التجديد الضمني للإيجار
517- نصوص قانونية : تنص المادة 599 من التقنين المدني على ما يأتي : «1- إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه ، اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة غير معينة ، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563» .
«2- ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري . أما الكفالة شخصية كانت أو عينية ، فلا تنتقل إلى لإيجار الجديد إلا إذا رضى الكفيل بذلك»( [1] ) .
ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم المادة 386/471( [2] ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م566 – وفي التقنين المدني الليبي م598 – وفي التقنين المدني العراقي م780 وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م592 وم594( [3] ) .
783
ويخلص من النص المتقدم الذكر أن عقد الإيجار إذا انتهى ، أيًا كان سبب انتهائه ، وبقي المستأجر مع ذلك في العين المؤجرة برضاء المؤجر ، جاز تأويل ذلك بأنه تجديد ضمني للإيجار ( tacite recondction ) .
فنبحث : ( 1 ) كيف ينعقد التجديد الضمني . ( 2 ) وما هي الآثار التي تترتب عليه . ( 3 ) وكيف ينتهي( [4] ) .
784
1- كيف ينعقد التجديد الضمني
518- إيجاب وقبول ضمنيان : جاء في صدر الفقرة الأولى من المدة 599 مدني ، كما رأينا ، أنه «إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه . . .» . فالتجديد الضمني إذن يفترض أن هناك عقد إيجار سابقًا قد انتهى ليعقبه التجديد الضمني . ولا أهمية لسبب انتهاء الإيجار السابق . فقد ينتهي لانقضاء مدته القابلة للامتداد لحصول تنبيه بالإخلاء منع هذا الامتداد( [5] ) . وقد ينتهي لانقضاء أجل من آجاله بسبب التنبيه بالإخلاء ، أو لانقضاء جميع آجاله . وقد ينتهي بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني إذا كانت مدة الإيجار غير معينة( [6] ) . بل قد ينتهي قبل انقضاء مدته ، بالفسخ أو بتحقق شرط فاسخ أو بالتقابل أو يبيع العين المؤجرة أو بغير ذلك من الأسباب . ففي جميع هذه الأحوال يكون هناك عقد إيجار سابق قد انتهى( [7] ) ، ومن ثم يجوز أن يعقبه تجديد ضمني( [8] ) .
والتجديد الضمني ينعقد ، كما تقول الفقرة الأولى من المادة 599 مدني فيما رأينا ، ببقاء «المستأجر منتفعًا بالعين المؤجرة بعلم المؤجر ودون اعتراض منه» . فبقاء المستأجر في العين المؤجرة منتفعًا بها هو الإيجاب الضمني ، وعلم المؤجر بذلك دون أن يعترض هو القبول الضمني( [9] ) ، ومن هنا كان التجديد الضمني ينعقد بإيجاب وقبول ضمنين( [10] ) .
ويجب أن يكون الإيجاب الضمني قاطعًا ، فلا يكفي أن يبقى المستأجر في العين ، بل يجب فوق ذلك أن تكون نيته قد انصرفت إلى تجديد الإيجاب . فإذا بقي المستأجر في العين لمرض( [11] ) ، أو لصعوبة في الانتقال طارئة ، أو لسبب آخر غير الرغبة في التجديد ، لم يكن هناك تجديد ضمني . كذلك إذا أخلى المستأجر العين فبيَّن بذلك أن نيته لم تنصرف إلى التجديد ، لم يكن هناك تجديد ولو استبقى المستأجر مفتاح المنزل في يده حتى يصفي الحساب بينه وبين المؤجر( [12] ) . فيجب إذن أن يبقى المستأجر في العين المؤجرة منتفعًا بها بنية تجديد الإيجار ، ولو كان هذا الانتفاع إيجارًا من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار( [13] ) . وبقاء المستأجر في العين( [14] ) كاف لافتراض أن نيته قد انصرفت إلى التجديد الضمني( [15] ) ، ما لم يثبت هو عكس ذلك( [16] ) .
786
وأدق من إيجاب المستأجر الضمني قبول المؤجر الضمني ، إذ يجب أن يكون المؤجر عالمًا ببقاء المستأجر في العين بنية التجديد ، وأن يكون غير معترض على ذلك بل راضيًا بالتجديد( [17] ) . وتقول محكمة الاستئناف الوطنية : «ويجب من جهة أخرى أن يكون قصد كل من طرفي العقد معلومًا للطرف الآخر . . إذ لا يتأتى بدون ذلك وجود تبادل الرضاء والقبول من الطرفين الذي هو من الشروط اللازمة لكل اتفاق بين متعاقدين»( [18] ) . بل إنه لا يوجد ما يمنع ، في التجديد ا لضمني ، من أن يكون قبول المؤجر صريحًا ، ما دام إيجاب المستأجر إيجابًا ضمنيًا ببقائه في العين منتفعًا بها بنية التجديد . فقد يعلم المؤجر ببقاء المستأجر في العين على هذا الوجه ، فيرسل له قبولاً صريحًا بذلك ، فيكون هناك تجديد ضمني لا تجديد صريح . إذ ينعقد هذا التجديد الضمني بنفس شروط الإيجار السابق ، وبنفس تأميناته ، ويعقبه فورًا . ولا هكذا التجديد الصريح ، فقد تختلف شروطه وتأميناته عن شروط الإيجار السابق وتأميناته ، ولا ينعقد إلا من وقت تلاقي القبول بالإيجاب فلا يعقب الإيجار السابق فورًا . ولكن الغالب أن يكون قبول المؤجر ضمنيًا ، فيعلم ببقاء المستأجر في العين بنية التجديد ولا يعترض على ذلك( [19] ) راضيًا بهذا التجديد( [20] ) . أما مجرد سكوت المؤجر فلا يستخلص منه حتمًا قبوله الضمني( [21] ) ، فقد يكون سكوته لأنه لم يعلم أن المستأجر باقٍ في العين ، أو علم أنه باقٍ ولكن تركه في العين مدة قصيرة حتى تتهيأ له أسباب الانتقال وذلك تساهلاً منه وتسامحًا( [22] ) ، أو علم أنه باق في العين بنية ا لتجديد ولكنه أظهر نيته في عدم القبول بأن عمد مثلاً إلى إيجار العين لمستأجر آخر أو طرح العين في المزايدة لإيجارها . وقد قضى بأن بقاء العين المؤجرة زمنًا يسيرًا تحت يد المستأجر القديم بعد انقضاء مدة الإيجار قد يكون تسامحًا من المالك ، فلا يمكن اعتباره تنفيذًا لإيجار جديد قبله المالك مع معارضته في تجديد الإجارة وتأجير العين فعلاً إلى مستأجر آخر( [23] ) . وقضى أيضًا بأنه لا يعد تجديد الإجارة وتأجير العين فعلاً إلى مستأجر آخر( [24] ) . وقضى أيضًا بأنه لا يعد تجديدًا للإيجار سكوت المؤجر بعد انقضاء مدة الإجارة إذا شرع في عمل مزايدة لتأجير الأرض لمدة أخرى ، وخصوصًا إذا دخل المزايدة نفس المستأجر مدعي التجديد( [25] ) . وقضى كذلك بأن سكوت المؤجر بعد انقضاء مدة الإيجار إلى أن ينضج زرع المستأجر لا يؤخذ منه قبول ضمني بالتجديد ، إذ يجوز أن يكون قصد المالك هو أن يترك المستأجر ينتفع بما زرعه مقابل تعويض عن مدة التأخر في تسليم الأرض ، وكان يمكن اتخاذ سكوت المؤجر بمثابة إشارة تدل على قصده قبول التجديد لو كان قد سمح للمستأجر بعد نهاية إجارته بزرع زرعة جديدة بلا معارضة( [26] ) . ومهما يكن من أمر ، فإن سكوت المؤجر دون معارضة مع علمه ببقاء المستأجر في العين بعد انقضاء مدة الإيجار يفترض معه أن المؤجر قد قبل التجديد قبولاً ضمنيًا( [27] ) ، ما لم يثبت هو عكس ذلك( [28] ) .
789
فإذا ما انعقد التجديد الضمني بإيجاب وقبول ضمنين على الوجه الذي قدمناه ، اعتبر الإيجار الجديد الذي ينطوي عليه التجديد الضمني قد بدأ عقب نهاية الإيجار السابق مباشرة بحيث لا يوجد فاصل زمني بين الإيجارين . وإذا كان في هذا خروج على القاعدة العامة التي تقضي بأن العقد لا يتم إلا من وقت علم الموجب بالقبول ( م91 مدني ) ، وكان مقتضى ذلك أن التجديد الضمني لا يبدأ إلا من وقت علم المستأجر بالقبول الضمني للمؤجر ، إلا أن نية المتعاقدين الواضحة وطبيعة التعامل ذاته يقضيان بأن يعقب التجديد الضمني الإيجار السابق فورًا بمجرد انتهاء هذا الإيجار الأخير .
790
أما إذا لم ينعقد التجديد الضمني ، بأن لم تنصرف نية المستأجر في بقائه في العين المؤجرة إلى هذا التجديد أو لم يستخلص من سكوت المؤجر قبول ضمني للتجديد على النحو الذي قدمناه ، فإن بقاء المستأجر في العين المدة التي يبقاها لا يكون بموجب عقد إيجار ، بل يكون بلا سند . وللمؤجر أن يطلب تعويضًا من المستأجر عن هذه المدة ، وهذا التعويض يكون عادة أجرة المثل( [29] ) . وتختلف هذه الحالة الأخيرة عن حالة التجديد الضمني في أمرين : ( 1 ) المدة هنا هي التي بقيها المستأجر بالفعل في العين المؤجرة ، لا المدة التي تحددها مواعيد دفع الأجرة كما في التجديد الضمني . ( 2 ) التعويض الذي يلتزم المستأجر بدفعه ليس مضمونًا بامتياز ولا بحبس ولا يجوز الحجز من أجله حجزًا تحفظيًا ، أما في التجديد الضمني فالأجرة مضمونة بامتياز المؤجر وبالحبس ويجوز توقيع الحجز التحفظي من أجلها( [30] ) .
519- بعض فروض لا يتحقق فيها التجديد الضمني : ويبين مما تقدم أنه ليس من المحتم أنه إذا انتهى عقد الإيجار وبقي المستأجر بعد ذلك في العين أن يعد بقاء المستأجر هذا تجديدًا ضمنيًا لعقد الإيجار ، فقد توجد ظروف يتعارض وجودها مع افتراض هذا التجديد . ونأتي بطائفة من هذه الظروف على سبيل التمثيل :
1- إذا كان الإيجار يستلزم إجراءات معينة ، كما إذا استأجر الوصي مال القاصر لنفسه فإن يجب الحصول على إذن من المحكمة . فإذا أذنت المحكمة في الاستئجار لمدة معينة ، وانقضت هذه المدة ، وبقي الوصي في العين المؤجرة بعد انقضائها ، فلا يمكن افتراض التجديد الضمني . ذلك أن رضاء المستأجر ورضاء المؤجر الضمينين لا يكفيان هنا ، بل لابد من الحصول على إذن جديد من المحكمة .
2- قد يشترط المتعاقدان في عقد الإيجار ذي المدة المعينة أنه عند انقضاء المدة ينتهي الإيجار ولا يحدد تجديدًا ضمنيًا حتى لو بقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء المدة . فيتبع هذا الشرط . إلا أنه قد تجد ظروف بعد ذلك يفهم منها أن المتعاقدين قد نزلا عن هذا الشرط وأنهما رضيا ضمنيًا بتجديد الإيجار ، فلا يحول الشرط في هذه الحالة دون التجديد الضمني( [31] ) .
