انتهاء الإيجار بانتقال ملكية العين المؤجرة
529- التفريق بين فرضين : يجب التفريق بين فرضين : ( 1 ) وجود اتفاق يعين مصير الإيجار في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة . ( 2 ) عدم وجود هذا الاتفاق .
530- حالة ما إذا كان المستأجر هو الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة : وقبل أن نبحث كلا من هذين الفرضين تحسن الإشارة إلى حالة ليس من النادر حصولها . ذلك أن المستأجر قد يكون هو نفسه الذي تنتقل إليه ملكية العين المؤجرة ، كأن يشتريها مثلاً من المؤجر . ففي هذه الحالة ينتهي الإيجار بمجرد وقوع البيع ، سواء كان الإيجار ثابت التاريخ أو غير ثابت ، وسواء كان تاريخه متقدمًا على تاريخ البيع أو غير متقدم ، وذلك لأن المستأجر بشرائه العين حل محل المؤجر فاجتمعت فيه صفتا المستأجر والمؤجر ، فينقضي الالتزام باتحاد الذمة وينتهي الإيجار( [1] ) .
وغني عن البيان أن المستأجر المشتري إذا كان قد دفع الأجرة مقدمًا للمؤجر البائع ، فله الرجوع عليه بما دفعه مقدمًا دون أن يستوفي منفعة في مقابله ، سواء كانت المخالصة من الأجرة المدفوعة مقدمًا مسجلة أو غير مسجلة ، وسواء كانت الأجرة التي دفعت مقدمًا هي أجرة مدة تزيد على ثلاث سنين أو لا تزيد ، لأن تسجيل المخالصة عن الأجرة التي تدفع مقدمًا عن مدة تزيد على ثلاث سنين إنما يجب لسريان المخالصة في حق الغير لا فيما بين المتعاقدين .
ولما كان المستأجر ملزمًا من جهة برد العين عند نهاية الإيجار ، ولكن له الحق من جهة أخرى في تسلمها بصفته مشتريًا ، كان من ذلك أن يبقى المستأجر في العين ، ويعد أنه قد ردها ردًا حكيمًا بصفته مستأجرًا ، وتسلمها تسلمًا حكميًا كذلك بصفته مشتريًا( [2] ) .
المطلب الأول
وجود اتفاق يعين مصير الإيجار في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة
531- الاتفاق بين المؤجر والمستأجر : قد يكون الاتفاق بين المؤجر والمستأجر ؛ كأن يشترط الأول في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق أن له الحق في بيع العين المؤجر وأنه يجب على المستأجر عند البيع إخلاء العين ولو كان عقد الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على البيع . ففي هذه الحالة يعمل بهذا الاتفاق ، وللمشتري أن يتمسك به ، وينتهي الإيجار ببيع العين حتى لو لم يذكر ذلك في عقد الإيجار بموجب قواعد الاشتراط لمصلحة الغير( [3] ) . ولكن يجب على المشتري أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني ( انظر م605/1 مدني )( [4] ) ، وقد قضى بأنه إذا اشترط في عقد الإجارة أن المستأجر ملزم بتسليم العين المؤجرة إلى المشتري إذا باعها المؤجر في مدة الإجارة فذلك لا يعفي المشتري من وجوب إعطاء المستأجر المدة المحددة في القانون بالمادة 383 ( مدني قديم ويقابلها م563 مدني جديد ) للإخلاء( [5] ) . وإذا نبه المشتري على المستأجر بالإخلاء قبل نهاية الإيجار ، فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضًا ، ما لم يتفق على غير ذلك( [6] ) . ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو من المشتري نيابة عن المؤجر ، أو إلا بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض ( م605/2 مدني )( [7] ) ، وسيأتي تفصيل ذلك .
814
وقد يكون الأمر على العكس من ذلك ، فيتفق المؤجر والمستأجر على أن بيع العين المؤجرة لا ينتهي به الإيجار ، بل يبقى عقد الإيجار ساريًا في حق المشتري الجديد( [8] ) . وفي هذه الحالة يجب على المؤجر إذا باع العين أن يشترط على المشتري احترام الإيجار ، فإذا لم يفعل فليس المشتري ملزمًا باحترامه إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على عقد البيع . أما إذا كان الإيجار غير ذي تاريخ ثابت سابق على البيع ، ولم يتعهد المشتري باحترام هذا الإيجار ، كان له أن يلزم المستأجر بالإخلاء بعد التنبيه عليه في الميعاد القانوني ، وذلك بالرغم من وجود الاتفاق بين المؤجر المستأجر على وجوب سريان الإيجار على المشتري في حالة بيع العين المؤجرة ، لأن المشتري لم يكن طرفًا في هذا الاتفاق فلا يلزم باحترامه . ويكون للمستأجر الحق في الرجوع بتعويض على المؤجر ، وله أن يبقى في العين حتى يستوفي هذا التعويض( [9] ) ، وسيأتي بيان ذلك .
532- الاتفاق بني المؤجر والمشتري : وقد يكون الاتفاق بين المؤجر والمشتري ، كأن يشترط الأول على الثاني في عقد البيع احترام الإيجار . ويكون هذا اشتراطًا لمصلحة الغير وهو المستأجر ، فيستطيع هذا الأخير أن يلزم المشتري باحترام الإيجار ولو لم يكن ثابت التاريخ . ولكن إذا لم يعين المؤجر الإيجار الذي يراد احترامه تعيينًا كافيًا ، واكتفى مثلاً بذكر «الإيجار الموجود» ، فلا يلتزم المشتري باحترام كل إيجار ، بل يجب أن يكون هذا الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على البيع حتى تنتفي بذلك شبهة أن «الإيجار الموجود» لم يكن موجودًا في الواقع قبل البيع بل وجد بعده بتواطؤ بين المؤجر والمستأجر . ويكون مركز المستأجر في هذه الحالة الأخيرة كمركزه لو لم يشترط المؤجر على المشتري في عقد البيع احترام الإيجار .
وقد يكون الأمر على العكس من ذلك ، فيشترط المشتري على البائع إخراج المستأجر ولو كان بيده عقد ثابت التاريخ وسابق على البيع . ففي هذه الحالة لا يسري هذا الشرط على المستأجر إذا كان عقده ثابت التاريخ وسابقًا على البيع ، لأنه لم يكن طرفًا في عقد البيع ، وله البقاء في العين إلى نهاية الإيجار ، ويكون للمشتري حق الرجوع على البائع( [10] ) .
المطلب الثاني
عدم وجود اتفاق يعين مصير الإيجار في حالة انتقال ملكية العين المؤجرة
533- التفريق بين حالتين : هنا يجب التفريق بين حالتين : ( 1 ) إذا كان للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية . ( 2 ) إذا لم يكن للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية .
ونستعرض كلا من هاتين الحالتين :
1- للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية
534 – تطبيق تشريعي لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص : تنص المادة 146 مدني على أنه «إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص ، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل إلى هذا الخلف في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته ، وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه» .
ويخلص من هذا النص أنه إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى خلف خاص ، واعتبرنا أن الالتزامات والحقوق التي تنشأ من عقد الإيجار من مستلزمات العين المؤجرة ، فإن هذه الالتزامات والحقوق تنتقل مع العين المؤجرة إلى ما انتقلت إليه ملكية هذا العين ، فيصبح الإيجار نافذًا في حقه ، ويحل محل المؤجر في مواجهة المستأجر .
ولكن اعتبار الالتزامات والحقوق التي تنشأ من عقد الإيجار من مستلزمات العين المؤجرة محل للنظر( [11] ) . ومن ثم أورد المشرع نصوصًا خاصة طبق فيها نظرية انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص تطبيقًا تشريعيًا على عقد الإيجار .
فنبحث فيما يأتي : ( أ ) متى تنتقل الالتزامات والحقوق الناشئة من عقد الإيجار إلى الخلف الخاص . ( ب ) ما يترتب من الآثار على انتقال الإيجار إلى الخلف الخاص .
( أ ) متى تنتقل الالتزامات والحقوق الناشئة من عقد الإيجار إلى الخلف الخاص
535- نصوص قانونية : تنص الفقرة الأولى من المادة 604 من التقنين المدني على ما يأتي :
«إذا ما انتقلت ملكية العين المؤجرة اختيارًا أو جبرًا إلى شخص آخر ، فلا يكون الإيجار نافذًا في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية»( [12] ) .
ويقابل هذا النص المادة 389/474 من التقنين المدني القديم( [13] ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م571/1 – وفي التقنين المدني الليبي م603/1 – وفي التقنين المدني العراقي م786/1 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م597( [14] ) .
وبمفهوم المخالفة من هذا النص ، يكون الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة إذا كان له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية( [15] ) .
536- شروط انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص : ونستعرض أولاً ، في إيجاز ، الشروط الواجب توافرها لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ، حتى نتبين مبلغ انطباقها على الحالة التي نحن بصددها ، حالة انصراف أثر عقد الإيجار إلى خلف المؤجر الخاص .
يجب لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص توافر الشروط الآتية :
- أن يكون هناك خلف خاص ، والخلف الخاص هو من يتلقى من سلفه ملكية شيء معين بالذات أو حقًا عينيًا في هذا الشيء .
- أن يكون هناك عقد أبرم في شأن الشيء المستخلف فيه ، وأنشأ التزامات وحقوقًا تعتبر من مستلزمات هذا الشيء .
- أن يكون هذا العقد قد أبرم قبل انتقال الشيء المستخلف فيه للخلف الخاص ، فيجب إذن بوجه عام أن يكون العقد ثابت التاريخ وسابقًا على تاريخ التصرف الذي انتقل به الشيء إلى الخلف .
- أن يعلم الخلف بالالتزامات والحقوق التي تنتقل إليه وقت انتقالها .
فننظر الآن إلى أي مدى تنطبق هذه الشروط فيما يتعلق بانصراف أثر الإيجار إلى خلف المؤجر الخاص .
537- الشرط الأول – وجود خلف خاص : والمفروض في هذا الشرط أ ن تكون هناك عين مؤجرة انتقلت ملكيتها إلى خلف خاص . فهذا الشرط إذن منطبق .
ويستوي أن تكون العين عقارًا أو منقولاً ، فنصوص التقنين المدني الجديد ، كنصوص التقنين المدني القديم ، عامة لم تخصص العقار دون المنقول( [16] ) . وذهب بعض الفقهاء إلى أنه يشترط أن تكون العين المؤجرة عقارًا ، لأن نص المادة 1743 مدني فرنسي ، وهي المقابلة لنصوص التقنين المدني المصري ، مقصورة على العقار دون المنقول بحكم أصلها التاريخي( [17] ) وبحكم وضعها في التقنين المدني الفرنسي حيث جاءت بين النصوص المتعلقة بإيجار المنازل والأراضي الزراعية ، كما أن نصوص التقنين المصري ، القديم والجديد ، تتكلم عن التنبيه على المستأجر «بالخروج» وعن التنبيه عليه «بالإخلاء» وهذان التعبيران إنما يصدقان على إيجار العقار لا على إيجار المنقول( [18] ) ( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن ) . وقياس نصوص التقنين المصري على نص المادة 1743 مدني فرنسي قياس مع الفارق ، فنصوص التقنين المصري كما قدمنا عامة لم تخصص . والاحتجاج بورود لفظ «الإخلاء» في نصوص التقنين المصري وبأن هذا اللفظ يصدق على إيجار العقار دون إيجار المنقول لا يستقيم ، فقد ورد في كثير من نصوص التقنين المصري لفظ «الإخلاء» ف ي الإيجار سواء وقع على عقار أو على منقول ولا يقصد بهذا اللفظ إلا ترك العين المؤجرة ( انظر على سبيل المثال المواد 563 و598 و600 و601 و607 و608 )( [19] ) .
ويجب أن تنتقل ملكية العين المؤجرة إلى خلف خاص . والمقصود بالخلف الخاص هو من يتلقى من المؤجر المالك ملكية العين المؤجرة أو حقًا عينيًا فيها بأي سبب( [20] ) .
820
وأكثر الأسباب شيوعًا لنقل ملكية العين المؤجرة هو عقد البيع ، ولذلك يمثل هذا العقد عادة في الخاطر عند الكلام في انتقال ملكية العين المؤجرة . ويستوي أن يكون البيع اختياريًا كما هو الغالب( [21] ) ، أو أن يكون إجباريًا كما يقع في التنفيذ الجبري على المنقول وفي نزع ملكية العقار ، فالراسي عليه المزاد لا ينصرف إلهي أثر الإيجار إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على رسو المزاد . و في العقار يكون للراسي عليه المزاد فوق ذلك أن يتمسك بعدم انصراف أثر الإيجار إليه ، إلا إذا كان له تاريخ ثابت سابق على تسجيل التنبيه بنزع الملكية ما لم يكن من أعمال الإدارة الحسنة ( م621 مرافعات )( [22] ) .
821
وكالبيع كل عقد آخر ناقل للملكية ، فقد تنتقل ملكية العين المؤجرة بالمقايضة ، أو بالهبة ، أو بالشركة إذا انتقلت للشركة ملكية العين المؤجرة باعتبارها حصة أحد الشركاء . فينصرف أثر الإيجار ، إذا استوفى شرط الأسبقية ، إلى المتقايض والموهوب له والشركة . أما العقود الكاشفة عن الملكية ، كالصلح والقسمة ، فلها حكم آخر يتلاقى من الناحية العملية مع حكم العقود الناقلة للملكية . ذلك أن المتصالح مثلاً إذا خلص له بموجب الصلح عين متنازع عليها وكانت هذه العين قد أجرها للتصالح الآخر ، وجب على المتصالح الأول احترام الإيجار لا لأنه خلف خاص ، بل لأن الإيجار قد صدر من حائز لمستأجر حسن النية( [23] ) .
وكالعقد الناقل للملكية أي تصرف آخر ناقل للملكية ولو كان صادرًا من جانب واحد . فقد تنتقل ملكية العين المؤجرة بالوصية ؛ فينصرف إلى الموصى له أثر الإيجار الصادر من الموصي ، والإيجار في هذه الحالة يكون ثابت التاريخ ضرورة بموت الموصي ، والموت طريقة من طرق إثبات التاريخ ، ويكون كذلك بالضرورة سابقًا على انتقال ملكية لعين إلى الموصى له . أما انتقال ملكية العين المؤجرة بالميراث فليس له حكم انتقالها بالوصية ، ذلك أن الوارث بخلاف الموصى له ليس خلفًا خاصًا للمورث بل هو خلف عام ، فوجب عليه احترام الإيجار الصادر من المورث ولو لم يكن ثابت التاريخ( [24] ) .
وكالمتصرف الناقل لملكية أي سبب آخر ناقل للملكية . فقد تنتقل ملكية ال عين المؤجرة بالشفعة ، فينصرف إلى الشفيع أثر الإيجار الصادر من البائع إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على البيع المأخوذ فيه بالشفعة ، بل ينصرف إلى الشفيع أثر الإيجار الصادر من المشتري إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة ، إذ البيع الصادر من المشتري إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على ستجيل إعلان الرغبة في الشفعة ، إذ البيع الصادر من المشتري قبل تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة يسري في حق الشفيع ( م947 مدني ) ، فأولى أن يسري الإيجار ., أما إذا كان الإيجار صادرًا بعد تسجيل إعلان الرغبة في الشفعة ، فالظاهر أن أثره لا ينصرف إلى الشفيع إلا إذا كان من أعمال الإدارة الحسنة قياسًا على المنزوع ملكيته إذا أجر بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية ( م621 مرافعات )( [25] ) .
والمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي صريحة في كل ما قدمناه إذ تقول : «عمم المشروع السبب الذي ينقل ملكية العين المؤجرة من المؤجر . فأي سبب ، وليس البيع وحده ، يكفي . فإذا انتقلت ملكية ا لعين المؤجرة بهبة أو مقايضة أو شركة أو شفعة أو غير ذلك من أسباب نقل الملكية ، كان هذا حكمه حكم البيع . بل إن البيع نفسه قد يكون اختياريًا كما هو الغالب وقد يكون جبريًا ، والحكم واحد في الحالتين . إلا نقل الملكية بالميراث له حكم آخر ، فسيأتي أن الإيجار لا ينقضي بموت المؤجر ، بل تظل ورثته ملتزمة بالإيجار الذي عقده مورثهم»( [26] ) .
