تفسير عقد الإيجار
158- تطبيق القواعد العامة : عقد الإيجار كغيره من العقود تسري عليه القواعد العامة في التفسير . وقد نظر التقنين المدني إلى حالات ثلاث في تفسير العقد ، ووضع لكل حالة قاعدة ملزمة . فإذا كانت عبارة العقد واضحة ، لم يجز الانحراف عن المعنى الظاهر . أما إذا كانت غير واضحة ، فيجب تبين الإرادة المشتركة للمتعاقدين . فإذا قام شك في تبين هذه الإرادة ، فسر الشك لمصلحة المدين( [1] ) .
159- عبارة العقد واضحة – العقود المطبوعة : تقضي الفقرة الأولى من المادة 150 مدني بأنه “إذا كانت عبارة العقد واضحة ، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين ” . فيتقيد القاضي إذن بعبارة عقد الإيجار الواضحة ، ولا ينحرف عنها بدعوى تفسيرها ، فإذا فعل لم يخضع 200 لرقابة محكمة النقض . وقد قضت محكمة النقض في هذا المعنى بأن محكمة الموضوع ، إذ تأخذ بالمعنى الظاهر لنصوص العقد الصريح ، لا يكون حكمها خاضعاً لرقابة محكمة النقض . فإذا تنازع المؤجر والمستأجر على دفع أجرة الأطيان التي ادعى المستأجر عجزها من العين المؤجرة وأجرة الأطيان التي ادعى تخلفها شراقي ، وكانت نصوص عقد الإجارة المحررة بينهما مانعة من إجابة المستأجر ما طلب ، فأعطتها المحكمة حكمها ورضت طلباته ، فلا سبيل إلى الطعن على حكم المحكمة فيما قضي به( [2] ) .
والمقصود بوضوح العبارة هو وضوح الإرادة ، فقد تكون العبارة في ذاتها واضحة ولكن الظروف تدل على أن المتعاقدين أساءا استعمال هذا التعبير الواضح فقصدا معنى وعبرا عنه بلفظ لا يستقيم له هذا المعنى بله واضح في معنى آخر ، ففي هذه الحالة لا يأخذ القاضي المعنى الواضح للفظ ، ويعدل عنه إلى المعنى الذي قصد إليه المتعاقدان . ويشترط في ذلك أن يفترض القاضي بادئ ذي بدء أن المعنى الواضح من اللفظ هو ذات المعنى الذي قصد إليه المتعاقدان ، فلا ينحرف عنه إلى غيره من المعاني إلا إذا قام أمامه من ظروف الدعوى ما يبرر ذلك . فإذا عدل عن المعنى الواضح إلى غيره من المعاني لقيام أسباب تبرر ذلك . فإذا عدل عن المعنى الواضح إلى غيره من المعاني لقيام أسباب تبرر ذلك ، وجب عليه أن يبين في حكمه هذه الأسباب( [3] ) . أما إذا انحرف القاضي عن المعنى الظاهر إلى معنى آخر دون أن تكون هناك أسباب تبر ذلك ، فإن الانحراف عن عبارة العقد الواضحة يعتبر تحريفاً لها ومسخاً وتشويها مما يوجب نقض الحكم .
وكثيراً ما تكون عبارة عقد الإيجار واضحة ولكنها تدرج شرطاً فقي عقود مطبوعة ، فهل هذه الشروط المطبوعة التي قل أن يلتفت إليها المتعاقدان والتي تكون عادة في مصلحة المؤجر ، ملزمة للمتعاقدين؟ الظاهر أن المسألة متروكة لتقدير القضاء ، ففي بعض الظروف ترى المحكمة أن الشرط المطبوع القاضي على 201 المستأجر بعدم الإيجار من الباطن غير ملزمة له( [4] ) ، ولكن في أكثر الظروف ترى المحكمة أن هذه الشروط المطبوعة ملزمة للجانبين( [5] ) . ويمكن القول بوجه عام إن الشرط المطبوع كالشرط المكتوب ملزم للمتعاقدين( [6] ) ، إلا إذا تبين للمحكمة أن المتعاقد الملزم بهذا الشرط لا يمكن أن يكون قد التفت إليه وقت توقيعه العقد ولو فعل لرفضه ، أو تبين للمحكمة أن الشرط المطبوع من شروط الإذعان اضطر المتعاقد إلى قبوله وعندئذ تسري قواعد عقود الإذعان ، فيفسر الشرط لمصلحة الطرف المذعن ولو كان هو الدائن ( م 151/2 مدني ) ، وإذا كان الشرط تعسفياً جاز للقاضي أن يعدله أو أن يعفى الطرف المذعن منه ( م 149 مدني ) .
160- عبارة العقد غير واضحة : تنص الفقرة الثانية من المادة 150 مدني على ما يأتي : “أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين ، دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين ،وفقاً للعرف الجاري في المعاملات ” . ويؤخذ من هذا النص أنه إذا كانت العبارة الواردة في عقد الإيجار غير واضحة . وتحتمل أكثر من معنى واحد ، كان هناك محل لتفسير العقد . ويجب عند ذلك الرجوع إلى الإرادة المشتركة للمتعاقدين لا إلى الإرادة الفردية لكل منهما ، لأن الإرادة المشتركة هي التي التقى عندها المتعاقدان ، فهي التي يؤخذ بها دن اعتداد بما لأي متعاقد منهما من إرادة فردية لم يتلاق معه المتعاقد الآخر فيها . ويستهدي القاضي للكشف عن هذه الإرادة المشتركة بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر نم أمانة وثقة بين المتعاقدين ، وفقاً للعرف الجاري 202 في المعاملات . وهذه عوام مختلفة ، وكلها عوامل موضوعية لا ذاتية ، فالنية المشتركة للمتعاقدين وهي مسألة نفسية خفية يستدل عليها بعوامل مادية ظاهرة يطمئن إليها القاضي في تفسير العقد التماساً لاستقرار التعامل( [7] ) .
ومن العوامل التي يستهدي بها القاضي في تفسير الغامض من عقود الإيجار ا يكون المتعاقدان قد بدآ في تنفيذ العقد على وجه عين ، فيكون ذلك مساعداً على تفهم إرادتهما المشتركة( [8] ) . وذلك ما لم يثبت من الظروف أن هناك تسامحا من جانب أحد المتعاقدين م يرد به النزول عن حق ثبت له بموجب العقد ، وقد قضي بأن مجرد انتفاع المستأجر مدة طويلة بشيء لم يشمله عقد الإيجار لا يعطيه الحق في تفسير العقد بأنه يشمل هذا الشيء( [9] ) .
وكثيراً ما تدعو الحاجة إلى تفسير عقد الإيجار فيما يتعلق بتحدد العين المؤجرة ، وهذه واقعة مادية يجوز إثباتها بجميع طرق الإثبات ومنها البينة والقرائن ولو كان هذا فيما يجاوز عشرة جنيهات . بل نحن في الواقع أمام مسألة تفسير ولسنا بصدد مسألة إثبات ، والقاضي يستعين في تفسيره للعقد بكل ما يراه موصلا للحقيقة ولو كان ذلك مجرد قرائن . ولكن إذا حددت العين المؤجرة في عقد مكتوب ، فلا يجوز إثبات عكس ما في الكتابة إلا بالكتابة( [10] ) .
203 161- قيام الشك في التعرف على إرادة المتعاقدين وتفسير الشك في مصلحة المدين : فإذا كانت عبارة العقد غير واضحة ، وحاول القاضي التعرف على الإرادة المشتركة للمتعاقدين بالعوامل التي يستأنس بها في ذلك والتي بيناها فيما تقدم فلم يفلح في التعرف على هذه الإرادة وقام الشك في ذلك ، فسر هذا الشك في مصلحة المدين . وتقول الفقرة الأولى من المادة 151 مدني في هذا الصدد/ “يفسر الشك في مصلحة المدين “( [11] ) .
والمفروض فيما تقدم أن هناك عبارة في العقد غامضة تتناول التزاماً أو شرطاً من شروط الإيجار ، وقد حاول القاضي تفسير هذه العبارة فلم يستطع أن يرجح معنى على آخر من المعاني التي تحتملها العبارة . فعند ذلك يلجأ إلى القاعدة التي تقضي بأن يكون التفسير في مصلحة المدين . والمقصود بالمدين هنا هو المتعاقد الذي يقع عليه عبء الالتزام أو الشرط . وعبء الالتزام يقع على المدين بهذا الالتزام ، أما عبء الشرط فقد يقع على المدين أو على الدائن بحسب الأحوال . مثل ذلك الالتزام بالأجرة عبؤه يقع على المدين به وهو المستأجر ، فإذا كانت هناك عبارة غامضة تتعلق بمقدار الأجرة ووقع الشك في تفسيرها كان التفسير في مصلحة المستأجر . والالتزام بتسليم العين المؤجرة عبؤه يقع على المدين به وهو المؤجر ، فإذا كانت هناك عبارة غامضة تتعلق بتحديد العين المؤجرة ووقع الشك في تفسيرها كان التفسير في مصلحة المؤجر . ولكن قد توجد شروط تتعلق بالالتزامات الناشئة من الإيجار . مثل ذلك شروط خاصة من شأنها أن تيسر على المستأجر دفع الأجرة ، فهذه الشروط يقع عبؤها على المؤجر ولو أنه هو الدائن 204 بالأجرة لا المدين بها ، ولذلك تفسر هذه الشروط إذا كانت غامضة في مصلحة المؤجر لا في مصلحة المستأجر . ومثل ذلك أيضاً شروط خاصة تخفف على المؤجر مسئوليته في ضمان التعرض ، فهذه الشروط يقع عبؤها على المستأجر ولو أنه أو الدائن بهذا الضمان لا المدين به ، ولذلك تفسر هذه الشروط إذ كانت غامضة في مصلحة المستأجر لا في مصلحة المؤجر( [12] ) .
وتورد الفقرة الثانية من المادة 151 مدني استثناء من القاعدة التي تقضي بأن النص يفسر لمصلحة المدين ، فتقول : “مع ذلك لا يجوز أن يكون تفسير العبارات الغامضة في عقود الإذعان ضاراً بمصلحة الطرف المذعن ” . وقد سبقت الإشارة إلى ذلك عند الكلام في عقود الإذعان المطبوعة( [13] ) .
الفصل الثاني
الآثار التي تترتب على الإيجار
162- الالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار : الآثار التي تترتب على الإيجار هي الالتزامات التي ينشئها هذا العقد . والإيجار ينشئ التزامات في جانب المؤجر ، وأخرى في جانب المستأجر . وهو لا ينقل ملكية الشيء المؤجر إلى المستأجر كما في البيع ، بل يعطيه حتى الانتفاع بهذا الشيء ، وهذا الحق شخصي لا عيني .
فالكلام في آثار الإيجار إذن ينقسم إلى ما يأتي : ( 1 ) التزامات المؤجر . ( 2 ) التزامات المستأجر . ( 3 ) طبيعة حق المستأجر والتصرف في هذا الحق .
وكل ما نذكره عن التزامات المؤجر والمستأجر إنما هو التفسير المعقول لإرادة المتعاقدين المشتركة ، ويسري في حالة سكوت العقد . ولكن يجوز للمتعاقدين أن يدخلا تعديلات على هذه الالتزامات بنص في العقد ، فيزيدا في التزامات أحدهما ، أو ينقصا من التزامات الآخر ، ما دام ما اتفقا عليه غير مخالف للنظام العام ولا للآداب( [14] ) .
205 الفرع الأول
التزامات المؤجر
163- حصر التزامات المؤجر الرئيسية : يمكن حصر التزامات المؤجر الرئيسية في أربعة : ( 1 ) الالتزام بتسليم العين المؤجرة . ( 2 ) الالتزام بتعهد العين المؤجرة بالصيانة . ( 3 ) الالتزام بضمان التعرض للمستأجر . ( 4 ) الالتزام 206 بضمان العيوب الخفية في العين المؤجرة( [15] ) .
ومجموع هذه الالتزامات الأربعة هو الذي يؤدي إلى القول بأن المؤجر يلتزم بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة .
وأهم الفروق ما بين التقين المدني الجديد والتقنين المدني القديم في صدد هذه الالتزامات هي ما يأتي( [16] ) :
أولا – فيما يتعلق بالتزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة ، كان التقنين المدين القديم ( م 369 م 452 ) يقضي بأن يسلم الشيء المؤجر بالحالة التي يكون لعيها في الوقت المعين لابتداء انتفاع المستأجر به . أما التقنين المدني الجديد ( م 564 ) فيلزم المؤجر بأن يسلم المستأجر الشيء المؤجر في حالة يصلح معها لأن يفي بما أعد له من المنفعة .
ثانيا – فيما يتعلق بالتزام المؤجر بتعهد الشيء المؤجر بالصيانة ، كان التقنين المدني القديم ( م 370 فقرة أولى / 453 ) يقضي بألا يكلف المؤجر بعمل أي مرمة . أما التقنين المدني الجديد ( م 567/1 ) فيقضي بأن يقوم المؤجر بجميع الترميمات الضرورية .