3- نصت المادة 600 من التقنين المدني على أنه «إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء ، واستمر المستأجر مع ذلك منتفعًا بالعين بعد انتهاء الإيجار ، فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك»( [32] ) . والتنبيه بالإخلاء قد يكون ضروريًا لإنهاء الإيجار ، وقد يكون غير ضروري . فهو ضروري إذا كان مشترطًا ليمنع امتداد الإيجار ، أو كان الإيجار غير معين المدة فلا ينتهي إلا بالتنبيه في المواعيد القانونية . وهو يغر ضروري إذا كان الإيجار معين المدة وينتهي بانقضائها دون أن يقبل الامتداد . ويعرف التنبيه في هذه الحالة الأخيرة باسم «التنبيه الإخباري» ( congé avertissement ) ، وليس له ميعاد محدد ما دام قد أعلن قبل انقضاء مدة الإيجار( [33] ) . وهو يختلف في ذلك عن التنبيه بالإخلاء الضروري ( congé ) ، فإن هذا التنبيه الأخير له مواعيد يعينها الاتفاق أو القانون . وسواء كان التنبيه بالإخلاء ضروريًا أو غير ضروري ، فإنه إذا وجه من أحد المتعاقدين إلى الآخر – من المؤجر إلى المستأجر أو من المستأجر إلى المؤجر – منع من افتراض التجديد الضمني لو بقي المستأجر في العين بد انتهاء الإيجار . فهو قرينة على أن نية المتعاقد الذي وجه التنبيه لا تنصرف إلى التجديد الضمني( [34] ) . ولكنه قرينة قابلة لإثبات العكس ، إذ يجوز أن يكون من صدر منه التنبيه عدل بعد ذلك ، وانصرفت نيته في وضوح إلى التجديد الضمني ، وقبل المتعاقد الآخر منه ذلك ، وانصرفت نيته في وضوح إلى التجديد الضمني بالرغم من هذا التنبيه( [35] ) . ويقع عبء إثبات العكس على عاتق من يدعيه ، سواء كان هذا هو الذي وجه التنبيه أو كان هو الذي وجه إليه( [36] ) . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذه الصدد : «عرض المشروع لقرينة عملية تحول دون افتراض التجديد الضمني ، فقرر أنه إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء ، سواء كان الإيجار محدد المدة ولم يكن التنبيه ضروريًا ، أو كان التنبيه مشترطًا ، أو كان ضروريًا لأن الإيجار غير محدد المدة ، فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد . ولكن هذه القرينة قابلة لإثبات العكس ، فمن المحتمل أن يكون من صادر منه التنبيه بالإخلاء عدل بعد ذلك ، وارتضى التجديد الضمني»( [37] ) .
794
وغني عن البيان أنه إذا امتنع التجديد الضمني في الفروض المتقدم ذكرها ، وبقي المستأجر بالرغم من ذلك شاغلاً للعين المؤجرة ، فإنه لا يعد مستأجرًا بل مغتصبًا ، ويجوز الحكم عليه بالإخلاء وبالتعويض ، كما يجوز الالتجاء إلى قاضي الأمور المستعجلة للحكم بطرده( [38] ) .
520- من يكون طرفًا في التجديد الضمني : هذا وقد يتم التجديد الضمني بين المتعاقدين الأصليين ، وهذا الذي يحصل عادة . وقد يتم كذلك أحدهما ومن يحل محل الآخر ، كما إذا باع المؤجر العين المؤجرة وكان عقد الإيجار نافذًا في حق المشتري ، فيحل هذا الأخير محل المؤجر ، ويحدد الإيجار تجديدًا ضمنيًا بينه وبين المستأجر إذا كان هناك محل لذلك . كذلك قد يتجدد عقد الإيجار بين المؤجر والمستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار لو بقي أحد من هذين في الأصلي ، غير أنه في حالة المستأجر من الباطن يتجدد عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن معًا . وقد يتم التجديد الضمني بين من يحل محل كل من المتعاقدين الأصليين ، كما أن تجدد بين ورثة المؤجر وورثة المستأجر وقد حل ورثة كل منهما محل مورثهم .
وإذا تعدد المؤجرون ، بأن كانت الإجارة صادرة من عدة شركاء على الشيوع أو ورث المؤجر عدة ورثة ، فلابد في التجديد الضمني من قبول من يملك منهم أغلبية الأنصبة ، وهذا وفقًا للتقنين المدني الجديد ( 828 مدني ) . أما ف عهد التقنين المدني القديم فلابد من قبولهم جميعًا ، وقد قضى في ذلك العهد بأن «تجديد عقد الإجارة هو مثل إنشائه يجب أن تتوافر فيه كل الشروط اللازمة لصحة العقد ، وعليه فليس للمستأجر أن يتمسك بتجديد العقد واستمرار حيازته اعتمادًا على رضاء بعض الشركاء دون رضاء الآخرين ، لأن الشريك على المشاع لا يملك أن ينفرد بتأجير العين المشتركة إلا برضاء باقي شركائه صراحة أو ضمنًا ، وكذلك لا يملك تجديد عقد الإجارة برضائه الضمني متى أبدى باقي شركائه عدم موافقتهم سيما إذا كانت حصتهم مشاعة غير مفرزة لا يمكن إخلاؤها وحدها»( [39] ) . والعبرة بتاريخ التجديد المضني لا بتاريخ العقد الأصلي ، فإذا انعقد التجديد الضمني في تاريخ غير سابق على 15 أكتوبر سنة 1949 – في الأحوال التي لا تفرض فيها التشريعات الاستثنائية امتداد الإيجار بعد انقضاء مدته – فالتقنين الجديد هو الذي يسري وتكفي أغلبيته الأنصبة حتى لو كان تاريخ الإيجار الأصلي سابقًا على 15 أكتوبر سنة 1949 ، وإلا فالتقنين القديم هو الذي يسري ويجب قبول جميع الشركاء .
795
وإذا تعدد المستأجرون ، أو ورث المستأجر عدة ورثة ، فلابد في التجديد الضمني من بقائهم في العين جميعًا بنية التجديد( [40] ) . وكذلك يكون ى لو كان المستأجرون المتعددون متضامنين( [41] ) . فإذا تخلف بعض المستأجرين عن البقاء في العين واستمر الباقون ، جاز اعتبار التجديد واقعًا بين المؤجر ومن استمر من المستأجرين في شغل العين إذا ثبت أن هؤلاء قد قصدوا استئجار العين كلها ولم يعترض المؤجر على ذلك( [42] ) . ويكون التجديد الضمني لمن بقي من المستأجرين في العين بالتساوي بينهم جميعًا( [43] ) ، بخلاف ما إذا بقى جميع المستأجرين في العين فتكون أنصبتهم في التجديد هي نفس أنصبتهم في الإيجار الأصلي( [44] ) .
796
2- الآثار التي تترتب على التجديد الضمني
521- بيان لهذه الآثار : قدمنا أن المادة 599 مدني تقضي بأنه إذا جدد الإيجار تجديدًا ضمنيًا «اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ، ولكن لمدة غير معينة ، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563 . ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري . أما الكفالة ، شخصية كانت أو عينية ، فلا تنتقل إلى الإيجار الجديد إلا إذا رضي الكفيل بذلك» .
ويتبين من هذا النص أن للتجديد الضمني آثارًا أربعة : ( 1 ) يعد هذا التجديد إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار السابق . ( 2 ) ويكون هذا الإيجار الجديد منعقدًا بنفس شروط الإيجار السابق . ( 3 ) وتنتقل إليه التأمينات العينية التي قدمها المستأجر في الإيجار القديم ، دون الكفالة شخصية كانت أو عينية ما لم يرض الكفيل بذلك . ( 4 ) أما المدة في التجديد الضمني فليست مدة الإيجار السابق ، بل هي مدة غير معينة تسري عليها أحكام المادة 563 مدني .
ونفصل الآن ما أجملناه من هذه الآثار الأربعة .
522- التجديد الضمني إيجار جديد : يعد التجديد الضمني للإيجار إيجارًا جديدًا( [45] ) متميزًا عن الإيجار السابق ، وليس مجرد امتداد له ، كما يقول النص . وتترتب على ذلك نتائج نذكر منها :
797
- في التجديد الضمني يجب أن تكون الأهلية اللازمة لعقد الإيجار متوافرة في كل من المتعاقدين وقت التجديد ، ولا يكفي أن تكون متوافرة وقت انعقاد الإيجار السابق إذا كانت قد زالت عند التجديد . فإذا حجر مثلاً على المؤجر أو على المستأجر بعد انعقاد الإيجار السابق ، فإن زوال أهلية المحجور عليه يمنع من التجديد الضمني( [46] ) . أما في امتداد الإيجار فيكفي أن تتوافر الأهلية في المتعاقدين وقت انعقاد الإيجار الأصلي ، ولو زالت هذه الأهلية عند بدء الامتداد .
- في التجديد الضمني إذا كان عقد الإيجار السابق بسند رسمي ، لم ينتقل هذا السند إلى الإيجار الجديد ، فلا يجوز التنفيذ به لأنه مقصور على الإيجار السابق الذي انتهى . أما في امتداد الإيجار فإنه إذا كان عقد الإيجار الأصلي بسند رسمي ، جاز التنفيذ به بعد الامتداد ، لأن الإيجار الأصلي والامتداد عقد واحد فالسند الرسمي يشملهما جميعا( [47] ) .
- في التجديد الضمني إذا كان عقد الإيجار السابق ثابت التاريخ ، لم يكن التجديد الضمني ثابت التاريخ لمجرد ثبوت تاريخ الإيجار السابق ، وإنما يجوز أن يكون التجديد الضمني ثابت التاريخ لسبب مستقل ، كما إذا مات المؤجر أو المستأجر بعد ثبوت قيام التجديد الضمني فيكون هذا التجديد ثابت التاريخ من وقت الموت . أما في امتداد الإيجار فإن الإيجار الأصلي إذا كان ثابت التاريخ ، بقي كذلك بالنسبة إلى المدة الأصلية وبالنسبة إلى امتداد هذه المدة لأن العقد واحد بالنسبة إلى المدتين( [48] ) .
798
- في التجديد الضمني إذا كان الإيجار السابق معقودًا لعدة مستأجرين وبقي بعضهم دون بعض في العين بعد انتهاء هذا الإيجار ، تجدد الإيجار بالنسبة إلى من بقي دون من خرج . أما في الامتداد فإن الإيجار يمتد بالنسبة إلى الجميع ، ويرجع من خرج على من بقي( [49] ) . وكذلك لحكم إذا تعدد ورثة المستأجر( [50] ) .
- في التجديد الضمني لا تنتقل الكفالة ، شخصية كانت أو عينية ، لضمان الإيجار الجديد إلا برضاء الكفيل . وتنتقل في الامتداد دون حاجة إلى رضاء الكفيل( [51] ) .
- إذا تضمن الإيجار اتفاقًا مستقلاً عنه كالوعد بالبيع ، وجدد تجديدًا ضمنيًا ، فإن هذا الاتفاق لا ينتقل إلى الإيجار الجديد إلا باتفاق جديد . وينتقل دون اتفاق إذا امتد الإيجار( [52] ) .
