انتهاء الإيجار
493- أسباب زوال العقد بوجه عام : بينا في الجزء الأول من الوسيط( [1] ) أن زوال العقد ( disparition ) يكون بالانقضاء ( extinction ) أو بالانحلال ( dissolution ) أو بالإبطال ( annulation ) .
وإبطال عقد الإيجار يخضع للقواعد العامة ، حتى في أن يكون له أثر رجعي بخلاف الفسخ ، وقد سبقت الإشارة إلى ذلك( [2] ) . فلا شأن لنابه هنا .
بقي ا لانقضاء والانحلال . أما الانقضاء فهو السبب المألوف لانتهاء عقد الإيجار ، ولذل نستبقيه لبحثه تفصيلاً فيما يلي . والانحلال قد يكون باتفاق الطرفين وهذا هو التقابل ( résiliation conventionnelle )( [3] ) ، أو لأسباب أخرى يقررها القانون وأهمها الفسخ ( résolution ) .
فالتقابل في عقد الإيجار يكون باتفاق المتعاقدين على إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته . ولاشك في جواز ذلك ، لنهما ما استطاعا باتفاقهما أن يتعهدا بالتزامات ، يجوز لهما باتفاقهما كذلك أن يتحللا من هذه الالتزامات( [4] ) . والأهلية اللازمة للتقابل هي نفس الأهلية التي تلزم لانعقاد الإيجار( [5] ) . ويكون رضاء كل من الطرفين بالتقابل صريحًا أو ضمنياً( [6] ) ، وبعد رضاء ضمنيًا أ يخلي المستأجر العين المؤجرة قبل انقضاء مدة الإيجار فيتسلمها المؤجر دون تحفظ( [7] ) . وإذا رفع أحد المتعاقدين دعوى بفسخ الإيجار كان هذا إيجابا صريحًا من جهته بإنهاء الإيجار ، فيجوز للمتعاقد الآخر عند رفع الدعوى أن يقبل هذا الإيجاب فيتم التفاسخ بالتراضي ، ولا يمس هذا ما للمدعي من الحق في التعويض ، وإنما يتحتم على المحكمة النطق بالفسخ لأنه مبني على التراضي لا على حكم القضاء( [8] ) . وتتبع القواعد العامة في إثبات اتفاق المتعاقدين على التقابل( [9] ) . ويترتب على التقابل إنهاء عقد الإيجار فيما يتعلق بالمستقبل دون أثر رجعي ، فإن كان المستأجر قد عجل الأجرة عن مدة تلي التقابل استردها ، وإذا كان للمؤجر أجرة مستحقة عن مدة سابقة على التقابل استوفاها( [10] ) .
أما الفسخ فيكون لعدم وفاء أحد المتعاقدين بالتزاماته ، وقد استعرضناه في تطبيقاته المختلفة عند الكلام في التزامات كل من المتعاقدين( [11] ) . وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني الجديد يتضمن نصًا عامًا في الفسخ هو المادة 803 من المشروع ، وكانت تجري على الوجه الآتي : «إذا أخل أحد الطرفين بالالتزامات التي يفرضها عليه عقد الإيجار ، كان للطرف الآخر أن يطلب فسخ العقد ، مع التعويض إذا كان له مقتض . فإن كان المؤجر هو الذي طلب الفسخ ، شمل التعويض الأجرة عن المدة اللازمة لإيجار العين ثانية وما ينقص من الأجرة في المدة الباقية من الإيجار الأول»( [12] ) . وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد هذا النص ما يأتي : « ليس هذا النص إلا تطبيقًا للقواعد العامة في فسخ العقود الملزمة للجانبين ، ولكن يلاحظ ما يأتي : ( 1 ) قدر التعويض بالنسبة للمؤجر بمقدار الأجرة عن المدة اللازمة لإيجار العين وما ينقص من الأجرة في المدة الباقية من الإيجار الأول ، ولا يمكن تقدير ذلك إلا إذا عرف متى تؤجر العين ثانية وبأي أجرة . فإن لم يكن هذا معروفًا وقت صدور الحكم قدره القاضي تقديرًا اجتهاديًا( [13] ) ، أو أجل الحكم حتى تؤجر العين ثانية أو حتى تنتهي مدة الإيجار الأول إذا طلب المؤجر ذلك . ( 2 ) إن فسخ الإيجار وهو عقد مستمر لا يزيل ما ترتب عليه من الآثار في الماضي ، لأن التي المدة انتفع بها المستأجر بالعين قبل الفسخ يقابلها ما دفعه من الأجرة»( [14] ) . وقد أشير في المذكرة الإيضاحية إلى أنه لا مانع من حذف هاذ النص من المشروع إذا أن حكمه يستخلص من القواعد العامة ، وقد حذف فعلاً لهذا السبب في لجنة المراجعة( [15] ) . وقد قدمنا عند الكلام في فسخ الإيجار لعدم دفع الأجرة – وهو السبب الغالب لطلب الفسخ – أن للمحكمة أن تقدر أسباب الفسخ فتفسخ الإيجار أو لا تفسخه ، وقد يوجد شرط في العقد يحتم الفسخ على درجات متفاوتة وبينا أثر هذا الشرط( [16] ) . وليس للفسخ أثر رجعي( [17] ) ، كما تقول المذكرة الإيضاحية ، وهذا يرجع لطبيعة عقد الإيجار فهو عقد زمني ، وما نفذ منه لا يمكن الرجوع فيه( [18] ) . ويترتب على ذلك ، كما قدمنا في التقابل ، أن المستأجر إذا كان قد عجل الأجرة عن مدة تلي فسخ الإيجار استردها بعد حكم ما قد يحكم به عليه من تعويض بسبب الفسخ أو بسبب التأخر في إخلاء العين ، وإذا كان للمؤجر أجرة مستحقة عن مدة سابقة على الفسخ استوفاها( [19] ) .
وقد يكون هلاك العين المؤجرة هو سبب انفساخ العقد ، وقد سبق بيان حكم هذا الهلاك( [20] ) . وفقد المؤجر لملكية العين المؤجرة سواء كان الفقد ماديًا كما في هلاك العين أو قانونيًا كما في انتقال ملكتيها ، يفسخ بوجه عام عقد الإيجار . وانتقال ملكية العين من أهم أسباب انتهاء الإيجار ، فنستبقيه لبحثه تفصيلاً فيما يلي . وقد يفقد المؤجر ملكية العين المؤجرة لأسباب أخرى ، فيفسخ عقد الإيجار تبعًا لذلك . ومن أهم أسباب فقد المؤجر لملكية العين نزع هذه الملكية للمنفعة العامة ، وفسخ العقد الذي يملك المؤجر بموجبه العين المؤجرة .
فإذا نزعت ملكية العين المؤجرة للمنفعة العامة عدت في حكم الهالكة هلاكًا كليًا ، والهلاك هنا ليس ماديًا كما قدمنا ، بل هو هلاك قانوني( [21] ) ، ويكون له حكم الهلاك المادي بسبب أجنبي ., ويترتب على ذلك أن عقد الإيجار ينفسخ ، ولا يجوز للمستأجر أن يطالب المؤجر بتعويض ، ولكن له أن يأخذ تعويضًا مستقلاً من نازع الملكية طبقًا لأحكام قانون نزع الملكية للمنفعة العامة( [22] ) .
وإذا فسخ العقد الذي يملك المؤجر بموجبه العين المؤجرة لسبب من أسباب الفسخ ، كتحقق شرط فاسخ علقت عليه ملكية المؤجر ، أو عدم قيام المؤجر بالالتزامات الناشئة من عقد تملكه وفسخ هذا العقد تبعًا لذلك ، أصبح المؤجر غير مالك للعين ، وجاز للمستأجر أن يطلب فسخ عقد الإيجار لعدم تمكن المؤجر من القيام بالتزاماته( [23] ) . على أن الإيجار يكون نافذًا في حق من آلت إليه الملكية ، إذا كان ثابت التاريخ قبل زوال سبب ملكية المؤجر ولم يكن هناك تواطؤ بين المؤجر والمستأجر على النحو الذي بيناه فيما تقدم( [24] ) . وفي هذه الحالة لا يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار ، بل يبقى العقد قائمًا إلى انقضاء مدته فيما بين المستأجر ومن آلت إليه ملكية العين المؤجرة( [25] ) .
494-أسباب أخرى لزوال العقد بسبب زوال الالتزام : وهناك أسباب أخرى لزوال العقد تترتب على زوال الالتزام . ونذكر من هذه الأسباب ثلاثة :
1- صيرورة الالتزام في عقد الإيجار مرهقًا بسبب حادث طارئ ، ويترتب على ذلك رد الالتزام إلى الحد المعقول مما قد يستتبع إنهاء عقد الإيجار ، وهذا ما يسمى بفسخ الإيجار للعذر ، ولأهمية هذا السبب تستبقيه لبحثه تفصيلاً فيما يلي .
2- تحقق شرط فاسخ علق عليه التزام المؤجر أو التزام المستأجر : وقد سبق أن بينا أنه يجوز أن يعلق المؤجر الإيجار على شرط فاسخ كأن يشترط فسخ الإيجار إذا تزوج ابنه حتى يستطيع هذا سكنى العين ، ويجوز أن يعلق المستأجر استئجاره للمنزل على شرط ألاَّ يشتري منزلاً آخر يسعى لشرائه . فهذا شرط ف اسخ ، قد يتحقق ويتزوج ابن المؤجر أو يشتري المستأجر المنزل الذي يسعى لشرائه فينفسخ الإيجار قبل انقضاء مدته( [26] ) ، وقد لا يتحقق فيبقى الإيجار ساريًا إلى نهاية المدة . والشرط الفاسخ في الإيجار لا يكون له أثر رجعي( [27] ) ، كما هو الأمر في فسخ عقد الإيجار ولنفس السبب . فالإيجار عقد زمني ، وما نفذ منه لا يمكن الرجوع فيه( [28] ) .
3- اتحاد الذمة : وقد ينتهي الإيجار أيضًا بأن يزول الالتزام فيه باتحاد الذمة( [29] ) . فإذا ورث المستأجر المؤجر ، أو ورث المؤجر المستأجر ، أو اشترى المستأجر العين المؤجرة فحل محل المؤجر ، انتهى الإيجار قبل انقضاء مدته باتحاد الذمة . وإذا كان السبب في اتحاد الذمة قد زال أثره بأثر رجعي ، كما إذا اشترى المستأجر العين المؤجرة ثم فسخ البيع لعدم دفع الثمن ، اعتبر الإيجار كأنه لم ينته أصلاً ، ووجب على المستأجر أن يدفع الأجرة التي لم يدفعها عن المدة الماضية وأن يوفي بالتزاماته كمستأجر إلى نهاية مدة الإيجار( [30] ) . أما إذا كان سبب اتحاد الذمة قد زال بدون أثر رجعي ، كما إذا اشترى المستأجر العين ثم باعها بعد ذلك ، فإن هذا لا يؤثر في انتهاء الإيجار باتحاد الذمة( [31] ) .
495- ما استبقى من أسباب الإيجار : هذا وقد استبقينا أهم أسباب الإيجار لبحثها بالتفصيل ، وهي انقضاء مدة الإيجار وانتقال ملكية العين المؤجرة والعذر الطارئ . وينطوي تحت العذر الطارئ – كتطبيقات خاصة – موت المستأجر ، وإعساره ، وتغيير الموظف أو المستخدم محل إقامته . أما إذا وجدت للمؤجر حاجة شخصية للعين فلا يعتبر هذا عذرًا طارئًا ، ولا يجوز انتهاء الإيجار لهذا السبب إلا إذا اتفق على ذلك( [32] ) .
ونقسم هذه الأسباب قسمين . نضع في القسم الأول منهما انقضاء المدة وهو السبب المألوف لانتهاء الإيجار . ونضع في القسم الثاني السببين الآخرين اللذين ينتهي بهما الإيجار قبل انقضاء مدته ، وهما انتقال ملكية العين المؤجرة والعذر الطارئ . فنبحث : ( أولاً ) انتهاء الإيجار بانقضاء مدته . ( ثانيًا ) انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته .
الفرع الأول
انتهاء الإيجار بانقضاء مدته
496 – مسألتان : الإيجار كما قدمنا عقد مؤقت( [33] ) ، فلابد من أن ينتهي إذا انقضت مدته . وقد ينتهي الإيجار ، سواء بانقضاء مدته أو بأي سبب آخر ، ومع ذلك يبقى المستأجر في العين المؤجرة برضاء المؤجر فيجدد الإيجار تجديدًا ضمنيًا .
فنبحث إذن مسألتين : ( 1 ) كيف ينتهي الإيجار بانقضاء مدته . ( 2 ) التجديد الضمني للإيجار .
المبحث الأول
كيف ينتهي الإيجار بانقضاء مدته
497- فرضان : قدمنا أن المتعاقدين في الإيجار إما أن يتفقا على تحديد مدة معينة ، وإما أن يعقدا الإيجار لمدة غير معينة أو يسكتا عن تحديد المدة أو ينعذر إثبات المدة التي يدعيها أي منهما( [34] ) .
المطلب الأول
المتعاقدان اتفقا على تحديد مدة معينة
498- الطرق المختلفة لتحديد المدة : يحدد المتعاقدان المدة عادة بإحدى طرق ثلاث : ( 1 ) يحددان مدة ينتهي بانقضائها العقد . ( 2 ) يحددان مدة ينتهي بانقضائها العقد بشرط أن ينبه أحدهما على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء المدة بأجل محدد . ( 3 ) يحددان مدة مقسمة إلى آجال معينة . ويجوز لكل من المتعاقدين أن ينبه على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء أي أجل من هذه الآجال .
1- تحديد مدة ينتهي بانقضائها العقد
499- نصوص قانونية : تنص المادة 598 من التقنين المدني على ما يأتي : «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المعينة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء»( [35] ) . ويقابل النص في التقنين المدني القديم المادتين 382/467 و385/470( [36] ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م565 – وفي التقنين المدني الليبي 597 – وفي التقنين المدني العراقي م779 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م590( [37] ) .