ثالثاً – فيما يتعلق بضمان العيوب الخفية ، لم يكن يوجد في التقنين المدني القديم نص صريح يلزم المؤجر بهذا الضمان . وقد وجد هذا النص ( م 576 ) في التقنين المدني الجديد .
وهذه الفروق هي التي دعت إلى القول بأن التزامات المؤجر في التقنين المدني القديم تغلب عليها الصبغة السلبية( [17] ) ، أما في التقنين المدني الجديد فتغلب الصبغة الايجابية ، وقد تقدمت الإشارة إلى ذلك .
ونتكلم في التزامات المؤجر الأربعة في مباحث أربعة متعاقبة .
207 المبحث الأول
تسلم العين المؤجرة
164- تريب البحث : نتكلم هنا في مسائل أربع : ( 1 ) ما الذي يجب أن يسلم . ( 2 ) على أية حالة يجب أن يسلم . ( 3 ) كيف ومتى وأين يكون التسليم . ( 4 ) جزاء عدم القيام بالتزام التسليم .
المطلب الأول
ما الذي يجب أن يسلم
165- تطبيق قواعد البيع – نصوص قانونية : تنص المادة 566 من التقنين المدني على ما يأتي :
“يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها “( [18] ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، وسنرى فيما يلي المواضع التي يختلف فيها هذا التقنين عن التقنين المدني الجديد .
ويقابل هذا النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين السوري م 35 – في التقنين المدني الليبي م 565 – في التقنين المدني العراقي م 748 – في تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 545( [19] ) .
208 والذي يعنينا هنا من أحكام تسليم المبيع( [20] ) هو ما ورد من أحكام تتعلق بتحديد مقدار العين وبتحديد ملحقاتها( [21] ) . وهذه الأحكام تتضمنها المواد 432- 434 مدني ، وسيأتي بيانها فيما يلي .
وكما أن الذي جيب أن يسلم في البيع هو الشيء المبيع وملحقاته ، كذلك الذي يجب أن يسلم في الإيجار هو الشيء المؤجر وملحقاته( [22] ) . فنتكلم إذن : ( 1 ) في تحدد مقدار العين المؤجرة . ( 2 ) وفي تحديد ملحقاتها .
§ 1– تحديد مقدار العين المؤجرة
166- تطبيق أحكام تحديد مقدار المبيع : جاء في المذكرة الإيضاحية 209 للمشروع التمهيدي صدد المادة 566 مدني : “يتبع في تسليم العين المؤجرة من القواعد ما سبق تقريره خاصاً بتسليم العين المبيعة ، فالتسليم يقع على العين المؤجرة وملحقاتها . والملحقات هي كل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال العين طبقاً لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين . وإذا ضمن المؤجر للمستأجر أن العين تشتمل على قدر معين ، كان مسئولا عن هذا القدر حسب ما يقضي به العرف . ولكن لا يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد لنقص في العين المؤجرة ، إلا إذا كان هذا النقص من الجسامة بحيث يصبح تنفيذ العقد عديم الجدوى بالنسبة للمستأجر . أما إذا تبين أن القدر الذي تشتمل عليه العين المؤجرة يزيد عما ذكر في العقد ، وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة ، وجب على المستأجر أن يكمل الأجرة ، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد . وتسقط دعوى إنقاص أو تكملة الأجرة ودعوى فسخ العقد بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم العين المؤجرة تسليما حقيقياً “( [23] ) .
ونرى من ذلك أن النصوص التي تسري على تحديد مقدار البيع تسري أيضاً على تحديد مقدار العين المؤجرة . وهذه النصوص هي المادتان 433 و 434 من التقنين المدني . وتنص المادة 433 على ما يأتي : “1- إذا عين في العقد مقدار المبيع ، كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضي به العرف ، ما لم يتفق على غير ذلك . على أنه لا يجوز للمشتري أن يطلب فسخ العقد لنقص في المبيع ، إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث أنه لو كان يعلمه لما أتم العقد . 2- أما إذا تين أن القدر الذي يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر في العقد وكان الثمن مقدراً بحساب الوحدة ، وجب على المشتري ، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض ، أن يكمل الثمن ، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ العقد ، وكل هذا ما لم يوجد اتفاق يخالفه ” . وتنص المادة 434 على ما يأتي : “إذا وجد في المبيع عجز أو زيادة ، فإن حق المشتري في طلب إنقاص الثمن أو في طلب فسخ العقد ، وحق البائع في طلب تكملة الثمن ، يسقط كل منهما بالتقادم إذا انقضت سنة من وقت تسليم المبيع تسليما فعلياً “( [24] ) .
210 فإذا فرض أن العين المؤجرة هي شيء معين بالذات( [25] ) ، وقد عين مقداره في عقد الإيجار( [26] ) ، فإن المؤجر يكون ضامناً للمستأجر هذا المقدار المعين . مثل ذلك أن تكون العين المؤجرة أرضاً زراعية ويذكر في عقد الإيجار أن مساحتها عشرون فداناً ، فإذا تبين أن الأرض المؤجرة عشرون فداناً لا أقل ولا أكثر ، لم يكن لأحد المتعاقدين أن يرجع على الآخر بشيء . ولكن قد يقع أن تكون مساحة الأرض أقل من عشرين فداناً أو أكثر ، فتنشأ عن ذلك دعوى يرجع بها أحد المتعاقدين على الآخر . فنبحث : ( 1 ) حالة نقص العين المؤجرة . ( 2 ) وحالة زيادتها . ( 3 ) والدعاوي التي تنشأ عن هذا النقص أو هذه الزيادة .
167- حالة نقص العين المؤجرة : إذا وجد بالعين المؤجرة نقص ، وكان هناك أنفاق خاص بين المتعاقدين في خصوص هذه الحالة ، وجب إعمال الاتفاق . فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف الجاري في التعامل ، وقد يكون النقص مما جري العرف بالتسامح فيه وعندئذ لا يرجع المستأجر على المؤجر بشيء من أجل هذا النقص . فإذا كان النقص محسوساً لا يتسامح فيه ، كان للمستأجر أن يرجع على المؤجر بتعويض بسبب هذا النقص . وقد يكون هذا التعويض إنقاصاً للأجرة بنسبة ما نقص من مقدار الشيء المؤجر ، ولكن هذا لا يتحتم . فالتعويض بقدر الضرر . فإذا كان النقص جسيما بحيث لو كان يعلمه المستأجر لما رضي أن يتعاقد ، جاز له أن يطلب فسخ العقد . وذلك كله ليس إلا تطبيقاً لأحكام البيع في حالة نقص المبيع( [27] ) .
212 168- حالة زيادة العين المؤجرة : وإذا وجد بالعين المؤجرة زيادة ، وكان هناك اتفاق خاص بين المتعاقدين في خصوص هذه الحالة ، وجب العمل بهذا الاتفاق( [28] ) . فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب العمل بالعرف . فإن لم يوجد عرف ، وجب التمييز بين ما إذ كانت الأجرة مقدرة بحساب الوحدة أو مقدرة جملة واحدة .
فإذا كانت الأجرة مقدرة بحساب الوحدة ، كعشرين جنيها للفدان ، وكانت العين المؤجرة قابلة للتبعيض ، فالزيادة لا تدخل في الإيجار ويستردها المؤجرة . وإذا كانت الأجرة مقدرة بحساب الوحدة وكان الشيء المؤجر يضره التبعيض ، كحديقة فواكه ، وجب على المستأجر أن يكمل الأجرة ، إلا إذا كانت الزيادة جسيمة فيجوز له أن يطلب فسخ الإيجار . ذلك أن القدر في الشيء ، ولو كان غر قابل للتبعيض ، يعتبر أصلا لا وصفاً ما دامت الأجرة قد قدرت بحساب الوحدة ، والأصل تقابله الأجرة . فإذا زادت العين المؤجرة وجب على المستأجر تكملة الأجرة بما يناسب الزيادة ، وكان للمؤجر على هذا النحو حق الرجوع على المستأجر بدعوى تكملة الأجرة . لكن قد تكون الزيادة جسيمة بحيث تكون تكملة الأجرة المناسبة لهذه الزيادة من شأنها أن تجعل المستأجر لا يتعاقد لو علم بهذه الزيادة وقت العقد ، ففي هذه الحالة يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار فلا يعود ملزماً بتكملة الأجرة .
وإذا كانت الأجرة مقدرة جملة واحدة ، سواء كانت العين المؤجرة قابلة 213 للتبعيض أو غير قابلة له ، فإن القدر يعتبر وصافاً لا أصلاً ، والوصف لا يقابله شيء من الأجرة . ومن ثم يكون للمستأجر أن يأخذ العين المؤجرة بالأجرة المتفق عليها ، ولا يدفع شيئاً للمؤجر في مقابل الزيادة .
وذلك كله تطبيق لأحكام البيع في حالة زيادة المبيع( [29] ) .
169- تقادم الدعاوي التي تنشأ عن نقص العين المؤجرة أو زيادتها : ويخلص مما قدمناه أنه ينشأ عن نقص العين المؤجرة ا زيادتها دعاوي ثلاث : ( 1 ) دعوى غنقاص الأجرة ، تكون المستأجر إذا كان هناك نقص في الشيء المؤجر على النحو الذي قدمناه . ( 2 ) دعوى فسخ الإيجار ، تكون للمستأجر أيضاً إذا كان هناك نقص جسيم في الشيء المؤجر أو كانت هناك زيادة جسيمة وكان الشيء المؤجر لا يقبل التبعيض وقد قدرت الأجرة بحساب الوحدة . ( 3 ) دعوى تكملة الأجرة ، تكون للمؤجر إذا كانت هناك زيادة في العين المؤجرة وكانت لا تقبل التبعيض وقد قدرت الأجرة بحساب الوحدة .
فتسقط هذه الدعاوي الثلاث بمدة قصيرة هي سنة واحدة . ويبدأ سريا التقادم من وقت تسليم الشيء المؤجر تسليما فعليا ، ففي هذا الوقت يستطيع المستأجر أن يتبين ما إذا كان الشيء المؤجر فيه نقص يوجب إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ، أو فيه زيادة توجب عليه تكملة الأجرة فيبادر إلى طلب الفسخ حتى يتوقى دفع هذه التكملة . وفي هذا الوقت أيضاً ، والمؤجر يسلم المستأجر الشيء المؤجر تسليما فعليا ، يتبين المؤجر عادة ما إذا كان بالشيء المؤجر زيادة تجعل له الحق في طلب تكملة الثمن .
214 ولا توقف السنة بسبب عدم توافر الأهلية ولو لم يكن للدائن نائب يمثله قانوناً ( م 382/2 مدني ) ، ولكنها تكون قابلة للانقطاع .
وذلك كله تطبيق لأحكام البيع في تقادم الدعاوي التي تنشأ عن قص المبيع أو زيادته( [30] ) .
§ 2- تحديد ملحقات العين المؤجرة
170- المقصود بملحقات العين المؤجرة : قدمنا أن المادة 566 مدني تقضي بأن يسري على تحديد ملحقات العين المؤجرة ما يسري على تحديد ملحقات المبيع . وقد نصت المادة 432 مدني على تحديد ملحقات المبيع على الوجه الآتي : “يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء ، وذلك طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين ” .
وقد ميزنا ، عند الكلام في البيع ، بين ملحقات الشيء وبين ما يقرب منها وقد يختلط بها . فأجزاء الشيء ليست من ملحقاته ، هي الأصل . ونماء الشيء ليس من ملحقاته ، بل هو يدخل في أصل الشيء ، ويتميز بأنه أصل 215 حاث وجد بعد العقد . ومنتجات الشيء ليست من أصله ، بل هي تتولد منه ولكن بصفه عارضة لا بصفة دورة ، فلا تدخل في أصله ولا تعتبر من ملحقاته . وثمرات للشيء هي أيضاً ليست من أصله ولا تعتبر من ملحقاته ، بل هي ما يتولد من الشيء بصفة دورية . أما ملحقات الشيء فهي ليست من أصله ، ولا من نمائه ، ولا من منتجاته ، ولا من ثمراته . فهي شيء مستقل عن الأصل ، غير متولد منه ، ولكنه أعد بصفة دائمة ليكون تابعاً للأصل وملحقاً به . وذلك حتى يتهيأ للأصل أن يستعمل في الغرض المقصود منه أو حتى يستكمل هذا الاستعمال . فالملحقات إذن هي ما يتعب الأصل ويعد بصفة دائمة لخدمته .