- في التجديد الضمني إذا صدر قانون جديد قبل انتهاء الإيجار السابق ، سرت أحكام هذا القانون ، الآمرة منها والمكملة ، على الإيجار الجديد ، إذ يخضع هذا الإيجار للقانون الذي يكون نافذًا وقت إبرامه . أما في الامتداد فيبقى الإيجار ، حتى فيما امتد منه ، خاضعًا للقانون القديم الذي كان نافذًا وقت إبرامه ، ولا يسري القانون الجديد إلا في أحكامه الآمرة بأثر فوري من وقت صدور القانون . وسب سريان القانون الجديد في أحكامه المكملة على الإيجار الجديد في التجديد الضمني أن هذه الأحكام المكملة قصد بها المشرع تنظيم العقد فيما أغفل المتعاقدان تنظيمه ، لا باعتبار أن هذه الأحكام تفسر إرادة المتعاقدين صريحة كانت هذه الإرادة أو ضمنية ، بل باعتبار أنها أحكام قانونية ملزمة تسري إذا لم يتفق المتعاقدان على مخالفتها( [53] ) . ولذلك كان غير دقيق أن تسمي هذه الأحكام أحكامًا مفسرة ، والأدق أن تسمى أحكامًا مكملة ، إذ هي تستكمل تنظيم ما فات المتعاقدين تنظيمه بإرادتهما( [54] ) . ويترتب على ذلك أن الذي ينتقل من شروط الإيجار القديم إلى الإيجار الجديد في التجديد الضمني إنما هي الشرط التي اتجهت لها إرادة المتعاقدين اتجاهًا حقيقيًا . أما ما ينظمه القانون فيما أغفل المتعاقدان تنظيمه فليس وليد إرادتهما كما سبق القول ، ومن ثم لا يدخل في شروط العقد التي تنتقل إلى الإيجار الجديد . ذلك أن المتعاقدين ، عندما قبلا التجديد الضمني ، إنما أرادا أن تنتقل إلى الإيجار الجديد الشروط التي اتجهت إليها إرادتهما الحقيقية في الإيجار القديم . وفيما عدا ذلك ، فالمفروض أنهما أرادا الخضوع لأحكام القانون الذي يكون ساريًا وقت إبرام العقد الجديد ، ما داما لم يتفقا على خلاف هذه الأحكام( [55] ) .
800
- الادعاء بحصول التجديد الضمني يعتبر ادعاء بحصول عقد جديد ، ومن ثم يعتبر سببًا جديدًا لا يجوز التمسك به لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية( [56] ) . أما الادعاء بامتداد الإيجار فلا يعتبر سببًا جديدًا ، ومن ثم يجوز التمسك به لأول مرة أمام المحكمة الاستئنافية( [57] ) .
523- شروط التجديد الضمني هي نفس شروط الإيجار السابق : وإذا كان التجديد الضمني يعد إيجارًا جديدًا متميزًا عن الإيجار السابق ، إلا أنه يتصل به أوثق الصلة ، فهو ينعقد بنفس الشروط التي انعقد بها الإيجار السابق( [58] ) ، فيما عدا المدة وسيأتي بيانها( [59] ) . فيكون التجديد بنفس مقدار الأجرة المقرر في الإيجار السابق( [60] ) ، وبكيفية دفعها ، وبزمان الدفع ، ومكانه ، وبالتزامات كل من المؤجر والمستأجر ، وكذلك بسائر الشروط المتصلة بعقد الإيجار السابق والتي لا تعد اتفاقًا مستقلاً عن هذا العقد . فإذا كان مشترطًا في عقد الإيجار السابق دفع عربون ، وجب دفعه أيضًا في التجديد الضمني( [61] ) . وإذا كان في الإيجار السابق شرط يبيح أو يحرم الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، انتقل هذا الشرط إلى التجديد الضمني( [62] ) . وإذا كان المستأجرون متضامنين في عقد الإيجار السابق( [63] ) ، كانوا أيضًا متضامنين في التجديد الضمني( [64] ) . وإذا كان الإيجار السابق معلقًا على شرط فاسخ أو تضمن أسبابًا خاصة للفسخ ، انتقل كل ذلك إلى التجديد الضمني( [65] ) . وكذلك الأمر إذا كان هناك اتفاق في الإيجار السابق على اختصاص محكمة معينة ، فتكون هذه المحكمة مختصة حتى في التجديد الضمني( [66] ) . أما إذا تضمن الإيجار السابق اتفاقًا مستقلاً عن العقد ، كالوعد بالبيع ، فقد قدمنا أن هذا الاتفاق لا ينتقل إلى التجديد الضمني( [67] ) .
هذا وإذا اختلفت شروط الإيجار الجديد عن شروط الإيجار السابق ، فإن هذا يعد تجديدًا صريحًا لا تجديدًا ضمنيًا( [68] ) .
524- انتقال التأمينات العينية التي قدمها المستأجر دون التأمينات التي قدمها الغير : وقد قدمنا أن الفقرة الثانية من المادة 599 مدني تقضي بأن تنتقل إلى التجديد الضمني التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار السابق مع مراعاة قواعد الشهر العقاري ، أما الكفالة ، شخصية كانت أو عينية ، فلا تنتقل إلا إذا رضي الكفيل بذلك .
فإذا كان المستأجر قد قدم في الإيجار السابق رهنًا رسميًا أو رهن حيازة لضمان التزاماته الناشئة من العقد ، فإن هذه التأمينات العينية تنتقل إلى التجديد الضمني دون حاجة إلى اتفاق جديد على ذلك . ذلك أن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بنية تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأنه قد رضي أن ينتقل ما قدمه من التأمينات في الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد ، وبأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط .
أما إذا كان الغير هو الذي قدم التأمين ، بأن كان كفيلاً شخصيًا أو كفيلاً عينيًا ، فإن هذا التأمين لا ينتقل إلى التجديد الضمني إلا إذا قبل الكفيل انتقاله . ذلك أن الغير لم يكن طرفًا في التجديد الضمني ، ولم يكن هذا التجديد من عمله ، فلا يحتج به عليه . وإذا كان قد قبل كفالة الإيجار السابق ، فليس هذا معناه أنه قبل أيضًا كفالة الإيجار الجديد ، بل لابد أن يصدر منه قبول جديد( [69] ) لكفالة هذا الإيجار الأخير( [70] ) .
على أنه لولا أن التقنين المدني قد نص صراحة على الأحكام السالفة الذكر في الفقرة الثانية من المادة 599 كما رأينا ، كان الواجب تطبيق القواعد العامة . وهذه تقضي بعدم انتقال التأمينات ، حتى تلك التي قدمها المستأجر في عقد الإيجار السابق ، إلى الإيجار الجديد إلا باتفاق جديد . ذلك أن التجديد الضمني هو إيجار جديد مستقل عن الإيجار السابق ، فلا تنتقل إليه تأمينات الإيجار السابق من تلقاء نفسها ، بل لابد من انتقالها من اتفاق جديد . وقد كان هذا هو الحكم في عهد التقنين المدني القديم ، حيث لم يكن يوجد في هذا التقني نص يقضي بانتقال التأمينات كما وجد هذا النص في التقنين المدني الجديد( [71] ) .
804
فالتقنين المدني الجديد قد نقل بنص صريح التأمينات التي قدمها المستأجر في الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد ، فانتقلت بحكم القانون لا بحكم الاتفاق . ومن ثم لا يشترط في انتقال الرهن الرسمي الذي قدمه المستأجر في الإيجار السابق ورقة رسمية جديدة ، بل ينتقل الرهن الرسمي بسنده الرسمي الأصلي إلى الإيجار الجديد . كذلك لا يشترط أن تتوافر في المستأجر وقت التجديد الضمني أهلية الرهن ، فإن القانون لا الاتفاق هو الذي نقل الرهن من الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد( [72] ) .
805
ولما كان الرهن الواقع على عقار يجب قيده ويأخذ مرتبته من وقت القيد ، فإن انتقال هذا الرهن إلى الإيجار الجديد بحكم القانون كان يقتضي أن يكون بنفس المرتبة التي للرهن وقت انعقاده لضمان الإيجار السابق . فلو أن الرهن قيد في أول يناير ، ثم انتقل إلى الإيجار الجديد في أول يوليه ، لوجب أن تبقى مرتبته من أول يناير لضمان الإيجار الجديد . فإذا فرض أن دائنًا آخر غير المؤجر أخذ رهنًا ثانيًا على نفس العقار المرهون في أول مارس ( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن ) ، أو أن المستأجر باع العقار المرهون وسجل المشتري البيع في أول مارس ، لكان الرهن الأول المأخوذ ضمانًا للإيجار السابق ، والذي لا يزال ضامنًا بمرتبته الأصلية للإيجار الجديد ، متقدمًا على حق المرتهن الثاني أو على حق المشتري ، لا في ضمان الإيجار السابق فحسب بل أيضًا في ضمان الإيجار السابق فحسب بل أيضًا في ضمان الإيجار الجديد . إذ أن مرتبته بالنسبة إلى ضمان كل من الإيجارين واحدة ، فهي في أول يناير ، وتسبق قيد الرهن الثاني كما تسبق تسجيل البيع . وواضح أن هذا يضر بالغير ، وهو هنا الدائن المرتهن الثاني أو المشتري . وهذا هو السبب الذي تقدم من أجله اقتراح إلى لجنة مجلس الشيوخ ، عند نظرها للفقرة الثانية من المادة 599 مدني ، وهي التي تقضي بانتقال التأمينات التي قدمها المستأجر ، بحذف هذه الفقرة «لأن في إبقائها إضرارًا بحقوق الغير ممن يحصلون على حقوق عينية على العقار» . فلم تر اللجنة الأخذ بهذا الاقتراح ، وقررت إبقاء النص مع إضافة عبارة «مع مراعاة قواعد الشهر العقاري» لتنتفي كل شبهة في احتمال الإضرار بحقوق الغير( [73] ) . والمعنى المقصود من مراعاة قواعد الشهر العقاري هو أنه يجب ، حتى يكفل الرهن الإيجار الجديد ، أن يقيد قيدًا جديدًا يأخذ مرتبته من وقت هذا القيد . فإذا طبقنا هذا على المثال المتقدم ، لوجب قيد الرهن قيدًا جديدًا في أول يوليه ، فيأخذ القيد الجديد مرتبته من هذا التاريخ . ولما كان الدائن المرتهن الثاني أو المشتري قد شهر حقه في أول مارس أي في تاريخ سابق ، فإنه لا يضار بانتقال الرهن من الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد .
806
525- المدة في التجديد الضمني هي مدة غير معينة : وتقضي الفقرة الأولى من المادة 599 مدني كما رأينا ، بأن التجديد الضمني ينعقد «لمدة غير معينة ، وتسري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563» . وهذا نص صريح في أن التجديد الضمني إيجار غير معين المدة ، فليست مدته هي مدة الإيجار السابق كما هو الأمر في الأركان والشروط الأخرى لعقد الإيجار على ما رأينا . والقانون هنا إنما يفسر نية المتعاقدين ، إذا هما عقدًا تجديدًا ضمنيًا ، بأن هذه النية لم تنصرف إلى أن يكون للإيجار الجديد نفس المدة التي كانت للإيجار السابق ، بل لم تنصرف إلى أن يكون للإيجار الجديد أية مدة معينة ، ومن ثم كان الإيجار الجديد غير معين المدة فتسري عليه أحكام المادة 563 مدني . أما إذا ثبت أن المتعاقدين قد أرادا أن يكون للتجديد الضمني مدة معينة ، كأن نبه المؤجر على المستأجر بأنه إذا بقي في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار تجدد هذا الإيجار لمدة معادلة للمدة السابقة أو لمدة أطول أو أقصر يحددها في التنبيه ، ولم يعترض المستأجر على ذلك بل بقي في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار بنية التجديد ، فإن الإيجار يتجدد للمدة التي حددت في التنبيه( [74] ) .
807
ولكن الغالب أن المتعاقدين لا يعرضان لمدة التجديد الضمني ، فإن هذا التجديد ينعقد عادة ببقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد نهاية الإيجار وسكوت المؤجر وهو عالم بذلك ، دون أن يرسل أي منهما للآخر تنبيهًا أو إخطارًا . فينعقد التجديد الضمني إذن في الكثرة الغالبة من الأحوال لمدة غير معينة ، وتسري عليه أحكام المادة 563 مدني . ومن ثم يعتبر التجديد الضمني منعقدًا للفقرة المعينة لدفع الأجرة . فإذا كان الإيجار السابق قد انعقد لمدة سنة وكانت الأجرة فيه تدفع كل شهر ، صار التجديد إيجارًا بنفس الأجرة لمدة شهر واحد( [75] ) . ولكن التجديد ، ككل إيجار غير معين المدة ، لا ينتهي حتمًا بانقضاء الشهر ، بل يجب لإنهائه أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني .
وكان التقنين المدني القديم أقل صراحة في هذه المسألة من التقنين المدني الجديد ، فقد كانت المادة 386/471 من التقنين المدني القديم تقضي بأن ينعقد التجديد الضمني «بنفس الشروط السابقة بالمدد المعتادة ( terms d’usage )( [76] ) . وقد اختلفت في تفسير عبارة «المدد المعتادة» . فذهب فريق إلى أنها هي المدد التي يعينها عرف الجهة( [77] ) ، وذهب فريق آخر إلى أن المدد المعتادة هي المدد التي يقرها القانون لعقد الإيجار غير معين المدة لأن التجديد الضمني يعد إيجارًا من هذا النوع ، فتحدد المدة بحسب مواعيد دفع الأجرة( [78] ) كما هو الأمر في التقنين المدني الجديد على ما رأينا . وكان القضاء المصري ، في عهد التقنين المدني القديم ، يميل إلى تأييد هذا الرأي الأخير( [79] ) ، فتكون أحكام التقنين المدني القديم مطابقة في هذه المسألة لأحكام التقنين المدني الجديد .
3- كيف ينتهي التجديد الضمني
526- وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية : ولما كان نص الفقرة الأولى من المادة 599 مدني صريحًا ، كما رأينا ، في أن التجديد الضمني ينعقد لمدة غير معينة وستري على الإيجار إذا تجدد على هذا الوجه أحكام المادة 563 ، فإن أحكام هذه المادة تسري في كيفية انتهاء التجديد الضمني كما سرت في تحديد مدته بالفترة المعينة لدفع الأجرة . فلا ينتهي التجديد الضمني إذن بمجرد انقضاء الفترة المعينة لدفع الأجرة ، شهر أكانت أو سنة أو أكثر أو أقل ، بل يجب لإنهائه أن ينبه أيضًا أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني وقد سبق بيانها . وهي إجمالاً ثلاثة أشهر في الأراضي ، وشهران في الأماكن غير المؤثثة ، وشهر واحد فيما عدا ذلك ، على ألاَّ يزيد الميعاد في جميع هذه الأحوال على نصف الفترة المعينة لدفع الأجرة .
فإذا انعقد إيجار أرض لمدة ثلاث سنوات على أن تدفع الأجرة كل سنة ، وانتهى الإيجار بانقضاء ثلاث السنوات ، وبقي المستأجر في الأرض بعد ذلك وانعقد التجديد الضمني ، فإنه ينعقد ، مع مراعاة أحكام التشريعات الاستثنائية ، لمدة سنة واحدة وهي الفترة المعينة لدفع الأجرة . ولكنه لا ينتهي بمجرد انقضاء السنة ، بل يجب أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر قبل انقضاء السنة ، وإلا امتد الإيجار سنة ثانية فثالثة وهكذا حتى ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الميعاد السالف الذكر . وإذا انعقد إيجار منزل لمدة سنة واحدة على أن تدفع الأجرة كل ثلاث شهور ، وانتهى الإيجار بانقضاء السنة ، وبقي المستأجر في المنزل بعد ذلك التجديد الضمني ، فإنه ينعقد لمدة ثلاثة شهور وهي الفترة المعينة لدفع الأجرة . ولكنه لا ينتهي بمجرد انقضاء ثلاثة الشهور ، بل يجب أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد شهر ونصف قبل انقضاء ثلاثة الشهور ، وإلا امتد الإيجار ثلاثة شهور فثلاثة أخرى وهكذا حتى ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الميعاد السالف الذكر( [80] ) .
527- جواز أن يعقب التجديد الضمني تجديد ضمني آخر : وإذا انتهى التجديد الضمني بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني على النحو الذي قدمناه ، فإنه يجوز أن يبقى المستأجر بالرغم من هذا التنبيه في العين المؤجرة بعد نهاية التجديد الضمني بنية تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا آخر . وفي هذه الحالة لا يوجد ما يمنع من أن ينعقد تجديد ضمني جديد يعقب التجديد الضمني الأول ، شأن كل إيجار غير معين المدة ينتهي بالتنبيه ويعقبه تجديد ضمني .
والتجديد الضمني الثاني يكون في هذه الحالة تجديدًا للتجديد الضمني الأول لا للإيجار الأصلي ، بحيث إنه لو اختلفت بعض شروط التجديد الضمني الأول عن شروط الإيجار الأصلي كما يتفق ذلك في بعض الأحوال فيما قدمنا ، فإن التجديد الضمني الثاني ينعقد بشروط التجديد الضمني الأول لا بشروط الإيجار الأصلي . وينعقد التجديد الضمني الثاني للفترة المعينة لدفع الأجرة كما هو الأمر في التجديد الضمني الأول ، لا للمدة المعينة في الإيجار الأصلي . وتسري عليه أحكام التجديد الضمني التي أسلفناها ، ومن ثم تنتقل إليه التأمينات دون الكفالة على الوجه الذي سبق تفصيله .
وقد يعقب التجديد الضمني الثاني عند انتهائه بالتنبيه تجديد ضمني ثالث ، فتجديد ضمني رابع ، وهكذا . ويكون التجديد الضمني الثالث تجديدًا للتجديد الضمني الثاني لا للتجديد الضمني الأول ولا للإيجار الأصلي ، كما يكون التجديد الضمني الرابع تجديدًا للتجديد الضمني الثالث لا للتجديدين الضمينين السابقين على هذا التجديد الثالث ولا للإيجار الأصلي ، وهكذا .
الفرع الثاني
انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته528- انتقال ملكية العين المؤجرة والعذر الطارئ : قدمنا أن الإيجار قد ينتهي قبل انقضاء مدته بانتقال ملكية العين المؤجرة( [81] ) أو العذر الطارئ( [82] ) . فنتناول هذين السببين في مبحثين متعاقبين
( [1] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 801 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وفي لجنة المراجعة أدخلت بعض تعديلات لفظية ، وأقر النص تحت رقم 628 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 627 . وفي لجنة مجلس الشيوخ تقدم اقتراح من بعض مستشاري محكمة النقض بحذف عبارة «ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم» من الفقرة الثانية لأن في إبقائها إضرارًا بحقوق الغير ممن يحصلون على حقوق عينية على العقار ، فلم تر اللجنة الأخذ بهذا الاقتراح ، وقررت إبقاء النص مع إضافة «مع مراعاة قواعد الشهر العقاري» في نهاية الفقرة لتنتقي كل شبهة في احتمال الإضرار بحقوق الغير ، فأصبح النص مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 599 . ووافق مجلس الشيوخ عليه كما عدته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص573 ص577 ) .
( [2] ) التقنين المدني القديم م386/471 : ومع ذلك إذا استمر المستأجر بعد انتهاء مدة الإيجار منتفعًا بالشيء المؤجر برضا المؤجر ، اعتبر ذلك تجديدًا للإيجار بعين الشروط السابقة بالمدد المعتادة . ( وأحكام التقنين القديم تتفق مع أحكام التقنين الجديد ، فيما عدا انتقال التأمينات العينية التي قدمها المستأجر إلى التجديد ، فهي تنتقل من تلقاء نفسها في التقنين الجديد ، ولا تنتقل إلا باتفاق جديد في التقنين القديم ) .
( [3] ) التقنين المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م566 ( موافق – وإن كان نص التقنين السوري وضع كلمة «تمدد» بدلاً من كلمة «تجدد» ، ولم يصرح في صدر الفقرة الثانية بأن التجديد الضمني يعتبر إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ، مما يجعل النص غير صريح في أن التجديد الضمني إيجار جديد ) .
التقنين المدني الليبي م598 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م780 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 999 – فقرة 1001 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م592 : إذا انتهى عقد الإيجار وبقى المستأجر واضعًا يده على المأجور ، عد الإيجار مجددًا بالشروط عينها وللمدة نفسها إذا كان الإيجار معقودًا لمدة معينة . وإذا لم تكن المدة معينة ، حق لكل من المتعاقدين أن يفسخ العقد ، غير أنه يحق للمستأجر أن يستفيد من المهلة المعينة بمقتضى العرف المحلي لإخلاء المكان .
م594 : في الحالة المنصوص عليها في المادة 592 لا يمتد حكم الكفالات المعطاة للعقد الأول إلى الموجبات الناشئة عن تجديد العقد الضمني ، أما الرهون وغيرها من وجوه التأمين فتظل قائمة .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ، فيما عدا مدة التجديد الضمني ، فهي في التقنين المصري مدة غير معين فيحددها ميعاد دفع الأجرة ، وهي في التقنين اللبناني نفس مدة الإيجار الأصلي إن كان هذا الإيجار معقودًا لمدة معينة ، وإلا فالمهلة التي يقررها اعرف ) .
( [4] ) ويلاحظ ألا محل للتجديد الضمني حيث تسري التشريعات الاستثنائية التي تفرض امتداد الإيجار بعد انقضاء مدته الأصلية ، فما دامت هذه التشريعات قائمة فإن الإيجار يمتد لا يتجدد ، وبحم القانون ، فإذا ما ألغيت هذه التشريعات وانقطع امتداد الإيجار ، جاز عند ذلك تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا إذا بقي المستأجر في العين المؤجرة بنية التجديد دون اعتراض من المؤجر ( استئناف مصر 30 نوفمبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 313 ص482 – سليمان مرقس فقرة 270 ص498 هامش 2 ) .
( [5] ) استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1933 المحاماة 15 رقم 140 ص305 .
( [6] ) قارن جيوار 2 فقرة 501 – لوران 25 فقرة 731 – هيك 10 فقرة 334 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص903 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2758 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 765 .
( [7] ) ولكن الغالب أن يجئ التجديد الضمني عقب إيجار سابق معين المدة وانتهى بانقضاء مدته دون تنبيه بالإخلاء . أما في الأحوال الأخرى التي ينتهي فيها الإيجار بانقضاء مدته مع تنبيه بالإخلاء ، فالتنبيه بالإخلاء ينفي افتراض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على العكس كما سنرى ، من الأسباب ، قام سبب انتهاء الإيجار متعارضًا مع افتراض التجديد الضمني ، فلا يفترض إذن هذا التجديد إلا إذا قام الدليل على العكس . وقد قضى بأنه إذا كان المستأجر قد أنكر وضع يده على الأطيان المؤجرة وأنذر المؤجر بفسخ عقد الإيجار بسبب عدم وضع يده عليها وعدم انتفاعه بها ، فإنه يمتنع عليه أن يدعي تجديد الإجارة ضمنيًا ( نقض مدني 13 ديسمبر سنة 1951 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 38 ص210 ) .
( [8] ) بودري وفال 1 فقرة 1406 وفقرة 1408 – استئناف مصر 23 يناير سنة 1938 المحاماة 19 رقم 164 ص376 – مصر الوطنية استئنافي 24 فبراير سنة 1932 المحاماة 13 رقم 148 ص323 – الزقازية الكلية 29 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 16 رقم 269 ص615 .
( [9] ) استئناف مختلط 30 ديسمبر سنة 1930 م43 ص109 – الإسكندرية الوطنية 26 أبريل سنة 1937 المحاماة 12 رقم 366 ص748 – مصر الوطنية مستعجل 30 سبتمبر سنة 1939 المحاماة 21 رقم 60 ص107 .