وقد لا ينتقل إلى الخلف حق ملكية العين المؤجرة ، بل ينتقل حق عيني في العين المؤجرة غير حق الملكية كحق الانتفاع وحق السكنى وحقوق الارتفاق( [27] ) . فإذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على سبب انتقال هذه الحقوق ، وجب على من انتقلت إليهم الحقوق أن يحترموا الإيجار . ذلك أن من انتقلت إليه الملكية كاملة يجب عليه احترام الإيجار في هذا الفرض ، فأولى أن يحترمه من انتقل إليه حق هو أضيق نطاقًا من حق الملكية( [28] ) . ويكون احترام أصحاب هذه الحقوق للإيجار آتيًا من طريق حلولهم محل المؤجر في نطاق حقوقهم . فصاحب حق الانتفاع أو حق السكنى أو حق الاستعمال يكون ملتزمًا بتمكين المستأجر من الاستمرار في الانتفاع بالعين ، وله أن يتقاضى الأجرة ما دام حقه قائمًا . وصاحب حق الارتفاق يكون ملتزمًا بعدم استعمال حق ارتفاقه الذي ينقص من انتفاع المستأجر بالعين ، ويتقاضى من الأجرة ما يتناسب مع قيمة حقه ما دام هذا الحق قائمًا( [29] ) .
538- الشرط الثاني – وجود عقد أنشأ التزامات وحقوقًا تعتبر من مستلزمات العين : وهذا العقد هو عقد الإيجار بالذات( [30] ) . فقد فرض المشرع أن عقد الإيجار ينشئ حقوقًا للمؤجر تعتبر مكملة للعين المؤجرة ، وينشئ التزامات في ذمته تعتبر محددة لهذه العين ، فيكون كل من الحقوق والالتزامات من مستلزمات العين المؤجرة ، ومن ثم تنتقل مع العين إلى الخلف الخاص ، وفقًا للقواعد العامة المقررة في المادة 146 مدني( [31] ) .
824
وقد يقوم شك فيما إذا كانت حقوق المؤجر والتزاماته تلتصق بالعين المؤجرة إلى حد أن تعتبر من مستلزماتها ، فالحقوق ليست مما يحظ العين ويقويها أو يدرأ ضررًا عنها( [32] ) ، والالتزامات ليست مما يكيف استعمال العين أو يغل يد المالك عن استعمال حق الملك( [33] ) . ولكن هذا الشك يزول أمام النص الصريح الوارد في المادة 604 مدني ، فهو يصرف إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة – أي الخلف الخاص – أثر الإيجار من حقوق والتزامات . فلا شك إذن في توافر هذا الشرط الثاني بحكم القانون( [34] ) .
539- الشرط الثالث – عقد الإيجار ثابت التاريخ وسابق على التصرف الذي نقل ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص : لم تورد المادة 146 مدني ، وهي التي تقرر القاعدة العامة في انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ، شرط ثبوت تاريخ هذا العقد . وكل ما تطلبته هو أ ن يكون انتقال ملكية الشيء إلى الخلف الخاص قد جاء بعد إبرام العقد الذي ينصرف أثره إلى هذا الخلف ، فقالت : «إذا أنشأ العقد التزامات وحقوقًا شخصية تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إلى خلف خاص . . .» . وترتب على ذلك ، تطبيقًا لقواعد الإثبات فيما يختص بحجية الورقة العرفية على الغير ، أن اشترط الفقهاء أن يكون العقد الذي أبرزم قبل انتقال الشيء إلى الخلف الخاص ثابت التاريخ وسابقًا على التاريخ الذي انتقل فيه الشيء إلى الخلف( [35] ) ، حتى يمكن الاحتجاج بتاريخ العقد العرفي على الخلف الخاص وهو من الغير . ولكن المادة 146 مدني اشترطت ، من جهة أخرى ، أن يكون الخلف الخاص عالمًا بالعقد وقت انتقال الشيء إليه . وإذا قربنا هذين الشرطين – ثبوت التاريخ والعلم بالعقد – أحدهما من الآخر ، تبين أن العلم بالعقد يغني عن ثبوت التاريخ . ذلك أن ثبوت علم الغير بالورقة العرفية يجعل لها تاريخًا ثابتًا له حجيته على هذا الغير من وقت علمه بالورقة ، إذ أن طرق إثبات التاريخ ليست مذكورة على سبيل الحصر في التقنين المدني المصري ، فأمكن أن يقال أن العلم بالورقة العرفية يجعل لها تاريخًا ثابتًا من وقت هذا العلم( [36] ) . ويترتب على ذلك أنه لا يشترط ثبوت تاريخ العقد الذي ينصرف أثره إلى الخلف الخاص ما دمنا قد اشترطنا علم الخلف بهذا العقد وقت انتقال الشيء إليه ، فمن وقت هذا العلم يصبح للعقد تاريخ ثابت ويكون أسبق على انتقال الشيء إلى الخلف الخاص .
وقد حور المشرع هذه القاعدة العامة عند تطبيقها تطبيقًا تشريعيًا على حالة انصراف أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة . فهو قد اشترط في المادة 604 مدني – عن طريق الدلالة العكسية – أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية ، ولم يشترط علم من انتقلت إليه الملكية وقت انتقالها بهذا الإيجار . فعلينا إذن أن نواجه فرضين : ( الفرض الأول ) ألا يكون للإيجار تاريخ ثابت عن طريق آخر ، ولكن من انتقلت إليه الملكية – وتفرضه مشتريًا – يعلم بالإيجار وقت الشراء . وفي هذا الفرض يكون للإيجار تاريخ ثابت من وقت العلم وهو سابق على البيع( [37] ) ، فينصرف أثره إلى المشتري( [38] ) . ( والفرض الثاني ) أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على البيع ، ولكن المشتري لا يعلم به وقت الشراء ، وفي هذا الفرض أيضًا – وهو الفرض المألوف – ينصرف أثر الإيجار إلى المشتري . ويخلص من ذلك أن شرط ثبوت التاريخ هو شرط شكلي لابد من توافره ، إما عن طريق علم الخلف الخاص بالإيجار أو عن أحد الطرق الأخرى التي ذكرها القانون لثبوت التاريخ( [39] ) . وإذا قورن انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص بانصراف أثر أي عقد آخر إليه تبين ما يأتي : إذا كان الخلف الخاص يعلم بالإيجار انصرف أثره إليه ، وكذلك الحكم إذا علم الخلف الخاص بأي عقد آخر غير الإيجار ، ففي الحالتين يكون العقد – إيجارًا كان أو أي عقد آخر – ثابت التاريخ . أما إذا كان الخلف ا لخاص لا يعلم بالإيجار فإن أثره ينصرف مع ذلك إليه إذا كان ثابت التاريخ من طريق غير العلم ، بخلاف العقد الآخر فإنه إذا لم يعلم به الخلف الخاص لم ينصرف أثره إليه حتى لو كان له تاريخ ثابت . وهذا هو معنى قولنا إن ثبوت التاريخ في الإيجار شرط شكلي ، إذ هو شرط ضروري وهو في الوقت نفسه كاف في ذاته يغني عن العلم . أما ثبوت التاريخ في العقود الأخرى غير الإيجار فليس بشرط شكلي ، بل هو شرط موضوعي يراد به التحقق من أسبقية العقد( [40] ) . فإذا كان العلم غير لازم في الإيجار ويغني عنه ثبوت التاريخ بطريق آخر ، فذلك لأن ثبوت التاريخ شرط شكلي كما قدمنا ، يكفي وحده دون حاجة إلى العلم بالإيجار كافيًا ، فليس ذلك لأن العلم يغني عن ثبوت التاريخ ، بل لأن العلم هو ذاته طريق من طرق إثبات التاريخ( [41] ) . ويبين من ذلك أيضًا أنه إذا كان الإيجار غير محرر في ورقة ، فإنه لا ينصرف أثره إلى الخلف الخاص ، إذ ليس له تاريخ ثابت( [42] ) .
فثبوت تاريخ الإيجار إذن شرط شكلي لابد من توافره . ولابد أن يكون تاريخ الإيجار الثابت سابقًا على التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف الخاص ، حتى ينصرف أثر الإيجار إلى السلف ( م604 مدني عن طريق الدلالة العكسية ) . فإذا فرضنا أن التصرف الذي نقل الملكية إلى الخلف الخاص هو عقد بيع ، وجب أن يكون للإيجار تاريخ ثابت سابق على تاريخ البيع . ولا صعوبة إذا كان كل من الإيجار والبيع ثابت التاريخ ، فمقارنة التاريخين أحدهما بالآخر تبين أن العقدين اسبق ، فإن كان العقد الأسبق هو الإيجار انصرف أثره إلى المشتري ، إن كان هو البيع لم ينصرف أثر الإيجار إلى المشتري وبقي قائمًا فيما بين المؤجر والمستأجر . وإذا كان أحد العقدين هو الثابت التاريخ دون الآخر ، فإن كان الإيجار هو الثابت التاريخ انصرف أثره إلى المشتري . بقي فرضان : أن يكون كل من الإيجار والبيع غير ثابت التاريخ ، أو أن يكون كل منهما ثابت التاريخ في يوم واحد( [43] ) . في هذين الفرضين يجب استظهار أن ثبوت التاريخ في الإيجار شرط شكلي لابد من توافره كما قدمنا ، فيتعين إذن أن يثبت المستأجر توافر هذا الشرط ، ولابد إذا أراد أن يتمسك بالإيجار على المشتري أن يقدم عقد إيجار ثابت التاريخ وهو ما لا يستطيعه في الفرض الأول ، وأن يكون هذا التاريخ ثابت سابقًا على تاريخ البيع وهو ما لم يتحقق في الفرض الثاني . ومن ثم لا يستطيع المستأجر ، في كل من الفرضين المتقدمي الذكر ، أن يثبت توافر الشرط الواجب ، فلا ينصرف أثر الإيجار إلى المشتري . وفي هذا المعنى تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : «فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على سبب نقل الملكية . فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً ، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد ، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري حتى لو كان عقد البيع غير مسجل»( [44] ) .
829
وإذا وجب أن يكون تاريخ الإيجار الثابت سابقًا على تاريخ البيع على النحو الذي قدمناه ، فلا يكفي إذن أن يكون سابقًا على تسجيل بيع المؤجر إذا كان غير سابق على تاريخ البيع نفسه . فإذا كان البيع ثابت التاريخ في أول يناير وكان الإيجار ثابت التاريخ في أول فبراير ، ولم يسجل البيع إلا في أول مارس ، فإن الإيجار وتاريخه متأخر عن تاريخ البيع لا ينصرف أثره إلى المشتري ، بالرغم من أن تاريخه متقدم على تاريخ التسجيل . ونص المادة 604/1 مدني صريح في هذا المعنى إذ يقول : «إذا لم يكن له ( للإيجار ) تاريخ ثابت على التصرف الذي نقل الملكية» ، ولم يقل : «سابق على تسجيل التصرف الذي نقل الملكية» والتصرف الذي نقل الملكية هو البيع ، نقلها وهو مسجل ، ولكنه حتى قبل التسجيل يوصف بأنه التصرف الذي نقل الملكية ، إذ الملكية تنتقل بالبيع لا بالتسجيل ، وإن كانت لا تنتقل إلا إذا سجل البيع( [45] ) . ولو أخذنا بالرأي الذي يقول بأن التسجيل له أثر رجعي فيما بين المتعاقدين والخلف العام ، وهو الرأي الذي نذهب إليه( [46] ) ، لما كان هناك فرق بين رأي من يقول بوجوب أسبقية الإيجار على تسجيل البيع ورأي من يقول بوجوب أسبقية الإيجار على البيع نفسه . ذلك أن من يقول بالرأي الأول يقصد أن يكون الإيجار سابقًا على انتقال ملكية العين المؤجرة ، ولذلك اشترط أن يكون الإيجار سابقًا على تسجيل البيع لتنفيذ الملكية تنتقل بالتسجيل فيكون الإيجار سابقًا على انتقال الملكية . وفي المثل المتقدم إذا قام المشتري بتسجيل عقده في أول مارس ، انتقلت إليه ملكية العين بأثر رجعي من أول يناير تاريخ البيع ، وذلك بالنسبة إلى البائع ودائنيه الشخصيين ومنهم المستأجر . فيعد المشتري مالكًا من أول يناير ، أي في تاريخ سابق على تاريخ الإيجار في أول فبراير ، فلا ينصرف إليه أثر الإيجار . وهذا هو نفس ما يقول به الرأي الآخر الذي يذهب إلى وجوب أسبقية الإيجار على البيع لا على انتقال الملكية ، إذ أن تاريخ البيع هو نفس تاريخ انتقال الملكية يفضل الأثر الرجعي للتسجيل( [47] ) على النحو الذي قدمناه .
وقد كان التقنين المدني القديم ( م389/474 ) صريحًا في أن البيع – لا انتقال الملكية – هو الذي يجعل الإيجار غير السابق على البيع لا ينصرف أثره إلى المشتري . أما التقنين المدني الجديد فيقول في المادة 604/1 مدني : «إذا انتقلت ملكية العين . . . فلا يكون الإيجار نافذًا» ، فهو يشترط لعدم نفاذ الإيجار أن تنتقل ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص( [48] ) . ومن ثم يختلف موقف المشتري قبل أن يسجل عقده في عهد التقنين القديم عنه في عهد التقنين الجديد . ففي التقنين القديم يجوز للمشتري قبل أن يسجل عقده أن يطلب من المستأجر ، ما لم يكن إيجاره سابقًا على البيع ، إخلاء العين بعد التنبيه عليه في الميعاد القانوني( [49] ) . أما في التقنين الجديد فلا يجوز للمشتري ذلك قبل أن يسجل عقده( [50] ) . فإذا ما سجل عقده ، وانتقلت ملكية العين المؤجرة إليه ، جاز له أن يطلب إخلاء العين من المستأجر ، ما لم يكن الإيجار سابقًا على البيع ، ولا يكفي أن يكون الإيجار سابقًا على تسجيل البيع إذ الحكم هنا واحد في التقنين القديم والجديد( [51] ) .
على أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفي إذا كانت مدة إيجار العقار تزيد على تسع سنوات . بل لابد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقًا للمادة 11 من قانون الشهر العقاري ، فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذي سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط ، بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الناقل للملكية كما سبق القول . وقد قدمنا أن تسع السنوات هذه تبدأ من وقت بدء مدة الانتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع . فإذا استأجر شخص عقارًا لمدة اثنتي عشرة سنة بعقد ثابت التاريخ غير مسجل ، وكانت المدة تبدأ في أول سنة 1956 ، ثم اشترى العقار شخص آخر بعقد مسجل في أول سنة 1960 ، انصرف أثر الإيجار إلى المشتري لمدة تسع سنوات من أول سنة 1956 إلى آخر سنة 1964 ، أي لمدة خمس سنوات فقط من وقت تسجيل البيع( [52] ) .
والإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية ، على النحو الذي بيناه ، ينصرف أثره إلى من انتقلت إليه الملكية ولو كانت مدة الإيجار لا تبدأ إلا بعد تاريخ صدور التصرف ، ما دام عقد الإيجار نفسه قد أبرم قبل إبرام التصرف . فلو أجر شخص منزلاً لآخر بعقد ثابت التاريخ لمدة تبدأ بعد شهرين من صدور عقد الإيجار ، ولكنه باع المنزل قبل انقضاء هذين الشهرين ، فإن أثر الإيجار ينصرف إلى المشتري ولو لم تكن مدته قد بدأت وقت الشراء . ومن ذلك ترى أن العبرة بتاريخ صدور عقد الإيجار ، لا بتاريخ ابتداء مدة الإجارة( [53] ) .
