التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن


التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن

452 – تصرف المستأجر في حقه الشخصي : تقرر أنه ليس للمستأجر إلا حق شخصي قبل المؤجر . ولكنه يستطيع التصرف في هذا الحق بالبيع والهبة وغيرهما من التصرفات ، وله أيضًا أن يرهنه رهنًا حيازيًا وأن يؤجره وأن يعيره ، وما هذا إلا تطبيق للقواعد العامة التي تجيز التصرف في الحقوق الشخصية كما تجيز التصرف في الأعيان . والمستأجر في كل ذلك إنما يتصرف في حق شخصي له في ذمة المؤجر .

هذا من الناحية القانونية . أما من الناحية العملية فإن التصرفات التي يجريها المستأجر عادة في حقه هي التنازل عن هذا الحق وإيجاره من الباطن . فنبحث في مطلبين متعاقبين : ( أولاً ) متى يثبت للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو حق الإيجار من الباطن . ( ثانيًا ) الآثار التي تترتب على استعماله أحد هذين الحقين . ونبين قبل ذلك ما هو الفرق بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن .

453- الفرق بني التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن : لم يكن هناك في القانون الفرنسي القديم فرق بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من حيث طبيعة العمل نفسه ، وإنما كان الفرق موجودًا من حيث المقدار الذي يقع عليه العمل . فكان يعد إيجارًا من الباطن إيجار المستأجر لجزء من العين المؤجرة ، أما إذا أجر كل العين عد هذا تنازلاً عن الإيجار . وعلى ذلك كان كل من العملين إيجارًا في الواقع ، ولكنه كان يسمى إيجارًا من الباطن أو تنازلاً عن الإيجار على حسب ما إذا اقتصر هذا الإيجار على جزء من العين أو شملها جميعًا( [1] ) .

أما في التقنين المدني الفرنسي – وتبعه في ذلك التقنين المدني المصري – فالتنازل عن الإيجار يعد بيعًا أو هبة لحق المستأجر تبعًا لما إذا كان هذا التنازل قد تم بثمن أو بدون ثمن( [2] ) ، والإيجار من الباطن هو عقد إيجار( [3] ) . فالفرق إذن بين العملين فرق جوهري يرجع إلى طبيعة العمل نفسه . ففي التنازل عن الإيجار لا يوجد إلا عقد الإيجار الأصلي بين المؤجر والمستأجر ، ويحول المستأجر حقوقه والتزاماته الناشئة من هذا العقد إلى المتنازل له . أما في الإيجار من الباطن فيوجد عقد إيجار أصلي ما بين المؤجر والمستأجر ، ثم عقد إيجار من الباطن ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن( [4] ) .

ويرتب الفقه عادة على هذا الفرق نتائج عديدة( [5] ) ، نذكر منها :

( 1 ) التنازل عن الإيجار هو حوالة حق بالنسبة إلى حقوق المستأجر ، وحوالة دين بالنسبة إلى التزاماته . فيجب بوجه عام إتباع الإجراءات التي تخضع لها حوالة الحق وحوالة الدين . ولما كانت حوالة الحق لا تنفذ في حق المدين إلا بإعلانه بالحوالة أو بقبوله إياها ، ولا تنفذ في حق الغير إلا من تاريخ الإعلان الرسمي أو التاريخ الثابت لقبول المدين ( م305 مدني ) ، وكان المفروض أن المؤجر ( أي المدين ) قد قبل التنازل ما دام لم يشترط في عقد الإيجار عدم جواز التنازل كما سيأتي ، فإنه إذا عرض التنازل على المؤجر تعين عليه قبوله . ولذلك يمكن اعتبار التنازل عن الإيجار ، كحوالة حق ، ساريًا في حق المؤجر من وقت إخطاره بالتنازل حتى يفي بالتزاماته للمتنازل له دون المستأجر ، ولا حاجة إلى قبوله أو إعلانه رسميًا . على أن الرأي السائد في فرنسا وفي مصر هو أن التنازل عن الإيجار ، كحوالة حق ، لا ينفذ في حق المؤجر إلا من وقت إعلانه بالتنازل أو من وقت قبوله به( [6] ) . ولما كانت حوالة الدين لا تنفذ في حق الدائن إلا إذا أقرها ( م316/1 مدني ) ، وكان المفروض أن المؤجر قد قبل التنازل كما قدمنا ، فلا حاجة إذن لإقرار المؤج ر لحوالة الدين على الوجه المقرر في الفقرة الثانية من المادة 316 مدني ، ويكون التنازل ساريًا في حقه من وقت صدوره( [7] ) .

أما الإيجار من الباطن فيخضع لأحكام القانون عقد الإيجار ، ومن ثم لا حاجة لإعلانه ويكفي لسريانه في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ( [8] ) . بل إن ثبوت التاريخ لا يشترط في سريان الإيجار من الباطن في حق المؤجر( [9] ) .

( 2 ) في التنازل عن الإيجار يتصرف المستأجر في حقه فيجب أن تتوافر فيه أهلية التصرف ، أما في الإيجار من الباطن فإنه يقوم بعمل من أعمال الإدارة فتكفي فيه أهلية الإدارة( [10] ) .

( 3 ) في التنازل عن الإيجار تكون الشروط واحدة فيما بين المؤجر والمستأجر وفيما بين المستأجر والمتنازل له عن الإيجار ، أما في الإيجار من الباطن فقد تختلف شروط الإيجار فيما بين المؤجر المستأجر والمستأجر من الباطن( [11] ) .

( 4 ) في التنازل عن الإيجار ليس للمستأجر حق امتياز على ما يوجد في العين المؤجرة من منقولات المتنازل له ، وله حق امتياز في الإيجار من الباطن على منقولات المستأجر من الباطن على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة بالعين المؤجرة( [12] ) .

المطلب الأول

متى يثبت للمستأجر حق التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن

454- نصوص قانونية : تنص المادة 593 من التقنين المدني على ما يأتي :

«للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك»( [13] ) .

ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم المادة 366/499( [14] ) .

ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م560 – وفي التقنين المدني الليبي م592 – وفي التقنين المدني العراقي م775 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م584/1 و5( [15] ) .

ويخلص من النص المتقدم الذكر أن كل مستأجر له الحق في التنازل عن الإيجار للغير( [16] ) وفي الإيجار من الباطن ، ما لم يوجد شرط يمنعه من ذلك( [17] ) ، فنتكلم في هذا الشرط المانع ، ونبحثه من الوجوه الآتية : ( 1 ) من حيث تفسيره ومدى تطبيقه . ( 2 ) من حيث ما يدخل فيه من التحويرات . ( 3 ) من حيث الجزاء الذي يترتب عليه .

1- الشرط المانع من حيث تفسيره ومدى تطبيقه

455- الشرط المانع الضمني : لا يتحتم أن يكون الشرط المانع مذكورًا صراحة في عقد الإيجار ، بل يجوز استخلاصه ضمنًا من الظروف نفسها . وقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 593 مدني يتضمن عبارة في هذا المعنى تجري على الوجه الآتي : «وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف» ، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ «اكتفاء بالقواعد العامة»( [18] ) .

فإذا أجر المؤجر العين للمستأجر لاعتبار شخصي فيه ، فلا يجوز لهذا الأخير أن يؤجر من الباطن أو أن يتنازل عن الإيجار ، حتى لو لم يكن منصوصًا صراحة على المنع في العقد( [19] ) . وكذلك في المزارعة لا يجوز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا برضاء المؤجر ( م625 مدني ) ، لأن المزارعة قد نظر فيها إلى شخص المزارع( [20] ) .

456- عدم التوسع في تفسير الشرط المانع : وسواء كان الشرط المانع صريحًا أو ضمنيًا ، فالقاعدة أ ن هذا المنع استثنائي فلا يجوز التوسع في تفسيره ، ولا تقيد حرية المستأجر في التنازل عن الإيجار من الباطن إلا بالقدر المنصوص عليه في العقد( [21] ) . ويترتب على ذلك ما يأتي :

( أولاً ) يجوز للمستأجر ، بالرغم من وجود الشرط المانع ، أن يدخل معه شركاء في استغلال العين المؤجرة ما داموا غير مستأجرين من الباطن( [22] ) ، وله كذلك أن يسكن معه صديقًا دون أن يكون مستأجرًا( [23] ) . وللمستأجر أيضًا أن يعير العين المؤجرة ، لأن الإعارة ليست إيجارًا من الباطن ولا تنازلاً عن الإيجار ، على ألاَّ تستغرق مدة الإعارة مدة الإيجار الأصلي ، وعلى ألاَّ ينزل المستعير عن استعمال العين للغير ولو على سبيل التبرع ( م639/1 مدني )( [24] ) . ولا يعد مخالفة للشرط المانع أن يقيم مستأجر المتجر مديرًا لإدارة المتجر بشرط أن يخضع له في تصرفاته( [25] ) ، ولا أن يعهد المستأجر بالعين المؤجرة إلى خادم أو حارس يتولى حراستها والعناية بها أثناء غيابه ، بل ولا أن يسكن فيها خادمه أو أحدًا من أتباعه بدلاً من أن يسكنها هو( [26] ) . كذلك لا بعد مخالفة للشرط المانع أن تنزل شركة عن الإيجار لشركة تخلفها إذا كانت الشركة الثانية ليست إلا استمرار للشركة الأولى ، ولا تمنع زيادة رأس المال أو إنقاصه أو مد أجل الشركة أو تغيير مركز إدارتها من أن تعتبر الشركة مستمرة( [27] ) . وقد قضى بأنه إذا حلت محل الشركة شركة أخرى لم يدخل فيها أعضاء جدد واقتصرت على بعض أعضاء الشركة الأولى ، فإن حاول الشركة الجديدة محل الشركة القديمة في الإيجار لا يعد إخلالاً بالشرط المانع( [28] ) . ومع ذلك فقد قضى بأنه يعد إخلالاً بالشرط المانع أن تحل شركة جديدة محل شركة قديمة في الإيجار ، ولو كان أكثر أعضاء الشركة الجديدة من أعضاء الشركة الأولى( [29] ) . فالمسألة إذن من مسائل الواقع ، وقاضي الموضوع هو الذي يبت فيما إذا كانت الشركة الجديدة ليست إلا استمرارًا للشركة القديمة أو أنها شركة أخرى مستقلة( [30] ) .

( ثانيًا ) ولا يجوز التعسف في التمسك بالشرط المانع ، فإذا تعذر على المستأجر الانتفاع بالعين المؤجرة بنفسه ، واضطر إلى إيجارها من الباطن أو التنازل عن إيجارها للغير ، فلا يجوز للمؤجر أن يتمسك بالشرط المانع إذا لم تكن له أية مصلحة في تنفيذه ، وإلا كان هذا منه تعسفًا في استعمال حقه . وفي فرنسا يؤخذ بهذا المبدأ إذًا لم يجيء الشرط المانع مطلقًا بل دخلت عليه تحويرات على النحو الذي سنراه فيما يلي . أما إذا جاء الشرط المانع مطلقًا ، فالكثرة من الفقهاء والمحاكم في فرنسا يلزمون به المستأجر حتى لو لم يكن للمؤجر صالح في تنفيذه ، وحتى لو أدى تنفيذه إلى تعذر انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة( [31] ) . والسبب في ذلك أن المادة 1717 من التقنين المدني الفرنسي ، عندما أباحت للمستأجر الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار عند عدم وجود شرط يمنع من ذلك ، أضافت أن هذا الشرط المانع يجب تنفيذه بدقة ( cette clause est torjours de rigueur ) . وقد اختلف في تفسير هذه العبارة( [32] ) ، والرأي الصحيح الذي يؤيده التاريخ يقضي بأن معنى تنفيذ الشرط المانع بدقة هو أنه ينفذ في جميع الأحوال ولو لم يكن للمؤجر صالح في تنفيذه . فقد كان القانون الفرنسي القديم يقضي بأن الشرط المانع لا يتحتم العمل به بدقة( [33] ) ، فإذا أجر المستأجر العين من الباطن أو تنازل عن الإيجار للغير بالرغم من وجود الشرط المانع ، وكان ذلك لاضطراره إلى ترك العين المؤجرة ، ولم يكن هناك ما يدعو المؤجر إلى عدم قبول المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار بديلاً من المستأجر الأصلي ، فإن المؤجر لا يستطيع إذا لم يزد الموافقة إلا أن يفسخ العقد . ولا يجوز له طلب إبقاء العقد مع إخراج المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ، وإلزام المستأجر الأصلي أن يبقى في العين( [34] ) . وقد كان مشروع التقنين المدني الفرنسي ينص فيما يتعلق بإيجار المنازل على هذا الحكم الذي كان متبعًا في القانون الفرنسي القديم ، أما في إيجار الأراضي الزراعية والمصانع فقد كان ينص على أن الشرط المانع ينفذ بدقة . ولكن عند وضع التقنين المدني الفرنسي بصفة نهائية عدل عن هذا الرأي ، ولم يرد واضعوه تمييز حالة عن أخرى ، فقضت المادة 1717 مدني فرنسي بأن الشرط المانع يجب تنفيذه بدقة ، دون تمييز بين المنازل والأراضي الزراعية والمصانع وغيرها من الأشياء( [35] ) . ولهذا جرى العمل في فرنسا على أن الشرط المانع – بعد أن يراعى عدم التوسع في تفسيره فلا يطبق إلا في حدوده الضيقة – ينفذ بدقة في دائرة هذه الحدود ، فلا ينظر هل للمؤجر مبرر معقول للتمسك به بل يجب تنفيذه حتى لو لم يكن للمؤجر صالح في تنفيذه ، وحتى لو أدى تنفيذه إلى تعذر انتفاع المستأجر الأصلي بالعين المؤجرة ، فلا يجوز لهذا عند وجود الشرط المانع أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار ولو أدى ذلك إلى تركه المنزل مقفلاً دون الانتفاع به( [36] ) . على أن بعض الفقهاء في فرنسا يذهبون إلى غير ذلك ، ويقولون بأن الشرط المانع المطلق ، كالشرط المانع المقيد فيما سنرى ، لا يجوز التعسف في التمسك به . وإنما يجب على المستأجر أن يطلب من المؤجر الموافقة على الإيجار من الباطن أو لتنازل عن الإيجار إذا جدت حاجة اضطرته إلى ذلك ولم تكن هناك مصلحة للمؤجر في الرفض ، فإذا رفض المؤجر تعنتًا أو رغبة منه في ابتزاز أجرة أعلى ، كان للمستأجر أن يرفع الأمر إلى القضاء ليرخص له في الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار( [37] ) .

فإذا كان في فرنسا – وفي تقنينها المدني النص القاضي بوجوب تنفيذ الشرط المانع بدقة – وجد من يقول بعدم جواز التعسف في التمسك بالشرط المانع ، فأولى بمصر – وليس في تقنينها نص يضاهي النص الفرنسي – أن تطبق القواعد العامة في نظرية التعسف في استعمال الحق ، وقد أخذ المشرع المصري صراحة بهذه النظرية في المادة 5 من التقنين المدني . فإذا وجد الشرط المانع ، وجدت للمستأجر حاجة إلى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، وجب عليه أولاً أن يطلب من المؤجر الموافقة على ذلك . فإن امتنع المؤجر وتمسك بالشرط المانع ، كان للمستأجر أن يرفع الأمر للقضاء ، فإذا ثبت أن المؤجر ليست له أية مصلحة في التمسك بالشرط المانع ، وأنه إنما يتمسك به تعنتًا ، كان للقضاء أن يمنع المؤجر من التعسف في استعمال حقه ، وأن يرخص للمستأجر في الإيجار من الباطن أو في التنازل عن الإيجار( [38] ) .

( ثالثًا ) ويجوز أخيرًا – حتى في حدود عدم التوسع في تفسير الشرط المانع وفي حدود عدم جواز التعسف في التمسك به – أن يتنازل المؤجر عن الشرط ، سواء كان مطلقًا أو مقيدًا ، فيتحلل منه المستأجر ويكون له الحق في الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار . وكما يكون تنازل المؤجر عن الشرط المانع صريحًا ، كذلك قد يكون ضمنيًا كأن يقبض الأجرة من المستأجر من الباطن أو من ا لمتنازل له عن الإيجار( [39] ) أو يطالبه بها . وقد قضى بأن سكوت المؤجر مدة طويلة عن الاعتراض على المستأجر لإيجاره العين من الباطن ، رغمًا من وجود شرط يحظر عليه ذلك ، يجب اعتباره تنازلاً ضمنيًا ، فليس للمؤجر بعد ذلك أن يطلب فسخ الإجارة لهذا السبب( [40] ) . أما علم وكيل المؤجر بالإيجار من الباطن فلا يعد تنازلاً ضمنيصا من جهة المؤجر عن الشرط المانع( [41] ) . ويجوز أن يكون التنازل ضمنيًا ، حتى لو اشترط المؤجر أن يكون النازل بالكتابة( [42] ) . ذلك أن الكتابة إنما اشترطها المؤجر لإثبات التنازل لا لصحته ، فإذا تنازل المؤجر تنازلاً ضمنيًا بدون كتابة كان التنازل صحيحًا ، وعلى المستأجر أن يثبت هذا التنازل الضمني بإثبات الوقائع المادية التي يستخلص منها ، وله أن يثبت هذه الوقائع المادية بجميع طرق الإثبات أما التنازل الصريح فيجب أن يكون إثباته بالكتابة كما اشترط المؤجر ، أو بما يقوم مقام الكتابة من يمين أو إقرار( [43] ) .

وقد يكون التنازل عن الشرط المانع تنازلاً مطلقًا أو يكون تنازلاً في خصوص تصرف بالذات أو في خصوص شخص بالذات تنازل له المستأجر عن الإيجار أو أجر له من الباطن ، وفي هذه الحالة الأخيرة لا يجوز للمستأجر أن يعود إلى التنازل أو الإيجار من الباطن في تصرف آخر أو لشخص آخر . والمفروض أن التنازل يكون مقيدًا بتصرف أو بشخص لا مطلقًا ، لأن التنازل لا يجوز التوسع في تفسيره ، وذلك ما لم يتبين أن المؤجر قد قصد أن يكون تنازله مطلقًا( [44] ) .

وإذا تنازل المؤجر عن الشرط المانع ، لم يجز له الرجوع بعد ذلك في تنازله ، سواء حصل التنازل قبل مخالفة المستأجر للشرط المانع أو بعد مخالفته إياه( [45] ) .

457- بيع المصنع أو المتجر وإبقاء الإيجار للمشتري – نص قانوني : وقد نصت الفقرة الثانية م المادة 594 من التقنين المدني على ما يأتي : «ومع ذلك إذا كان الأمر خاصًا بإيجار عقار أنشئ به مصنع أو متجر ، واقتضت الضرورة أن يبيع المستأجر هذا المصنع أو المتجر ، جاز للحكمة بالرغم من وجود الشرط المانع أن تقضي بإبقاء الإبحار إذا قدم المشتري ضمانًا كافيًا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق»( [46] ) . فهنا يبيح القانون للمستأجر أن يتنازل عن الإبحار لغيره ، بالرغم من وجود الشرط المانع ، وبالرغم من عدم تنازل المؤجر عن هذا الشرط صراحة أو ضمنًا . إذ المفروض أن هناك عقارًا أنشئ به مصنع أو متجر – أو جدك( [47] ) بحسب تعبير الفقرة الثانية من المادة 367/450 من التقنين المدني القديم – وكان مستأجر العقار يملك المصنع أو المتجر ، وقضت الضرورة عليه ببيعه ، فإنه لا يجد في العادة مشتريًا إلا إذا ضمن هذا المشتري أن يحل محل المستأجر في إيجار العقار ، لأن شراء المصنع أو المتجر دون بقائه في العقار الذي أنشئ فيه يعرض المشتري لخسارة كثير من عملاء المصنع أو المتجر . والمفروض أيضًا أن في عقد إيجار العقار شرطًا مانعًا من التنازل عن الإيجار . فأجاز القانون التجاوز عن هذا الشرط المانع ، وأباح للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار للمشتري على خلاف الشرط ، إذا لم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق وقدم المشتري ضمانا كافيا . ويبين من ذلك أن هذه الحالة يمكن اعتبارها تطبيقًا لما سبق أن قدمناه من عدم جواز التعسف في التمسك بالشرط المانع( [48] ) ، فما دامت الضرورة قد قضت على المستأجر ببيع المصنع أو المتجر ، وما دام المؤجر لا يلحقه ضرر محقق من التنازل عن الإيجار للمشتري فليست له إذن مصلحة جدية في التمسك بالشرط المانع ، ومادام المشتري يقدم للمؤجر ضمانًا كافيًا للوفاء بحقوقه الناشئة من عقد الإيجار ، فإن تمسك المؤجر بالرغم من كل ذلك بالشرط المانع يعتبر تعسفًا لا يجيزه القانون . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : «وضح المشروع الغرض الذي عرض له التقنين الحالي ( القديم ) بشأن العقار الذي أنشئ به مصنع أو متجر وكان إيجاره مقترنًا بالشرط المانع ، ثم اقتضت الظروف أن يبيع المستأجر المصنع أو المتجر ، فإنه يجوز بالرغم من وجود الشرط المانع أن يبقى الإيجار للمشتري إذا قدم ضمانًا كافيًا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق ، وإلا كان في امتناع المؤجر عن الموافقة في بقاء الإيجار للمشتري في هذه الظروف تعسف لا مبرر له»( [49] ) .

ويخلص مما تقدم أن هناك شروطًا أربعة يجب توافرها للعمل بنص المادة 594/2 مدني :

1- أن يكون هناك متجر( [50] ) مملوك لشخص ومقام على عقار مملوك لشخص آخر ، ويكون مالك المتجر مستأجرًا لهذا القار ، وممنوعًا في عقد الإيجار من الإيجار من الباطن أو من النازل عن الإيجار . وليس من الضروري أن يكون مالك المتجر هو الذي أنشأه بنفسه على العقار ، وإن كان هذا هو الغالب . فيجوز أن يكون مالك العقار هو الذي أقام المتجر ثم باعه لشخص وأجر له العقار إيجارًا مقترنًا بالشرط المانع ، أو يكون شخص أقام المتجر على عقار استأجره من مالكه وباع المتجر لشخص آخر انتقل إليه إيجار العقار بموافقة المالك ومنع في الوقت ذاته من الإيجار من الباطن ومن التنازل عن الإيجار . ففي جميع هذه الأحوال يكون هناك متجر مملوك لشخص ومقام على عقار مملوك لشخص آخر ، ومالك المتجر مستأجر للعقار وممنوع من الإيجار من الباطن ومن النازل عن الإيجار .

2- أن تقوم ضرورة تقتضي أن يبيع مالك المتجر متجره . مثل ذلك أن يعجز عن العمل أو يتقاعد فيضطر على بيع المتجر ، أو يموت وتعجز الورثة عن إدارة المتجر فيضطرون إلى بيعه . وقد يحول مانع آخر دون أن يستمر مالك المتجر في عمله ، كأن تكسد التجارة فيضطر على بيع المتجر ، أو يصدر قانون يشترط فيمن يدير المتجر ( صيدلية مثلاً ) مؤهلاً لم يحصل عليه( [51] ) . ويعد إفلاس مالك لمتجر ضرورة تبيح لسنديك التفليسة عند بيع المتجر للوفاء بالديون أن يتنازل عن الإيجار للمشتري( [52] ) . ولا يعتبر ضرورة أن يكون مالك المتجر راغبًا في بيع متجره ابتغاء للكسب ، ثم يعود بعد ذلك إلى نفس التجارة ، بل يجب أن تقوم ضرورة تضع حدًا لنوع النشاط الذي ان مالك المتجر يمارسه في متجره ، فيكون بيع المتجر هو آخر عمل يقوم به في ميدان هذا النشاط . وقد قضى بأنه إذا كان أحد الشريكين وهو المستأجر لدكان التجارة لم يعتزل هذا النوع من التجارة ولكنه باع حصته في المتجر لشريكه ، لم تكن هنا ضرورة تبرر أن يتنازل عن إيجار الدكان لشريكه بالرغم من وجود الشرط المانع( [53] ) . وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كانت هناك ضرورة تبرر بيع المتجر فتسوغ التنازل عن الإيجار بالرغم من الشرط المانع .

3- أن يقدم مشتري المتجر ضمانًا كافيًا للمؤجر للقيام بالتزاماته الناشئة من عقد افيجار الذي انتقل إليه . وهذا الضمان يجب أن يكون ضمانًا إضافيًا للضمان الذي للمؤجر في المنقولات التي يشتمل عليها المتجر والتي توجد في العين المؤجرة ، فهذه للمؤجر عليها حق امتياز ، ولكن يغلب أن تكون معدة للبيع فلا تكفي لضمان حقوق المؤجر ، ومن ثم وجب على المشتري أن يقدم ضمانًا آخر ، كرهن أو كفالة . وقد يكون المشتري أكثر ملاءة من المستأجر ، فلا تكون هناك حاجة إلى ضمان خاص . وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ضرورة تقديم الضمان الخاص وكفاية هذا الضمان .

4- ألاَّ يلحق المؤجر من تنازل المستأجر عن الإيجار للمشتري ضرر محقق . فإذا كان المؤجر إنما أجر العقار للمستأجر مراعيًا في ذلك اعتبارات شخصية في تجعله يطمئن إليه ، وتنازل المستأجر عن الإيجار لمشتر سيء السمعة لا تتوافر فيه الاعتبارات التي راعاها المؤجر في المستأجر ، فإن المؤجر يلقه في هذه الحالة من التنازل عن الإيجار لهذا المشتري ضرر محقق( [54] ) ، والمؤجر هو الذي يكلف بإثبات أن ضررًا محققًا يلحقه من التنازل عن الإيجار ، وقاضي الموضوع هوا لذي يقدر الضرر .

فإذا توافرت هذه الشروط الأربعة ، جاز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار للمشتري بالرغم من وجود الشرط المانع . ولكن يجب عليه أولاً أن يستأذن المؤجر في التنازل ، فإن رفض هذا الموافقة على التنازل ، وجب على المستأجر أن يلجأ إلى القضاء للحصول على حكم يرخص له في التنازل عن الإيجار للمشتري( [55] ) . ولا يكون للمشتري إلا نفس حقوق المستأجر المتنازل عن الإيجار ، فإذا كان لا يجوز لهذا الأخير أن يباشر في المكان المؤجر تجارة أخرى التزم المشتري بهذا القيد( [56] ) .

458- المنع من الإيجار من الباطن يقتضي المنع من التنازل وكذلك العكس – نص قانوني : هذا وإذا كان لا يجوز بوجه عام التوسع في تفسير الشرط المانع كما رأينا ، إلا أن هناك حالة يجب فيها التوسع في التفسير ، وهي الحالة التي وردت في الفقرة الأولى من المادة 594 من التقنين المدني وتنص على ما يأتي : «منع المستأجر من أن يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار ، وكذلك العكس»( [57] ) .

وكان من مقتضى مبدأ عدم التوسع في تفسير الشرط المانع أنه إذا اقتصر هذا الشرط على المنع من الإيجار من الباطن لم يقتض ذلك المنع من التنازل عن الإيجار ، وبالعكس إذا اقتصر الشرط على المنع من التنازل عن الإيجار لم يقتض ذلك المنع من الإيجار من الباطن . وهذا هو الرأي الراجح في فرنسا قضاءً وفقهاً( [58] ) ، لأنه لا يوجد في التقنين المدني الفرنسي نص يضاهي نص التقنين المدني المصري السالف الذكر ، بل يوجد بالعكس نص يقتضي بأن الشرط المانع يجب تنفيذه بدقة ( م1117 مدني فرنسي ) كما رأينا ، ومن أحد تفسيراته أنه لا يجوز التوسع في تطبيق الشرط المانع( [59] ) .

ولكن نص الفقرة الأولى من المادة 594 من التقنين المدني المصري صريح ، كما رأينا ، في أن منع المستأجر من كان يؤجر من الباطن يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار ، وكذلك العكس . فهذه حالة فسرنا فيها الشرط المانع بتوسع ، إذ جعلناه وهو لا يعرض إلا لأحد العملين – الإيجار من الباطن أو لتنازل عن الإيجار – يمتد إلى العمل الآخر . والسبب في ذلك أن المتعاقدين لا يدركان عادة ما بين الإيجار من الباطن والتنازل عن الإيجار من الفروق الدقيقة ، فإذا وجد شرط يمنع من أحد العملين فالمفروض أن المتعاقدين قصدًا أن يمنع الشرط من العملين معًا . ويترتب على ذلك أنه لا يوجد ما يمنع من أن يتفق المتعاقدان صراحة على المنع من أحد العملين دون الآخر ، فيسري ما اتفقا عليه ، ويمنع المستأجر من التنازل عن الإيجار دون أن يمنع من الإيجار من الباطن ، أو يمنع من الإيجار من الباطن دون أن يمنع من النازل عن الإيجار . أما مجال تطبيق نص الفقرة الأولى من المادة 594 مدني فيكون في حالة ما إذا اقتصر الشرط على المنع من أحد العملين دون أن يتعرض للعمل الآخر . وهذا ما تقرره المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي صراحة إذ تقول : «فإذا وجد الشرط المانع من لتنازل ، فإنه يقتضي المنع من الإيجار من الباطن ، وكذلك العكس . ولسي هناك ما يمنع من ظهور نية صريحة في المنع من أحد الشيئين دون الآخر»( [60] ) .

هذا ولم يتعرض النص للبت فيما إذا كان الشرط المانع من الإيجار من الباطن يتضمن المنع من إيجار جزء من العين أو التنازل عن إيجار جزء ، وكذلك فيما إذا كان المنع من التنازل عن الإيجار يقتضي المنع من التنازل عن إيجار جزء من العين أو إيجار جزء من الباطن ، ونحن نرى أن الحكم في هذه المسائل يرجع إلى نية المتعاقدين ، وقاضي الموضوع هو الذي يفسر هذه النية . فإذا نص المتعاقدان صراحة على أنهما قصدا أحد المعنيين ، أو تبين ذلك في وضوح تام من الظروف ، وجب التزام ما قصد إليه المتعاقدان( [61] ) . أما إذا كان هناك شك في نية المتعاقدين ، فالمفروض أنهما قصدا بالشرط المانع أن يكون الإيجار مقصورا على المستأجر لاعتبارات شخصية فيه ، فيكون الشرط المانع من الكل مانعًا من الجزء كذلك . هذا إلى أن القول بغير ذلك يمكن المستأجر أن يتحايل على الشرط المانع من الكل ، بأن يؤجر أو يتنازل عن أجزاء متفرقة بحيث تستغرق هذه الأجزاء كل العين( [62] ) .

2- الشرط المانع من حيث ما يدخل فيه من التحويرات

459- أمثلة على ما يدخل في الشرط المانع من التحويرات : من النادر في العمل أن يكون الشرط المانع مطلقًا من كل قيد ، فكثيرًا ما يدخل فيه من التحويرات والقيود ما يجعله غير مطلق . فمثلاً يشترط المؤجر على المستأجر ألاَّ يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار إلا بشرط أن يدفع أجرة أعلى من الأجرة المتفق عليها طول مدة الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، أو أن المستأجر ممنوع من التنازل أو الإيجار من الباطن في أوقات معينة ، أو لأشخاص معينين ، أو لمن يباشر مهنة أو صناعة ينافس بها المؤجر أو المستأجرين الجيران . وغني عن البيان أن الشرط المانع ينفذ بالقيود المحيطة به ، ما دام ذلك غير مخالف للآداب ولا للنظام العام .

وهناك تحوير كثير الشيوع نتناول الكلام فيه تفصيلاً ، يشترط فيه المؤجر على المستأجر عدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن إلا بموافقته ، أو أنه لا يجوز للمستأجر أن يؤجر أو يتنازل إلا لشخص يرضى به المؤجر( [63] ) .

460- عدم جواز التنازل أو الإيجار من الباطن إلا بموافقته المؤجر أو إلا لشخص يرضى به المؤجر : فإذا لم يجز للمستأجر التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن إلا بموافقة المؤجر أو إلا لشخص يرضى به المؤجر ، وجب إتباع هذا الشرط ، وتعين على المستأجر الحصول على موافقة المؤجر أو على رضائه بالشخص الذي يقدمه( [64] ) .

وقد ذهب رأي في فرنسا إلى أنه لا فرق بين الشرط المانع الوارد عليه هذا القيد وبين الشرط المانع المطلق من كل قيد ، ففي الحالتين لا يجوز للمستأجر أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار إلا إذا حصل على إذن في ذلك من المؤجر ، ويكون الإذن في الحالة الأولى نزولاً على الشرط ، وفي الحالة الثانية نزولاً عن الشرط . فإذا امتنع المؤجر عن الإذن ، ولو لم يكن له صالح في الامتناع ، لم يجز للمستأجر أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار( [65] ) ، وقد تقدمت الإشارة إلى ذلك( [66] ) . ولكن الرأي السائد في فرنسا يذهب إلى أن هناك فرقًا بين الشرط المانع المطلق والشرط المانع المقيد( [67] ) ، ففي الحالة الأخيرة لا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن إعطاء الإذن عسفًا إذا لم يكن له صالح في ذلك ، وللقضاء تقديروجاهة الأسباب التي يمتنع المؤجر من أجلها عن إعطاء الإذن( [68] ) .