واعتبار أن شيئاً ما يعتب رمن ملحقات شيء آخر أو لا يعتبر يرجع فيه إلى طبيعة الأشياء كما هو الأمر في اعتبار حقوق الارتفاق من الملحقات ، أو إلى عرف الجهة كما هو الأمر في عدم اعتبار المشاتل والشطأ من الملحقات ، وهذا كله ما لم يوجد اتفاق بين المتعاقدين في هذا الشأن . فالأصل إذن أنه إذا وجد اتفاق على اعتبار شيء من الملحقات ، وجب اعتباره كذلك ووجب أن يشمله التسليم . وإذا لم يوجد اتفاق ، وجب إتباع العرف ومطاوعة طبائع الأشياء( [31] ) .
171- تطبيقات مختلفة في ملحقات العين المؤجرة : ونورد بعض تطبيقات توضح ما هي الأشياء التي يمكن اعتبارها ملحقات للعين المؤجرة في أحوال مختلفة( [32] ) .
إذا كان لاشيء المؤجر منزلا ، ألحق به حوشه ، وحديقة ، ومفاتيحه ، والأبنية الملحقة به كالبناء المعد للخدم أو للخدمة أو لقضاء الحاجات المنزلية من غسل وطبخ وغير ذلك ، والاصطبلات والجراجات ، وأجهزة الماء والكهرباء والغاز والتدفئة والتكييف( [33] ) ، واستعمال المصعد . ومستأجر طابق في منزل له أن 216 ينتفع مع بقية السكان مستأجري الأطباق الأخرى بمرافق المنزل المشتركة ، كالدخول من الباب العام والصعود على السلم والانتفاع بسطح المنزل ، ولكنه لا يختص بشيء من هذا وحده إلا باتفاق بينه وبين المؤجر( [34] ) . وتعتبر حقوق الارتفاق ، كالارتفاق بعدم البناء ( non aedificandi ) ، من ملحقات العين المؤجرة( [35] ) .
ومستأجر المطعم أو المقهى له أن ينتفع بما يوجد أمام البناء من أرض يضع فيها الموائد والكراسي لمزاولة مهنته( [36] ) . ومستأجر المتجر أو المصنع له أن ينتفع بالاسم التجاري لتصريف ما ينتجه في العين المؤجرة( [37] ) ، وأن ينتفع بالعملاء . بل يجوز اعتبار الاسم التجاري والعملاء من أصل العين المؤجرة لا من الملحقات . والمصنع تتبعه الآلات اللازمة لتشغيله والأرض المحيطة به والمخازن الملحقة والماء الذي ينتفع به لتوليد القوة الكهربائية .
والأرض الزراعية يتبعها السواقي والمصارف والمخازن المعدة لتخزين المحصولات وزرائب المواشي والشرب والطريق والمباني الملحقة بالأرض للعمال أو لغيرهم ممن يباشرون الزراعة أو يتعهدونها . ولكن ليس لمستأجر ارض للزراعة أن ينتفع بمحجر أو بمنجم يجده فيها إلا باتفاق خاص . وله الانتفاع بالطمي الذي يزيد في مساحة الأرض ، على شرط أن يدفع زيادة مقابلة له في الأجرة إذا كانت الزيادة محسوسة( [38] ) . ولا يشمل إيجار الأراضي الزراعية المواشي والأدوات 217 الزراعية التي توجد في الأرض ، إلا إذا اتفق الطرفان على ذلك ( م 610 مدني ) ، وسيأتي بيان هذا عند الكلام في إيجار الأراضي الزراعية( [39] ) .
وحق الصيد ، في رأي( [40] ) ، يعتبر من ملحقات العين المؤجرة ، وهذا بالرغم من أن المؤجر يحتفظ بحقه كاملا في الصيد في الأرض التي أجرها إذ أن ذلك لا يمنع المستأجر من أن يستعمل هو أيضاً هذا الحق باعتباره من ملحقات العين . وهناك شك فيما إذا كان يجوز لذوي المستأجر ممن يعيشون معه أن يستعملوا هم أيضاً حق الصيد ، والراجح أنهم لا يجوز لهم ذلك وأن المستأجر وحده هو الذي يجوز له أن يستعمل هذا الحق( [41] ) .
أما حق لصق الإعلانات على حوائط العين المؤجرة وسطحها أو على أعمدة مثبتة في الأرض المؤجرة فلا يعتبر من ملحقات العين ، إلا إذا كانت الإعلانات خاصة بعمل المستأجر نفسه وفي الحدود المتعارف عليها . فلا يصح للمستأجر ، دون اتفاق صريح أو ضمني مع المؤجر ، أن يترك غيره يلصق إعلانات في العين المؤجرة ، سواء كان ذلك بمقابل أو بغير مقابل( [42] ) . كذلك لا يحق للمؤجر أن 218 يلصق إعلانات في العين المؤجرة بغير إذن المستأجر( [43] ) .
وحق تصوير العين المؤجرة ، بالرسم أو بالفوتوغرافيا أو بأية وسيلة أخرى ، يعتبر من ملحقات العين المؤجرة . فيجوز للمستأجر أن يستعمل هذا الحق ، ما لم يتفق المتعاقدان على غير ذلك( [44] ) .
هذا وهناك من الملحقات ما يعتبر ضرورياً للعين المؤجر ، ولا يتم الانتفاع بالعين الانتفاع المقصود إلا إذا توافر وجودها . فإذا لم توجد كلها أو بعضها ، التزم المؤجر بإيجاد ما ليس موجوداً منها وتسليمه للمستأجر ، ولا يكتفي بتسليم ما هو موجود فقط ، لأن هذا هو التفسير المعقول لنية المتعاقدين( [45] ) .
المطلب الثاني
على أية حالة يجب أن تسلم العين المؤجرة
172 الاختلاف ما بين التقنين المدني القديم والتقنين المدني الجديد – نصوص قانونية : تنص المادة 564 من التقنين المدني الجديد على أن “يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين “( [46] ) .
219 ويقابل هذا النص في التقنين المدني القديم المادة 369 / 452 ، وتجري على الوجه الآتي : “يسلم المؤجر بالحالة التي يكون عليها في الوقت المعين لابتداء انتفاع المستأجر به ، ما لم يحدث به خلل بعد عقد الإيجار بفعل المؤجر أو من قام مقامه ” .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م 532 – وفي التقنين المدني الليبي م 563 – وفي التقنين المدني العراقي م 742 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 547( [47] ) .
ويظهر من مقابلة نص التقنين المدني الجديد بنص التقنين المدني القديم أن هناك اختلافاً بينا في الحكم ما بين التقنيين . وقد لخصت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للتقنين المدني الجديد هذا الاختلاف في العبارات الآتية : “أدخل المشروع في التزامات المؤجر تجديداً من شأنه أن يجعلها ايجابية كما تقدم . وفي الالتزام بتسليم العين المؤجرة يلاحظ الفرق بين المشروع والتقنين الحالي ( القديم ) م 369 / 452 . ففي المشروع يلتزم المؤجر بأن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها أن تفي بما أعدت له من المنفقة . أما في التقنين الحالي ( القديم ) فيسلم الشيء المؤجر بالحالة التي يكون عليها في الوقت المعين لابتداء انتفاع المستأجر به . ويرجع هذا الفرق إلى المبدأ 220 العام الذي سبقت الإشارة إليه من أن المشروع يلزم المؤجر أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين ، أما التقنين الحالي ( القديم ) فلا يلزم المؤجر إلا بأن يترك المستأجر ينتفع بالعين “( [48] ) .
ومن المهم ، قبل إيراد أحكام التقنين المدني الجديد ، أن تورد أحكام التقنين المدني القديم ، إذ أن هذه الأحكام سري على عقود الإيجار المبرمة قبل 15 أكتوبر سنة 1949 كما سبق القول .
§ 1 – التقنين المدني القديم
173- تسليم العين بالحالة التي هي عليها عند بدء الانتفاع : رأينا أن المادة 369 / 452 من التقنين المدني القديم تقضي بأن تسليم العين المؤجرة بالحالة التي تكون عليها في الوقت المعين لابتداء انتفاع المستأجر بها . ويترتب على ذلك أن المؤجر لا يلتزم بتصليح العين إذا كانت في حاجة إلى ذلك ، سواء أكان التصليح جسيما أم بسيطاً ، وليس عليه أن يهيئ العين للانتفاع بها مباشرة إذا لم تكن مهيأة لذلك( [49] ) . وهذا بخلاف ما سنراه في التقنين المدني الجديد .
221 174- صلاحية العين للغرض الذي أوجرت من أجله : وقد كان الفقه والقضاء في مصر يعملان ، في عهد التقنين المدني القديم . على سد ما يبدو من نقص في التزامات المؤجر حتى يقتربا بها من أن تكون تمكينا للمستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة . وقد كتبنا في يذلك العهد في خصوص هذه المسألة ما يأتي : “ولكن يلاحظ أن تسليم العين بالحالة التي هي عليها وقت التسليم لا يمنع من وجوب أن تكون صالحة للغرض الذي أوجرت من أجله . فهناك فرق بين عدم صلاحية العين أصلا للغرض المقصود منها ، وبين عدم صلاحيتها للانتفاع بها مباشرة . ففي الحالة الثانية فقط نرى المشرع المصري لا يتشدد في التزام المؤجر ، إذ يكفي أن هذا يسلم العين كما هي ، ولو كان الانتفاع بها يستلزم بعض أعمال تمهيدية ، ويجعل المشرع هذه الأعمال على المستأجر . أما في الحالة الأولى فلا يعقل أن المشرع المصري أراد أن يجعل التزام المؤجر قاصراً على تسليم العين ولو لم تكن صالحة أصلا للانتفاع بها الانتفاع المقصود من إيجارها ، كما إذا أوجرت ارض زراعية وعند التسليم رأى المستأجر أن الأرض قحلاء لا تصلح للزراعة ، فله في هذه إحالة – كما نرى – أن يمتنع عن استلام العين ، أما إذا كان قد استلمها فله أن يرجع على المؤجر بضمان العيب كما سيأتي . وكذلك الحال فيما ذا استؤجر منزل للسكن وعند الاستلام اتضح أنه لا يصلح لهذا الغرض أصلا “( [50] ) .
222 175- حصول خلل بالعين قبل التسليم : كذلك إذا حصل خلل في العين بفعل المؤجر أو من يقوم مقامه – كأتباعه أو مستأجر سابق – في المدة ما بين إبرام العقد وتسليم العين ، فإن العبارة الأخيرة من المادة 369 / 452( [51] ) تقضي بأنه يجب على المؤجر إصلاح هذا الخلل( [52] ) ، وإلا جاز للمستأجر أن يصلحه على حساب المؤجر ، أو أن يطلب فسخ العقد مع التعويضات الواجبة( [53] ) .
أما إذا كان هذا الخلل قد حدث بسبب أجنبي ، فإن كان قد تسبب عن الخلل هلاك العين هلاكاً كلياً أو استحالة الانتفاع بها الانتفاع المقصود ، فظاهر أن للمستأجر في هذه الحالة أن يطلب اعتبار العقد منفسخاً لاستحالة قيام المؤجر بالتزامه من تسليم العين للانتفاع بها الانتفاع المتفق عليه ، ولكن ليس له أن يطالب بأي تعويض . أما إذا تسبب عن الخلل هلاك جزئي جسيم أو نقص بين في الانتفاع ، فيرى الأستاذ دي هلتس بحق أن للمستأجر أن يطلب من المؤجر إصلاح هذا الخلل أو فخ الإيجار دون تعويض ، وليس للمؤجر أن يلزمه بتسليم العين بالخلل الذي فيها ولو مع إنقاص الأجرة . ذلك أن التقنين المدني القديم ، وإن كان يقضي بتسليم العين بالحالة التي تكون عليها وقت التسليم ، إنما يريد بذلك تسليمها بالحالة المعتادة التي تكون عليها دون إصلاح أو ترميم جديد . أما إذا حدث بالعين خلل تسبب عنه نقص بين فالعدالة تقضي بأن المؤجر يجب عليه إصلاح هذا الخلل وإلا جاز سخ العقد( [54] ) .
223 176- عدم وجود عوائق تحول دون الانتفاع بالعين المؤجرة : والمؤجر في التقنين المدني القديم ، كالمؤجر في التقنين المدني الجديد على ما سنرى ، يجب عليه أن يسلم العين خالية من جميع العوائق التي تحول دون الانتفاع بها ، فيخليها من حيازة مستأجر سابق ، ويمنع كل تعرض م الغير ولو كان تعرضا مادياً ما دام قد حدث قبل التسليم( [55] ) .
177- التعديل في التزام المؤجر : وغني عن البيان أنه يجوز في التقنين المدني القديم ، كما يجوز في التقنين المدني الجديد على ما سنرى ، الاتفاق على تعديل التزام المؤجر ، فيشترط المستأجر مثلا على المؤجر أن يسلمه العين في حالة صالحة( [56] ) . وقد يكون هذا الاتفاق صريحاً أو ضمنيا( [57] ) .