وكذلك ينصرف أثر الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية إلى من انتقلت له الملكية ولو لم يضع المستأجر يده على العين المؤجرة . وذهب بعض الفقهاء في فرنسا إلى أن الأخذ بهذا الرأي حرجًا على من انتقلت إليه الملكية ، واحتج بأن المشرع الفرنسي لم يفكر في تقديم المستأجر على المشتري إلا في حالة ما يكون المستأجر واضعًا يده على العين المؤجرة فيكون ذلك مشعر للمشتري بوجود عقد الإيجار ، وقد ورد في المادة 1743 مدني فرنسي كلمة «الإخراج» ( expulsion ) ندما قررت هذه المادة أن المشتري لا يستطيع «إخراج» المستأجر الذي بيده عقد رسمي أو ثابت التاريخ مما يفهم منه أن المستأجر في هذه الفرض قد وضع يده على العين المؤجرة( [54] ) . وهذه الحجة المستمدة من نصوص التقنين المدني الفرنسي نجدها أيضًا في نصوص التقنين المدني المصري ، فقد ورد في المادة 605 مدني جديد كلمة «الإخلاء» ، وورد في المادة 389/474-475 مدني قديم كلمة «الخروج» . ولكننا لا نرى أن هذه الحجة اللفظية مقنعة ، فإن المشرع إذا كان قد افترض عند المفاضلة بين من انتقلت إليه الملكية والمستأجر أن هذا الأخير قد وضع يده على العين فذلك لأن هذا هو الفرض الأكثر تحققًا في العمل ، ولم يقصد بذلك أن يخرج من حكمه الفرض الآخر ، لأن العلة في الحكم ترجع إلى الرغبة في إعطاء حق المستأجر شيئًا من الثبات والاستقرار ، والمستأجر في حاجة إلى ذلك سواء وضع يده على العين أو لم يضع . هذا إلى أن لفظ «الإخلاء» أو «الخروج» لا يقصد به مدلوله اللفظي ، وإنما يراد به إنزال المستأجر ع ن حقه المستمد من عقد الإيجار . وهذا يتفق أيضًا مع ما سبق تقريره من أن من انتقلت إليه الملكية يحترم الإيجار السابق على التصرف الناقل للملكية حتى لو لم تبدأ مدته إلا بعد تاريخ صدور التصرف ، فإنه ظاهر في هذا الفرض أن المستأجر لم يضع يده على العين قبل التصرف الناقل للملكية إذ أن مدة الإيجار لم تكن قد بدأت ، ومع ذلك فالإيجار ينصرف أثره إلى من انتقلت إليه الملكية( [55] ) .
540- الشرط الرابع – علم الخلف الخاص بالالتزامات والحقوق التي تنتقل إليه وقت انتقالها : وهذا الشرط يجب توافره كما أسلفنا حتى ينصرف أثر العقد إلى الخلف الخاص طبقًا للمادة 146 مدني . وقد قدمنا أن هذا الشرط أغفله المشرع في انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص ، فلم تذكره النصوص التي عرضت لهذه المسألة كما ذكرته المادة 146 مدني .
وقد استخلصنا من ذلك أن علم الخلف الخاص بعقد الإيجار ، حتى ينصرف أثر هذا العقد إليه ، لا يشترط . ويكفي أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ( [56] ) . وإذا كان علم الخلف الخاص بعقد الإيجار محل اعتبار ، فلا يكون ذلك للعلم في ذاته ، بل لأن هذا العلم يجعل لعقد الإيجار تاريخًا ثابتًا من وقت هذا العلم . فيكون العلم إذن تابعًا لثبوت التاريخ أ و هو أداة من أدواته ، بخلاف العلم في العقود الأخرى غير الإيجار فهو الأصل وثبوت التاريخ تباع له . وقد سبق بيان ذلك تفصيلاً فيما تقدم( [57] ) .
834
( ب ) ما يترتب من الآثار على انتقال الإيجار إلى الخلف الخاص
541- حلول الخلف الخاص محل المؤجر في عقد الإيجار : فإذا انصرف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص بالشروط التي بيناها( [58] ) ، حل هذا الخلف في مواجهة المستأجر محل المؤجر . وليس في هذا إلا تطبيق للقاعدة العامة في انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص( [59] ) .
ويقال عادة إن حقوق المؤجر تنتقل إلى الخلف الخاص عن طريق حوالة الحق ، كما تنتقل التزاماته عن طريق حوالة الدين . وقد كان التقنين المدني القديم لا يعرف حوالة الدين ، ولم يكن فيه نص عام يقضي بانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ، ومن ثم كانت هناك مشقة في انتقال التزامات المؤجر إلى من انتقلت إلهي الملكية . فلجأ الفقه إلى قاعدة الاشتراط لمصلحة الغير ، مصورًا أن المؤجر اشترط على من انتقلت إليه الملكية أن يقوم بالتزاماته لمصلحة المستأجر( [60] ) . أما في التقنين المدني الجديد فلا حاجة بنا إلى هذا التصوير بعد أن اعترف هذا التقنين بحوالة الدين ونظمها في نصوصه . بل إن نصوص المواد 146 و604 و606 أصبحت الآن تكفي وحدها سندًا لانصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص ، وتكون الخلافة ها قد تمت بحكم القانون ، دون حاجة لإقرار المستأجر أ و لرضاء الخلف الخاص أو حتى لعلم أي منهما( [61] ) .
ويترتب على ذلك أن من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة يحل محل المؤجر في جميع حقوقه قبل المستأجر ، وفي جميع التزاماته نحوه( [62] ) . وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن نصًا صريحًا في هذا المعنى ، فكانت الفقرة الأولى من المادة 809 من هذا المشروع تنص على ما يأتي : «إذا كان الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه الملكية ، أو لم يكن نافذًا ولكن تمسك هو به ، فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات»( [63] ) . وقد حذف هذا النص في لجنة المراجعة اكتفاء بالقواعد العامة( [64] ) . وهذه القواعد تقضي بنفس الحكم الذي تضمنه النص المحذوف . فلا محل إذن للقول ، كما ذهب بعض الفقهاء في فرنسا ، بأن الأمر يقتصر على سريان الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية . ذلك أن هناك فرقًا بين انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص يحل هذا الخلف محل السلف في حقوقه والتزاماته ، أما في حالة سريان الإيجار في حق الخلف الخاص فإن هذا الخلف لا يحل محل السلف في الحقوق والالتزامات بل يبقى الإيجار قائمًا بين المؤجر والمستأجر يرجع كل منهما على الآخر بحقوقه ، أما السلف فلا يلتزم إلا باحترام الإيجار وعدم إخراج المستأجر( [65] ) . وهذا الوضع الأخير لم يقصد إليه المشرع ، بل قصد إلى الوضع الأول وهو حاول الخلف الخاص محل المؤجر في حقوقه والتزاماته( [66] ) .
وإذا انصرف أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه الملكية ، رجع هذا بالضمان على المؤجر . فلو انصرف أثر الإيجار إلى مشتر مثلاً ، كان له أن يرجع على البائع بضمان الاستحقاق( [67] ) . وكذلك للمشتري أن يطلب إبطال البيع إذا كان هناك غلط من جانبه نشأ من أنه كان يعتقد أن العين غير مؤجرة ، وذلك إذا توافرت شروط الغلط( [68] ) .
ويتبين ما قدمناه أن من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة يحل في مواجهة المستأجر محل المؤجر في التزاماته وحقوقه( [69] ) ، وذلك من وقت التصرف الناقل للملكية( [70] ) . فنستعرض كيف يحل في التزامات ، ثم كيف يحل في الحقوق .
542- حلول الخلف الخاص محل المؤجر في التزاماته : يكون للمستأجر الحق في مطالبة الخلف الخاص الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة بجميع التزامات المؤجر . ف له أن يطالبه بتسليم العين إذا لم يكن قد تسلمها قبل ذلك من المؤجر ، وقد قدمنا أنه لا يشترط في انصراف أثر الإيجار إلى الخلف الخاص أن يكون المستأجر قد وضع يده على العين . وله أيضًا أن يطالبه بإجراء الترميمات الضرورية في العين المؤجرة ولو كان التلف قد حصل قبل التصرف ، وبضمان التعرض والاستحقاق ولو كان سبب الضمان موجودًا قبل التصرف( [71] ) ، وبضمان العيوب الخفية ولو كانت هذه العيوب موجودة قبل التصرف( [72] ) .
ويجب على متلقي الملكية احترام جميع شروط الإيجار ، كما لو كان هو المؤجر( [73] ) . ومع ذلك لا يجبر على احترام الاتفاقات الملحقة بعقد الإيجار إذا كانت مستقلة عنه كالوعد بالبيع( [74] ) ، ولا تنتقل هذه الاتفاقات إلى متلقي الملكية إلا طبقًا للقواعد المقررة في انصراف أثر العقد للخلف الخاص ، فيجب أن تكون من مستلزمات العين وأن يعلم بها متلقي الملكية إليه( [75] ) .
ومتى انتقلت التزامات المؤجر إلى الخلف الخاص ، فإن المؤجر تبرأ ذمته منها فلا يجوز للمستأجر مطالبه بها .
543- حلول الخلف الخاص محل المؤجر في حقوقه – نص قانوني : وكذلك يكون للخلف الخاص الذي انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة الحق في مطالبة المستأجر بجميع حقوق المؤجر ، ومتى انتقلت هذه الحقوق إلى الخلف الخاص لم يعد للمؤجر الحق في مطالبة المستأجر بها( [76] ) . فيجوز للخلف الخاص أن يطالب المستأجر بالأجرة ، وتكون مضمونة بامتياز المؤجر على منقولات المستأجر الموجودة بالعين المؤجرة وبالحق في الحبس وبحق توقيع الحجز التحفظي . ويجوز أيضًا أن يطالبه باستعمال العين فيما أعدت له( [77] ) ، وبالمحافظة عليها ، وبالترميمات التأجيرية ، وبرد العين عند انتهاء الإيجار ، ويكون المستأجر مسئولاً أمامه عن الحريق ، طبقًا للأحكام المقررة في هذا الشأن( [78] ) . ولمتلقي الملكية أن يطلب فسخ الإيجار لعدم قيام المستأجر بالتزاماته ، طبقًا للقواعد العامة . وله أن يطالب المستأجر بما اشترطه المؤجر لصالحه في عقد الإيجار ، إلا إذا كان هذا مراعى فيه شخصية المؤجر( [79] ) . وقد قضت محكمة النقض بأنه متى كان عقد الإيجار منصوصًا فيه على أن كل ما يحدثه المستأجر في الأعيان المؤجرة من إصلاحات وإنشاءات يكون ملكًا للمؤجر ، ثم باع المؤجر هذه الأعيان ، فكل الحقوق التي كسبها المؤجر قبل المستأجر من هذا العقد تعتبر من ملحقات المبيع ، فتنتقل بحكم القانون إلى المشتري ، وتبعًا لذلك يكون للمشتري حق مطالبة المستأجر بتعويض الضرر الناتج عن فعله غير المشروع بتلك الأعيان( [80] ) .
ويخلص مما قدمناه أن المستأجر من وقت علمه بانتقال ملكية العين المؤجرة إلى الخلف الخاص لا يجوز له أن يوفي للمؤجر بالأجرة التي تستحق ابتداء من هذا العلم ، بل يجب أن يوفي بها للخلف الخاص( [81] ) . ويقع عبء إثبات العلم على الخلف الخاص( [82] ) ، فإذا أثبت المستأجر كان يعلم وقت الدفع بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتمًا أن يعلم بذلك( [83] ) ، كان دفع الأجرة عن المدة التي تلت هذا العلم غير سار في حقه ، وله أن يستوفي الأجرة مرة ثانية من المستأجر . ولهذا أن يرجع على المؤجر بما دفعه له طبقًا لقواعد الإثراء بلا سبب ، فقد جنب المؤجر بدفعه الأجرة مرة ثانية لمتلقي الملكية من أن يرجع هذا بها على المؤجر . أما إذا عجز متلقي الملكية عن الإثبات المتقدم الذكر ، فإن دفع المستأجر الأجرة للمؤجر يكون وفاء صحيحًا ساريًا في حق متلقي الملكية( [84] ) ، ولهذا أن يرجع على المؤجر بما استوفاه من الأجرة من وقت التصرف الناقل للملكية . ولا يصبح المستأجر ملتزمًا بدفع الأجرة إلى متلقي الملكية إلا منذ علمه أو وجوب علمه بانتقال الملكية على الوجه الذي قدمناه .
بل إن للمستأجر ، ما دام لم يثبت متلقي الملكية أنه يعلم أو من المفروض أن يعلم بانتقال الملكية ، أن يعجل ، دون غش أو تواطؤ مع المؤجر ، الأجرة عن مدة لاحقة حتى لو كانت هذه المدة تلي الوقت الذي علم فيه بانتقال الملكية ، ما دام تعجيل الأجرة كان سابقًا على هذا العلم . ونورد مثلاً يوضح ذلك : انتقلت ملكية العين المؤجرة ف ي أول يناير ، وعجل المستأجر الأجرة للمؤجر الأصلي قبل أن يعلم بانتقال الملكية لمدة ثلاث سنوات تبدأ من أول يناير ، ثم علم بعد ذلك بانتقال الملكية في أول فبراير . ففي هذه الحالة يكون تعجيل الأجرة للمؤجر الأصلي صحيحًا وساريًا في حق متلقي الملكية ، ولو أن الأجرة عجلت عن مدة تلي علمه بانتقال الملكية ، لأنه وقت أن عجل الأجرة لم يكن يعلم بانتقال الملكية( [85] ) . ولما كان متلقي الملكية يستحق الأجرة منذ التصرف الناقل للملكية ، فإنه يرجع على المؤجر بما عجله له المستأجر من أجرة الثلاث سنوات . ولكن إذا زاد ما عجل من الأجرة على ثلاث سنوات ، وجب أن تسجل المخالصة بالأجرة قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية طبقًا لقانون الشهر العقاري حتى يكون الوفاء المعجل ساريًا في حق متلقي الملكية . فإذا لم تسجل المخالصة ، لم يسر الوفاء المعجل في حق متلقي الملكية غلا لمدة ثلاث سنوات . وحكم الحوالة بالأجرة مقدمًا هو نفس حكم الوفاء بالأجرة المعجلة( [86] ) ، على النحو الذي أسلفناه( [87] ) .
وما قدمناه من الأحكام ورد فيه نص صريح في التقنين المدني ، إذ تنص المادة 606 من هذا التقنين على ما يأتي : «لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان من المفروض حتماً أن يعلم . فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات ، فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر»( [88] ) .
2- ليس للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية
544- نصوص قانونية : تنص الفقرة الثانية م المادة 604 من التقنين المدني على ما يأتي :
«ومع ذلك يجوز لمن انتقلت إليه الملكية أن يتمسك بعقد الإيجار ، ولو كان هذا العقد غير نافذ في حقه»( [89] ) .
وليس لهذا النص مقابل في التقنين المدني القديم ولكن حكمه كان معمولاً به لأنه يتفق مع القواعد العامة ، ولم يزد التقنين المدنين الجديد على أن بين صراحة حكمًا يمكن استخلاصه من هذه القواعد( [90] ) .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م571/2 – وفي التقنين المدني الليبي م603/2 – وفي التقنين المدني العراقي م786/2 – ولا مقابل للنص في تقنين الموجبات والعقود اللبناني( [91] ) .
ويتبين من النص المتقدم الذكر أن الإيجار إذا كان أثره لا ينصرف إلى متلقي الملكية ، إما لأنه ليس له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، وإما لأن هل هذا التاريخ الثابت ولكن المستأجر اتفق مع المؤجر على إخلاء العين المؤجرة إذا انتقلت ملكيتها إلى شخص آخر( [92] ) ، فإن متلقي الملكية يكون بالخيار بين أن يتمسك بعقد الإيجار بالرغم من عدم نفاذه في حقه فيجبر المستأجر على البقاء ، أو أن يتمسك بعدم نفاذ الإيجار في حقه فيجبر المستأجر على الإخلاء( [93] ) .
ونتناول كلاً من هذين الأمرين .
( أ ) متلقي الملكية يتمسك بعقد الإيجار بالرغم من عدم نفاذه في حقه
545- متى نكون لمتلقي الملكية مصلحة في التمسك بعقد الإيجار بالغرم من عدم نفاذه في حقه : انتقال ملكية العين المؤجرة لا ينهي الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر ، وعدم انصراف أثر الإيجار إلى متلقي الملكية إذا لم يكن هذا الإيجار نافذًا في حقه إنما هو حق له لا واجب عليه . فيستطيع أن ينزل عن حقه ، وأن يتمسك بعقد الإيجار القائم وقد حل محل المؤجر الأصلي ، وذلك دون حاجة إلى رضاء المستأجر( [94] ) .
وقد يكون لمتلقي الملكية مصلحة في التمسك بالإيجار . ومن الفروض التي يمكن فيها تصور هذه المصلحة الفرضان الآتيان :
- يرى متلقي الملكية أن الإيجار بشروطه التي يتضمنها صفقة رابحة ، وأنه لن يجد مستأجرًا آخر بشروط أفضل ، فيتمسك بالإيجار .