500- انتهاء الإيجار بمجرد انقضاء المدة دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء : ويخلص من النص السالف الذكر أن المتعاقدين إذا اتفقا على تحديد مدة في العقد ينتهي بانقضائها الإيجار ، فإنما يريدان بذلك أن العقد ينتهي بمجرد انقضاء المدة المحددة دون أي إجراء آخر( [38] ) . فلا حاجة إذن للتنبيه بالإخلاء ، ما دام التنبيه ليس مشترطًا في العقد( [39] ) .
فإذا انقضت المدة المحددة وانتهى عقد الإيجار بانقضائها على النحو المتقدم ، وبقي المستأجر مع ذلك في العين المؤجرة دون رضاء المؤجر ، فإنه لا يعد مستأجرًا بل مغتصبًا ، إذ لا سند له في البقاء في العين ( ocaupant sans tire ) ، ويجوز الحكم عليه بالإخلاء( [40] ) ، ويجب أن يكون الحكم مشمولاً بالنفاذ المعجل طبقًا للمادة 469 مرافعات( [41] ) . كما يجوز الحكم عليه بالتعويض( [42] ) ، ويكون التعويض عادة أجرة المثل عن المدة التي بقي فيها المستأجر في العين بعد انتهاء الإيجار( [43] ) .
بل يجوز للمؤجر أن يلجأ في إخلاء العين إلى قاضي الأمور المستعجلة( [44] ) . وحكم قاضي الأمور المستعجلة يجب ألاَّ يمس الموضوع( [45] ) ، فإذا ادعى المستأجر أن بقاءه في العين المؤجرة بعد انقضاء المدة له سند ، كأن ادعى تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا وكانت الظروف تجعل دعوى المستأجر قابلة للتصديق بأن يفي مثلاً في العين مدة طويلة بعد انقضاء مدة الإيجار الأول ، فقاضي الأمور المستعجلة غير مختص بالحكم بالإخلاء في هذه الحالة لأنه يتعرض بذلك إلى الحكم فيما إذا كان هناك تجديد ضمني أم لا وهذا يمس الموضوع( [46] ) . وإنما يجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يضع العين تحت الحراسة القضائية حتى تبت محكمة الموضوع في النزاع( [47] ) . أما إذا ظهر أن دعوى المستأجر تجديد العقد غير جدية( [48] ) ، وتراد بها المماطلة حتى يبقى في العين ، فإنه يجوز لقاضي الأمور المستعجلة الحكم بالإخلاء بالرغم من هذه الدعوى . وحكمه لا يمس الموضوع على كل حال ، فإذا قضت محكمة الموضوع بأن هناك تجديدًا ضمنيًا رجع المستأجر إلى العين( [49] ) . ولا يجوز الالتجاء إلى قضايا الأمور المستعجلة قبل انقضاء مدة الإيجار ، ولو كان ميعاد الجلسة يقع بعد انقضاء هذه المدة( [50] ) . وإذا انقضت المدة ولجأ المؤجر إلى قاضي الأمور المستعجلة ، فلهذا أن يحكم بالإخلاء ولو كان بالعين مستأجر من الباطن أو متنازل له عن الإيجار( [51] ) . ويجوز لقاضي الأمور المستعجلة أن يعطي المستأجر مهلة معقولة لإخلاء العين( [52] ) .
وهذا كله ، كما قدمنا ، ما لم يكن بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء مدة الإيجار برضاء المؤجر ، إذ يجدد الإيجار في هذه الحالة تجديدًا ضمنيًا على النحو الذي سنبينه فيما يلي .
501- قد يلجأ المؤجر إلى التنبيه بالإخلاء لأغراض عملية : على أن المؤجر ، وإن لم يكن واجبًا عليه التنبيه على المستأجر بالإخلاء ما دام هذا التنبيه غير مشترط ، قد يلجأ في بعض الأحوال إلى هذا الإجراء لأغراض عملية .
فقد يقصد من التنبيه بالإخلاء أن يظهر نيته في أنه لا يريد تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا بعد انتهائه ( م600 ) ، وسيأتي بيان ذلك( [53] ) .
وقد يقصد منه أن يبين أنه يقبل تجديد الإيجار على أن ترفع الأجرة إلى مبلغ معين يذكر في التنبيه ، أو على أن تعدل بعض شروط العقد بطريقة توضح في التنبيه . فإذا سكت المستأجر وبقي بالعين المؤجرة بعد انقضاء مدة الإيجار ، أمكن تأويل ذلك بأن الإيجار قد جدد تجديدًا ضمنيًا بالأجرة الجديدة أو بالشروط الجديدة( [54] ) . وقد قضى بأنه من المقرر في القانون أنه ما دام للإيجار مدة محددة فهو ينتهي بانقضاء هذه المدة ، فإذا أنذكر المؤجر المستأجر بأن يسلم الأرض عند نهاية إجارته أو يكون ملزمًا بدفع خمسة جنيهات سنويًا عن كل فدان عدا الأموال ، ثم سكت المستأجر وبقي في الأرض بعد انقضاء المدة ، عد سكوته قبولاً للأجرة الجديدة ، ومن ثم يجب على المستأجر إما الإخلاء عند انتهاء المدة أو قبول شروط المؤجر( [55] ) . وقد نصت الفقرة من المادة 781 مدني عراقي على هذا الحكم صراحة إذ تقول : «أما إذا طلب المؤجر بعد انقضاء المدة من المستأجر زيادة على الأجر المسمى وعين تلك الزيادة وطلب منه قبولها أو الإخلاء ، فسكت المستأجر ، فإن سكوته يعتبر رضا وقبولاً للزيادة من أول المدة التي أعْقبت انتهاء الإجارة الأولى»( [56] ) .
764
2- تحديد مدة ينتهي بانقضائها العقد بشرط التنبيه مقدمًا
502- وجوب التنبيه بالإخلاء : قدمنا أن المتعاقدين قد يحددن مدة للإيجار ولكن يشترطان أن العقد لا ينتهي بانقضاء هذه المدة إلا إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء المدة بأجل معين ، وإلا «تجدد» الإيجار لمدة أخرى . وهذا هو الذي يقع غالبًا في عقود الإيجار .
وعلى ذلك لا يتوقف انتهاء الإيجار على مجرد انقضاء المدة المحددة كما في الحالة الأولى ، بل لابد من التنبيه من أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في الأجل المحدد( [57] ) . فإذا حصل التنبيه ، انتهى الإيجار بانقضاء المدة( [58] ) . وإذا بقي المستأجر بعد ذلك في العين برضاء المؤجر ، عد هذا تجديدًا ضمنيًا للإيجار لا امتدادًا له كما سيأتي .
765
وإذا صدر التنبيه من المؤجر أمكن المستأجر أن يتمسك به ، وكذلك إذا صدر من المستأجر أمكن التمسك به من المؤجر( [59] ) .
766
وسنبين فيما يلي شكل التنبيه بالإخلاء ومشتملاته وطريقة إثباته وكيفية الطعن فيه ، وما سيرد في ذلك يسري على كل تنبيه بالإخلاء .
503- امتداد الإيجار إذا لم يحصل تنبيه بالإخلاء في الميعاد : وإذا لم يحصل التنبيه بالإخلاء أصلاً( [60] ) ، أو حصل بعد فوات الأجل المحدد( [61] ) ، فالإيجار يمتد – لا يتجدد( [62] ) – إلى المدة الأخرى التي حددها المتعاقدان . وهذه المدة الثانية تكون في الغالب معادلة للمدة الأولى ، وإن كان هذا غير محتم فللمتعاقدين أن يتفقا على أن تكون المدة الثانية أقصر أو أطول من المدة الأولى( [63] ) ، فيكون الإيجار مثلاً لثلاث سنوات وإذا لم يحصل تنبيه امتد سنة أخرى ، أو يكون الإيجار لمدة الصيف وإذا لم يحصل تنبيه امتد سنة كاملة حتى يشمل الصيف التالي . فإذا انقضت المدة الثانية أيضًا فالإيجار ينتهي دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، وبقاء المستأجر بعد ذلك في العين برضاء المؤجر يعد تجديدًا ضمنيًا لا امتداد للإيجار . ومدة التجديد الضمني ليست هي مدة الامتداد بل مدة دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية( [64] ) كما سيأتي .
767
والعقود التي تذكر عادة أن الإيجار «يتحدد إلى مدة أخرى» تمتد – لا تتجدد – بعد انقضاء المدة الأولى إلى مدة ثانية تعادل المدة الأولى إذا لم يحصل التنبيه في الأجل المحدد كما رأينا . فإذا انقضت المدة الثانية ، لم يمتد الإيجار إلى مدة ثالثة فرابعة ، لأن المتعاقدين لا يريدان أن يمتد العقد إلا إلى مدة أخرى لا إلى مدد أخرى . وعلى ذلك ينتهي الإيجار بانقضاء المدة الثانية ، ويجوز أن يجدد تجديدًا ضمنيًا بعد ذلك( [65] ) ، كما أسلفنا . أما إذا ذكر في العقد أنه يمتد إلى مدد أخرى ، أو كما يقال عادة «يتجدد لمدة أخرى وهكذا» ، فالعقد يمتد – لا يتجدد – في هذا الحالة مدة ثانية فثالثة فرابعة وهكذا ، ولا ينتهي إلا بحصول التنبيه بالإخلاء في الميعاد المحدد( [66] ) .
768
وقد تكون المدة التي يمتد إليها الإيجار غير محددة ، كأن يكون العقد لمدة سنة تمتد إذا لم يحصل تنبيه بالإخلاء دون أن يذكر المتعاقدان مقدار المدة الأخرى التي يمتد إليها العقد . ففي هذه الحالة يبقى العقد مدة سنة ، فإذا حصل التنبيه الميعاد انتهى ، وإذا لم يحصل تنبيه في الميعاد امتد العقد وأصبح معقودًا لمدة غير معينة . ومن ثم تسري المادة 563 مدني ، فيمتد الإيجار للفترة المعينة لدفع الأجرة ، وينتهي بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبنية في المادة 563 سالفة الذكر .
وما قدمناه كان منصوصًا عليه في المشروع التمهيدي للمادة 598 مدني ، إذا كانت الفقرة الأولى منه تنص على أن «ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، ما لم يكن مشترطًا في العقد أن الإيجار يمتد إلى مدة أخرى ، محددة أو غير محددة ، عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين قبل انقضاء الإيجار» . وقد حذف الجزء الأخير من هذه الفقرة في لجنة المراجعة ، فترك الأمر في ذلك للقواعد العامة وهي تقضي بما قدمنا( [67] ) .
504- الفرق بين امتداد الإيجار والتجديد الضمني : وامتداد الإيجار على النحو الذي قدمناه شيء غير التجديد الضمني للإيجار . فامتد الإيجار ( prolongation ) هو استمرار للعقد ذاته بنفس شروطه وبما يكفله من تأمينات عينية أو شخصية ، لمدة تعين في العقد ، وتكون عادة مماثلة للمدة الأصلية ، فإن لم تعين مدة في العقد فلمدة دفع الأجرة مع وجوب التنبيه في المواعيد القانونية . أما التجديد الضمني ( tacite reconduction ) فعقد جديد يعقب العقد السابق ، ولكنه مستقل عنه وليس استمرارًا له ، فلا يكون الكفيل في العقد السابق كفيلاً في العقد الجديد ، وتكون مدة العقد الجديد هي دائمًا مدة دفع الأجرة مع وجوب التنبيه في المواعيد القانونية . وسنبين بالتفصيل ، عند الكلام في التجديد الضمني ، النتائج التي تترتب على أن التجديد الضمني هو عقد جديد في حين أن الامتداد هو استمرار لنفس العقد( [68] ) .
769
ولكن الامتداد والتجديد الضمني يتفقان في أن شروط كل منهما ، من حيث الأجرة والتزامات المتعاقدين وغير ذلك ، هي نفس شروط العقد الأصلي ، فيما عدا المدة فقد تقدم أنها تختلف عادة في الامتداد عنها في التجديد الضمني( [69] ) .
2- تحديد مدة مقسمة إلى آجال معينة
505- كيفية تحديد المدة بهذه الطريقة : قد يحدد المتعاقدان مثلاً مدة تسع سنوات مقسمة إلى مدد متساوية كل مدة ثلاث سنوات ، ويشترطان أن الإيجار ينتهي حتمًا بانقضاء مجموع هذه المدد ، وكذلك ينتهي بانقضاء أية مدة من المدتين الأوليين إذا نبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء قبل انقضاء هذه المدة بأجل معين . وقد يعطي حق إنهاء الإيجار بالتنبيه لأحد المتعاقدين دون الآخر ، فإذا لم يقصر حق إنهاء الإيجار بالتنبيه على أحد المتعاقدين كان لكل مهما هذا الحق( [70] ) .
506- كيف ينتهي الإيجار الذي تحدد مدته بهذه الطريقة : وبعد الإيجار الذي تحدد مدته على هذا النحو إيجار محدد المدة ، وينتهي حتمًا بانقضاء تسع السنوات دون حاجة لتنبيه بالإخلاء . ولكنه يعد أيضًا معلقًا على شرط ناسخ هو أن يقوم أحد المتعاقدين – أو المتعاقد الذي يثبت له هذا الحق – بالتنبيه بالإخلاء قبل انقضاء مدة من المدتين الأوليين بالأجل المحدد في العقد( [71] ) . فإذا لم يتحقق الشرط الفاسخ في المدة الأولى امتد( [72] ) الإيجار إلى المدة الثانية ، وإذا لم يتحقق في المدة الثانية امتد إلى المدة الثالثة ، وعند انقضاء هذه المدة الأخيرة ينتهي الإيجار حتمًا كما سبق القول . ولا يعد امتداد الإيجار من المدة الأولى إلى المدة الثانية فالمدة الثالثة إيجارًا جديدًا ، بل هو نفس الإيجار يستمر في سريانه . ويترتب على ذلك من النتائج ما يترتب على امتداد الإيجار ، لا ما يترتب على التجديد الضمني .
770
أما إذا تحقق الشرط الفاسخ ، وصدر التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني ، وترتب على ذلك انتهاء الإيجار بانقضاء مدة من مدتيه الأوليين ، فإن بقاء المستأجر بالرغم من ذلك في العين المؤجرة برضاء المؤجر يعد تجديدًا ضمنيًا للإيجار لا امتدادًا له( [73] ) . ومدة هذا التجديد يحددها ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية شأن كل تجديد ضمني .