224 § 2- التقنين المدني الجديد
178- تسليم العين وملحقاتها في حالة صالحة : رأينا أن المادة 564 مدني جديد تقضي بأن يسلم المؤجر المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقاً لما تم عليه الاتفاق أو لطبيعة العين . وهذا ما تقضي به أيضاً المادة 1720 من التقنين المدني الفرنسي ، فهي تنص على أن “المؤجر يلتزم بتسليم الشيء في حالة حسنة من الترميم من جميع الوجوه “( [58] ) . وهنا نرى الاختلاف ظاهراً في هذه المسألة بين التقنين المدني الجديد وفيه يكون تسليم الشيء في حالة حسنة ، وبين التقنين المدني القديم وفيه يكون تسليم الشيء في الحالة التي هو عليها .
فيجب إذن ، في التقنين المدني الجديد ، أن تكون العين وملحقاتها وقت التسليم في حالة حسنة تصلح معها لأداء الغرض المقصود من إيجارها . ويرجع في معرفة هذا الغرض إلى اتفقا المتعاقدين . فإذا لم يوجد اتفاق ، وجب الرجوع إلى طبيعة العين . فالمنزل المؤجر للسكنى يجب أن يسلم صالح الأبواب والنوافذ ، نظيف الحيطان ، كامل المفاتيح ، سليم أسلاك الكهرباء والأجهزة الأخرى ، منزوح المراحيض إن لم تكن متصلة بالمجاري العامة( [59] ) . والأرض الزراعية يجب أن تسلم في حالة تصلح معها للزراعة ، وإذا اتفق على محصول معين وجب أن تكون الأرض صالحة لزراعة هذا المحصول بالذات ، ويجب بوجه تسليم الأرض الزراعية في حالة جيدة ليس بها أثر مما عسى أن يكون المستأجر السابق قد أحدث بها من تلف .
وتفريعاً على ذلك يلتزم المؤجر بإجراء جميع التصليحات اللازمة للعين المؤجرة قبل تسليمها للمستأجر ولو كانت من قبيل التصليحات الترميمية التي لتزم بها المستأجر بعد تسلم العين أثناء مدة الإيجار( [60] ) . والمستأجر إنما يلتزم بهده 225 التصليحات التأجيرية بعد أن يتسلم العين لأن المفروض أنه كان المستأجر لم يتسلم العين المؤجرة بعد ، فتكون هذه التصليحات إذن على المؤجر لا عليه هو( [61] ) .
ولا يكفي أن يقوم المؤجر بهذه التصليحات ، بل يجب أيضاً أن يسلم العين بحالة صالحة للانتفاع بها مباشرة كل الانتفاع المقصود . فإذا فرض أن وجد بالعين مرضى بأمراض معدية ، وجب على المؤجر عند إخلاء العين وتسليمها للمستأجر أن يطهرها التطهير الصحي اللازم( [62] ) .
ولما كان المؤجر ملزماً بتسليم العين في حالة صالحة ، فمن البديهي أنه إذا هلكت العين قبل التسليم ولو بسبب أجنبي ، كان للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار لأن المؤجر لا يستطيع القيام بالتزامه منن تسليم العين في حالة صالحة . وسنعرض لمسألة هلاك العين قبل التسليم عند الكلام في الجزاء على عدم التسليم( [63] ) .
179- ارتفاع العوائق التي تحول دون الانتفاع بالعين : كذلك يجب على المؤجر أن يسلم العين للمستأجر خالية من كل العوائق التي تحول دون الانتفاع بها . فإذا كانت في حيازة شخص آخر ، كمستأجر سابق ، وجب على المؤجر أن يخليها من هذه الحيازة . وهو الذي يرفع دعوى الإخلاء على الحائز ، لأن المستأجر لا يستطيع ذلك إذ ليس له حق عيني في العين المؤجرة( [64] ) . ولكن يجوز 226 مع ذلك للمؤجر أن ينزل للمستأجر عن دعوى الإخلاء ، فيرفعها هو مباشرة باسمه( [65] ) . وإذا كان المستأجر السابق قد أحد بالعين تلفاً ، وجب على المؤجر أن يقوم بإصلاحه( [66] ) .
كذلك يجب على المؤجر أن يضمن للمستأجر كل تعرض من الغير ، سواء أكان مبنياً على سبب قانون أم كان تعرضاً مادياً ، قبل تسليم العين . بخلاف ما إذا كانت العين قد سلمت للمستأجر ، فلا يضمن المؤجر بعد ذلك إلا التعرض المبنى على سبيل قانوني ، ومن ثم لا يضممن التعرض المادي( [67] ) وسيأتي تفصيل ذلك .
180- التعديل في التزامات المؤجر : وقد يتفق المتعاقدان على التعديل في التزامات المؤجر من حيث تسليم العين في حالة صالحة ، فيشتر المؤجر مثلا أن يسلم العين في الحالة التي هي عليها وقت التسليم . وقد يكون هذا الاتفاق صريحاً ، كما يكون ضمنياً( [68] ) . وإذا تسلم المستأجر العين في حالة غير صالحة ، وأقام بها مدة 227 طويلة دون أن يطالب المؤجر بتصليح العين ، عد هذا منه نزولا عن حقه في طلب ذلك( [69] ) . ولكن مجرد تسليمه لها ، ولو أقام بها مدة قصيرة ، يعد نزولا منه عن حقه ، إذ هو لا يستطيع أن يتنبه لما في العين من عيوب إلا بعد تسلمها بمدة كافية( [70] ) .
المطلب الثالث
كيف ومتى وأين يكون التسليم
181- تطبيق أحكام البيع : قدمنا أن المادة 566 مدني تقضي بسريان أحكام تسليم العين المبيعة على تسليم العين المؤجرة ، وبالأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه وتحديد مقدار العين المؤجرة وتحديد ملحقاتها . فأحكام تسليم العين المبيعة إذن تسري على تسليم العين المؤجرة في المسائل الآتية التي نستعرضها تباعاً : ( 1 ) كيف يكون التسليم . ( 2 ) متى يكون التسليم . ( 3 ) أين يكون التسليم . ( 4 ) نفقات التسليم .
§ 1 – كيف يكون التسليم
182- نوعان من التسليم : نصت المادة 435 مدنين في خصوص 228 تسليم المبيع ، على ما يأتي : “1- يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشترى بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ، ولو لم يستولي عليه استيلاء مادياً ، ما دام البائع قد أعلمه بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحو الذي يتفق مع طبيعة لاشيء المبيع . 2- ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع في حيازة المشتري قبل البيع ، أو كان البائع قد استبقى المبيع في حيازته بعد البيع لسبب آخر غير الملكية ” . ويتبين من هذا النص أن تسليم المبيع إما أن يكون تسليما فعلياً أو تسليما حكيماً ، وكذلك يكون تسليم العين المؤجرة( [71] ) .
183- التسليم الفعلي : يكون التسليم الفعلي بوضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن هذا من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ، ولو لم يستول عليها استيلاء مادياً ، ما دام المؤجر قد أعلمه بذلك . فالتسليم الفعلي ينطوي إذن على عنصرين : ( 1 ) وضع العين المؤجرة تحت تصرف المستأجر : ويشترط في ذلك أن يكون المستأجر متمكناً من حيازة العين حيازة يستطيع معها أن ينتفع بها الانتفاع المقصود من غير أن يحول حائل دون ذلك( [72] ) . ولكن لا يشترط أن تنتقل الحيازة فعلا إلى المستأجر بحيث يستولي على العين استيلاء مادياً ، وما دام المستأجر متمكناً من هذا الاستيلاء فإن المؤجر يكون قد نفذ التزامه بالتسليم حتى قبل أن يستولي المستأجر على العين المؤجرة ، وحتى لو لم يستولِ عليها أبداً . ( 2 ) أن يعلم المؤجر المستأجر بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه على النحو المتقدم الذكر . بجيب إذن ، حتى يتم التسليم ، أن يخطر المؤجر المستأجر أن العين المؤجرة قد وضعت تحت تصرفه . ولا يوجد شكل معين لهذا الإخطار ، فقد يكون بإنذار رسمي إذا أراد المؤجر الاحتياط الشديد ، وقد يكون بكتاب مسجل أو غير مسجل ، وقد يكون شفوياً ولكن يقع على البائع عبء إثبات أنه قام بهذا الواجب 229 وأنه اخطر المشتري فعلا بوضع العين المؤجرة تحت تصرفه ، ويثبت ذلك بجميع الطرق لأن الإخطار هنا واقعة مادية( [73] ) .
184- تطبيقات في التسليم الفعلي : وتطبيقا لما تقدم ، إذا كانت العين المؤجرة منزلا ، كان تسليمه بإعطاء مفاتيحه للمستأجر ، أو بتمكينه من حيازته بأي طريق آخر ، وذلك بعد إخلاء المنزل وإخراج ما للمؤجر أو للمستأجر السابق من أثاث وأمتعة فيه . وإذا كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية ، كان تسليمها بوضعها تحت تصرف المستأجر ، بعد إخلائها م مستأجر سابق أو مما عسى أن يكون للمؤجر من مواش وآلات فيها . وإذا كانت العين المؤجرة منقولان كان تسليمه للمستأجر عادة بمناولته إياه يداً بيد ، ويتسر ذلك في المنقول في أكثر الأحيان . ولكن قد يحصل ذلك أيضاً بتسليم المستأجر مفاتيح منزل أو مخزن أو صندوق أو أي مكان آخر يحتوي هذا المنقول ، أو بتحويل سند الشحن أو الإيداع أو التخزين للمشتري إن كان المنقول مشحوناً أو مودعاً أو مخزوناً في جهة ما ، أو بتسليم هذا السند للمستأجر إذا كان السند لحامله .
وإذا كانت العين المؤجرة حقاً مجرداً كحق المرور ، فإنها توضع تحت تصرف المستأجر بتسليم سند الحق إن كان له سند ، أو بالترخيص للمستأجر في استعمال هذا الحق مع تمكينه من ذلك بإزالة ما قد يحول بينه وبين المرور .
ويتبين من هذه التطبيقات أن طريقة التسليم تتكيف حسب طبيعة العين المؤجرة( [74] ) .
230 التسليم الحكمي : ويقوم مقام التسليم الفعلي على النحو الذي قدمناه التسليم الحكمي ، ويتم بمجرد تراضي المتعاقدين على أن العين المؤجرة قد تم تسليمها من المؤجر إلى المستأجر . ويتميز التسليم الحكمي ببذلك عن التسليم الفعلي بأنه تصرف قانوني ، وليس بعمل مادي .
وللتسليم الحكمي صورتان : ( الصورة الأولى ) أن تكون العين المؤجرة في حيازة المستأجر قبل الإيجار ، بإعارة أو وديعة أو رهن حيازة أو نحو ذلك ، ثم يقع الإيجار ، أو تكون في حيازة المستأجر بإيجار سابق ثم يقع تجدي للإيجار صريح أو ضمني . فيكون المستأجر حائزاً فعلا للعين المؤجرة وقت صدور الإيجار ، ولا يحتاج إلى استيلاء مادي جديد ليتم التسليم . وإنما يحتاج إلى اتفاق مع المؤجر على أن تبقى العين المؤجرة حيازته ، ولكن لا كمستعير أو مودع عنده أو مرتهن أو مستأجر سابق ، بل كمستأجر بإيجار مبتدأ أو 231 إيجار مجدد فتتغير نية المستأجر في حيازته للعين المؤجرة ، وإن كانت الحيازة المادية تبقى كما كانت . ( الصورة الثانية ) أن تبقى العين المؤجرة في حيازة المؤجر بعد الإيجار ، ولكن لا كمؤجر ، بل كمستأجر من الباطن أو مستعير أو مودع عنده أو نحو ذلك مما يترتب على عقد يتم بن المستأجر والمؤجر بعد الإيجار ويستلزم نقل حيازة العين من المستأجر إلى المؤجر . فبدلا من أن يسلم المؤجر العين المؤجرة للمستأجر بموجب عقد الإيجار ، ثم يعود إلى تسلمها من المستأجر بموج بعقد إيجار من الباطن أو أي عقد آخر ، تبقى العين المؤجرة في يد المؤجر بعد أن يتفق الطرفان على أن يعد هذا تسليما لها من المؤجر للمستأجر ثم إعادة حيازتها للمؤجر بموجب العقد الجديد الذي تلي عقد الإيجار( [75] ) .