- تكون المدة الباقية لانتهاء الإيجار أقل من مدة التنبيه بالإخلاء الذي يتعين على متلقي الملكية توجيهه للمستأجر إذا ما أراد إخلاء العين ، فيفضل أن يتمسك بالإيجار لأنه ينتهي في مدة أقل من المدة التي يخلى فيها العين لو أنه تمسك بعدم نفاذ الإيجار . فلو كان الإيجار واقعًا على أرض زراعية وكانت مدته سنة ، وبيعت الأرض بعد عشرة أشهر فلم يبق لنهاية الإيجار غير شهرين ، فإن المشتري يفضل أن يتمسك بالإيجار فينتهي بعد شهرين ، من أن يتمسك بعدم نفاذه فيتعين عليه أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في مدة ثلاثة أشهر( [95] ) .
546- بقاء الإيجار وحلول متلقي الملكية محل المؤجر : ومتى اختار متلقي الملكية التمسك بالإيجار ، فإن الإيجار يبقى على ما كان عليه إلى نهاية مدته . ويحل متلقي الملكية محل المؤجر في حقوقه والتزاماته على النحو الذي رأيناه في حالة ما إذا كان للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية( [96] ) .
( ب ) متلقي الملكية يتمسك بعدم نفاذ الإيجار في حقه
547- التمييز بين علاقة متلقي الملكية بالمستأجر وعلاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر : قدمنا أن انتقال ملكية العين المؤجرة لا ينهي الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر ، بل يبقى هذا الإيجار قائمًا ينتج جميع آثاره . ولكن إذا كان الإيجار لا ينصرف أثره إلى متلقي الملكية ، جاز لهذا أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة . فوجب إذن التمييز بين علاقة متلقي الملكية بالمستأجر وعلاقة المؤجر الأصلي بالمستأجر .
548- علاقة متلقي الملكية بالمستأجر – نص قانوني : تنص الفقرة الأولى من المادة 605 من التقنين المدني على ما يأتي : «لا يجوز لمن انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ولم يكن الإيجار نافذًا في حقه أن يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد التنبيه عليه بذلك في المواعيد المبينة في المادة 563»( [97] ) .
847
ونرى من ذلك أن المستأجر ، ولو كان الإيجار غير نافذ في حق متلقي الملكية ، أعطى ضمانًا كافيًا قبل هذا الأخير ، بأن ألزمه أن ينبه عليه بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 مدني . فلا يجوز لمتلقي الملكية ، بالرغم من عدم نفاذ الإيجار في حقه ، أن يخرج المستأجر من العين فورًا دون تنبيه بالإخلاء( [98] ) . وسنرى أن القانون أعطى المستأجر أيضًا ضمانات أخرى قبل المؤجر .
فالواجب إذن ، بصريح النص( [99] ) ، أن نيبه المالك الجديد على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المقررة في المادة 563 مدني . فإذا كان الإيجار معين المدة ، ففي الأراضي يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر ، وفي الأماكن غير المؤثثة يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد شهرين ، وفي غير ذلك من الأشياء يجب التنبيه بالإخلاء في ميعاد شهر والحد ، بحيث لا تزيد مدة التنبيه بالإخلاء في جميع الأحوال على نصف المدة المعينة في عقد الإيجار . فإذا كان الإيجار واقعًا على أرض زراعية مثلاً وكانت مدته سنة ، وبيعت الأرض بعد شهرين ، فإن المشتري يجب عليه أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في ثلاثة أشهر ، فيكون قد انقضت خمسة أشهر من المدة الأصلية للإيجار عندما يخلي المستأجر الأرض( [100] ) . وقد قدما أنه لو بيعت الأرض بعد عشرة أشهر ، كان من مصلحة المالك الجديد أن يتمسك بالإيجار ، فيخلي المستأجر الأرض بعد شهرين بدلاً من ثلاثة أشهر( [101] ) .
848
وإذا كان الإيجار غير معين المدة ، وكانت الأجرة تدفع كل شهر ، فإن مدة الإيجار تكون شهرًا فشهر إلى أن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في ميعاد نصف شهر . فلو بدأ الإيجار في أول سبتمبر ، وبيعت العين في 20 من سبتمبر ، وجب على المالك الجديد أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في ميعاد نصف شهر . فإذا نبه عليه بالإخلاء في 20 من سبتمبر ، كان على المستأجر أن يخلي العين في 5 من أكتوبر . ولو أن العين لم تبع ، وكان المؤجر هو الذي نبه على المستأجر بالإخلاء في 20 سبتمبر ، لكان على المستأجر أن يخلي العين في آخر أكتوبر لا في 5 منه ؛ لأن التنبيه الحاصل في 20 من سبتمبر لا يعتبر صالحًا لإنهاء الإيجار إلا في آخر الشهر التالي أي في آخر أكتوبر ، إذ يكون الإيجار قد امتد طوال شهر أكتوبر ما دام التنبيه لم يحصل في 15 سبتمبر بل حصل في 20 منه( [102] ) .
وفي المدة التي يبقاها المستأجر بالعين ، وهي المدة المحددة بميعاد الإخلاء على النحو الذي بيناه فيما تقدم ، يكون الإيجار ساريًا بأجرته وشروطه فيما بين المالك الجديد والمستأجر . ذلك أن تقييد القانون للمالك الجديد بميعاد التنبيه بالإخلاء معناه استبقاء الإيجار طول هذا الميعاد ، مع حلول المالك الجديد محل المؤجر في حقوقه والتزاماته على الوجه الذي بيناه من قبل . ولا تختلف الحالة هنا عن حالة ما إذا كان الإيجار ينصرف أثره إلى المالك الجديد ، فيجب على هذا الأخير احترامه ويحل محل المؤجر فيه ، إلا في شيء واحد هو مدة الإيجار . ففي الحالة الأخيرة لا ينتهي الإيجار إلا بعد انقضاء مدته الأصلية ، أما في الحالة التي نحن بصددها فينتهي الإيجار بانقضاء ميعاد التنبيه بالإخلاء . ولذلك أمكن أن يقال إن الإيجار في الحالة التي نحن بصددها يصبح إيجارًا غير معين المدة بالنسبة إلى المالك الجديد( [103] ) . ويترتب على ذلك بوجه خاص أن الأجرة التي تستحق على المستأجر في ميعاد الإخلاء تكون مضمونة بامتياز المؤجر بالحق في الحبس وبحق توقيع الحجز التحفظي( [104] ) .
549- علاقة المؤجر بالمستأجر الأصلي – نص قانوني : تنص الفقرة الثانية من المادة 605 من التقنين المدني على ما يأتي «فإذا نبه ( من انتقلت إليه ملكية العين المؤجرة ) على المستأجر بالإخلاء قبل انقضاء الإيجار ، فإن المؤجر يلتزم بأن يدفع للمستأجر تعويضًا ما لم يتفق على غير ذلك . ولا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض»( [105] ) .
ويتبين من هذا النص أن القانون أعطى للمستأجر – إلى جانب الضمان الذي أعطاه إياه قبل متلقي الملكية من وجوب التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني – ضمانين آخرين قبل المؤجر ، وهما : ( 1 ) التزام المؤجر بأن يدفع له تعويضًا . ( 2 ) حق المستأجر في حبس العين حتى يتقاضى هذا التعويض .
وإذا كان الضمان الأول قبل متلقي الملكية لا يستخلص في يسر من القواعد العامة ، فإن الضمانين الآخرين قبل المؤجر يمكن استخلاصهما من هذه القواعد . ولكن النص جاء ليزيل الشك ، وقد قام هذا الشك فعلاً في التقنين المدني الفرنسي حيث لا يوجد نص يواجه حالة عدم نفاذ الإيجار في حق متلقي الملكية ، غذ نصوص المواد 1744 – 1749 مدني فرنسي إنما تواجه حالة اشتراط المؤجر على المستأجر في عقد الإيجار الخروج من العين إذا هي بيعت( [106] ) .
والقواعد العامة التي نشير إليها ، والتي يمكن استخلاص الضمانين الآخرين منها ، هي القواعد المتعلقة بضمان الاستحقاق في عقد الإيجار ( م572/2 مدني ) وبالحق في الحبس ( م246/1 مدني ) . فقد قدمنا أن انتقال ملكية العين المؤجرة لا ينهي الإيجار فيما بين المؤجر والمستأجر ، بل يبقى هذا الإيجار قائمًا ينتج جميع آثاره في علاقة أحدهما الآخر( [107] ) .
ولما كان متلقي الملكية ينزع العين المؤجرة من المستأجر قبل انقضاء مدة الإيجار ، إذ هو لا يلتزم بإبقاء المستأجر في العين إلا في ميعاد التنبيه بالإخلاء كما قدمنا وينقضي هذا الميعاد عادة قبل انقضاء مدة الإيجار ، فإن المستأجر ليس أمامه إلا أن يرجع بضمان الاستحقاق على المؤجر بموجب عقد الإيجار ذاته الذي لا يزال قائمًا بينهما ومنتجًا لجميع آثاره( [108] ) . وتقضي المادة 572/2 مدني ، جزاء لضمان الاستحقاق ، بأنه إذا «حرم المستأجر فعلاً من الانتفاع الذي له بموجب عقد الإيجار ، جاز له تبعًا للظروف أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض» . والمستأجر هنا قد حرم من الانتفاع بالعين المؤجرة فيما بقي من مدة الإيجار ، فيتعين في هذه الحالة فسخ العقد( [109] ) ، مع التعويض عن حرمانه من الانتفاع بالعين هذه المدة . وهذا ما لم يوجد اتفاق بين المؤجر والمستأجر ، في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق ، على ألاَّ يلتزم الأول بدفع تعويض للثاني في حالة إخراج المالك الجديد للمستأجر من العين المؤجرة قبل انقضاء مدة الإيجار( [110] ) . فإذا لم يوجد هذا الاتفاق ، وجب التعويض . ومسئولية المؤجر عن التعويض مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار القائم بينه وبين المستأجر . ويقدر التعويض مسئولية عقدية سببها عقد الإيجار القائم بينه وبين المستأجر . ويقدر التعويض وفقًا للقواعد العامة ، فيعوض المؤجر المستأجر عن الأضرار التي لحقت به ، كما إذا اضطر أن يستأجر عينًا في المدة الباقية بأجرة أكبر ، وكما إذا كان يباشر تجارة أو مهنة في العين المؤجرة فتوقف عن مباشرتها مدة بسبب انتقاله من العين ، أو اضطر إلى الانتقال إلى جهة ذات صقع أقل بالنسبة إلى التجارة أو المهنة التي يباشرها . وللمستأجر الحق في طلب تعويض من المؤجر ، سواء أكان هذا الأخير سيئ النية أي يعلم مقدمًا أنه سيتخلي عن ملكية العين المؤجرة أم كان حسن النية( [111] ) . ولا تأثير لسوء نيته إلا في مقدار التعويض ، فإنه إذا كان سيئ النية يكون مسئولاً عن تعويض جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول ، فيتقاضى تعويضًا عما يصيب بضاعته من تلف عند نقلها ، وما يتسبب عن تلف البضاعة من عدم استطاعته الوفاء بالتزاماته لعملائه فيرجعون عليه بالتعويض ، وما إلى ذلك من الأضرار المباشرة غير المتوقعة الحصول( [112] ) .
ولما كان التعويض المستحق للمستأجر على النحو الذي قدمناه دينًا في ذمة المؤجر بسبب فسخ الإيجار قبل انتهاء مدته ، وكان المستأجر من جهة أخرى ملتزمًا بأن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر أو إلى خلفه المالك الجديد بسبب فسخ الإيجار كذلك ، فهناك إذن التزامان متقابلان ، مرتبطان فيما بينهما إذ كل منهما نشأ عن فسخ الإيجار ، وقد ترتب أحدهما على الآخر إذ أن التزام المؤجر بالتعويض قد ترتب على التزام المستأجر بالرد . فيجوز إذن للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين ، فيحبسها ، حتى يستوفي من المؤجر التزامه م المؤجر التزامه بالتعويض( [113] ) . ومن هنا جاء حق الحبس الذي نصت عليه المادة 605/2 مدني فيما قدمنا ، إذا قضت بأنه «لا يجبر المستأجر على الإخلاء إلا بعد أن يتقاضى التعويض من المؤجر أو ممن انتقلت إليه الملكية نيابة عن المؤجر أو بعد أن يحصل على تأمين كاف للوفاء بهذا التعويض» . وليس هذا النص إلا تطبيقًا تشريعيًا للقاعدة العامة في الحبس التي وردت في الفقرة الأولى من المادة 246 مدني ، وتنص على أن «لكل من التزم بأداء شيء أن يمتنع عن الوفاء به ، ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين ومرتبط به ، أو ما دام الدائن لم يقدم بتقديم تأمين كافٍ للوفاء بالتزامه هذا» . وهذا الحق في الحبس ليس نافذًا فحسب في حق المؤجر ، بل هو نافذ أيضًا في حق الخلف الخاص للمؤجر وهو المالك الجديد . والقاعدة العامة في الحبس تقضي بألاَّ يحتج به على الخلف الخاص إذا كان حق هذا الخلف قد ثبت على العين قبل ثبوت الحق في الحبس( [114] ) . وهنا ثبت للمالك الجديد ، وهو الخلف الخاص للمؤجر ، حقه في العين المؤجرة قبل ثبوت الحق في الحبس ، لأن حق المستأجر في التعويض فالحبس لم يثبت إلا بعد فسخ الإيجار بسبب انتقال ملكية العين المؤجرة ، فحق المالك الجديد في العين الثابت بالتصرف الناقل للملكية سابق على حق المستأجر في الحبس على المالك الجديد ، وإنما يحتج به على المؤجر وحده . ولكن نص المادة 605/2 مدني ، كما رأينا ، جعل لحق في الحبس هنا نافذًا استثناء في حق المالك الجديد حتى يؤدي الغرض منه ، فيكون هذا النص في هذه الناحية وحدها ليس تطبيقًا للقواعد العامة بل هو استثناء منها ، أما في جميع النواحي الأخرى فالنص كما قدمنا ليس إلا تطبيقًا للقواعد العامة( [115] ) .
ويتبين من المادة 605/2 مدني ، فيما قدمنا ، أن حق المستأجر في حبس العين المؤجرة عن المؤجر وعن المالك الجديد ينقضي ، ويجب على المستأجر إخلاء العين فورًا وتسليمها للمالك الجديد بعد انقضاء الميعاد المعطى في التنبيه على النحو الذي بيناه ، في الأحوال الثلاث الآتية : ( 1 ) إذا دفع المؤجر للمستأجر التعويض المستحق . ( 2 ) إذا دفع المالك الجديد للمستأجر التعويض المستحق ، وفي هذه الحالة يرجع المالك الجديد على المؤجر بما دفعه للمستأجر وفقًا لقواعد الإثراء بلا سبب ، إذ أنه وفي عنه دينًا مستحقًا عليه . ( 3 ) إذا حصل المستأجر على تأمين كافٍ من المؤجر أو من المالك الجديد ، يكفل له استيفاء التعويض المستحق( [116] ) . والتأمين قد يكون كفالة أو رهنًا أو نحو ذلك ، القاضي هو الذي يبت فيما إذا كان التأمين المقدم كافيًا عند الخلاف في ذلك( [117] ) .
والظاهر أ المستأجر يدفع الأجرة التي كان يدفعها قبلاً عن المدة التي يبقى فيها بالعين حابسًا لها لاستيفاء التعويض ما دام ينتفع بها ، وإن كان هناك وجه للقول بأنه في هذه المدة يعد باقيًا في العين بلا عقد لأن الإيجار قد فسخ ويجب عليه إذن دفع أجرة المثل( [118] ) .
( [2] ) وكذلك ينقضي التزام المستأجر بترميم العين إذا كان قد أصابها تلف هو مسئول عنه ، لأنه كمشتر أصبح دائنًا بهذا الالتزام ، فصار دائنًا ومدينًا به ، وبذلك ينقضي الدين باتحاد الذمة ( الإيجار للمؤلف فقرة 464 ) .
( [3] ) ديفرجييه 1 فقرة 543 – لوران 25 فقرة 395 – جيوار 1 فقرة 371 – هيك 10 فقرة 344 – بودري وفال 1 فقرة 1297 – بلانيول وريبير 10 فقرة 651 .
( [4] ) هذا ما لم يقبل المستأجر في عقد الإيجار أو في اتفاق لاحق النزول عن مواعيد الإخلاء ، ولكن يجوز في هذه الحالة للقاضي أن يمنح المستأجر مهلة معقولة للإخلاء تطبيقًا للمادة 346/2 مدني ( نظرة الميسرة ) ( سليمان مرقس فقرة 281 – ص528 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 319 ص497 هامش 1 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 212 ص291 ) .