أما في مصر فقد رأينا ، في شأن الشرط المانع المطلق ، أنه يجب تطبيق القواعد العامة في نظرية التعسف في استعمال الحق . فإذا وجد الشرط المانع المطلق ، وجدّت للمستأجر حاجة إلى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، لم يجز للمؤجر أن يمتنع عن الإذن للمستأجر في ذلك ما دام ليس له أي صالح في التمسك بالشرط المانع( [69] ) . فإذا كان هذا هو شأن الشرط المانع المطلق ، وجب أن يكون هذا هو أيضًا من باب أولى حكم الشرط المانع المقيد ، وبالرغم من وجود هذا الشرط لا يجو للمؤجر أن يمتنع عن الإذن للمستأجر في الإيجار من اباطن أو في التنازل عن الإيجار ، ما دام الشخص الذي يقدمه المستأجر له من السمعة الطيبة وعنده من اليسار ما يضاهي به المستأجر ، وما دام هذا الشخص يقدم للمؤجر نفس الضمان الذي يقدمه المستأجر من حسن معاملة وطيب جوار . وإذا امتنع المؤجر لغير سبب مشروع عن إعطاء الإذن للمستأجر تعنتًا منه ، أو لحمل المستأجر على أن يدفع له ثمن موافقته في صورة أجرة أعلى أو في أية صورة أخرى ، كان هذا من جانب المؤجر تعسفًا في استعمال الحق يخضع لرقابة القضاء . وقد كان المشروع التمهيدي للمادة 593 مدني يشتمل على فقرة ثانية تجري على الوجه الآتي : «فإذا اشترط أن التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن لا يون إلا بموافقة المؤجر ، فلا يجوز لهذا أن يمتنع عن الموافقة إلا لسبب مشروع» . فحذفت هذه الفقرة في لجنة مجلس الشيوخ «حتى لا تفتح بابًا للمنازعات»( [70] ) . ولكن حذف هذا النص ، أيًا كان السبب في هذا الحذف( [71] ) ، إنما يعود بنا إلىتطبيق القواعد العامة في هذه المسألة . وقد رأينا أن  تطبيقها في شأن الشرط المانع المطلق يقضي بعدم جواز تعسف المؤجر في التمسك بالمنع( [72] ) ، فأولى أن يكون هذا هو أيضًا حكم الشرط المانع المقيد( [73] ) . كما سبق القول .

على أنه يجب في الشرط المانع المقيد ، كما يجب في الشرط المانع المطلق على ما رأينا( [74] ) ، أن يبدأ المستأجر بالسعي الحصول على موافقة المؤجر أو على رضاه بالشخص الذي يقدمه المستأجر . فإن رفض المؤجر ذلك ، كان على المستأجر أن يرفع الأمر إلى القضاء ، وهو الذي يقدر ما إذا كان هذا الرفض له سب مشروع فيقره ، أو أه غير مبني على سبب مشروع بل كان رفضًا تعسفيًا فيرخص للمستأجر في أن يؤجر من الباطن أو أن يتنازل عن الإيجار بالرغم من هذا الرفض . وبذلك يحصل المستأجر من القضاء ، لا على تعويض نقدي ، بل على تنفيذ عيني للشرط( [75] ) . والذي لا يجوز هو أن يعمد المستأجر إلى الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار قبل أن يسعى للحصول عل موافقة المؤجر ، أو قل أن يرفع الأمر إلى القضاء في حالة رفض المؤجر ، وول كان على حق في دعواه من أن رفض المؤجر لا يقوم على سبب مشروع . فإن وضع المؤجر أمام الأمر الواقع على هذا النحو يعد إخلالاً بالشرط يسوغ للمحكمة أن تفسخ عقد الإيجار لصالح المؤجر( [76] ) .

هذا وكثيرًا ما يشترط المؤجر أن يكون الإذن كتابة . وقد اتفق القضاء والفقه في فرنسا على أنه بالرغم من هذا الشرط يجوز الحصول على الإذن بغير كتابة( [77] ) . وتعليل ذلك أن الكتابة غنما اشترطت للإثبات ، وأن اشتراطها إنما هو لمصلحة المؤجر فلهذا أن يتنازل عن حقه ويعطي الإذن دون كتابة ولو كان إذنًا ضمنيًا . ونرى أن يتبع هنا ما سبق أن قررناه في صدد التنازل عن الشرط المانع المطلق ، فإذا كانت الموافقة ضمنية جاز للمستأجر أن يثبتها بجميع طرق الإثبات ، وذلك بإثبات الوقائع المادية التي نستخلص منها الموافقة الضمنية( [78] ) . أما الموافقة الصريحة فيجب أن يكون إثباتها بالكتابة أو بما يقوم مقامها كما اشترط المؤجر( [79] ) .

وإلى جانب ما قدمناه تسري على الشرط المانع المقيد الأحكام الأخرى التي قررناها في شأن الشرط المانع المطلق . فلا يجوز التوسع في تفسير الشرط المانع المقيد ، ويجوز التنازل عنه صراحة أو ضمنًا ، وإذا كان مدرجًا في إيجار عقار أقيم عليه متجر واقتضت الضرورة بيع المتجر سرت الأحكام التي سبق تقريرها في هذا الصدد ، وإذا لم يعرض الشرط إلا لأحد التصرفين – الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار – امتد إلى التصرف الآخر( [80] ) .

3- الشرط المانع من حيث الجزاء الذي يترتب عليه

461- تطبيق القواعد العامة : إذا وجد الشرط المانع في عقد الإيجار ، مطلقًا كان أو مقيدًا ، وجب على المستأجر مراعاته على النحو الذي قدمناه ، وإلا كان معرضًا للجزاء الذي تقضي به القواعد العامة . فيجوز حينئذ للمؤجر أن يطلب م المستأجر تنفيذ التزامه عينًا ، وله أن يطلب فسخ عقد الإيجار ، وفي الحالتين له أن يطلب تعويضًا عما عسى أن يكون قد ناله من الضرر بسبب مخالفة المستأجر لالتزامه( [81] ) .

462- التنفيذ العيني : والمؤجر يستطيع أن يطلب من المستأجر تنفيذ التزامه عينًا . فإذا كان الشرط المانع مقيدًا ، كما إذا كان مشترطًا دفع أجرة أعلى عند الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، فللمؤجر أن يطالب المستأجر بالفرق بين الأجرتين ، وله في المطالبة بذلك جميع الضمانات التي له بالنسبة إلى الأجرة نفسها من امتياز وحبس وحجز تحفظي .

أما إذا كان الشرط المانع مطلقًا أو مقيدًا بموافقة المؤجر أو برضاه بالشخص الذي يقدمه المستأجر ولم يصدر من المؤجر الموافقة أو الرضاء ، فالتنفيذ العيني يكون بأن يخلي المؤجر العين من المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ، ويعاملهما ذلك معاملة المغتصب الذي ليس لديه عقد ، لأن العقد الصادر من المستأجر الأصلي لا يسري في حق المؤجر( [82] ) ، ولقاضي الأمور المستعجلة أن يأمر بالإخلاء( [83] ) . فإذا ما أخلى المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار العين المؤجرة ، طلب المؤجر من المستأجر الأصلي أن يضع منقولات من عنده لضمان الأجرة طبقًا للالتزام الخاص بذلك ، وفي هذا إلزام للمستأجر الأصلي بالرجوع إلى العين كمستأجر( [84] ) .

463- فسخ الإيجار : ويجوز للمؤجر ألاّ يطلب التنفيذ عينًا ، بل يطلب فسخ عقد الإيجار الأصلي بناء على أن المستأجر لم يقم بالتزاماته( [85] ) . وليست المحكمة ملزمة تمصا بإجابة المؤجر إلى ما يطلبه من فسخ الإيجار( [86] ) بل لها أن ترفض هذا الطلب وتكتفي بالحكم بإخلاء العين من المستأجر من الباطن او المتنازل له عن الإيجار وتحكم على المستأجر الأصلي بتعويض إن كان له محل( [87] ) . ولا تقضي المحكمة عادة بفسخ الإيجار إذا كان المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار قد أخلى العين قبل النطق بالحم ، وكذلك لا تعتبر المحكمة عادة أن المستأجر قد خالف التزامه مخالفة تستحق فسخ عقد الإيجار إذا كان قد اقتصر على الإيجار من الباطن أو لتنازل ثم عدل عن ذلك ولم ينفذه( [88] ) .

ولكن قد يشترط المؤجر في قد الإيجار أنه في حالة مخالفة المستأجر لالتزامه المبني على الشرط المانع يعد العقد مفسوخًا حتمًا دون حاجة للالتجاء إلى القضاء ، وفي هذه الحالة يجب بالرغم من ذلك الرجوع إلى القضاء ليقرر أن المستأجر قد خالف التزامه وأن العقد قد أصبح مفسوخًا ، ولكن يجب على المحكمة هنا أن تقرر تمًا هذا الفسخ ، وليس لها – كما في الحالة الأولى – ألاَّ تجيب المؤجر إلى طلب الفسخ وأن تكتفي بالحكم بالتعويض( [89] ) .

وإذا اختار المؤجر الفسخ وقضت به المحكمة ، لم يجز للمستأجر من الباطن أو للمتنازل له عن الإيجار أن يعترض تنفيذ الحكم القاضي برد العين المؤجرة إلى المؤجر . ولقاضي الأمور المستعجلة ، إذا حصل هذا التعرض ، أن يأمر باستمرار إجراءات التنفيذ( [90] ) . ذلك أن المستأجر الأصلي يعد ممثلاً للمستأجر من الباطن أو للمتنازل له عن الإيجار في الدعوى المرفوعة عليه من المؤجر( [91] ) .

464- التعويض : وللمؤجر ، سواء طلب التنفيذ العيني أو طلب الفسخ ، أن يطلب تعويضًا من المستأجر إذا كان قد أصابه ضرر . فله أن يطلب التعويض مع طلب الفسخ ، إذا فسخ الإيجار قبل انتهاء المدة المحددة بسبب مخالفة المستأجر للشرط المانع ، فيطلب أجرة المدة اللازمة لإعادة التأجير والفرق بين الأجرة القديمة والأجرة الجديدة عن باقي المدة . كذلك له أن يطلب التعويض مع طلب التنفيذ العيني ، كما إذا ترتب على الإيجار من الباطن أو المتنازل عن الإيجار ضرر مادي أو أدبي لحق العين ، فيطلب المؤجر إخلاء العين من المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ويطلب تعويضًا في الوقت ذاته .

والمسئول عن التعويض في الحالتين – حالة الفسخ وحالة التنفيذ العيني – هو المستأجر الأصلي ، لا المستأجر من الباطن ولا المتنازل له عن الإيجار . فإذا فرض أن المستأجر الأصلي كان ممنوعًا من أن يؤجر من الباطن لشخص يباشر مهنة ينافس بها مهنة مستأجر آخر اشترط عدم المنافسة ، وخالف المستأجر الأصلي الشرط المانع ، ورجع المستأجر الذي اشترط عدم المنافسة على المؤجر بالتعويض ، فإن المؤجر يرجع بهذا لتعويض على المستأجر الأصلي لا على المستأجر من الباطن( [92] ) .

465- رجوع المستأجر من الباطن والمتنازل له عن الإيجار على المستأجر الأصلي : هذا ويلاحظ أن المستأجر الأصلي إذا خالف الشرط المانع ، وتعرض المؤجر للمستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ، فلهذين أن يرجعا على المستأجر الأصلي بدعوى ضمان الاستحقاق إذا كانا لا يعلمان بوجود الشرط المانع . أما إذا كانا يعلمان بذلك ، فلا رجوع لهما لأنهما يكونان مخاطرين( [93] ) . أما قبل تعرض المؤجر وطلبه إخلاء العين ، فلا يرجعان على المستأجر الأصلي ولو كانا جاهلين وقت التعاقد بوجود الشرط المانع وعلمًا به بعد ذلك( [94] ) .

المطلب الثاني

الآثار التي تترتب على التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن

466- قيام علاقات متنوعة : بعد أن بينا أ المستأجر يحق له التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ما لم يوجد شرط يمنعه من ذلك( [95] ) ، نفرض الآن أن المستأجر استعمل هذا الحق وتنازل عن الإيجار أو أجر من الباطن ، سواء لأن الشرط المانع لم يوجد أو وجد ولكن المؤجر نزل عنه ، فما هي الآثار التي تترتب على ذلك؟

يمكن القول ، بادئ ذي بدء ، عن المستأجر في هذه الحالة تقوم بينه وبين المتنازل له عن الإيجار علاقة محيل بمحال له فيما يتعلق بحقوقه وعلاقة محيل بمحال عليه فيما يتعلق بالتزاماته ، وتقوم بينه وبين المستأجر من الباطن علاقة مؤجر بمستأجر بموجب الإيجار من الباطن . أما علاقته بالمؤجر في في التنازل عن الإيجار علاقة محيل بمحال عليه في الحقوق وعلاقة محيل بمحال له في الالتزامات ، وفي الإيجار من الباطن علاقة مستأجر بمؤجر بموجب الإيجار الأصلي . وتقوم علاقة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار هي علاقة المحال له بالمحال عليه أو علاقة المحال عليه بالمحال له ، كما تقوم علاقة بين المؤجر والمستأجر من الباطن هي علاقة غير مباشرة إذ يتوسط بينهما المستأجر وتكون علاقة مباشرة في الأحوال التي نص عليها القانون .

ونفصل الآن ما أجملناه ، فنستعرض : ( 1 ) علاقة المستأجر بالمتنازل له عن الإيجار وبالمستأجر من الباطن . ( 2 ) علاقة المستأجر بالمؤجر في كل من التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن . ( 3 ) علاقة المؤجر بالمتنازل له عن الإيجار وبالمستأجر من الباطن .

1- علاقة المستأجر بالمتازل له عن الإيجار وبالمستأجر من الباطن

( أ ) علاقة المستأجر بالمتنازل له عن الإيجار

467- تحديدها بعلاقة الحوالة : يحدد علاقة المستأجر بالمتنازل له عن الإيجار عقد الحوالة الصادر من الأول إلى الثاني . فالمستأجر قد نزل عن الإيجار كله أو بعضه للمتنازل له في مقابل ثمن او بغير ثمن .

وهو إن نزل عن الإيجار كله ، كما هو الغالب ، حل محله المتنازل له في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار في كل العين المؤجرة وطوال مدة الإيجار . وقد ينزل المستأجر عن إيجار جزء من العين ، فيحل محله المتنازل له في هذا الجزء وحده . كذلك قد ينزل المستأجر عن إيجار كل العين لبعض مدة الإيجار ، فتكون المدة في الإيجار الأصلي أطول من المدة في التنازل عن الإيجار ، وإذا انقضت هذه المدة الأخيرة انتهى التنازل وعاد الإيجار الأصلي للمستأجر آليًا من مدته . ولكن لا يجوز أن تكون المدة في التنازل أطول من المدة في الإيجار الأصلي ، وينتهي التنازل في هذه الحالة حتمًا بانتهاء مدة الإيجار الأصلي( [96] ) . وقد ينزل المستأجر عن إيجار جزء من العين لبعض مدة الإيجار ، فيكون التنازل جزئيًا من حيث العين المؤجرة ومن حيث مدة الإيجار .

ويصح أن يكون التنازل عن الإيجار في مقابل ثمن يدفعه المتنازل له عن الإيجار للمستأجر ، وهو غير الأجرة التي سنرى أن المتنازل له يلتزم بدفعها للمؤجر . فالأجرة التي يدفعها المتنازل له للمؤجر هي نفس الأجرة التي كان المستأجر ملتزمًا بدفعها ، وهي في العادة تدفع أقساطًا ، ثم هي مضمونة بامتياز المؤجر . أما الثمن الذي يدفعه المتنازل له للمستأجر فمبلغ يتفق عليه فيما بينهما ويجوز أن يكون اقل من الأجرة أو أكثر منها أو معادلاً لها ، وهو في الغالب يدفع جملة لا على أقساط ، ثم هو مضمون بامتياز البائع لا بامتياز المؤجر( [97] ) . ونرى من ذلك أن المتنازل له عن الإيجار يلتزم بشيئين ، بثمن التنازل بدفعه للمستأجر جملة واحدة ، وبالأجرة يدفعها للمؤجر أقساطًا . كذلك يصح أن يكون التنازل عن الإيجار بغير مقابل ، ويقع ذلك بوجه خاص إذا باع المستأجر متجرًا أنشأه على العقار المؤجر وتنازل في الوقت ذاته عن الإيجار لمشتري المتجر ، فإنه في هذه الحالة لا يتقاضى ثمنًا محددًا عن التنازل عن الإيجار ، أو هو عن تقاضى ثمنًا فإنه يدخل في جملة ما يدفعه المشتري ثمنًا للمتجر .

فالعلاقة التي تقوم بين المستأجر والمتنازل له عن الإيجار هي علاقة حوالة وليست علاقة إيجار ، ولا يعتبر المستأجر مؤجرًا للمتنازل له ، فلا يلتزم نحوه بالتزامات المؤجر ولا تكون له حقوق المؤجر قبله( [98] ) .

ومن ثم تكون هنا حوالة صدرت من المستأجر للمتنازل له عن الإيجار ، وهي حوالة حتى بالنسبة إلى حقوق المستأجر قبل المؤجر ، وهي حوالة دين بالنسبة إلى التزامات المستأجر نحو المؤجر . ذلك أن المستأجر إنما يتنازل عن حقوقه والتزاماته المستمدة من عقد الإيجار الأصلي . فهذا العقد نفسه هو الذي يتحول إلى المتنازل إليه بجميع ما يشتمل عليه من أركان وحقوق والتزامات وشروط دون أي تحوير فيها ، ويحل المتنازل إليه محل المستأجر في كل ذلك ، ويصبح هو المستأجر في عقد الإيجار بدلاً من المستأجر الأصلي( [99] ) . وقد كان المشروع التمهيدي للمادة 595 مدني ، كما سنرى ، يؤكد هذا المعنى ، إذ كان يجري على الوه الآتي : «في حالة التنازل عن الإيجار يحل المتنازل إليه ، في علاقته مع المؤجر ، محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار . ومع ذلك المستأجر ضامنًا للمتنازل إليه في تنفيذ التزاماته»( [100] ) . وجاء في المذكرة الإيضاحية في المشروع التمهيدي : «ففي التنازل عن الإيجار يحل المتنازل إليه محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار . ويكون هذا بمثابة الحوالة في  الحقوق والديون في وقت واحد» . وقد حذف الحكم الخاص بعلاقة المتنازل له بالمؤجر في لجنة المراجعة «اكتفاء بتطبيق القواعد العامة وأحكام الحوالة»( [101] ) . فالتنازل عن الإيجار إذن هو حوالة حق وحوالة دين في وقت واحد ، ونستعرض كلاً من الحوالتين .

468- حوالة الحق : فينتقل بالتنازل عن الإيجار من المستأجر إلى المتنازل له جميع الحقوق التي يستمدها المستأجر من عقد الإيجار( [102] ) . وتتلخص هذه الحقوق فيالانتفاع بالعين المؤجرة . فيسلم المستأجر للمتنازل له العين المؤجرة ، ولكن لا كمؤجر كما في الإيجار من الباطن ، بل كمحيل . ويترتب على ذلك أنه يسلمه العين المؤجرة في الحالة التي هي عليها وقت التنازل عن الإيجار( [103] ) ، ولو كان المستأجر مؤجرًا من الباطن فسنرى أنه يسلم العين المؤجرة إلى المستأجر من الباطن في حالة صالحة ( م 564 مدني ) .

والحقوق التي تنتقل إلى المتنازل له هي ، كما قدمنا ، الحقوق التي يستمدها المستأجر من عقد الإيجار . فينتقل إليه حق المستأجر في تسلم العين من المؤجر إذا كان هذا لم يسلمها بعد إلى المستأجر . وينتقل إليه كذلك حق المستأجر في أن يتعهد المؤجر العين بالصيانة ، وفي أن يضمن المؤجر التعرض والعيوب الخفية .

ولا يضمن المستأجر ، كمحيل ، إلا وجود هذه الحقوق في ذمة المؤجر وقت الحوالة إذا كان التنازل بعوض ( م308/1 مدني ) . فإذا كان عقد الإيجار الأصلي الذي تتولد منه هذه الحقوق باطلاً أو قابلاً للإبطال وأبطل ، ضمن المستأجر . أما إذا كان عقد الإيجار صحيحًا فقد وفى المستأجر التزامه بالضمان ، إذ أن الحقوق التي حولها للمتنازل له موجودة وقت التنازل( [104] ) . فلو انتهى الإيجار الأصلي بعد ذلك فانتهت بانتهائه الحقوق التي انتقلت إلى المتنازل له ، لم يكن المستأجر ضامنًا . مثل ذلك أن يكون الإيجار الأصلي غير ثابت التاريخ ويبيع المؤجر العين المؤجرة ، فينتهي الإيجار بالبيع وتنتهي معه حقوق المتنازل له( [105] ) . ولا يضمن المستأجر للمتنازل له يسار المؤجر ، كما إذا أصبح المؤجر مدينًا بالتعويض للمتنازل له بسبب تعرض أو عيب خفي أو عدم تعهد العين بالصيانة أو غير ذلك من الأسباب ولم يستطع الوفاء بالتعويض . وإنما يضمن المستأجر يسار المؤجر إذا وجد اتفاق خاص بينه وبين المتنازل له على هذا الضمان ، وإذا ضمن يسار المؤجر فلا ينصرف هذا الضمان إلا إلى اليسار وقت التنازل عن الإيجار ما لم يتفق على غير ذلك ( م309 مدني ) . وإذا تحقق ضمان المستأجر على الوجه الذي قدمناه ، لم يلتزم نحو المتنازل له إلا برد ما استولى عليه من الثمن مع الفوائد والمصروفات ولو وجد اتفاق بغير ذلك ( م310 مدني ) . أما إذا كان التنازل عن الإيجار بغير عوض ، فإن المستأجر لا يكون ضامنًا للمتنازل له حتى وجود الحقوق التي انتقلت لهذا الأخير ( م308/2 مدني ) . فلو كان عقد الإيجار الأصلي باطلاً أو قابلاً للإبطال وأبطل ، وكان التنازل عن الإيجار بغير عوض ، لم يكن للمتنازل له أن يرجع على المستأجر بالضمان ، إلا إذا وجد اتفاق على ذلك . ومن هذا نرى أن ضمان المستأجر للحقوق التي حولها إلى المتنازل له يخضع للقواعد العامة المقررة في حوالة الحق( [106] ) .

469- حوالة الدين : وتنتقل أيضًا بالتنازل عن الإيجار من المستأجر إلى المتنازل له جميع الالتزامات التي تترتب في ذمة المستأجر بموجب عقد الإيجار ، ويتم هذا الانتقال بمجرد الاتفاق على التنازل ، فيصبح المتنازل له عن الإيجار من ذلك الوقت هو المدين للمؤجر بهذه الالتزامات كما سنرى .

والالتزامات التي تنتقل إلى المتنازل له هي الالتزام بدفع الأجرة ، والالتزام باستعمال العين بحسب ما أعدت له ، والالتزام بالمحافظة على العين وما يتضمنه هذا الالتزام من القيام بالترميمات التأجيرية المسئولية عن الحريق ، والالتزام برد لعين إلى المؤجر عند نهاية الإيجار . والالتزام الأخير برد العين إلى المؤجر لا ينتقل إلى المتنازل له عن الإيجار إلا إذا كانت مدة التنازل تستغرق مدة الإيجار الأصلي ، فإن كانت مدة التنازل تنقضي قبل انقضاء مدة الإيجار الأصلي وجب على المتنازل له رد العين إلى المستأجر بموجب قد التنازل لا بموب حوالة الدين ، وكان على المستأجر بدوره رد العين المؤجرة إلى المؤجر عند نهاية الإيجار بموجب عقد الإيجار الأصلي .

وتنتقل مع هذه الالتزامات الضمانات التي تكفلها ، وبوجه خاص امتياز المؤجر على منقولات المتنازل له عن الإيجار الموجودة بالعين المؤجرة ، والحق في حبسها ، والحق في توقيع الحجز التحفظي عليها ( م318/1 مدني ) .

والقاعدة في ضمان المدين الأصلي للمحال عليه في حوالة الدين تقضي بأن : «يضمن المدين الأصلي أن يكون المحال عليه موسرًا وقت إقرار الدائن للحوالة ، ما لم يتفق على غير ذلك» ( م319 مدني ) . ولكن القانون خرج على هذه القاعدة العامة فيما يتعلق بالتنازل عن الإيجار ، إذ قضى في المادة 595 مدني بأنه «في حالة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ التزاماته» . وسيأتي بيان ذلك عند الكلام في علاقة المستأجر المتنازل عن الإيجار بالمؤجر( [107] ) .

( ب ) علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن

470- علاقة مؤجر بمستأجر : أما علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن فليست علاقة حوالة كما في التنازل عن الإيجار ، بل هي علاقة إيجار كما سبق القول . فالمستأجر بإيجاره من الباطن أجر حقه في الإيجار للمستأجر من الباطن ، في عقد إيجار مستقل عن عقد الإيجار الأصلي ، وقد أصبح فيه المستأجر الأصلي مؤجرًا كما صار المستأجر من الباطن مستأجرًا . ومن ثم يوجد عقد إيجار : عقد الإيجار الأصلي بحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر الأصلي ، وقد الإيجار من الباطن يحكم العلاقة بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن( [108] ) .

ويحدد العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن عقد الإيجار من الباطن ، وذلك دون مراعاة لعقد الإيجار الأصلي( [109] ) . ذلك أنه يجوز أن يكون العقدان مختلفين من وجوه كثيرة ، كمدة الإيجار ومقدار لأجرة وشروط العقد( [110] ) . فقد يذكر في عقد الإيجار الأصلي مثلاً أن المستأجر ليس له أن يؤجر من الباطن دون موافقة المؤجر ، ويؤجر المستأجر بموافقة هذا الأخير دون أن يشترط على المستأجر من الباطن ضرورة الحصول على موافقته إذا أراد الإيجار من الباطن بدوره : فللمستأجر الأصلي ، لأن هذه الموافقة غير مشترطة في عقد الإيجار من الباطن وإن كانت مشترطة في عقد الإيجار الأصلي( [111] ) . وكذلك لو اشترط المستأجر الأصلي على المؤجر القيام بالترميمات التأجيرية فله أن يطالب بذلك ، وليس للمستأجر من الباطن أ يطالب المستأجر الأصلي بهذه الترميمات إن لم يكن قد اشترطها في عقد الإيجار من الباطن ، فيكون للمستأجر الأصلي في هذه الحالة مدينان بالترميمات التأجيرية : المؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي والمستأجر من الباطن بموجب عقد الإيجار من الباطن .

هذا ويلاحظ أنه وإن كان عقد الإيجار الأصلي وقعد الإيجار من الباطن مستقلين كلاً منهما عن الآخر ، إلا أن مدة عقد الإيجار من الباطن لا يجوز أن تزيد على مدة عقد الإيجار الأصلي بدون رضاء المؤجر( [112] ) ، وأنه إذا انتهى عقد الإيجار الأصلي لأي سبب انتهى حتمًا معه عقد الإيجار من الباطن ولو كان في الأصل لا ينتهي بموجب الشروط التي يشتمل عليها( [113] ) ، وللمؤجر أن يلجأ لقاضي الأمور المستعجلة لإخلاء العين من المستأجر من الباطن( [114] ) . أما العكس فليس بصحيح ، فقد ينتهي عقد الإيجار من الباطن قبل انتهاء عقد الإيجار الأصلي ، كأن تكون مدة الأول أقل من مدة الثاني ، أو أن يكون قد وجد ما يدعو لفسخ العقد الأول مع بقاء العقد الثاني . وقد قدمنا مثل ذلك في التنازل عن الإيجار . والسبب في انتهاء الإيجار من الباطن بانتهاء الإيجار الأصلي أن المستأجر الأصلي غنما أجر حقه المستمد من الإيجار الأصلي للمستأجر من الباطن ، فإذا انتهى الإيجار الأصلي انعدم هذا الحق ، وكان ذلك بمثابة هلاك الشيء المؤجر في عقد الإيجار من الباطن ، وإذا هلك الشيء المؤجر انفسخ العقد من تلقاء نفسه ( م569/1 مدني ) ، ومن ثم ينفسخ عقد الإيجار من الباطن( [115] ) . وقد ذهب بعض الفقهاء إلى غير هذا الرأي ، وعندهم أن الإيجار من الباطن يبقى بحكم العلاقة بين طرفيه طوال مدته ولو انتهى الإيجار الأصلي قبل انقضاء هذه المدة . ولكنهم يستدركون فيقررون أن بقاء الإيجار من الباطن فيما بين طرفيه بعد انتهاء الإيجار الأصلي لا يجعله نافذًا قبل المؤجر إلا إذا أقره هذا ، ومن ثم يعتبر المستأجر من الباطن إزاء المؤجر شاغلاً للعين بدون سند ويصح طرده دون حاجة إلى التنبيه عليه بالإخلاء( [116] ) . ونحن نؤثر القول بأن الإيجار من الباطن ينتهي بانتهاء الإيجار الأصلي . لا أنه يبقى ولكنه يكون غير نافذ في حق المؤجر ، وإن كانت النتيجة تكاد تكون واحدة من الناحية العملية . إلا أن في القول بانتهاء الإيجار من الباطن تمشيًا مع المبدأ الذي نذه9ب إليه من أن المستأجر الأصلي لا يؤجر من الباطن لعين المؤجرة ذاتها ، بل يؤجر حقه كمستأجر( [117] ) . وما دام الإيجار من الباطن إنما يقع على حق المستأجر المستمد من الإيجار الأصلي ، وقد انعدم هذا الحق بانتهاء الإيجار الأصلي ، فإن الإيجار من الباطن ينفسخ من تلقاء نفسه لهلاك محله كما سبق القول . وهذا التحليل هو الذي ذهبت إليه محكمة النقض ، فقد جاء في حكم لها «أن عقد الإيجار من الباطن ينقضي حتمًا( [118] ) بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ولو كان قائمً بحسب الشروط التي اشتمل عليها ، وأنه لا يلزم لسريان حكم فسخ عقد المستأجر الأصلي على عقد المستأجر من الباطن أن تقام الدعوى على هذا الأخير . ولا يهم في هذه الحالة أن يكون عقد المستأجر من الباطن ثابت التاريخ قبل رفع دعوى الفسخ أو بعد رفعها ، كما لا يهم أن يكون عالمً بسبب الفسخ وقت استئجار أو غير عالم به . ولا يشترط ذلك أن ينبه عليه بالإخلاء لي يسري عليه حكم فسخ عقد الإيجار الأصلي ، إذ هو لا يعتبر في هذه الحالة في حكم الغير ، كما أن حيازته العرضية للأطيان المؤجرة لا تخوله حق تملك الثمار بعد انقضاء عقده تبعًا لفسخ عقد المستأجر الأصلي إذ يصبح حائزًا بلا سند»( [119] ) .

وما دامت علاقة المستأجر الأصلي بالمستأجر من الباطن هي علاقة مؤجر بمستأجر كما سبق القول ، فإنه يترتب على ذلك أن المستأجر الأصلي يون ملتزمًا نحو المستأجر من الباطن بجميع التزامات المؤجر ، وأن المستأجر من الباطن يكون ملتزمًا نحو المستأجر الأصلي بجميع التزامات  المستأجر ، فنستعرض التزاما المستأجر الأصلي نحو المستأجر من الباطن ، ثم التزامات المستأجر من الباطن نحو المستأجر الأصلي .

471- التزامات المستأجر الأصلي نحو المستأجر من الباطن : قدمنا أن المستأجر الأصلي يكون مؤجرًا في عقد الإيجار من الباطن ، فيلتزم إذن نحو المستأجر من الباطن بجميع التزامات المؤجر : يلتزم بتسليم العين المؤجرة في حالة صلح معها لأن تفي بما ‘عدت له من المنفعة ، وبأن يتعهد العين المؤجرة بالصيانة ، وبضمانالتعرض ، وبضمان العيوب الخفية . وذلك كله طبقًا لشروط عقد الإيجار من الباطن لا لشروط عقد الإيجار الأصلي ، وقد قدمنا أنشرط كل من العقدين قد تختلف عن شروط العقد الآخر .

ويلاحظ هنا أن المستأجر الأصلي يلتزم بتسليم العين في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة كما سبق القول ، أما المتنازل عن الإيجار فقد قدمنا أنه يسلم العين بالحالة التي هي عليها وقت التنازل .

وسنرى أنه إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن صراحة أو ضمنًا ، فإن التزامات المستأجر الأصلي نحو المستأجر من الباطن طبقًا لشروط عقد الإيجار من الباطن تنتقل عن طريق حوالة الدين من ذمة المستأجر الأصلي إلى ذمة المؤجر ، فيصبح هذا هو الملتزم مباشرة نحو المستأجر من الباطن بالالتزامات المتقدمة الذكر .