( [10] ) أما إذا كان المستأجر ، بعد انتهاء الإيجار ، قد عمد إلى إبرام إيجار جديد مع المؤجر بالإيجاب وقبول صريحين ، فليس هذا تجديدًا ضمنيًا ، بل هو إيجار صريح لا علاقة له بالإيجار السابق . ويتفق التجديد الضمني مع هذا الإيجار الصريح في أن كلاً منهما إيجار جديد . ولكنهما يختلفان فيما يأتي : التجديد الضمني يتصل أوثق الصلة بالإيجار السابق ، فشروطه هي نفس شروط الإيجار السابق ، وله نفس التأمينات ، وإن كانت المدة تختلف كما سيأتي . أما الإيجار الصريح فقد ينعقد السابق ، وله نفس التأمينات ، وإن كانت المدة تختلف كمنا سيأتي . أما الإيجار الصريح فقد ينعقد ، لا بمدة تختلف عن مدة الإيجار السابق فحسب ، بل أيضًا بشروط وتأمينات تختلف عن شروط الإيجار السابق وتأميناته . هذا إلى أن التجديد الضمني يعقب الإيجار السابق فورًا دون أي فاصل زمني ، أما التجديد الصريح فلا يتم إلا عند تلاقي القبول بالإيجاب ومن ثم قد لا يعقب مباشرة الإيجار السابق .
( [11] ) الإسكندرية الوطنية 28 إبريل سنة 1937 المحاماة 18 رقم 366 ص748 .
( [12] ) وقد قضى بأن استبقاء المستأجر المفاتيح في يده ثلاثة أيام أو أربعة ، إذا كان قد اتفق مع المؤجر على أن يعاينا معًا العين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار ، لا يعد بقاء في العين بنية التجيد ( بوردو الابتدائية 16 إبريل سنة 1894 مجموعة بودو 94 – 2 – 95 – بودري وفال 1 فقرة 1410 ) .
( [13] ) وكما يجوز أن يستدل على انتفاع المستأجر بالعين بعد نهاية الإيجار بأنه أجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار ، كذلك يجوز أن يستدل على بقاء المستأجر في العين بعد نهاية الإيجار ببقاء المستأجر من الباطن الذي يكون استأجر من الباطن قبل نهاية الإيجار وبقي في العين بعد نهايته ، وذلك ما لم يتبين من الظروف أن المؤجر يعتبر المستأجر من الباطن بعد نهاية الإيجار مستأجرًا منه مباشرة ( بودري وفال 1 فقرة 1410 ) .
( [14] ) وعبء إثبات بقاء المستأجر في العين يقع على من يتمسك بالتجديد الضمني . وقد قضى بأنه إذا كان من يتمسك بالتجديد الضمني هو المؤجر ، فلا يكفي حتى يثبت بقاء المستأجر في العين أن يقيم الدليل على أنه ترك متاعًا له في العين المؤجرة ( بوردو الابتدائية 18 ديسمبر سنة 1901 مجموعة بوردو 1902 – 3 – 17 – بودري وفال 1 فقرة 1409 ) .
( [15] ) وقد لا يرضى المؤجر بالتجديد بأجرة أعلى أو لمدة معينة فيعلن المستأجر بذلك نهاية الإيجار ، فيعد بقاء المستأجر في العين دون اعتراض بعد نهاية الإيجار قبولاً منه بالأجرة الأعلى أو بالمدة المعينة . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا أنذر المؤجر المستأجر بأن يسلم الأرض عند نهاية إجارته أو يكون ملزمًا بدفع خمسة جنيهات سنويًا عن كل فدان غير الأموال ، ثم سكت المستأجر عد سكوته قبولاً لفئة الإجارة الجديدة ( استئناف وطني 11 فبراير سنة 1905 الاستقلال 4 ص 224 – وانظر استئناف مختلط 14 يناير سنة 1947 م59 ص76 ) . وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا أعلن المؤجر المستأجر أنه لا يقبل التجديد إلا لمدة معينة ، فلا يتجدد الإيجار إلا لهذه المدة ، وليس للمستأجر إلا أن يقبل التجديد بهذا الشرط أو أن يخلي العين عند انقضاء المدة الأصلية ( استئناف مختلط 2 مايو سنة 1933 م45 ص260 ) .
( [16] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 766 – سل يمان مرقس فقرة 270 ص498 – منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص601 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 229 ص305 – ويقوم الدليل على انتفاء التجديد إذا كانت هناك مفاوضات في شأن التجديد فبقي المستأجر في العين أثناء هذه المفاوضات ، ثم لم تستفر المفاوضات عن اتفاق ( استئناف مختلط 31 ديسمبر سنة 1940 م53 ص42 ) . فإذا كان المستأجر رجلاً وزوجته وانتهى الإيجار ، وبقيا بالرغم من ذلك في العين ، فلا يتجدد الإيجار إلا بالنسبة إلى الزوج دون الزوجة ولو كان الاثنان متضامنين في الإيجار الأول ، لأن بقاء الزوجة في العين لا يفهم منه حتمًا رضاؤها بالتجديد إذ يجوز أن يكون ذلك راجعًا إلى القيام بواجبها كامرأة متزوجة تقيم مع زوجها ( جيوار 1 فقرة 413 – بودري وفال 1 فقرة 1420 ص823 – عكس ذلك محكمة ريمس الابتدائية 11 ديسمبر سنة 1903 مجلة القانون ( Droit ) 19 يناير سنة 1904 ) .
( [17] ) وقد قدمنا أن المؤجر قد لا يرضى بالتجديد إلا بأجرة أعلى أو لمدة معينة ( انظر آنفًا نفس الفقرة في الهامش ) .
( [18] ) استئناف وطني 15 يونيه سنة 1904 الاستقلال 3 رقم 382 ص262 .
( [19] ) وليس للاعتراض شكل خاص ، فيجوز حصوله بإنذار رسمي ، أو بكتاب مسجل أو غير مسجل ، أو شفويًا ، أو بأي تصرف يفيد عدم قبول المؤجر للتجديد كأن يعرض العين للإيجار أو يؤجرها إلى شخص آخر . والمؤجر هو الذي يقع عليه عبء إثبات هذا الاعتراض . وهو واقعة مادية يجوز إثباتها بجميع الطرق . وليس للاعتراض ميعاد معين ، فيجوز أن يحصل قبل انتهاء الإيجار الأصلي أو عقب انتهائه ( بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص903 – ص 904 – سليمان مرقس فقرة 270 ص499 وهامش 1 – منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص602 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 229 ص305 ) .
( [20] ) بني سويف الجزئية 17 يونيه سنة 1899 الحقوق 14 ص218 – مصر الوطنية 10 مايو سنة 1904 الحقوق 20 ص130 – طنطا الكلية 14 مارس سنة 1906 المجموعة الرسمية 6 رقم 92 – هالتون 2 ص128 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 201 – جرانمولان في العقود فقرة 419 .
( [21] ) استئناف مختلط أول ديسمبر سنة 1936 م49 ص28 .
( [22] ) وبخاصة إذا كان المؤجر قد حصل على حكم بالإخلاء ، ثم ترك المستأجر في العين فترة من الزمن تسامحًا ( استئناف مختلط 21 ديسمبر سنة 1938 م51 ص76 ) .
( [23] ) استئناف وطني 29 نوفمبر سنة 1900 الحقوق 16 ص44 – وانظر استئناف مختلط 27 مارس سنة 1902 م14 ص228 – وقد قضى بأنه في إيجار «كابين» للاستحمام مدة الصيف إذ انقضى الصيف وبقي المستأجر في العين مدة الشتاء التالي ، فإن سكوت المؤجر لا يعتبر قوبلاً ضمنيًا ، فقد يكون ترك المستأجر شاغلاً للعين في وقت لا ينتفع فيه بها تساهلاً منه ( استئناف مختلط 16 مايو سنة 1906 م18 ص271 ) .
( [24] ) استئناف وطني 7 مارس سنة 1905 الحقوق 21 ص82 – وقد قضت محكمة النقض في هذا المعنى بأنه لا يوجد تجديد ضمني إذا كان المؤجر قد شهر مزاد تأجير الأرض قبل نهاية مدة الإيجار الأول ، ودخل المستأجر القديم في المزايدة ولكن المؤجر رفض التأجير له وقبل عطاء شخص آخر ، ثم رفض هذا العطاء وقبل التأجير للمستأجر القديم . وفي هذه الحالة يكون هناك تجديد صريح للإيجار يبدأ من يوم الاتفاق عليه ، لا تجديد ضمني يبدأ عقب انتهاء الإيجار السابق ( نقض مدني 4 إبريل سنة 1940 مجموعة عمر 3 رقم 48 ص151 ) .
( [25] ) استئناف وطني 15 يونيه سنة 1904 الاستقلال رقم 382 ص262 – وانظر أيضًا استئناف وطني 26 ديسمبر سنة 1914 المجموعة الرسمية 17 رقم 7 ص10 – مصر الوطنية 7 نوفمبر سنة 1903 الاستقلال 2 ص288 – مصر الوطنية مستعجل 30 ديسمبر سنة 1939 المحاماة 21 رقم 60 ص107 – استئناف مختلط 27 مارس سنة 1902 م14 ص228 – 16 مايو سنة 1906 م18 ص270 – 26 فبراير سنة 1913 م25 ص99 – 31 ديسمبر سنة 1940 م53 ص42 ( بقي المستأجر في العين أثناء مفاوضات لتجديد الإيجار تجديدًا صريحًا ولم تنته المفاوضات نتيجة ، وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم ) – لوران 25 فقرة 344 – جيوار 1 فقرة 418 – بودري وفال 1 فقرة 1411 .
ومع ذلك فقد قضى بأن مجرد بذر المستأجر البرسيم قبل انقضاء مدة العقد بعلم المؤجر لا يعد رضا من هذا الأخير باستمرار العقد ، لأن العبرة في التجديد ببقاء المستأجر فعلاً بعد انقضاء مدة العقد ( منوف 17 نوفمبر سنة 1928 المحاماة رقم 492 ص900 ) .
( [27] ) وقد يسكت المؤجر فلا ينبه بالإخلاء على مستأجر المنزل ، وتنقضي المدة ويبقى المستأجر مع ذلك في العين ، فهل يعد بقاؤه وسكوت المؤجر على هذا البقاء تجديدًا ضمنيًا للإيجار ، أو هو امتداد للإيجار فرضه قانون إيجار الأماكن كما سنرى؟ الظاهر أنه امتداد للإيجار مفروض بحكم القانون ، وسكوت المؤجر أقرب إلى أن يكون إذعانًا لأحكام القانون من أن يكون قبولاً ضمنيًا لتجديد الإيجار ، إلا إذا قام الدليل على عكس ذلك ( انظر في هذا المعنى بلانيول وريبير 10 فقرة 627 مكررة ) .
( [28] ) كذلك على المستأجر أن يثبت أن بقاءه في العين لم يكن بنية التجديد كما سبق القول . والإثبات في الحالتين يكون بجميع الطرق لأن الأمر يتعلق بإثبات واقعة مادية ، ولقاضي الموضوع السلطة المطلقة ف ي تقدير ذلك ، إذ أن مسألة التجديد الضمني برضا الطرفين مسألة موضوعية لا رقابة لمحكمة النقض عليها ( نقض مدني 4 إبريل سنة 1940 مجموعة عمر 3 رقم 48 ص151 – نقض فرنسي 20 يوليه سنة 1945 جازيت دي باليه 1945- 2 – 109 – جيوار 1 فقرة 411 وفقرة 416 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص271 – ص272 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص904 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 768 – سليمان مرقس فقرة 270 ص500 ) – وقد قضت محكمة النقض بأن ثبوت تجديد الإجارة تجديدًا ضمنيًا برضاء الطرفين هو من المسائل الموضوعية التي يترك الفصل فيها لقاضي الموضوع ، ولا رقابة لمحكمة النقض عليه في ذلك ، مادام قد أقام قضاءه على دليل مقبول مستمد من واقع الدعوى وأوراقها . فإذا كانت المحكمة قد استخلصت ، من مناقشة المستأجر بالجلسة من أنه دفع للمؤجر مبلغًا من إيجار السنة التالية بالإضافة إلى القرائن الأخرى التي أوردتها ، أن تحت يد المستأجر وصولاً بهذا المبلغ ، وأن في امتناعه عن تقديمه ما يجعل واقعة تجديد عقد الإيجار المدعي بها قريبة الاحتمال بما يجوز معه إثباتها بكافة الطرق القانونية بما فيها القرائن ، فإن هذا الذي ذهبت إليه المحكمة وأقامت عليه قضاءها لا يعتبر تجزئة للاعتراف ، ومن ثم لا تكون قد أخطأت في القانون ( نقض مدني 16 ديسمبر سنة 1954 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 40 ص322 ) .