( [5] ) الإسكندرية الوطنية 22 يناير سنة 1917 الشرائع 4 رقم 135 ص436 – انظر أيضًا أجا 21 مايو سنة 1925 المحاماة 6 رقم 357 ص537 – استئناف مختلط أول مارس سنة 1927 م39 ص280 – أما إذا كان الباقي من مدة الإيجار يقل عن الميعاد المقرر ف ي المادة 563 مدني ، فالميعاد الأقل هو الذي يراعي في التنبيه بالإخلاء ، على أساس أن المشتري يتمسك بالإيجار إلى نهاية مدته إذ أن له هذا الحق كما سنرى ( انظر ما يلي فقرة 544 – فقرة 545 ) .
هذا وحق المشتري في إخراج المستأجر ليس معناه أن ينتهي الإيجار من تلقاء نفسه بمجرد بيع العين المؤجرة ، إذ يجوز للمشتري ألا يستعمل هذا الحق وأن ينزل عنه فيستبقي المستأجر إلى نهاية الإيجار . ويعتبر قبض المشتري للأجرة من المستأجر مرات متعددة دون تحفظ نزولاً ضمنيًا عن هذا الحق ( جيوار 1 فقرة 375 – بودري وفال 1 فقرة 1299 – فقرة 1300 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هاشم 34 مكرر – بلانيول وريبير 10 فقرة 651 ) . وإذا سكت المشتري عن استعمال الحق دون أن يتبين من الظروف أنه قد نزل عنه ، جاز للمستأجر أن يعذره ليفصح عن نيته في ميعاد يعينه لذلك ( جيوار 1 فقرة 375 – بودري وفال 1 فقرة 1299 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 399 هامش 34 مكرر . بلانيول وريبير 10 فقرة 651 ) .
( [6] ) فقد يتفق المؤجر مع المستأجر على أنه إذا تصرف في العين المؤجرة انتهى الإيجار من تلقاء نفسه ولو قبل انقضاء مدته ، وأنه يتعين على المستأجر تسليم العين إلى المالك الجديد بمجرد مطالبته بذلك ودون تعويض . فيصح هذا الاتفاق ، وللمالك الجديد إخراج المستأجر من العين دون ميعاد للإخلاء ، ودون أن يرجع المستأجر على المؤجر بتعويض ( نقض مدني 14 ديسمبر سنة 1944 مجموعة عمر 4 رقم 168 ص476 ) . ولكن هذا الاتفاق لا يعمل به إلا في حالة تصرف المؤجر في العين المؤجرة ، ولا يدخل في ذلك أن ينتزع المالك الحقيقي العين من يد المستأجر ، إذ يجوز في هذه الحالة الأخيرة أن يرجع المستأجر على المؤجر بتعويض بالرغم من هذا الاتفاق ( استئناف وطني 2 مارس سنة 1915 المجموعة الرسمية 17 رقم 16 ص24 ) .
( [7] ) وتقضي المادة 1744 مدني فرنسي بأنه إذا أخرج المشتري المستأجر ، كان لهذا أن يرجع بتعويض على المؤجر ، وله أن يحبس العين المؤجرة حتى يستوفي هذا التعويض من المؤجر أو من المشتري مكان المؤجر ( م1749 مدني فرنسي ) ، وذلك ما لم يوجد اتفاق يخالفه . ولكن التعويض في التقنين المدني الفرنسي يقدر بطريقة خاصة ، فتقضي المادة 1745 مدني فرنسي بأنه إذا كان المحل المؤجر بيتًا أو مسكنًا أو حانوتًا فالتعويض يكون مبلغًا مساويًا لأجرة المحل المؤجر في مدة المهلة التي تعطى للمستأجر حسب عرف الجهة ، وتقضي المادة 1746 مدني فرنسي بأنه إذا كان الشيء المؤجر أرضًا زراعية فمبلغ التعويض يكون ثلث أجرة المدة الباقية من الإيجار ، وتقضي المادة 1747 مدني فرنسي بأنه إذا كان الشيء المؤجر مصنعًا فأهل الخبرة تقدر التعويض . ولم ينقل التقنين المدني المصري لهذه النصوص التي تجعل تقدير التعويض على نحو لا يتفق مع القواعد العامة ، فيجب إذن تطبيق هذه القواعد في تقدير التعويض في مصر .
( [8] ) وقد يشترط المستأجر على المؤجر أنه لا يجوز لهذا الأخير أن يبيع العين المؤجرة طول مدة الإيجار . ولا يترتب على هذا الشرط أن يكون البيع باطلاً ، وإنما يجوز للمستأجر أن يرجع على المؤجر بالتعويض ، ويجوز له أيضًا المطالبة بفسخ الإيجار لمخالفة المؤجر الشرط وللمحكمة تقدير طلب الفسخ ( بودري وفال 1 فقرة 1343 – فقرة 1344 ) .
( [9] ) سليمان مرقس فقرة 281 ص529 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 465 .
( [10] ) سليمان مرقس فقرة 281 ص528 – ص529 – عبد الباقي فقرة 319 .
( [11] ) انظر الوسيط 1 فقرة 353 .
( [12] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 807/1 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 633/1 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 632/1 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 604/1 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص587 – ص589 ) .
( [13] ) التقنين المدني القديم م389/474 : يفسخ الإيجار ببيع الشيء المستأجر إذا لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ البيع الثابت رسميًا .
( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد – ويلاحظ أن صياغة نص التقنين المدني القديم معيبة من وجهين تداركهما التقنين المدني الجديد : ( 1 ) ذكر التقنين المدني القديم أن الإيجار «يفسخ ببيع العين المؤجرة ، والصحيح – كما ذكر التقنين المدني الجديد – أن الإيجار يكون غير نافذ في حق من انتقلت إليه الملكية . ( 2 ) اقتصر التقنين المدني القديم على ذكر البيع سببًا لانتقال الملكية ، أما التقنين المدني الجديد فقد عمم السبب الذي ينقل ملكية العين المؤجرة فأي سبب ينقل الملكية يكفي على النحو الذي سنراه فيما يلي . وبالرغم من اقتصار التقنين المدني القديم على ذكر البيع ، فإن أي سبب لنقل الملكية كان يكفي في عهد هذا التقنين : الإيجار للمؤلف فقرة 277 – ومن ثم يكون حكمه في هذه المسألة متفقًا مع حكم التقنين المدني الجديد . وقد عمم نص المادة 1743 مدني فرنسي بالرغم من اقتصارها هي أيضًا عن ذكر البيع : بيدان 11 فقرة 535 ) .
( [14] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م571/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م603/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م786/1 : إذا انتقلت ملكية المأجور إلى شخص آخر ، فلا يكون الإيجار نافذًا في حقه إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي ترتب عليه انتقال الملكية .
( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1040 وما بعدها ) .
تقنينات الموجبات والعقود اللبناني م297 : لا يفسخ عقد الإيجار بالتفرغ عن المأجور ، سواء أكان التفرغ اختيارياً أم إجباريًا . ويقوم المالك الجديد مقام المتفرغ في جميع حقوقه وواجباته الناشئة عن الإجارات والعقود التي لم تحل آجالها إذا كانت خالية من الغش وذات تاريخ صحيح سابق لوقت التفرغ . ( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .
( [15] )انظر الوسيط 1 فقرة 350 وما بعدها .
( [16] ) الإيجار للمؤلف فقرة 479 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص490 وص493 – محمد كامل مرسي فقرة 227 ص306 – عبد المنعم البدراوي ص30 – منصور فقرة 166 ص403 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 209 ص283 .
( [17] ) انظر آنفًا فقرة 437 في الهامش .
( [18] ) سليمان مرقس فقرة 277 ص515 – وانظر في الفقه الفرنسي بودري وفال 1 فقرة 1271 وفقرة 1274 . على أن هناك من الفقهاء في فرنسا من يجعل المادة 1743 مدني فرنسي تشمل العقار والمنقول معًا ( أوبري ورووإسمان فقرة 369 هامش 31 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2675 ) .
ومقتضى رأي من يقصر رأي من يقصر النص على العقار أن إيجار المنقول لا ينفذ في حق المال الجديد إلا طبقًا للقواعد انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ، فيشترط إذن علم المالك الجديد بوجود الإيجار وقت انتقال الملكية إليه .
( [19] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص493 هامش 5 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص403 هامش 1 .
( [20] ) وقد لا يكون المؤجر مالكًا ، بل مستأجرًا أصليًا أجر من الباطن ثم تنازل عن الإيجار . وإذا كان وضعه يقرب من وضع المؤجر المالك الذي باع العين المؤجرة ، من حيث إن كلاً نمهما قد أجر حقه ثم باعه ، إلا أنه يبدو أن نص المادة 604 مدني لا يتسع لهذا الفرض . فيجب إذن تطبيق القواعد العامة ، وهي تقرب كثيرًا من الأحكام التي قررتها المادة 604 مدني . فالمتنازل له عن الإيجار يعتبر خلفًا خاصًا للمؤجر من الباطن أي المستأجر الأصلي ( انظر الوسيط 1 فقرة 350 ص547 ) ، فينصرف إليه اثر الإيجار من الباطن لأنه عقد أبرم في شأن الشيء المستخلف فيه وهو حق المؤجر ، ما دام القانون قد اعتبر الحقوق والالتزامات الناشئة من عقود الإيجار من مستلزمات الشيء المؤجر . ويشترط إذن لانصراف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار أن يكون الإيجار من الباطن ثابت التاريخ وسابقًا على التنازل ، وأن يكون المتنازل له عالمًا به وقت التنازل . وهذا هو مقتضى تطبيق القواعد العامة في شأن انصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص وفقًا للمادة 146 مدني . أما في القانون الفرنسي ، حيث لا يوجد نص يضاهي نص المادة 146 ، فالفقه الفرنسي يطبق القواعد العامة في الفرض الذي نحن بصدده على الوجه الآتي : لا ينصرف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار حتى لو كان الإيجار من الباطن ثابت التاريخ وسابقًا على التنازل ، لأن المتنازل له وهو خلف خاص لا تنتقل إليه التزامات سلفه بغير نص أو اتفاق ( بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص940 – ص941 ) . أ/ا القضاء الفرنسي فيصرف أثر الإيجار من الباطن إلى المتنازل له عن الإيجار حتى لو لم يكن الإيجار من الباطن ثابت التاريخ ، بحجة أن المادة 1743 مدني فرنسي التي تسمح للمشتري بأن يحتج على المستأجر بعدم ثبوت تاريخه نص استثنائي لا يجوز التوسع فيه ، فلا ينطبق في الفرض الذي نحن بصدده ، ومن ثم لا يستطيع المتنازل له عن الإيجار أن يحتج على المستأجر من الباطن بعدم ثبوت تاريخه ( نقض فرنسي 14 فبراير سنة 1950 جازيت دي باليه 1950 – 2- 40 – محكمة السين 20 إبريل سنة 1950 جازيت دي باليه 1950 – 2 – 6 Som . ) .
( [21] ) ولا نفرق بين مشتر ومشتر ، فالمشتري لجزء من العين ينفذ في حقه الإيجار كالمشتري لكل العين ، فإذا كان الإيجار غير سابق على البيع لم ينفذ وكان للمشتري إخراج المستأجر من الجزء المبيع ، وللمستأجر أن يرجع على المؤجر بالفسخ أو بإنقاص الأجرة فيما بقي ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 321 ص499 ) . والمشتري تحت شرط فاسخ – كالراسي عليه المزاد الخاضع لزيادة العشر وكالمشتري وفاء في التقنين المدني القديم – ينفذ في حقه الإيجار كذلك إذا كان ثابت التاريخ وسابقًا على البيع ( قارن م1751 مدني فرنسي فيما يتعلق بالمشتري وفاء وقد ألغيت بقانون 13 إبريل سنة 1946 ) . فإذا لم يستوف الإيجار هذا الشرط ، جاز للمشتري تحت شرط فاسخ إخراج المستأجر من العين ، ولا يكون هذا الإخراج معلقًا على الشرط الفاسخ فيعود المستأجر للعين إذا تحقق هذا الشرط ، بل يكون إخراجًا نهائيًا لأن الإيجار وما يتعلق به يعتبر من أعمال الإدارة ، وهذه إذا باشرها المالك تحت شرط فاسخ تكون نهائية ( بودري وفال 1 فقرة 1327 ) . هذا إلى أن المشتري تحت شرط فاسخ يجوز له بعد أن يخرج المستأجر من العين أن يؤجرها الآخر ويكون إيجاره نافذًا إلى نهاية مدته ( انظر آنفًا فقرة 34 ) ، فإذا تحقق الشرط الفاسخ قبل انتهاء هذا الإيجار الأخير ، وقلنا برجوع المستأجر السابق ، تعارض هذا مع نفاذ الإيجار الساري . أضف إلى ذلك أن المستأجر الذي أخرجه المشتري تحت شرط فاسخ لا يعول في العادة على حقه في الرجوع إلى العين عند تحقق الشرط الفاسخ ، لأن هذا غير محقق ، فهون يستأجر عينًا أخرى وليس من صالحه الرجوع إلى العين الأولى في أغلب الأحيان ( بودري وفال 1 فقرة 1327 ) . أما المشتري تحت شرط واقف فليس إخراج المستأجر قبل ذلك صحيحًا ، لأن المشتري يعد مالكًا من وقت البيع لا من وقت تحقق الشرط بفضل الأثر الرجعي ( بودري وفال 1 فقرة 1329 ) .
وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 468 ص577 هامش1 .
( [22] ) سليمان مرقس فقرة 277 ص515 هامش1 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 209 ص284 .
( [24] ) على أن الإيجار إذا كان صادرًا من المورث نفسه يكون ثابت التاريخ بموته . ولكن قد يصدر الإيجار من نائب عن المورث كوكيل ، وعندئذ قد لا يكون ثابت التاريخ .
( [25] ) ويمكن أن نتصور انتقال ملكية العين المؤجرة بالتقادم ، كأن يبيع شخص عقارًا غير مملوك له ، ويضع المشتري حسن النية يده على العقار خمس سنوات فيتملكه بالتقادم ، ويؤجر المالك الحقيقي العقار قبل أن يتم التقادم . فإذا كان الإيجار ثابت التاريخ وسابقًا على تمام التقادم ، ولو أن المشتري يعبر مالكًا العين من وقت وضع اليد .
( [26] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص592 .
( [27] ) وكذلك حق الوقف . وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن الجهة الوقف حقًا عينيصا في العين الموقوفة ما دام الوقف قد قيد بصفة قانونية في سجلات المحكمة الشرعية . فلها إذن أن تتمسك بأحكام المواد 741 و742 و743 من التقنين المدني في حالة انعقاد الإجارة لمدة تزيد على تسع سنوات ، ولا يعترض عليها بحكم المادة 744 لأن الوقف لا يمكن تشبيهه بالموهوب له أو بالموصى له ولأن حق انتفاع المستأجر ليس بحق قابل للرهن ( استئناف مختلط 23 يناير سنة 1926 المحاماة 5 ص903 ) .
( [28] ) بودري وفال 1 فقرة 1331 .
( [29] ) انظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 468 .
أما أصحاب الحقوق العينية التبعية فيجب التفريق بين من كان حقه منهم يوليه في الانتفاع بالعين كالدائن المرتهن رهن حيازة ، ومن كان حقه لا يوليه ذلك كالدائن المرتهن رهنًا رسميًا وصاحب حق الاختصاص وصاحب حق الامتياز . فالفريق الأول – الدائن المرتهن رهن حيازة – يلتزم باحترام الإيجار الثابت التاريخ والسابق على تاريخ رهن الحيازة ، فيمكن المستأجر من الانتفاع بالعين إلى نهاية الإيجار ويتقاضى الأجرة ما دام قه قائمًا ، مثله في ذلك مثل صاحب حق الانتفاع أو حقن السكنى أو حق الاستعمال ( انظر في هذا المعنى عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 318 ص496 وفقرة 321 ص500 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 209 ) . والفريق الثاني – الدائن المرتهن رهنًا رسميًا وصاحب حق الاختصاص وصاحب حق الامتياز – لا شأن بالإيجار ، لأن حقه لا يخوله الانتفاع بالعين فلا يتعارض مع حق المستأجر . ولكنه كأي دائن آخر ، ولو كان دائنًا شخصيًا ، ينفذ في حقه الإيجار الصادر من الراهن إذا كان ثابت التاريخ قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية . فإذا لم يكن الإيجار ثابت التاريخ على هذا الوجه ، فلا يكون نافذًا إلا إذا لم تعجل فيه الأجرة وأمكن اعتباره داخلاً في أعمال الإدارة الحسنة ( م1045/1 مدني ) . وليس هذا إلا نتيجة مترتبة على عدم نفاذ الإيجار في حق الراسي عليه المزاد ( م621 مرافعات ) . قارن بودري وفال 1 فقرة 1331 – الإيجار للمؤلف فقرة 468 ص578 هامش4 .