472- التزامات المستأجر من الباطن نحو المستأجر الأصلي : كذلك يلتزم المستأجر من الباطن نحو المستأجر الأصلي بجميع التزامات المستأجر طبقًا لشروط عقد الإيجار من الباطن لا لشروط عقد الإيجار الأصلي . فيلتزم بأن يستعمل العين فيما أعدت له ، وبالمحافظة عليها ويدخل في ذلك إجراء الترميمات التأجيرية والمسئولية عن الحريق( [120] ) ، وبردها إلى المستأجر الأصلي عند نهاية الإيجار من الباطن . ويلتزم بوجه خاص بأن يدفع الأجرة إلى المستأجر الأصلي ، ، والأجرة التي يدفعها هي الأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن لا الأرة المتفق عليها في عقد الإيجار الأصلي ، فقد تكون الأولى أكثر من الأخرى أو أقل كما سبق القول . ولا يجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك ضد المستأجر الأصلي في دعوى المطالبة بالأجرة بألاَّ حق لهذا الأخير في الإيجار من الباطن ، ومن باب أولى لا يحكم القاضي من نفسه بعدم قبول الدعوى بناء على هذا السبب( [121] ) .

وللمستأجر الأصلي حق امتياز المؤجر على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة بالعين المؤجرة ، للوفاء بكل هذه الالتزامات( [122] ) . وله أ يحبس هذه المنقولات ، وأن يوقع الحجز التحفظي عليها ، شأنه في ذلك شأنأي مؤجر ، وقد تقدم أن المؤجر له أيضًا ق الامتياز وحق توقيع الحجز التحفظي على منقولات المستأجر من الباطن بمقدار ما هو مستحق له قبل المستأجر الأصلي إذا كان المؤجر قد اشترط عدم الإيجار من الباطن ، فإن لم يوجد هذا الشرط فبمقدار ما يكون مستحقًا للمستأجر من الباطن ( م1143/3 مدني ) . وسنرى أن المستأجر من الباطن يكون أيضًا ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا من المرة في ذمته للمستأجر الأصلي من وقت أن ينذره المؤجر ( م596/1 مدني ) .

وسنرى هنا أيضًا ، أنه إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن صراحة أو ضمنًا ، فإن التزامات المستأجر من الباطن نحو المستأجر الأصلي طبقًا لشروط عقد الإيجار من الباطن تبقى في ذمة المستأجر من الباطن ولكن نحو المؤجر لا نحو المستأجر الأصلي وذلك عن طريق حوالة الحق ، فيصبح المؤجر هو الدائن مباشرة للمستأجر من الباطن بهذه الالتزامات ، ويستطيع أن يرجع عليه مباشرة بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار من الباطن وبالتعويض عن الحريق إذا تحققت مسئولية المستأجر من الباطن عنه بموجب عقد الإيجار من الباطن وبغير ذلك من الالتزامات التي يرتبها عقد الإيجار من الباطن في ذمة المستأجر من الباطن .

473- أهم الفروق بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من حيث علاقة المستأجر بالتنازل له وبالمستأجر من الباطن : ويخلص من استعراض علاقة المستأجر بالمتنازل له وعلاقته بالمستأجر من الباطن على النحو الذي قدمناه ، أن هناك فروقًا بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ، ترجع جميعًا إلى أن العلاقة في التنازل عن الإيجار علاقة حوالة ، وهي علاقة إيجار في الإيجار من الباطن . ونذكر من هذه الفروق ما يأتي :

1- في التنازل عن الإيجار ينتقل نفس عقد الإيجار من المستأجر إلى المتنازل له عن الإيجار . أما في الإيجار من الباطن فهناك عقدان كل منهما مستقل عن الآخر ، عقد الإيجار الأصلي وعقد الإيجار من الباطن ، وقد يختلف أحدهما عن الآخر وهذا ما يقع غالبًا .

2- في التنازل عن الإيجار يكون للمستأجر حق امتياز البائع على حق الإيجار الذي انتقل إلى المتنازل له . أما في الإيجار من الباطن فيكون للمستأجر حق امتياز المؤجر على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة .

3- في التنازل عن الإيجار لا يضمن المستأجر إلا وجود الحق المتنازل عنه . أما في الإيجار من الباطن فيضمن المستأجر التعرض الحاصل للمستأجر من الباطن في الحدود المقررة في القانون .

4- في التنازل عن الإيجار يلم المستأجر العين للمتنازل له في الحالة التي هي عليها وقت التنازل . أما في الإيجار من الباطن فيسلم المستأجر العين للمستأجر من الباطن في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة .

2- علاقة المستأجر بالمؤجر

( 1 ) علاقة المستأجر بالمؤجر في حالة التنازل عن الإيجار

 474- حقوق المستأجر قبل المؤجر والتزاماته نحوه تنتقل كلها بالتنازل : قدمنا أن التنازل عن الإيجار يتضمن حوالة حق وحوالة دين . فالمستأجر بالتنازل قد حول حقوقه قبل المؤجر إلى المتنازل له عن الإيجار ، فلم يصبح له حق قبل المؤجر . ولما كانت حقوق المستأجر قبل المؤجر هيا التزامات المؤجر نحوه ، فإن المؤجر لم يعد منذ التنازل مدينًا للمستأجر . كذلك المستأجر بالتنازل قد حول التزاماته نحو المؤجر إلى المتنازل له عن الإيجار ، فلم يصبح في ذمته التزام نحو المؤجر . ونرى من ذلك أن المستأجر لم يعد ، بعد أن تنازل عن الإيجار ، دائنًا للمؤجر ولا مدينًا له ، فاختفت بذلك وساطته بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار وأصبحت العلاقة بني هذين الأخيرين علاقة مباشرة كما سنرى . ولا تقوم أية علاقة بين المستأجر والمؤجر تستند إلى عقد الإيجار ، فقد تنازل المستأجر عن هذا العقد بما يشتمل عليه من حقوق والتزامات . وإنما يكون المستأجر ، بحكم القانون بحكم عقد الإيجار كما سنرى ، ضامنًا للمؤجر تنفيذ الالتزامات التي انتقلت إلى ذمة المتنازل له عن الإيجار .

ونفصل الآن ما أجملناه ، مستعرضين : ( أولاً ) التزامات المؤجر نحو المستأجر . ( ثانيًا ) التزامات المستأجر نحو المؤجر

475- التزامات المؤجر نحو المستأجر : ينقل المستأجر التزامات المؤجر نحوه – أي حقوقه قبل المؤجر – بالتنازل عنها إلى المتنازل له عن الإيجار ، وذلك عن طريق حوالة الحق . فلا يصبح المستأجر دائنًا للمؤجر لا بتسلم العين ، ولا بتعهدها بالصيانة ، ولا بضمان التعرض ، ولا بضمان العيوب الخفية . ويصبح الدائن في ل ذلك هو المتنازل له عن الإيجار( [123] ) كما سيجيء . وبالنسبة إلى تسليم العين ، إذ كان المؤجر قد سلمها إلى المستأجر قبل التنازل فقد وفى بالتزاماته بالتسليم ولم يعد مطالبًا بتسليم العين إلى المتنازل له عن الإيجار ، بل المستأجر هوا لذي يلتزم بتسليمها إلى هذا الأخير .

ولما كانت حقوق المستأجر قبل المؤجر تنتقل بموجب حوالة الحق ما قدمنا ، وكانت حوالة الحق تصبح نافذة في حق المؤجر من وقت إعلانها له ، فإن انتقال هذه الحقوق لا يكون نافذًا في حق المؤجر إلا من وقت إعلان التنازل إليه ، إما من المستأجر وإما من المتنازل له عن الإيجار . ومن ذلك الوقت لا يصبح المستأجر دائنًا للمؤجر ، بل يصبح الدائن هو المتنازل له عن الإيجار( [124] ) كما سبق القول .

476- التزامات المستأجر نحو المؤجر : وينقل المستأجر أيضًا التزاماته نحو المؤجر إلى المتنازل له عن الإيجار ، عن طريق حوالة الدين . فلا يصب المستأجر مدينًا للمؤجر ، لا بدفع الأجرة ولا باستعمال العين فيما أعدت له ، ولا بالمحافظة عليها وما يدخل في ذلك من القيام بالترميمات التأجيرية والمسئولية عن الحريق ، ولا برد العين . ويصبح المدين بكل ذلك هو المتنازل له عن الإيجار كما سنرى . ويكون المتنازل له عن الإيجار هو المدين مباشرة برد العين إلى المؤجر إذا كانت مدة التنازل تستغرق مدة الإيجار ، أو بردها إلى المستأجر إذا كانت مدة الإيجار أطول فينتفع المستأجر بالعين المدة الباقية ثم يقوم بردها غلىالمؤجر بموجب عقد الإيجار الأصلي .

وهنا تعرض مسألة نفاذ حوالة الدين في حق المؤجر ، فمن وقت هذا النفاذ تبرأ ذمة المستأجر من التزاماته نحو المؤجر ويصبح المدين بها هو المتنازل له عن الإيجار وحده . ولم تكن هذه المسألة ذات بال في حوالة حقوق المستأجر قبل المؤجر ، إذ حوالة الحق تصبح نافذة في حق المؤجر من وقت إعلانه به كما سبق القول . أما في حوالة الدين ، فالقاعدة العامة أن الحوالة لا تكون نافذة في حق الدائن إلا إذا أقرها ( م316/1 مدني ) . فهل تطبق هنا هذه القاعدة العامة ، ولا تبرأ ذمة المستأجر من التزاماته نحو المؤجر ويصبح المتنازل له هو المدين بها إلا من وقت أن يقر المؤجر التنازل؟ لا يعيننا القول الفرنسي في هذه المسألة ، إذ أن هذا القانون لا يعرف حوالة الدين . وقد رتب الفقه ولاقضاء في فرنسا على ذلك أن المستأجر في التنازل عن الإيجار يبقى هو المدين نحو المؤجر ولا يصبح المتنازل له مدينًا لهذا الأخير ، فالمستأجر إذ ان يستطيع أن ينقل حقوقه لا يستطيع أن ينقل التزاماته( [125] ) . وقد كان هذا التقنين كالتقنين المدني الفرنسي لا يعرف حوالة الدين( [126] ) . أما التقنين المدني المصري الجديد فيعرف حوالة الدين كما يعرف حوالة الحق ، ومن ثم أمكن أن نقرر أن المستأجر تبرأ ذمته من التزاماته نحو المؤجر وتنتقل هذه الالتزامات إلى المتنازل له . ويبقى أن نعرف متى يتم هذا الانتقال ، وهل تطبق في هذه المسألة القاعدة العامة في حوالة الدين فلا تبرأ ذمة المستأجر من التزاماته إلا من وقت أن يقر المؤجر التنازل؟

يجيب الفقه المصري على هذا السؤال بالإيجاب ، ويذهب إلى تطبيق القاعدة العامة في حوالة الدين ، فلا تبرأ ذمة المستأجر من التزاماته نحو المؤجر إلا من وقت أن يقر المؤجر التنازل . أما قبل ذلك ، فإن المتنازل له لا يكون ملزمًا مباشرة نحو المؤجر ، بل يكون ملزمًا نحو المستأجر بالوفاء بهذه الالتزامات للمؤجر في الوقت المناسب ( م317/1 مدني ) . فيقول الأستاذ سليمان مرقس : «ولكن المستأجر يبقى ملتزمًا نحو المؤجر بالالتزامات التي يفرضها عليه عقد الإيجار ما دام المؤجر لم يقبل حوالة الدين»( [127] ) . ويقول في موضع آخر : «أما حوالة الديون فلا تكون نافذة في حق المؤجر إلا من وقت قبوله إياها ( المادة 316 ) ، ولا تخول المؤجر دعوى مباشرة قبل المتنازل له إلا من وقت هذا القبول»( [128] ) .

والذي يشككنا في هذا الرأي ، بالرغم من إجماع الفقه المصري عليه ، هو أن حوالة دين المستأجر تختلف عن حوالة الدين بوجه عام في شيء هام . ففي حوالة الدين بوجه عام لم يكن الدائن قد اقر الحوالة مقدمًا قبل حصولها ، ولذلك صح أن يقال في هذا الصدد : «الدائن حر في إقرار الحوالة أو رفضها . . ولا شيء يجبر الدائن على إقرار الحوالة ، مهما يكن المحال عليه مليئًا ، حتى لو كان أكثر ملاءة من المدين الأصلي . . فليس الدائن ملزمًا أ يغير مدينه حتى إلى مدين أفضل ، فهذا أمر يرجع تقديره إليه هو ، وإذا رفض إقرار الحوالة فلا بد أن يكون لديه من الأسباب ما يبرر في نظره الرفض ، وهذا كافٍ ولا تعقيب عليه في تقديره ، بل هو لا يسأل عن أسباب رفضه»( [129] ) . فهل هذا القول ينطبق على المؤجر في حالة تنازل المستأجر عن الإيجار؟ أليس المفروض أن المؤجر ، ما دام لم يمنع المستأجر من التنازل بموجب الشرط المانع ، قد قبل مقدمًا أن يتنازل المستأجر عن الإيجار والتزم بهذا القول بموجب عقد الإيجار نفسه( [130] )؟ ففيم إذن نوجب إقرار المؤجر للتنازل حتى يكون نافذًا في قه ، وهذا الإقرار أمر مفروغ منه وقد افترض القانون أنه قد صدر فعلاً من المؤجر منذ أن أبرم عقد الإيجار ولم يدرج فيه الشرط المانع؟ وإذا نحن أوجبنا عرض التنازل عن المؤجر فيقره ، أيملك هذا ألاَّ يفعل وهو ملزم بأن يقره كما سبق القول؟ أليس من العبث أن نتقدم إلى المؤجر في إقرار التنازل ونحن نعلم أنه لا يملك إلا أن يقره؟ لذلك نرى اعتبار التنازل عن الإيجار نافذًا في حق المؤجر دون حاجة إلى إقراره ، فإن هذا الإقرار قد صدر منه مقدمًا منذ صدور عقد الإيجار . وتبرأ ذمة المستأجر من التزاماته بمجرد التنازل ، ومن هذا الوقت أيضًا يصبح المتنازل له هو المدين بهذه الالتزامات للمؤجر( [131] ) . ومن أجل هذا أراد المشرع ، بعد أن استغنى عن إقرار المؤجر للتنازل بعد حصوله مكتفيًا بالإقرار الضمني الصادر قبل التنازل ، ألاَّ يحرم المؤجر من تأمين تكميلي ، فجعل المستأجر ضامنًا للتنازل له في تنفيذ التزاماته ما سنرى . وأبقى هذا الضمان مقترنًا بالإقرار الضمني الصادر قبل التنازل ، حتى إذا صدر من المؤجر إقرار لاحق للمتنازل فإن ذمة المستأجر تبرأ من هذا الضمان . وعلى ذلك يكون التنازل وحده كافيًا لحلول المتنازل له محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار ، فتنتقل الحقوق من ذمة المستأجر ، وتبرأ ذمته من الالتزامات ، ولكنه يبقى ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ الالتزامات . فإذا ما قبل المؤجر التنازل بعد حصوله ، برئت ذمة المستأجر من هذا الضمان . وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي ما يؤيد هذا المعنى ، إذ تقول : «ففي التنازل عن الإيجار يحل المتنازل إليه محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة من عقد الإيجار . ويكون هذا بمثابة الحوالة في الحقوق والديون في وقت واحد . ويترتب على ذلك أن المؤجر يطالب المتنازل إليه بجميع التزامات المستأجر ، من المحافظة على العين واستعمالها فيما أعدت له ودفع الأجرة ورد العين ، ويكون هذا كله بطريق الدعوى المباشرة . ومع ذلك يبقى المستأجر الأصلي ضامنًا للمتنازل إليه في تنفيذ كل هذه الالتزامات ، ولا يسقط هذا الضمان إلا إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل عن الإيجار بعد صدوره دون أي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي أو إلا إذا استوفى الأجرة من المتنازل إليه دون أي تحفظ»( [132] ) .

ويؤكد ما ذهبنا إليه أن القانون جعل المستأجر ضامنًا للمتنازل له قل قبول المؤجر للتنازل ، ويسقط الضمان عن المستأجر بهذا القبول . والمستأجر لا يكون ضامنًا للمتنازل له إلا إذا كان هذا الأخير هو المدين الأصلي للمؤجر . ومعنى ذلك أن المتنازل له يصبح مدينًا أصليًا للمؤجر قبل قبول هذا الأخير للتنازل . وإذن يكون التنازل قد سرى في حق المؤجر وجعله دائنًا للمتنازل له قبل قبوله للتنازل ، فلا يكون إذن قبول المؤجر شرطًا لسريان التنازل في حقه لأن التنازل يسري قبل هذا القبول .

477- ضمان المستأجر للمتنازل له ومتى يسقط هذا الضمان – نصوص قانونية : ويخلص مما قدمناه أن المستأجر تبرأ ذمته من التزاماته نحو المؤجر بمجرد تنازله عن الإيجار . ولما كان المؤجر لم يقبل التنازل إلا قبولاً ضمنيًا وقبل حصوله إذ هو قد اقتصر على عدم منع المستأجر من التنازل ، فقد أراد المشرع ألاَّ يخلي ذمة المستأجر إخلاء تامًا في هذه المرحلة ، فأبقاه كما قدمنا ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ الالتزامات التي انتقلت منه إلى هذا الأخير . وقد نصت المادة 595 من التقنين المدني على هذا الحكم إذ تقول : «في حالة التنازل عن الإيجار يبقى المستأجر ضامنًا للمتنازل له في تنفيذ التزامات»( [133] ) .

فالمتنازل له ، بعد أن انتقلت إليه بالتنازل التزامات المستأجر ، أصبح مدينًا للمؤجر بهذه الالتزامات . ولما كان محالاً عليه بها والمحيل هو المستأجر ، فقد كانت القواعد العامة تقضي بأن يضمن المحيل في حوالة الدين أن يكون المحال عليه موسرًا وقت إقرار الدائن للحوالة ( م319 مدني ) . ولكن المشرع شدد ، في خصوص التنازل عن الإيجار بموجب المادة 595 سالفة الذكر ، هذا الالتزام بالضمان . فلم يتف بأن يضمن المستأجر يسار المتنازل له وقت التنازل ، بل جعله يضمن يسار المتنازل له وقت مطالبة المؤجر إياه بتنفيذ التزاماته ، فيكون في هذه الحالة بالنسبة إلى المتنازل له في موقف يشبه موقف الكفيل . فإذا طالب المؤجر المتنازل له بتنفيذ التزام من الالتزامات التي انتقلت إلى ذمته ، كأن طالبه مثلاً بالأجرة أو بتعويض عن تلف العين أو بتعويض عن الحريق ، ووجده معسرًا ، رجع بالضمان على المستأجر . وهو في رجوعه عليه بالضمان لا يرجع بنفس الالتزام الذي أن في ذمته بموجب قد الإيجار ، فإن هذا الالتزام قد انتقل نهائيًا بالتنازل إلى ذمة المتنازل له . وإنما يرجع بالتزام جديد لم ينشأ من عقد الإيجار بل من عقد التنازل ، وهو عقد يرتب في ذمة المستأجر التزامًا بضمان يسار المتنازل له وقت المطالبة . ولا يرجع المؤجر على المستأجر بالضمان غلا بع أن يرع أولاً على المتنازل له فيجده معسرًا . فإن رجع مباشرة على المستأجر ، كان لهذا أن يطلب منه البدء بتجريد المتنازل له ، ولا يكلف بأ ، يدل المؤجر على مال للمتنازل له يستوفي منه المؤجر حقه كما يكلف الكفيل بذلك ، فإن المستأجرلا يكوون مسئولاً بموجب الضمان إلا إذا أثبت أن المؤجر أه رجع على المتازل له أولاً فوجده معسرًا( [134] ) .

وإذا رجع المؤجر على المستأجر بالضمان ، فإن لهذا الأخير أن يرع على المتنازل له بما وفاه( [135] ) .

ومن هذا نرى أن المستأجر في التزامه بالضمان لا يعتبر مدينًا أصليًا ينضم إلى التنازل له فيصبح للمؤجر مدينان في نفس الدين كما يذهب بعض الفقهاء( [136] ) ، ولا هو كفيل للمتنازل له كما يذهب بعض آخر( [137] ) . وإنما هو ضامن للمتنازل له( [138] ) ، وقد رسم القانون دود هذا الضمان .

والضمان يبقى في ذمة المستأجر على النحو المتقدم الذر ، ما دام مقتصرًا على قبول التنازل قبولاً ضمنيًا ، فإن هذا القبول اللاحق للتنازل يبرئ ذمة المستأجر من الضمان . فيكون المؤجر في هذه الحالة قد قبل التنازل مرتين . المرة الأولى كان قبوله سابقًا على التنازل ، وهو قبول ضمني مستخلص من أنه لم يمنع المستأجر في عقد الإيجار من التنازل ، وهذا القبول يكفي لإبراء ذمة المستأجر من التزاماته إذ تنتقل هذه الالتزامات إلى ذمة المتنازل له ، ولكنه لا يكفي لإبراء ذمة المستأجر من ضمان المتنازل له في تنفيذ هذه الالتزامات . والمرة الثانية كان قبول المؤجر لاحقًا للتنازل ، وهو قبول صريح أو ضمني ، وبمجرد صدوره تبرأ ذمة المستأجر حتى من الضمان . وهذا ما تقضي به المادة 597 من التقنين المدني ، إذ تنص على ما يأتي : «تبرأ ذمة المستأجر الأصلي قبل المؤجر ، سواء فيما يتعلق بضمانه للمتنازل له في حالة التنازل عن الإيجار أو فيما يتلق بما يفرضه عقد الإيجار الأصلي من التزامات في حالة الإيجار من الباطن : ( أولاً ) إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالتنازل عن الإيجار أو بالإيجار من الباطن . ( ثانيًا ) إذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المتنازل له أو من المستأجر من الباطن دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصل»( [139] ) .

ويتبين من النص المتقدم الذر أن قبول المؤجر للتنازل عن الإيجار هو قبول آخر لاحق للتنازل ، غير قبوله الضمني السابق على التنازل كما سبق القول . وهذا القبول الآخر معناه أن المؤجر قد قبل المتنازل له عن الإيجار بالذات بعد أن عرفه ، وقد كان لا يعرفه وقت قبوله السابق على التنازل إذ لم يكن موجودًا في ذلك الوقت . وما دام المؤجر بعد أن عرف شخص المتنازل له قد قبله مدينًا ، فإن القانون يفترض أن المؤجر قد أراد بذلك إبراء ذمة المستأجر إبراء تامًا نهائيًا ، لا من التزاماته فحسب بل أيضًا من ضمانه ، وقبول المتنازل وحده مدينًا . وفي هذه الحالة لا يكون المستأجر ضامنًا ليسار المتنازل له ، لا عند المطالبة ولا ع ند قبول المؤجر . فإذا كان المتنازل له معسرًا وقت قبول المؤجر ، لم يكن المستأجر ضامنًا . ولو أعسر المتنازل له عند المطالبة وكان موسرًا قبل ذلك ، لم يكن المستأجر ضامنًا كذلك . فالمستأجر إذن قد برئت ذمته نهائيًا من كل التزام ؛ ولم يعد للمؤجر غير مدين واحد هو المتنازل له .

وقبول المؤجر اللاحق للتنازل قد يكون كما قدمنا قبولاً صريحًا أو قبولاً ضمنيًا . وإذا انت المادة 597 مدني سالفة الذكر اقتصرت على القبول الصريح واستيفاء الأجرة مباشرة من المتنازل له دون أي تحفظ ، فليس هذا معناه أن القبول لا يجوز أن يكون غلا قبولاً صريحًا أو قبولاً ضمنيًا مستخلصًا من استيفاء الأجرة مباشرة من المتنازل له . بل أي قبول ضمني يكفي . وإنما خص المشرع استيفاء الأجرة مباشرة من المتنازل له بالذكر ، لن هذه هي الصورة الغالبة للقبول الضمني . ذلك أن المؤجر ، عندما يقبل من المتنازل له الأجرة ولا يبدي عند استيفائها أنه يحتفظ بحقوقه قبل المستأجر( [140] ) ،  يكون قد دل بذلك عل أنه إنما استوفى الأجرة من المتنازل له باعتباره هو المدين بها وحده دون أن يكون أحد ضامنًا له ، فيكون بذل قد أخلى ذمة المستأجر من كل التزام( [141] ) ، وقد يستخلص القبول الضمني من أية ظروف أخرى . مثل ذل أن يطالب المؤجر المتنازل له بدفع الأجرة دون أن يستوفيها ، أو يطالبه بالالتزامات الأخرى كالقيام بالترميمات الضرورية أو دفع تعويض عن تلف أصاب العين أو عن حريق ، سواء كانت المطالبة مطالبة ودية أو مطالبة قضائية ، ما دام المؤجر لم يتحفظ وهو يطالب المتنازل له فيذر في وضوح أنه في مطالبته هذه لم يتخل عن ضمان المستأجر ولا يزال يعتبر هذا الأخير ضامنًا للمتنازل في الوفاء بالتزامه .

والقبول اللاحق للتنازل ليس له شكل خاص ، فقد يكون ضمنيا ما رأينا ، وإذا كان صريحًا فقد يكون بإعلان رسمي أو بكتاب مسجل أو غير مسجل ، بل قد يكون شفويًا . ولكن عبء الإثبات يقع على المستأجر الذي يدعي براءة ذمته من الضمان .

وليس للقبول اللاحق للتنازل ميعاد خاص ، في أي وقت بعد التنازل يجوز أن يصدر هذا القبول .

( ب ) علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر في حالة الإيجار من الباطن

478- بقاء عقد الإيجار الأصلي بحكم علاقة المستأجر الأصلي بالمؤجر : الإيجار من الباطن ، على خلاف التنازل على الإيجار ، لا أثر له في الإيجار الأصلي ، ولا يتول هذا الإيجار من المستأجر الأصلي كما يتول في التنازل . بل يبقى بحكم العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمؤجر ، وقد سبقت الإشارة إلى ذلك( [142] ) .

فيبقى المستأجر الأصلي إذن قائمًا يتوسط بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، ولا يختفي كما اختفى في التنازل عن الإيجار . ويكون دائنًا للمؤجر بجميع الالتزامات التي يرتبها الإيجار الأصلي في ذمة هذا الأخير ، ومدينًا له بجميع الالتزامات التي يرتبها الإيجار الأصلي في ذمته نحو المؤجر . غير أن ذمته تبرأ من التزاماته نحو المؤجر إذا قبل هذا الأخير صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن .

فنستعرض هذه المسائل المختلفة كما استعرضناها في التنازل عن الإيجار .

479- التزامات المؤجر نحو المستأجر الأصلي : يبقى الإيجار الأصلي كما قدمنا يرب في ذمة المؤجر التزاماته نحو المستأجر الأصلي . فيكون المؤجر ملتزمًا بتسليم العين للمستأجر الأصلي لا للمستأجر من الباطن ، وملتزمًا نحو المستأجر الأصلي لا نحو المستأجر من الباطن بتعهد العين بالصيانة وبضمان التعرض وبضمان العيوب الخفية( [143] ) . وللمستأجر من الباطن أن يطالب بدوره المستأجر الأصلي بالتزاماته طبقًا لعقد الإيجار من الباطن . فيبقى المستأجر الأصلي ما قدمنا وسيطًا بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، يطالب الأول ويطالبه الثاني .

480 – التزامات المستأجر الأصلي نحو المؤجر : وللمؤجر أن يطالب المستأجر الأصلي بالتزاماته الناشئة من عقد الإيجار الأصلي . فله أن يطالبه بالأجرة المتفق عليها في عقد الإيجار الأصلي ، كما له أن يطالبه بجميع الالتزامات الأخرى من استعمال العين فيما أعدت له ، ومن المحافظة عليها ويدخل في ذلك الترميمات التأجيرية المسئولية عن الحريق( [144] ) ، ومن رد العين عند نهاية الإيجار . ويكون المستأجر الأصلي مسئولاً نحو المؤجر عن أعمال المستأجر من الباطن لأنه ليس أجنبيًا عنه( [145] ) ، وبذلك تزداد مسئولية المستأجر الأصلي غذ يصبح مسئولاً لا عن أعماله فحسب بل أيضًا عن أعمال المستأجر من الباطن . فإذا تلفت العين بخطأه هو أو بخطأ المستأجر من الباطن ، تحققت مسئوليته نحو المؤجر( [146] ) .

والمستأجر من الباطن يكون مسئولاً بدوره نحو المستأجر الأصلي عن التزاماته الناشئة عن عقد الإيجار من الباطن( [147] ) . فيبقى المستأجر الأصلي هنا وسيطًا بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، يطالبه الأول ويطالب الثاني .

481- براءة ذمة المستأجر الأصلي من التزاماته نحو المؤجر : قدمنا أن المادة 597 من التقنين المدني تقضي بأن تبرأ ذمة المستأجر الأصلي قبل المؤجر فيما يتعلق بما يفرضه عقد الإيجار الأصلي من التزامات : أولاً – إذا صدر من المؤجر قبول صريح بالإيجار من الباطن . ثانيًا – إذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي( [148] ) .

وقبول المؤجر للإيجار من الباطن ، كقبوله للتنازل عن الإيجار ، هو قبول آخر لاحق للإيجار من الباطن غير قبوله الضمني السابق على الإيجار من الباطن . وهذا القبول الآخر معناه أنه قبل المستأجر من الباطن بالذات مدينًا له بعد أن عرفه ، وقد ان لا يعرفه وقت قبوله الضمني السابق على الإيجار من الباطن إذ لم يكن موجودًا في ذلك الوقت( [149] ) . وما دام المؤجر بعد أن عرف شخص المستأ<ر من الباطن قد قبله مدينًا ، فيمكن تحليل ذلك على الوجه الآتي : المؤجر وهو دائن المستأجر الأصلي اتفق مباشرة مع المستأجر من الباطن على حوالة الالتزامات التي في ذمة المستأجر الأصلي إلى ذمة المستأجر من الباطن ، فتتحول هذه الالتزامات من ذمة المستأجر الأصلي ويبرأ منها ، ويحل محله فيها المستأجر من الباطن طبقًا لأحكام حوالة الدين ، فقد نصت المادة 321 مدني على أنه «يجوز أيضًا أن تتم حوالة الدين باتفاق بين الدائن والمحال عليه يتقرر فيه أن هذا يحل محل المدين الأصلي في التزامه»( [150] ) . ولكن حوالة الدين هذه تتحدد بمقدار ما في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي . فإذا كانت الأجرة في الإيجار الأصلي أكثر من الأجرة في الإيجار من الباطن ، رجع المؤجر على المستأجر من الباطن بالأجرة المقررة في الإيجار من الباطن( [151] ) ، ورجع بالزيادة على المستأجر الأصلي إذ أن هذا لم تبرأ ذمته من الأجرة عن طريق حوالة الدين إلا بمقدار الأجرة المستحقة له في ذمة المستأجر من الباطن . أما إذا كانت الأجرة في الإيجار الأصلي أقل من الأجرة في الإيجار من الباطن ، فإن المؤجر يرجع على المستأجر من الباطن بالأجرة المقررة في الإيجار الأصلي ، ويرجع المستأجر الأصلي بالزيادة على المستأجر من الباطن( [152] ) . وإذا كانت الأجرة في الإيجار الأصلي معادلة للأجرة في الإيجار من الباطن ، رجع بها المؤجر على المستأجر من الباطن ، ولا يرجع المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن كل منهما على الآخر بشيء( [153] ) . وقس على الأجرة سائر التزامات المستأجر الأصلي ، فهي تنتقل عن طريق حوالة الدين إلى ذمة المستأجر من الباطن بمقدار ما في ذمة هذا الأخير للمستأجر الأصلي( [154] ) .

ويخلص من ذل أن المستأجر الأصلي برأ ذمته من التزاماته نحو المؤجر إذا قبل هذا الأخير صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن بعد حصوله . وما قلناه في شأ هذا القبول ، من حيث جواز استخلاصه ضمنًا من استيفاء المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن دون تحفظ ومن غير ذلك من الظروف التي يمكن استخلاص القبول الضمني منها ، ومن حيث شكل القبول وميعاده ، ينطبق هنا أيضًا( [155] ) .

482- أهم الفروق بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من حيث علاقة المستأجر المؤجر : ويخلص من استعراض علاقة المستأجر بالمؤجر في حالة التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ، على النحو الذي قدمناه ، أن هناك فروقًا بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ، ترجع هي أيضًا إلى أن العلاقة في التنازل عن الإيجار هي علاقة حوالة ، وهي علاقة إيجار في الإيجار من الباطن . ونذكر من هذه الفروق ما يأتي :

1- في التنازل عن الإيجار المستأجر لا يكون دائنًا للمؤجر ، أما في الإيجار من الباطن فإن المستأجر يبقى دائنًا للمؤجر بجميع الالتزامات الناشئة من عقد الإيجار الأصلي .

2- في التنازل عن الإيجار المستأجر لا يكون مدينًا للمؤجر إلا بالضمان ، أما في الإيجار من الباطن فإن المستأجر يبقى مدينا للمؤجر بجميع الالتزامات الناشئة من عقد الإيجار الأصلي .

3- وبالجملة يختفي المستأجر في التنازل عن الإيجار كوسيط بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار إلا فيما يتعلق بالضمان ، أما في الإيجار من الباطن فيبقى المستأجر وسيطًا بين الاثنين .