وتوجد صورة ثالثة للتسليم الحكمي أوردها التقنين المدني العراق ( م 540 ) ، ويمكن الأخذ بها دون نص لأنها تتفق مع القواعد العامة . وتتحقق على الوجه الآتي : يؤجر المستأجر العين من الباطن قبل أن يستلمها من المؤجر ، أو يعيرها أو يودعها أو يتصرف فيها بأي تصرف آخر يستلزم القبض ، ويتسلم المستأجر من الباطن أو المستعير أو المودع عنده العين مباشرة من المؤجر ، فيقوم هذا مقام السليم إلى المستأجر . وتتميز هذه الصورة عن صورتي التسليم الحكمي المتقدمتين بأن فيها انتقالا ماديا لحيازة العين المؤجرة . كما تتميز عن التسليم الفعلي بأن الحيازة لا تنتقل ماديا إلى المستأجر نفسه ، بل إلى شخص آخر يقوم مقامه في تسلم العين المؤجرة وهو المستأجر من الباطن ا المستعير أو المودع عنده . فيعد قبض هذا الشخص الآخر قبضاً فعلياً بالنسبة إلى العقد الذي أبرمه مع المستأجر ، وقبضاً حكمياً بالنسبة إلى عقد الإيجار ، ويقوم القبض الأول مقام القبض الثاني( [76] ) .
232 § 2- متى يكون التسليم
186- تطبيق القواعد العامة : لا يوجد لا في البيع ولا في الإيجار نص يعين ميعاد التسليم ، ولكن يوجد نص عام يسري على جميع العقود ، وهو نص الفترة الأولى من المادة 346 مدني ويجري على الوجه الآتي : “يجب أن يتم الوفاء فوراً بمجرد ترتب الالتزام نهائياً في ذمة المدين ،ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك ” .
فيتم التسليم إذن في الوقت الذي عينه المتعاقدان( [77] ) فإذا لم يعين المتعاقدان صراحة ميعاد للتسليم ، فقد يفهم ضمنا أنهما أحلا على العرف في تعيين هذا لميعاد . والعرف يختلف باختلاف العين المؤجرة ، ففي الأراضي الزراعية جري العرف أن يبدأ إيجارها في شهر سبتمبر ، أما المنازل فيبدأ إيجارها في أول الشهر .
وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف ، وجب أن يكون التسليم فوراً بمجرد انعقاد الإيجار( [78] ) حتى لو كانت التعين مشغولة ، ويجب على المؤجر في هذه الحالة إخلاؤها( [79] ) .
187- عدم دفع الأجرة عن مدة التأخير : وفي جميع الأحوال لا تستحق الأجرة إلا إذا تسلم المستأجر العين المؤجرة وتمكن من الانتفاع بها ، لأن الأجرة في مقابل الانتفاع . فلو تأخر المؤجر في تسليم العين المؤجرة ، حتى لو كان ذلك لسبب أجنبي ، فالمستأجر لا يدفع أجرة عن مدة التأخير( [80] ) .
233 188- حس المؤجر للعين حتى يستوفي الأجرة : وإذا اشترط المؤجر دفع الأجرة مقدماً ، فليس للمستأجر أن يطالب بتسليم العين المؤجرة ، حتى لو حل ميعاد التسليم ، إلا بعد دفع ما اشترط دفعه مقدماً من الأجرة . وللمؤجر أن يجبس العين حتى يستوفي هذه الأجرة . وحق حبس المؤجر للعين ، وإن لم يرد فيه نص( [81] ) كما ورد بالنسبة إلى البائع ( م 459 مدني ) . إلا أنه تطبيق للمبادئ العام في الحبس وف الدفع بعدم التنفيذ( [82] ) . وعلى ذلك يكون للمؤجر ، ما دام مستعدا لتسليم العين فرواً تسليماً ، أن يطلب من المستأجر إبقاء الأجرة المستحقة عند التسليم ، وإلا حق له حبس العين( [83] ) . والمستأجر من جهته لا يدفع الأجرة ، حتى لو اشترط دفعها معجلا ، ما دام المؤجر متأخراً عن تسليم العين له عند وجوب هذا التسليم ، وهذا طبقا للمبدأ المتقدم( [84] ) . وإذا 234 تسلمها بعد ذلك ، فلا يدفع الأجرة عن مدة التأخير( [85] ) كما سبق القول .
§ 3- أين يكون التسليم
189- تطبيق القواعد العامة : ولكن يوجد نص عام يسري على جميع العقود ، وهو نص المادة 347 مدني ويجري على الوجه الآتي : “1- إذا كان محل الالتزام شيئاً معينا بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجودا فيه وقت نشوء الالتزام ، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك . أما في الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء ، أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال ” .
فالأصل إذن ، إذا كان الشيء المؤجر شيئاً معيناً بالذات ، أن يكون التسليم في المكان الذي يكون هذا الشيء موجوداً فيه وقت انعقاد الإيجار . وهذا طبيعي في العقار( [86] ) ( أيضا انظر في مقال محامي عقاري ) . ويتبع أيضاً في المنقول إذا كان الشيء المؤجر عيناً معينة بالذات لها مكان وجود معين . وقد يكون الشيء المعين بالذات منقولا لم يعين مكان وجود وقت الإيجار ، فالمفروض حينئذ أن المنقول يصحب مالكه حيث يقيم ، فيكون مكان تسليمه في موطن المؤجر أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعماله إذا كان الإيجار يتعلق بهذه الأعمال . وهذا كله ما لم يتفق المتعاقدان على مكان آخر يسلم فيه الشيء المؤجر ،فيجب حينئذ العمل بهذا الاتفاق . فإذا عين للشيء المؤجر مكان وجود غير مكان وجوده الحقيقي ، كان هذا بمثابة 235 اتفاق على أن يكون التسليم في هذا المكان المعين ، وكان المؤجر ملزماً بنقل الشيء المؤجر من مكانه الحقيقي إلى المكان المعين( [87] ) .
190- مكان تسليم الشيء المصدر : وقد نصت المادة 346 مدني ، في خصوص المبيع إذا وجب تصديره للمشتري ، على أنه “إذا وجب تصدير المبيع للمشتري ، فلا يتم التسليم إلا إذا وصل إليه ، ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك ” . ولما كانت المادة 566 مدني تقضي كما رأينا بتطبيق أحكام التسليم في البيع على التسليم في الإيجار ، فإن النص المتقدم الذكر يسري في الإيجار( [88] ) . ونفرض لذلك أن الشيء المؤجر هو آلة زراعية يصدرها المؤجر للمستأجر ، فما لم يتفق المتعاقدان على أن يكون التسليم في مكان الوصول . ويكون ذلك استثناء من القواعد العامة ، إذ يكون التسليم هنا في موطن المستأجر الدائن بالتسليم ( مكان المحصول ) ، لا في موطن المؤجر المدين بالتسليم ( مكان الشحن ) ( [89] ) .
§ 4- نفقات التسليم
191- تطبيق القواعد العامة : يجب تطبيق القواعد العامة هنا أيضاً ، إذ لا يوجد نص في خصوص هذه المسألة لا في البيع ولا في الإيجار . والقواعد العامة مقررة في المادة 348 مدني ، وهي تجري على الوجه الآتي : “تكون نفقات الوفاء على المدين ، إلا إذا وجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك “( [90] ) .
فالأصل إذن أن المؤجر ، وهو المدين بالتسليم ، يتحمل نفقاته . ويدخل في هذه النفقات مصروفات نقل الشيء إلى المكان الذي يجب أن يتم فيه التسليم ، 236 وكذلك مصروفات مقاسه كما إذا كان أرضاً زراعية وتحتاج إلى مقاس( [91] ) . ويدخل في نفقات التسليم أيضاً مصروفات إرسال مفاتيح الدار المؤجرة . وإذا كان على الشيء المؤجر تكاليف تحملها المؤجر ، كما إذا كان آلة زراعية مستوردة ويجب دفع أجرة شحنها ونقلها ورسومها الجمركية حتى يتمكن المستأجر من تسلمها ، وكل مصروفات يستلزمها وضع الشيء المؤجر تحت تصرف المستأجر حتى يتم التسليم تدخل في نفقاته ، وتكون على المؤجر .
وهذا كله إذا لم يكن هناك اتفاق أو عرف يجعل مصروفات التسليم على المستأجر لا على المؤجر( [92] ) .
192- نفقات تسليم العين المؤجرة وردها تكون على تكون على المستأجر : ويجب التفريق بين التسليم والتسلم . فإذا كانت العين المؤجرة يجب تسليمها في مكان معين ، فانتقال المؤجر بها إلى هذا المكان يدخل في التسليم ، ومصروفاته تكون على المؤجر لأنه هو الملتزم بالتسليم كما تقدم . أما انتقال المستأجر إلى هذا المكان لقبض العين المؤجرة ونقها إلى أي مكان آخر فيدخ في التسليم لا في التسليم ، والتسلم واجب على المستأجر فتكون مصروفاته عليه طبقاً للمبدأ المقدم( [93] ) .
كذلك مصروفات رد العين إلى المؤجر بعد انتهاء الإيجار تكون على المستأجر ، لأنه هو الملتزم بالرد . وسيأتي ذكر ذلك .
المطلب الرابع
جزاء عدم القيام بالتزام التسليم
193- نصوص قانونية : تنص المادة 565 من التقنين المدني على ما يأتي :
“1- إذا سلمت العين المؤجرة في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع ، مع التعويض في الحالتين إذا كان لذلك مقتض ” .
237 “2- فإذا كانت العين المؤجرة في حالة من شانها أن تعرض صحة المستأجر ا من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ، ولو كان قد سبق له أن نزل عن هذا الحق “( [94] ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن النص تطبيق للقواعد العامة ، فكانت احكامه معمولا بها .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري من 533 – وفي التقنين المدني الليبي م 564 – وفي التقنين المدني العراقي المواد 744 و 745 و 749 . ولا مقابل للنص في تقنين الموجبات والعقود اللبناني( [95] ) .
والنص ، وإن كان لا يعرض إلا لجزاء عدم القيام بالتزام التسليم من حيث الحالة التي يحب أن يسلم عليها الشيء المؤجر ، إلا أنه تطبيق للقواعد العامة . فيمكن إجراء أحكامه في كل حالة يخل فيها المؤجر بالتزام التسليم ، سواء رجع ذلك إلى حالة الشيء المؤجر . أو إلى أي سبب آخر كالتأخر في التسليم أو الامتناع عنه . 238 وقد يرجع عدم القيام بالتزام التسليم إلى هلاك العين المؤجرة بعد العقد وقبل التسليم ، فهنا أيضاً يتعذر على المؤجر القيام بالتزامه من تسليم العين .
§1 – عدم قيام المؤجر بالتسليم لسبب لا يرجع إلى هلاك العين
194- تطبيق القواعد العامة : إذا لم يقم المؤجر بالتزامه من تسليم العين المؤجرة تسليما صحيحاً ، فالمستأجر يكون بالخيار بين طلب تنفيذ الالتزام عيناً أو إنقاص الأجرة أو فسخ الإيجار ، وله أن يطلب التعويضات الواجبة في جميع الأحوال . ونص المادة 565 مدني السالف الذكر ليس إلا تقريراً لهذه القواعد العامة( [96] ) .
195- الوفاء بالتزام التسليم يجب أن يكن كاملا : والتسليم الصحيح لا يكون إلا بتسليم العين المؤجرة جميعها هي وملحقاتها تسليما يتمكن به المستأجر من الانتفاع بالعين دون حائل ، ويكون ذلك في الزمان والمكان الواجبين .
فتسليم جزء من العين ، أو العين دون ملحقاتها ، أو تسليم العين في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله ، أو تسليم العين في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أجرت من أجله ، أو إذا نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، أو كانت العين في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو بناء يقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم( [97] ) ، أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته ، أو التسليم في غير مكانه ، كل هذا لا يعد تسليما صحيحاً . ولا يجوز للمؤجر أن يجبر المستأجر عل أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح ، وللمستأجر في الأحوال المتقدمة أن يطلب التنفيذ عيناً وأن يطلب إنقاص الأجرة ، 239 أو أن يطلب فسخ الإيجار ، وكذلك له أن يطلب التعويض في جميع الأحوال( [98] ) كما سبق القول .
196- التنفيذ العيني : فإذا لم يف المؤجر بالتزامه من تسليم العين المؤجرة تسليما صحيحاً ، واختار المستأجر التنفيذ عيناً ، فله أن يطلب من المحكمة أن تقضي على المجؤر بتسليم العين المؤجرة( [99] ) ، بشرط أن يكون هذا ممكناً وألا يحول دونه حق للغير( [100] ) .
ويحول دون التنفيذ العيني حق الغير ، وعلى ذلك لا يجوز الحكم به ، إذا كانت العين المؤجرة ليست ملك المؤجر ، وكذلك إذا كنت العين المؤجرة في حيازة مستأجر آخر عقده مفضل على عقد المستأجر الذي يطالب بالتنفيذ العيني( [101] ) .
240 فإذا كان التنفيذ العيني ممكناً ، ولم يحل دونه حق للغير ، فللمستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة تسليمه العين إذا كان هناك وجه للاستعجال . ومتى وجد القاضي أن ظاهر مستندات المستأجر تؤيد مدعاه ، حم بتسليمه العين ، والحكم الصادر من موقت بطبيعته لا يؤثر في موضوع الدعوى( [102] ) .