( [30] ) ويشترط بداهة أن يكون عقد الإيجار عقدًا جديًا ، فلو كان عقدًا صوريًا أمكن المشتري أن يتمسك بصوريته ول كان ثابت التاريخ وسابقًا على البيع ( بودري وفال 1 فقرة 1283 وفقرة 1292 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 35 – بلانيول وريبير 10 فقرة 648 ص938 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 675 وفقرة 692 – سليمان مرقس فقرة 279 ص519 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص493 هامش 2 – محمد كامل مرسي فقرة 227 ص304 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص285 ) . وللمشتري أن يثبت الصورية بجميع الطرق لأنه من الغير . ويجوز أيضًا للمشتري أن يتمسك قبل المستأجر بورقة ضد تعدل من شروط عقد الإيجار ( نقض فرنسي 25 فبراير سنة 1946 جازيت دي باليه 1946 – 1 – 186 – بلانيول وريبير 10 فقرة 648 ص938 ) .
ومجرد الوعد بالإيجار ليس بإيجار ، فلا ينصرف أثره إلى متلقي الملكية حتى لو كان ثابت التاريخ وسابقًا على التصرف الناقل للملكية ، ما دام لم يتحول إلى عقد إيجار كامل بقبول الموعود له الوعد قبل صدور التصرف الناقل للملكية ( بودري وفال 1 فقرة 1279 – كولان وكابيتان ودىلاموراندير ، فقرة 1003 ش662 هامش 1 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 705 – سليمان مرقس فقرة 279 ص532 هامش 1 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 320 ) .
( [31] ) الوسيط 1 فقرة 351 – فقرة 353 .
( [34] ) قارن الوسيط 1 فقرة 352 .
( [35] ) الوسيط 1 فقرة 350 ص548 .
( [36] ) الوسيط 2 فقرة 126 ص243 هامش 2 – عكس ذلك محمد كامل مرسي فقرة 327 ص304 – أما في فرنسا فالرأي الراجح أن ثبوت علم الغير بالورقة العرفية لا يجعل لها تاريخًا ثابتًا ، لأن طرق إثبات التاريخ في التقنين المدني الفرنسي مذكورة على سبيل الحصر وليس العلم من بينها ( لوران 25 فقرة 106 – جيوار 1 فقرة 363 – بيدان 11 فقرة 536 ص493 – بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص939 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2675 – أميان 23 مايو سنة 1949 جازيت دي باليه 1949 – 2 – 175 – ريوم 9 نوفمبر سنة 1949 داللوز 1950 Som . 11 – انظر عكس ذلك أوبري ورووإمسان 5 فقرة 369 ص280 وهامش 35 – نقض فرنسي 31 مارس سنة 1949 Bull . Cass . 1949 – 365 ) .
( [37] ) أما في التقنين المدني القديم ، حيث كانت طرق إثبات التاريخ مذكورة على سبيل الحصر كما في التقنين المدني الفرنسي ، وليس العلم من بين هذه الطرق ، فقد كان علم المشتري بأن الشيء مؤجر لا يقوم مقام ثبوت التاريخ ولا يجعل أثر الإيجار ينصرف إليه 0بني سويف 9 إبريل سنة 1902 المجموعة الرسمية 4 رقم 9 ص18 ) .
( [38] ) ويمكن الوصول إلى هذه النتيجة من طريق آخر حتى لو قلنا بأن العلم لا يجعل الورقة ثابتة التاريخ . فالمشتري لا يستطيع أن يتمسك بعدم ثبوت الإيجار في الفرض الذي نحن بصدده إلا إذا كا حسن النية ، إذ يشترط في الغير للتمسك بعدم ثبوت التاريخ حسن النية ( الوسيط 1 فقرة 124 ص233 ) . فإذا كان عالمًا بالإيجار وقت الشراء كان سيئ النية ، فلا يمكنه التمسك بعدم ثبوت التاريخ ، ومن ثم ينصرف إليه اثر الإيجار بالرغم من عدم ثبوت تاريخه ( سليمان مرقس فقرة 121 وفقرة 278 ص517 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص494 – ص495 ) .
( [39] ) ولا يعبر طريقًا من طرق إثبات التاريخ ، ولا يقوم مقامه ، أن يكون المستأجر قد وضع يده على العين المؤجرة منذ مدة طويلة ( سليمان مرقس فقرة 278 ص517 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص494 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص287 ) .
أما إثبات تاريخ المخالصة بالأجرة فلا يجعل في فرنسا للإيجار تاريخًا ثابتًا ، لأن طرق إثبات التاريخ هناك مذكورة على سبيل الحصر ( م1328 مدني فرنسي ) وليس هذا الطريق من بينها ( باريس 17 إبريل سنة 1948 ونانسي 19 إبريل سنة 1948 J .C .P . 1948 – 2 – 4421 – نيم 27 يوليه سنة 1949 جازيت دي باليه 1949 – 2 – 278 – بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص939 ) . أما في مصر فالأمر يختلف ، ذلك أن المادة 395 مدني مصري ولم تذكر طرق إثبات التاريخ على سيبل الحصر ، وهي فوق ذلك ذكرت صراحة أن الورقة العرفية يثبت تاريخها من يوم أن يثبت مضمونها في ورقة أخرى ثابتة التاريخ . فإذا كانت المخالصة بالأجرة الثابتة التاريخ مذكورًا فيها مضمون عقد الإيجار ، فإن هذا العقد يعتبر ثابت التاريخ من يوم ثبوت تاريخ المخالصة .
( [40] ) فإذا ما كان العقد محررًا في ورقة عرفية ، وجب لإثبات أسبقية العقد أن تكون الورقة ذات تاريخ ثابت . أما إذا كان العقد غير محرر في ورقة ، فإنه يجوز إثبات أسبقيته بجميع طرق الإثبات لينصرف أثره إلى الخلف الخاص . فشرط التاريخ الثابت هنا ليس شرطًا مقصودًا لذاته ، بل هو مقصود لدلالته على أسبقية العقد .
( [41] ) فالعلم إذا أغنى عن ثبوت التاريخ . فلأنه هو ذاته طريق لإثبات التاريخ ، ومن هنا جاز القول بأن العلم لا يغني عن ثبوت التاريخ . ولكن ثبوت التاريخ من طريق آخر غير العلم يغني عن العلم .
( [42] ) قارن منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص402 – ص403 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 285 وفقرة 286 – عبد الحي حجازي في عقد المدة 219 .
( [43] ) ويغلب ، في أن كلا من الإكيجار والبيع يكون ثابت التاريخ في يوم واحد ، أن يتحقق ذلك على الوجه الآتي : يكون كل من الإيجار والبيع في مبدأ الأمر غير ثابت التاريخ ، ثم يموت المؤجر وهو البائع في الوقت ذاته ، فيصبح كل من الإيجار والبيع ثابت التاريخ من وقت الموت أي في يوم واحد ( أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 31 – بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص639 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص493 هامش1 ) .
( [44] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 593 – وانظر في هذا المعنى ديمولومب 29 فقرة 584 – ترولون 2 فقرة 503 – جيوار 1 فقرة 362 – بودري وفال 1 فقرة 1282 – أوبري وإسمان 5 فقرة 369 هامش 31 – بلانيول وريبير 10 فقرة 278 ص 517 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص493 – محمد كامل مرسي فقرة 227 ص303 – ص304 – وانظر عكس ذلك وأنه يجوز لكل من المستأجر والمشتري أن يثبت بجميع الطرق أسبقية تاريخ عقده منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص404 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص285 – 286 .
( [45] ) ويؤيد ذلك ما جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي فيما قدمناه من أن الإيجار غير السابق على البيع «لا يسري في حق المشتري حتى لو كان عقد البيع غير مسجل» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص593 ) . فالمفهوم من هذه العبارة أن هناك عقد بيع غير مسجل ، ومعه إيجار غير سابق على البيع ، أي غير سابق على تاريخ البيع لا على تاريخ التسجيل .
وانظر في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 278 ص517 – ص518 – عبد المنعم البدراوي ص31 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص406 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص286 – وانظر عكس ذلك وأنه يكفي أن يكون تاريخ الإيجار سابقًا على تسجيل التصرف الناقل للملكية لن المادة 604 مدني جعلت مناط عدم نفاذ الإيجار في حق المتصرف إليه أن تكون الملكية قد انتقلت إلهي فعلاً من المؤجر ، ولأنه تشترط أسبقية الإيجار على التصرف الذي نقل الملكية ليس هو مجرد البيع ولكنه البيع المسجل : عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص492 – محمد كامل مرسي فقرة 227 ص306 – وانظر استئناف مختلط 14 يناير سنة 1936 م48 ص76 .
( [46] ) انظر الوسيط 4 فقرة 282 – فقرة 286 .
( [47] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 480 – أما إذا كانت العين المؤجرة منقولاً ، فلا خلاف في وجوب أن يكون الإيجار سابقًا على البيع ، إذ أن بيع المنقول لا يسجل ، وهو ينقل ملكية المنقول في الحال ، فيكون الإيجار السابق على البيع سابقًا في الوقت ذاته على انتقال الملكية . ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص490 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص403 ) .
( [48] ) والمنصرف إليه لا يكون خلقًا خاصًا غلا إذا انتقلت الملكية إليه فعلاً ، فوجب إذن أن يسجل عقده حتى يستطيع أن يحتج على المستأجر بعدم أسبقية تاريخ عقد الإيجار . وقبل التسجيل لا يكون إلا دائنًا عاديًا ، شأنه في ذلك شأن المستأجر ( منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص406 ) .
( [49] ) الإيجار للمؤلف فقرة 480 .
( [50] ) والمفاضلة بين المشتري بعقد غير مسجل والمستأجر وكلاهما دائن شخصي للمؤجر ، تكون في عهد التقنين المدني الجديد موضع اليد ، فمن سبق إلى وضع يده على العقار يكون قد استوفى من المؤجر حقه من تسلم العقار ، ولا يستطيع الآخر أن يطعن في هذا الاستيفاء إلا إذا كان هناك تواطؤ بين المؤجر ومن تسلم العقار ( م242/2 مدني ) : انظر آنفًا فقرة 33 – سليمان مرقس فقرة 71 ص106 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 51 ص73 – منصور مصطفى منصور فقرة 169 ص419 .
والعبرة بتاريخ صدور البيع ، فإذا كان قد صدر قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، فأحكام التقنين المدني القديم هي التي تسري ، وإلا سرت أحكام التقنين المدني الجديد .
( [51] ) سليمان مرقس فقرة 278 ص518 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص406 – ص407 – محمد لبيب شنب فقرة 100 ص131 – وانظر عكس ذلك وأن المشتري في التقنين المدني الجديد يستطيع أن يتمسك بعدم نفاذ الإيجار غير السابق على البيع في حقه حتى قبل تسجيل عقد البيع ، لن البيع غير المسجل تترتب عليه كل آثار البيع عدا نقل الملكية ، ولن المشرع لم يقصد بعبارة «إذا انتقلت الملكية» الواردة في صدر المادة 604 مدني أن يجعل انتقال الملكية شرطًا لانطباق حكم هذه المادة ، وإنما أراد بهذه العبارة أن يعمم سبب انتقال الملكية ليشمل البيع ويغره ، عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص287 .
( [52] ) انظر آنفًا فقرة 157 – الإيجار للمؤلف فقرة 472 ص581 هامش2 .
( [53] ) استئناف وطني 30 يناير سنة 1889 الحقوق 4 رقم 1 ص9 – 10 يناير سنة 1906 المجموعة الرسمية 7 رقم 72 ص150 – استئناف مختلط أول مارس سنة 1893 م5 ص138 – 9 مايو سنة 1902 م12 ص242 – 6 مايو سنة 1914 م26 ص375 – الإيجار للمؤلف فقرة 470 – سليمان مرقس فقرة 278 ص516 هامش 1 وفقرة 279 ص520 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص494 – عبد المنعم البدراوي ص36 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص407 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص287 -288 .
( [54] ) ديفرجييه 1 فقرة 281 وفقرة 541 – ديارنتون 17 فقرة 139 – كولان وكابيتان 2 ص522 – ص523 ومع ذلك قارن كولان وكابيتان ودي لامورانديير 2 فقرة 1004 حيث رجعوا عن هذا الرأي إلى الرأي العكسي مع التنبيه إلى ما في الرأي العكسي من حرج على من انتقلت إليه الملكية غذ يفاجأ بإيجار خفي كل ما فيه أنه ثابت التاريخ وثبوت التاريخ لا يوفر العلانية وإنما هو لمنع التواطؤ ، ومع الإشارة إلى أن المادة 571 من التقنين المدني الألماني تشترط وضع يد المستأجر حتى ينصرف أثر الإيجار إلى من انتقلت إليه الملكية .
( [55] ) لوران 25 فقرة 393 – جيوار 1 فقرة 367 – بودري وفال 1 فقرة 1312 – بيدان 11 فقرة 536 ص495 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص279 وهامش 33 – بلانيول وريبير 10 فقرة 279 ص520 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 316 ص493 – ص494 – محمد كامل مرسي فقرة 227 ص302 – عبد المنعم البدراوي ص31 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص407 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 210 ص287 – ص288 – استئناف وطني 10 يناير سنة 1906 المجموعة الرسمية 7 رقم 72 ص150 .
( [56] ) سليمان مرقس فقرة 278 ص519 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 315 ص488 وفقرة 316 ص493 وفقرة 326 ص508 – ص509 – عبد المنعم البدراوي ص32 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص407 – عبد المنعم فرد الصدة فقرة 210 ص288 .
( [57] ) انظر آنفًا فقرة 539 .
( [58] ) وكذلك إذا كان الخلف الخاص قد تعهد باحترام الإيجار ولو لم يكن ثابت التاريخ كما قدمنا ( انظر آنفًا فقرة 532 ) أو تمسك بعقد الإيجار ولو لم يكن نافذًا في حقه لأنه غير ثابت التاريخ وفقًا للمادة 604/2 مدني كما سيأتي ( انظر ما يلي فقرة 546 ) .
( [59] ) وكما أن الخلف الخاص يجبر على احترام الإيجار ، كذلك المستأجر يجبر على البقاء حتى نهاية الإيجار ، فلا يجوز له أن ينتهز فرصة بيع العين فيخرج منها ( الإيجار للمؤلف فقرة 469 ) . ومن ثم لا يجوز لأي من الطرفين أن يستقل وحده بإنهاء الإيجار ، وإنما يجوز باتفاق بينهما إنهاؤه – وسنرى أن المستأجر يجبر أيضًا على البقاء حتى نهاية الإيجار ، حتى لو كان الإيجار ليس له تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، إذا تمسك متلقي الملكية بعقد الإيجار بالرغم من عدم نفاذه في حقه ( انظر ما يلي فقرة 545 ) – والفرق بين الحالتين أنه في حالة ما إذا كان الإيجار نافذًا في حق متلقي الملكية ، كان هو والمستأجر معًا مجبرين على احترام الإيجار ، ولا يستطيعان التحلل منه إلا باتفاق بينهما كما سبق ا لقول . أما في حالة ما إذا كان الإيجار غير نافذ في حق متلقي الملكية ، فالذي يجبر على احترام الإيجار هو المستأجر وحده ، أما متلقي الملكية فلا يجبر ويستطيع دون اتفاق مع المستأجر أن يطلب إخلاء العين .
وإذا تمسك الخلف الخاص بالإيجار ، سواء كان الإيجار نافذًا في حقه أو غير نافذ ، لم يجز للمستأجر أن يتفق مع المؤجر على التقابل من الإيجار ، لأن الخلف الخاص قد حل محل المؤجر ولم يعد لهذا الأخير صفة في التقابل ، وصاحب الصفة في هذا العقد هو الخلف الخاص ( بودري وفال 1 فقرة 1319 ) .
( [60] ) نظرية العقد للمؤلف ص741 هامش1 .
( [61] ) الوسيط 1 فقرة 353 ص551 هامش 1 – سليمان مرقس فقرة 279 ص520 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 327 ص510 – عبد المنعم البدراوي ص32 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص407 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 211 ص288 .