3- علاقة المؤجر بالمتنازل عن الإيجار وبالمستأجر من الباطن

( أ ) علاقة المؤجر بالمتنازل له عن الإيجار

483 – قيام علاقة مباشرة ما بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار : لما كان المتنازل عن الإيجار حوالة حق وحوالة دين كما قدمنا ، فإن المتنازل له عن الإيجار تنتقل إليه بحوالة الحق حقوق المستأجر الأصلي قبل المؤجر فيجوز له أن يطالبه بها مباشرة ، وتنتقل إليه بحوالة الدين التزامات المستأجر الأصلي نحو المؤجر فيجوز لهذا أن يطالب بها المتنازل له مباشرة .

ومن ثم تقوم علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار ، بموجبها يستطيع المؤجر أن يطالب المتنازل له عن الإيجار بجميع التزامات المستأجر ، ويستطيع المتنازل له عن الإيجار أن يطالب المؤجر بجميع حقوق المستأجر . فيكون لكل منهما أن يرفع دعوى مباشرة على الآخر . ويختفي من بينهما المستأجر كوسيط .

484- للمتنازل له عن الإيجار رفع دعوى مباشرة على المؤجر : فللمتنازل له عن الإيجار رفع دعوى مباشرة على المؤجر يطالبه فيها بالتزاماته ، كأن يطالبه بتسليم العين المؤجرة إذا كانت لا تزال تحت يده ، أو القيام بالترميمات الضرورية ، أو ضمان التعرض ، أو ضمان العيوب الخفية( [156] ) .

وقد سبق أن بينا السبب في ذلك ، فالمستأجر الأصلي ، وهو دائن للمؤجر بالتزامات هذا الأخير ، حول حقه للمتنازل له عن الإيجار ، فحل هذا محله وأصبح الدائن المباشر للمؤجر ، وهذا طبقًا لقواعد حوالة الحق( [157] ) . ويترتب على ذلك أن للمؤجر أن يتمسك قبل المتنازل له بالدفوع التي كان له أن يتمسك بها قبل المستأجر وقت نفاذ التنازل في حقه ، كما يجوز له أن يتمسك بالدفوع المستمدة من عقد التنازل ( م312 مدني ) . ومن ثم يجوز للمؤجر أنيدفع رجوع المتنازل له عليه بأن عقد التنازل باطل ، أو بأن هذا العقد غير سار في حقه لأنه أخل بشرط مانع في عقد الإيجار الأصلي ذاته باطل أو قابل للإبطال ويطلب إبطاله أو قابل للفسخ ويطلب فسخه ، وله أن يحتج  إذا رجع عليه المتنازل له بتعويض عن عيب خفي في العين المؤجرة بمقاصة قضائية تقع بين هذا التعويض وبين ما تأخر في ذمة المستأجر الأصلي من الأجرة( [158] ) .

485- للمؤجر رفع دعوى مباشرة على المتنازل له عن الإيجار : كذلك للمؤجر أن يرفع دعوى مباشرة على المتنازل له عن الإيجار يطالبه فيها بالتزامات المستأجر نحوه ، فيطالبه مباشرة بدفع الأجرة ، وباستعمال العين فيما أعدت له ، وبالمحافظة عليها ويدخل في ذل القيام بالترميمات التأجيرية والمسئولية عن الحريق ، وبرد العين( [159] ) .

وقد سبق أن بينا السبب في ذل أيضًا ، فالمستأجر الأصلي ، وهو مدين للمؤجر بالتزاماته نحوه ، حول هذه الالتزامات للمتنازل له عن الإيجار ، فحل هذا محله وأصبح المدين المباشر للمؤجر ،وهذا طبقًا لقواعد حوالة الدين( [160] ) .

وهذا التحليل مسلم به في التقنين المدني الجديد ، لأن هذا التقنين يعرف حوالة المدين كما يعرف حوالة الحق( [161] ) . ولكن التقنين المدني الفرنسي ولتقنين المدني المصري القديم لا يعرفان حوالة الدين كما قدمنا . ومع ذلك فإن للمؤجر في التقنين المصري القديم أن يرفع دعوى مباشرة على المتنازل له عن الإيجار . ويعلل ذل «بأن المستأجر الأصلي حين تنازل عن التزاماته إنما اتفق مع المتنازل له عن الإيجار على أن يقوم هو بهذه الالتزامات ، وهذا اشتراط لمصلحة المؤجر ( Stiulation pour autrui ) ، وغني عن البيان أن المشترط لفائدته التعهد ( benéficiaire ) يكون له حق مباشر ( droit proper ) قبل المتعهد ( promettant ) متى قبل الانتفاع بهذا التعهد ، ورجوع المؤجر على المتنازل له عن الإيجار يعد قبولاً ضمنيًا لما اشترطه المستأجر الأصلي ( stipulant ) لفائدته»( [162] ) .

أما في فرنسا فإنه من المسلم به أنه يجوز للمؤجر أن يرفع على المتنازل له الدعوى غير المباشرة باسم مدينه المستأجر الذي هو دائن في الوقت ذاته للمتنازل له ، فقد نزل له عن حقوقه في مقابل تعهد المتنازل له ، فقد نزل له عن حقوقه في مقابل تعهد المتنازل له أن يفي للمؤجر بالالتزامات المستأجر( [163] ) . ويسلمون كذلك في فرنسا بأن للمؤجر أن يرجع بدعوى مباشرة على المتنازل له عن الإيجار ، إما عن طريق تدخل المؤجر وقبوله إنابة المستأجر للمتنازل له في الوفاء بالتزاماته إنابة كاملة تنطوي على تجديد بتغيير المدين أو إنابة غير كاملة تستبقي المستأجر مدينًا إلى جانب المتنازل له( [164] ) ، وإما عن طريق اشتراط المستأجر على المتنازل له أن يفي بالتزاماته للمؤجر فيكون هذا اشتراطًا لمصلحة الغير أسب المؤجر حقًا مباشرًا قبل المتنازل له( [165] ) . وفي غير هاتين الحالتين يحول دون التسليم بالدعوى المباشرة من الناحية القانونية المحضة أن حوالة الدين غير معروفة في القانون الفرنسي( [166] ) ، وأن التنازل إنما ابرم بين المستأجر والمتنازل له فالمؤجر ليس طرفًا فيه فلا يتعدى إليه أثره ( res inter alios ) ولا يكسب منه حقًا مباشرًا( [167] ) . ولكن الاعتبارات العملية تغلبت ، وسلم القضاء الفرنسي ومعه كثير من الفقهاء بأن يكون للمؤجر دعوى مباشرة يطالب بها المتنازل له بالتزامات المستأجر ، فإن المتنازل له قد انتقلت إليه حقوق المستأجر فمما يبسط الأمور أن تنتقل إليه أيضًا التزاماته ، ولن المتنازل له هو الذي يجوز العين المؤجرة فهو الذي يستطيع عمليًا أن يقوم بالتزامات المستأجر من استعمال العين فيما أعدت له ومن المحافظة عليها ومن ردها( [168] ) .

486- تعاقب المتنازل لهم عن الإيجار : وقد يتعاقب المتنازل لهم عن الإيجار ، فيتنازل المستأجر عن الإيجار ( أ ) ، ثم يتنازل ( أ ) إلى ( ب ) . وفي هذه الحالة يكون للمؤجر دعوى مباشرة على ( ب ) المتنازل له الثاني بموجب حوالة الدين التي تمت بين ( أ ) المتنازل له الأول و( ب ) المتنازل له الثاني ، ويكون ( أ ) ضامنًا لـ( ب ) في الوفاء بالالتزامات للمؤجر ، ويتحلل من الضمان إذا قبل المؤجر دون تحفظ التنازل الثاني بعد حصوله .

وغني عن البيان أن ( ب ) المتنازل له الثاني يكون له أيضًا دعوى مباشرة قبل المؤجر بموجب حوالة الحق التي تمت بين ( أ ) المتنازل له لأول و( ب ) المتنازل له الثاني( [169] ) .

( ب ) علاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن

487- علاقة غير مباشرة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن : أما لمؤجر والمستأجر من الباطن فلا تربطهما علاقة مباشرة( [170] ) ، فالمؤجر لم يؤجر إلا للمستأجر الأصلي وعقد الإيجار الأصلي هو الذي يحكم العلاقة فيما بينهما ، وكذلك المستأجر من الباطن لم يستأجر إلا من المستأجر الأصلي وعقد الإيجار من الباطن هو الذي يحكم العلاقة فيما بينهما( [171] ) ، وقد تقدم بيان ذلك . فالمستأجر الأصلي يتوسط إذن كقاعدة عامة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن . فلا يجوز للمستأجر من الباطن أن يطالب مباشرة المؤجر بالتزاماته ، كما لا يجوز للمؤجر أن يطالب مباشرة المستأجر من الباطن بالتزاماته إلا في حالات معينة حددها القانون . ونتناول لاً من هاتين المسألتين .

488- لا يجوز للمستأجر من الباطن أن يطالب مباشرة المؤجر بالتزاماته :  المستأجر من الباطن مستأجر من المستأجر الأصلي لا من المؤجر ، فله أن يطالب المستأجر الأصلي بالتزامات المؤجر كما تقدم ، ولكن ليس له أن يطالب المؤجر بذل . فلا يجوز أن يطالبه بتسليم العين إذا لم يكن قد تسلمها وكانت لا تزال في يد المؤجر ، ولا يجوز أن يطالبه بإجراء الترميمات الضرورية ، ولا يجوز أن يرجع عليه مباشرة بدعوى الضمان للتعرض أو للعيوب الخفية . والمستأجر الأصلي هو الذي يجوز له ذلك قبل المؤجر . وإنما يجوز للمستأجر من الباطن ، وهو دائن للمستأجر الأصلي بهذه الالتزامات ، أن يستعمل دعوى هذا الأخير فيرجع على المؤجر بالدعوى غير المباشرة( [172] ) .

على أن هناك رأيًا مرجوحًا في الفقه الفرنسي يعطي للمستأجر من الباطن دعوى مباشرة قبل المؤجر ، على أساس أن المستأجر الأصلي وهو يؤجر من باطنه دون أن يمنعه المؤجر من ذل يكون ممثلاً للمؤجر فيلزمه بموجب عقد الإيجار من الباطن( [173] ) . ولكن مجرد عدم منع المؤجر للمستأجر الأصلي من أن يؤجر من الباطن ، بل وترخيصه الصريح له في ذلك ، لا يعني إطلاقًا أن المستأجر الأصلي بمثل المؤجر ، وهو يؤجر من باطنه . فالمؤجر لم يأذن للمستأجر الأصلي في تمثيله هذا ، ولم يكن طرفًا في عقد الإيجار من الباطن ، فمن حقه أن يتجاهل المستأجر من الباطن ، ولا يعترف إلا بمن تعاقد معه وهو المستأجر الأصلي( [174] ) .

ولا يمكن أن توجد علاقة مباشرة بين المستأجر من الباطن والمؤجر ، فيرجع الأول بدعوى مباشرة على الثاني ، غلا إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن بعد حصوله ، وعندئذ يكون للمؤجر أيضًا دعوى مباشرة قبل المستأجر من الباطن ، وسنعود إلى هذه المسالة فيما يلي . ويمكن أيضًا أن يرجع المستأجر من الباطن بدعوى مباشرة على المؤجر إذا ارتكب هذا أو أحد تابعيه خطأ ألحق ضررًا بالمستأجر من الباطن ، فعندئذ يرجع هذا الأخير على المؤجر بدعوى المسئولية العقدية( [175] ) .

489- والأصل أنه لا يجوز للمؤجر أن يطالب مباشرة المستأجر من الباطن بالتزاماته : وكذلك لا يجوز للمؤجر في القانون المصري ، كقاعدة عامة ، أن يطالب مباشرة المستأجر من الباطن بالتزاماته . فإذا أراد المطالبة بالأجرة ، أو باستعمال العين فيما أعدت له ، أو بالمحافظة عليها ويدخل في ذل المطالبة بالترميمات التأجيرية وبالمسئولية عن الحريق ، أو برد العين عن انتهاء الإيجار ، فإنما يطالب المستأجر الأصلي بذلك لنه هو المدين له مباشرة بهذه الالتزامات بموجب عقد الإيجار الأصلي( [176] ) .

وإنما يطالب المستأجر من الباطن المؤجر بطريق الدعوى غير المباشرة وباسم مدينه المستأجر الأصلي ، فإن هذا دائن للمستأجر من الباطن بموجب عقد الإيجار من الباطن ، والمؤجر يستعمل دعوى مدينه المستأجر الأصلي قبل مدين مدينه المستأجر من الباطن( [177] ) . وتترتب على ذلك النتائج الآتية : ( 1 ) إذا لم يجد المؤجر غير دعوى المستأجر الأصلي يستعملها ضد المستأجر من الباطن ، فما يحكم به على هذا الأخير يشترك فيه المؤجر وبقية دائني المستأجر الأصلي شركة الغرماء . ( 2 ) إذا طالب كل من المؤجر والمستأجر الأصلي المستأجر من الباطن بالأجرة ، تعين على الأخير دفعها للمستأجر الأصلي دون المؤجر . ( 3 ) للمستأجر من الباطن أن يدفع دعوى المؤجر بكل الدفوع التي كان يستطيع أن يدفع بها دعوى المستأجر الأصلي ، كالمقاصة والإبراء والتجديد ، لأن المؤجر إنما يطالب المستأجر من الباطن باسم المستأجر الأصلي . ( 4 ) ما دام المؤجر ليس له الرجوع مباشرة على المستأجر من الباطن ، فليس لدائني المؤجر أن يحجزوا حجز ما للمدين لدى الغير تحت يد المستأجر من الباطن( [178] ) .

وكان مقتضى أ المؤجر لا يستطيع أن يطالب المستأجر من الباطن إلا بطريق الدعوى غير المباشرة أنه لا يستطيع أن يطالبه مباشرة بالأجرة . ولكن سرى أن هناك نصًا خاصًا في التقنين المدني الجديد يعطي للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر مباشرة بالأجرة بشروط معينة . كذلك للمؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن بمقدار ما استحق من الأجرة على هذا الأخير للمستأجر الأصلي إذًا المستأجر الأصلي غير ممنوع من الإيجار من الباطن( [179] ) ، وبمقدار ما يستحقه من الجرة قبل المستأجر الأصلي إذا كان هناك شرط مانع من الإيجار من الباطن ، وقد تقدم بيان ذلك( [180] ) . ومن مقتضى حق الامتياز هذا أن المؤجر يستطيع أن يتقدم على بقية دائني المستأجر من الباطن في استيفاء الأجرة المستحقة له قبل المستأجر الأصلي من ثمن منقولات المستأجر من الباطن الموجودة بالعين المؤجرة( [181] ) .

أما في القانون الفرنسي ، فإذا كان رجوع المستأجر من الباطن بدعوى مباشرة على المؤجر رأيًا مرجوحًا كما رأينا( [182] ) ، فإن رجوع المؤجر على المستأجر من الباطن بدعوى مباشرة هو الرأي الراجح( [183] ) . ويستند هذا الرأي إلى نص المادة 1753 مدني فرنسي ، وهي تقضي بأن المستأجر من الباطن غير ملزم قبل المالك إلا بمقدار ما تبقى عليه من الأجرة للمستأجر الأصلي وقت الحجز ولا يسري على المالك دفعه للأجرة مقدمًا ، ومع ذلك فلا يعد الدفع مقدمًا إذا كان بموجب شرط في عقد الإيجار أو طبقًا للعرف . ويستنتج أنصار هذا الرأي من أن للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة إلى حد ما تبقى على هذا الأخير للمستأجر الأصلي أن له أن يرفع بذلك دعوى مباشرة على المستأجر من الباطن بموجب هذا النص الصريح( [184] ) . وقد توسعوا في النظرية فلم يقصروها على الأجرة ، بل عمموها على بقية التزامات المستأجر كالتعويض الذي يجب دفعه في حالة حريق العين المؤجرة ، فذهبوا إلى أن للمؤجر حق الرجوع مباشرة على المستأجر من الباطن بهذا التعويض( [185] ) . ومع ذلك فهنا أحكام من القضاء الفرنسي تقضي بالعكس ولا تعطي للمؤجر الحق في رفع دعوى مباشرة على المستأجر من الباطن حتى لاستيفاء الأجرة ، وتقتصر على إعطائه الحق في رفع الدعوى غير المباشرة باسم المستأجر الأصلي( [186] ) . ويؤيد هذا الرأي كثير من الفقهاء( [187] ) ، ويفسرون المادة 1753 مدني فرنسي تفسيرًا تاريخيًا معقولاً . فقد كان القانون الفرنسي القديم يقضي بأن منقولات المتنازل له عن الإيجار – وهو المستأجر من الباطن لكل العين المؤجرة بحسب القانون الفرنسي القديم ما أسلفنا القول( [188] ) – الموجودة في العين المؤجرة تضمن كل الجرة المستحقة للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي . وكان هذا الحكم قاسيًا على المستأجر من الباطن ، أي المستأجر لجزء من العين المؤجرة( [189] ) . فنصت مجموعة عادات باريس ( Coutume de Paris ) على أن منقولات المستأجر من الباطن لا تضمن الأجرة إلا بمقدار المستحق منها للمستأجر الأصلي . وقد نقلت عنها المادة 1753 مدني فرنسي هذا الحكم ، ولا تقصد به إعطاء المؤجر دعوى شخصية مباشرة ضد المستأجر من الباطن ، بل أرادت قصر امتياز المؤجر ، في دعواه العينية لا الشخصية بالنسبة إلى منقولات المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي . ولو لم تكن المادة 1753 مدني فرنسي موجودة ، لكانت هذه المنقولات ضامنة لكل الأجرة المستحقة في ذمة المستأجر الأصلي للمؤجر ، فهذه المادة إنما جاءت لتضييق حقوق المؤجر بتحديد دعواه العينية ، لا لتوسيع هذه الحقوق بإعطائه دعوى شخصية مباشرة( [190] ) .

على التقنين المدني المصري الجديد ، خلافًا للتقنين المدني المصري القديم( [191] ) ، قد أعطى للمؤجر بموجب نص خاص ( م596 مدني ) دعوى مباشرة لمطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة . وغلى جانب هذا الحكم الاستثنائي الذي خرج به المشرع على القواعد العامة قضت المادة 597 مدني ، كما رأينا ، ببراءة ذمة المستأجر الأصلي من التزاماته بموجب الإيجار الأصلي إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن بعد حصوله ، فجعلت بذلك العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن علاقة مباشرة . فنستعرض الآن هذين الاستثنائين الواردين على القاعدة التي تقضي بأنه لا يجوز أن يطالب مباشرة المستأجر من الباطن بالتزاماته .

490 – جواز مطالبة المؤجر للمستأجر من الباطن بالأجرة مباشرة – نص قانوني : رأينا فيما تقدم أن للمؤجر امتيازًا على منقولات المستأجر من الباطن بالأجرة الثابتة في ذمة هذا الأخير للمستأجر الأصلي إذا لم يكن هذا ممنوعًا من الإيجار من الباطن ، فإن كان ممنوعًا فبكل الأجرة الثابتة للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي . ولكن هذه الدعوى هي دعوى عينية مقصورة على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة . أما باقي أموال المستأجر من الباطن فلا يوجد عليها حق امتياز للمؤجر ، وإذا رجع هذا على المستأجر من الباطن في هذه الأموال فإنما يرجع كما رأينا بالدعوى غير المباشرة باسم المستأجر الأصلي( [192] ) . فيشترك دائنو هذا الأخير مع المؤجر شركة الغرماء ، وفي هذا من التحيف بحق المؤجر ما جمل القضاء الفرنسي على ما رأينا أن يعطي للمؤجر دعوى مباشرة بالأجرة ضد المستأجر من الباطن ، وما حمل بعض التشريعات الحديثة على إعطاء هذه الدعوى المباشرة بنصوص خاصة( [193] ) ، وما حمل فقيهاً فرنسيًا معروفًا هو الأستاذ لابيه أن يصوغ نظرية فقهية خاصة لمواجهة هذه الحالة والحالات المماثلة( [194] ) .

وقد واجه التقنين الجديد هذه الحالة بنص تشريعي خاص يعطي للمؤجر دعوى مباشرة في مطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة ، فنصت المادة 596 من هذا التقنين على ما يأتي : «1- يكون المستأجر من الباطن ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر . 2- ولا يجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلي ، ما لم يكن ذل قد تم قبل الإنذار وفقًا للعرف أو لإنفاق ثابت تم وقت الإيجار من الباطن( [195] )» . فالمؤجر له إذن ، إلى جانب دعوى الامتياز العينية على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة ، دعوى شخصية مباشرة ضد المستأجر من الباطن يرجع بها عليه في جميع أمواله ولو لم تكن موجودة في العين المؤجرة ، دون أن يشاركه في ذلك دائنو المستأجر الأصلي مشاركة الغرماء .

والدعوى الشخصية المباشرة خاصة بالأجرة دون غيرها من التزامات المستأجر من الباطن( [196] ) . أما الالتزامات الأخرى – استعمال العين فيما أعدت له والمحافظة عليها وردها – فإن المؤجر لا يستطيع ، كما قدمنا ، أن يطالب بها المستأجر من الباطن إلا عن طريق الدعوى غير المباشرة( [197] ) . ولا يطالب بها مباشرة إلا المستأجر الأصلي ، هذا ما لم يقبل صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن بعد حصوله فله عندئذ أن يطالب بها مباشرة المستأجر من الباطن كما سيأتي .

والدعوى الشخصية المباشرة مقصورة على الأجرة الثابتة في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي وقت أن ينذر المؤجر المستأجر من الباطن . فإذا أراد المؤجر استعمال هذه الدعوى المباشرة ، وجب عليه أن ينذر( [198] ) المستأجر من الباطن بألاَّ يدفع الأجرة من وقت وصول الإنذار إليه إلا للمؤجر . فيتعين إذن على المستأجر من الباطن أن يدفع ما استحق من الأجرة وقت وصول الإنذار ولم يكن قد دفع ، وكذلك الأجرة التي تستحق بعد ذلك في المدد التالية إلى نهاية الإيجار ، للمؤجر دون المستأجر الأصلي( [199] ) . وإذا دفع شيئًا من ذلك للمستأجر الأصلي كان الدفع غير مبرئ لذمته ، ووجب أن يدفع مرة ثانية للمؤجر ، ويرجع لى المستأجر الأصلي بما دفعه . ويخصم المؤجر ما استوفاه من المستأجر من الباطن مما هو مستحق في ذمة المستأجر الأصلي ، فإن بقي له شيء رجع به على المستأجر الأصلي( [200] ) .  أما إذا كان الثابت في ذمة المستأجر من الباطن أثر مما هو مستحق له في ذمة المستأجر الأصلي ، فلا يستوفي من المستأجر من الباطن غير المستحق له في ذمة المستأجر الأصلي ، ويرجع هذا بالباقي على المستأجر من الباطن .

على أنه يجوز ، وقت وصول الإنذار إلى المستأجر من الباطن ، أن يكون هذا لم يقتصر على دفع الأجرة المستحقة في ذمته للمستأجر الأصلي ، بل عجل له فوق ذلك الأجرة عن مدة قادمة . ففي هذه الحالة تقضي الفقرة الثانية من المادة 596 مدني ، كما رأينا ، بأنه لا يجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأصلي ، ما لم يكن ذلك قد تم قبل الإنذار وفقًا للعرف أو لاتفاق ثابت التاريخ( [201] ) تم وقت الإيجار من الباطن . وهذا احتياط من المشرع يتفادى به تواطؤ المستأجر من الباطن مع المستأجر الأصلي ، إذ يصح أن يعمد الأول عند وصول الإنذار إليه إلى تعجيل الأجرة للمستأجر الأصلي عن مدة قادمة حتى لا يستوفيها منه المؤجر . لذلك اشترط القانون أن تكون الأجرة المعجلة قد تم دفعها قبل الإنذار ، أي أن يكون الدفع ثابت التاريخ وسابقًا على تاريخ الإنذار تطبيقًا لما تقضي به القواعد العامة . ولا يكفي ذلك ، بل يجب أيضًا أن يكون تعجيل الأجرة متفقًا مع ما يقضي به العرف ، فإن لم يوجد عرف يقضي بتعجيل الأجرة وجب أن يكون التعجيل تنفيذًا لاتفاق ثابت التاريخ بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن قد تم وقت الإيجار عن الباطن( [202] ) . فإن لم يستوف التعجيل هذه الشروط ، بأن كان قد تم بعد الإنذار أو قبل الإنذار دون أن يقضي به العرف أو الاتفاق ، فإنه لا يحتج به على المؤجر ، ويجب على المستأجر من الباطن أن يدفع ما عجله للمستأجر الأصلي مرة ثانية للمؤجر ، ورجع على المستأجر الأصلي بما دفع .

وغني عن البيان أن ما يجب على المستأجر من الباطن أن يدفعه للمؤجر بموجب الدعوى الشخصية المباشرة مضمون بامتياز المؤجر على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة بالعين المؤجرة ، ويجوز الحجز على هذه المنقولات حجزًا تحفظيًا ، كما يجوز حبسها( [203] ) .

491- قبول المؤجر الإيجار من الباطن بعد حصوله : قدمنا أنه إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن بعد حصوله ، فإن ذمة المستأجر الأصلي تبرأ من التزاماته نحو المؤجر ، وأن هذا القبول قد يكون صريحًا ، وقد يكون ضمنيًا كما إذا استوفى المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر من الباطن دون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي( م597 مدني )( [204] ) . وبينا أيضًا التكييف القانوني لبراءة ذمة المستأجر الأصلي ، فهذه البراءة تقوم على أن المؤجر وهو دائن المستأجر الأصلي اتفق مباشرة مع المستأجر من الباطن على حوالة الالتزامات التي في ذمة المستأجر الأصلي اتفق مباشرة مع المستأجر من الباطن ، فتتحول هذه الالتزامات من ذمة المستأجر الأصلي( [205] ) ويحل محله فيها المستأجر من الباطن طبقًا لأحام حوالة الدين ( م321 مدني )( [206] ) . وتتحدد حوالة الدين هذه بمقدار ما في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي( [207] ) .

ونرى من ذلك أنه إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن بعد حصوله ، يصبح هو الدائن المباشر للمستأجر من الباطن بجميع التزامات المستأجر الأصلي في حدود التزامات المستأجر من الباطن( [208] ) . ومن ثم يستطيع المؤجر أن يرجع مباشرة على المستأجر من الباطن بالأجرة ، ولكن في حدود ما في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي ، كما يستطيع أن يرجع عليه مباشرة في هذه الحدود بسائر التزامات المستأجر الأصلي .

ولما كانت التزامات المستأجر الأصلي قد انتقلت على النحو المتقدم إلى المستأجر من الباطن عن طريق الاتفاق المباشر بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، فإن هذا الاتفاق يتضمن أيضًا أن تنتقل حقوق المستأجر الأصلي قبل المؤجر إلى المستأجر من الباطن ، فيستطيع هذا الأخير أن يطالب المؤجر مباشرة بحقوق المستأجر الأصلي في حدود حقوقه هو قبل المستأجر الأصلي . وليس هذا عن طريق حوالة الحق ، فإن حولة الحق تقتضي رضاء الدائن وهو المستأجر الأصلي . ولكن الاتفاق الذي تم بين المؤجر والمستأجر من الباطن على نقل حقوق المستأجر الأصلي إلى المستأجر من الباطن يكون ساريًا في حق المستأجر الأصلي على الوجه الآتي : لم تعد للمستأجر الأصلي أية مصلحة في مطالبة المؤجر بحقوقه قبله ، فإن المستأجر الأصلي إذا طالب المؤجر بهذه الحقوق فلكي يؤديها إلى المستأجر من الباطن ، وقد قبل المستأجر من الباطن أن يستوفيها مباشرة من المؤجر . ومن ثم تقوم ، بقبول المؤجر الإيجار من الباطن بعد حصوله ، علاقة مباشرة بينه وبين المستأجر من الباطن ، فيطالبه بالتزامات المستأجر الأصلي ويؤدي له حقوق هذا الأخير ، وذل له في حدود التزامات المستأجر من الباطن وحقوقه ، وفيما زاد على هذه الحدود تبقى العلاقة قائمة مابين المؤجر والمستأجر الأصلي . وهكذا يختفي المستأجر الأصلي ، ولا يعود متوسطًا ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، في حدود الالتزامات والحقوق الناشئة من عقد الإيجار من الباطن . وهذا ما عنته المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي حين تقول : «أما سائر التزامات المستأجر ، غير دفع الأجرة ، فتبقى العلاقة غير مباشرة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن يتوسط بينهما المستأجر الأصلي ، إلا إذا قبل المؤجر الإيجار من الباطن بعد صدوره دون تحفظ ، أو استوفى الأجرة من المستأجر من الباطن دون تحفظ ، فعندئذ يختفي المستأجر الأصلي ، وتصبح علاقة المؤجر بالمستأجر من الباطن علاقة مؤجر بمستأجر ، لكل منهما أن يطالب الآخر بحقوقه بطريق الدعوى المباشرة( [209] )» .

492- أهم الفروق بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن من حيث علاقة المؤجر بالتنازل له وبالمستأجر من الباطن : ويخلص ، من استعراض علاقة المؤجر بالمتنازل له وعلاقته بالمستأجر من الباطن على النحو الذي قدمناه ، أن هناك فروقًا بين التنازل عن الإيجار علاقة مباشرة ، وهي علاقة غير مباشرة في الإيجار من الباطن . ونذر من هذه الفروق ما يأتي :

1- في التنازل عن الإيجار يرجع المتنازل له على المؤجر بدعوى مباشرة يطالبه فيها بالتزامات المؤجر ، أما في الإيجار من الباطن فلا يجوز للمستأجر من الباطن أن يطالب مباشرة المؤجر بالتزاماته ، وكل ما يستطيعه هو أن يطالبه بها باسم المستأجر الأصلي بطريق الدعوى غير المباشرة .

2- في التنازل عن الإيجار يرجع  المؤجر على المتنازل له بدعوى مباشرة يطالبه فيها بالتزامات المستأجر . أما في الإيجار من الباطن فالأصل أنه لا يجوز للمؤجر أن يطالب المستأجر من الباطن فالأصل أنه لا يجوز للمؤجر أن يطالب المستأجر من الباطن مباشرة بالتزاماته ، وإنما يجوز له ذلك عن طريق الدعوى غير المباشرة ، وهذا فيما عدا الالتزام بالأجرة فإنه يجوز للمؤجر أن يرجع به مباشرة على المستأجر من الباطن في حدود ما في هذا الأخير للمستأجر الأصلي ، وفيما عدا قبول المؤجر للإيجار م الباطن بعد حصوله فإن لكل م المؤجر والمستأجر من الباطن في هذه الحالة أن يرجع كل منهما مباشرة على الآخر .

3- وبالجملة تقوم ، في التنازل عن الإيجار ، علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له . أما في الإيجار من الباطن فالعلاقة بين المؤجر والمستأجر من الباطن علاقة غير مباشرة ، إلا في حالتين عينهما القانون تقوم في علاقة مباشرة بين الاثنين( [210] ) .


( [1] ) بودري وفال 1 فقرة 1051 .

( [2] ) وقد يكون التنازل عن الإيجار على سبيل المقايضة ، أو على سبيل الوصية ( انظر في الوصية نقض فرنسي 13 يوليه سنة 1932 داللوز الأسبوعي 1932 – 489 – 25 مارس 1955 داللوز 1955 – 414 – بلانيول وريبير 10 فقرة 550 ص 762 هامش 3 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 660 ) .

وقد يتنازل المستأجر عن الإيجار لشركة ليكون ذلك حصة له فيها ( نقض فرنسي 4 نوفمبر سنة 1931 جازيت دي باليه سنة 1932 – 1 – 90 – 14 ديسمبر سنة 1949 داللوز 1949 – 332 – 13 نوفمبر سنة 1952 داللوز 1953 – 167 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 368 ص 352 وهانش 3 مكررًا – بلانيول وريبير 10 فقرة 551 ص 764 هامش 3 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 651 ) .

( [3] ) يقع على حق المستأجر ذاته – والذي بدأ في غقامة هذه التفرقة هو erlin ( Répertoire V Sous-location )  ، ولكنه رجع في نف س المقال إلى تقاليد القانون الفرنسي القديم ( بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2685 ص 828 هامش 2 ) .

( [4] ) وأصبح الآن مقدار الجزء المؤجر لا أهمية له ، فقد يقع الإيجار من الباطن على كل العين ( وهذا ما كان يدعى قديمًا بالتنازل عن الإيجار ) كما يقع على جزء منها ، وفي الحالتين يبقى العقد في طبيعته إيجارًا . كذلك لا يوجد ما يمنع من أن يتنازل المستأجر عن إيجار جزء من العين ، كما يستطيع أن يتنازل عن إيجار العين كلها . وقد نص التقنين المدني المصري على ذلك صراحة في المادة 593 حيث يقول : «للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك» . وللمستأجر أيضًا أن يؤجر من الباطن العين المؤجرة طول مدة الإيجار أو بعض هذه المدة ، كما له أن يتنازل عن الإيجار طول المدة أو بعضها .