197- إنقاص الأجرة : وقد يحكم على المؤجر بتسليم العين المؤجرة ، ولكن المستأجر عند تسلمها يجددها في حالة لا تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة استيفاء كاملا . فعند ذلك ، إذا لم يكن موجبا لطلب فسخ العقد على الوجه الذي سنراه فيما يلي ، يجوز له أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع ، لأن الأجرة تقابل الانتفاع ، فإذا تعذر الانتفاع سقطت الأجرة ، وإذا لم يكن الانتفاع كاملا أنقصت الأجرة بقدر نقص الانتفاع( [103] ) .
كذلك إذا تأخر المؤجر في تسليم العين عن الوقت المحدد ، فإن الأجرة تسقط عن المستأجر في مدة التأخير كما سبق القول .
198- فسخ العقد : وإذا اختار المستأجر فسخ العقد فله أن يطلب ذلك ، ما دام المؤجر لم يقم بتسليم العين له تسليما صحيحاً ، حتى لو كان ذلك مجرد 241 تأخر عن التسليم( [104] ) . ولا عبرة بما إذا كان عدم قيام المؤجر بالتزامه من التسليم راجعاً إلى فعل المؤجر نفسه أو إلى سبب أجنبي ، ففي جميع الأحوال ، يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد( [105] ) .
ولكن إذا طلب المستأجر فسخ العقد ، فليست المحكمة مجبرة حتما أن تجيبه إلى طلبه ، فلها أن تقضي بالفسخ ، ولها أن تمهل المجر حتى يقوم بالتزامه ، وذلك كله ليس إلا تطبيقاً للقواعد العامة( [106] ) .
على أن هناك سبباً للفسخ ذكرته المادة 565 مدني صراحة ، إذا قام تعين على المحكمة أن تجيب المستأجر إلى طلبه وتقضي بفسخ الإيجار . وهذا السبب هو أن تكون العين المؤجرة في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، كأن تكون العين داراً آيلة للسقوط ، أو أن تحتوي على مكروبات مرض معد ، أو نحو ذلك . فإذا قام هذا السبب وطلب المستأجر الفسخ ، لم تملك المحكمة إلا أن تقضي له بما طلب ، حتى ل كان سبق للمستأجر أن نزل عن هذا الحق . وإذا تسلم المستأجر العين في هذه الحالة وأصابه الضرر منها ، وثبت تقصير في جانب المؤجر ، جاز للمستأجر فوق الفسخ أن يطلب تعويضاً عما أصابه من الضرر . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد ما يأتي : “فإذا كان الإخلال بالالتزام يرجع إلى أن العين سلمت في حالة لا تكون فيها صالحة للانتفاع الذي أوجرت من أجله ، أو نقص هذا الانتفاع نقصاً كبيراً ، فإن المستأجر يكون بالخيار بين الفسخ أو إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الانتفاع ، مع التعويض في الحالتين إذا كان له محل ، كما إذا كان بالعين المؤجرة عيب 242 يعرض صحة المستأجر ومن معه ( كأفراد أسرته وعماله ومستخدميه ) لخطر جسيم ، وأصابه من ذلك ضرر بالفعل ، وثبت خطأ في جانب المؤجر ، فإن المستأجر يستحق التعويض طبقاً لقواعد المسئولية التقصيرية . وفي هذا المثل الأخير يجوز للمستأجر أيضاً أن يطلب فسخ العقد ، حتى لو كان قد تنازل عن هذا الحق مقدماً ، لأن الأمر يتعلق بالنظام العام : انظر تقنين الالتزامات السويسري م 254/2 ومنه أخذ المادة 763 من المشروع “( [107] ) .
199- التعويض : وسواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو إنقاص الأجرة أو فسخ العقد ، فله فوق ذلك أن يطلب تعويضا من المؤجر عن الضرر الذي أصابه من جراء عدم قيامه بتنفيذ إلزامه( [108] ) ، بشرط أن يكون عدم التنفيذ لا يرجع إلى سبب أجنبي . أما إذا كان راجعاً إلى سبب أجنبي( [109] ) . يثبته المؤجر ، فلا تعويض( [110] ) .
243 وهناك خلاف فيما إذا كان يجب على المستأجر إعذار المؤجر حتى يستطيع مطالبته بالتعويض . ففريق يقول إن الإعذار غير ضروري ، لأن الإهمال مفروض في جانب المؤجر ، ما دام لم يثبت أن عدم قيامه بالتزامه لا يرجع إلى فعله( [111] ) . ويقول فريق آخر إن الإعذار ضروري ، ولا يلتزم المؤجر بتعويض الضرر قبل الإعذار . ومن هذا الفريق من يقول إن الإعذار يجب أن يكون بإنذار رسمي أو ما يقوم مقامه( [112] ) ، ومنهم من يقول إن أي إنذار يكفي ولو كان كتاباً غير مسجل ما دام يظهر منه نية المستأجر على وجه صريح( [113] ) . ولا محل لهذا الخلاف أمام صراحة النص في التقنين المدني المصري ، فقد نصت المادة 218 من هذا التقنين على أنه “لا يستحق التعويض إلا بعد إعذار المدين ، ما لم ينص على غير ذلك ” . فيجب إذن إعذار المؤجر( [114] ) ، ويكون إعذاره بإنذاره إنذاراً رسمياً أو بما يقوم مقام الإنذار الرسمي أو بالأوجه الأخرى المنصوص عليها في المادة 219 مدني( [115] ) .
200- الالتزام بتسليم العين غير قابلة للانقسام : هذا ويلاحظ أن التزام المؤجر بتسليم العين المؤجرة غير قابل للانقسام . فإذا كان المؤجرون متعددين ، أو مات المؤجر عن عدة ورثة ، فللمستأجر أن يطالب أي واحد منهم بتسليم العين بأكملها لا بالاقتصار على تسليم حصته منها ، ولهذا أن يرجع على 244 الباقين . أما حق المستأجر في طلب تعويض فينقسم ، ولا يستطيع المستأجر الرجوع على أي من المؤجرين إلا بمقدار حصته . ولكنه يرجع على كل مؤجر بحصته في التعويض ولو كان هذا المؤجر مستعداً أن يقوم بتسليم حصته من العين ، لما تقدم من أن الالتزام بالتسليم لا يقبل الانقسام ، ولمن كان مستعداً أن يقوم بحصته في التسليم أن يرجع على من كان مقصراً في ذلك( [116] ) .
§ 2- عدم قيام المؤجر بالتسليم بسبب هلاك العين
201- الالتزام بتسليم العين المؤجرة التزام مستقل – تحمل تبعة الهلاك : رأينا في البيع أن التزام البائع بتسليم المبيع التزام غير مستقل ، بل هو التزام متفرع عن الالتزام بنقل الملكية . وقد نصت المادة 206 مدني في هذا الصدد على أن “الالتزام ينقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم ” . وقد رتبنا على ذلك أن هلاك المبيع قبل التسليم يكون على المدين بالتسليم أي على البائع ، لا على المشتري هوهو الدائن بالتسليم ولو أنه أصبح مالكاً للمبيع بانتقال ملكيته إليه قبل أن يتسلمه .
أما الالتزام بالتسليم في الإيجار فهو التزام مستقل لا يتفرع عن التزام أصلي ، فإذا هلك الشيء المؤجر قبل التسليم هلك على المؤجر ، لا باعتباره مديناً بالتسليم كالبائع ، بل باعتباره مالكاً للشيء المؤجر ويقطع ذلك أنه إذا هلك الشيء المؤجر بعد التسليم في يد المستأجر ، فإنه يهلك على المؤجر أيضاً باعتباره المالك لا على المستأجر ، وفي البيع يهلك على المشتري لأن البائع قد نفذ التزامه بالتسليم فلم يعد مديناً به .
245فما دام الالتزام بالتسليم التزاماً مستقلاً ، كما هو هنا ، فلا شأن له في تبعة الهلاك . بل يرجع في تحمل تبعة الهلاك إلى القاعدة الأصلية وهي تقضي بأن يكون الهلاك على المالك ( res perit domiono ) ، فهو الذي يكسب الغنم ، وهو الذي يتحمل الغرم . ومن ثم يتحمل المؤجر دائماً ، إذا كان هو المالك ، تبعة هلاك الشيء المؤجر ، سواء كان الهلاك قبل التسليم أو بعده( [117] ) .
202- الفرق بين هلاك العين قبل الإيجار وهلاكها بعده : وهناك فرق بين هلاك العين قبل إبرام عقد الإيجار وهلاكها بعد إبرامه .
ففي الحالة الأولى يكون الأمر تعلقاً بوجود الشيء المؤجر ، وقد قدمنا أنه يجب أن يكن الشيء المؤجر موجوداً وقت الإيجار . فإذا هلك هلاكاً كلياً قبل العقد ، كان الإيجار باطلا لانعدام المحل . أما إذا كان الهلاك جزئياً ، فإن الإيجار يبطل في هذا الجزء ويبقى صحيحاً في الجزء الباقي ، إلا إذا تبين أن الإيجار ما كان ليتم بغير الجزء الذي هلك فيبطل الإيجار كله وفقاً لنظرية انتقاص العقد( [118] ) .
وفي الحالة الثانية ، إذا كان الهلاك بعد العقد ، يكون الأمر متعلقاً بتنفيذ التزامات المؤجر لا بوجود الشيء المؤجر . ومن ثم يكون الكلام لا في بطلان عقد الإيجار ، بل في فسخه .
203- لا فرق فقي هلاك العين بعد الإيجار بين هلاكها قبل التسليم وهلاكها بعد التسليم : فإذا هلكت العين بغير خطأ المستأجر بعد الإيجار ، فلا فرق في الحكم بين أن تهلك قبل التسليم أو أن تهلك بعده ، ففي الحالتين تهلك العين على المؤجر إذا كان هو المالك ، وفي الحالتين ينفسخ عقد الإيجار إذا كان الهلاك هلاكاً كلياً( [119] ) ، ويجوز للمستأجر طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة إذا كان الهلاك 246 هلاكاً جزئياً . ذلك أن الهلاك في الحالتين يسوق إلى عدم قيام المؤجر بالتزاماته ، ففي الحالة الأولى لا يقوم بالتزام التسليم ، وفي الحالة الثانية لا يقوم بالتزام صيانة العين حتى يتمكن المستأجر من الانتفاع بها .
204- هلاك العين قبل التسليم : ويخلص مما تقدم أنه إذا هلكت العين قبل التسليم ، فتعذر على المؤجر أن يقوم بالتزامه من تسليم العين ، كان جزاء ذلك هو نفس الجزاء الذي رأيناه عند الكلام في عدم قيام المؤجر بالتزام التسليم بسبب غير الهلاك ، إلا أن التنفيذ العيني هنا ، في حالة الهلاك الكلي ، يكون متعذراً ، فيقتصر الأمر على انفساخ العقد مع التعويض إن كان له مقتض ، على الوجه الذي سنراه تفصيلا عند الكلام في هلاك العين بعد التسليم ( م 569 مدني ) ، فنحيل هنا إلى ما ستورده هناك( [120] ) .
( [1] ) هذا ويجب أن نميز بين إثبات العقد وتفسيره فالإثبات هو التدليل على وجود العقد ، أما التفسير فهو توضيح المبهم منه على فرض أن وجوده قد ثبت . وللتفسير قواعد غير وقاعد الإثبات ، وقد فرغنا من بحث قواعد الإثبات ونحن الآن في يصدد بحث قواعد التفسير ( انظر في هذا المعنى الإيجار للمؤلف فقرة 166 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 90 ص 141 هامش 1 ) .
( [2] ) وقضت محكم الاستئناف المختلطة بأنه يجب على المحكمة أن تفسر نصوص العقد كما هي ، ولا تغير منها بدعوى أن في العقد غبناً على أحد المتعاقدين ما دام أنه ليس هناك غش ولا إكراه . ويترتب على ذلك أنه إذا رضي المستأجر في عقد الإيجار بتأجيل تسلم العين حتى تخليها السلطة العسكرية ، فتأخر هذه السلطة في الإخلاء مدة طويلة لا يبرر طلب المستأجر فسخ العقد لخطأ في يجانب المؤجر ( استئناف مختلف 6 يونيه سنة 1922 جازت 12 رقم 284 ص 164 ) .
( [3] ) انظر في ذلك الوسيط 1 فقرة 391 والأحكام المشار إليها .
( [4] ) استئناف مختلط 28 أبريل سن 1920 جازيت 10 رقم 248 ص 163 – مصر المختلطة 14 ديسمبر سن 1920 جازيت 11 رقم 56 ص 37 – انظر أيضاً استئناف مختلط 3 ديسمبر سنة 1912 م 26 ص 74 : ويميل هذا الحكم إلى تقرير أن الشرط المطبوع القاضي على المستأجر بعدم الإيجار من الباطن لا يصبح ملزماً له إذا تبين من الظروف أن المؤجر قد وافق موافقة ضمنية على هذا الإيجار من الباطن ، لا سيما إذا كانت العين المؤجرة مؤلفة من عدة أدوار أو دكاكين لا يستطيع المستأجر وحده أن يشغلها جمعياً .