بل إن هذا كان هو الحكم حتى في عهد التقنين المدني القديم الذي لا يعرف حوالة الدين . وقد قضت محكمة النقض بأن استمرار عقد الإجارة الثابت تاريخه رسميًا بين المشتري والمستأجر ينقل ذمة المؤجر البائع بما شغلت به من واجبات للمستأجر إلى المشتري منه ، فيقوم هذا المشتري مقام المؤجر في حقوق الإجارة وواجباتها ، وإن خلافة المشتري للبائع على الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الإجارة تحدث بحكم القانون نفسه وبتمام عقد البيع ، غير متوقفة على علم المستأجر ، فلا يجري على هذا الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له ( نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496 – وانظر أيضًا 22 ديسمبر سنة 1949 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 34 ص114 ) .
( [62] ) وهذا هو المعنى المقصود بعبارة «النفاذ في حق» من انتقلت إليه الملكية ، وهي العبارة التي استعملها المشرع في المادتين 604 و605 – ولكن يلاحظ أن انصراف أثر العقد إلى شخص يختلف عن نفاذه في حق هذا الشخص . فانصراف أثر العقد إلى الشخص ينقل إليه الحقوق والالتزامات التي تنشأ عن هذا العقد ، ويصبح طرفًا فيه ، كما في الحالة التي نحن بصددها . أما نفاذ العقد في حق شخص فلا ينقل إلى هذا الشخص الحقوق والالتزامات التي تنشأ من العقد ، ولا يصبح هذا طرفًا فيه . ولكن كثيرًا ما يستعمل الفقه والتشريع عبارة «النفاذ في حق شخص» بمعنى انصراف أثر العقد إلى هذا الشخص ( انظر منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص400 هامش1 ) . وستعود في المتن إلى التمييز بين هذين الوضعين .
( [63] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص592 – وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «حدد المشروع العلاقة ما بين المستأجر وخلف المؤجر في حالة ما إذا بقي الإيجار قائمًا ، سواء لنفاذه في حق الخلف أو لتمسك الخلف به رغم عدم نفاذه . فذكر أن خلف المؤجر يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات ، كما هو الأمر في حوالة الحق وحوالة الدين . ويلاحظ أن هاذ تطبيق تشريعي للمبدأ القاضي بأن الخلف الخاص يتأثر بالعقد الذي لم يكن طرفًا فيه ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص592 – ص593 ) – وانظر م788/1 عراقي ( فيما يلي فقرة 543 في الامش ) . وقد نص التقنين المدني الألماني ( م571 ) صراحة على حلول المشتري محل المؤجر في حقوقه والتزاماته ، وكذلك فعل تقنين الالتزامات السويسري ( م259 ) .
( [64] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص593 – وانظر ما يلي فقرة 543 في الهامش .
( [65] )انظر في هذا المعنى أوبري وروو الطبعة الخامسة 5 فقرة 369 ص360 – ص361 هامش 32 ( ومع ذلك قارن أوبري وروو إسمان الطبعة السادسة 5 فقرة 369 ص278 هامش 32 ) – بيدان 11 فقرة 536 مكررة ( ومع ذلك انظر بيدان 11 فقرة 546 ) . وقد كان يتعين القول بهذا الوضع الأخير لو أن حق المستأجر كان حقًا عينيًا ، فكان يسري في حق المالك الجديد بهذا المعنى المحدود ، فلا تكون هناك علاقة شخصية ما بين المالك الجديد والمستأجر . ولكن لما كان ليس للمستأجر إلا حق شخصي ، أمكن القول بالوضع الأول ، فلا يصبح حق المستأجر نافذًا قبل المالك الجديد فحسب ، بل يستطيع المستأجر أيضًا أن يرجع على المالك الجديد بجميع حقوق المستأجر ( بيدان 11 فقرة 546 – بلانيول وريبير وبلانجيه 2 فقرة 2674 ) .
( [66] ) نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496 – 22 ديسمبر سنة 1949 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 34 ص114 – استئناف مختلط 18 نوفمبر سنة 1920 جازيت 1920 رقم 72 ص44 – نقض فرنسي 25 إبريل سنة 1893 داللوز 93 – 1 – 287 – 31 مارس سنة 1897 داللوز 97 – 1 – 214 – هيك 10 فقرة 342 وفقرة 344 – لوران 25 فقرة 392 – جيوار 1 فقرة 369 – بودري وفال 1 فقرة 1313 – بيدان 11 فقرة 546 – بلانيول وريبير 10 فقرة 648 ص938 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2674 – كولان وكابيتان ودى لامورانديير 2 فقرة 1004 – سليمان مرقس فقرة 279 ص520 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 327 ص510 – عبد المنعم البدراوي ص32 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص407 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 211 ص288 .
وفي القانون الفرنسي وهو لا يعرف حوالة الدين ، وكذلك في القانون المصري القديم ، هناك رأي يذهب إلى أنه إذا جاز لمن انتقلت إليه الملكية ( المشتري مثلاً ) أن يحل محل المؤجر في حقوقه باعتبار أن هذا الأخير قد حولها له فلا يصبح أ مام المستأجر إلا دائن واحد هو المشتري ، فإن حلول المشتري محل المؤجر في التزاماته يصح الاعتراض عليه بأ ، المدين – وهو المؤجر هنا – لا يجوز أن ينزل عن دين عليه إلا برضاء الدائن ، وهو هنا المستأجر ، ويكون هذا تجديدًا للدين . فإذا لم يتم ذلك ، بقي المؤجر ملتزمًا قبل المستأجر ، ويكون لهذا الأخير مدينان هما المؤجر والمشتري ( بودري وفال 1 فقرة 1318 ) – أما مديونية المشتري للمستأجر بالرغم من عدم وجود عقد بينهما ، فقد قدمنا أنه يمكن تعل يلها بقاعدة الاشتراط لمصلحة الغير ( الإيجار للمؤلف فقرة 472 ص583 وهامش1 ) – هذا وقد قدمنا أن محكمة النقض قضت بخلافه المشتري للمستأجر بحكم القانون وبمجرد تمام عقد البيع غير متوقفة على علم المستأجر ، فلا تجري على هذه الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له ( نقض مدني 22 فبراير سنة 934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496 ) .
( [67] ) وهذا في التقنين المدني الجديد . أما في التقنين المدني القديم فللمشتري أن يطلب فسخ البيع مع التعويض ، وليس هذا ضمان استحقاق لن ضمان الاستحقاق في هذا التقنين لا يكون إلا حيث يثبت للغير حق عيني في الشيء المبيع ( م300/374 مدني قديم ) ، وليس حق المستأجر بحق عيني كما قدمنا .
( [68] ) أما المستأجر فلا يرجع بشيء على المؤجر ، لأن إيجاره بقي ساريًا في حق المشتري ، وذلك حتى لو كان قد اشترط التعويض في عقد الإيجار ، فالتعويض لا يكون إلا عن ضرر ( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1907 م20 ص22 ) .
( [69] ) وتمكن المقابلة بين هذا الوضع والتنازل عن الإيجار . ففي التنازل عن الإيجار يحل المستأجر محله مستأجرًا جديدًا ، أما هنا فالمؤجر هو الذي يحل محله مؤجرًا جديدًا . ولكن الحكم واحد ، إذ تقوم علاقة مباشرة ، ف الحالتين ، بين المستأجر الجديد والمؤجر أو بين المؤجر الجديد والمستأجر ، هي علاقة المؤجر بالمستأجر .
( [70] ) فلو كان هذا التصرف بيعًا ، انتقلت حقوق المؤجر والتزاماته إلى المشتري من وقت البيع ، لا من وقت تسجيل البيع فحسب . على أن المشتري بد تسجيل البيع يصبح مالكًا ، بالنسبة إلى البائع ودائنه الشخصي المستأجر ، من وقت البيع في الرأي الذي نذهب إليه . ومن ثم يكون من وقت البيع مشتريًا ومالكًا في وقت واحد ، وتنتقل إليه من هذا الوقت حقوق المؤجر والتزاماته .
( [71] ) نقض فرنسي 25 إبريل سنة 1893 داللوز 93-1-287-31 مارس سنة 1897 داللوز 97-1-214- وقرب استئناف مختلط 14 فبراير سنة 1918 م30 ص222 – وقارن كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1004 ص663 .
( [72] ) روان الاستئنافية 16 فبراير سنة 1907 مجموعة أحكام روان 1907 ص40 – وانظر فيما تقدم الإيجار للمؤلف فقرة 472 ص581 – ص 582 .
( [73] ) جيوار 1 فقرة 361 – بودري وفال 1 فقرة 1301 وفقرة 1315 – نقض فرنسي 12 مايو سنة 1886 داللوز 87-1-323 .
( [74] ) جيوار 1 فقرة 361 – بودري وفال 1 فقرة 301 – الأزبكية 17 فبراير سنة 1927 المحاماة 8 رقم 42 ص79 .
( [75] ) سليمان مرقس فقرة 279 ص500 هامش 2 – عبد الفتاح عب الباقي فقرة 326 – عبد المنعم البدراوي ص33 – ص34 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص408 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 211 ص290 .
( [76] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 667 .
( [77] ) ويكون غير ملزم بما كان من تسامح المؤجر الأصلي في شأن استعمال العين المؤجرة ( الأزبكية 17 فبراير سنة 1927 المحاماة 8 رقم 42 ص79 ) ، كالتساهل في استعمال المياه ( نقض فرنسي 18 إبريل سنة 1893 داللوز 3-1-351 – بودري وفال 1 فقرة 1304 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 678 ) .
( [78] ) ومع ذلك فقد قضى بأن المالك الجديد لا يرجع على المستأجر إذا كان إخلال هذا بالتزاماته قد وقع قبل التصرف الناقل للملكية ( المبين 6 مارس سنة 1954 جازيت دى باليه 1954 – 1 – 247 ) . وهذا يتعارض مع ما قدمناه من أن المالك الجديد يكون مسئولاً قبل المستأجر ولو كان سبب المسئولية ( التلف – الاستحقاق – العيوب الخفية . . .إلخ ) موجودًا قبل التصرف الناقل للملكية . هذا إلى أن مقتضى حلول المالك الجديد على المؤجر في جميع حقوقه والتزاماه هو أن تنتقل هذه الحقوق والالتزامات من المؤجر إلى المالك الجديد ولو كان سببها سابقًا على التصرف ، بل لعلم هذه الحقوق والالتزامات هي التي تنتقل فعلاً وقت التصرف لأنها كانت موجودة في ذلك الوقت ، أما الحقوق والالتزامات التي تنشأ بعد ذلك فهي تنشأ ابتداء في ذمة المالك الجديد بموجب الإيجار الذي أصبح فيه المالك الجديد هو المؤجر .
( [79] ) نقض فرنسي 5 مارس سنة 1894 داللوز 94-1-508 – 31 أكتوبر سنة 1898 داللوز 98-1-563- هيك 10 فقرة 342 – بودري وفال 1 فقرة 1305 وفقرة 1315 .
( [80] ) نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1951 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 16 ص83 – وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأ ، الشرط القاضي بفسخ الإيجار في حالة ما إذا أراد المؤجر إعادة بناء العين المؤجرة ينتقل إلى مشتري العين ( استئناف مختلط 16 إبريل سنة 1940 م52 ص232 ) .
( [81] ) وول كان مستأجرًا ، لا من البائع ، بل من متقاسم مهايأة مع البائع . وقد قضت محكمة النقض با ،ه متى علم المستأجر بانتقال ملكية العين إلى مشتر جديد ، فإذا ذمته لا تبرأ من أجرتها إلا بالوفاء إلى هذا المشتري . ويستوي أن يكون مستأجر العين قد استأجرها من مالكها الذي باعها أو استأجرها من شخص آخر تلقى عن المالك البائع حق اغتلالها بمقتضى عقد قسمة مهايأة . ذلك أن هذا العقد لا يولد إلا حقوقًا شخصية ، ومن ثم لا يسري بغير نص في حق المشتري الذي سجل عقده . ويترتب على ذلك أن ذمة المستأجرين من المتقاسم مهايأة ، لا تبرأ من دين الأجرة إلا بالوفاء به إلى المشتري ( نقض مدني 22 ديسمبر سنة 1949 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 34 ص114 ) .
( [82] ) والإثبات هنا يتعلق بواقعة مادية فيجوز بجميع الطرق ، ويدخل في ذلك البينة والقرائن ، ولا يشترط التنبيه الرسمي على المستأجر وقد قضت محكمة النقض بأن علم المستأجر بانتقال ملكية العقار المؤجر إلى مشتر جديد واقعة يمكن إثباتها بكل طرق الإثبات للاستدلال بها على سوء نية المستأجر في وفائه بالأجرة للبائع بعد العلم بالبيع ، ولا محل لقصر هذا الإثبات على تنبيه رسمي يوجهه المشتري للمستأجر ( نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496 – وانظر أيضًا سليمان مرقس فقرة 279 ص522 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 325 ص506 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص408 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 211 ص289 ) .
( [83] ) وأيسر سبيل لذلك هو أن يخطر متلقي الملكية المستأجر بانتقال الملكية إليه ، ومن وقت هذا الإخطار لا يكون لا يكون الوفاء بالأجرة المستحقة عن المدة التي تلي الإخطار صحيحًا إلا إذا كان الوفاء لمتلقي الملكية . وهذا ما لم يكن المستأجر قد عجل الأجرة للمؤجر قبل الإخطار عن مدة تلي الإخطار ، أو تنازل المؤجر عن الأجرة مقدمًا ، ويجب أن تكون المخالصة بالأجرة المعجلة لمدة تزيد على ثلاث سنوات أو الحوالة بها مسجلة قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية كما سيجئ .
والإخطار الذي يرسله متلقي الملكية للمستأجر ليس له شكل خاص ، فقد يكون بإنذار على يد محضر أو بكتاب مسجل أو بكتاب عادي أو شفويًا ( نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص496 وهو الحكم الذي سبقت الإشارة إليه ) ، وعبء الإثبات يقع على متلقي الملكية . وليس للإخطار ميعاد خاص ، فمن الوقت الذي يخطر فيه متلقي الملكية المستأجر بانتقال الملكية إليه يلتزم المستأجر بأن يفي بالأجرة لمتلقي الملكية دون المؤجر الأصلي .
( [84] ) استئناف مختلط 7 نوفمبر سنة 1894 م7 ص4 .
( [85] ) نقض مدني 22 نوفمبر سنة 1934 مجموعة عمر 1 رقم 207 ص196 وهو الحكم الذي سبقت الإشارة إليه .
( [86] ) فإذا رضي المستأجر بحوالة الأجرة مقدمًا وكان رضاؤه ف ي وقت لا يعلم فيه بانتقال الملكية ، كانت الحوالة نافذة في حق متلقي الملكية ( سليمان مرقس فقرة 279 ص521 هامش 3 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 325 ) . ومع ذلك فقد قضت محكمة استئناف مصر بأنه إذا كان المالك قد نزل إلى آخر عن أجرة مدة لم تحل ، وقل المستأجر هذا النزول وتعهد بدفع الأجرة إلى المتنازل إليه ، ثم حكم في خلال ذلك بنزع ملكية المالك من عقاره وصدر حكم بمرسى المزاد ، فإن حق المتنازل إليه في قبض الأجرة يزول بصدور هذا الحكم ، لأنه مادام المالك الأصلي لا يحق له أن يطالب بالأجرة بعد تاريخ حكم مرسى المزاد ، فكذلك من تلقى الحق عنه فيها ( استئناف مصر 30 ديسمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 492 ص987 ) .
( [87] ) انظر في كل ما تقدم الإيجار للمؤلف فقرة 473 ص582 – ص583 .
( [88] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 809 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : «1- إذا كان الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه الملكية ، أو لم يكن نافذًا ولكن تمسك هو به ، فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات . 2- ومع ذلك لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة قبل من انتقلت إليه الملكية ، إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان يستطيع العلم بذلك . فإذا عجز من انتقلت إليه الملكية عن الإثبات ، فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر» . وفي لجن المراجعة حذفت الفقرة الأولى اكتفاء بتطبيق القواعد العامة ، وأصبح النص مقصورًا على الفقرة الثانية ، واقرته اللجنة تحت رقم 635 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 634 . وأدخلت عليه لجنة مجلس الشيوخ تعديلاً إذا استبدلت عبارة «من المفروض حتمًا أن يعلم» بعبارة «يستطيع العلم بذلك» ، تمشيًا مع التعبير الذي استعمل في النصوص الخاصة بنظرية الالتزام ، فأصبح النص مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد صار رقمه 606 . وأقره مجلس الشيوخ كما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص591 – ص594 ) .