ويذهب بعض الفقهاء إلى أن المشرع الفرنسي لم يرد أن يخالف التقاليد الفرنسية القديمة ، فلا يزال إيجار المستأجر لجزء من العين يعد إيجارًا من الباطن وإيجار العين كلها يعد تنازلاً عن الإيجار ، ويرون أن النظرية الحديثة التي تجعل الفرق بين العملين راجعًا إلى طبيعة كل عمل إنما هي تعقيد للمعاملات القانونية ، وقل أن يفهم المتعاقدان الفرق الدقيق بين العملين من حيث طبيعتهما ( لوران 25 فقرة 187 وما بعدها – ديمانت وكولميه دي سانتير 7 فقرة 187 وما بعدها – ديمانت وكولميه دي سانتير 7 فقرة 163 مكررة – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 22685 ) . وقد عدل المشروع الفرنسي الإيطالي ( م 419 ) عن هذا التمييز بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن ، وجعل الاثنين معًا إيجارًا من الباطن ، فرجع بذلك إلى تقاليد القانون الفرنسي القديم .

( [5] ) انظر بوجه خاص جيوار 1 فقرة 310 – فقرة 319 .

( [6] ) نقض فرنسي 4 مايو سنة 1925 ( حكمان ) داللوز 1925 – 1 – 141 – 20 يناير سنة 1954 Rev . Loyers 1954 – 280 – جيوار 1 فقرة 316 – بودري وفال 1 ف قرة 1053 – بلانيول وريبير 10 فقرة 551 ص 765 – سليمان مرقس فقرة 240 ص 436 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 260 ص 408 وهامش 1 عكس ذلك أوبري ورو فقرة 359 ص 141 هامش 25 مكرر .

وإذا أخذنا بالرأي السائد ، فإنه يترتب على عدم سريان التنازل عن الإيجار في حق المؤجر ، لعدم إعلانه به أو لعدم عرضه عليه لقبوله ، أن تبقى العلاقة قائمة ما بين المؤجر والمستأجر ، ويستطيع المؤجر أن يتجاهل وجود المتنازل له عن الإيجار ( نقض فرنسي 19 أكتوبر سنة 1949 Rev . Loyers 1950 – 22 – 22 أكتوبر سنة 1952 J .C .P . 1953 – 4 – 43 – 20 يناير سنة 1954 J .C .P . 1954 – 2 – 47 – 8 ) . فلا يستطيع المتنازل له أن يتمسك بتجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا إذا بقى في العين بعد انتهاء الإيجار الصلي ، ولا أن يتمسك بامتداد الإيجار بحكم القانون لأحكام التشريعات الاستثنائية ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 260 صـ 408 هامش 1 ) .

( [7] ) انظر ما يلي فقرة 476 .

( [8] ) ويترتب على التمييز بين التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن على الوجه الذي قدمناه أنه إذا تنازل المستأجر لأشخاص متعددين ، فضل منهم من سبق إلى إعلان المؤجر بالتنازل الصادر لمصلحته ، ولا اعتداد بوضع اليد . أما إذا آجر المستأجر لأشخاص متعددين من الباطن ، فضل من سبق إلى وضع يده أو إلى تسجيل عقده طبقًا لأحكام المادة 573 مدني ( بودري وفال 1 فقرة 1182 – فقرة 1184 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 260 ص 408 هامش 1- وانظر في تنازع المتنازل له عن الإيجار مع المستأجر من الباطن بودري وفال 1 فقرة 1185 ) .

( [9] ) استئناف مختلط 5 ديسمبر سنة 1895 م8 ص 30 – قارن سليمان مرقس فقرة 240 ص 435 .

( [10] ) بودري وفال 1 فقرة 1058 .

( [11] ) بيدان 11 فقرة 502 – بلانيول وريبير 10 فقرة 551 ص 765 – جوسران 2 فقرة 1224 .

( [12] ) بودري وفال 1 فقرة 1053 – بيدان 11 فقرة 502 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 368 ص 257 – بلانيول وريبير 10 فقرة 551 ص 765 – وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 399 .

وهناك نتائج أخرى أقل أهمية مما تقدم ، نذكر منها : ( 1 ) لا يستطيع المتنازل له عن الإيجار أن يطلب من المستأجر إجراء الترميمات الضرورية ، ويستطيع المستأجر من الباطن طلب ذلك من المستأجر الأصلي . ( ب ) للمستأجر من الباطن أن يطلب من المستأجر الأصلي في حالة إيجار الأراضي الزراعية إسقاط الأجرة أو إنقاصها إذا هلك الزرع كله أو بعضه قبل حصاده بسبب قوة قاهرة ، وكذلك إذا امتنع من تهيئة الأرض للزراعة أو من بذرها أو هلك البذر كله أو أكثره وكان ذلك بسبب قوة قاهرة ( م615 – 616 مدني ) ، أما المتنازل له عن الإيجار فلا يجوز له طلب شيء من ذلك في علاقته مع المستأجر الأصلي . ( ج ) التنازل عن الإيجار يثبت طبقًا للقواعد العامة . أما الإيجار من الباطن ، ففي التقنين المدني القديم ( وكذلك في التقنين المدني الفرنسي ) لا يجوز إثباته إلا طبقًا لقواعد خاصة سبق بيانها ، هذا إذا كان المراد إثبات الإيجار من الباطن فيما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن . أما فيما عدا ذلك – كما إذا كان المؤجر مثلاً يريد إثبات الإيجار من الباطن قبل المستأجر الأصلي الممنوع من هاذ الإيجار حتى يتوصل بذلك إلى فسخ عقد الإيجار الأصلي – فيجوز إثبات الإيجار من الباطن بطرق الإثبات كافة ( هيك 10 فقرة 280 – بودري وفال 1 فقرة 1062 ) . ( د ) يجوز للمستأجر أن يؤجر العين من الباطن للمؤجر نفسه ، أما إذا تنازل له عن الإيجار فإن هذا يعد تقابلاً من الإيجار الأصلي ( عباس حسن الصراف فقرة 962 ) .

والفصل فيما إذا كان المستأجر الأصلي قد أجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار خاضع للتقدير محكمة الموضوع . ومن القرائن على أن المستأجر قد تنازل عن الإيجار أن يكون قد تقاضى ثمن هذا التنازل دفعة واحدة ( خلو رجل ) لا على أقساط ، أما في الإيجار من الباطن فالأجرة تدفع في العادة أقساطًا . وبيع المتجر ( fonds de commerce ) يصحبه عادة تنازل عن الإيجار لا إيجار م الباطن ( بودري وفال 1 فقرة 1052 – بيدان 11 فقرة 504 – بلانيول وريبير 10 فقرة 551 ص 766 – كولان وكابيتان ودي لامورانديير 2 فقرة 1037 ) . وعند الشك يفسر التصرف بأنه إيجار من الباطن لا تنازل عن الإيجار ، لأن هذا هو الأقرب لتفسير نية المتعاقدين ( جيوار فقرة 319 – بودري وفال 1 فقرة 1052 – دي باج 4 فقرة 720 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 598 – سليمان مرقس فقرة 241 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 261 محمد كامل مرسي فقرة 182 ص 234 – محمد علي إمام فقرة 163 ص 398 – عبد المنعم البدراوي ص 105 – منصور مصطفى منصور فقرة 221 ص 564 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 188 ص 257 ) .

( [13] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 794 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : «1- للمستأجر حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن ، وذلك عن كل ما استأجره أو بعضه ، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك . وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف . 2- فإذا اشترط أن التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن لا يكون إلا بموافقة المؤجر ، فلا يجوز لهذا أن يمتنع عن الموافقة إلا لسبب مشروع» . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 622 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 621 . وفي لجنة مجلس الشيوخ حذفت الفقرة الثانية «حتى لا تفتح بابًا للمنازعات» ، وحذفت عبارة «وقد يستفاد هذا الاتفاق من الظروف» من آخر الفقرة الأولى «اكتفاء بالقواعد العامة» ، فأصبح النص مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 593 . ووافق عليه مجلس الشيوخ كما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 558 – ص 560 ) .

( [14] ) التقنين المدني القديم م366/449 : يجوز للمستأجر أن يؤجر ما استأجره كله أو بعضه أو يسقط حقه في الإيجار لغيره ، إلا إذا وجد شرط يخالف ذلك .

( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .

( [15] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني السوري م560 ( مطابق )

التقنين المدني الليبي م592 ( مطابق )

التقنين المدني العراقي م775 : 1- للمستأجر أن يؤجر المأجور كله أو بعضه ، بعد قبضه أو قبله ، في العقار وفي المنقول ، وله كذلك أن يتنازل لغير المؤجر عن الإجارة ، كل هذا ما لم يقض الاتفاق أو العرف بغيره . 2- فإذا اشترط أن إيجار المستأجر أو تنازله عن الإيجار لا يكون إلا بموافقة المؤجر ، فلا يجوز لهذا أن يمتنع عن الموافقة إلا لسبب مشروع .

( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 957 وما بعدها )

تقنين الموجبات والعقود اللبناني 58/1 و5 : 1- يحق للمستأجر أ يؤجر كل المأجور أو جزءً منه وأن يتنازل عن الإجارة لغيره ، ما لم يكن قد نص في العقد على منعه من الإيجار أو التنازل ، أو كان هذا المنع مستفادًا من ماهية الشيء المأجور . . . 5- وإذا شرط أن للمستأجر حق الإيجار أو التنازل أو برضا المؤجر ، فليس للمؤجر أن يرفض الإيجار أو التنازل لغير سبب مشروع .

( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .

( [16] ) وكما يجوز التنازل عن الإيجار ، كذلك يجوز التنازل عن الوعد بالإيجار من الموعود له ، كأن يتنازل الموعود له بالإيجار أو بالاستئجار عن حقه لمشتري العين ( بودري وفال 1 فقرة 1069 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 603 ) .

( [17] ) ذلك أن الإيجار في الأصل لا يعتبر متصلاً بشخص المستأجر ، والتنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن إنما يضيفان إلى التزام المستأجر الأصلي بالأجرة التزام المتنازل له عن الإيجار والتزام المستأجر من الباطن ( بودري وفال 1 فقرة 1057 ) . والتقنينات اللاتينية تجعل التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن جائزًا ما لم يوجد شرط مانع . أما التقنين المدني الألماني فيقضي في المادة 549 بأنه لا يجوز للمستأجر الأصلي أن يتنازل عن الإيجار أو أن يؤجر من الباطن إلا بإذن من المؤجر ، فإذا امتنع هذا الأخير من إعطاء الإذن دون أن يكون لديه سبب خطير يرجع إلى شخص المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن ، جاز للمستأجر الأصلي أن يطلب فسخ الإيجار بينه وبين المؤجر بعد التنبيه عليه في المواعيد القانونية .

هذا وحتى لو لم يوجد شرط مانع ، فإنه لا يجوز للمستأجر بالرغم من ذلك أن يسيء استعمال حقه في التنازل عن الإيجار أو في الإيجار من الباطن ، فيعطيا لعين مثلاً لمن ينتفع بها في غير ما أعدت له ، وإلا كان مخلاً بالتزاماته كما لو كان الشرط المانع موجودًا ( جيوار 1 فقرة 321 ) . وتنص المادة 585 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على ما يأتي : «وفي كل حال لا يجوز للمستأجر أن يتنازل أو يؤجر الشيء لاستعمال يختلف عن الاستعمال المعين في العقد أو المستفاد من ماهية الشيء أو لاستعمال يكون أثقل عبئًا» . أما إذا كان هناك إذن من المؤجر للمستأجر الأصلي في أن يؤجر من الباطن لمن يشاء ، فهناك رأي يقول بجواز الإيجار من الباطن لشخص ينتفع بالعين في غير ما أعدت له ( ديفرجييه 3 فقرة 392 ) ، ورأي آخر يذهب إلى عدم جواز ذلك وأن المقصود بإباحة الإيجار من الباطن لمن يشاؤه المستأجر هو عدم تقييده بموافقة المؤجر على الشخص الذي يجوز الإيجار له من الباطن ( ترولون 1 فقرة 127 – بودري وفال 1 فقرة 1074 ) . ونرى الأخذ بالرأي الثاني لأنه أقرب إلى تفسير نية المتعاقدين .

هذا وقد قلب قانون إيجار الأماكن الوضع ، فجعل الأصل في إيجار الأماكن أنه لا يجوز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو أن يؤجر من الباطن ، وجعل الجواز هو الاستثناء ، لا يكون إلا بترخيص خاص من المؤجر وقت التنازل أو التأجير من الباطن ، ما لم يكن عقد الإيجار الأصلي مبرمًا بعد آخر ديسمبر سنة 1943 فيكون التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن جائزًا بمجرد الترخيص فيه ترخيصًا عامًا في عقد الإيجار . وينص قانون الإصلاح الزراعي بعدم جواز التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن في إيجار الأراضي الزراعية . وسيأتي بحث ذلك تفصيلاً عند الكلام في إيجار الأماكن وفي إيجار الأراضي الزراعية .

( [18] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 558 – ص 560 – وانظر آنفًا فقرة 454 في الهامش .

( [19] ) بودري وفال 1 فقرة 1903 .

( [20] ) المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 562 – وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 401 – ولا يعد الإيجار مبرمًا لاعتبار شخصي لو أوجرت العين مفروشة ، فيجوز لمستأجر العين المفروشة أن يتنازل عن الإيجار أو أن يؤجر من الباطن ما لم يوجد شرط مانع ( بودري وفال 1 فقرة 1064 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 368 ص 252 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 601 – قارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 263 ص 414 – وانظر عكس ذلك وأن تأجير الغرف المفروشة يتضمن الشرط المانع عبد المنعم البدراوي ص 106 ) . كذلك لا يستخلص الشرط المانع الضمني من أن الإيصال بالأجرة يتضمن شرطًا مطبوعًا يقضي بالمنع ويتسلمه المستأجر دون اعتراض إذا كان عقد الإيجار ذاته جاء خلوًا من الشرط المانع ( Jur . Cl . Cis . ) 1717 سنة 1950 فقرة 50 – تولوز 18 يوليه سنة 1890 جازيت دي باليه 90 – 2 – 199 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 263 ص 414 هامش 3 – محمد كامل مرسي فقرة 186 ص 241 ) .

( [21] ) ولا يفترض وجود الشرط المانع ، فعند الشك يعتبر غير موجود ، والمؤجر هو الذي يحمل عبء إثبات وجوده ( نقض فرنسي 3 مارس سنة 1926 سيريه 1926 – 1 – 167 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 263 ) .

( [22] ) وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا استأجر شخص محلاً وكان مشروطًا عليه في عقد الإيجار ألا يتنازل عن إجارته لأحد أو يؤجره من باطنه لآخر إذا بإذن المؤجر ، وأشرك المستأجر شخصًا آخر معه في التجارة وأودعا بضاعتهما في المحل ، ثم تهدم المحل وتلفت البضاعة بفعل المالك وإهماله ، فلا مخالفة للقانون في أن تقضي المحكمة لمالكي البضاعة التالفة بقيمة التعويض المستحق لهما ( نقض مدني 24 يناير سنة 1935 مجموعة 1 رقم 222 ص 551 ) – وقضت محكمة الاستئناف الوطنية بأن الشرط المنصوص عنه في عقد الإجارة بمنع التأجير من الباطن أو التنازل عن الإجارة لا يجوز التوسع فيه بحيث يشمل منع المستأجر من إشراك الغير معه في زراعة الأرض المؤجرة ( استئناف وطني 14 نوفمبر سنة 1921 المجموعة الرسمية 23 رقم 110 ص 168 ) . وقضت محكمة بني سويف الكلية بأنه إذا نص في عقد إجارة زراعية على عدم جواز الإيجار من الباطن ، فإن ذلك لا يمنع المستأجر من إدخال شركاء معه في زراعة الأرض المؤجرة ( بني سويف الكلية 25 يناير سنة 1921 المجموعة الرسمية 22 رقم 146 ص 237 ) . وقضت محكمة مصر المختلطة الجزئية بأنه لا يعد إخلالاً بالشرط المانع أن يشترك مع ورثة المستأجر من يساعدهم على الاستمرار في استغلال العين المؤجرة ( مصر المختلطة الجزئية 2 يناير سنة 1922 جازيت 12 رقم 78 ص 103 ) – انظر أيضًا في هذا المعنى استئناف مختلط 7 مارس سنة 1923 جازيت 13 رقم 163 ص 87 – استئناف مصر 22 ديسمبر سنة 1937 المحاماة 18 رقم 357 ص 732 .

( [23] ) لوران 25 فقرة 221 – جيوار 1 فقرة 328 – بودري وفال 1 فقرة 1907 – الإيجار للمؤلف فقرة 402 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 442 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 265 .

( [24] ) نقض فرنسي 3 فبراير سنة 1943 سبريه 1943 – 1 – 55 – ترولون 1 فقرة 136 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 368 ص 256 وهامش رقم 12 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 769 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 442 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 265 ص 418 – محمد علي إمام فقرة 166 ص 404 – عبد المنعم البدراوي ص 108 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 570 عبد المنعم فرج الصدة فقرة 191 ص 260 – وقارن م584/4 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني وتنص على ما يأتي : «ومنع المستأجر من الإيجار يجب أن يفهم بمعناه المطلق ، فهو يستلزم منعه حتى لو كان مختصًا بجزء من المأجور أو كان الغرض منه إحلال شخص آخر ولو مجانًا» .

( [25] ) بودري وفال 1 فقرة 1101 – الإيجار للمؤلف فقرة 402 ص 504 هامش 1 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 442 – ص 443 .

( [26] ) ديفرجييه 1 فقرة 366 – بودري وفال 1 فقرة 1099 – أوبري ورو إسمان 5 فقرة 368 ص 256 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 769 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 443 .

( [27] ) بودري وفال 1 فقرة 1094 .

( [28] ) نقض فرنسي 13 مارس سنة 1860 داللوز 60 – 1 – 113 .

( [29] ) نقض فرنسي 10 يناير سنة 1881 داللوز 81 – 1 – 119 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 256 .

( [30] ) بودري وفال 1 فقرة 1094 – ولا يعد إخلالاً بالشرط المانع أن ينزل أحد الشركاء عن حصته لشريك آخر ويدخل في ذلك حقه في الإيجار ، ما لم يتبين أن هذا مخالف للمعنى الذي قصد إليه المتعاقدان من الشرط المانع ( بودري وفال 1 فقرة 1088 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 443 هامش 3 ) . ومع ذلك فقد قضى بأنه إذا باع أحد الشريكين في شركة واقعية حصته للشريك الآخر وتنازل له عن حصته في الإجارة ، كان هذا التنازل إخلالاً بالشرط المانع ( الإسكندرية الوطنية 8 يناير سنة 1951 التشريع والقضاء 3 رقم 155 ص 505 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 143 هامش 3 ) – ويعمل القضاء المصري في بعض أحكامه الشرط المانع المطبوع ( استئناف مختلط 29 يونيه سنة 1921 م33 ص 409 – مصر المختلطة الجزئية 7 فبراير سنة 1921 جازيت 11 رقم 214 ص 157 ) ، وفي أحكام أخرى لا يعمله ( استئناف مختلط 28 إبريل سنة 1920 جازيت 10 رقم 238 ص 163 . الإسكندرية الوطنية 16 سبتمبر سنة 1943 المجموعة الرسمية 43 رقم 62 ص 108 ) . وقارن استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1912 م26 ص74 ( وتتساءل المحكمة هل يعمل بالشرط المانع المطبوع أمام رضاء ضمني من المؤجر بالإيجار من الباطن مستخلص من أن العين المؤجرة تحتوي على طبقات متعددة ودكاكين لا يستطيع المستأجر وحده أن يشغلها ، ولم يفصل الحكم في المسألة ) .

ويعد إخلالاً بالشرط المانع أن يؤجر المستأجر من باطنه غرفة مفروشة في العين المؤجرة أو أن يؤوي نزلاء يعيشون ويطعمون ( pensionnaires ) ( جيوار 1 فقرة 328 – بوردي وفال 1 فقرة 1085 – فقرة 1086 ) .

( [31] ) نقض فرنسي 12 مايو سنة 1817 S . chr . – ديجون 9 يناير سنة 1889 جازيت دي باليه 89 – 2 – 10 – ديفرجييه 1 فقرة 364 – لوران 25 فقرة 220 – جيوار 1 فقرة 325 وفقرة 332 – بودري وفال 1 فقرة 1082 .

( [32] ) فهناك رأي يذهب إلى أن المراد بها أن تفسير الشرط المانع لا يجوز التوسع فيه ، بل يجب أن ينفذ كما هو بكل دقة دون مجاوزة لحدوده ، والقائلون بهذا الرأي يرتبون عليه أن المنع من الإيجار لا يشمل المنع من التنازل وكذلك العكس . وهناك رأي ثان يذهب في تفسير هذه العبارة إلى أن المستأجر لا يمنع من الإيجار أو من التنازل إلا إذا كان المنع منصوصًا عليه صراحة . ولكن الصحيح هو الرأي الذي يستند إلى التقاليد التاريخية على النحو المبسوط في المتن ( الإيجار للمؤلف فقرة 405 ) .

( [33] ) بودري وفال 1 فقرة 1082 .

( [34] ) بوتييه في الإيجار فقرة 283 .

( [35] ) لوران 25 فقرة 220 – جيوار 1 فقرة 325 وفقرة 332 – بودري وفال 1 فقرة 1082 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2694 .

( [36] ) نقض فرنسي 2 فبراير سنة 1910 – 1 – 141 – 31 أكتوبر سنة 1922 داللوز 1923 – 1 – 205 – جيوار 1 فقرة 328 – بودري وفال 1 فقرة 1083 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 768 .

( [37] ) أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 368 ص 255 وهامش 10 .

( [38] ) الإيجار للمؤلف فقرة 405 – سليمان مرقس فقرة 244 ص 443 – ص 444 – عبد المنعم البدراوي ص 106 – 107 – بني سويف الكلية 20 نوفمبر سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 116 ص 188 – الإسكندرية الوطنية 16 سبتمبر سنة 1943 المجموعة الرسمية 43 رقم 62 ص 108 – 20 إبريل سنة 1944 المحاماة 24 رقم 121 ص 390 – وللقضاء أن يرفض طلب الفسخ الذي يتقدم به المؤجر ( استئناف مختلط 31 ديسمبر سنة 1917م 30 ص 114 – استئناف مصر 22 ديسمبر سنة 1943 المجموعة الرسمية 43 رقم 62 ص 108 – قليوب 12 أكتوبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 182 ص 420 .

ومن الفقهاء في مصر من يستبعد تطبيق نظرية التعسف في استعمال الحق لأنه لا يسوغ القول «بأن المؤجر أساء استعمال حقه لمجرد أنه أراد الإفادة من شرط ارتضاه غريمه» ، ولكنه يطبق نظريات أخرى تصل به إلى نفس النتيجة ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 267 ص 420 هامش 2 ) . ومنهم من يفرق بين الشرط المانع المطلق ولا يجيز فيه تطبيق نظرية التعسف في استعمال الحق ، والشرط المانع المقيد ويجيز فيه تطبيق هذه النظرية ( محمد علي إمام فقرة 165 ص 401 وص406 – ص 407 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 570 وص 572 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 192 ص 262 ص 263 ) .

( [39] )نقض فرنسي 28 ديسمبر سنة 1858 داللوز 59-1-63- لوران 25 فقرة 232 – فقرة 223 – جيوار 1 فقرة 327 وفقرة 231 – بودري وفال 1 فقرة 1117 – بلانيول وريبير 10 فقرة 554 – استئناف مختلط 28 إبريل سنة 1920 جازيت 10 رقم 238 ص 163 – 9 يونيه سنة 1936 م48 ص 306 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 70 – الإيجار للمؤلف فقرة 402 .

( [40] ) استئناف مختلط 9 يونيه سنة 1936 م48 ص 306 – بني سويف الكلية 25 يناير سنة 1921 المجموعة الرسمية 22 رقم 146 ص237 – كفر الشيخ 6 مارس سنة 1926 المحاماة رقم 6 رقم 449 ص 742 – إيتاي البارود 28 نوفمبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 241 ص 592 – وذلك ما لم يتبين من الظروف أن سكوت المؤجر لا يستخلص منه التنازل الضمني ( بودري وفال 1 فقرة 1118 ) – وفي حكم لمحكمة الاستئناف المختلطة تتساءل المحكمة هل يمكن أن يعتبر المؤجر قد تنازل تنازلاً ضمنيًا عن الشرط المانع المطبوع ، إذا ثبت أن العين المؤجرة مكونة من عدة طبقات ودكاكين وأن المستأجر الًلي لا يستطيع أن يشغل بنفسه كل العين ( استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1912 م26 ص 74 وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم انظر آنفًا فقرة 456 في الهامش ) .

( [41] ) استئناف مختلط 13 فبراير سنة 1890 م2 ص 231 .

( [42] ) فقد يشترط المؤجر في عقد الإيجار أن تنازله عن الشرط المانع لا يكون إلا كتابة ولا يصح أن يكون ضمنيًا . انظر مثلاً عقدًا مطبوعًا كانت وزارة الأوقاف تعده لإيجار الأطيان ، وقد جاء في المادة التاسعة منه ما يأتي : «ولا يجوز الاحتجاج على الوزارة بقبولها الاستئجار من الباطن أو التنازل للغير إلا بعقد كتابي خاص صادر منها بذلك يبين فيه شروط قبولها التأجير من الباطن أو التنازل عنه للغير . ولهذا قد اتفق الطرفان صراحة على أن كل طلب مقدم للوزارة ، سواء كان من المستأجر أو من غيره ، بالتصريح بالتأجير من الباطن أو بالتنازل عنه للغير . ولهذا قد اتفق الطرفان صراحة على أن كل طلب مقدم للوزارة ، سواء كان من المستأجر أو من غيره ، بالتصريح بالتأجير من الباطن أو بالتنازل ، وعلى أن عدم ردًا لوزارة على هذا الطلب ، وعلى أن إجراء مكاتبات منها بخصوص النظر في هذا الطلب : اتفقا على أن كل ذلك لا يعتبر قبولاً من الوزارة لهذا التنازل أو التأجير من الباطن ، ولو مع قبولها الأجرة من أشخاص آخرين خلافه ، كما لا يجوز اعتباره ابتداء ثبوت بالكفاية بقبولها هذا ، إذ أن الدليل الوحيد على هذه الوزارة في هذا الشأن هو العقد الكتابي الصريح بذلك كما تقدم بيانه» . وظاهر أن اشتراط وزارة الأوقاف عدم جواز استنتاج التنازل الضمني عن الشرط المانع من مجرد مكاتبات في هذا الشأن لم تنته إلى قبول صريح اشتراط معقول ، أما أنها تقبض الأجرة مثلاً من المستأجر من الباطن دون تحفظ فيعد على ما نرى تنازلاً ضمنيًا عن الشرط المانع رغمًا من وجود شرط في عقد الإيجار يقضي بأن التنازل عن الشرط المانع لا يكون إلا كتابة ، لأن اشتراط وجود كتابة لإثباته التنازل عن الشرط المانع إنما هو في صالح الوزارة ولها أن تتنازل عنه ( الإيجار للمؤلف فقرة 402 ص 505 هامش 1 – استئناف مختلط 16 إبريل سنة 1935 م47 ص 251 – بودري وفال 1 فقرة 1117 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 255 وهامش رقم 10 مكرر 2 – وانظر عكس ذلك استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1889 م1 ص 168 ) .

( [43] ) استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1889 م1 ص 168 – 13 فبراير سنة 1890 م2 ص231 – سليمان مرقس فقرة 247 ص 448 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 269 .

( [44] ) جيوار 1 فقرة 231 – بودري وفال 1 فقرة 1120 – سليمان مرقس فقرة 247 ص 447 هامش 3 – عبد الفتاح عبد البلاقي فقرة 269 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 575 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 194 .

( [45] ) بودري فوال 1 فقرة 1119 – سليمان مرقس فقرة 247 ص 448 – منصور مصطفى مصور فقرة 223 ص 575 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 194 .

( [46] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في الفقرة الثانية من المادة 795 من المشروع التمهيدي على وجه يطابق ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 623/2 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 594/2 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 560- ص562 ) .

ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم الفقرة الثانية من المادة 367/450 ، وكانت تجرى على الوجه الآتي : «إنما إذا كان موجوداً بالمكان المؤجر جدك جعله معداً للتجارة أو للصناعة ، ودع ضرورة الأحوال على بيع الجدك المذكور ، جاز للمحكمة مع وجود المنع من التأير إبقاء الإيجار لمشتري الجدك بعد النظر في التأمينات التي يقدمها ذلك المشتري ما لم يحصل للمالك من إبقائه ضرر حقيقي» . ( وأ ؛كام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجددي ) .

ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني الصوري م561/2 ( مطابق ) .

التقنين المدني الليبي م593/2 ( مطابق ) .

التقنين المدني العراقي م761/2 . . . على أنه إذا كان المأجور عقارًا أنشئ فيه مصنع أو متجر ، وأراد المستأجر أن يبيع الشيء المنشأ ، جاز للمحكمة بالرغم من وجود القيد المانع أن تحكم بإبقاء الإيجار إذا قدم المشتري ضمانًا كافيًا ولم يلحق المؤجر من ذلك ضرر محقق .

( وتتفق أحكام التقنين العراقي في مجموعها مع أحكام التقنين المصري ، فيما عدا أن التقنين العراقي لا يشترط أن يكون المستأجر مضطرًا على بيع المصنع أو المتجر ، ويشترط التقنين المصري ذلك – انظر عباس حسن الصراف فقرة 921 وفقرة 977 ) .

تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل – ولكن الحكم الوارد في التقنين المصري يمكن اعتباره تطبيقًا لنظرية التعسف في استعمال الحق ، فيكون متفقً مع القواعد العامة ، ويجوز العمل به في لبنان .

( [47] ) والجدك المعد للتجارة أو للصناعة – كما ورد في 367/450 مدني قديم – ترجمته في النص الفرنسي ( établissement de commerce ou d’industrie ) وأصل اللفظ فارسي ، ومعناه الرفوف المربة في الحانوت أو الأغلاق على وجه القرار ( أين عابدين 3 ص 403 ) . وقد ورد في المادة 706 من كتاب مرشد الحيوان أن الكداك ( بالكاف ) يطلق على الأعيان المملوكة للمستأجر المتصلة بالحانوت على وجه القرار كالبناء أولاً على وجه القرار كالآلات الصناعية المركبة به ، ويطلق أيضًا على الكرادر في الأراضي كالبناء والغراس فيها . وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن الكدك يطلق على ما يبنيه مستأجر أرض الوقف من ماله لنفسه بإذن المتولي ، سواء جعل بناء حانوتًا للتجارة أو للصناعة ، ويكون الكدك على الأرض الموقوفة ، فمن ادعى بأن له كدكًا على أرض انطوى تحت دعواه إقرار منه بأن الأرض وقف ( استئناف مختلط 7 فبراير سنة 1901 م13 ص140 – قضاء المحاكم في مسائل الأوقاف لعزيز خانكي ص155 ) . ولن محكمة النقض قضت بأن المتجر أو المصنع ، الذي عبر عنه الشارع «بالجدك المعد للتجارة أو للصناعة» في المادة 367 مدني قديم وبعبارة établissement du commerce ou d’industrie في المادة 450 مدني مختلط المنطقية على واقعة الدعوى ، يشمل جميع عناصر المتجر أو المصنع من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية وغير مادية ، ولا يهم أن يكون قائمًا على أرض موقوفة أو غير موقوفة ، إذ ليس ثمة ما يوجب التقييد في هذا الخصوص بتفسير فقهاء الشريعة الإسلامية لمعنى الجدك متى كان قد وضح من عبارة النصين السالف ذكرهما أن الشارع قصد به معنى آخر ، وأن تقرير الحكم المطعون فيه أن موضوع العقد في الدعوى هو بيع مصنع في معنى المادة 367 مدني قديم هو تقرير صحيح ، إذ يبين من عقد البيع المقدم ضمن أوراق الدعوى والذي أشار إليه الحكم في أسبابه أنه وقاع على ورشة ميكانيكية بكافة محتوياتها مع التنازل للمشتري عن إجارة المكان المعد لاستغلالها ، وأنه وإن كان الاسم التجاري هو من المقومات غير المادية للمصنع ، إلا أنه ليس بلازم أن يشمله البيع ، فلا يترتب على عدم النص عليه في العقد كعنصر للمصنع ، إلا أنه ليس بلازم أن يشمل جميع عناصر المتجر أو المصنع من ثابت ومنقول ومن مقومات مادية وغير مادية كالاسم التجاري والعملاء . وإذن فمتى أن الحكم قد أثبت أن البيع شمل ما أقامه المستأجر في المؤسسة كالاسم التجاري والعملاء . وإذن فمتى كان الحكم قد أثبت أن البيع شمل ما أقامه المستأجر في المؤسسة «دار للسينما» من آلات وأدوات كما شمل اسم الدار التجاري وعملائها ومنقولاتها ، وبين الضرورة الملجئة للبيع ، ونفي الضرر عن مالك العين المؤجرة ، فإنه لا يكون قد أخطأ ( نقض مدني 14 إبريل سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 128 ص990 ) . ومن هذا نرى أن المراد بالجدك المنصوص عليه في المادة 367/450 مدني قديم هو المعدات التي يضعها المستأجر في المحل المؤجر لمباشرة تجارة أو صناعة ، سواء كان ذلك بناء أو آلات صناعية أو رفوفًا ودواليب أو غير ذلك ما تقتضيه المهنة التي يباشرها . وبعبارة أخرى يكون المراد بالجدك المحل التجاري أو الصناعي الذي يؤسسه المستأجر في عين هو مستأجر لها لا مالك ، ويجب أن تفهم عبارة «المحل التجاري أو الصناعي» بمعناها الواسع ، فتشمل الاسم التاري والعملاء وتقابل في الفرنسية عبارة ( fonds de commerce ) ( الإيجار للمؤلف فقرة 403 ) – وانظر استئناف مصر 3 إبريل سنة 1948 التشريع والقضاء 1 رقم 213 ص 297 – الإسندرية الوطنية 8 يناير سنة 1951 التشريع والقضاء 3 رقم 155 ص 505 .