( [29] ) استئناف وطني 3 إبريل سنة 1906 المجموعة الرسمية 7 ص184 – نقض فرنسي 2 نوفمبر سنة 1894 داللوز 95 – 1 – 15 – 11 نوفمبر سنة 1907 داللوز 1910 – 1 – 392 – وقارن استئناف مصر 5 يناير سنة 1932 المجلة القضائية 139 ص11 ( وقد قضت المحكمة بأن المؤجر يتقاضى الأجرة المعينة في العقد المنتهي عن المدة التي بقيها المستأجر في العين بعد انتهاء العقد ) .
( [30] ) لوران 25 فقرة 341 – هيك 10 فقرة 335 – جيوار 1 فقرة 425 – بودري وفال 1 فقرة 1397 وفقرة 1418 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 437 .
( [31] ) بودري وفال 1 فقرة 1412 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 22 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 – الإيجار للمؤلف فقرة 438 – سليمان مرقس فقرة 270 ص501 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 303 – استئناف مختلط 17 مايو سنة 1922 م34 ص407 – وقارن استئناف مختلط 12 مارس سنة 1935 م47 ص194 – ويقع عبء إثبات النزول عن هذا الشرط على من يدعيه ( سليمان مرقس فقرة 270 ص502 ) .
( [32] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 802 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 629 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 628 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 600 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص577 – ص580 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن حكمه يتفق مع القواعد العامة .
التقنين المدني السوري 567 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م599 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م781 : 1- إذا نبه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء ، واستمر المستأجر مع ذلك منتفعًا بالمأجور بعد انتهاء الإيجار ، فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك . ويجبر المستأجر على الإخلاء ، ويلزمه أجر المثل عن المدة التي بقي فيها منتفعًا بالمأجور مع التعويض إن كان له محل . 2- أما إذا طلب المؤجر بعد انقضاء المدة من المستأجر زيادة على الأجر المسمى وعين تلك الزيادة وطلب منه قبولها أو الإخلاء ، فسكت المستأجر ، فإن سكوته يعتبر رضا وقبولاً للزيادة من أول المدة التي أعقبت انتهاء الإجارة الأولى .
وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1005 – وانظر فقرة 501 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل ( ولكن حكم النص يتفق مع القواعد العامة فيمكن تطبيقه في لبنان ) .
( [33] ) أو حتى بعد انقضائها ولكن قبل مضي الوقت الكافي الذي تستخلص منه نية التجديد ( جيوار 1 فقرة 600 – بودري وفال 1 فقرة 1416 أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص272 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص904 – كولان وكابيتان دىلامورانديير 2 فقرة 1015 ص672 ) . ولا يعتبر من وجه هذا التنبيه بعد انقضاء مدة الإيجار متعسفًا في استعمال حقه ( استئناف مختلط 17 إبريل سنة 1945 م57 ص125 – سليمان مرقس فقرة 270 ص501 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 302 ص466 هامش 4 ) .
( [34] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 270 ص501 هامش 3 – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 302 ص467 – استئناف مختلط 19 مايو سنة 1920 م32 ص322 .
( [35] ) وهذه المسألة خلافيه في القانون الفرنسي وفي التقنين المدني المصري القديم ، حيث لا يوجد نص . فرأي يذهب إلى أنه إذا صدر التنبيه بالإخلاء من أحد المتعاقدين ، لم يجز العدول عنه وامتنع التجديد الضمني بتاتًا ( بودري وفال 1 فقرة 1414 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص904 ) . ولكن الرأي الراجح أنه يجوز العدول عن التنبيه ، فيعتقد التجديد الضمني بالرغم من سبق صدوره ( ديفرجييه 1 فقرة 504 – لوران 25 فقرة 342 – فقرة 343 – جيوار 1 فقرة 417 و2 فقرة 600 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 22 – داللوز 3 لفظ Louage فقرة 767 – نقض فرنسي 20 ديسمبر سنة 1949 داللوز 1950 – 190 – استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1933 م46 ص87 – 15 يناير سنة 1935 م47 ص113 – 10 إبريل سنة 1935 م47 ص237 ) . أما في التقنين المدني المصري الجديد ، فالنص صريح في جواز العدول عن التنبيه وتجديد الإيجار تجديدًا ض منيًا ( م600 مدني ) .
( [36] ) فإذا صدر التنبيه من المؤجر ، وبقي المستأجر في العين المؤجرة بالرغم من ذلك دون اعتراض من المؤجر ، ثم أراد المستأجر الإخلاء مدعيًا أن التنبيه قد منع التجديد الضمني ، فعلى المؤجر أن يثبت أنه بالرغم من صدور التنبيه منه فإنه قد عدل عنه وقبل التجديد الضمني ، وإذا أراد المستأجر البقاء في العين مدعيًا أن المؤجر قد عدل عن التنبيه فوقع التجديد الضمني ، فالمستأجر هو الذي يحمل عبء إثبات عدول المؤجر عن التنبيه . كذلك إذا صدر التنبيه عن المستأجر ، وبقي في العين دون اعتراض من المؤجر ، مدعيًا أنه قد عدل من هذه أنه باق على تنبيهه ولم يعدل عنه فامتنع التجديد الضمني ، وادعى المؤجر أن المستأجر قد عدل عن التنبيه فوقع التجديد ، فالمؤجر هو الذي يحمل عبء إثبات عدول المستأجر عن التنبيه .
ومن الأدلة على العدول عن التنبيه بعد صدوره أن يستمر المؤجر يقبض الأجرة من المستأجر بعد انتهاء الإيجار ( استئناف مختلط 28 إبريل سنة 1920 م32 ص298 – سليمان مرقس فقرة 270 ص501 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 302 ص467 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 229 ص306 – انظر عكس ذلك نقض فرنسي 20 يوليه سنة 1945 جازيت دي باليه 1945 – 2 – 109 – 7 نوفمبر سنة 1952 مجموعة النقض ( Bul . Cass . ) 1953 – 4 – 275 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص904 ) . كذلك قد يعتبر استمرار المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة بعد الميعاد الذي عينه في التنبيه لانتهاء الإيجار بمدة طويلة تكفي لاستخلاص نية العدول عن التنبيه رضاء ضمنيًا بالتجديد وعدولاً عن التنبيه ( استئناف مختلط 15 يناير سنة 1935 م47 ص113 – 10 إبريل سنة 1935 م48 ص237 . سليمان مرقس فقرة 270 ص501 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 302 ص476 – عبد المنعم البدراوي ص120 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 229 ص306 – وقارن منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص603 – ص604 ) .
( [37] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 579 – وقد تكون نية عدم التجديد يتضمنها ، ليس التنبيه بالإخلاء ، بل عقد الإيجار ذاته ، فيذكر في العقد أنه لا يتجدد حتى لو بقي المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار . وهذا الشرط أيضًا يجوز العدول عنه ، فإذا بقي المستأجر في العين بعد انتهاء افيجار مدة كافية ليستخلص منها أنه باقي بنية التجديد ولم يعترض المؤجر على ذلك بعد علمه به ، فإن هذا يستخلص منه أولاً عدول عن الشرط المانع من التجديد الضمني ، وثانيًا وقوع التجديد الضمني بالفعل ( جيوار 1 فقرة 415 – بودري وفال 1 فقرة 1412 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 22 – بلانيول وريبير 10 فقرة 627 ص904 – ص905 – الإيجار للمؤلف فقرة 438 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 229 ص307 ) . وعلى من يدعي العدول عن الشرط المانع من التجديد عبء إثبات ذلك ( عبد المنعم البدراوي ص121 ) .
( [38] ) انظر آنفًا فقرة 500 – ولفظ م781/1 مدني في نفس الفقرة في الهاشم – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 438 .
( [39] ) مصر الوطنية استئنافي 22 أغسطس سنة 1927 المجموعة الرسمية 29 رقم 24 ص57 – وانظر أيضًا مصر الوطنية مستعجل 5 سبتمبر سنة 1932 المحاماة 13 رقم 298 ص583 – سليمان مرقس فقرة 270 ص399 هامش 5 – وهذا هو الحكم أيضًا في القانون المدني الفرنسي ( بلانيول وريبير 10 فقرة 632 مكررة ص914 ) .
( [40] ) نقض فرنسي 13 إبريل سنة 1899 داللوز 99 – 1 – 598 .
( [41] ) لوران 25 فقرة 335 – هيك 10 فغقرة 334 – جيوار 1 فقرة 413 – بودري وفال 1 فقرة 1420 .
( [42] ) هيك 10 فقرة 334 – الإيجار للمؤلف فقرة 439 – استئناف وطني 8 مايو سنة 1911 المجموعة الرسمية 12 رقم 116 ص229 – جرجا 30 أكتوبر سنة 1926 المحاماة 7 رقم 256 – مصر الوطنية 22 أغسطس سنة 1927 المحاماة 8 رقم 34 ص65 .
( [43] ) جيوار 1 فقرة 413 – فقرة 414 وفقرة 422 – بودري وفال 1 فقرة 1421 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 20 – الإيجار للمؤلف فقرة 441 – سليمان مرقس فقرة 270 ص500 .
( [44] ) بودري وفال 1 فقرة 1421 – سليمان مرقس فقرة 270 ص500 – وانظر عكس ذلك وأن الأنصبة تكون لتساوي جيوار فقرة 313 – فقرة 414 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 20 . وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 439 .
( [45] ) استئناف مختلط 30 ديسمبر سنة 1930 م43 ص109 .
( [46] ) لوران 25 فقرة 336 – هيك 10 فقرة 334 – جيوار 1 فقرة 412 – بودري وفال 1 فقرة 1423 – بلانيول وريبير 10 فقرة 628 – كولان وكابيتان ودي لامورانديير 2 فقرة 1015 ص673 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 204 – ويتفرع على ذلك أنه إذا استأجر الوصي مال القاصر لنفسه بإذن المحكمة ، لم يجز تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا عند انتهائه ، إذ لابد من حصول الوصي على إذن جديد من المحكمة التجديد الإيجار ، وهذا من شأنه أن يمنع التجديد الضمني ، ويكون التجديد في هذه الحالة تجديدًا صريحًا ( انظر آنفًا فقرة 519-1 ) .
( [47] ) بيدان 11 فقرة 478 ص422 – بلانيول وريبير 10 فقرة 628 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1015 ص672 – بندر طنطا الجزئية 16 أكتوبر سنة 1932 المحاماة 13 رقم 305 ص598 .
( [48] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 305 ص481 هامش 3 .
( [49] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 628 – والمفروض أن من خرج لم يصدر منه تنبيه بالإخلاء فامتد الإيجار بالنسبة إليه ، أما لو صدر منه تنبيه فإن الإيجار ينتهي بالنسبة إلى نصيبه ( انظر آنفًا فقرة 509 في الهامش ) ، فلا يكوي في حاجة إلى الرجوع على بقية المستأجرين .