وإذا امتد الإيجار حتى استنفد جميع المدد المحددة ، وبقي المستأجر في العين المؤجرة بعد انقضاء هذه المدد برضاء المؤجر ، فإن هذا يعد تجديدًا ضمنيًا للإيجار الأول . ولا تحدد مدة هذا التجديد بتسع سنوات كما كانت المدة في الإيجار القديم ، أو بثلاث وهي أحد الآجال التي انقسمت إليها مدة الإيجار القديم ، بل يحدد المدة ميعاد دفع الأجرة مع وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية كما في كل تجديد ضمني( [74] ) .
المطلب الثاني
المتعاقدان لم يتفقا على تحديد مدة معينة
507- تحديد مدة الإيجار بالفترة المعينة لدفع الأجرة – إحالة : تقدم أن المادة 563 مدني تقضي بأنه «إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة ، أو عقد لمدة غير معينة ، أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدًا للفترة المعينة لدفع الأجرة» .
وقد سبق أن بينا الفروض الثلاثة التي يسري عليها هذا النص : إذا لم يعرض المتعاقدان للمدة أصلاً ، أو عرضا لها ولكنهما لم يعيناها ، أو عيناها ولكن لم يستطع أيهما إثبات ما اتفقا عليه( [75] ) .
771
ففي هذه الفروض الثلاثة تكون مدة الإيجار هي المدة المحددة لدفع الأجرة ، فإن اتفق على أن تدفع الأجرة كل سنة كانت مدة الإيجار سنة قابلة للامتداد ، وإن اتفق على دفع الأجرة كل شهر كانت المدة شهرًا قابلاً للامتداد ، وهكذا . وقد سبق تفصيل ذلك ، فنحيل في هذا إلى ما قدمناه( [76] ) .
508- كيف ينتهي ا لإيجار – وجوب التنبيه بالإخلاء : ولكن الإيجار لا ينتهي بمجرد انقضاء المدة المحددة لدفع الأجرة ، بل لابد من أن ينبه أحد المتعاقدين على الآخر بالإخلاء في أجل معين . فإن حصل التنبيه في هذا الأجل انتهى الإيجار بانقضاء المدة المحددة لدفع الأجرة ، وإلا امتد إلى مدة أخرى ، وهكذا ، حتى يحصل التنبيه في الأجل المعين( [77] ) .
وقد سبق أن بينا مواعيد التنبيه بالإخلاء كما حددتها المادة 563 مدني بالنسبة إلى الأنواع المختلفة للشيء المأجور . فهي في الأراضي ثلاثة أشهر ، وفي الأماكن غير المؤثثة شهران ، وفي غير ذلك شهر واحد ، بحيث لا تزيد في أي حال على نصف مدة دفع الأجرة( [78] ) .
بقي أن نبحث ، في التنبيه بالإخلاء ، ما هو عام في كل تنبيه ، سواء حصل النبيه لإنهاء الإيجار غير معين المدة كما هي الحال هنا ، أو حصل لإنهاء الإيجار معين المدة ا لواجب فيه التنبيه حتى لا يمتد ، أو حصل لإنهاء الإيجار الذي قسمت فيه المدة إلى آجال محددة ، أو حصل في الإيجار معين المدة حتى يمنع التجديد الضمني( [79] ) . فنبحث في هذا الصدد مسائل ثلاثًا : ( 1 ) ممن يصدر التنبيه بالإخلاء ولمن يصدر . ( 2 ) شكل التنبيه ومشتملاته وتكييفه وإثباته . ( 2 ) كيفية الطعن في التنبيه .
772
1- ممن يصدر التنبيه بالإخلاء ولمن يصدر
509- ممن يصدر التنبيه بالإخلاء : يصدر التنبيه من المؤجر أو من المستأجر ، أو ممن ينوب عن أي منهما كوكيل أو ولي أو وصي أو قيم ، أو ممن يحل محل أي منهما ، من خلف عام كالورثة ، أو خلف خاص كمشتري العين المؤجرة بالنسبة إلى المؤجر وكالمتنازل له عن الإيجار بالنسبة إلى المستأجر( [80] ) . ولا يجوز صدور التنبيه من شخص ثالث لا علاقة له بالمتعاقدين ، كشخص يدعي ملكية العين المؤجرة ويريد إخلاءها من المستأجر ، فهذا يجب عليه أن يرفع دعوى استحقاق على المؤجر ، ومتى حكم له باستحقاق العين أمكنه إخلاؤها من المستأجر دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء( [81] ) .
وإذا تعدد المؤجرون أو المستأجرون ، متضامنين( [82] ) كانوا أو غير متضامنين ، أو تعدد ورثة أحد الطرفين ، فالأصل أن يصدر التنبيه منهم جميعًا( [83] ) . ومع ذلك يجوز لأحدهم أن يعطي تنبيهًا بالإخلاء ينفذ في حق الباقي ، إذا كان موكلاً عنهم في ذلك ، أو كانوا قد أجازوا التنبيه في الميعاد القانوني( [84] ) .
773
على أنه لما كان التنبيه بالإخلاء يعتبر من أعمال الإدارة( [85] ) ، فإنه يجوز لأغلبية الشركاء في الشيوع للعين المؤجرة ، على أساس قيمة الأنصباء ، توجيه تنبيه بالإخلاء ، ويسري هذا التنبيه في حق الجميع طبقًا لأحكام المادة 828 مدني . فإذا أجر الملاك في الشيوع العين المملوكة لهم ، جاز أن يعقد الإيجار بأغلبية الشركاء بحسب قيمة الأنصباء ، وكذلك جاز لأغلبية الشركاء بحسب قيمة الأنصباء توجيه تنبيه بالإخلاء للمستأجر . وليس من الضروري أن تكون الأغلبية التي عقدت الإيجار هي نفس الأغلبية التي وجهت التنبيه . فقد يعقد الإيجار الشريكان الأول والثاني من بين ثلاثة الشركاء ، ويوجه التنبيه الشريكان الثاني والثالث ، وهذا يفرض أن أنصبة الشركاء الثلاثة متساوية( [86] ) . كذلك يجوز لأحد الشركاء في الشيوع أن يوجه تنبيهًا بالإخلاء فيسري في حق الباقين إذا لم يعترضوا ، إذ يعد الشريك الذي وجه التنبيه في هذه الحالة وكيلاً عنهم ( م828/3 مدني ) .
أما إذا تعدد المستأجرون للعني الواحدة ، فإن التنبيه بالإخلاء يجب أن يصدر منهم جيمعًا أصالة أو بالتوكيل كما سبق القول ، إذ أن أحكام الشيوع لا يمكن تطبيقها هنا ، فإن المستأجر حقه شخصي والشيوع لا يكون إلا في حق عيني( [87] ) .
774
وإذا صدر التنبيه من أحد المتعاقدين ، أمكن الآخر أن يتمسك به . فلا يحتاج لأن ينبه بدوره بالإخلاء على المتعاقد معه إذا كان يريد هو الآخر إنهاء الإيجار . بل له أن يكتفي بالتنبيه الصادر من الطرف الأول حتى لو نزل هذا عن تنبيهه وأراد استبقاء عقد الإيجار ، وحتى لو كان حق توجيه التنبيه مقصورًا على من وجهه إذ يتعلق حق الآخر بالتنبيه الذي وجه . ونستند في هذا الرأي إلى أمرين : ( أولاً ) أن عقد الإيجار ينتهي باجتماع شيئين هما انقضاء المدة وإعطاء تنبيه في الميعاد القانوني ، فإذا انقضت المدة واقترن هذا بإعطاء التنبيه وجب أن نقول بانتهاء عقد الإيجار ، ولا عبرة بما إذا كان التنبيه قد صدر من طرف أو من آخر . ( ثانيًا ) لأنه إذا صدر التنبيه من طرف ، وكان في نية الطرف الثاني أن ينبه هو الآخر بالإخلاء حتى ينهي الإيجار ، فهذا الطرف الثاني عند تسلمه التنبيه بالإخلاء من الطرف الأول من حقه أن يعتمد عليه باعتباره كافيًا لإنهاء الإيجار فلا يكلف نفسه مؤونة القيام بدوره بالتنبيه ، فيكون قد كسب حقًا لا يصح أن يفقده بنزول الطرف الأول عن التنبيه الذي صدر منه( [88] ) .
510- لمن يصدر التنبيه : وإذا صدر ا لتنبيه من طرف ، فتوجيهه يكون للطرف الآخر أو لمن يمثله ، كوكيل( [89] ) أو ولي أو وصي أو قيم . ويحل محل المؤجر أو المستأجر ، في أن يوجه إليه التنبيه ، الخلف العام كالورثة ، والخلف الخاص كمشتري العين المؤجرة وهو خلف للمؤجر والمتنازل له عن الإيجار وهو خلف للمستأجر( [90] ) .
775
فإذا تعدد الطرف الآخر ، ابتداء أو بسبب الميراث ، وجب توجيه التنبيه للجميع ، حتى لو كانوا متضامنين لأنه لا تمثيل في التضامن فيما يضر( [91] ) .
أما وجوب أن يتلقى التنبيه جميع المستأجرين فظاهر ، إذ كما يجب أن يصدر التنبيه منهم جميعًا يجب كذلك أن يوجه إليهم جميعًا( [92] ) .
وأما وجوب أن يتلقى التنبيه جميع المؤجرين للعين الشائعة بينهم ، بخلاف ما إذا كان التنبيه موجهًا منهم فقد رأينا أنه يكفي أن يوجه من الأغلبية بحسب الأنصبة ، فإن ذلك يرجع إلى أن تلقي التنبيه غير توجيهه . فتوجيه التنبيه تصرف قانوني من أعمال الإدارة ، فجاز لأغلبية الشركاء بحسب الأنصبة أن تقوم بهذا العمل لأن هذه الأغلبية تملك حق الإدارة . أما تلقي التنبيه فليس بتصرف قانوني ، بل هو عمل مادي ، وهو ضروري حتى يتم التنبيه ، فيجب أن يتلقى التنبيه جميع الشركاء لأن الأغلبية في هذا العمل لا تمثل الأقلية( [93] ) .
776
2- شكل التنبيه ومشتملاته وتكييفه وإثباته
511- شكل التنبيه : وليس للتنبيه شكل خاص ، فيجوز أن يكون بإنذار على يد محضر ، أو بكتاب مسجل ، أو بكتاب عادي ، بل يجوز أيضًا أن يكون شفويًا( [94] ) . ولكن من صدر منه التنبيه يحمل عبء إثباته .
ويجوز إعطاء التنبيه على المخالصة بالأجرة( [95] ) ، كما يجوز توجيهه في برقية إذا تبين جيدًا من البرقية اسم المرسل( [96] ) ، فإذا لم يتبين ذلك كان التنبيه باطلاً( [97] ) . ويكون التنبيه بالإخلاء صحيحًا ، حتى لو كان الإنذار الرسمي الذي تضمن هذا التنبيه باطلاً لعيب في الشكل مثلاً( [98] ) .
وهذا لا يمنع المتعاقدين من أن يشترطا شكلاً خاصًا للتنبيه ، كأن يحتما أن يكون التنبيه على يد محضر أو بكتاب مسجل . ويرجع إلى نية المتعاقدين في معرفة ما إذا كانا قد أرادا بهذا الشكل الخاص ألاَّ يكون للتنبيه وجود قانوني بدونه ، أو أنهما أراداه لمجرد إثبات التنبيه( [99] ) . وفي الحالة الأخيرة يكون التنبيه موجودًا ولو لم يحصل بالشكل المشترط ، إلا أن إثباته لا يكون إلا بالإقرار أو باليمين عند عدم حصوله بالشكل المتفق عليه( [100] ) .
777
512- مشتملات التنبيه : ويجب أن يشتمل التنبيه على البيانات اللازمة لمعرفة ممن صدر ، ولمن يصدر ، مع تحديد عقد الإيجار المراد إنهاؤه . ويجب أن يذكر صاحب التنبيه في وضوح أنه يريد إخلاء العين( [101] ) . فلا يعد تنبيهًا بالإخلاء الإشارة في المخالصة بالأجرة إلى أن الأجرة ستزيد ابتداء من وقت معين ، دون أن يقترن ذلك بطلب الإخلاء عند عدم قبول الزيادة( [102] ) . وكذلك لا يعد تنبيهًا بالإخلاء إعلان المستأجرين عن عزمهم على طلب فسخ الإيجار إذا لم يخرج المؤجر شخصًا معينًا من العين المؤجرة( [103] ) . ولا يعد تنبيهًا بالإخلاء طلب فسخ الإيجار إذا رفضته المحكمة( [104] ) .
وليس من الضروري أن يذكر في التنبيه السبب الذي دعا المتعاقد إلى طلب الإخلاء ، فإن من حقه أن ينهي الإيجار بالتنبيه لمجرد رغبته في ذلك( [105] ) . كذلك ليس من الضروري أن يذكر في التنبيه ميعاد للإخلاء ، فإن ميعاد الإخلاء إذا لم يذكر في التنبيه ينصرف إلى أقرب مدة يعد التنبيه بالنسبة إليها صادرًا في الميعاد القانوني( [106] ) .
778
513- تكييف التنبيه : والتنبيه تصرف قانوني صادر من جانب واحد ( acte unilateral ) ، فلا يشترط أن يقبله الطرف الآخر( [107] ) . ولكن التنبيه ، كتعبير عن الإرادة ، لا ينتج أثره إلا في الوقت الذي يتصل فيه بعلم من وجه إليه ، ويعتبر وصوله إلى الطرف الآخر قرينة على العلم به ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ( م91 مدني )( [108] ) .
779
514- إثبات التنبيه : وإذا أريد إثبات التنبيه ، وكان المتعاقدان قد اتفقا على طريقة خاصة لإثباته ككتابة أو كإنذار رسمي على يد محضر ، وجب التزام ما اتفقا عليه ، مع مراعاة ما سبق تقريره من أن الإثبات في هذه الحالة يجوز أيضًا أن يكون بالإقرار أو باليمين( [109] ) .