( [48] ) انظر آنفًا فقرة 456 .

( [49] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 562 .

( [50] ) والمقصود بالمتجر fonds de commeree ، فيشمل المتجر والمصنع .

( [51] ) وقد قضى بأنه إذا استأجر شخص عينًا أنشأ فيها صيدلية ، ومرض صاحب الصيدلية فاضطر إلى بيعها حتى لا يتركها بدون إدارة صيدلي مدة تجاوز ثمانية أيام وهو ما يحرمه قانون رقم 14 لسنة 1929 الخاص بالصيدليات ، فإن هذا يعتبر ضرورة تجيز التنازل عن الإيجار لمشتري الصيدلية برغم وجود الشرط المانع ( طنطا الكلية 14 ديسمبر سنة 1950 المحاماة 21 رقم 402 ص 1412 ) . ولكن قضى من جهة أخرى – وهذا محل للنرظر – بأن مرض المستأجر الذي يضطره إلى بيع المحل التجاري لا يعتبر ضرورة تجيز التنازل عن الإيجار رغم وجود الشرط المانع ( استئناف مختلط أول مارس سنة 1949 م61 ص 60 ) ، ولا كساد تجارة الطرابيش أو اضطرار المستأجر إلى قصر نشاطه على إدارة متجر آخر يملكه ( مصر الكلية 2 نوفمبر سنة 1957 دائرة 4 في قضية رقم 271 سنة 1957 – سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 68 ص 189 هامش 2 ) .

( [52] ) ولا يشترط في الضرورة أن ترقى إلى حد القوة القاهرة ، فقد يكون بيع المتجر سببه إعسار صاحبه ، أو استحكام الخلاف بينه وبين شركائه ، أو قيام منافسين أقوياء له ( استئناف مصر 22 يونيه سنة 1953 التشريع والقضاء 6 رقم 53 ص 213 ) . وقد قضى بأنه إذا كانت ظروف المستأجر تدل على أنه أصبح على شفا الإفلاس ، فهذه هي الضرورة التي أشارت إليه المادة 594/2 مدني ، وليس مهماً بعد ذلك أن يكون البيع لسبب السفر إلى الخارج أو الإفلاس الفعلي ، بل يكفي أن تطمئن المحكمة إلى قيام شبح الخطر ليكون مبررًا لتحقق حالة الضرورة ( مصر الكلية 23 يناير سنة 1955 دائرة 12قضي رقم 2099 سنة 1951 – وانظر أيضًا 19 ديسمبر سنة 1954 دائرة 12 قضية رقم 953 سنة 1954 – سليمان مرقس في إيجار فقرة 68 ص 189 هامش 2 ) .

( [53] ) الإسكندرية الوطنية 8 يناير سنة 1951 التشريع والقضاء 3 رقم 155 ص 505 وهو الحكم الذي سبقت الإشارة إليه انظر آنفًا فقرة 456 في الهامش .

( [54] ) ويكفي لتوافر الشرط الرابع ، فيعتبر الضرر منتفيًا ، أن يحصل المؤجر من مشتري المتجر على الأجرة التي كان يتقاضاها من المستأجر وألا يناله ضرر من منافسة ولو كانت مشروعة أو نحو ذلك من الأسباب التي ينجم عنها الضرر المحقق . ولا يعتد بما يدعيه المؤجر من فوات كسب عليه يرجع إلى مشروعات مستقبلة الفائدة منها غير محققة ( سليمان مرقس في إيجار الأماكن فقرة 68 رقم 53 ص213 ) .

( [55] ) وللمحكمة أن ترخص في التنازل عن الإيجار أو لا ترخص ، فلها سلطة تقديرية في ذلك ، إذ النص يقول : «جاز للمحكمة . . .» ( منصور مصطفى منصور فقرة 2223 ص574 ) – وسنرى أن القانون رقم 121 لسنة 1947 الخاص بإيجار الأمان يقضي في مادته الثانية بأنه لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان بعد انتهاء مدة الإيجار إلا في حالات معينة ، منها أن يكون المستأجر قد أجر من الباطن المكان المؤجر بغير إذن من المالك . ولا يعتبر هذا التشريع الاستثنائي معطلاً لحق المستأجر الذي يبيع متجره في أن يتنازل عن الإيجار للمشتري دون إذن من المالك ، بل وبالرغم من وجود الشرط المانع ، متى توافرت الشروط الأربعة المتقدم ذكرها . ذلك لأن أحكام القانون رقم 121 لسنة 1947 لا تفيد صراحة أو ضمنًا إلغاء الرخصة المخولة للمحكمة بموجب التقنين المدني والتي تجيز لها بالشروط الواجبة قانونًا إبقاء الإيجار لمشتري المتجر رغم وجود شرط صريح في عقد الإيجار يحرم التأجير من الباطن أو التنازل عن الإيجار ، فإن القانون رقم 121 لسنة 1947 تشريع استثنائي ، فلا يجوز لتوسع في تفسير نصوصه لتعطيل الرخصة التي خولها التقنين المدني للمحكمة خروجًا على اتفاق التعاقدين الصريح لاعتبارات تتصل بمصلحة عامة ، هي رغبة المشرع في الإبقاء على الرواج المالي التجاري في البلاد ( نقض مدني 6 مارس سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 108 ص628 – وانظر أيضًا نقض مدني 14 إبريل سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 128 ص990 – وانظر ما يلي فقرة 649 والأحكام والمراجع الفقهية المشار إليها في هذه الفقرة ) .

( [56] ) محكمة شامبري الفرنسية 6 فبراير سنة 1951 داللوز J ص 369 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 270 ص 425 هامش 3 .

( [57] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في الفقرة الأولى من المادة 795 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 623/1 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 622/1 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 594/1 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4ص 560 – ص 562 ) .

ويقابل النص في التقنين المدني القديم الفقرة الأولى من المادة 367/450 ، وكانت تجري لى الوجه الآتي : «منع المستأجر من التأجير يقتضي منعه من الإسقاط لغيره ، وكذلك منعه من افسقاط يقتضي منعه من التأجير» . ( وأحكام التقنين القديم تتفق مع أحكام التقنين الجديد ) .

ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني السوري : م561/1 ( مطابق )

التقنين المدني الليبي : م593/1 ( مطابق ) .

التقنين المدني العراقي م761/2 : منع المستأجر من أن يؤجر للغير يقتضي منعه من التنازل عن الإيجار ، وكذلك العكس . . ( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 920 وفقرة 974 – وقارن سليمان مرقس فقرة 746 ص 446 هامش 2 ) .

تقنين الموجبات والعقود اللبناني م584/2و3و4 : 2- إن منع التنازل عن الإجارة لا يفيد مع المستأجر من الإيجار ، ما لم يكن مصرحًا به . 3- على أن منع المستأجر من الإيجار يفيد منعه من التنازل لغيره ولو مجانًا ، وإن لم يصرح بهذا المنع . 4- ومنع المستأجر من الإيجار يجب أن يفهم بمعناه المطلق ، فهو يستلزم منعه من الإيجار حتى لو ان مختصًا بجزء من المأجور ، أو كان الغرض منه إحلال شخص آخر ولو مجانًا .

( والتقنين اللبناني كما نرى سار على رأي في الفقه الفرنسي – سنذكره فيما يلي في نفس الفقرة في الهامش – يقضي بأن المنع من الإيجار من الباطن يفيد المنع من التنازل من الإيجار ، ولكن المنع من التنازل عن الإيجار لا يفيد المنع من الإيجار من الباطن . ذلك لأن المنع من الإيجار من الباطن في نظر التقنين اللبناني أخف من المنع من التنازل عن الإيجار ، والمنع من الأخف يقتضي المنع من الأشد ، أما المنع من الأشد فلا يقتضي المنع من الأخف – ويصرح التقنين اللبناني بأن المنع من الكل يفيد المنع من الجزء ، وهذا يتفق مع تفسير أحكام التقنين المصري على ما سنرى . كما يصرح بأن الشرط المانع يقتضي منع إجلال شخص آخر ولو مجانًا فتدخل في ذلك الإعارة ، وهذا هو عكس ما ذهبنا إليه في تفسير أحكام التقنين المصري : انظر آنفًا فقرة 456 في الهامش ) .

( [58] ) نقض فرنسي 18 مايو سنة 1925 سيريه 1929 – 1 – 200 – 27 فبراير سنة 1952 داللوز 1953 – 461 – باريس 18 مارس سنة 1892 داللوز 92 – 2 – 521 مع تعليق بلانيول – مونبليه 19 نوفمبر سنة 1921 جازيت دي باليه 1922 – 1 – 117 – باريس 25 مارس سنة 1927 جازيت دي باليه 1927 – 1- 140 – محكمة ليل الابتدائية 14 نوفمبر سنة 1928 داللوز الأسبوعي 1929 – 62 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 767 – كولان وكابيتان ودي لامورانديير 2 فقرة 1041 – ولكن يلاحظ مع ذلك أن الأمر يتعلق بنية المتعاقدين ، فإذا ظهر أن نيتهما انصرفت إلى أن المنع من أحد العملين أريد به المنع من العمل الآخر وجب التزام ذلك ( نقض فرنسي 18 فبراير سنة 1924 داللوز 1924 – 17 – 19 نوفبمر سنة 1924 داللوز 1925 – 1- 138 – 18 مايو سنة 1925 سيريه 1926 – 1- 200 – 24 ديسمبر سنة 1928 داللوز الأسبوعي 1929 – 67 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 768 – كولان وكابيتان ودي لاموراندير 2 فقرة 1041 – جوسران 2 فقرة 1231 .

على أن هناك في فرنسا رأياً يذهب إلى أن المنع من الإيجار من الباطن – وهو الأخف – يقتضي المنع من الأشد وهو التنازل عن الإيجار . أما المنع من التنازل فلا يقتضي المنع من الإيجار من الباطن ، لأن المنع من الأشد لا يقتضي المنع من الأخف ( بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2693 – باريس 11 ديسمبر سنة 1930 داللوز الأسبوعي 1931 –  106 – وقارن تعليق Uoirin في داللوز 1929 – 2- 5 ) .

وهناك رأي ثالث يذهب إلى المنع من أحد العملين يقتضي المنع من العمل الآخر كما هو نص التقنين المدني المصري ( جيوار 1 فقرة 324 – بودري وفال 1 فقرة 1092 – أوبري وروووإسمان 5 فقرة 368 ص 252 – رن 19 يوليه سنة 1927 داللوز الأسبوعي 1927 – 549 ) .

( [59] ) انظر آنفًا فقرة 456 في الهامش .

( [60] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 561 – سليمان مرقس فقرة 246 ص 446 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 266 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 569 .

( [61] ) بودري وفال 1 فقرة 1901 ص 623 – جيوار 1 فقرة 324 – نقض فرنسي أول يوليه سنة1872 سيريه 72 – 1 – 264 .

( [62] ) لوان 25 فقرة 217 – جيور 1 فقرة 323 – فقرة 324 – بودري وفال 1 فقرة 1090 – فقرة 1092 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 252 – ص 253 وهامش رقم 6 – بلانيول وريبير 10 فقرة 552 ص 768 – نقض فرنسي 24 ديسمبر سنة 928 داللوز الأسبوعي 1929 – 67 – سليمان مرقس فقرة 246 ص 447 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 265 – محمد كامل مرسي فقرة 186 ص 240 – ص 241 منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 570 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 191 ص 260 – الإسكندرية المختلطة 26 يناير سنة 1921 جازيت 11 رقم 107 ص 73 – وانظر في هذا المعنى أيضًا م584/4 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني ( آنفًا في نفس الفقرة في الهامش ) – وانظر عكس ذلك وأن الشرط المانع من الكل لا يقتضي المنع من الجزء كولان وكابيتان وديلاموراندير 2 فقرة 1041 – محمد علي إمام فقرة 166 ص 404 .

وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 404 .

( [63] ) الإيجار للمؤلف فقرة 406 .

( [64] ) وقد يكون الشرط لا يتطلب موافقة المؤجر أو رضاءه بالشخص المقدم له ، وإنما يقتصر على ألا يجيز للمستأجر أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار إلا بتدخل المؤجر في الإيجار من الباطن أو التنازل . والمقصود من هذا الشرط أن يكون ذلكك بعلم المؤجر فيكفي إخطاره ( باريس 19 مايو سنة 1951 جازيت دي باليه 1952 – 1- 365 – نانسي 20 مارس سنة 1952 جازيت دي باليه 1952 – 2 – 5 – بلانيول وريبير 10 فقرة 553 ص 770 ) .

( [65] ) لوران 25 فقرة 218 – جيوار 1 فقرة 326 – بودري وفال 1 فقرة 1104 – فقرة 1105 .

( [66] ) انظر آنفًا فقرة 456 ثانيًا

( [67] ) والبت فيما إذا كان الشرط المانع مطلقًا أو مقيدًا مسألة واقع يبت فيها قاضي الموضوع دون رقابة عليه من محكمة النقض ( بيدان 11 فقرة 505 – جوسران 2 فقرة 1231 – نقض فرنسي 31 أكتوبر سنة 1922 داللوز 1923 – 1- 205 – 18 فبراير سنة 1924 داللوز 1924 – 1- 17 – 24 ديسمبر سنة 1928 داللوز الأسبوعي 1929 – 67 .

( [68] ) بيدان 11 فقرة 505 – أوبري ورووإسمان فقرة 368 ص 253 – ص 255 . بلانيول وريبير 10 فقرة 553 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2694 – كولان وكابيتان ودىلاموراندير 2 فقرة 1041 – جوسران 2 فقرة 1241 .

وقد مر القضاء الفرنسي في هذه المسألة على مراحل ثلاث . ففي الجزء الأكبر من القرن التاسع عشر كان يقضي بأنه لا يجوز للمؤجر أن يمتنع عن إعطاء الإذن تعسفًا ( باريس 6 أغسطس سنة 1847 دللوز 47 – 2 – 174 – كولمار 12 غبريل سنة 1864 داللوز 65 – 2 – 32 – جريتول 7 أغسطس سنة 1866 سيريه 67 – 2 – 44 ) . ثم تحول عن هذا الاتجاه في أواخر لقرن التاسع عشر ، وصار يقضي بأن للمؤجر الحق المطلق في الامتناع عن إعطاء الإذن ( باريس 6 يناير سنة 1880 داللوز 81 – 2 80 – جرينويل 20 مايو سنة 1881 داللوز 82 – 2 – 24 ، دويه 7 ديسمبر سنة 1881 داللوز 84 – 5 – 320 – نانسي 11 يونيه سن 1887 داللوز 88 – 1 – 164 ) . ثم رجع إلى اتجاهه الأول بعد العحرب العالمية الأولى ، تحت ضغط الظروف الاقتصادية التي تخلفت عن الحرب وما أعقب ذلك من أزمة المساكن ، فأصبح يقضي بأن المؤجر لا يجوز له أن يمتنع عن إعطاء الإذن إلا إذا كان هناك سبب مشروع للامتناع ، كأن يكوون المتنازل له عن الإيجار أو المستأجر من الباطن ذا سمعة سيئة أو غير مليء أو يباشر مهنة تضر بالجيران ، فإذا لم يكن هناك سبب مشروع وامتنع المؤجر عن إعطاء الإذن تعنتًا للإضرار بالمستأجر  أو ليبتز منه أجرة أعلى ، كان هذا تعسفًا لا يجوز ( باريس 29 يناير سنة 1921 والهافر أول يوليه سنة 1922 ورن 5 ديسمبر سنة 1922 ونانسي 12 يناير 1923 داللوز 1923 – 2 – 169 مع تع8ليق جوسران – وانظر في هذه المراحل الثلاث بيدان 11 فقرة 505 ) . وقد اسقتر قضاء محكمة النقض الفرنسية على هذا المبدأ ( نقض فرنسي 31 أكتوبر سنة 1922 سيريه 1924 – 1 – 57 مع تعليق إسمان – 8 فبراير سنة 1924 سيريه 1926 – 1 – 262- 19 نوفمبر سنة 1924 داللوز 1926 – 1 – 138 – 18 مايو سنة 1925 سيريه سيريه 1926 – 1 – 200 – 9 يونيه سنة 1926 سيريه 1926 – 1 – 21 يناير سنة 1930 جازيت دي باليه 1931 – 1 – 86 – 27 نوفمبر سنة 1934 جازيت دي باليه 1934 – 2 – 928 – 20 مايو سنة 1940 J .C .P . 1940 – 2 – 1543 – 9 مايو سنة 1945 Rev . Loyers 1946 – 136 .

( [69] ) انظر آنفًا فقرة 456 .

( [70] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 560 – وانظر آنفًا فقرة 454 في الهامش .

( [71] ) فقد ذكرت أسباب أخرى للحذف ، إذ جاء في مضر لجنة مجلس الشيوخ : «ورؤى حذف ( القيد ) . . الخاص بعدم امتناع المؤجر من الموافقة على التنازل أو الإيجار من الباطن إلا لسبب مشروع إذا كانت هذه الموافقة مشروطة في عقد الإيجار ، هذا ولو أن للقضاء يجري على ذلك» ، وجاء في قرار اللجنة : «وترك الأمر لتقدير المحاكم» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 559 – ص 560 ) . فكون القضاء يجري على مقتضى النص المحذوف ، ثم ترك الأمر التقدير المحاكم ، معناه التسليم برقابة القضاء على امتناع المؤجر عن الموافقة ومنعه من التعسف في استعمال هذا الحق . يعارض ذلك ما جاء في تقرير اللجنة من أن حذف الفقرة إنما تقرر «حتى لا تفتح بابًا للمنازعات» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 560 ) مما يشعر بأن الحذف قصد به العدول عن الحكم الوارد في النص المحذوف لسد باب المنازعات . فهذه كلها أسباب متعارضة لحذف النص ، لا يبين من الأعمال التحضيرية أيها هو السبب في الحذف ، فوجب تركها جميعًا والرجوع إلى القواعد العامة ( منصور مصطفى فقرة 223 ص 571 – ص 572 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 192 ص 262 ) .

ولعل حذف النص جاء مؤكدًا لعدم التفريق بين الشرط المانع المطلق والشرط المانع المقيد من حيث جواز التعسف في استعمال الحق ، فقد قدمنا أنه إذا جاء الشرط المانع مطلقًا جاز مع ذلك أن يتعسف المؤجر في التمسك بالشرط ( انظر آنفًا فقرة 456 ) . فلو أن النص القاضي بعدم جواز التعسف بالنسبة إلى الشرط المانع المطلق ، لوجد من يقول بوجوب التفرقة بين الحالتين لورود نص في الحالة الأخيرة مع سكوت المشرع في الحالة الأولى . أما وقد حذف النص ، ولم يعد هناك فرق من هذه الناحية بين الحالتين ، فإنه يجب عدم التفريق بينهما وتطبيق نظرية التعسف في استعمال الحق في كل منهما ، لأن هذا هو ما تقضي به القواعد العامة .

( [72] ) انظر آنفًا فقرة 456 .

( [73] ) سليمان مرقس فقرة 245 – محمد علي إمام فقرة 165 ص 401 – ص 402 – منصور مصطفى منصور فقرة 223 ص 572 . وانظر في نفس المعنى 775/2 مدني عراقي وم584/5 مدني لبناني ( آنفًا فقرة 454 في الهامش ) . وانظر عكس ذلك وأنه يجوز للمؤجر أن يمتنع عن الموافقة ولا رقابة عليه من القضاء في ذلك عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 264 ص 416 – ص 417 – محمد كامل مرسي فقرة 189 – عبد المنعم البدراوي ص 107 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 192 ص 263 – محمد لبيب شنب فقرة 329 .

وقد يكون للعرف أثر في تحديد الشروط التي يتحتم معها إذا توافرت أن يوافر المؤجر على الإيجار من الباطن ، كما إذا كان المكان المؤجر مكانًا للتصييف فقد جرت العادة بأنه لا يجوز للمؤجر الامتناع عن الموافقة على الإيجار من الباطن إذا أشركه المستأجر الأصلي في جزء لا يعود عليه من الربح من وراء التأجير من الباطن ( استئناف مختلط 20 ديسمبر سنة 1944 م57 ص29 ) .

( [74] ) انظر آنفًا فقرة 456 .

( [75] ) بيدان 11 فقرة 505 ص 455 – جورسان 2 فقرة 12331 .

( [76] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 553 ص 770 – نقض فرنسي 16 نوفمبر سنة 1927 داللوز 1928 – 1 – 61 – 8 ديسمبر سنة 1930 سيريه 1931 – 1 – 71- 9 نوفمبر سنة 1945 Rev . Loyers 1946 – 136 – ليون 7 نوفمبر سنة 1949 Mon . Jud . Lyon 22 أغسطس سنة 1950 .

( [77] ) نقض فرنسي 19 يونيه سنة 1839 سيريه 39 – 1 – 462 – 28 يونيه سنة 1859 سيريه 60 – 1 – 447 – 23 مايو سنة 1870 سيريه 70 – 1 – 283 – 1934 – 1 – 241 – نانسي 14 أكتوبر سنة 1911 سيريه 1913 – 2 – 178 – باريس 2 يناير سنة 191 سيريه 1913 – 2- 54 – لوران 25 فقرة 232 – جيوار 1 فقرة 327 – بودري وفال 1 فقرة 1117 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 255 .

( [78] ) استئناف مختلط 28 إبريل سنة 1920 م32 ص298 – 16 إبريل سنة 1935 م47 ص251 – انظر عكس ذلك استئناف مختلط 12 مارس سن 1935 م47 ص 194 .

( [79] ) استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1889 م1 ص168 – 13 فبراير سنة 1890 م2 ص231 – وانظر آنفًا فقرة 456 – وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 407 – فقرة 408 .

( [80] ) انظر آنفًا فقرة 456 – فقرة 458 .

( [81] ) الإيجار للمؤلف فقرة 409 .

( [82] ) استئناف مصر 6 مايو سنة 1928 المحاماة 9 رقم 124 ص 220 – نقض فرنسي 2 فبراير سنة 1910 سيريه 1912 – 1 – 303 – 2 مايو سنة 1912 سيريه 1920 – 1 – 214 – بلانيول وريبير 10 فقرة 554 – هذا وللمؤجر ق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن بمقدار ما للمؤجر من في ذمة المستأجر الأصلي ( استئناف مختلط 27 مارس سنة 1889 م1 ص164 – 6 يونيه سنة 1889 م1 ص168 ) ، بخلاف ما إذا لم يكن هناك شرط مانع إذا لا يثبت الامتياز في هذه الحالة إلا بمقدار ما للمستأجر في ذمة المستأجر من الباطن ( انظر م1143/3 مدني – وانظر آنفًا فقرة 360 ) .

( [83] ) استئناف مختلط 13 يناير 1932 م44 ص113 – 20 ديسمبر سنة 1944 م57 ص29 .

( [84] ) وقد يكون التنفيذ العيني مرهقًا للمستأجر الأصلي أو للمستأجر من الباطن أو المتنازل عن الإيجار ، فعند ذلك يجوز أن يقتصر القاضي على الحكم بتعويض نقدي إذا كان ذلك لا يلحق بالمؤجر ضررً جسيمًا ( م203/2 مدني – سليمان مرقس فقرة 249 ص450 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 267 – منصور مصطفى منصور فقرة 224 ص576 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 196 ) .

انظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 410 .

( [85] ) والمؤجر هو الذي له الخيار في طلب الفسخ ، فلا يجوز للمستأجر أن يعتمد على أنه خالف الشرط المانع فيطلب فسخ الإيجار مظهرًا استعداده لدفع التعويض اللازم ، لأن المؤجر يستطيع أن يطالب بالتنفيذ العيني ويبقى المستأجر الأصلي في العين المؤجرة بعد إخراج المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ( استئناف مختلط 27 مايو سنة 1924 م36 ص393 – نقض فرنسي 26 فبراير سنة 1812 J .G . الإيجار – 460 ) . كذلك لا يجوز للمستأجر الأصلي أن يحتج بالشرط المانع في عقد استئجاره الأصلي ليطلب إخلاء المستأجر من الباطن ( الإسكندرية المختلطة 23 يناير سنة 1947 م59 ص 120 ) .

هذا وطلب الفسخ لا يمنع المؤجر من أن يطلب إخراج المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار من العين المؤجرة ، لأنهما في حكم المغتصب بلا عقد كما قدمنا . ولا يجوز للمستأجر إذا ما أخلى المؤجر العين من المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار أن يدفع دعوى الفسخ بأنها غير مقبولة بعد إخلاء العين ، لأن دعوى الفسخ مستقلة عن دعوى إخلاء العين ، فالأولى ترفع على المستأجر والأخرى ترفع على المستأجر من الباطن أو المتنازل له عن الإيجار ( سليمان مرقس فقرة 250 ص453 ) . ولن من الناحية العملية يرفع المؤجر دعوى الفسخ على المستأجر ، فإذا ما حصل على حكم بالفسخ استرد لعين دون اعتراض من المستأجر من الباطن أو المتنازل له لأن حكم الفسخ يسري في حقهما كما سيجيء .

( [86] ) وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا خالف المستأجر الشرط القاضي بمنع الإيجار من الباطن فلا يعتبر ذلك كافيًا للحكم بفسخ العقد ، بل للمحاكم الحق المطلق عند  نظر دعاوى فسخ عقود الإيجار في أن تقدر الظروف في كل حالة ، وأن تبحث عن الأخص فيما إذا قال المؤجر ضرر بكير من مخالفة أي شرط من شروط العقد ( استئناف وطني 14 نوفمبر سنة 1921 المحاماة 3 رقم 42 لاص 73 – قارن باريس 14 نوفمبر سنة 1921 المحاماة 3 ص 73 وتعليق مجلة المحاماة على الحكم ) . ولكن كثيرًا ما تجيب المحكمة المؤجر إلى الفسخ ، وتعتبر مخالفة الشرط المانع إخلالاً بالعقد يبرر ذلك ( جيوار 1 فقرة 332 – بودري وفال 1 فقرة 1108 – بلانيول وريبير 10 فقرة 554 ) .

( [87] ) ديرانتون 17 فقرة 86 – لوران 25 فقرة 229 – جيوار 1 فقرة 332  هيك 10 فقرة 285 – استئناف وطني 14 نوفمبر سنة 1921 المحاماة 3 رقم 42 ص 73 وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم -= بني سويف 20 نوفمبر سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 116 ص 188- استئناف مختلط 31 ديسمبر سنة 1917 م30 ص114- مصر المختلطة الجزئية 12 يوينه سنة 1920 جازيت 11 رقم 162 ص 110- إسكندرية المختلطة الجزئية 31 أغسطس سنة 1920 جازيت 11 رقم 31 ص 31 ص 20 – مصر المختلطة ( هيئة استئنافية ) 14 ديسمبر سنة 1920 جازيت 11 رقم 56 ص 37 – ومع ذلك قارن الإسكندرية المختلطة ( مستعجل ) 21 مايو سنة 1920 جازيت 10 رقم 209 ص152 – الإسكندرية المختلطة الجزئية 26 مايو سنة 1920 جازيت 11 رقم 23 ص20 .

( [88] ) بودري وفال 1 فقرة 1108 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 256 هامش 15 – السيدة زينب 10 غبريل سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 59 ص99 .

( [89] ) ديفرجييه  3 فقرة 370 – لوران 25 فقرة 230 – جيوار 1 فقرة 332 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 256 – ص 257 – بلانيول وريبير 10 فقرة 554 – سليمان مرقس فقرة 250 ص 451 – عبد الفتا عبد الباقي فقرة 268 – استئناف مختلط 13 يناير سنة 1932 م44 ص113 – 28 نوفمبر سنة 1946 م59 ص 25- بني سويف 20 نوفمبر سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 116 ص188 .

هذا ويقضي قانون إيجار الأماكن بأن التأجير من الباطن دون ترخيص من المؤجر سبب لفسخ العقد ، ويتعين على المحكمة القضاء بالفسخ ، وسيأتي بيان ذلك عند الكلام في إيجار الأماكن .

( [90] ) استئناف مختلط 2 ديسمبر سنة 1908 م21 ص37 – 22 نوفمبر سنة 1922 م35 ص45 – وانظر ما يلي فقرة 470 .

( [91] ) نقض مدني 28 فبراير سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 95 ص555 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 411 .

( [92] ) نقض فرنسي 18 يونيه سنة 1865 داللوز 66 – 1 – 31 – جيوار 1 فقرة 332 – سليمان مرقس فقرة 251 ص454 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 412 .

( [93] ) بودري وفال 1 فقرة 1114 – سليمان مرقس فقرة 251 .

( [94] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 413 .

( [95] ) ويبقى له هذا الحق مادام الإيجار الأصلي قائمًا ، تى لو رفع المؤجر دعوى بفسخه لعدم قيام المستأجر بالتزاماته ، فمادام لم يصدر حكم نهائي بالفسخ ، فإنه يجوز للمستأجر أن يتنازل عن الإيجار أو يؤجر من الباطن ، وبخاصة إذا رض المتنازل له أو المستأجر من الباطن أن يقوم بتنفيذ الالتزامات التي أخل بها المستأجر الأصلي «أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 603» ، وحتى لو أرسل المؤجر له تنبيهًا بالإخلاء وفي هذه الحالة يكون حق المتنازل له أو المستأجر من الباطن محدودًا يحق المستأجر الأصلي فإذا أنهى التنبيه بالإخلاء حق المستأجر الأصلي انتهى تبعً له حق المتنازل له أو حق المستأجر من الباطن . أما إذا كان التنبيه بالإخلاء صادرًا من المستأجر إلى المؤجر ، ومع ذلك أجر المستأجر من الباطن أو تنازل عن الإيجار ، فقد يحمل ذلك على أنه نزل عن التنبيه بالإخلاء إذا أن هذا التنبيه من شأنه أن يقضي الإيجار الأصلي قبل أن ينقضي الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 262 وص413 هامش 1 ) .

( [96] ) ومع ذلك فقد قضى بأن التنازل عن الإيجار يوجد علاقة مباشرة بين المؤجر والمتنازل له عن الإيجار ، ولذلك إذا انتهى عقد الإيجار الأصلي وأراد المؤجر إخراج المتنازل له عن الإيجار وجب التنبيه عليه بالخروج 0باريس 23 يونيه سنة 1894 داللوز 95- 2 – 2 – انظر كس هذا ليون 22 مايو سنة 1902 داللوز 1903 – 2 – 375 ) .

( [97] ) فليس للمستأجر حق امتياز المؤجر على منقولات المتنازل له عن الإيجار الموجودة بالعين المؤجرة لاستيفاء ثمن التنازل ( لوران 25 فقرة 135 – جيوار 1 فقرة 314 – بلانيول وريبير 10 فقرة 558 ص783 – الإيجار للمؤلف فقرة 416 ) . وإنما يكون له حق امتياز بائع المنقول على حقه في الإيجار الذي باعه للمتنازل له ( سليمان مرقس فقرة 257 ص 474 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 273 ص 47 – محمد علي إمام فقرة 170 ص 413 – عبد المنعم البدراوي ص 110 – منصور مصطفى منصور فقرة 225 ص578 ) .

( [98] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 273 ص 427 .

( [99] ) ويترتب على ذلك أن الأسباب لمتعلقة بالمستأجر ويكون من شأنها إنهاء عقد الإيجار أو فسخه ، كالموت أو الإعسار أو الإفلاس أو الإخلال بالالتزام ، يرجع فيها لا إلى المستأجر ، بل إلى المتنازل له عن الإيجار .

( [100] ) وقد نصت المادة 777 من التقنين المدني العراقي على حكم مطابق إذ تقول : «في حالة التنازل عن الإيجار يحل المتنازل إليه محل المستأجر في جميع الحقوق والتزامات الناشئة عن عقد الإيجار . ومع ذلك يبقى المستأجر ضامنًا للمتنازل إليه في تنفيذ التزاماته» . وكذلك نصت المادة 589 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على ما يأتي : «إن التنازل عن الإيجار يخضع للأحكام المختصة بالتنازل عن دين الدائن ، ويكون من لازمه أن يقوم المتنازل له مقام المتنازل في الحقوق عن العقد مع مراعاة المادة 586 ( الخاصة بضمان المستأجر للمتنازل له )» .

( [101] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 563 – ص 565 – وانظر ما يلي فقرة 477 في الهامش .