( [5] ) استئناف مختلط 4 مايو سنة 1916 م 28 ص 296 – 29 يونيه سنة 1921 جازيت 11 رقم 215 ص 158 – مصر الجزئية المختلطة 7 فبراير سنة 1921 جازيت 11 رقم 214 ص 157 .
( [6] ) محمد علي إمام فقرة 18 ص 37 .
( [7] ) انظر في تقسيم هذه العوام إلى عوامل داخلية وعوامل خارجية الوسيط 1 فقرة 396 – فقرة 397 .
( [8] ) فقد ينفذ المتعاقدان العقد ويفهم ممن الطريقة التي نفذاه بها أنها عدلا في الشروط المتفق عليها . وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا اتفق المؤجر والمستأجر في عقد الإيجار على اختصاص قاضي الأمور المستعجلة بمحكمة مصر بصفة انتهائية في الدعاوي المستعجلة التي تعرض عليه ، ثم رفع مشتري العين المؤجرة دعوى في شأن هذه العين أمام المحكمة المختصة قانوناً ، ثم استأنف الحكم الصاد فيها ، فدفع المستأجر بعدم جواز هذا الاستئناف بناء على الشرط المتفق عليه في يعقد الإجارة ، فرفضت المحكمة هذا الدفع على أساس أن رفع الدعوى برضاء الطرفين أمام القاضي الطبيعي صاحب الاختصاص الأصل يعتبر عدولا منهما عن الاختصاص التحكيمي المتفق عليه ورجوعاً إلى قواعد التقاضي العامة ، فإن هذا يكون تفسيراً للشرط الذي اتفق عليه العاقدان على وفق ما قصدا إليه وعلى مقتضى مدلوله ( نقض مدني 14 ديسمبر سنة1944 مجموعة عمر 4 رقم 168 ص 476 )؟
( [9] ) السين الفرنسية 30 مايو سنة 1895 لوا ( Loi ) 15 نوفمبر سنة 1895 .
( [10] ) الإيجار للمؤلف فقرة 166 – ولا يجوز تفسير الإيجار بالشروط الواردة في إيجار سابق لنفس العين ، إلا إذا ثبت أن هذا هو قصد المتعاقدين ( بودري وفال 1 فقرة 47 مكررة – محمد كامل مرسي فقرة 74 ) .
( [11] ) وتقضي المادة 1602 مدني فرنسي بأن تفسير عقد البيع يكون دائماً ضد البائع ، وقد ذهب بعض الفقهاء في فرنسا إلى أن هذا الحكم يسري أيضاً على الإيجار قياساً على البيع ، فيكون تفسير عقد الإيجار دائماً ضد المؤجر ( بودري وفال 1 فقرة 47 وفقرة 231 – عكس ذلك ديفرجييه 1 فقرة 26 – لوران 25 فقرة 99 – جيوار 1 فقرة 85 ) . وهذا النص لا مقابل له في التقنين المدني المصري ، لا في باب البيع ولا في باب الإيجار ، فلا يؤخذ به لا في البيع ولا في الإيجار . وتفسر عبارة العقد تارة في مصلحة البائع أو المؤجر وتارة في مصلحة المشتري أو المستأجر ، بحسب الظروف ( انظر في ذلك الوسيط 4 فقرة 225 ص 404 هامش 2 – الإيجار للمؤلف فقرة 166 – سليمان مرقس فقرة 118 ص 196 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 91 ص 143 هامش 1 ) .
( [12] )انظر في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 118 ص 197 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 91 ص 143 وهامش 2 – وقرب نظرية العقد للمؤلف فقرة840 ص 948 هامش 2 ( ويفسر الأستاذ سليمان مرقس ما ورد في هذا الشأن في “نظرية العقد ” التفسير الصحيح : سليمان مرقس فقرة 118 ص 197 هامش 1 ) .
وتطبيقاً للقواعد التي قدمناها ، قضى بأنه إذا اشترط المؤجر على المستأجر ألا يحزم أمتعته في حوض العين المؤجرة ، فهذا لا يمنعه من فك الأمتعة لأن الفك عكس الحزم ( باريس الفرنسية 10 أغسطس سنة 1841 داللوز J .G . . الإيجار فقرة 147 ) . وإذا وجد في صلب عقد الإيجار شرط يقضي يجعل المياه على المستأجر ، ثم ذكر في هامش العقد أن المياه على المؤجر ، وترك الشرطان المتناقضان في العقد كما هما ، فإن العقد يفسر لمصلحة المستأجر وتكون المياه على المؤجر ، ويعتبر الشرط الذي في الهامش ناسخاً للشرط الذي في صلب العقد ( السين الفرنسية 7 يوليه سنة 1900 مجلة القانون Droit 10 أكتوبر سنة 1900 ) . وعند اختلاف نسختي عقد الإيجار يفسر التزم كل من المتعاقدين بحسب النسخة التي يكون فيها هذا الالتزام أضيق ( إسكندرية المختلطة الجزئية 16 يناير سنة 1921 جازيت 11 رقم 107 ص 73 ) . ومع ذلك فقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا وجد خلاف بين نسختي عقد الإيجار ، فالنسخة التي يبد المستأجر هي التي يجب الأخذ بما فيها ( الاستئناف مختلط 9 نوفمبر سنة 1920 جازيت 11 رقم 37 ص 22 ) .
( [13] ) انظر آنفاً فقرة 159 – فإذا تضمن عقد الإيجار المطبوع شروطاً اقتضت الظروف أن يذعن لها المستأجر ، فسرت لمصلحة ولو كان هو الدائن ، وتطبيقاً لذلك إذا وجد شرط مطبوع يقضي بأن يكون تسليم العين المؤجرة مقصوراً على العين دون ملحقاتها ، فسر هذا الشرط لمصلحة المستأجر ولو أنه هو للدائن ، فيشمل التسليم ما يكون تكملة لازمة للعين المؤجرة لا تصلح لأداء الغرض المقصود بدونها ، كزرائب للمواشي ومخازن للحصاد .
( [14] ) جرانمولان في العقود فقرة 334 – هذا وعقد الإيجار يخضع في آثاره للقانون الذي أبرم في ظلة ، فيكون التقنين المدني القديم هو الواجب التطبيق على عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، سواء انتهت هذه العقود أو امتدت ، وسواء كان الامتداد مقرراً0 بإرادة المتعاقدين أو بحكم التشريعات الاستثنائية .
( [15] ) وتنص المادة 544 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني على ما يأتي : “على المؤجر ثلاث موجبات أساسية وهي : أولا – تسليم المأجور إلى المستأجر . ثانيا – صيانة الماجور . ثالثاً – الضمان . ” ويشمل اضمان ضمان التعرض وضمان العيوب الخفية .
( [16] ) ونعني بإبراز هذه الفروق في جملتها هنا ، وفي تفصيلاتها في مواضعها المختلفة ، لما قدمناه من ا أحكام التقني المدني القديم لا تزال سارية على عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، وكثير من هذه العقود لا يزال قائماً حتى اليوم لما قضت به التشريعات الاستثنائية من امتدادها بحكم القانون .
( [17] ) وقد تأثر التقنين القديم في ذلك بأحكام الشريعة الإسلامية في الإيجار .
( [18] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 764 من المشروع التمهيدي على الوجه الآتي : “يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة من أحكام ، وعلى الأخص ما يتعلق منها بزمان التسليم ومكانه ، وتحديد مقدار العين المؤجرة ، وتحديد ملحقاتها ، وما يترتب على الإخلال بهذا الالتزام من جزاء ، وكل هذا ما لم يوجد نص يخالفه ” . ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 595 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 594 ، وف لجنة مجلس الشيوخ حذفت العبارة الأخيرة من المادة اكتفاء بما ورد في صدرها ولأن في القواعد العامة ما يغني عنها ، فأصبح النص مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 566 ، وأقره مجلس الشيوخ كمما عدلته لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 490 – ص 492 ) .
( [19] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 565 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 748 ( موافق – وانظر عباس حسن الصراف فقرة 842 – فقرة 844 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : م 545 : إن تسليم المأجور خاضع لأحكام تسليم المبيع . ( وتتفق أحكام هذا النص مع أحكام نص التقنين المصري ) .
( [20] ) وبديهي أن أحكام تسليم المبيع لا تسري على الإيجار إذا وجد نص يخالف ذلك كما هو الأمر في الحالة يسلم عليها الشيء المؤجر ، أو إذا اقتضت طبيعة الإيجار مخالفة أحكام تسليم المبيع كما هو الأمر في تحمل تبعة الهلاك بعد تسليم الشيء المؤجر إلى المستأجر ( محمد علي إمام فقرة 60 ) .
( [21] ) ويلاحظ أن هناك فرقاً جوهرياً ين الالتزام بتسليم المبيع والالتزام بتسليم الشيء المؤجر ، فالالتزام بتسليم المبيع هو فرع عن التزام البائع بنقل ملكية المبيع ، أما الالتزام بتسليم الشيء المؤجر فهو التزام مستقبل . وقد بينا عند الكلام في البيع ما الذي يترتب من النتائج على أن الالتزام بتسليم المبيع ليس التزاما مستقلا ، بل فرعاً عن الالتزام بنقل الملكية ( الوسيط 4 فقرة 291 ) .
( [22] ) ويجب تسليم الشيء المؤجر ذاته ، فلا يجوز تسليم شيء آخر مكانه ولو كان خيراً منه . وإذا كان الشيء معيناً بنوعه ولم تذكر درجة جودته يجب أن يكون من صنف متوسط . وليس هذا إلا تبطيقاً للقواعد العامة في البيع والإيجار وسائر العقود .
ولا يجوز للمستأجر أن يضع يده على عين أخرى بدلا من العين المؤجرة ، وإلا اعتبر حائزاً للعين بدون سند وجاز الحكم بطرده دون حاجة إلى التنبيه بالإخلاء ( استئناف مختلط 28 فبراير سنة 1934 م 46 ص 191 ) . وإذا اتفق الطرفان على أن يستبدلا بالعين المؤجرة عيناً غيرها ، كان اتفاقهما هذا تجديداً بتغيير المحل ، وصارت العين الأخرى هي واجبة التسليم ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 96 ص 148 هامش 2 – سليمان مرقس فقرة 1131 ص 233 هامش 2 ) .
( [23] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 491 .
( [24] ) انظر في تاريخ هذه النصوص وفيما يقابلها من نصوص في التقنين المدني القديم وفي التقنينات المدينة العربية الأخرى الوسيط 4 فقرة 297 في الهوامش .
( [25] ) أما إذا كان الشيء المؤجر غير معين بالذات بل بالمقدار ، فلا محل لتطبيق هذه النصوص ، لأن المؤجر يكون ملزماً بتسليم المقدار المتفق عليه لا اقل ولا أكثر .
( [26] ) أما إذا لم يعين مقداره ، ثم ظهر أقل مما يعتقد المستأجر أو أكثر مما يعتقد المؤجر ، فلا يطعن في العقد إلا بالغلط إذا توافرت شروطه ، وهذا هو نفس الحكم في البيع ( الوسيط 4 فقرة 297 ص 571 هامش 1 – محمد علي إمام فقرة 63 ص 148 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 85 . مصر الكلية الوطنية 24 أبريل سنة 1897 القضاء 5 ص 144 ) .