وإذا لم يكن هناك اتفاق على شيء من ذلك ، وجب تطبيق القواعد العامة . فيجوز إثبات التنبيه بالبينة أو بالقرائن إذا كانت قيمة الإيجار لا تزيد ع عشرة جنيهات ، وإلا وجب الإثبات بالكتابة أو بما يقوم مقامها . وهناك رأي ، في عهد التقنين المدني القديم في القانون الفرنسي ، يذهب إلى وجوب إتباع قواعد الإثبات الخاصة بعقد الإيجار ، فلا يجوز إثبات التنبيه بالبينة أو بالقرائن ولو لم تزد قيمة الإيجار على عشرة جنيهات( [110] ) . ولكن هذا الرأي ينقضه أن طرق الإثبات الخاصة بعقد الإيجار ، في التقنين المدني القديم وفي القانون الفرنسي ، إنما هي طرق استثنائية فلا يجوز التوسع فيها ، بل يجب قصرها على إثبات عقد الإيجار نفسه 780 دون إثبات التنبيه( [111] ) . ومهما يكن من أمر فإن إثبات التنبيه في عهد التقنين المدني الجديد يكون وفقًا للقواعد العامة لأن إثبات عقد الإيجار نفسه يخضع لهذه القواعد . فإذا أبرم عقد إيجار قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، وصدر تنبيه بالإخلاء في صدد هذا العقد في تاريخ غير سابق على 15 أكتوبر سنة 1949 ، فإن أحكام التقنين المدني الجديد هي التي تسري في إثبات هذا التنبيه ، لأن التنبيه تصرف قانوني مستقل عن عقد الإيجار ويخضع لأحكام القانون الساري وقت حصوله( [112] ) .
3- كيفية الطعن في التنبيه
515- الطعن في التنبيه ممن وجه إليه : وإذا وقع خلاف بين المتعاقدين في صحة التنبيه من أي وجه ، سواء كان ذلك من حيث الميعاد أو من حيث الشكل أو لأي سبب آخر ، فالطرف الذي وجه إليه التنبيه ويراه غير صحيح يستطيع أن يرفع دعوى بذلك بمجرد وصول التنبيه إليه . ولا ضرورة لانتظار نهاية الإيجار حتى ينازع في صحة التنبيه ، فقد يؤول سكوته بأنه إقرار للتنبيه ، أو دليل على توافر نية الإضرار لديه بمن صدر منه التنبيه حتى لا يستطيع هذا الأخير إعادة التنبيه في الوقت المناسب( [113] ) .
781
فإذا صدر حكم بصحة التنبيه وجاء ميعاد الإخلاء ، أمكن صاحب التنبيه أن ينفذ الإخلاء بموجب الحكم الصادر بصحة التنبيه دون احتياج إلى حكم آخر( [114] ) .
516- طلب الحكم بصحة التنبيه ممن صدر منه : وكما أن من وجه إليه التنبيه يجوز له أن يرفع دعوى بمجرد وصول التنبيه إليه ليطلب الحكم ببطلانه ، كذلك يجوز لصاحب التنبيه إذا خشي منازعة من الطرف الآخر أن يرفع دعوى يطلب فيها الحكم بصحة التنبيه دون أن ينتظر ميعاد الإخلاء ، فيحصل بذلك على حكم يخوله التنفيذ بإخلاء العين بمجرد حلول الميعاد دون حاجة إلى استصدار حكم آخر بذلك( [115] ) .
أما إذا كان التنبيه قد قبله الطرف الذي وجه إليه دون منازعة ، فلم تكن هناك حاجة لاستصدار حكم بصحته ، ثم جاء ميعاد الإخلاء ولم ينفذه من قبل التنبيه ، جاز للطرف الآخر أن يلجأ إلى قاضي الأمور المتسعجلة وأن يطلب إخلاء العين فورًا( [116] ) . وينفذ الحكم الصادر بالإخلاء من قاضي الأمور المستعجلة تنفيذًا مؤقتًا ، حتى يبت قاضي الموضوع في وجوب الإخلاء نهائيًا . ويشترط ألاَّ يتعرض قاضي الأمور المستعجلة للموضوع ، فلا يحكم بالإخلاء إلا إذا كانت صحة التنبيه واضحة( [117] ) .
782
( [2] ) انظر آنفًا فقرة 68 في الهامش .
( [3] ) وقد يكون الانحلال بإلغاء العقد بإرادة منفردة ( résil ation unilatérate ) ، فيكون لأحد المتعاقدين أو لكل مهما الحق في أن يستقل بإلغاء العقد . ويقع ذل في عقد الإيجار الذي لم تحدد له مدة ، فيجوز لكل من المتعاقدين أن يستقل بإلغائه بعد التنبيه على الآخر في مدة معينة ، وقد سبق بيان ذلك .
( [4] ) وذلك حتى لو فرض التشريع حدًا أدنى لمدة الإيجار كما هو في إيجار الأراضي الزراعية حيث لا يجوز أن تقل المدة عن ثلاث سنوات ، أو أوجب امتداد الإيجار بعد انقضاء مدته ، فإن التقابل يجوز حتى قبل انقضاء الحد الأدنى الذي فرضه القانون ، وحتى في أثناء امتداد الإيجار المفروض بحكم القانون ( بلانيول وريبير 10 فقرة 622 ) .
( [5] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 623 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 727 .
( [6] ) جيوار 1 فقرة 382 – وبدري وفال 1 فقرة – 1367 فقرة 1368 – بلانيول وريبير 10 فقرة 623 – ومثل التقابل الصريح ما قضت به محكمة النقض من أنه إذا استأجر أحد الشركاء نصيب باقي شركائه في الأطيان المشتركة ، فإنه لا تثريب على الحكم إذا استخلص عدول هؤلاء الشركاء عن العلاقة التأجيرية من عريضة دعوى يطالبون فيها شريكهم المستأجر بإيجار نصيبهم في الأطيان في سنة معينة وبريعها في السنوات التالية ومن عريضة دعوى أخرى يطلبون فيها قسمة هذا النصيب ، واستخلص قبول المستأجر لهذا العدول من عبارة محاميه في إحدى الدعويين بأنهن وكيل عن شركائه في الشيوع ( نقض مدني 17 أكتوبر سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 76 ص719 ) .
( [7] ) أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص273 .
( [8] ) استئناف وطني 29 يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 98 ص131 . وكما يحصل التفاسخ بالإيجاب والقبول ، كذلك يحصل التنازل عن فسخ الإيجار بحكم أو بافتاق ، بإيجاب وقبول أيضًا ويكون هذا عقدًا جديدًا . وقد قضى بأ ، تنازل المؤجر للمستأجر عن فسخ الإجارة المحكوم به يعتبر عقدًا جديدًا يبرئ ذمة الضامن الأصلي ( أبو حمص 25 نوفمبر سنة 1924 المحاماة 8 ص575 ) .
( [9] ) بودري وفال 1 فقرة 1369 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص273 – بلانيول وريبير 10 فقرة 623 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 726 . وهناك رأي في القانون الفرنسي وفي عهد التقنين المدني المصري القديم يقول بوجوب إتباع القواعد الخاصة بإثبات عقد الإيجار ( جيوار 1 فقرة 381 ) ، وقد كانت محكمة النقض الفرنسية تأخذ بهذا الرأي ( نقض فرنسي 18 نوفمبر سنة 1861 داللوز 62 – 1 – 121 ), ثم عدلت عنه إلى الرأي الأول ( نقض فرنسي 4 يناير سنة 1887 سيريه 87 – 1 – 57 ) .
( [10] ) سليمان مرقس فقرة 290 – وانظر في التقابل الإيجار للمؤلف فقرة 493 .
( [11] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا لم يف المؤجر بما تعهد به من سداد الديون التي رهنت العين المؤجرة رهنًا رسميًا لضمان سدادها ، جاز للمستأجر أن يفسخ عقد الإيجار ( استئناف مختلط 7 مايو سنة 1940 م52 ص247 ) .
( [12] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص578 في الهامش . ويقابل هذا النص المادة 388/473 من التقنين المدني القديم ، وكانت تجري على الوجه الآتي : «يفسخ الإيجار بعدم وفاء أحد المتعاقدين بما التزم به للآخر أو بعدم قيامه بالواجبات المبينة في المواد السابقة بغير إخلال بالتضمنيات التي هي بالنسبة لما يستحقه المؤجر عبارة ع الأجرة المقابلة لزمن الخلو بين الفسخ والتأجير وعما ينقص من الأجرة في المدة الباقية من الإيجار الأول عما كانت عليه فيه» . وتتفق أحكام هذا النص مع أحكام نص المشروع التمهيدي ، كما تتفق مع القواعد العامة ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 579 في الهامش ) – وانظر استئناف مختلط 12 مايو سنة 1921 م33 ص331 – 17 إبريل سنة 1923 م35 ص364 – 5 يونيه سنة 1923 م35 ص491 – 13 مايو سنة 1924 م36 ص 365 – 10 يناير سنة 1926 م38 5 يونيه سنة 1928 م40 ص394 – أول ديسمبر سنة 1936 م49 ص28 .
( [13] ) ويراعى في تقدير مدة الخلو العرف أو الاتفاق الصريح مع استئناس بمواعيد الإخلاء القانونية ( جيوار 1 فقرة 508 – بودري وفال 1 فقرة 347 – بلانيول وريبير 10 فقرة 635 ) – وإذا قدر التعويض تقديرًا اجتهاديًا لم يرد منه شيء للمستأجر حتى لو أجرت العين قبل انقضاء مدة الخلو التي أخذ عنها المؤجر تعويضًا ، والتي كان تقديرها فرضيًا من أول الأمر ، وحتى لو لم تنقص الأجرة الجديدة عن الأجرة القديمة ( جرانمولان في العقود فقرة 422 – جيوار 1 فقرة 509 – بودري وفال 1 فقرة 348 – انظر عكس ذلك أنسيكلوبيدي داللوز 3 لافظ Louage فقرة 759 ) . على أنه إذا لم يصدر حكم نهائي بالتعويض مقدرًا على هذا الأساس ، فإنه يجوز للمستأجر أن يثبت أن المؤجر لم يلحقه أي ضرر ، كأن أجر العين بعد الفسخ فورًا بأجرة أعلى فلا يستحق أي تعويض ( استئناف مختلط 9 يناير سنة 1902 م14 ص77 ) ، ألأو أنه يستحق تعويضًا أقل كأن أجر العين بأجرة مساوية أو بأجرة أقل يسيرًا وكانت مدة الخلو أقل من المتوقع فيستحق تعويضًا أقل . ولكن عبء الإثبات في هذا يقع على المسأجر ( بلانيول وريبير 10 فقرة 635 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 759 – نقض فرنسي 21 مايو سنة 1946 جازيت دى باليه 1946 – 2 – 28 ) ، أو أنه تعنت فلم يؤجر العين لراغب في استئجارها ( استئناف مختلط 6 نوفمبر سنة 1928 م41 ص19 ) ، أو أن المؤجر استعمل العين فيستنزل ما يقابل هذا الانتفاع ( استئناف مختلط 28 يناير سنة 1947 م59 ص67 ) .
وقد يلجأ المؤجر إلى طريقة عملية ، وهي إيجار العين بالمزاد العلني مهما قلت الأجرة ، فيستطيع بذلك تحديد التعويض اللازم . ويلاحظ أن المؤجر غير ملزم بطلب الفسخ إذا لم يقم المستأجر بالتزاماته ، بل يجوز أن يطلب التنفيذ العيني فيبقى المستأجر في العين ، ويطالبه بتنفيذ طلب الأجرة عن مدة الخلو والفرق بين الأجرتين في المدة الباقية ( استئناف مختلط 5 يناير سنة 1935 م47 ص92 – وانظر الإيجار للمؤلف 499 ) .
( [14] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 5 ص578 – ص279 في الهامش .
( [15] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص579 في الهامش – وقد ورد في التقنين المدني العراقي نص يقابل الفقرة الأولى من النص المحذوف وفي نفس المعنى ، وهو نص المادة 782 مدني عراقي ويجري على الوجه الآتي : «إذا أخل أحد الطرفين بالالتزامات التي يفرضها عليه عقد الإيجار ، كان للطرف الآخر أن يطلب فسخ العقد مع التعويض إن كان له محل ، وذلك من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على ما يأتي : «تفسخ الإجارة لمصلحة المؤجر مع الاحتفاظ له ببدل العطل والضرر عند الاقتضاء : أولاً – إذا استعمل المستأجر الشيء المأجور لمنفعة غير التي أعد لأجلها بحسب ماهيته أو بمقتضى الاتفاق – ثانيًا – إذا أهمل المستأجر المأجور على وجه يفضي إلى إلحاق ضرر هام به . ثالثًا – إذا لم يدفع ما استحق من بدل الإيجار» . ( وأحكام التقنين اللبناني هذه تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .
( [16] ) انظر آنفًا فقرة 350 – فإذا كان الشرط الفاسخ الصريح لا يعني من الإطار ، وبج على من يطلب الفسخ من المتعاقدين أن يعذر المتعاقد الآخر قبل رفع الدعوى ( م158 مدني ) . وانظر في وجوب الإعذار في عهد التقنين المدني القديم استئناف مختلط 12 مايو سنة 1921 م33 ص331 – عكس ذلك بني مزار 26 يونيه سنة 1923 المحاماة 20 رقم 1890 ص512 – وانظر في إمكان طرد المستأجر بعد الفسخ عن طريق القضاء المستعجل استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1925 م38 ص81 – 4 مارس سنة 1926 م38 ص271 .