( [102] ) ويكون عقد الإيجار هذا هو الذي يحدد الحقوق المتنازل عنها ( لوران 25 فقرة 194 – جيوار 1 فقبة 334 – بودري وفال 1 فقرة 1130 – الإيجار للمؤلف فقرة 416 – سليمان مرقس فقرة 257 ص 573 – ص 474 ) . ويكون التنازل نافذًا في حق المؤجر من وقت إعلانه به ( م305 مدني – وانظر آنفًا فقرة 453 ) .

( [103] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 273 ص427 .

( [104] ) فلا يضمن المستأجر التعرض الذي يحصل للمتنازل له عن الإيجار ولا يكون سببه ادعاء المتعرض أن المستأجر الأصلي ليس له حق كمستأجر ( استئناف وطني 11 إبريل سنة 1906 الحقوق 21 ص207 – استئناف مختلط 5 فبراير سنة 1918 م30 ص211 ) . أما لو كان المستأجر قد أجر من باطنه ، فإنه يلتزم نحو المستأجر من الباطن بضمان التعرض على النحو الذي يلتزم به المؤجر العادي ما سنرى .

( [105] ) سليمان مرقس فقرة 257 ص475 – وهذا لا يمنع من رجوع المتنازل له ، لا على المستأجر ، بل على المؤجر بضمان التعرض – هذا ولو كان المستأجر أجر من باطنه لضمن هو نفسه للتعرض للمستأجر من الباطن ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 273 ص 428 ) .

( [106] ) كولمار الفرنسية 25 أكتوبر سنة 1935 داللوز الأسبوعي 193 – 59 – بلانيول وريبير 10 فقرة 558 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 273 ص427 .

( [107] ) انظر ما يلي فقرة 477 .

( [108] ) وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى ما يأتي : «في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام قد الإيجار الأصلي ، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد . أما العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فتسري عليها أحكام الإيجار من الباطن ، ويكون المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن مؤجرًا والمستأجر من الباطن بالنسبة للمستأجر الأصلي مستأجرًا ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 569 ) – وقد ان المشروع التمهيدي للتقنين المدني الجديد يشتمل على نص في هذا المعنى هو المادة 797 من هذا المشروع ، وكانت تجرى على وجه الآتي : «في حالة الإيجار من الباطن تبقى العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام عقد الإيجار من الباطن _مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 563 في الهامش ) . وجاء في المذكرة الإيضاحية لهذا النص : «في الإيجار من الباطن تبقى العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر الأصلي خاضعة لأحكام هذا الإيجار الأصلي ، فيطالب كل منهما الآخر بحقوقه بمقتضى هذا العقد . أما العلاقة ما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فتسري عليها أحكام الإيجار من الباطن ، ويكون المستأجر الأصلي بالنسبة للمستأجر من الباطن مؤجرًا والمستأجر من الباطن بالنسبة للمستأجر الأصلي مستأجرًا» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 569 ) . وقد حذف النص في لجنة المراجعة «اكتفاء بالقواعد العامة» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 564 في الهامش ) – انظر أيضًا م776/1 مدني راقي ، وتجري على الوجه الآتي : «في حالة إيجار المستأجر المأجور تبقى العلاقة ما بين المؤجر والمستأجر الأول خاضعة لأحكام عقد الإيجار الأول . أما العلاقة ما بين المستأجر الأول والمستأجر الثاني فتسري عليها أحام عقد الإيجار الثاني ، فيكون المستأجر الأول ملزمًا بالأجرة للمؤجر وليس لهذا قبضها من المستأجر الثاني إلا إذا أحاله المستأجر الأول بها أو وكله بقبضها منه» – انظر عباس حسن الصراف فقرة 980 وما بعدها .

ويترتب على أن العلاقة بين المستأجر والمستأجر من الباطن يحكمها عقد الإيجار من الباطن لا عقد الإيجار الأصلي ، أن المستأجر من الباطن لا ترتب في ذمته الالتزامات الناشئة من عقد الإيجار الأصلي إلا بموجب اتفاق خاص ( جيوار فقرة 334 – بلانيول وريبير 10 فقرة 558 ) .

( [109] ) حتى لو تم عقد الإيجار من الباطن على خلاف شرط مانع موجود في عقد الإيجار الأصلي ( الإيجار للمؤلف فقرة 415 ص520 – سليمان مرقس فقرة 254 ص460 ) .

( [110] ) ولكن لما كان المستأجر يؤجر حقه المستمد من الإيجار الأصلي ، وهذا الحق مقيد باستعمال العين فيما أعدت له ، فن المستأجر من الباطن كالمتنازل له عن الإيجار يكون مقيدً بنفس القيد الوارد في الإيجار الأصلي ( جيوار 1 فقرة 334 – بلانيول وريبير 10 فقرة 558 ص 783 ) .

( [111] ) لوران 25 فقرة 194 – جيوار 1 فقرة 334 – بودري وفال 1 فقرة 1121 ص 645 هامش 2 – الإيجار للمؤلف فقرة 415 – والمفروض في ذلك أن المؤجر عندما وافق على الإيجار من الباطن وافق ضمنًا على أن المستأجر من الباطن يجوز له بدوره أن يؤجر من الباطن . أما إذا كانت موافقة المؤجر على الإيجار من الباطن مقصورة على هذا الإيجار وحده ، فليس للمستأجر من الباطن أن يؤجر من باطنه ، وإلا جاز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار الأصلي وإخلاء العين من كل من المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن الأول والمستأجر من الباطن الثاني ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 277 ص434 هامش 1 ) – وبديهي أنه إذا كان الإيجار الأصلي لا يشتمل لى الشرط المانع ، فآجر المستأجر الأصلي العين من الباطن ، فإنه يستطيع أن يدرج الشرط المانع في الإيجار من الباطن على خلاف الإيجار الأصلي ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 278 ص434 – محمد علي إمام فقرة 170 ص411 ) .

( [112] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه لا يجوز أن تكون مدة الإيجار من الباطن أطول من مدة الإيجار الأصلي ، وغلا عد المستأجر من الباطن باقيًا في العين بلا عقد فيما زاد على المدة ( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1907 م20 ص23 ) . وقضت أيضصا بأه إذا انت مدة الإجارة من الباطن أطول من الباقي من مدة الإجارة الأصلية ، فإن الإجارة من الباطن لا تنفذ في ق المؤجر فيما زاد على مدة الإجارة الأصلية غلا إذا أقر المؤجر الإجارة عن المدة الزائدة ( استئناف مختلط 20 إبريل سنة 1932 م44 ص279 ) وتعتبر الإجارة عن المدة الزائدة التي أقرها المؤجر إجارة مستقلة عن الإجارة من الباطن انعقدت مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن فيكون المستأجر من الباطن فيها مستأجرًا أصليًا ( أوبري ورووإسمان 5 فقرة 268 ص 261 – ص 262 سليمان مرقس فقرة 254 ص 460 هامش 4 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 277 ص 434 هامش2 – محمد كامل مرسي فقرة 219 – محمد علي إمام فقرة 170 ص411 ) . ومع ذلك فقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن فسخ الإيجار الأصلي لا يقطع العلاقة فيما بين المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن فيما لا يتعارض مع فسخ الإيجار الأصلي ، فيجوز للمستأجر الأصلي طلب طرد المستأجر من الباطن  للتأخر في دفع الأجرة وبخاصة إذا انضم المؤجر إلى هذا الطلب ( استئناف مختلط 18 مايو سنة 1932 م44 ص330 . ويؤخذ على هذا الحكم أن المؤجر كان يستطيع طلب طرد المستأجر من الباطن مباشرة منذ فسخ الإيجار الأصلي وسقوط الإيجار من الباطن تبعًا لذلك – انظر أيضًا استئناف مختلط 17 نوفمبر سنة 1892 م5 ص21 ) .

( [113] ) ديرانتون 17 فقرة 159 – ترولون 2 فقرة 544 وما بعدها – بودري وفال 1 فقرة 1386 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص 261 وفقرة 369 ص 269 وهامش 15 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 662 وفقرة 743 – محمد كامل مرسي فقرة 219 – محمد علي إمام فقرة 170ص 411 – استئناف مختلط 20 غبريل سنة 1932 م44 ص 279 – طنطا الكلية 12 إبريل سنة 1937 المحاماة 17 رقم 602 ص 1217 – فإذا فسخ عقد الإيجار الأصلي مثلاً لإخلال المستأجر الأصلي بالتزاماته ، أو أبطل إذا كان قابلاً للإبطال ، أو انقضى بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى مشتر لا يسري في حقه لإيجار الأصلي ، أو أنهى لموت المستأجر الأصلي بناء على طلب ورثته ( م601 مدني ) ، أو فسخ لإعسار المستأجر الأصلي . وإذا كان الإيجار فالأصل ثابت التاريخ قبل بيع العين المؤجرة ، سرى حق المشتري ، وسرى تبعًا لذلك الإيجار من الباطن ولو لم يكن ثابت التاريخ لأن الإيجار من الباطن محمول على الإيجار الأصلي ( دىباج 4 فقرة 732 – عبد الفتاح عبدا لباقي فقرة 278 ص 435 هامش1 ) . وسنرى أنه إذا قبل لامؤجر الإيجار منالباطن صراحة أو ضمنًا ، فإن العلاقة بينه وبين المستأجر من الباطن تصب لاقة مباشرة . ولكن ليس معنى هاذ أن الإيجار الأصلي يزول ، بل يبقى قائمًا ، ويترتب على قيامه أن شخصية المستأجر الأصلي تبقى معتدًا بها في حالة الموت أو الإعسار أو الإفلاس أو نحو ذلك ( قارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 278 ص435 هامش 3 – سليمان مرقس فقرة 254 ص460 هامش 1 ) .

( [114] ) لوران 25 فقرة 386 – جيوار 1 فقرة 345 – هيك 10 فقرة 285 –  الإيجار للمؤلف فقرة 415 ص520 – استئناف مختلط 17 نوفمبر سنة 1892 م5 ص21 – 22 نوفمبر سنة 1922 35 ص45 – 11 إبريل سنة 1923 م35 ص354 – 12 يونيه سنة 1924 م36 ص462 – 5 يناير سنة 1926 م38 ص157 .

وينفذ حكم الإخلاء الصادر ضد المستأجر الأصلي في حق المستأجر من الباطن ، ولا يحول وجود هذا الأخير في العين المؤجرة دون تنفيذ حكم الإخلاء ولو لم يكن هذا الحكم قد صدر في مواجهته ، ولا يشترط أن ينبه عليه بالإخلاء لكي يسري في حقه حكم فسخ الإيجار الأصلي ، إذ هو لا يعتبر في هذه من الغير ( نقض مدني 28 فبراير سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 95 ص555 . وانظر أيضًا استئناف مختلط 2 ديسمبر سنة 1908 م21 ص37 – 3 مارس سنة 1909 م21 ص235 ) .

هذا وإذا انتهى عقد الإيجار الأصلي ، وأخرج المستأجر من الباطن من العين المؤجرة قبل القضاء مدة الإيجار من الباطن ، فليس له حق في الرجوع على المستأجر الأصلي مادام قد كان عالمًا بجواز انتهاء الإيجار الأصلي قبل انتهاء الإيجار من الباطن ( استئناف مختلط 10 مايو سنة 1893 م5 ص293 ) ، وذلك ما لم يكن فسخ الإيجار الأصلي راجعًا إلى خطأ المستأجر الأصلي كتأخره في دفع الأجرة ( استئناف مختلط 5 يناير سنة 1926 م38 ص157 – وانظر أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 664 ) . ولسي للمستأجر من الباطن الرجوع على المؤجر بتعويض ما ( نقض فرنسي 21 يوليه سنة 1873 داللوز 74- 1 – 24 ) .

( [115] ) الإيجار للمؤلف فقرة 415 ص 520 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 277 ص434 – محمد كامل مرسي فقرة 194 ص251 .

( [116] ) سليمان مرقس فقرة 254 ص461 – ص462 – منصور مصطفى منصور فقرة 225 ص579 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 205 ص 276 – محمد لبيب شنب فقرة 37 ص343 – ص344 .

( [117] ) انظر آنفًا فقرة 102 .

( [118] ) ويذهب الأستاذ سليمان مرقس إلى تصويب عبارة «يقتضي حتمًا» بعبارة «أنه يصبح غير نافذ في حق المؤجر الأصلي» 0سليمان مرقس فقرة 254 ص462 مش4 ) . وغني عن البيان أن الانقضاء شيء وعدم النفاذ شيء آخر ، فإذا اختارت محكمة النقض لفظ «الانقضاء» فلا محل لاستبدال «عدم النفاذ» به .

( [119] ) نقض مدني 28 فبراير سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 95 ص555 ( وانظر في العبارات التي نقلناها ص559 ) . وفي نفس المعنى قضت محكمة طنطا الكلية بأن عقد الإيجار من الباطن ينقضي حتمًا بانقضاء عقد الإيجار الأصلي ، حتى لو كان لا ينقضي بمتقضى شروطه الخاصة ، لأن العقد الأول إنما قام على العقد الثاني فلا يتسنى له البقاء بعد زواله دوناتفاق جديد مع المالك . ولا يؤثر في هذه القاعدة أن يكون التأجير من الباطن مأذونًا به من المالك ، أوأن يكون المستأجر من الباطن قد وفى جميع التزاماته لمن أر له ، فهذا كله لا يمنع المالك من الطالبة بفسخ الإجارة الأصلية إذا ما وقع إخلال باه ، وبفسخها تفسخ الإجارة من الباطن تبعًا لها ( طنطا الكلية 12 إبريل سنة 1937 المحاماة 17 رقم 602 ص1217 ) .

وانظر أيضًا في نفس المعنى استئناف مختلط 2 ديسمبر سنة 1908 م21 ص37 – وقد قضت المادة 601 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على ما يأتي : «إن فسخ الإجارة الأصلية يؤدي حتمًا إلى فسخ الإارة الثانية التي عقدها المستأجر فيما خلا الأحوال المنصوص عليها في الفقرتين الأولى والثانية من المادة 586 ( استيفاء المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر الثاني أو من المتنازل له ، ورضاء المؤجر صراحة بالإيجار الثاني أو بالتنازل )» .

( [120] ) وإذا أخل المستأجر من الباطن بالتزاماته المتعلقة باستعمال العين فيما أعدت له والمحافظة عليها ، وترتب على ذلك أن أصبح المستأجر الأصلي مسئولاً نحو المؤجر ( إذ هو مسئول مسئولية عقدية عن المستأجر من الباطن ) وحكم للمؤجر بتعيض على المستأجر الأصلي ، كان لهذا الأخير أن يرجع بهذا التعويض عن المستأجر من الباطن بناء على إخلاله بالتزاماته الناشئة عن الإيجار من الباطن ( استئناف مختلط 2 ديسمبر سنة 1908 م21 ص37 – 16 مايو سنة 1933 م45 ص286 ) .

( [121] ) الإيجار للمؤلف فقرة 415 – سليمان مرقس فقرة 254 ص460 هامش1 – استئناف مختلط 27 مايو سنة 1924 م36 ص293 – لجنة المراقبة القضائية 1903 – 53 .

( [122] ) لوران 25 فقرة 135 – جيوار 1 فقرة 314 وفقرة 334 – الإيجار للمؤلف فقرة 415 ص520 .

( [123] ) وفوق ذلك فإن المستأجر لا مصلحة له في مطالبة المؤجر بالتزاماته ، فهو غير مسئول عنها نحو المتنازل له عن الإيجار ، بل هو لا يضمن إلا وجودها في ذمة المؤجر كما سبق القول ( انظر آنفًا فقرة 468 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 418 – محمد علي إمام فقرة 171 ص415 ) .

( [124] ) وقد سرنا في هذا على الرأي السائد . وقد قدمنا ( انظر آنفًا فقرة 453 ) أن حوالة الحق تكون نافذة أيضًا في حقا لمدين ( أي المؤجر ) من وقت قبوله إياها . ولما كان المفروض أن المؤجر قد قبل التنازل مادام لم يشترط في عقد الإيجار عدم جواز التنازل ، لذلك يمكن اعتبار التنازل عن الإيجار ، كحوالة حق ، ساريًا في حق المؤجر من وقت إخطاره به  مادام أن المؤجر قد قبله مقدمًا قبولاً ضمنيًا ( انظر المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص564 ص565 ) . وقد اشترطنا إخطار المؤجر بالتنازل ليكون نافذًا في حقه ، وذلك حتى يمتنع المؤجر من وقت الإخطار من الوفاء بالتزاماته للمستأجر ، ويفي بها للمتنازل وحده . وليس من الضروري أن يكون هذا الإخطار إعلانًا رسميًا أو حتى إخطارًا ثابت التاريخ ، إذ أن الإخطار ليس إلا لإعلام المؤجر بالتنازل . وهو في الوقت ذاته يسجل على المؤجر قبوله الضمني السابق بالتنازل ، وليس من الضروري أن يكون هذا القبول ثابت التاريخ ليسري التنازل في حق المؤجر ، وإنما يشترط ثبوت تاريخ القبول لسريان الحوالة في حق الغير لا في حق المحال عليه ( م349 مدني وطني قديم ) . أما أن يكون القبول بالكتابة ، فقد كان ذلك ما يشترطه التقنين المدني القديم ( م349 مدني قديم ) ، ولم يعد مشترطًا في التقنين المدني الجديد ( م305 مدني جديد ) – قارن في ذلك سليمان مرقس فقرة 255 ص465 هامش1 .

( [125] ) ديفرجيه 3 فقرة 391 – ترولون 1 فقرة 126 – جيوار 1 فقرة 335 – بودري وفال 1 فقرة 1131 – بلانيول وريبير 10 فقرة 557 – نقض فرنسي 24 يونيه سنة 1930 سيريه 1930 – 1 – 384 – 12 ديسمبر سنة 1940 D .A . ( داللوز التحليل ) 1940 – 53 – ليون 30 يونيه سنة 1887 داللوز 88 – 59 .

( [126] ) الإيجار للمؤلف فقرة 417 – ولذلك كان يجوز للمؤجر أن يطالب المستأجر بالتزاماته بالرغم من التنازل ( استئناف مختلط 18 يونيه سنة 1940 م52 ص316 ) .

( [127] ) سليمان مرقس فقرة 258 ص476 .

( [128] ) سليمان مرقس فقرة 257 ص475 – وانظر أيضًا في هذا المعنى عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 373 ص428 ( ومع ذلك انظر فقرة 259 ص407 هامش 1 وسنعود إليها فيما يلي ) – محمد كامل مرسي فقرة 193 ص 247 – ص248 – محمد كامل مرسي فقرة 193 ص247 – ص248 – محمد علي إمام فقرة 171 ص415 – ص416 – عبد المنعم البدراوي ص111 – ص 112 – منصور مصطفى منصور فقرة 226 ص580 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 202 ص272 .

( [129] ) الوسيط 3 فقرة 321 ص575 .

( [130] ) ويقرب من ذلك ما يقوله الأستاذ عبد الفتاح عبد الباقي : «على أن حوالة المدين التي يتضمنها التنازل عن الإيجار هي حوالة من نوع خاص . فالأصل في حوالة الدين أنها لا تنفذ في حق الدائن إلا إذا أقرها ( م316 ) . ولكن لا يلزم لسريان التنازل عن الإيجار في حق المؤجر أن يرتضيه ، حتى بالنسبة إلى ما يعتبر منه حوالة للدين . ولعل المشرع رأي في عدم حظر التنازل على المستأجر نزولاً من المؤجر عن اشتراط رضائه لكي يسري في مواجهته ما قد يجريه المستأجر من حوالة لديونه ( حقوق المؤجر ) ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 259 ص407 هامش1 – ومع ذلك انظر فقرة 273 ص428 وقد سبقت الإشارة إليها في نفس الفقرة في هامش سابق ) .

( [131] ) يبقى أن المؤجر قد لا يعلم بالتنازل عن الإيجار ، ولكن هذا ليست له أهمية عملية . فالمؤجر ، إذا أن لا يعلم بالتنازل ، سيطالب المستأجر بالتزاماته ، وعند ذلك يخطره المستأجر بالتنازل . فإذا شاء المؤجر التحفظ ، أخطر المستأجر بأنه سيرجع على المتنازل له ولكن دون أن يخل ذمة المستأجر من الضمان . وإذا لم يتحفظ المؤجر على هذا النحو يكون قد قبل التنازل بعد حصوله قبولاً ضمنيًا ، فتبرأ ذمة المستأجر من الضمان كما سيأتي . ومن ذلك نرى أن التنازل ينفذ أثره في حق المؤجر من وقت حصوله ، أما إخطار المؤجر به فالمقصود منه أن يعلم هذا أن المتنازل له قد أصبح هو المدين له .

( [132] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص564 – ص565 .

( [133] ) تاريخ النص  : ورد هذا النص في المادة 796 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : «في حالة التنازل عن الإيجار ، يحل المتنازل غليه ، في علاقته مع المؤجر ، محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار . ومع ذلك يبقى المستأجر ضامنًا للمتنازل إليه في تنفيذ التزاماته» . وفي لجنة المراجعة حذف الحكم الخاص بعلاقة المتنازل له بالمؤجر «اكتفاء بتطبيق القواعد العامة وأحكام الحوالة» ، وأصبح النص بعد هذا الحذف مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 624 في المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 623 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 595 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 563 – ص 565 ) .

ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم المادة 368/451 ، وكانت تجرى على الوجه الآتي : «يضمن المستأجر الأصلي للمؤجر المستأجر الثاني أو المسقط غليه حق الإيجار . . .» . ويتفق حكم التقنين المدني القديم مع حكم التقنين المدني الجديد .

ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني السوري م562 ( مطابق ) .

التقنين المدني الليبي م594 ( مطابق ) .

التقنين المدني العراقي م777 : في حالة التنازل عن الإيجار يحل المتنازل إليه محل المستأجر في جميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار . ومع ذلك يبقى المستأجر ضامنصا للمتننازل إليه في تنفيذ التزاماته . ( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر باس حسن الصراف فقرة 992 : ويذهب إلى أن الالتزامات تنتقل إلى المتنازل له فيكون مدينًا بها للمؤجر ، إلا أن المستأجر يبقى هو الآخر مدينًا بها للمؤجر ، فيكون للمؤجر مدينان ، لا مدين وضامن ) .

تقنين الموبات والعقود اللبناني م586/1 : يكفل المستأجر الأصلي من يؤجره أو يتنازل له عن الإجارة ، ويبقى ملزمًا تجاه المؤجر بجمع الموجبات الناشئة عن العقد . «ويبدو أن التقنين اللبناني يجعل المستأجر الأصلي في حالة التنازل عن الإيجار مدينًا للمؤجر بنفس الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار ، فيكون للمؤجر مدينان – المستأجر والمتنازل له – لا مدين وضامن ) .

( [134] ) الوسيط 3 فقرة 340 فقرة 340 ص609 .

( [135] ) عبد المنعم فرج الصدرة فقرة 201 ص272 .

( [136] ) سليمان مرقس فقرة 255 ص464 – محمد علي إمام فقرة 171 ص415- ص416 – منصور مصطفى منصور فقرة 226 ص580 .

( [137] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 274 ص429 .

( [138] ) فهو يضمن تنفيذ التزامات المتنازل له كما يضمن البائع والمؤجر التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية . ففي هذه الأحوال لا نقول إن البائع أ المؤجر كفيل للمشتري أو المستأجر ، بل نقول إنه ضامن ( garant ) لفعل معين . وهناك فرق بين لاضمان ( garantie ) والكفالة ( cautionnement ) .

( [139] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 799 من المشروع التمهيدي على وجه يطابق ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، فيما عدا أن الفقرة ( أولاً ) في المشروع التمهيدي كانت تنتهي بالعبارة الآتية «دون أن يبدي أي تحفظ بشأن حقوقه قبل المستأجر الأصلي» . وفي لجنة المراجعة حذقت هذه العبارة ، فأصبح النص مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد وصار رقمه 626 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 625 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 597 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص568- ص 571 ) .

ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم المادة 368/451 ، وكانت تجرى على الوجه الآتي : «يضمن المستأجر الأصلي للمؤجر المستأجر الثاني أو المسقط إليه حق الإيجار ، إلا إذا قبض المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر الثاني أو من المسقط غليه بدون شرط احتياطي ، أو رضي بالإيجار الثاني أو بالإسقاط» . ( وحكم التقنين المدني القديم يتفق مع حكم التقنين المدني الجديد ) .

ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني السوري م564 ( مطابق ) .

التقنين المدني الليبي م596 ( مطابق ) .

التقنين المدني العراقي م778 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 992 ) .

تقنينات الموجبات والعقود اللبناني م486/2 : ويزول هذا الإلزام ( لتزم المستأجر الأصلي نحو المؤجر ) : أولاً – إذا استوفى المؤجر مباشرة بدل الإيجار من يد المستأجر الثاني أو المتنازل له بدون أن يبدي أي حفظ في شأن حقه على المستأجر الأصلي . ثانيًا – إذا رضي المؤجر صراحة بإيجار المستأجر لشخص آخر أو بتنازله عن الإجارة له بدون أن يبدي أي تحفظ في شأن حقه على المستأجر الأصلي . ( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .

( [140] ) فإن احتفظ المؤجر بحقوقه قبل المستأجر ، سواء عند استيفائه الأجرة من المتنازل له أو عند قبوله التنازل قبولاً صريحًا ضمنيًا ، ظل المستأجر ضامنًا للمتنازل له ( استئناف مختلط 18 يونيه سنة 1948 م51 ص316 ) .

( [141] ) سليمان مرقس فقرة 255 ص216 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 274 ص429 – ص430 – محمد علي إمام فقرة 171 ص415 – منصور مصطفى منصور فقرة 226 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 202 ص273 .

( [142] ) انظر آنفًا فقرة 470 .

( [143] ) جيوار 1 فقرة 335 – لوران 25 فقرة 208 – بودري وفال 1 فقرة 1134 – بلانيول وريبير 10 فقرة 557 ص782 – دي باج 4 فقرة 733 – الإيجار للمؤلف فقرة 418 – سليمان مرقس فقرة 255 ص463 – عبد الفتاح عبدا لباقي فقرة 279 ص435 – محمد علي إمام فقرة 171 ص414 – عبد المنعم البدراوي ص114 – منصور مصطفى منصور فقرة 226 ص581 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 206 .

( [144] ) حتى لو حدث الحريق بفعل المستأجر من الباطن ، ويكون المستأجر الأصلي مسئولاً نحو المؤجر عن لتعويض كله ، ولا يجوز له أن يطلب مقاسمة المستأجر من الباطن إياه باعتباره مستأجرًا معه ، فالقسمة لا تكون غلا بين مستأجرين من مؤجر واحد ، لا بين مستأجر أصلي ومستأجر من الباطن ( بلانيول وريبير 10 فقرة 557 ص781 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2687 ) .

( [145] ) وإلى هذه المسئولية عن المستأجر من الباطن كانت المادة 368/451 من التقنين المدني القديم تشير حين قالت : «يضمن المستأجر الأصلي للمؤجر المستأجر من الباطن . .» .

( [146] ) جيوار 1 فقرة 335- بودري وفال 1 فقرة 1131 – بلانيول وريبير 10 فقرة 557 – افيجار للمؤلف فقرة 417 – سليمان مرقس فقرة 255 ص463 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 279 – استئناف مختلط 4 يونيه سنة 1929 م41 ص423 .

( [147] ) استئناف مختلط 16 مايو سنة 1933 م45 ص286 .

( [148] ) انظر آنفًا فقرة 477 – فإذا تبين من الظروف أن المؤجر بقبضه الأجرة من المستأجر من الباطن لم يرد أن يخلي مسئولية المستأجر الأصلي ، بقي هذا ملتزمًا . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأن قبول المؤجر قبض بعض الأجرة من باطن مستأجره لا يخلي المستأجر الأصلي من الضمان ، لاسيما أنه لم يزل يدفع بعض الأجرة ويأمر المستأجر من باطنه بدفع الباقي ( استئناف وطني 10 فبراير سنة 1910 الحقوق 26 ص121 ) .

( [149] ) انظر آنفًا فقرة 477 .

( [150] ) سليمان مرقس فقرة 255 ص465 – ص466 – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 282 ص 443 ( حيث يجعل الإذابة أساسً لرجوع المؤجر على المستأجر من الباطن ) – ولما كانت حوالة الدين غير معروفة في التقنين المدني الفرنسي ( ولا في التقنين المدني المصري القديم ) ، فإن الفقه الفرنسي يقيم براءة ذمة المستأجر  الأصلي من التزاماته نحو المؤجر على الإبراء .ذلك أن المؤجر في القانون الفرنسي دعوة مباشرة على المستأجر من الباطن كما سنرى ، وهو في الوقت ذاته دائن للمستأجر الأصلي فيبرئه من الدين ، ويستبقى المستأجر من الباطن وحده مدينًا له ( بودري وفال 1 فقرة 1137 – بلانيول وريبير 10 فقرة 557 ص782 ) . وهناك رأي آخر في الفقه الفرنسي يذهب إلى أن المستأجر الأصلي أناب المستأجر من الباطن في الوفاء بالتزاماته إنابة كاملة ، فتجددت التزاماته المستأجر الأصلي بتغيير المدين ( جيوار 1 فقرة 336 ) .

( [151] ) وتبرأ ذمة المستأجر من الباطن نحو المستأجر الأصلي من الأجرة المقررة في الإيجار من الباطن ، إذ أن المستأجر من الباطن يكون قد وفى مقدار هذه الأجرة للمؤجر عن المستأجر الأصلي ، فتقع المقاصة بين الدينين ( سليمان مرقس فقرة 255 ص467 ) .

( [152] ) وذلك لأن ذمة المستأجر من الباطن لمتبرأ من الأجرة نحو المستأجر الأصلي إلا بمقدار ما دفعه للمؤجر ، وهو أقل مما عليه للمستأجر الأصلي ، فتقع المقاصة بمقدار الأقل من الدينين ، ويرجع المستأجر الأصلي بالزيادة على المستأجر من الباطن .

( [153] ) وهنا تقع المقاصة بين ما دفعه المستأجر من الباطن للمؤجر وبين ما في ذمة المستأجر الأصلي ، والمقداران متعادلان ، فتستغرق المقاصة كلاً من الدينين .

( [154] ) وتنتقل كذلك حقوق المستأجر الأصلي إلى المستأجر من الباطن ، فيستطيع هذا الأخير أن يرجع على المؤجر بالتعويض عما أصابه من أضرار بسبب عيب خفي في العين المؤجرة ( استئناف مختلط 21 مارس سنة 1912 م24 ص222 ) .

( [155] ) انظر آنفًا فقرة 477 في آخرها .

( [156] ) استئناف مختلط 13 نوفمبر سنة 1900 م13 ص10 .

( [157] ) لوران 25 فقرة 210 – جيوار 1 فقرة 337 – هيك 10 فقرة 282 – بودري وفال 1 فقرة 1139 – بيدان 11 فقرة 5003 ص451 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص258 – بلانيول وريبير 10 فقرة 559 – الإيجار للمؤلف فقرة 426 – سليمان مرقس فقرة 259 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 275 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص582 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 203 – استئناف مختلط 13 نوفمبر سنة 1900 م13 ص10 .

( [158] ) كولان وكابيتان ودي لاموراندير 2 فقرة 1039 – وينبني على ما تقدم أن المتنازل عن الإيجار لا يرجع بطريق الدعوى المباشرة على المؤجر في حق لا يكون هذا الأخير قد تعهد به في الإيجار الأصلي . وقد قضت محكمة النقض في هذا المعنى بأن الدعوى المباشرة التي يجوز للمتنازل له رفعها على المؤجر هي التي يرفعها مطالبًا بحقوق الإجارة التي حصل له التنازل عنها ، من مثل تسليم العين المؤجرة وغير ذلك من التزامات المؤجر . أما في صورة ما إذا كانت الإجارة قد قضى فيها للمؤجر نهائيًا بالفسخ في مواجهة المستأجر والمتنازل له ، وأعيدت الأرض إلى المؤجر ، ورجع المتنازل له عن المتنازل بما كان دفعه فعلاً من الإيجار بما استحقه بسبب الفسخ ، فلا يجوز للمتنازل له أن يضمن المؤجر ( نقض مدني 16 إبريل سنة 1936 مجموعة عمر 1 رقم 349 ص1095 – سليمان مرقس فقرة 259 ص478 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 275 ص431 هامش 1 ) .

( [159] ) فيلتزم المتنازل له نحو المؤجر بنفس الالتزامات التي كان المستأجر يلتزم بها ، فيدفع مثلاً نفس الأجرة ، في نفس المواعيد ، ويستعمل العين في نفس الغرض ، ويردها عند نهاية الإيجار الأصلي إذا كانت مدة التنازل تستغرق مدة الإيجار الأصلي . على أن الأسباب المتعلقة بشخص المستأجر والتي من شأنها أن تنهي الإيجار ، كالإعسار والإفلاس والوفاة ، يعتد فيها بشخص المتنازل له لا بشخص المستأجر ، لأن المتنازل له قد أصبح بالتنازل هو المستأجر وانقطعت صفة المستأجر المتنازل ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 275 ش431 هامش3 – سليمان مرقس فقرة 259 ص379 هامش 2 – وانظر آنفًا فقرة 467 في الهامش ) .