ولا مقابل للنص في التقنين المدني القديم ، ولكن حكمه كان معمولاً به دون نص لاتفاقه مع القواعد العامة .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م573 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م605 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م788 : 1- إذا كان الإيجار نافذًا في حق من انتقلت إليه الملكية أو لم يكن نافذًا ولكن تمسك هو به ، فإنه يحل محل المؤجر في جميع ما ينشأ عن عقد الإيجار من حقوق والتزامات . 2- ومع ذلك لا يجوز للمستأجر أن يتمسك بما عجله من الأجرة على من انتقلت إليه الملكية إذا أثبت هذا أن المستأجر وقت الدفع كان يعلم بانتقال الملكية أو كان يستطيع أن يعلم به . فإذا عجز متلقي الملكية عن الإثبات ، فلا يكون له إلا الرجوع على المؤجر .
( والنص العراقي يطابق النص المصري في مشروعه التمهيدي ، وأحكامه تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1050 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل ، ولكن النص يتفق مع القواعد العامة فيمكن تطبيقه في لبنان .
( [89] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 807/2 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه ف ي التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة بعد تعديل لفظي جعله مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 633 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 632 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 604/2 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص587-ص589 ) .
( [90] ) المذكرة افيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص592 – استئناف مختلط 6 مايو سنة 1914 م26 ص375 .
( [91] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م571/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م607/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م786/2 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1047 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : لا مقابل . ولكن النص يتفق مع القواعد العامة فيمكن تطبيقه في لبنان .
( [92] ) انظر آنفًا فقرة 531 .
( [93] ) وليس هناك ميعاد محدد لاستعمال متلقي الملكية خياره . ولكن الأصل هو أن يخلي المستأجر العين ، ما لم يتمسك متلقي الملكية بعقد الإيجار ، فمن مصلحة متلقي الملكية أن يبادر إلى استعمال حقه في التمسك بالإيجار حتى لا يحمل سكوته عن ذلك مدة طويلة على أنه نزول عن هذا الحق ( قارن استئناف مختلط 30 مارس سنة 1938 م50 ص198 ) . ويستطيع المستأجر أ ن ينذر متلقي الملكية ويحدد له ميعادًا لاستعمال خياره ، فإذا سكت وإن يتمسك بالإيجار في هذا الميعاد عد متنازلاً عن حق التمسك به ( جيوار 1 فقرة 375 – أوبري ورووإسمان فقرة 369 هامش 4 مكرر – سليمان مرقس فقرة 280 ص525 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 322 ص501 وفقرة 319 وص496 هامش 3 – عبد المنعم البدراوي ص35 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص409 – ص410 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 213 ص294 ) – هذا وتقضي المادة 12 من قانون إيجار الأماكن بتعطيل حق متلقي الملكية في التمسك بعدم نفاذ الإيجار في حقه ، فتنص على أنه «استثناء من أحكام المادتين 389 من القانون المدني الوطني و474 من القانون المدني المختلط تسري الأحكام المتقدمة على المالك الجديد للعقار ولو لم يكن لسند الإيجار تاريخ ثابت بوجه رسمي سابق على تاريخ البيع» . وسيأتي تفصيل ذلك عند الكلام في إيجار الأماكن .
( [94] ) سليمان مرقس فقرة 280 ص524 – ص525 .
( [95] ) انظر آنفًا فقرة 531 في الهامش .
( [96] ) انظر آنفًا فقرة 541 – فقرة 543 .
( [97] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 808/1 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 636/1 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 635/1 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 605/1 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص589 ص590 ) .
ويقابل النص في التقنين المدني القديم م389/475 ، وكانت تجري على الوجه الآتي : «ومع ذلك ليس للمشتري أن يخرج المستأجر إلا بعد التنبيه عليه بالخروج في المواعيد المذكورة آنفًا» . ( وحكم التقنين المدني القديم يتفق مع حم التقنين المدني الجديد ) .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م272/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م604/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م787/1 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1048 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م598 : إذا لم يكن هناك عقد خطي ذو تاريخ صحيح ، فيحق للمالك الجديد أن يخرج المستأجر من المأجور ، وإنما يجب عليه أن يمنحه المهلة المقررة عرفًا . ( وحكم التقنين المدني يتفق مع حكم التقنين المصري ، فيما عدا ميعاد التنبيه فهو مقرر قانونًا في التقنين المصري – م563 – ويتحدد وفقًا للعرف في التقنين اللبناني ) .
( [98] ) أجا 21 مايو سنة 1925 المحاماة 6 رقم 357 ص537 .
( [99] ) أما التقنين المدني الفرنسي فليس فيه نص صريح يوجب على المالك الجديد التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين ، إلا في حالة ما إذا اشترط المؤجر على المستأجر فيعقد الإيجار إخلاء العين عند بيع العين المؤجرة ( م1748 مدني فرنسي ) . أما المادة 1750 مدني فرنسي ، وهي التي تعرض لحالة ما إذا كان ليس للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، فلا تذكر وجوب التنبيه بالإخلاء على المستأجر في ميعاد معين لإخراجه من العين المؤجرة . فذهب رأي إلى أنه يجوز للمالك الجديد أن يطلب من المستأجر إخلاء العين فورًا دون تنبيه بالإخلاء في ميعاد ميعن ، وإن كان للقاضي أن يمنح المستأجر مهلة معقولة للإخلاء ( لوران 25 فقرة 389 – بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص940 – بودري وفال 1 فقرة 1293 : ويرفضان أن يمنح المستأجر مهلة معقولة ) . وذهب رأي آخر إلى وجوب التنبيه في الميعاد الذي يحدده العرف ، قياساً على المادة 1748 مدني فرنسي التي تشترط التنبيه في حالة وجود شرط في الإيجار يخول للمالك الجديد حق إخراج المستأجر كما سبق القول ( ديرانتون 17 فقرة 144 ديفرجييه 1 فقرة 546 – جيوار 1 فقرة 365 – هيك 10 فقرة 344 – بيدان 11 فقرة 536 ص494 – أوبري وروإسمان 5 فقرة 369 ص280 وهامش 36 – كولان وكابيتان ودى لامورانديير 2 فقرة 1102 ) .
وهذا الخلاف لا محل له في التقنين المدني المصري ، فالنص صريح ، سواء في التقنين الجديد أو في التقنين القديم ، في وجوب التنبيه على المستأجر بالإخلاء . ومع ذلك فقد قضت محكمة مصر الوطنية بأن كون البيع يفسخ الإيجار الذي لا يكون ثابت التاريخ معناه أن يكون المشتري غير ملزم باحترام عقد الإجارة ، وبالتالي لا يكون ملزمًا باحترام أي شرط من شروطه بما في ذلك شرط إعطاء الميعاد لطلب الإخلاء ، سواء كان ميعاد طلب الإخلاء منصوصًا عليه في عقد الإجارة أو منصوصًا عليه في المادة 383 مدني ( قديم ) ويحق بناء على ذلك البائع أن يخرج المستأجر من العين المؤجرة بدعوى مستعجلة ( مصر الوطنية 13 أكتوبر سنة 1926 المحاماة 7 رقم 160 ص223 ) . وقد استندت المحكمة في حكمها هذا على تعليقات داللوز على المادة 1743 مدني فرنسي فقرة 73 – فقرة 77 والتعليقات على المادة 1750 مدني فرنسي فقرة 9 فقرة 11 – فقرة 15 . والغريب أن المحكمة لم تنظر النص الصريح في التقنين المصري ( م389/474 – 475 مدني قديم ) ، وهو يقضي صراحة بوجوب إعطاء ميعاد للإخلاء إذا أراد المشتري إخراج المستأجر ، بل طبقت التقنين الفرنسي وليس فيه هذا النص ، مع الفرق الظاهر بين التقنين ، ومع أن في التقنين الفرنسي نفسه من يقول بوجوب إعطاء ميعاد للإخلاء في هذه الحالة كما أسلفنا القول ( الإيجار للمؤلف فقرة 475 ص585 هامش 2 ) .
( [100] ) ويشترط ألا يكون هناك محصول قائم في الأرض لم يحصد ، وإلا فللمستأجر الحق في البقاء إلى حين انتهاء حصد المحصول ( استئناف مختلط 14 إبريل سنة 1898 م10 ص248 – 26 إبريل سنة 1921 م33 ص283 ) .
( [101] ) انظر آنفًا فقرة 545 .
( [102] ) استئناف مختلط 30 ديسمبر سنة 1896 م9 ص90 – 9 مايو سنة 1902 م12 ص2142 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 251 – الإيجار للمؤلف فقرة 476 – وإذا كان المستأجر لم يشغل العين المؤجرة ، بأن كانت مدة الإيجار لم تبدأ أو بأن كانت قد بدأت ولكن المستأجر لم يضع يده على العين ، فقد لا يكون هناك معنى لإعطاء المستأجر ميعادًا للإخلاء ، مادامت العين المؤجرة خالية بالفعل ( بيدان 11 فقرة 475 ص585 هامش1 ) . فإذا نبه المالك الجديد على المستأجر في هذه الحالة بالإخلاء فورًا ، ولم تكن هناك مصلحة جدية للمستأجر في أن يمنح ميعادًا للإخلاء كان التنبيه صحيحًا . ومن ثم يجوز للمستأجر أن يعترض على الإخلاء الفوري ، إذا كان الميعاد الذي يمنحه إياه القانون للإخلاء طويلاً بحيث تكون له مصلحة جدية في أن يشغل العين ثم يخليها بعد انقضاء هذه المدة ، وهذا نادر الوقوع في العمل ( قارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 329 ص511 هامش2 – سليمان مرقس فقرة 280 ص526 – عبد المنعم البدراوي ص36 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 214 ص293 ) .
( [103] ) بيدان 11 فقرة 536 ص494 – ويصدق هذا القانون الفرنسي ، ففيه الإيجار غير معين المدة ينتهي بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد الذي يحدده العرف ، ولا تتحدد المدة بفترة دفع الأجرة كما في التقنين المصري : ا نظر م1736 مدني فرنسي .
( [104] ) ومع ذلك فقد قضى ، في عهد التقنين المدني القديم ، بأن انتقال ملكية العين المؤجرة بطريق الشراء من شخص إلى آخر يفسخ الإجارة بالنظر للمالك الجديد ، على أن ذلك لا يمنعه من المطالبة بالأجرة المستحقة السابقة ، ولكنه من جهة أخرى لا يخول له حق إيقاع الحجز التحفظي من أجل المبلغ المطالب به ما دام الإيجار قد صار مفسوخًا ( الموسكي 25 سبتمبر سنة 1901 الحقوق 17 ص30 ) .
( [105] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 808/2 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأدخلت عليه لجنة المراجعة تعديلات لفظية فأصبح مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 636/2 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 635/2 ، مجلس الشيوخ تحت رقم 605/2 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص589 – ص591 ) .
ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم 390/476 – 477 ، وكانت تجري على الوجه الآتي : «وفي الحالة المذكورة للمستأجر الذين يكلفون بالخروج مع وجود سندات الإيجار بأيديهم يستحقون أخذ التضمينات اللازمة من المؤجر إلا إذا وجد شرط يخالف ذلك . ولا يجوز إخراج المستأجر إلا بعد إعطائه التضمنيات اللازمة من المؤجر أو من المشتري عن المؤجر المذكور أو إعطائه ك فيلاً بها يكون كفؤاً» . ( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م572/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م604/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م787/2 : ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1048 ) .
تقنينات الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل ، فتسري القواعد العامة .
( [106] ) ولم تعرض المادة 1750 من التقنين المدني الفرنسي ، وهي التي تواجه حالة ما إذا كان ليس للإيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف الناقل للملكية ، للتعويض الذي يستحق للمستأجر على المؤجر ، واقتصرت على ذكر أن المستأجر لا يرجع على متلقي الملكية بتعويض ما . فذهب رأي إلى أن المستأجر لا يرجع بتعويض على المؤجر ( بودري وفال 1 فقرة 1294 – بيدان 11 فقرة 536 ص494 – بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص940 ) . وذهب رأي آخر ، وهو الرأي بالراجح ، إلى رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض ( جيوار 1 فقرة 361 وفقرة 373 – هيك 10 فقرة 346 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص280 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1002 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 698 ) . والقائلون برجوع المستأجر على المؤجرة بالتعويض يطبقون القواعد العامة في تقدير التعويض ، ولا يطبقون المواد 1745 – 1747 مدني فرنسي التي تقدر التعويض بطرق خاصة في حالة وجود شرط يقضي على المستأجر بإخلاء العين عند بيعها . وهؤلاء يقولون أيضًا بحبس المستأجر للعين لاستيفاء التعويض ، تطبيقًا للقواعد العامة ، وقياسًا على المادة 1749 مدني التي تقرر هذا الحق صراحة في حالة وجود شرط يقضي على المستأجر بإخلاء العين عند بيعها ( عكس ذلك جيوار 1 فقرة 374 ) .
( [107] ) انظر آنفًا فقرة 545 وفقرة 547 .
( [108] ) انظر آنفًا فقرة 272 – ويلاحظ أنه إذا نفذ الإيجار في حق المالك الجديد ، ونفرضه مشتريًا ، رجع هذا على المؤجر بضان استحقاق المبيع كما رأينا فيما تقدم ( انظر آنفًا فقرة 541 ) . وإذا لم ينفذ الإيجار في حق المالك الجديد ، رجع المستأجر على المؤجر بضمان استحقاق العين المؤجرة كما نرى هنا . فالأولى إذن بالمؤجر أن يحتاط لنفسه ، إما في عقد الإيجار باشتراطه على المستأجر الخروج من العين إذا بيعت ، وإما في عقد البيع باشتراطه على المشتري نفاذ الإيجار في حقه .
( [109] ) انظر آنفًا فقرة 272 .
( [110] ) ويقع هذا الاتفاق باطلاً إذا كان المؤجر قد باع العين قبل أن يؤجرها ، ثم أجرها وأخفى نشأ عن المستأجر أنه باع العين ( م578 مدني وانظر آنفًا فقرة 274 ) .
( [111] ) وقد يصل حسن النية بالمؤجر إلى حد أنه عندما يعرض له أن بيع العين المؤجرة يبادر إلى إخطار المستأجر حتى يجعل الإيجار ثابت التاريخ ، هذا إذا لم يقم هو بإثبات تاريخ الإيجار في النسخة التي تكون بيده . فإذا قصر المستأجر ، بالرغم من أن المؤجر أخطره بعزمه على بيع العين المؤجرة ، في إثبات تاريخ الإيجار ، جب تقصيره مسئولية المؤجر ، فلا يرجع على المؤجر بتعويض إذا بيعت العين وأخرجه المشتري منها . أما إذا باع المؤجر العين دون أن يخطر المستأجر ، وكان هذا عقده غير ثابت التاريخ ، فلا يعتبر في الأصل أن عدم إثباته لتاريخ عقده مع تمكنه من ذلك تقصير يجبُّ مسئولية المؤجر عن التعويض ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 330 ص513 هامش 2 – منصور مصطفى منصور فقرة 166 ص411 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 213 ص291 – وانظر عكس ذلك بلانيول وريبير 10 فقرة 649 ص940 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 37 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2672 ص824 هامش 1 – كولان وكابيتان ودىلامورانديير 2 فقرة 1002 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 698 – سليمان مرقس فقرة 280 ص524 ) . على أنه قامت ظروف تجعل المستأجر يتوقع أن يبيع المؤجر العين ، ولم يحتط بالرغم من ذلك فيثبت تاريخ عقد الإيجار ، جاز أن يعتبر هذا منه تقصيرًا يخفف من مسئولية المؤجر عن التعويض أو يمحوها .
( [112] ) انظر آنفًا فقرة 272 وفقرة 259 .
( [113] ) انظر م246/1 مدني – وقارن الوسيط 2 فقرة 649 .
( [115] ) ويذهب بعض الفقهاء ( جورسان 2 فقرة 1469 ) إلى أن الحق في الحبس يجوز الاحتجاج به على الخلف الخاص ولو كان حقه متقدمًا على الحق في الحبس ، ومن ثم يجعل نفاذ حق المستأجر في حبس العين المؤجرة على المالك الجديد مجرد تطبيق لهذه القاعدة لا استثناء منها ( انظر في ذلك الوسيط 2 فقرة 649 ص1155 وهامش 1 ) .
( [116] ) دمياط الجزئية 14 مارس سنة 1934 المجموعة الرسمية 36 رقم 50 ص125 .
( [118] ) انظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 475 .
مكتب محاماة 