( [17] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 755 – الإيجار للمؤلف فقرة 501 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 237 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 233 – وهناك رأي يذهب إلى أن الإيجار يفسخ حتى بالنسبة إلى ماضي فيكون للفسخ أثر رجعي ، ولكن لا يرد المؤجر الأجرة عن المدة التي انتفع بها المستأجر بالعين لأنها أصبحت مستحقة له ، لا بناء على عقد الإيجار الذي فسخ ، بل بناء على أنها تعويض عن انتفاع المستأجر بالعين . وهذا ما قررته محكمة الاستئناف الوطنية ، فقد قضت بأنه من المبادئ المقررة في مواد الإيجار أن فسخ عقد الإيجار يترتب عليه إلغاؤه وإعادة الحالة إلى ما كانت عليه قبلاً ، وتسري نتائج الفسخ من وقت حصوله على المدة اللاحقة عليه ، فلا يلزم المستأجر بدفع الأجرة عن هذه المدة بحيث إذا دفعت أجرة عنها وجب على المؤجر أن يردها . أما بالنسبة للمدة السابقة على فسخ عقد الإيجار فإن الأجرة لا تكون مستحقة للمؤجر إلا باعتبار أنه انتفع بالعين المؤجرة عن هذه المدة بحيث إذا دفعت أجرة عنها وجب على المؤجر أن يردها . أما بالنسبة للمدة السابقة على فسخ عقد الإيجار فإن الأجرة لا تكون مستحقة للمؤجر إلا باعتبار أنه انتفع بالعين المؤجرة ، ولا يلزم المستأجر بشيء منها إلا بمقدار انتفاعه بالعين ( استئناف وطني 29 يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 98 ص 131 – وانظر أيضًا في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 260 ص481 ) . وقد قدمنا أن الفرق ما بين اعتبار الأجرة عن الماضي تعويضًا أو أجرة يتبين في أن الأجرة مضمونة بامتياز وحبس وحجز تحفظي والتعويض غير مضمون بشيء من ذلك ، ولكن التعويض من جهة أخرى لا يتقادم إلا بخمس عشرة سنة أما الأجرة فتتقادم بخمس سنوات فقط ( سليمان مرقس فقرة 260 ص481 هامش 1 – وانظر آنفًا فقرة 72 ) .
( [18] ) بودري وفال 1 فقرة 1391 – بيدان 11 فقرة 532 – بلانيول وريبير 10 فقرة 634 – كولان وكابيتان ودى لامورانديير 2 فقرة 1046 – جوسران 2 فقرة 1238 – هذا وقد يفسخ عقد الإيجار ومع ذلك يبقى المستأجر في العين بعد الفسخ بعلم المؤجر ودون معارضة منه ، فيجوز أن يحمل ذلك على أن الإيجار قد تجدد تجددًا ضمنيًا على النحو الذي سنراه عند الكلام في ا لتجديد الضمني ( مصر الوطنية مستعجل 6 مارس سنة 1939 المحاماة 209 رقم 133 ص363 ) .
( [19] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 634 .
( [20] ) انظر آنفًا 231 وما بعدها .
( [21] ) انظر آنفًا فقرة 231 .
( [22] ) الإيجار للمؤلف فقرة 490 – وقد قضت محكمة النقض بأن المستأجر يستحق تعويضًا بموجب المادة 7 من قانون نزع الملكية الصادر في 24 ديسمبر سنة 1906 ، حتى لو كانت مدة الإيجار الأصلية قد انقضت قبل نزع الملكية وكان الإيجار ممتدًا تلقائيًا بحكم القانون ( نقض مدني 25 يونيه سنة 1959 مجموعة أحكام النقض 10 رقم 78 ص514 ) . وقضت أيضًا بأن نزع الملكية للمنفعة العامة كما يكون بطريق مباشر بإتباع القواعد والإجراءات التي قررها قانون نزع الملكية للمنفعة العامة الصادر في 24 إبريل سنة 1907 والمعدل في 18 يونيه سنة 1931 ، يمكن أن يكون أيضًا بطريق غير مباشر : إما تنفيذًا للمرسوم الصادر باعتماد خط التنظيم قبل صدور مرسوم نزع الملكية وذلك باتفاق الحكومة مباشرة مع أصحاب الشأن ، وإما بضم الحكومة إلى المال العام عقارًا مملوكًا لأحد الأفراد دون أن تتخذ الإجراءات المنوه عنها في قانون نزع الملكية المذكور . وذلك لأن الاستيلاء في هذه الحالات الأخيرة يستتبع نزع ملكية العقار بالفعل ونقل الحيازة من المالك الأصلي إلى الدولة ، فيتحقق بهذا حكمه تمامًا . وإذن فيتولد عنه ، أسوة بنزع الملكية بالطريق العادي ، جميع الحقوق المنصوص عنها في القانون المشار إليه لأولي الشأن من ملاك ومستأجرين وأصحاب حق المنفعة وغيرهم . ولا يؤثر في ذلك أن نزع الملكية لم يصدر به مرسوم ، لأن النص الوارد بالمادة الخامسة من قانون نزع الملكية للمنفعة العامة ، حين أشار إلى هذا المرسوم وإلى نشره في الجريدة الرسمية ، لم يقصد بذلك إلا تقرير حكم نقل العقار المنزوعة ملكيته إلى ملك الدولة وإضافته إلى المنافع العمومية من يوم نشر المرسوم ، بغض النظر عن دفع المقابل بعد الاتفاق عليه أو تقديره . فإذا لم تر الدولة داعيًا لهذا المرسوم ، واكتفت بالاتفاق وديًا مع المالك ، فلا يمكن أن يكون هذا الاتفاق سببًا في عدم تطبيق قانون نزع الملكية وإسقاط حقوق المستأجرين وأصحاب المنفعة التي رعاها القانون المذكور ونظمها قبل هذا المالك . فإذا سارع المالك في هذه الحالة إلى الاتفاق على الثمن دون أن يدعو المستأجرين للجلسة المحددة لذلك ليطالبوا بحقوقهم في التعويض عن الضرر الذي لحق بهم مباشرة من نزع الملكية ، فإن المستأجر له أن يرجع على المالك المؤجر بالتعويض عما لحقه من الضرر بسبب نزع الملكية ( نقض مدني 15 إبريل سنة 1943 مجموعة عمر 4 رقم 47 ص124 ) .
وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن التعويض المستحق للمستأجر عن نزع الملكية ليس هو عما فاته من منفعة العين المؤجرة في المدة الباقية من الإيجار ، بل عما لم يستطع تجنبه من خسارة بانتقاله من العين المؤجرة إلى عين أخرى ( استئناف مختلط 9 مايو سنة 1933 م45 ص270 ) – وانظر في استحقاق المستأجر لتعويض مستقل بسبب نزع ملكية العين المؤجرة استئناف مختلط 6 يناير سنة 1942 م54 ص34 .
( [23] ) ولكن لا ينتهي الإيجار من تلقاء نفسه ( استئناف مختلط 3 مايو سنة 1911 م23 ص294 ) .
( [25] ) الإيجار للمؤلف فقرة 491 – سليمان مرقس فقرة 491 . أما إذا أبطل عقد تملك المؤجر فإنه يصبح غير مالك للعين المؤجرة بأثر رجعي ، ويكون حكم الإيجار الصادر منه قبل الإبطال هو حكم الإيجار الصادر من الحائز للعين . فيكون الإيجار صحيحًا ونافذًا في حق المالك الحقيقي – وهو من آلت إليه ملكية العين بعد الإبطال متى كان المستأجر حسن النية ( انظر آنفًا فقرة 53 ) .
وكذلك الحكم فيما لو استحقت العين المؤجرة ، فإن الإيجار يكون صادرًا من حائز للعين غير مالك . وقد ورد في تقنين الموجبات والعقود اللبناني نص في هذه المسألة يقضي بخلاف هذا الحكم ، إذ تقضي المادة 599 من هذا التقنين بأنه «إذا نزعت ملكية المأجور بدعوى الاستحقاق ، فالمستحق يكون مخيرًا بين أن يبقى الإجارات الجارية أو أن يفسخ العقد ، وإنما يلزمه في الحالة الثانية إعطاء المهلة المقررة إذا كان المستأجر حسن النية . ولا يحق للمستأجر أن يرجع على غير المؤجر بطلب الأجرة والتعويضات الواجبة له عند الاقتضاء» .
( [26] ) وإذا تحقق الشرط الفاسخ ، فالأصل أن ينفسخ الإيجار بمجرد تحقق الشرط دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء في مواعيد معينة ، وهذا هو مقتضى تطبيق القواعد العامة في تحقيق اشرط الفاسخ . ولكن هذا لا يمنع المتعاقدين من أن يتفقا على وجوب التنبيه بالإخلاء في مواعيد يحددانها ، وقد افترض القانون في المادة 607 مدني أن المتعاقدين إذا اتفقا على شرط فاسخ يقضي بانفساخ الإيجار إذا جدت للمؤجر حاجة شخصية للعين ، إنما أرادا عند تحقق الشرط أن ينبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 مدني . وهذا مجرد افتراض يجوز للمتعاقدين استبعاده والرجوع إلى تطبيق القواعد العامة ، وذلك بأن يتفقا على عدم وجوب التنبيه بالإخلاء عند تحقق الشرط الفاسخ . فإذا لم يوجد نص خاص في القانون ، وجب الرجوع إلى القواعد العامة ، وهي تقضي بانفساخ الإيجار بمجرد تحقق الشرط الفاسخ دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء ، وذلك ما لم يتفق المتعاقدان على وجوب التنبيه بالإخلاء في المواعيد التي يحددانها ( انظر قريبًا من هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 291 – وانظر عكس ذكل وأنه يجب دائمًا التنبيه بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 مدني عند تحقق الشرط الفاسخ عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 332 ص516 ) .
( [27] ) انسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 734 .
( [28] ) انظر في ذلك آنفًا فقرة 68 .
( [29] ) وقد قضت محكمة النقض بأنه كان الحكم قد خلص في قضائه إلى اعتبار أن عقد الإيجار الذي تستند إليه الطاعنة صار لا وجود له بشراء المستأجر للعين المؤجرة إليه ، ومن ثم تكون دعوى الإخلاء على غير أساس ، فإن هذا الذي قدره الحكم لا خطأ فيه . ذلك أنه بعد أن أقامت المحكمة قضاءها على انتهاء عقد الإيجار يكون في غير محله اعتمادها على هذا العقد ، بحجة أن للمؤجر حتى لو كان غير مالك الحق في طلب إخلاء المستأجر إذا تأخر في دفع الأجرة المستحقة ( نقض مدني 20 نوفمبر سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 20 ص125 ) .
( [30] ) بودري وفال 1 فقرة 1346 .
( [31] ) بودري وفال 1 فقرة 1246 – وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 494 .
( [32] ) وهذه هي الأسباب التي ذكرها التقنين المدني الجديد تحت عنوان «انتهاء الإيجار لأهميتها ، وترك ما عداها من الأسباب للقواعد العامة . ولم يراع التقنين المدني الجديد ، فيما أورده من أسباب انتهاء الإيجار ، ترتيبًا خاصًا . بل هو أورد أولاً الأسباب التي أوردها التقنين المدني القديم ، فذكر انقضاء المدة ، ثم ذكر الأسباب المتعلقة بالمستأجر وهي موته وإعساره ، فالأسباب المتعلقة بالعين المؤجرة وهي انتقال ملكيتها . ثم أورد بعد ذلك ما استحدثه من الأسباب ، فذكر العذر الطارئ بد أن استبعد من نطاقه أن تجد للمؤجر حاجة شخصية للعين ، ثم ذكر تطبيقًا خاصًا للعذر الطارئ هو تغيير الموظف أو المستخدم محل إقامته .
( [33] ) انظر آنفًا فقرة 114 .
( [34] ) وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني الجديد يشتمل على نص ينتظم هذين الفرضين فكانت المادة 800 من هذا المشروع تجري على الوجه الآتي : «1- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ، دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، ما لم يكن مشترطًا في العقد أن الإيجار يمتد مدة أخرى ، محددة غير محددة ، عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين قبل انقضاء مدة الإيجار . 2- فإذا لم تحدد مدة الإيجار ، أو كان العقد لمدة غير محددة ، فإن أحكام المادة 761 هي التي تسري» . وقد حذف الجزء الأخير من الفقرة الأولى والفقرة الثانية كلها في لجنة المراجعة ، اكتفاء بتطبيق المادة 761 من المشروع ( يقابلها م365 مدني ) وبتطبيق القواعد العامة في طرق تحديد المدة المعينة في عقد الإيجار ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص572 ) – وانظر الهامش التالي .
هذا ويلاحظ أن كل ما سنذكره في انتهاء ا لإيجار بانقضاء المدة إنما يكون حيث لا يتعارض ذلك مع التشريعات الاستثنائية التي تقضي في أحوال كثيرة بامتداد الإيجار بحكم القانون بعد انقضاء مدته . فما دامت هذه التشريعات قائمة ، وجب إتباعها دون الأحكام التي سيأتي ذكرها هنا . وسنتناول هذه التشريعات الاستثنائية عند الكلام في إيجار الأماكن وفي إيجار الأراضي الزراعية .
( [35] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 800 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : «1- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد ، دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، ما لم يكن مشترطًا في العقد أن الإيجار يمتد إلى مدة أخرى ، محددة أو غير محددة ، عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين قبل انقضاء مدة الإيجار . 2- فإذا لم تحدد مدة الإيجار ، أو كان العقد لمدة غير محددة ، فإن أحكام المادة 761 هي التي تسري» . وفي لجنة المراجعة حذف الجزء الأخير من الفقرة الأولى والفقرة الثانية كلها اكتفاء بتطبيق المادة 761 من المشروع ، وأصبح النص بعد هذا الحذف مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 627 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 626 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 598 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص571 – ص573 ) .
( [36] ) التقنين المدني القديم م382/467 : ينتهي الإيجار بانقضاء المدة المتفق عليها . م385/470 : لا احتياج للتنبيه بإخلاء المحل إذا كانت مدة الإيجار معينة في العقد .
( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .
( [37] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م565 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م597 ( مطابق )
التقنين المدني العراقي م779 : 1- ينتهي الإيجار بانتهاء المدة المحددة في العقد دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ، ما لم يكن مشترطًا ف ي القد أن الإيجار يمتد إلى مدة أخرى محددة أو غير محددة عند عدم التنبيه بالإخلاء في ميعاد معين قبل انقضاء مدة الإيجار . 2- فإذا لم تحدد مدة الإيجار أو كان العقد لمدة غير محددة ، طبقت أحكام المادة 741 .
( ونص التقنين العراقي يطابق نص المشروع التمهيدي للتقنين المصري وهو النص الذي أسلفنا ذكره – وأحكام التقنينين متفقة – انظر عباس حسن الصراف فقرة 996 وما بعدها ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م590 : إن إجارة الأشياء تنتهي حتمًا عند حلول الأجل المتفق عليه بين المتعاقدين بدون حاجة إلى طلب التخلية ، مع مراعاة الاتفاق المخالف إذا وجد ومراعاة الأحكام المختصة بإيجار الأراضي الزراعية .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .
( [38] ) استئناف مختلط 24 يناير سنة 1878 المجموعة الرسمية المختلطة 3 ص72 . وينتهي الإيجار بانقضاء مدته حتى لو كانت العين المؤجرة دكانًا أقام فيه المستأجر تجارته ، وليس لهذا أن يحتج بحقه المعنوي في المتجر لاستيفاء الإيجار ( استئناف مختلط 30 مارس سنة 1926 م38 ص312 ) ، وذلك مع مراعاة ما يقضي به قانون إيجار الأماكن من امتداد الإيجار بحكم القانون .
( [39] ) نقض مدني 15 ديسمبر سنة 1949 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 29 ص98 – استئناف مختلط 27 مارس سنة 1902 م14 ص228 – المنصورة الجزئية 6 مايو سنة 1891 الحقوق 6 ص102 – الزقازيق 19 سبتمبر سنة 1904 الحقوق 22 ص2 – منوف 17 نوفمبر سنة 1928 المحاماة 9 رقم 493 ص900 – دمياط 7 ديسمبر سنة 1932 المحاماة 13 رقم 231 ص464 – ويستوي أن يقتصر المتعاقدان على تحديد مدة معينة ، أو يحدداها ويذكرا أن العقد ينتهي بانقضائها ، أو يذكرا أ ن العقد ينتهي بانقضائها دون تنبيه ، فكل هذه الصور حكمها واحد وهو انتهاء العقد بمجرد انقضاء المدة المعينة ( منصور مصطفى منصور فقرة 230 ص587 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 220 ص297 ) .
( [40] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا ذكر ف عقد الإيجار بأن على المستأجر عند انقضاء مدة الإيجار أن يخطر المؤجر بنيته في تجديد الإيجار أو في إنهائه ، ولم يقم المستأجر بإخطار المؤجر بنيته ، اعتبر الإيجار منتهيًا بمجرد انقضاء مدته ، واعتبر المستأجر شاغلاً للعين دون سند بعد انتهاء الإيجار ( استئناف مختلط 23 ديسمبر سنة 1935 م48 ص65 ) – هذا ويجب على المؤجر أن يلجأ إلى القضاء ، ولا يجوز له استعمال القوة لإخراج المستأجر من العين ، كان يقطع عنه النور أو الماء ( بودري وفال 1 فقرة 1397 – سليمان مرقس فقرة 268 ) .
وقد تنقضي المادة في ميعاد متقدم على الميعاد المتفق عليه ، كما إذا أخلى المستأجر السابق العين قبل الميعاد المنتظر فاستطاع المستأجر اللاحق أن يشغل العين قبل الميعاد الذي اتفق عليه مع المؤجر ، ففي هذه الحالة تحسب المدة من الوقت الذي تسلم فيه المستأجر العين بالفعل ولو كان هذا الوقت متقدمًا على ميعاد بدء الإجارة ( استئناف مختلط أول يناير سنة 1921 جازيت 11 رقم 195 ص143 ) . وعلى كل حال يجب على المستأجر إخلاء العين المؤجرة بمجرد انقضاء المدة المحددة ، ولا يجوز له الاحتجاج في البقاء بأنه طلب أخذ العين بالشفعة ، إذ يجب أن يخلي العين أولاً ثم ينتظر الحكم بالشفعة ، فإن حكم له أخذ العين بناء على هذا الحكم ( استئناف مختلط 16 يناير سنة 1946 م58 ص22 ) .
( [41] ) استئناف مختلط 9 نوفمبر سنة 1898 م11 ص4 .
( [42] ) أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص276 – وقد قضى بأنه يجوز الحكم بتعويض على المستأجر المماطل الذي يسوف في إخلاء العين بعد انقضاء المدة ( مصر المختلطة 14 فبراير سنة 1921 جازيت 11 رقم 104 ص72 ) .
( [43] ) استئناف وطني 3 إبريل سنة 1906 المجموعة الرسمية 7 رقم 90 ص184 – الإسكندرية الوطنية 26 إبريل سنة 1937 المحاماة 18 رقم 366 ص748 – نقض فرنسي 7 نوفمبر سنة 1894 داللوز 95 – 1 – 15 – 11 فبراير سنة 1907 داللوز 1910 – 1 – 392 – وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كان الحكم قد قضى باستحقاق المؤجر التعويض مقابل حرمانه من منفعة أرضه في المدة التالية لانتهاء الإجارة استنادًا إلى استمرار المستأجر في الانتفاع بهذه الأرض بغير رضاء المؤجر ، الأمر الذي يعد غصبًا ، فلا يصح النعي عليه بأنه قد قضى بالتعويض دون تكليف رسمي ، إذ هذه مسئولية تقصيرية لا يلزم لاستحقاق يلزم لاستحقاق التعويض عنها التكليف بالوفاء . وإن تقدير التعويض متى قامت أسبابه ، ولم يكن في القانون نص ملزم بإتباع معايير معينة في خصوصه ، هو من سلطة قاضي الموضوع ، فإذا كان الحكم ، في تقديره التعويض الذي قضى به لمؤجر على مستأجر استمر في وضع يده على الأرض المؤجرة دون رضاء المؤجر ، قد استهدى بفئات الإيجار السنوية المقررة بمرسوم بقانون معلوم لكافة الناس لنشره في الجريدة الرسمية ، وبالعلم العام بارتفاع أجور الأطيان للحالة الاقتصادية السائدة في السنوات المعاصرة واللاحقة لعقد المستأجر ، وبقبول المستأجر لفئة الإيجار بواقع كذا جنيهًا للفدان إذا استمر وضع يده على العين برضاء المؤجر ، فلا يصح أن ينعي عليه أنه أخل بحق المستأجر في الدفاع إذا اعتبر ضمن ما اعتبر به في تقدير التعويض بفئات الإيجار السنوي الواردة بذلك المرسوم بقانون الذي لم يكن بين أوراق الدعوى ولم يتمسك به أحد من الخصوم ( نقض مدني 15 ديسمبر سنة 1949 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 29 ص98 ) . وقضت أيضًا بأنه لما كان الواقع في الدعوى هو أن المستأجر قد استمر واضعًا يده على العين بعد انتهاء مدة الإجارة رغم معارضة المؤجر ، مما يترتب عليه وجوب اعتبار وضع يده بغير سند ، لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه ، إذ اعتبر أن ما يتعين القضاء به للمؤجر عن المدة اللاحقة لنهاية عقد الإيجار هو الأجرة المتفق عليها في العقد ، يكون قد أعمل حكم هذا العقد خلافًا للقانون الذي يقضي بانتهائه ( نقض مدني 24 نوفمبر سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 207 ص1516 ) .
ويقضي على المستأجر بالتعويض حتى لو تعذر عليه الانتفاع بالعين لقوة قاهرة ، إذ هو مغتصب والمغتصب يضمن ( سليمان مرقس فقرة 268 ص495 هامش 4 ) .
وقد يشترط المؤجر تعويضًا أكبر من أجرة المثل والأجرة المتفق عليها عن المدة التي يتأخر فيها المستأجر في رد العين ، ويعد هذا شرطًا جزائيًا للقاضي حق تخفيضه إذا كان مبالغًا فيه ( استئناف مختلط 17 مايو سنة 1927 م39 ص379 – ومع ذلك انظر استئناف في 28 مارس سنة 1891 م6 ص207 ) . ولا يصح الحكم بهذا التعويض وبأجرة المثل معًا ( استئناف مختلط 11 يناير سنة 1900 م12 ص80 ) . وقد يكون التأخر في رد الأرض المؤجرة والتي كانت مزروعة قطنًا ناشئًا من أن المستأجر زرع أكثر من ثلث الزمام في الأوقات التي يكون فيها هذا محظورًا ، فالجزاء الذي يوقع على المستأجر لزرعه أكثر من ثلث الزمام قطنًا يكون جابًا للتعويض عن التأخر في رد العين ( استئناف مختلط 21 يناير سنة 1895 م7 ص154 ) .
والتعويض ليس بأجرة ، فلا يكون مضمونًا بامتياز المؤجر ولا بالحبس ولا يجوز الحجز من أجله حجزًا تحفظيًا ( بودري وفال 1 فقرة 1397 وفقرة 1418 . الإيجار للمؤلف فقرة 437 سليمان مرقس فقرة 268 ص496 ) .
هذا وتنص الفقرة الأول من المادة 781 مدني عراقي على أنه «إذا نبه أحد الطرفين الآخر بالإخلاء ، واستمر المستأجر مع ذلك منتفعًا بالمأجور بعد انتهاء الإيجار ، فلا يفترض أن الإيجار قد تجدد ما لم يقم الدليل على عكس ذلك ، ويجير المستأجر على الإخلاء ويلزمه أجر المثل عن المدة التي بقي فيها منتفعًا بالمأجور مع التعويض إن كان له محل» .
( [44] ) استئناف مختلط 18 يناير سنة 1899 م11 ص95 – 21 يونيه سنة 1900 م12 ص345 – 5 مايو سنة 1920 م32 ص308 – 6 نوفمبر سنة 1920 م33 ص5 – 17 مايو سنة 1922 م34 ص407 – 11 ديسمبر سنة 1924 م37 ص60 – 3 ديسمبر سنة 1925 م38 ص81 – 3 نوفمبر سنة 1926 م39 ص4 – 15 ديسمبر سنة 1926 م39 ص91 – 27 ديسمبر سنة 1935 م8 ص37 – 5 مارس سنة 1941 م53 ص125 – وانظر عكس ذلك وأن قاضي الأمور المستعجلة لا يكون مختصًا بالحكم بالإخلاء إلا إذا كان هذا مشترطًا في العقد استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1902 م15 ص23 – 6 يناير سنة 1908 م20 ص48 – 23 فبراير سنة 1911 م23 ص157 – 13 إبريل سنة 1911 م23 ص265 .
( [45] ) استئناف مختلط 13 ديسمبر سنة 1906 م19 ص36 .
( [46] ) الإسكندرية الوطنية مستعجل 4 فبراير سنة 1937 المحاماة 18 رقم 78 ص187 .
( [47] ) استئناف مختلط 23 إبريل سنة 1902 م14 ص255 .
( [48] ) حتى لو ادعى المستأجر أن هناك اتفاقًا شفويًا أو ضمنيًا على البقاء في العين ( استئناف مختلط 21 ديسمبر سنة 1938 م51 ص76 ) .
( [49] ) استئناف مختلط أول ديسمبر سنة 1909 م22 ص28 . وقد قضت محكمة النقض بأنه متى كان قاضي الأمور المستعجلة قد قضى بطرد المستأجر الذي انتهى عقده من العين المؤجرة ، وكان حكم الطرد في هذه الحالة هو مجرد إجراء وقتي يضع به حدًا لحالة تهدد بالخطر صاحب الحق الظاهر ، وكان المستأجر قد أثار منازعة قوامها الادعاء بأنه قد استأجر العين بعقد جديد من وكيل المالك ، فرأى القاضي وهو بسبيل تقرير اختصاصه بالنظر في دعوى الطرد أن هذه المنازعة غير جدية وأن يده ليست إلا يد غاصب لما ظهر له من أن عقد الإيجار الذي يستند إليه قد صدر من شخص ليست له صفة الوكالة عن المالك ، وكان قاضي الأمور المستعجلة غير ممنوع من أن يتناول مؤقتًا ولحاجة الدعوى المستعجلة بحث ظاهر مستندات الطرفين لتبرير حكمه في الإجراء المؤقت ، وكان هذا الإجراء ليس من شأنه المساس بحقوق الخصم التي تظل كما هي يتناضل عليها أربابها لدى محكمة الموضوع ، لما كان ذلك فإن النص على الحكم بأنه مس الحق بالفصل في نزاع موضوعي بحت لا ولاية له بالبت فيه يكون على غير أساس ( نقض مدني 20 يناير سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 64 ص515 ) . وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن قاضي الأمور المستعجلة يتعين عليه الحكم بطرد المستأجر عند انقضاء مدة الإيجار ، وليس له أن يبحث ما إذا كان المؤجر يسئ استعمال حقه في طرد المستأجر ، فهذه مسألة موضوعية تدفع بها الدعوى أمام قاضي الموضوع ( استئناف مختلط 10 إبريل سنة 1935 م47 ص237 ) ، كما أنه ليس له أن يبحث صحة ادعاء المستأجر بأن الإيجار قد تجدد ما دام الظاهر أن الإيجار قد انتهى باقتضاء مدته دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء ( استئناف مختلط 27 نوفمبر سنة 1935 م48 ص37 ) .
( [50] ) الإسكندرية المختلطة مستعجل 3 ديسمبر سنة 1919 جازيت 10 رقم 13 ص19 – ومع ذلك فقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه يجوز الحصول على حكم بالإخلاء من القضاء المستعجل قبل انقضاء مدة الإيجار حتى يتهيأ للمستأجر اللاحق في أرض زراعية أن يدخل العين المؤجرة دون إبطاء على أن يكون الإخلاء عند انقضاء مدة الإيجار ( استئناف مختلط 15 فبراير سنة 1939 م51 ص165 ) .
( [51] ) استئناف مختلط 3 مارس سنة 1909 م21 ص235 .
( [52] ) بودري وفال 1 فقرة 1600 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 433 .
( [53] ) انظر ما يلي فقرة 519 – 3 .
( [54] ) نقض مدني 17 أكتوبر سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 67 ص719 ( انظر أسباب الحكم ) .
( [55] ) استئناف وطني 11 فبراير سنة 1905 الاستقلال 4 ص224 – ويجوز أن يشترط المؤجر – في عقد الإيجار لا في التنبيه بالإخلاء – بأن الأجرة تزيد إلى كذا بعد انقضاء المدة المعينة في العقد إذا تأخر المستأجر عن الإخلاء . وقد قضى بأنه ف ي هذه الحالة إذا جدد الإيجار تجديدًا ضمنيًا ، فإن تجديده يكون على الأجرة الأولى ، إلا إذا أنذر المؤجر المستأجر رسميًا بدفع الأجرة الثانية كما هي الحال في تنفيذ الشرط الجزائي ( بني سويف الجزئية 17 يونيه 1899 الحقوق 14 ص 218 – وانظر استئناف مختلط 16 مايو سنة 1906 م18 ص271 – 17 مايو سنة 1927 م39 ص479 ) . والظاهر من هذه الأحكام أنها اعتبرت أن الشرط الوارد في عقد الإيجار بزيادة الأجرة إذا بقي المستأجر في العين بعد انقضاء المدة إنما هو شرط جزائي ، فأجرى عليه أحكام هذا الشرط . ولكن إذا تبين أن نية المتعاقدين قد انصرفت إلى أن تجديد الإيجار تجديدًا ضمنيًا إنما يكون بالأجرة الزائدة دون حاجة إلى أن ينذر المؤجر المستأجر بذلك قبل التجديد .