وينتقل الإيجار إلى المتنازل له خاضعًا للقانون الذي كان ساريًا وقت إبرام هذا الإيجار . فإذا كان هذا الوقت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 وتنازل المستأجر عنه بعد ذل ، فإن المؤجر لا يلتزم نحو المتنازل له بإجراء الترميمات الضرورية طبقًا للتقنين المدني القديم ، كما كان لا يلتزم بذلك نحو المستأجر المتنازل ( سليمان مرقس فقرة 259 ص479 – ص480 ) .

ولما كان المتنازل له يحل محل المستأجر ، فإن المؤجر إذا رجع بالدعوى المباشرة على المتنازل له لاستيفاء الأجرة مثلاً ، وكان الإيجار الأصلي ثابتًا في سند رسمي ، جاز للمؤجر أن ينفذ مباشرة بموجب هذا السند الرسمي على أموال المتنازل له كما كان ينفذ بموجب هذا السند على أموال المستأجر ، حتى لو كان عقد التنازل غير ثابت في سند رسمي ( أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص258 – الوسيط 3 فقرة 294 ) . وهذا بخلاف الإيجار من الباطن ، فإن المؤجر لو رجع بالدعوى المباشرة على المستأجر من الباطن لا يستطيع أن ينفذ بموجب السند الرسمي الثابت فيه عقد الإيجار الأصلي إذا لم يكن عقد الإيجار من الباطن ثابتًا في سند رسمي ( انظر عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 283 ص444 هامش 2 ) .

( [160] ) ولا يرجع المؤجر على المتنازل له بالدعوى المباشرة إلا بما ترتب من الالتزامات بعد التنازل ، فلا يرجع عليه بالأجرة التي استحقت في ذمة المستأجر قبل التنازل 0بلانيول وريبير 10 فقرة 560 ) . ومع ذلك فقد قضى بأن المتنازل له يكون مسئولاً في نهاية الإيجار عن التلف بالعين المؤجرة ، ولا يستطيع أن يتخلص من المسئولية بإثبات أن هذا التلف كان موجودًا قبل التنازل ( نقض فرنسي 21 أكتوبر سنة 1953 جازيت دي باليه 1953 – 21 T انظر Bail 58 – 59 – بلانيول وريبير 10 فقرة 560 ص787 – وانظر عكس ذلك وأن المتنازل له لا يكون مسئولاً عن التلف الذي أحدثه المستأجر بالعين قبل التنازل بودري وفال 1 فقرة 1141 مكررة ) .

( [161] ) سليمان مرقس فقرة 259 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 275 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص582 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 203 – ويترتب على ذلك أن المتنازل له عن الإيجار أن يتمسك بالدفوع المستمدة من عقد التنازل ( م320 مدني ) فيستطيع أن يحتج بأن عقد التنازل باطل أو بأنه قابل للإبطال أو قابل للفسخ ، كما يستطيع أن ينتج إذا طولب بالأجرة بمقاصة قضائية بين الأجرة وبين تعويض يستحقه المستأجر الأصلي قبل المؤجر بسبب ترميمات ضرورة قام بها في العين والمؤجر ملتزم بها . وقد قدمنا مثل هذا في رجوع المؤجر على المتنازل له عن الإيجار ( انظر آنفًا فقرة 484 ) . وللمتنازل له أن يتمسك بإنقاض الأجرة لعجز في مساحة العين المؤجرة ( استئناف مخلط 14 نوفمبر سنة 1900 م13 ص10 ) .

( [162] ) الإيجار للمؤلف فقرة 427 .

( [163] ) جيوار 1 فقرة 337 – بودري وفال 1 فقرة 1140 – بلانيول وريبير 10 فقرة 560 ص785 .

( [164] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 560 ص785 – بلانيول وريبير وبلانجيه 2 فقرة 2688 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1039 .

( [165] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 560 ص785 – باريس 22 يونيه سنة 1894 داللوز 95 – 2 – 71 .

( [166] ) وسران 2 فقرة 1225 .

( [167] ) لوران 25 فقرة 211 .

( [168] ) نقض فرنسي 4 نوفمبر سنة 1863 داللوز 64 – 1 – 38 – 23 مايو سنة 1870 داللوز 72 – 1 – 99 – باريس 26 فبراير سنة 1873 داللوز 77 – 5 – 287 – 31 ديسمبر سنة 1896 داللوز 97 – 2 – 515 – ليون 5 ديسمبر سنة 1938 داللوز الأسبوعي 1939 Som 14 – جيوار 1 فقرة 340 – بودري وفال 1 فقرة 1140 – بيدان 11 فقرة 503 ص451 – بلانيول وريبير 10 فقرة 560 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص258 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 634 وما بعدها – جوسران 2 فقرة 1226 – كولان وكابيتان ودي لامورانديير 2 فقرة 1039 ( ويذهبون إلى أن التنازل عن الإيجار يتضمن في ذاته اشتراطًا لمصلحة المؤجر ، ما لم يتبين من التنازل غير ذلك ) .

( [169] ) ولما كان ( أ ) المتنازل له الأول قد حول حقوقه إلى ( ب ) المتنازل له الثاني ، فلا يكون له الحق في الرجوع على المؤجر بالدعوى المباشرة – انظر عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 276 – وانظر المسألة في عهد التقنين المدني القديم في الإيجار للمؤلف فقرة 427 ص 535 هامش 2 – وفي القانون الفرنسي بودري وفال 1 فقرة 1158 – فقرة 1164 – بلانيول وريبير 10 فقرة 562 .

( [170] ) نقض مدني 25 مارس سنة 1948 مجموعة عمر 5 رقم 293 ص584 .

( [171] ) ولكن الإيجار من الباطن يكون نافذًًا في حق المؤجر ولو لم يكن ثابت التاريخ ، فلا يجوز للمؤجر أن يطلب إخراج المستأجر من الباطن من العين إلا إذا كان المستأجر الأصلي ممنوعًا من الإيجار من الباطن ( استئناف مختلط 6 يونيه سنة 1889 م1 ص168 – 5 ديسمبر سنة 1895 م8 ص30 ) .

( [172] ) الإيجار للمؤلف فقرة 420 – سليمان مرقس فقرة 256 ص468 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص437 – عبد المنعم البدراوي ص115 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص583 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 207 ص287 – هيك 10 فقرة 209 – بودري وفال 1 فقرة 1143 – بلانيول وريبير 10 فقرة 559 – كولان وكابيتان ودىلاموراندير 2 فقرة 1040 ( ويذهبون إلى أنه لما كان التزام المؤجر هو التزام بعمل يتعلق بشيء معين ، فإن هذا الالتزام يتأتى بطبيعته عن مزاحمة سائر دائني المستأجر الأصلي ، بذل تكفل الدعوى غير المباشرة للمستأجر من الباطن نفس المزايا التي للدعوى المباشرة . أما إذا رجع المستأجر من الباطن على المؤجر بمبلغ من النقود ، كما إذا رجع بتعويض عن عيب خفي في العين المؤجرة ، فهنا يظهر الفرق بين الدعوى غير المباشرة حيث يتحمل المستأجر من الباطن المزاحمة والدعوى المباشرة حيث لا يتحملها – انظر آنفًا فقرة 451 ) .

( [173] ) جيوار 1 فقرة 339 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص259 .

( [174] ) لوران 25 فقرة 111 – هيك 10 فقرة 209 – بودري وفال 1 فقرة 1143 – بلانيول وريبير 10 فقرة 559 . سليمان مرقس فقرة 256 ص469 – ص 470 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص438 .

( [175] ) بودري وفال 1 فقرة 1143 – بلانيول وريبير 10 فقرة 559 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص439 هامش 1 محمد كامل مرسي فقرة 195 ص253 .

( [176] ) استئناف مختلط 4 يونيه سنة 1929 م41 ص423 .

( [177] ) الإيجار للمؤلف فقرة 421 – سليمان مرقس فقرة 256 ص468 – ص 469 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص437 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص583 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 207 ص278 .

( [178] ) انظر في هذه النتائج الإيجار للمؤلف فقرة 424 – الوسيط 2 فقرة 556 – ويقال عادة إن من النتائج التي تترتب على الدعوى غير المباشرة أنه إذا ان لدى المؤجر سند واجب التنفيذ ضد المستأجر الأصلي ، لم يستطع أن ينفذ به ضد المستأجر من الباطن ما دام ليس له الحق في مطالبته مباشرة ( سليمان مرقس فقرة 256 ص469 – استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1916 م29 ص72 – وانظر أيضًا في الفقه والقضاء الفرنسيين جيوار 1 فقرة 342 – بودري وفال 1 فقرة 1178 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1040 ص689 – نقض فرنسي 4 نوفمبر سنة 1863 داللوز 63 – 1 – 36 ) . ويرد على هذا أنه لو كان للمؤجر دعوى مباشرة ضد المستأجر من الباطن ، لما استطاع – هنا أيضصا – أن ينفذ على أمواله بسند الإيجار الأصلي إذا ان هذا السند رسميًا . ذلك أن المؤجر يستمد الدعوى المباشرة في هذه الحالة من عقد الإيجار من الباطن لا من عقد الإيجار الأصلي ، فإذا كان عقد الإيجار من الباطن في سند عرفي لم يستطع المؤجر أن ينفذ على أموال المستأجر من الباطن بالسند الرسمي لعقد الإيجار الأصلي ( انظر آنفًا فقرة 485 في الهامش – الوسيط 2 ف5قرة 555 – عبدا لفتاح عبد الباقي فقرة 283 ص444 هامش 2 ) .

( [179] ) سواء نص في عقد الإيجار من الباطن على الترخيص في الإيجار من الباطن أو لم ينص على ذل ( انظر آنفًا فقرة 360 ) .

( [180] ) انظر آنفًا فقرة 360 .

( [181] ) الإيجار للمؤلف فقرة 421 .

( [182] ) انظر آنفًا فقرة 488 .

( [183] ) نقض فرنسي 34 يناير سنة 1853 سيريه 53 – 1 – 321 – 2 يوليه سنة 1873 داللوز 73 – 1 – 412 – 31 يوليه سنة 1878 سيريه 81 – 1 – 77 -8 نوفمبر سنة 1882 داللوز 83 – 1 – 305 – 13 يناير سنة 1892 داللوز 92 – – 509 – 25 يناير سنة 1927 سيريه 1927 – 1 – 179 – 6 مايو سنة 1935 سيريه 1935 – 1 – 244 – جيوار 1 فقرة 339 – تولييه 11 فقرة 169 – ديرانتون 17 فقرة 368 ص259 – جوسران 2 فقرة 1227 – فقرة 1228 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني نص صريح يعطي للمؤجر دعوى مباشرة على المستأجر من الباطن والمتنازل له من الإيجار ، فقد نصت المادة 588 من هذا التقنين على أن «للمؤجر ، في جميع الأحوال التي يحق له فيها مقاضاة المستأجر الأصلي ، أن يقيم الدعوى مباشرة على المستأجر الثاني لى المتنازل له ، مع بقاء حقه في مقاضاة المستأجر الأصلي . ويحق للمستأجر الأصلي دائمًا أن يتدخل في الدعوى» .

( [184] ) واستند أصحاب هذا الرأي كذلك إلى فكرة الوكالة الضمنية التي سبقت الإشارة إليها في إعطاء المستأجر من الباطن دعوى مباشرة ضد المؤجر ( انظر آنفًا فقرة 488 ) . فالمستأجر الأصلي يمثل المؤجر في الإيجار من الباطن ، ومن ثم تنصرف الحقوق والالتزامات الناشئة من هذا العقد إلى المؤجر باعتباره ممثلاً فيه ( انظر في انتقاد الفكرة بودري وفال 1 فقرة 1145 ) .

( [185] ) نقض مدني 13 يناير سنة 1892 داللوز 92 – 1 – 509 – جيوار 1 فقرة 339 – أوبري ورووغسمان 5 فقرة 368 ص 259 – جوسران 2 فقرة 1229 .

( [186] ) ليون الاستئنافية 26 ديسمبر سنة 1882 داللوز 83 – 2 – 209 – تولوز الاستئنافية 7 فباير سنة 1888 سيريه 88 – 2 – 101 – باريس 3 أغسطس سنة 1896 داللوز 97 – 2 – 333 .

( [187] ) لوران 25 فقرة 200 وما بعدها – هيك 10 فقرة 283 – فقرة 321 وفقرة 349 – بودري وفال 1 فقرة 1145 – بيدان 11 فقرة 502 – بلانيول وريبير 10 فقرة 561 ( مع التسليم بأن القضاء الفرنسي قد استقر على إعطاء المؤجر دعوى مباشرة ضد المستأجر من الباطن ) – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2689 – ويذهب بعض الفقهاء ( كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1040 ص689 ) إلى أنه لا حاجة إلى إعطاء المؤجر دعوى مباشرة ضد المستأجر من الباطن ، وأنه يجب قبول النتائج التي تترتب على الدعوى غير المباشرة ، فيما عدا نتيجة واحدة هي مزاحمة دائني المستأجر الأصلي للمؤجر . وهذه النتيجة يمكن توقيها واستبعاد هذه المزاحمة بأن يجعل للمؤجر حق امتياز على ما في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي ، ويمكن الوصول إلى تقرير حق الامتياز هذا عن طريق نظرية لابيه المعروفة وسنعرض لها فيما يلي ( انظر فقرة 490 في الهامش ) .

( [188] ) انظر آنفًا فقرة 453 .

( [189] ) انظر آنفًا فقرة 453 .

( [190] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 561 ص787 – ص788 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2689 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1040 ص689 .

( [191] ) تقضي المادة 368/451 من التقنين المدني القديم بأن يضمن المستأجر الأصلي للمؤجر المستأجر الثاني أو المسقط غليه حق الإيجار ، إلا إذا قبض المؤجر الأجرة مباشرة من المستأجر الثاني أو من المسقط غليه بدون شرط احتياطي أو رضى بالإيجار الثاني أو بالإسقاط . وقد يوهم هذا النص أن المستأجر عن الباطن هو المدين الأصلي بالنسبة إلى المؤجر وليس المستأجر الأصلي إلا ضامنًا ، ويترتب على هذا التفسير أن للمؤجر أن يرفع دعوى مباشرة على المستأجر من الباطن . ولكن هذا الرأي لم يأخذ به الفقه ولا القضاء في عهد التقنين القديم ( دي هلتس 2 ص 137 – 91 – جرانمولان في العقود فقرة 410 – فتحي زغلول ص285  هالتون 2 ص137 – محكمة الاستئناف الوطنية 29 إبريل سنة 1897 الحقوق 12 ص107 ) . ويفسر دي هلتس ضمان المستأجر الأصلي للمستأجر من الباطن الوارد ذره في النص المتقدم الذر بأن الأول يضمن الثاني في أن ينتفع بالعين المؤجرة الانتفاع القانوني ، فإذا أخل المستأجر من الباطن بالتزامه هذا كان مسئولاً وكان المستأجر الأصلي مسئولاً معه ( دي هلتس 2 الإيجار فقرة 91 – قارن جرانمولان في العقود فقرة 411 هامش 1 ) . فالتقنين القديم لا يوجد علاقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن ، فليس للأول أن يرفع على الأخير دعوى مباشرة يطالب فيها بالتزامات المستأجر ، ولا للأخير أن يرفع دعوى مباشرة لى الأول يطالبه فيها بالتزامات المؤجر ( انظر الإيجار للمؤلف فقرة 422 ) . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : «ويلاحظ أن التقنين الحالي ( القديم ) لا ينص على هذه العلاقة المباشرة . ولذلك لم يستطع القضاء أن يقررها» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 570 ) – انظر مع ذلك أسيوط 22 سبتمبر سنة 1932 المحاماة 13 رقم 642 ص1246 ( وقد ذهبت المحكمة إلى أن المؤجر أن يرفع دعوى مباشرة على المستأجر من الباطن ، ويكون المستأجر الأصلي ضامنًا للمستأجر من الباطن ) .

( [192] ) أو يوكله المستأجر الأصلي في قبضها من المستأجر من الباطن أو نحو ذلك ، وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 776 مدني عراقي في هذا الصدد ما يأتي : « . . يكون المستأجر الأول ملزمًا بالأجرة للمؤجر ، وليس لهذا قبضها من المستأجر الثاني إلا إذا أحاله المستأجر الأول عليه أو وكله بقبضها منه» .

( [193] ) انظر مثلاً تقنين الالتزامات السويسري 264 ، والتقنين المدني الياباني م613 .

( [194] ) وتقضي نظرية لابيه بأن يكون للدائن حق امتياز على دين يثبت لمدينه ويون سببه فائدة قدمها لهذا المدين أو خسارة تحملها عنه . وبتطبيق هذه النظرية على حالتنا هذه نرى أن المؤجر يكون له امتياز على ما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن ، لأن سبب هذا الدين فائدة قدمها للمستأجر الأصلي وهي إيجاره العين له . وبذل يثبت للمؤجر حق امتياز على دين الأجرة المستحق للمستأجر الأصلي على المستأجر منا لباطن ، يجعله يتقدم في استيفاء حقه من دين الأجرة هذا على بقية دائني المستأجر الأصلي ( لابيه : الامتيازات الخاصة على الديون في المجلة الانتقادية في التشريع والقضاء 5 – 1876 ص571 وما بعدها وص665 وما بعدها – وانظر أيضًا تطبيقًا لهذه النظرية في إعطاء المؤجر حق امتياز على التعويض المستحق في ذمة شركة التأمين للمستأجر ) . وعيب هذه النظرية أنها تخلق حق امتياز بدون نص ( الإيجار للمؤلف فقرة 425 ) .

( [195] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 798 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : «1- ومع ذلك يكون المستأجر الباطن ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر . 2- ولا يجوز للمستأجر من اباطن أن يتمسك قبل المؤجر بما يكون عجله من الأجرة للمستأجر الأصلي ، ما لم يكن ذلك قد تم وفقًا للعرف وبسند ثابت التاريخ» . وفي لجنة المراجعة أقر النص بعد استبعاد بارة «ومع ذلك» في ابتداء الفقرة الأولى ، وصار رقمه 625 في المشروع النهائي . وأقره مجلس النواب تحت رقم 624 . وفي لجنة مجلس الشيوخ دارت مناقشة حول مفهوم الفقرة الأولى التي تقضي بأن المستأجر من الباطن يؤدي مباشرة للمؤجر ما في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر ، فسئل هل ينسب هذا الحكم على ما يستحق في ذمة المستأجر من الباطن بعد الإنذار ، فكان الجواب من جانب الحكومة أن محل تطبيق هذا الحكم هو ما استحق من الأجرة وقت الإنذار فقط . وقد اتجه الرأي  إلى النص على أن الإنذار يكون بمثابة حجز تحت يد المستأجر من الباطن ، فلم تقبله اللجنة ، أما بالنسبة إلى الفقرة الثانية فقد رؤى تعديلها بحيث يتحدد المقدار المعجل من الأجرة الذي يجوز للمستأجر من الباطن أن يتمسك به قبل المؤجر ، فاشترط أن يكون المعجل قد تم قبل الإنذار وفقًا للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الإيجار من الباطن . وترك موضوع إثبات التاريخ ومقتضياته للقواعد العامة في الإثبات . وأصبح النص بعد التعديل مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 596 . ووافق عليه مجلس الشيوخ كما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص565- ص568 ) .

ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولم يكن للمؤجر في هذا التقنين دعوى شخصية مباشرة بالأجرة ضد المستأجر من الباطن ، وكان مقصورًا على دعوى الامتياز العينية فيما يتعلق بمنقولات للمستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة . والعبرة بتاريخ الإيجار من الباطن ، فإن كان قبل 15 أكتوبر سنة 1949 سرت أحكام التقنين القديم ، وغلا فتسري أحكام التقنين الجديد .

ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :

التقنين المدني السوري م562 ( مطابق ) .

التقنين المدني الليبي م595 ( مطابق ) .

التقنين المدني العراقي م776/2 : ومع ذلك يكون المستأجر الثاني ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأول وقت أن ينذره المؤجر ، ولا يجوز له أن يتسمك قبل المؤجر بما يكون قد عجله من الأجرة للمستأجر الأول ما لم يكن تعجيل الأجرة متمشيًا مع العرف ومدونًا بسند ثابت التاريخ . ( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري في مشروعه التمهيدي : انظر عباس حسن الصراف فقرة 985 ) .

تقنين الموجبات والعقود اللبناني م587 : إن المستأجر الثاني أو المتنازل له عن الإجارة يكون ملزمًا مباشرة تجاه المؤجر بقدر ما يكون للمستأجر الأصلي في ذمته من الدين وقت الإنذار المرسل غليه . ولا يمكنه أن يحتج بما دفعه مقدمًا للمستأجر الأصلي إلا في الحالتين الآتيتين :

أولاً- إذا كان الدفع منطبقًا على العرف المحلي . ثانيًا – إذا كان مثبتًا بسند ذي تاريخ صحيح .

( وأحكام التقنين  اللبناني تتفق في مجموعها مع أحكام التقنين المصري ، فيما عدا أن التقنين اللبناني يعتد بالدفع المعجل للمستأجر الأصلي إذا كان الدفع منطقيًا على العرف الملي ولو لم يكن ثابت التاريخ ، أو كان ثابت التاريخ ولو لم يكن هناك عرف ، أما التقنين المصري فلا يتد بالدفع المعجل إلا إذا كان ثابت التاريخ ومنطقيًا على العرف المحلي أو بموجب اتفاق ثابت التاريخ ثم وقت الإيجار من الباطن . هذا ويلاحظ أن التقنين اللبناني يعامل المتنازل له عنالإيجار في هذه المسألة معاملة المستأجر من الباطن ، أما التقنين المصري فيفرق بينهما على النحو الذي بيناه ) .

( [196] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «وتوجد علاقة مباشرة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن في شيء واحد هو الأجرة . . أما سائر التزامات المستأجر ، غير دفع الأجرة ، فتبقى العلاقة غير مباشرة ما بين المؤجر والمستأجر من الباطن يتوسط بينهما المستأجر الأصلي» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص570 ) – هذا ونص الفقرة الأولى من المادة 596 مدني – «يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي» – فيه من التعميم ما يتسع لشمول جميع التزامات المستأجر من الباطن . وهذا ما أخذنا به عند الكلام في الدعوى المباشرة في النظرية العامة للالتزام ( انظر الوسيط 2 فقرة 56 ) . ولكن الفقرة الثانية من المادة 596 مدني تخصص هذا لتعميم وتجعله مقصورًا على الأجرة ، ثم إن المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي ، مكا رأينا قاطعة في صراحتها في أن الدعوى المباشرة مقصورة على الأجرة دون غيرها من التزامات المستأجر من الباطن .

( [197] ) سليمان مرقس فقرة 256 ص473 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص441 – محمد امل مرسي فقرة 196 ص257 – ص258 – عبد المنعم البدراوي ص116 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص584 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 207 ص280 – محمد لبيب شنب فقرة 348 ص369 .

( [198] ) ولم يصرح القانون بما يجب أن يكون عليه شل الإنذار . ولكن يبدو أن لفظ «الإنذار» يتضمن معنى أن يكون على يد محضر ( نظر 219 مدني ) ، فيكون إنذار المؤجر من الباطن إنذارًا رسميًا على يد محضر .

( [199] ) ويؤيد ذلك ما جاء في المذكرة الإيضاحية : «فيكون المستأجر من الباطن ملزمًا بأن يؤدي المؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي من الأجرة وقت إنذار المؤجر له عن المدة التي تلي هذا الإنذار» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص570 ) . وأما ما جاء على لسان مندوب الحكومة أمام لجن مجلس الشيوخ من «أن محل تطبيق هذا الحكم هو ما استحق من الأجرة وقت الإنذار فقط» ( انظر آنفًا نفس الفقرة في الهامش ) ، فلا يستقيم مع صراحة النص الذي يقضي بأن «يكون المستأجر من الباطن ملزمًا بأن يؤدي للمؤجر مباشرة ما يكون ثابتًا في ذمته للمستأجر الأصلي وقت أن ينذره المؤجر» ( م596/1 مدني ) . وغني عن البيان أن الثابت في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي وقت أن أنذره المؤجر هو ما استحق من الأجرة وقت الإنذار وما يستحق بعد ذل عن المدة التي تلي هذا الإنذار ، كما تقول المذكرة الإيضاحية فيما قدمنا ، له أن ل هذا ثابت في ذمة المستأجر من الباطن ، وقد يكون بعضه مستحقًا وبعضه غير مستحق ، ولا يجوز القول بما ذهب إليه مندوب الحكومة ، وإلا وجب على المؤجر أ ، يحدد إنذار المستأجر من الباطن عند استحقاق كل قسط من أقساط الأجرة ، وفي هذا من العنت ما لا يخفى . هذا إلى أن الفقرة الثانية من المادة 596 تفترض أن قسطًا من الأجرة لم يحل وأن تعجيل المستأجر من الباطن به لا يكون نافذًا في حق المؤجر إلا بشروط معينة ، فإذا لم تتوافر هذه الشروط كان التعجيل غير نافذ ووجب دفع هذا القسط للمؤجر ، وهذا معناه أن الإنذار ينتج أثره في قسط من الأجرة لم يحل أي لم يستحق ، ولا يقتصر على القسط الذي حل ( سليمان مرقس فقرة 256 ص472 هامش 1 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص584 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 207 ص279 – محمد لبيب شنب فقرة 348 ص369 هامش 2 – وقارن عبد التفاح عبد الباقي فقرة 281 ص440 هامش 1 ) .

( [200] ) وغني عن البيان أن الدعوى المباشرة التي للمؤجر على المستأجر من الباطن لا تمنع من قيام دعوى المؤجر على المستأجر الأصلي ( أوبري ورووإسمان 5 فقرة 368 ص260 ) ، فيكون للمؤجر مدينان بالأجرة : المستأجر الأصلي بموجب عقد الإيجار الأصلي ، والمستأجر من الباطن بموجب الدعوى المباشرة . وهما مدينان بالتضامم ( in solidum ) ، لا بالتضامن ، وتنص المادة 588 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على هذا الحكم صراحة في الإيجار من الباطن وفي التنازل عن الإيجار معًا ( بالرغم من وجوب التمييز بينها ) فتقول : «للمؤجر ، في جميع الأحوال التي يحق له فيها مقاضاة المستأجر الأصلي ، أن يقيم الدعوى مباشرة على المستأجر الثاني وعلى المتنازل له مع بقاء حقه في مقاضاة المستأجر الأصلي . ويحق للمستأجر الأصلي دائمًا أن يتدخل في الدعوى» ( انظر آنفًا فقرة 489 في الهامش ) .

( [201] ) والنص يجري على الوجه الآتي : « . . . ما لم يكن ذلك قد تم قبل الإنذار وفقًا للعرف أو لاتفاق ثابت تم وقت الإيجار من الباطن» ( م596/2 مدني ) . والظاهر أن المقصود «بالاتفاق الثابت» هو الاتفاق «الثابت التاريخ» ، وأن كلمة «التاريخ» التي كان يجب ورودها بعد كلمة «ثابت» قد سقطت سهوًا ( سليمان مرقس فقرة 256 ص473 هامش1 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص440 هامش 2 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص585 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 207 ص280 ) .

( [202] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص441 – منصور مصطفى منصور فقرة 227 ص585 – وقارن سليمان مرقس فقرة 256 ص473 – وقد كان المشروع التمهيدي للفقرة الثانية من المادة 596 مدني في آخرها يجري على الوجه الآتي : «ما لم يكن ذلك قد تم وفقًا للعرف وبسند ثابت التاريخ» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص566 – وانظر آنفًا نفس الفقرة في الهامش ) . ولذل جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «فإن ان قد عجل منها شيئًا قبل الإنذار ، فلا يكون هذا حجة على المؤجر إلا إذا كان قد تم وفقًا للعرف وبسند ثابت التاريخ وسابق على الإنذار» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص570 ) . ولكن لجنة مجلس الشيوخ عدلت النص ، فأصبح يجري على الوجه الآتي : «ما لم يكن قد تم قبل الإنذار وفقًا للعرف أو لاتفاق ثابت ثم وقت الإيجار من الباطن» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص567 – ص568 وانظر آنفًا نفس الفقرة في الهامش ) .

( [203] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 281 ص441 – وقرب استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1916 م29 ص72 – 12 مارس سنة 1918 م30 ص274 . فإذا كان المستأجر الأصلي ممنوعًا من الإيجار من الباطن ، فإن استعمال المؤجر للدعوى المباشرة ضده يعتبر تنازلاً عن الشرط المانع ( انظر آنفًا فقرة 360 في الهامش ) . ويكون للمؤجر في هذه الحالة امتياز على منقولات المستأجر من الباطن الموجودة في العين المؤجرة بمقدار المستحق للمؤجر من الأجرة في ذمة المستأجر الأصلي ( انظر آنفًا فقرة 360 ) ، وهذه هي دعوى الامتياز العينية . أما الدعوى الشخصية المباشرة ، وتتناول كل أموال المستأجر من الباطن ولو لم تكن موجودة في العين المؤجرة ، فتكون بمقدار ما في ذمة المستأجر من الباطن للمستأجر الأصلي .

وإذا كان المستأجر الأصلي ممنوعًا من الإيجار من الباطن ، وتمسك المؤجر بالشرط المانع فطرد المستأجر من  الباطن من العين المؤجرة ، فإن المؤجر لا يكون له في هذه الحالة لا دعوى شخصية مباشرة ولا دعوة امتياز عينية لأنه أنكر لى المستأجر من الباطن صفته ، وإنما يكون لهذا الأخير ، بل باعتبارها داخلة ضمن منقولات المستأجر الأصلي ، ما لم يثبت المستأجر من الباطن أن المؤجر كان عالمًا وقت دخول المنقولات في العين المؤجرة أنها ليست ملك المستأجر الأصلي ( انظر آنفًا فقرة 462 في الهامش ) . ويضمن الامتياز جميع ما في ذمة المستأجر الأصلي للمؤجر .

( [204] ) انظر آنفًا فقرة 477 .

( [205] ) أما في التقنين المدني القديم ، وهو لا يعرف حوالة الدين ، فقد كان التكييف القانوني ، كما جاء في كتابنا «الإيجار» ، على الوجه الآتي : «يفهم من دافع المستأجر من الباطن الأجرة مباشرة للمؤجر أنه قبل أن تكن لاقته مباشرة بالمؤجر ، فيكون مسئولاً قبله مباشرة . وهو في الوقت ذاته مسئول قبل المستأجر الأصلي . ولا تنتفي هذه المسئولية إلا إذا رضي هذا الأخير بذلك ، فيكون هنا تجديد دين بتغيير المدين . . . أما إذا لم يرض المستأجر الأصلي بهذا التجديد فيبقى دائنًا للمستأجر من الباطن ، وإذا قام هذا الأخير بالتزاماته قبل المؤجر مباشرة ( كأ ، دفع له الأجرة ) ، فيخلص من التزاماته قبل المستأجر الأصلي بقدر ما أدى من هذه الالتزامات للمؤجر – انظر حكم محكمة الاستئناف الأهلية في 16 يناير سنة 1896 القضاء 2 ص304 محكمة الاستئناف المختلطة في 20 نوفمبر سنة 1889 م2 ص11» ( الإيجار للمؤلف فقرة 421 ص528 هامش 1 ) .

( [206] ) انظر آنفًا فقرة 481 .

( [207] ) انظر آنفًا فقرة 481 .

( [208] ) ولا مانع من أن يتفق الطرفان على أن العقد الذي يحكم العلاقة فيما بينهما هو عقد الإيجار الأصلي ( محمد لبيب شنب فقرة 351 ) .

( [209] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص570 .

( [210] ) وقد يتعاقب المستأجر م الباطن ، كما يتعاقب المتنازل لهم عن الإيجار ، فيؤجر المستأجر الأصلي لمستأجر من الباطن ، ثم يؤجر المستأجر من الباطن بدوره لمستأجر من باطنه .فتكون العلاقة غير مباشرة بين المؤجر والمستأجر من الباطن الثاني ، ولا تقوم علاقة مباشرة إلا فيما يتعلق بالتزام الأجرة وإلا في حالة ما إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمنًا الإيجار من الباطن الثاني بعد حصوله . أما في تعاقب المتنازل لهم عن الإيجار فتقوم لاقة مباشرة ما بين المؤجر والمتنازل له الثاني ، قد سبق بيان ذلك ( انظر آنفًا فقرة 486 – وانظر في تعاقب المستأجر من الباطن بودري وفال 1 فقرة 1165 – فقرة 1181 – بلانيول وريبير 10 فقرة 563 ) .

اذا كان لديك ملاحظة اكتبها هنا

إملأ الحقول أدناه بالمعلومات المناسبة أو إضغط على إحدى الأيقونات لتسجيل الدخول:

شعار ووردبريس.كوم

أنت تعلق بإستخدام حساب WordPress.com. تسجيل خروج   /  تغيير )

صورة تويتر

أنت تعلق بإستخدام حساب Twitter. تسجيل خروج   /  تغيير )

Facebook photo

أنت تعلق بإستخدام حساب Facebook. تسجيل خروج   /  تغيير )

Connecting to %s