( [50] ) أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 20 .
( [51] ) استئناف مختلط 12 مارس سنة 1891 م3 ص235 – 28 مارس سنة 1917م ص329 .
( [52] ) محكمة الجزائر 22 فبراير سنة 1896 جريدة المحاكم الجزائرية 20 ديسمبر سنة 1896 – محكمة ليلي الابتدائية 24 فبراير سنة 1898 Nord Jad . 98 – 257 – محكمة ليبج 13 يونيه سنة 1922 المحاماة 4 ص892 – مجلة القانون المدني الفصلية 21 ص904 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 231 ص308 – وانظر عكس ذلك وأن الوعد بالبيع ينتقل إلى التجديد الضمني بودري وفال 1 فقرة 1430 – سليمان مرقس فقرة 271 ص503 – ص504 .
( [53] ) ويقول الأستاذ حسن كيرة في هذا المعنى : «وليس يستند الإلزام – كما يرى بعض الفقهاء – إلى إرادة المتعاقدين الضمنية . . فقد يجهلان وجود هذه القواعد ولا ينتفي رغم ذلك إلزامها لهم في حالة عدم الاتفاق على عكسها . وإنما يقوم إلزامها على أساس قوتها الذاتية كقاعدة قانونية تخضع لحكمها الملزم الروابط التي لا يحكمها اتفاق مخالف ، وتتوجه بالخطاب الملزم كذلك إلى من لا يخالفها من الأفراد» ( حسن كيرة في أصول القانون الطبعة الثانية فقرة 21 ص59 – وانظر المراجع التي أشار إليها ) .
( [54] ) انظر Marty et Rayusud في شرح القانون المدني 1 فقرة 98 – حسن كيرة في اصول القانون الطبعة الثانية فقرة 20 ص 57 هامش 1 – محمد علي عرفة في مبادئ العلوم القانونية ص94 – محمود جمال الدين زكي دروس في نظرية القاعدة القانونية فقرة 82 .
( [55] ) ويقول الأستاذان بودري وفال في هذا المعنى : «لما كان التجديد الضمني إيجارًا جديدًا ، فإن لتعديلات التشريعية التي تتم بعد إبرام الإيجار ( القديم ) تسري على التجديد الضمني الذي ينعقد بعد نفاذ هذه التعديلات ( محكمة Tiqeu 14 مايو سنة 1897 باندكت 98 – 2 – 171 ) . وتسري هذه التعديلات ، ليس فحسب فيما يعتبر منها من النظام العام ، بل أيضًا فيما يكون منها مستندًا إلى تفسير جديد لإرادة المتعاقدين ، ذلك لأن المفروض أن نية المتعاقدين هي النية التي ينسبها إليهما التشريع الذي يكون نافذًا وقت أن تعاقدًا صريحًا أو تعاقداً ضمنيًا» ( بودري وفال 1 فقرة 1400 ص809 – ص 810 وانظر أيضًا فقرة 1029 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 441 ) .
ونأتي بمثال يوضح ما تقدم : إيجار عقد في أول أكتوبر سنة 1949 ، فخضع لأحكام التقنين المدني القديم ومنها أن المؤجر لا يلتزم بإجراء اية مرمة ، ثم جدد هذا الإيجار تجديدًا ضمنيًا في أول أكتوبر سنة 1950 . فيخضع الإيجار الجديد لأحكام التقنين المدني الجديد ومنها أن المؤجر يلتزم بإجراء الترميمات الضرورية . ولا ضير على المؤجر في ذلك . فهو إذا كان وقت التجديد الضمني عالمًا بأحكام التقنين الجديد وبأنها تلزمه بإجراءات الترميمات الضرورية خلافًا لما كان عليه الأمر في الإيجار القديم ، فما عليه إلا أن ينبه على المستأجر أنه لا يقبل التجديد إلا بشرط ألا يلتزم بإجراء أية مرمة ، وسكوته عن هذا التنبيه دليل على رضائه بأحكام التقنين الجديد . أما إذا لم يكن عالمًا وقت التجديد بأحكام التقنين الجديد ، فإنه في هذه الحالة يجوز له أن يطعن في الإيجار الجديد بالغلط في القانون وفقًا للقواعد العامة .
انظر في هذا المعنى الذي تقول به محكمة إمبابة 26 أغسطس سنة 1951 المحاماة 34 رقم 43 ص55 – وانظر عكس ذلك عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 305 ص472 هامش 2 – سليمان مرقس فقرة 271 ص504 – منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص606 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 231 ص309 : ويذهبون إلى أن الأحكام القانونية المكملة ، لمجرد عدم الاتفاق على مخالفتها ، تعتبر أنها تقرر شروطًا للعقد كالشروط التي يتفق عليها المتعاقدان سواء بسواء ، ومن ثم تنتقل هذا الأحكام المكملة التي كان الإيجار القديم يخضع لها إلى الإيجار الجديد ، ولا يعتد بالتعديلات التي تدخل على هذه الأحكام التي كان الإيجار القديم وقبل انعقاد الإيجار الجديد .
( [56] ) استئناف وطني 15 يونية سنة 1904 الاستقلال 3 رقم 382 ص262 – سليمان مرقس فقرة 271 ص503 .
( [57] ) عبد المنعم البدراوي ص122 – وانظر في هذه النتائج الإيجار للمؤلف فقرة 441 .
( [58] ) لوران 25 فقرة 345 – جيوار 1 فقرة 419 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 207 – جرانمولان في العقود فقرة 420 – هالتون 2 ص129 .
( [59] ) انظر ما يلي فقرة 524 .
( [60] ) ولو كان الإيجار الجديد ليس تجديدًا ضمنيًا لإيجار سابق ، بل إيجار مبتدأ لم تعين فيه الأجرة ، لكانت الأجرة في هذه الحالة هي أجرة المثل ( م562 مدني ) : كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1015 ص672 .
على أنه يجوز ، كما قدمنا أن ينبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء إلا إذا قبل زيادة الأجرة إلى مبلغ معين ، فبقاء المستأجر في العين دون اعتراض على الزيادة قد يفيد أ ن الإيجار قد جدد تجديدًا ضمنيًا بالأجرة الزائدة لا بالأجرة المشترطة في العقد السابق ( استئناف مختلط 14 يناير سنة 1947 م59 ص76 – وانظر آنفًا فقرة 501 ) . وكذلك الحال لو نبه المستأجر على المؤجر بالإخلاء قبل انتهاء الإيجار إذا لم يقبل إنقاص الأجرة إلى مبلغ معين ، وبقي المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار دون ا عتراض من المؤجر ، فإن ذلك قد يفيد أن الإيجار جدد تجديدًا ضمنيًا بالأجرة الناقصة ( بندر طنطا الجزئية 16 إبريل سنة 1932 المحاماة 13 رقم 305 ص598 ) – وانظر في حالة ما إذا كان شرطًا زيادة الأجرة يتضمنه عقد الإيجار الأصلي ذاته لا التنبيه بالإخلاء آنفًا فقرة 501 في الهامش .
( [61] ) جيوار 1 فقرة 419 – بودري وفال 1 فقرة 198 وفقرة 1429 .
( [62] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 628 .
( [63] ) ويكفي في وجود التضامن بين المستأجرين أن يستأجروا العين جميعًا ويتعهد كل منهم يدفع كل الأجرة ، ولا لزوم لاشتراط التضامن بلفظه ( استئناف مختلط 16 مايو سنة 1922 ) .
( [64] ) جيوار 1 فقرة 422 – بودري وفال 1 فقرة 1422 – أوبري ورووإمسان 5 فقرة 369 هامش 23 – بلانيول وريبير 10 فقرة 628 – سليمان مرقس فقرة 271 ص504 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 307 ص476 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 231 ص308 – هذا لوران 25 فقرة 347 – هيك 10 فقرة 336 – ولو بقي بعض المستأجرين المتضامنين دون بعض ، فإن الإيجار يتجدد بالنسبة إلى من بقي ، ويبقى التضامن قائمًا فيما بين هؤلاء ( بودري وفال 1 فقرة 1422 – وانظر آنفًا فقرة 520 ) .
( [65] ) سليمان مرقس فقرة 271 ص503 .
( [66] ) الإيجار للمؤلف فقرة 442 – سليمان مرقس فقرة 271 ص504 هامش 1 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 306 ص473 – منصور مصطفى منصور فقرة 234 ص605 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 234 ص308 – عكس ذلك استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 312 ص616 .
( [67] ) انظر آنفًا فقرة 522 .
( [68] ) استئناف مختلط 16 ديسمبر سنة 1897 م10 ص47 – وهذا اتفق على الشروط اتفاقًا صريحًا بين الطرفين . أما إذا نبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء إذا لم يقبل تعديل شروط الإيجار الأول تعديلاً يبينه في التنبيه ، ولم يعترض الطرف الآخر ، وبقي المستأجر في العين بعد نهاية الإيجار الأول ، كان هذا تجديدًا ضمنيًا بالشروط المعدلة لا بالشروط الأصلية التي كان الإيجار الأول يتضمنها ( انظر آنفًا فقرة 501 ) .
( [69] ) وإذا كان من صدر منه القبول الجديد كفيلاً عينينًا قدم رهنًا رسميًا ، وجب أن يكون قبوله الجديد في ورقة رسمية وأن يكون وقت القبول متوافرًا على أهلية الرهن ، لأنه يعقد رهنًا رسميًا جديدًا لضمان الإيجار الجديد ، فلابد من عقد رهن جديد ومن قيد جديد لهذا العقد . وهذا بخلاف ما إذا كان الذي قدم الرهن الرسمي هو المستأجر ، فالتجديد الضمني يستخلص منه قبول ضمني بأن يكون الرهن الذي قدمه في الإيجار القديم ضامنًا لالتزاماته في الإيجار الجديد ، فلابد من عقد رهن جديد ومن قيد جديد لهذا العقد . وهذا بخلاف ما إذا كان الذي قدم الرهن الرسمي هو المستأجر ، فالتجديد الضمني يستخلص منه قبول ضمني بأن يكون الرهن الذي قدمه في الإيجار القديم ضامنًا لالتزاماته في الإيجار الجديد . فلا يشترط أن يكون قبول هذا في ورقة رسمية جديدة ، كما لا يشترط أن يكون وقت التجديد الضمني متوافرًا على أهل ية الرهن ، وإن كان يشترط إجراء قيد جديد حماية لحقوق الغير كما سنرى .
( [70] ) وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «بين المشروع أحكام التجديد الضمني للإيجار من حيث انتقال التأمينات التي كانت للإيجار القديم ، فنص على انتقال التأمينات العينية إلى الإيجار الجديد . أما الكفالة ، شخصية كانت أو عينية ، فلا تنتقل إلا برضا الكفيل . وهذا مفهوم من طبيعة الموقف ، فإن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بما يفهم منه تجديد الإيجار يمكن أن يفسر بأن المستأجر قد رضي أن ينتقل منا قدمه من تأمين في الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد ، وبأ ، المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط . أما إذا كان من قدم التأمين شخصًا غير المستأجر ، فلا يمكن أن يحتج عليه بعمل صدر من المستأجر ولم يصدر منه هو ، ولذلك اشترط رضاؤه لانتقال التأمين إلى الإيجار الجديد» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص575 ) .