وقد تبين في وضوح أن نية ا لمؤجر عند التنبيه بالإخلاء هو أن يضمن هذا التنبيه شرطًا جزائيًا ، فعندئذ تسري أحكام هذا الشرط . وقد قضى بأن تنبيه المؤجر على المستأجر بأن يخلي العين في نهاية مدة الإجارة ، وأنه في حالة التأخر تحسب الأجرة بواقع كذا عن كل يوم ، ليس ملزمًا للمستأجر وللمحكمة أن تخفض تقدير المؤجر إلى الحد المناسب ( العطارين 27 يناير سنة 1918 الشرائع 5 رقم 65 ص302 ) .
( [56] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 433 .
( [57] ) فإذا لم يعين أجل محدد للتنبيه ، وجب الرجوع إلى نية المتعاقدين . فإن قصدا الرجوع إلى مواعيد الإخلاء المقررة في المادة 563 مدني ، وهذا هو الغالب ، وجب التزام هذه المواعيد ، وإلا وجب إتباع ما قصداه . فإن غم قصدهما ، لم يكن هناك أجل محدد التنبيه ، وجاز توجيهه في أي وقت قبل انقضاء مدة الإيجار ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 296 ص457 ) . ويذهب بعض الفقهاء إلى أه إذا لم يعين أجل للتنبيه ، وجب التزام المواعيد المقررة في المادة 563 مدني ( سليمان مرقس فقرة 273 ص508 هامش 1 – منصور مصطفى منصور فقرة 230 ص58 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة ص298 ) .
هذا وإذا قصد المتعاقدان التزام المواعيد المقررة في القانون ، وكان الإيجار معقودًا في تاريخ غير سابق على 15 أكتوبر سنة 1949 ، سرت المواعيد المقررة في المادة 563 مدني جديد . أما إذا كان الإيجار معقودًا مقبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، فالمواعيد التي تسري هي المواعيد المقررة في المواد 383/468 مدني قديم . وقد قضى بأنه إذا عقد إيجار أرض زراعية في 7 سبتمبر سنة 1949 لمدة سنة واحدة قابلة للامتداد إلا إذا أنذر أحد الطرفين الآخر في المواعيد القانونية ، وكان التقنين المدني القديم يجعل ميعاد التنبيه في الإيجارات الزراعية ستة أشهر والتقنين الجديد يجعله ثلاثة أشهر ، فإن الامتداد يتم إذا لم يحصل التنبيه في ميعاد الستة الأشهر التي نص عليها التقنين القديم ( مصر الوطنية مستعقل 17 أكتوبر سنة 1950 المحاماة 31 رقم 185 ص614 ) .
( [58] ) وقد يكون في تنبيه المؤجر عل المستأجر بالإخلاء تعسف في استعمال حقه ، كما لو كان المتفق عليه أن يقيم المستأجر مباني في الأرض المؤجرة ، فالمفروض أن الإيجار يبقى مدة من الزمن تكفي لانتفاع المستأجر بهذه المباني بما يتناسب مع قيمتها . ولا يعد تعسفًا من المؤجر ، حتى في هذه الحالة ، أن يطلب فسخ الإيجار بسبب تأخر المستأجر في دفع الأجرة ( استئناف مختلط 13 إبريل سنة 1937 م49 ص190 ) . ولا يفترض التعسف ، والأصل أن يكون للمؤجر الحق في التنبيه على المستأجر بالإخلاء في الميعاد المتفق عليه ( استئناف مختلط 7 إبريل سنة 1945 م57 ص125 ) .
وقد يجعل أمر إنهاء الإيجار بالتنبيه موكولاً إلى أحد المتعاقدين دون الآخر ، فيكون الإيجار مثلاً لسنة تمتد إلى سنة أخرى إذا لم ينبه المستأجر على المؤجر بالإخلاء . ففي هذه الحالة يكون الإيجار لمدة سنة أو لمدة سنتين بحسب إرادة المستأجر ، أو إذا لم ينبه المؤجر على المستأجر بالإخلاء فيكون الإيجار في هذه الحالة لمدة سنة أو لمدة سنتين بحسب إرادة المؤجر .
( [59] ) انظر ما يلي فقرة 509 .
( [60] ) وقد قضى بأنه إذا كان عقد الإيجار مشترطًا فيه أن يمتد إلى ثلاث سنوات إذا لم يحصل تنبيه بالإخلاء في أجل معين ، فلا يعد تنبيهًا بالإخلاء أن يرسل المؤجر كتابًا إلى المستأجر يسأله فيه عن نيته من حيث إخلاء العين المؤجرة أن البقاء فيها ، وإذا لم يجب المستأجر على هذا الكتاب فلا يفقده ذلك حقه في أن يمتد الإيجار ثلاث سنوات كما هو مشترط في العقد ( استئناف مختلط 10 نوفمبر سنة 1926 م39 ص12 ) .
( [61] ) وقد قضى بأنه إذا تأخر المستأجر عن التنبيه بالإخلاء في الأجل المحدد بدعوى أنه كان غائبًا عن مصر ولم يتمكن من إبداء رغبته للمالك ، فالغيبة عن مصر لا تعفي من التنبيه ، والمالك محق في اعتبار الإيجار ممتدًا ( استئناف مختلط 6 فبراير سنة 1923 م35 ص206 ) .
هذا وإذا صدر التنبيه بالإخلاء بعد الميعاد كان باطلاً ، ويتمسك ببطلانه كل من المتعاقدين بعد الميعاد ، فأراد المؤجر التمسك به بالغرم من بطلانه وطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة بناء على التنبيه الذي صدر منه ، فللمستأجر أن يتمسك ببطلان هذا التنبيه بالرغم من كونه صادرًا منه ، وله أن يبقى في العين محتجًا بامتداد الإيجار ( الإيجار للمؤلف فقرة 445 ص556 هامش 1 ) .
( [62] ) وإن كان جمهور الناس وبعض المحاكم يذكرون خطأ أن الإيجار يتجدد لمدة أخرى إذا لم يحصل النبيه ، كما أنهم يذكرون خطأ كذلك أن الإيجار يمتد عند التجديد الضمني ( انظر مثلاً استئناف مختلط 28 مارس سنة 1917 م29 ص329 – 6 فبراير سنة 1923 جازيت 13 رقم 65 ص87 – استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 312 ص616 ) .
( [63] ) ببا 8 إبريل سنة 1937 المحاماة 16 رقم 614 ص1242 .
( [64] ) استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 312 ص616 .
( [65] ) وقد قضت محكمة استئناف مصر بأنه إذا تجدد ( امتد ) عقد الإيجار لمدة ثانية طبقًا لما جاء فيه ، وظل المستأجر بعد انقضاء مدة التجديد ( الامتداد ) واضعًا يده على العين ، فإن يده ملا جاء فيه ، وظل المستأجر بعد انقضاء مدة التجديد ( الامتداد ) واضعًا يده على العين ، فإن يده لا تبقى باعتبار أن العقد تجدد ( امتد ) لمدة ثالثة بحكم شروط العقد ، بل يعتبر أنه تجدد لمدة سنة زراعية واحدة بحكم المادة 386 مدني ، إلا إذا انصرفت نية الطرفين إلى تجديد ( امتداد ) العقد بشروطه لمدة ثالثة انصرافًا صحيحاً تدل عليه أوراق قاطعة . وعلى ذلك فإن كان العقد الأصلي يتضمن نصًا يقضي بجعل الاختصاص للقضاء الجزئي نهائيًا ، فلا يسري هذا النص على الدعوى الخاصة بالسنة الأخيرة وتصبح حالتها خاضعة للأحكام العادية بالنسبة إلى الاختصاص ( استئناف مصر 23 نوفمبر سنة 1931 المحاماة 12 رقم 312 ص616 – سنرى فيما يلي فقرة 532 أنه خلافًا لما ذهب إليه الحكم إذا كان هناك اتفاق على اختصاص محكمة معينة ، كانت هذه المحكمة مختصة حتى في التجديد الضمني ) .
( [66] ) قارن الإيجار للمؤلف فقرة 445 ص556 هامش 3 – وقارن استئناف مختلط 25 نوفمبر سنة 1936 م49 ص24 .
فإذا كان أمر إنهاء الإيجار بالتنبيه موكولاً إلى أحد المتعاقدين دون الآخر ، فيكون الإيجار لسنة مثلاً تمتد إلى مدد أخرى إلى أن ينهي المستأجر العقد بتنبيه يوجهه إلى المؤجر ، أو إلى أن يريدها المؤجر العقد تبينه يوجهه إلى المستأجر ، فإن الإيجار يدوم المدة التي يريدها المستأجر ، أو التي يريدها المؤجر ، إلى أن ينتهي بالتنبيه . فإذا لم يحصل تنبيه ممن جعل إليه هذا الحق ، انتهى الإيجار حينما يموت هذا الأخير ، ويشترط في جميع ا لأحوال ألا تزيد مدة الإيجار على ستين سنة ( انظر آنفًا فقرة 116 ) .
وكون إنهاء الإيجار بالتنبيه موكولاً إلى أحد المتعاقدين دون الآخر يجب أن يكون واضحًا في عقد الإيجار ، فإذا لم يشترط قصر هذا الحق على أحد المتعاقدين ثبت لكليهما ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 289 ص448 ) .
( [67] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص572 – وانظر آنفًا فقرة 499 في الهامش – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 445 .
( [68] ) انظر ما يلي فقرة 522 .
( [69] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 446 .
( [70] ) نقض فرنسي 30 أكتوبر سنة 1934 جازيت دي باليه 1934 – 2 – 844 – بلانيول وريبير 10 فقرة 625 – ص900 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 447 .
( [71] ) فإذا لم يحد أجل للتنبيه ، سرت المواعيد المبينة في المادة 563 مدني إذا كان هذا هو قصد المتعاقدين ، وإلا جاز التنبيه في أي وقت قبل انقضاء المدة السارية ( انظر آنفًا فقرة 503 في الهامش ) .
( [72] ) نقول «امتد» لأنه لا فرق بين امتداد العقد وبين سريان مدته الأصلية من أي وجه ، ويؤثر بعض الفقهاء أن يقول سرى العقد لمدته الأصلية ( سليمان مرقس فقرة 275 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 222 ) .
( [73] ) بودري وفال 1 فقرة 1217 .
( [74] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 448 – فقرة 449 .
( [75] ) انظر آنفًا فقرة 119 .
( [76] ) انظر آنفًا فقرة 120 .
( [77] ) انظر آنفًا فقرة 120 .
( [78] ) انظر آنفًا فقرة 120 .
( [79] ) انظر ما يلي فقرة 519 – 3 – ولا يقتصر التنبيه بالإخلاء على هذه الأحوال ، بل يحصل في غيرها ، كما إذا مات المستأجر وأصبحت أعباء العقد أثقل مما تتحمله موارد الورثة ( م601/2 مدني ) ، وكما إذا انتقلت ملكية العين المؤجرة إلى شخص آخر لا ينفذ في حقه الإيجار ( م605/1 مدني ) ، وكما إذا جدت للمؤجر حاجة شخصية للعين إذا اتفق على أن يكون هذا سببًا لإنهاء العقد ( م607 مدني ) ، وكما إذا انتهى الإيجار بالعذر الطارئ ( م608 مدني ) ، وكما إذا اقتضى عمل الموظف أو المستخدم أن يغير محل إقامته ( م609 مدني ) . ففي جميع هذه الأحوال وفي كل حالة أخرى يحصل فيها تنبيه بالإخلاء ، تسري الأحكام التي سيأتي بيانها .
( [80] ) وإعطاء التنبيه حق شخصي لا يجوز للدائنين استعماله باسم مدينهم ( باريس 13 ديسمبر سنة 1900 داللوز 1901 – 2 – 402 – بودري وفال 1 فقرة 1241 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 828 ) .
( [81] ) بودري وفال 1 فقرة 1241 – جيوار 1 فقرة 433 – الإيجار للمؤلف فقرة 458 ص566 هامش 3 – سليمان مرقس فقرة 265 ص489 هامش 4 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 292 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 226 ص301 .
( [82] ) فإذا كانوا متضامنين ، ووجه التنبيه بالإخلاء من أحدهم ، وأراد الباقي التمسك بهذا جاز لهم ذلك ، لأن المؤجر أو المستأجر المتضامن يجوز له أن يفيد بعمله سائر المتضامنين معه . ولكن يجوز لهم أن يدفعوا بعدم نفاذه في حقهم لأن العمل الصادر من أحد المتضامنين لا يضر بالباقي ، وذلك كله طبقًا لقواعد التضامن ( بودري وفال 1 فقرة 1243 – وقارن جيوار 1 فقرة 433 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص276 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 مكررة ص614 – سليمان مرقس فقرة 265 ص491 هامش 1 ) .
( [83] ) جيوار 1 فقرة 433 – بودري وفال 1 فقرة 1242 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 مكررة – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 833 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 233 – وإذا كان المستأجر هو أحد شركاء العين المؤجرة في الشيوع ، فالتنبيه الصادر من المؤجرين يكون من الشركاء الآخرين ولا يشترك هو معهم في ذلك ( بودري وفال 1 فقرة 1242 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 27 مكرر ( 5 ) ) ، لأنه فيما يتعلق بحصته الشائعة لا يعتبر مؤجرًا لنفسه ، بل هو ينتفع بها كمالك لا كمستأجر ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 295 ص455 هامش 3 ) .
( [84] ) تولوز الاستئنافية الفرنسية 10 مارس سنة 1898 الباندكت 1899 – 2 – 117 .
( [85] ) بودري وفال 1 فقرة 1244 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 مكررة – سليمان مرقس فقرة 265 ص491 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 295 ص455 .
( [86] ) سليمان مرقس فقرة 265 ص491 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 295 ص455 .
( [87] ) منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص593 – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 295 ص456 – هذا إذا كان يراد إخلاء العين كلها ، أما إذا أراد أحد المستأجرين إخلاء نصيبه فيصدر للتنبيه منه هو ، ويبقى الإيجار ممتدًا بالنسبة إلى أنصبة الباقين ، وذلك ما لم ينبه عليهم المؤجر بالإخلاء . ونرى من ذلك أن المستأجر الذي لم يصدر منه تنبيه للمؤجر ولم يوجه إليه تنبيه من المؤجر ، يبقى الإيجار ممتدًا بالنسبة إلى نصيبه .
ويذهب بعض الفقهاء في فرنسا إلى أنه في حالة تعدد المؤجرين أو المستأجرين أو تعدد ورثة أحدهما ، يكفي أن واحدًا منهم يوجه التنبيه حتى يسري ذلك في حق الباقين ( أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص275 ) .
( [88] ) ومما يؤيد هذا الرأي ما قرره بوتييه من أنه إذا صدر التنبيه من طرف ، لم يجز له النزول عنه إلا برضاء الطرف الآخر ( بوتييه في الإيجار فقرة 328 ) . وانظر في هذا المعنى أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 828 – الإيجار للمؤلف فقرة 458 ص567 هامش 3 – سليمان مرقس فقرة 265 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 294 ) . وإذا كان من صدر منه التنبيه جعله موقوفًا على معرفة رأي الطرف الآخر ، جاز له العدول عن تنبيهه ما دام الطرف الآخر لم يبد رأيه ( ترولون 2 فقرة 524 ) .
( [89] ) ويعتبر البواب ممثلاً للمؤجر – فيصبح توجيه التنبيه إليه – إذا كان مفوضًا في ذلك . وقد يستخلص هذا التفويض من تفويضه في تحصيل الأجرة ( بودري وفال 1 فقرة 1254 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 836 – سليمان مرقس فقرة 265 ص490 هامش – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 294 ص454 – وقارن أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 25 ) . ويجوز توجيه التنبيه إلى البواب إذا كان المستأجر يجهل عنوان المؤجر ( بودري وفال 1 فقرة 1254 ) .
( [90] ) ولا يجوز توجيه التنبيه إلى أجنبي ، كما إذا وجه من أحد المتعاقدين إلى شخص يعتقد خطأ أنه وارث المتعاقد الآخر ( سليمان مرقس فقرة 265 ص489 هامش 4 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 294 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 226 ص301 ) .
( [91] ) بودري وفال 1 فقرة 1243 – ومع ذلك فقد قضى بأنه إذا كان المؤجر لا يعرف جميع ورثة المستأجر ( وقياسًا على ذكل لو كان المستأجر لا يعرف جميع ورثة المؤجر )* ، فتنبيهه على من يعرفه منهم دون الآخرين بالإخلاء يجوز أن تعتبره المحكمة ، بحسب ظروف الدعوى ، تنبيهًا صحيحًا بالنسبة إلى جميع الورثة ( الموسكي 16 يونيه سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 ص312 ) .
( [92] ) وهناك رأي في الفقه الفرنسي يذهب إلى أ نه إذا تعدد المستأجرون وكانوا متضامنين ، فإنه يكفي توجيه التنبيه إلى واحد منهم ليسري في حق الجميع ( لوران 25 فقرة 229 – هيك 10 فقرة 332 – جيوار 1 فقرة 433 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 مكررة ص914 ) . ولكن يلاحظ أنه لا توجد في القانون الفرنسي ، كما توجد في القانون المصري ، قاعدة صريحة تقضي بأن التمثيل في التضامن لا يكون فيما يضر .
( [93] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 833 – سليمان مرقس فقرة 265 ص491 – منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص592 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 226 ص302 – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 295 خصوصًا ص456 .
( [94] ) لوران 25 فقرة 327 – جيوار فقرة 430 – بودري وفال 1 فقرة 1252 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 25 25 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 ص911 – استئناف مختلط 5 يناير سنة 1921 م33 ص125 – 21 فبراير سنة 1922 م34 ص191 – استئناف مصر 23 يناير سنة 1938 المحاماة 19 رقم 164 ص376 – الجمالية 31 يناير سنة 1949 المحاماة 32 رقم 77 ص283 .
( [95] ) هيك 10 فقرة 332 – جيوار 1 فقرة 431 – بودري وفال 1 فقرة 1252 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2756 ص847 ( إذ المستأجر مضطر أن يبرز الإيصال لإثبات دفع الأجرة ) .
( [96] ) تولوز الابتدائية 9 أغسطس سنة 1906 داللوز 1907 – 5 – 4 .
( [97] ) السين 12 مايو سنة 1905 داللوز 1905 – 5 – 4 .
( [98] ) نقض فرنسي 3 مايو سنة 1864 داللوز 65 – 1 – 429 – بودري وفال 1 فقرة 1252 ص719 .
( [99] ) نقض فرنسي 11 فبراير سنة 1907 داللوز 1910 – 1 – 392 .
( [100] ) الإيجار للمؤلف فقرة 459 – وإذا اتفق المتعاقدان على شكل خاص للتنبيه ، ولم يتبين هل قصدا أن يكون هذا الشكل للانعقاد أو للإثبات ، اعتبر الشكل المتفق عليه للإثبات لا للانعقاد ، لأن الأصل في العقود والتصرفات القانونية أن تكون رضائية ( الوسيط 1 فقرة 48 ص151 هامش 1 – منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص591 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 225 ص300 ومؤلفه في الإثبات فقرة 67 ) .
( [101] ) ولكن لا يشترط في ذلك ألفاظ خاصة . وقد قضت محكمة استئناف مصر بأن التنبيه بالإخلاء لا يشترط فيه قانونًا ألفاظ خاصة ، فليس بلازم أن ينص فيه صراحة على إخلاء العين المؤجرة في نهاية العقد ، وإنما يكفي أن يتضمن من العبارات ما يفيد أن المستأجر لا يرغب في الاستئجار بعد انتهاء العقد ( استئناف مصر 5 يناير سنة 1932 المحاماة 12 رقم 499 ص997 ) . ولكن لا يعد تنبيهًا بالإخلاء أن يكتب المؤجر للمستأجر يذكره بميعاد انتهاء الإيجار ويسأله إذا كان يريد تجديده ، فإذا سكت المستأجر ولم يجب ، وبقي مع ذلك في العين ، فبقاؤه يعد تجديدًا ضمنيًا ، ولا يعد كتاب المؤجر تنبيهًا بالإخلاء يمنع التجديد ( استئناف مختلط 10 نوفمبر سنة 1926 م39 ص12 ) .
( [102] ) بودري وفال 1 فقرة 1252 ص719 هامش 7 .
( [103] ) بودري وفال 1 فقرة 1252 ص719 هامش 7 – السين 12 نوفمبر سنة 1892 جازيت دي باليه 93 – 1 – suppl . 25 .
( [104] ) بودري وفال فقرة 1252 ص717 هامش 5 – انظر عكس ذلك وأن طلب الفسخ المرفوض يعد تنبيهًا بالإخلاء محكمة بروكسل 27 إبريل سنة 1895 باسيكريزي 96 – 2 – 33 – سليمان مرقس فقرة 264 ص486 هامش 2 .
( [105] ) نقض فرنسي 28 ديسمبر سنة 1949 داللوز 1950 – 158 – سليمان مرقس فقرة 264 ص488 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 298منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص591 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 225 ص301 – ويترتب على ذلك أنه لو ذكر في الإخلاء سبب غير السبب الحقيقي لا يكون التنبيه من أجل ذلك باطلاً ( نقض فرنسي 28 ديسمبر سنة 1949 داللوز 1950 – 158 وهو الحكم السابق الإشارة إليه – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 ص910 – ص911 ) .
( [106] ) الإيجار للمؤلف فقرة 460 – سليمان مرقس فقرة 264 ص487 – ص488 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 298 – منصور مصطفى منصور فقرة 233 ص591 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 225 ص301 – وانظر آنفًا فقرة 120 .
( [107] ) ديفر جييف 1 فقرة 493 – لوران 25 فقرة 326 – جيوان 1 فقرة 428 – هيك 10 فقرة 332 – بودري وفال 1 فقرة 1253 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص274 – ص275 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 ص910 – جرانمولان في العقود فقرة 415 – الإيجار للمؤلف فقرة 460 – سليمان مرقس فقرة 264 ص488 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 293 – عبد المنعم البدراوي ص119 – منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص590 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 224 ص300 .
( [108] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن وصول الكتاب المسجل المتضمن التنبيه بالإخلاء إلى مكتب المستأجر ، وتسلم مستخدم لدى المستأجر لهذا الكتاب ، يعد إثباتًا كافيًا للتنبيه بالإخلاء ، حتى لو أنكر المستأجر على المستخدم الذي تسلم الكتاب حقه في تسلم كتب عنه ( استئناف مختلط 21 فبراير سنة 1922 جازيت 12 رقم 174 ص102 ) . الإسكندرية المختلطة 18 مايو سنة 1907 م19 ص255 – الإيجار للمؤلف فقرة 460 ص569 هامش1 – سليمان مرقس فقرة 264 ص488 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 224 ص300 .
انظر عكس ذلك عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 76 ص120 هامش 2 وفقرة 293 ص453 هامش 1 : وهو يذهب إلى أن التنبيه ينتج أثره ولو لم يعلم الطرف الآخر به مادامت الاحتياطات العادية قد اتخذت لضمان وصوله إليه ، فالوصول في ذاته إذن يكفي وليس هو مجرد قرينة على العلم تقبل إثبات العكس ( قرب من هذا الرأي منصور مصطفى منصور فقرة 232 ص590 ) والصحيح في نظرنا أن المادة 91 مدني تسري على كل تعبير عن الإرادة ، سواء كان هذا التعبير في دائرة العقد أو كان مجرد إرادة منفردة . والاستناد إلى الوعد بالجائز غير مجد ، إذ هو تعبير عن الإرادة غير واجب التسلم ، ولذلك لا يشترط العلم به ، بخلاف التعبير عن الإرادة إذا كان واجب التسلم فيجب العلم به ويعتبر الوصول قرينة على هذا العلم قابلة لإثبات العكس ( انظر عبد الحي حجازي في النظرية العامة للالتزام 2 ص39 ) . ولما كان التنبيه تعبيرًا عن الإرادة واجب التسلم ، فإن وصوله إلى من وجه إليه يكون مجرد قرينة على العلم ، وهي قرين قابلة لإثبات العكس . وإذا قيل إن التنبيه ينتج أثره ولو رفض من وجه إليه التنبيه تسلمه ، فذلك لا يرجع إلى أن العلم بالتنبيه غير ضروري ، بل إلى أن من وجه إليه التنبيه هو الذي تسبب بخطأه بل بتعمده في ألا يعلم بالتنبيه ، ولو فرض أنه عندما رفض تسلم الكتاب لم يكن يتوقع أن يتضمن هذا الكتاب تنبيهًا بالإخلاء لما أنتج التنبيه أثره ( انظر في هذا المعنى بودري وفال 1 فقرة 1252 ص719 ) . وقد قضت محكمة الصلح بديجون بأنه لا يجوز إثبات التنبيه بالإخلاء بواسطة كتاب مسجل لم يتسلمه الطرف الذي أرسل إليه مع وجود عبارة ( letter conge ) على الغلاف ، لأن هذه العبارة قد تنصرف إلى أي شيء آخر غير التنبيه بالإخلاء ( ديجون محكمة الصلح 10 نوفمبر سنة 1904 داللوز 1905 – 275 ) .
( [109] ) انظر آنفًا فقرة 511 .
( [110] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 232 – استئناف مختلط 16 يناير سنة 1901 م13 ص113 – جيوار 1 فقرة 381 وفقرة 431 – بيدان 11 فقرة 477 ص421 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص274 – محكمة كان ( Caen ) الاستئنافية 16 يونيه سنة 1903 منشور تحت حكم محكمة النقض الفرنسي 20 ديسمبر سنة 1905 داللوز 1907 – 1 -0 488 .
( [111] ) لوران 25 فقرة 327 – هعيك 10 فقرة 332 – بودري وفال 1 فقرة 1255 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 ص911 – جرانمولان في العقود في العقود فقرة 417 – باريس 2 يوليه سنة 1890 مجلة القانون ( Droit ) 27 يوليه سنة 1890 – بو الاستئنافية 21 مارس سنة 1893 سيريه 93 – 2 – 168 .
فإذا أرسل التنبيه في كتاب مسجل ، وأمضى من وجه إليه التنبيه الإيصال بالتسلم ، جاز اعتبار هذا الإيصال مبدأ ثبوت بالكتابة يكمل بالبينة أو بالقرائن أو باليمين المتممة ( نقض فرنسي 16 أكتوبر سنة 1953 داللوز 1954 Som . 11 ) . وقد قضى بأن تسليم المستأجر مفتاح العين بالإخلاء ( باريس 22 أكتوبر سنة 1945 جازيت دي باليه 1945 – 1 – 23 ) . وقضى أيضًا بأنه إذا اشترط أن يكون التنبيه بكتاب مسجل ، وزأقر من وجه إليه التنبيه بأنه تسلم كتابًا مسجلاً بالفعل ولكنه كان متعلقًا بمسألة أخرى ولم يبرز الكتاب أو أبرزه وكان مجرد غلاف لا يحتوي على شيء ، جاز اعتبار ذلك إقرارًا بحصول التنبيه متى تبين للمحكمة سوء نية من وجه إليه التنبيه ( نقض فرنسي 18 إبريل سنة 1932 – 1 – 219 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 26 – بلانيول وريبير 10 فقرة 632 ص912 )
( [112] ) سليمان مرقس فقرة 264 ص489 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 225 ص301 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 461 .
( [113] ) باريس 11 ديسمبر سنة 1895 داللوز 96 – 2 – 193 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص276 – أنسيكلوبيدي داللو 3 لفظ Louage فقرة 840
( [114] ) الإيجار للمؤلف فقرة 462 . ( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن )
( [115] ) نانت محكمة الصلح 16 مايو سنة 1913 مونيتور ليون القضائي 30 أغسطس سنة 1913 .
( [116] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 844 .
( [117] ) استئناف مختلط 22 مارس سنة 1911 م23 ص233 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 462 .
مكتب محاماة 