( [71] ) وكان القضاء في عهد التقنين المدني القديم يأخذ في أكثر أحكامه بهذا المبدأ : الزقازيق الكلية 19 سبتمبر سنة 1904 الحقوق 22 ص2 – منوف 21 أكتوبر سنة 1905 المجموعة الرسمية 7 رقم 42 ص90 – استئناف وطني 26 ديسمبر سنة 1914 المجموعة الرسمية 17 رقم 7 – مصر الوطنية 22 أغسطس سنة 1927 المجموعة الرسمية 29 رقم 245 ص57 – استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المجموعة الرسمية 32 رقم 190 ص390 – مصر الوطنية 24 فبراير سنة 1932 المحاماة 13 رقم 148 ص321 – دمياط 7 ديسمبر سنة 1932 المحاماة رقم 231 ص464 – 14 مارس سنة 1934 المجموعة الرسمية 36 رقم 50 ص125 – استئناف مصر 17 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 15 رقم 206 ص449 – إيتاي البارود 14 نوفمبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 239 ص589 – استئناف مختلط 9 فبراير سنة 1882 المجموعة الرسمية المختلطة 7 ص86 – 12 مارس سنة 1891 م3 ص235 – 25 إبريل سنة 1894 م6 ص208 ( وفي هذه القضية قضت المحكمة بانتقال التأمينات في التجديد الضمني لأن هناك شرطًا في العقد يقضي بأن الكفيل يضمن المستأجر طول مدة إقامته في العين المؤجرة ) – 28 مارس سنة 1917 م29 ص329 – 6 فبراير سنة 1923 جازيت 87 رقم 1655 – وقد صدرت أحكام أخرى قليلة تقضي بعكس هذا المبدأ وبانتقال التأمينات : السنطة 16 يناير سنة 1906 الحقوق 21 ص17 ( ويستند هذا الحكم إلى أن التقنين المدني الفرنسي يقضي صراحة بعدم انتقال التأمينات إلى التجديد الضمني ، ولما كان لا يوجد مقابل لهذا النص في التقنين المدني المصري وجب عدم الأخذ به والحكم بانتقال التأمينات ) – مصر الوطنية مستعجل 17 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 15 رقم 206 ص449 – الزقازيق الكلية 29 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 16 رقم 269 ص615 – المنشية 18 فبراير سنة 1942 المجموعة الرسمية 43 رقم 142 – استئناف مختلط 8 مارس سنة 1894 م6 ص211 – 25 إبريل سنة 1896 م6 ص208 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 441 ص549 هامش2 .
وفي التقنين المدني الفرنسي تقضي المادة 1740 بعدم انتقال الكفالة إلى التجديد الضمني ، ويقيس الفقه والقضاء في فرنسا على عدم انتقال الكفالة عدم انتقال التأمينات التي قدمها المستأجر في الإيجار السابق ، وبخاصة الرهن الرسمي : جيوار 1 فقرة 421 – بودري وفال 1 فقرة 1431 – بيدان 11 فقرة 478 ص422 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص273 – بلانيول وريبير 10 فقرة 628 ص906 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1015 ص673 – جوسران 2 فقرة 1235 – محكمة السين 5 إبريل سنة 1955 مجلة الإيجارات ( Rev . Loyers ) 1955 – 396 .
( [72] ) قارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 307 – سليمان مرقس فقرة 271 ص506 – ص507 – ويبر انتقال التأمينات بحكم القانون أن هذا يتفق مع إرادة المتعاقدين المفترضة ، فالمفروض أن «المستأجر قد رضي أن ينتقل ما قدمه نم تأمين ف ي الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد وأن المؤجر لم يقبل التجديد إلا على هذا الشرط» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص575 ) . ولكن هذه الإرادة المفترضة عاجزة عن أن تنقل التأمينات نفسها من الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد ، لأن هذه التأمينات قد انتهت بانتهاء الإيجار السابق . ولا تملك الإرادة غلا أن تجدد هذه التأمينات ، فتكون التأمينات التي انتقلت إلى الإيجار الجديد تأمينات جديدة تقتضي توافر أهلية الرهن وقت انعقاد الإيجار الجديد ، وتقتضي في الرهن الرسمي ورقة رسمية جديدة لأن الرهن الرسمي لا يصح إنشاؤه بإرادة مفترضة إذ الرسمية ركن شكل ي فيه . ولم يتطلب القانون شيئًا من ذلك ، بل آثر تيسيرًا للتعامل أن يتكفل بنفسه بنقل التأمينات ذاتها التي قدمت في الإيجار السابق إلى الإيجار الجديد ، مع حماية حقوق الغير وفقًا لقواعد الشهر العقاري على ما سنرى . فيكون انتقال التأمينات ، من الناحية الفنية ، قد وقع بحكم القانون لا بحكم الاتفاق .
وقد استعمل المشرع عبارات تشعر بهذا المعنى غذ يقول : «يعتبر هذا التجديد الضمني إيجارًا جديدًا ، لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ، ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم مع مراعاة قواعد الشهر العقاري» . فالنص عندما قرر أن التجديد الضمني هو إيجار جديد – وكان مقتضى ذلك أن التأمينات لا تنتقل إلى الإيجار الجديد بعد أن انتهت بانتهاء الإيجار القديم – عدل في هذا الحكم بما له من سلطان فقال : «ومع ذلك تنتقل إلى الإيجار الجديد التأمينات العينية» . فانتقال التأمينات ، على خلاف مقتضى تكييف التجديد الضمني بأنه إيجار جديد ، إنما وقع بحكم القانون . ولو كانت التأمينات قد تجددت مع الإيجار ، كما هو مقتضى تكييف التجديد الضمني ، لما جعل النص انتقالها استثناء كما هو مفهوم من عبارة «ومع ذلك» ، ولجاء النص على الوجه الآتي : «ويعتبر هذا التجديد الضمني إيجارًا جديدًا لا مجرد امتداد للإيجار الأصلي ، وتتجدد كذلك التأمنيات العينية التي كان المستأجر قدمها في الإيجار القديم» .
( [73] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص576 – ص577 – وانظر آنفًا فقرة 517 في الهامش .
( [74] ) قارن استئناف مختلط 2 مايو سنة 1933 المحاماة 14 ص738 .
( [75] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا أجرت أرض لزراعة الخضروات لمدة ثلاث سنوات ، وحددت الأجرة بكذا عن كل سنة ، فإن الإيجار يتجدد لمدة سنة ، وهي فترة دفع الجرة ، ولو كان متفقًا على أن تدفع هذه الأجرة السنوية على أربع دفعات كل دفعة في ثلاثة أشهر ( استئناف مختلط 30 ديسمبر سنة 1930 م43 ص110 ) .
( [76] ) انظر آنفًا فقرة 517 في الهامش .
( [77] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 208 – فقرة 209 – فتحي زغلول ص282 .
( [78] ) جرانمولان في العقود فقرني 240 – هالتون 2 ص128 .
( [79] ) المنصور الجزئية 6 مايو سنة 1891 الحقوق 6 ص102 – بني سويف الجزئية 17 يونيه سنة 1899 الحقوق 14 ص218 – ملوي 9 إبريل سنة 1928 مجلة كلية الحقوق 3 ص72 0- مصر الوطنية 24 فبراير سنة 1932 المحاماة 13 رقم 148 ص321 – إيتاي البارود 14 نوفمبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 239 ص589 – استئناف مختلط 2 فبراير سنة 1882 المجموعة الرسمية المختلطة 7 ص86 – 15 فبراير سنة 1922 م34 ص449 – 30 ديسمبر سنة 1930 م43 ص110 – وقرب استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 312 ص616 .
ومع ذلك فقد قضى بأنه في حالة انتهاء عقد إيجار له مدة معينة ، واستمر المستأجر واضعًا يده على العين المؤجرة برضاء المالك ، اعتبر ذلك تجديدًا ضمنيًا للعقد بجميع شروطه ، ما عدا مدته فإنها تعتبر طبقًا للعرف ( الزقازيق الكلية 29 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 16 رقم 269 ص615 ) . وقضى أيضًا بأنه وإن كانت المادة 386 مدني تقول بأنه في حالة التجديد الضمني الحاصل بعقد إيجار محدد المدة يكون التأجير بالشروط السابقة المتفق عليها في العقد المكتوب عدا المدة فإنها تكون طبقًا للمدد المعتادة ، فإن بعض المحاكم ، بالرغم من عدم تحديد أو تبيين ماهية المدة المذكورة ، وجاراها فريق من الشراح ، يقول بأنها هي المدة المنصوص عليها في المادة 383 مدني في حالة العقد غير المعين المدة . إلا أن الرأي الراجح والملائم للصواب وروح القانون يقول بترك ذلك لقاضي الموضوع يقدر المدة المحددة طبقًا للمقتضيات الخاصة بالتأجير وظروف وأحوال كل دعوى وطبيعة وموقع العقار المؤجر وظروف العرف التجاري والصناعي أو المعماري المحيط بها ، بشرط ألا تتعدى المدة المحددة أصلاً في العقد المكتوب ( مصر الوطنية المختلطة في هذا المعنى الأخير بأن المدد المعتادة تتعلق بالأحوال الخاصة بصفة العقارات المؤجرة وموقعها ، وأمر تقديرها متروك للقاضي ( استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1933 م46 ص87 ) . وانظر أيضًا استئناف مصر 23 يناير سنة 1938 المحاماة 19 رقم 164 ص376 .
وانظر في هذه المسألة الإيجار للمؤلف فقرة 443 – وقد كتبنا في صدد الرأيين السابق ذكرهما في تفسير عبارة «المدد المعتادة» ، وهما الرأي الذي يقول بأنها المدد التي يحددها العرف ولارأي الذي يقول بأنها المدد التي تحددها مواعيد دفع الأجرة ، ما يأتي : «ونحن نرى أنه وإن كان الرأي الأول هو الرأي الظاهر من نص القانون المصري ، فقد ذكر المدد المعتادة ( termes d’usage ) وهذه تنصرف إلى العرف ، إلا أن الرأي الثاني هو الرأي الذي يرجح أن يكون المشرع المصري قد قصد إليه . فقد نقل المادتين 386/471 عن المادة 1738 من القانون المدني الفرنسي ، وهذه تجعل المدة في التجديد الضمني كالمدة في الإيجار غير محددة المدة . ولما كانت هذه المدة الأخيرة يحددها العرف في القانون الفرنسي ( م1736 ) ، فقد أثبت المشرع المصري ذلك في نصوصه ، ساهيًا على ما يظهر عن أنه خالف القانون الفرنسي في هذه المسألة وجعل تحديد مدة الإيجار الذي لم يحدد المتعاقدان مدته حسب مواعيد دفع الأجرة لا حسب العرف . فإذا كان قصد المشرع المصري إتباع القانون الفرنسي من حيث توحيد الحكم في تحديد مدة التجديد الضمني والإيجار غير محدد المدة ، وكانت مدة الإيجار في الحالة الأخيرة تحددها مواعيد دفع الأجرة ، وجب القول كذلك إن مدة التجديد الضمني يحددها ميعاد دفع الأجرة . ولكننا لا ننكر أن في نصوص القانون المصري غموضًا كان الأجدر تجنبه» ( الإيجار للمؤلف فقرة 443 ص553 هامش 2 ) .
( [80] ) الإيجار للمؤلف فقرة 444 .
( [81] ) وسنرى أن انتقال ملكية العين المؤجرة يجعل الإيجار لا ينصرف أثره إلى المالك الجديد إذا كان غير ذي تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للمكية ، ومن ثم يجوز لهذا الأخير طلب إخلاء العين من المستأجر بشروط معينة . ومن هنا يجيء انتهاء الإيجار ، فهو وإن كان لا ينتهي بانتقال ملكية العين ، إلا أن المستأجر يرجع على المؤجر بضمان الاستحقاق فيفسخ العقد كما سيأتي . هذه الناحية العملية هي التي اعتد بها المشرع عندما وضع الانتقال ملكية العين المؤجرة بين النصوص الخاصة بانتهاء الإيجار . وقد انتقد بعض الفقهاء هذا الوضع ، متمسكين بأن انتقال ملكية ا لعين ليس في ذاته سببًا لانتهاء الإيجار ( منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص399 هامش 1 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 208 ) .
مكتب محاماة 