( [27] ) الوسيط 4 فقرة 298 – أما التقنين المدني القديم فقد كان يميز ، في حالة نقص المبيع أو زيادته ، بين ما إذا كان المبيع قابلا للتبعيض و غير قابل له ، ويبين ما إذا كان الثمن قد قدر بسعر الوحدة أو قدر جملة واحدة ( انظر م 191 – 296 / 364 – 370 مدني قديم ) . وكان يورد في ذلك أحكاماً يمكن تخريجها في كثير من تفصيلاتها على القواعد العامة . ولم يكن يوجد في التقنين المدني القديم ، على خلاف التقنين المدني الجديد . ، نص في الإيجار يحيل على أحكام البيع في نقص المقدار أو زيادته . ولذلك كان الفقه والقضاء لا يطبقان أحكام البيع ، بل يطبقان القواعد العامة . وهذا ما جاء في كتابنا “الإيجار ” في خصوص تطبيق هذه القواعد :
“يجب تطبيق المبادئ العامة ، وهذه تجهيز زيادة الأجرة أو إنقاصها إذا ظهر زيادة أو نقص في المساحة ، وتجيز فسخ العقد إذا كانت الزيادة أو النقص بدرجة جسيمة . ولكن لا يتشرط نسبة معين في الغلط ، بل يترك التقدير للقاضي ، ولا يسقط الحق في تعديل الأجرة أو فسخ الإيجار في مدة سنة واحدة . هذا والمستأجر هو المكلف بإثبات وجود نقص في السماحة في وقت مناسب ، كما أن المؤجر هو الذي يجب عليه إثبات وجود زيادة فيها ، وإذا اقر المستأجر باستلام العين المؤجرة كاملة ، أو بشيء محدود من النقص ، عوامل بإقراره ، ولا يجوز له بعد ذلك طلب إنقاص الأجرة إلا بما يتناسب مع ما اقر به من النقص ، إذا ثبت ذلك . وتقضي المحاكم الأهلية بأنه لا تسمح دعوى النقص أو الزيادة في مساحة العين المؤجرة إذا كان المتعاقدان قد اعتمدوا في تحديدها على تكليف فك الزمام ، فيحاسب المستأجر على المقدار المبين بالتكليف ، ولا يلتفت للنقص ولا للزيادة حتى لو وجد شيء من ذلك بالفعل . وقد يتفق التعاقدان على أن المستأجر يستلم الأعيان المؤجرة محملة بعضها على بعض ، وأنه لا يتمسك بما قد يظهر فيها من العجز ، فهذا الاتفاق صحيح يجب الأخذ به ، ويصبح المؤجر غير مسئول عما عساه أن يظهر من العجز ، كما أنه لا يستطيع أن يطلب بزيادة الأجرة إذا ظهرت زيادة في الأعيان المؤجرة ، وعلى هذا المبدأ تسير المحاكم الأهلية والمحاكم المختلطة ، ويسري هذا المبدأ من باب أولى على حالة ما إذ كان الإيجار بالمزاد العلني وذكر هذا الشرط في قائمة المزاد . إلا أنه يجب الأخذ بهذا المبدأ على إطلاقه ، فقد يتفق أن المؤجر يكون عالماً بوجود عجز في العين المؤجرة عند إيجارها ، فإذا أثبت المستأجر ذلك فله أن يطالبه بإنقاص الأجرة ، حتى لو وجد في عقد الإيجار شرط يقي بعدم مسئولية المؤجر عن العجز أو بأن الأعيان قد استؤجرت محملة بعضها على البيع ، أو بأنها استؤجرت تحت الزيادة والنقصان . ونرى أيضاً الأخذ بهذا الرأي ، وإعطاء المستأجر الحق في طلب إنقاص الأجرة ، إذا ثبت أن هناك عجزاً في المساحة ، حتى في حالة ما إذا اقر المستأجر في عقد الإيجار بأنه استلم العين كاملة ، ما دام المؤجر كان يعلم وقت العقد بوجود عجز حقيقي في المساحة ، في حالة ما إذا اقر في عقد الإيجار باستلامه العين كاملة ا باستلامها محملة بعضها على بعض أو تحت الزيادة والنقصان ، أو في حالة ما إذا اشترط المؤجر عدم مسئوليته عن العجز ، ويستطيع الرجوع فيما عدا ذلك من الأحوال . كل هذا إذا لم يكن العجز جسيما ، فإذا كان كذلك فالمؤجر مسئول عنه سواء أكان حسن النية أم سيئها ، وساء اشترط عدم مسئوليته عن العجز أو لم يشترط ، وسواء أوجرت الأعيان تحت العجز والنقصان أو لم تؤجر كذلك . ومن ذلك نرى أن المؤجر يكون دائماً مسئولا عن العجز . في حالتين : ( 1 ) إذا كان سيء النية ( 2 ) إذا كان العجز جسيما ولو لم يكن المؤجر سيء النية . أما في غير هاتين الحالتين فعدم مسئوليته عن العجز يتوقف على ما اشترطه في ذلك ، أو ما يقوم مقام الاشتراط ن تحميل العين بعضها على بعض أو إيجارها تحت الزيادة والنقصان . فالقضاء ، كما تبين مما تقدم ، يسر نحو التوسع في مسئولية المؤجر عن العجز ” ( الإيجار للمؤلف فقرة 175 ص 224 – ص 227 والأحكام المشار إليها – وانظر أيضاً : استئناف مختلط أول أبريل سنة1924 م 36 ص 288 – المنيا الجزئية 13 مارس سنة 1940 المجموعة الرسمية 43 رقم 35 – محمد علي إمام فقرة 63 ص 149 – ص 150 .
( [28] ) وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا نص في عقد الإيجار على وجوب محاسب المستأجر على ما يظهر أنه زراعة زائداً على الأصل المؤجر له ، فإن المعمول في تقاضي أجرة هذا الزائد هو على مساحته بعد أجرائها فعلا وعلى الفترة التي زرع فيها فقطز وتحقيق ذلك أمر موضوعي ، فإذا اعتمدت محكمة الموضوع في قرارها بشأنه على العرف ، فإن تحري العرف في ذاته أمر من أمور الموضوع التي لا شأن المحكمة النقض فيها . وإن اعتمدت فيه على ما تقدم إليها من مستندات مؤيدة لما ارتأته ، فحكمها سليم لا غبار عليه ( نقض مدني 31 أكتوبر سنة 1935 مجموعة عمر 1 رقم 296 ص 922 ) .
( [29] ) وقد اشتمل التقنين المدني العراقي على ثلاث مواد في خصوص النقص أو اليزادة في مقدار الأرض المؤجرة .فنصت الماة 745 على أن “المستأجر بالخيار في دار استأجرها على أن تشتمل على عدد معين من الحجر والمرافق ، فظهرت ناقصة ، فإن شاء فسخ الإجارة وإن شاء قبلها بالأجر المسمى ، وليس له إنقاص الأجرة ، وقضت المادة 746 على أنه “إذا استؤجرت ارض على أنها تشتمل على مساحة معينة ، فتبين أنها زائدة أو ناقصة ، صحت الإجارة ولزم الأجر المسمى ، ولكن في حالة النقص يكون المستأجر مخيراً في فسخ الإجارة ” . ونصت المادة 747 على أنه “إذا استؤجرت أرض على أنها تشتمل على مساحة معينة ، وعينت الأجرة بنسبة الوحدة القياسية في مساحتها ، فظهرت زائدة أو ناقصة ، كان المستأجر خيراً بين الفسخ وبين الاستمرار على العقد بنسبة ما يخص مجموع الوحدات من الأجرة ” . انظر عباس حسن الصراف فقرة 846 – فقرة 851 .
( [30] ) وينقضي حق المؤجر أو المستأجر المترتب على وجود زيادة أو عجز في مقدار العين المؤجرة ، حتى قبل مرور السنة ، إذا نزل عنه صاحبه صارحه أو ضمناً . وكثراً ما يرد في عقد الإيجار أن المستأجر نازل عن حقه أو أن المؤجر غير مسئول عن العجز ، أو يقرر المستأجر أنه تسلم العين كاملة أو تسلمها محملة بعضها على بعض أو تحت العجز والزيادة ، فيعفى المؤجر من المسئولية إذا ظهر بالعين المؤجر عجز ( استئناف مصر 30 ديسمبر سنة 1913 المجموعة الرسمية 15 ص 120 – 20 مارس سنة 1924 المحاماة 4 رقم 566 ص 727 – 23 مارس سنة 1932 المحاماة 13 رقم 76 ص 178 – المنيا الجزئية 13 مارس سنة 1940 المجموعة الرسمية 43 رقم 35 – استئناف مختلط 14 نوفمبر سن 1900 م 13 ص 10 ) . ويستثنى من ذلك حالة ما إذا كان المؤجر سيء النية أي كان عالماً بوجود العجز ولم يخطر به المستأجر ، أو كان العجز جسيما بحيث لو كان المستأجر يعلم به ما كان يقبل النزول عن حقه ولو كان المؤجر حسن النية لأن المستأجر يكون في هذه الحالة قد وقع في غلط جوهري ( استئناف مصر أول مايو سنة 1913 المجموعة الرسمية 14 ص 204 – 16 يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 4856 ص 794 ) . ويستفاد النزول الضمني من ظروف الحال ، كما لو وضع المستأجر يده على العين مع علمه بوجود عجز ولم يصدر منه تحفظ ( استئناف مصر 28 ديسمبر سنة 1905 الاستقلال 5 ص 182 – محمد علي إمام فقرة 63 ص 153 – ص 154 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 86 ) . ومن جهة أخرى قد قضي في عهد التقنين المدني القدين ، بأن هذه الدعاوى لا يتسقط بمضي سنة لعدم وجود نص على ذلك ( مصر استئنافي 10 ماس سنة 1926 المحاماة 6 رقم 298 ص 648 ) .
( [31] ) انظر في تحديد معنى الملحقات ما سبق ذكره في البيع : الوسيط 4 فقرة 302 .
( [32] ) ويلاحظ أن بعض ما يعتبر من ملحقات المبيع لا يعتبر من ملحقات الشيء المؤجر ، لاختلاف الغرض من التسليم في عقد الإيجار عنه في عقد البيع . ومن ذلك المستندات المثبتة لملكية البائع وعقود التأمين ، فهذه تكون ملحقات للمبيع ولا تكون ملحقات للشيء المؤجر ( منصور مصطفى منصور فقرة 175 ص 430 – ص 431 ) .
( [33] ) أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 185 – وإذا استحدث المؤجر شيئاً من هذه الملحقات ، كمصعد أو غرف للغسيل أو جهاز لتكييف الهواء ، كان للمستأجر بعقد سابق حق الانتفاع بها حسب المألوف لقاء زيادة مناسبة في الأجرة ، ولكن ليس للمؤجر أن يجبره على الانتفاع لقاء هذه الزيادة . أما المستأجر اللاحق لاستحداث هذه الملحقات ، فينتفع بها دون زيادة في الأجرة ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 102 ص 158 – سليمان مرقس فقرة 135 ص 246 – ص 247 ) . أما حديقة المنزل ففد جرى العرف في مصر أن مستأجر الطابق الأرض هو الذي ينتفع بها ، ولكن يجوز الاتفاق على غير ذلك ( الإيجار للمؤلف فقرة 176 ص 229 ) . ويعتبر البدروم ملحقاً بالطابق الأرضي ( استئناف مختلط 21 فبراير سنة 1946 م 58 ص 174 ) ، إلا إذا قام الدليل على عكس ذلك .
( [34] ) استئناف مختلط 7 نوفمبر سنة 1891 م 7 ص 4 .
( [35] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 501 ص 649 .
( [36] ) استئناف مختلط 5 فبراير سنة 1903 م 15 ص 133 .
( [37] ) بودري وفال 1 فقرة 293 – بلانيول وريبير 10 فقرة 501 .
( [38] ) جيوار 1 فقرة 282 وفقرة 284 – جيفرجييه 1 فقرة 356 – جيمولومب 10 فقرة 95 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 365 ص 203 . ويرى بعض الفقهاء أن المستأجر ليس له أن يجبر المؤجر على أن يترك الزيادة الناشئة من الطمي للانتفاع بها ولو عرض أن يزيد الأجرة في مقابل هذا الانتفاع ، لأن الزيادة الناشئة عن الطمي لم يشملها العقد ( بودري وفال 1 فقرة 294 – هيك 10 فقرة 307 ) . ويرى فقهاء آخرون ، على العكس من ذلكن أن للمستأجر أن ينتفع بالطمي دون أن يدفع زيادة في الأجرة ، وإلا لوجب إعطاؤه الحق في أن يرفض الانتفاع بالطمي حتى يتوقى دفع الزيادة فينجم عن ذلك تعقيد في الموقف ( بلانيول وريبير 10 فقرة 606 ) .
وكما تجب زيادة الأجرة في مقابل الانتفاع بالطمي ، يجب كذلك في حالة ما إذا نقصت الأرض نقصاً محسوساً ( من طرح البحر مثلا ) إنقاص الأجرة ، وفي حالة النقص الجسيم يكون المستأجر بالخيار بين الفسخ وإنقاص الأجرة ( الإيجار للمؤلف فقرة 176 ص 229 هامش 6 ) . أما طرح البحر الذي يزيد في الأرض المؤجرة فلا يعتبر من ملحقاتها ولا يشمله الإيجار ، إلا إذا أعطي الطرح لمالك الأرض في مقابل ما أكله البحر منها بعد الإيجار ، يحل الطرح محل الأكل ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 102 ص 159 هامش 1 – سليمان مرقس فقرة 135 ص 245 هامش 2 ) .
( [39] ) انظر ما يلي فقرة 746 .
( [40] ) انظر آنفاً فقرة 112 .
( [41] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 501 – نانسي الفرنسية 21 يناير سنة 1948 سيريه 1948 – 2 – 87 .
( [42] ) نقض فرنسي 11 فبراير سنة 1907 داللوز 1908 – 1 – 276 – باريس 27 ديسمبر سنة 1927 داللوز 1930 – 2 – 149 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 365 ص 204 ص 205 – بلانيول وريبير 10 فقرة 10 فقرة 501 ص 646 – ص 649 .
( [43] ) أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 365 ص 205 – بلانيول وريبير 10 فقرة 501 ص 649 .
( [44] ) جرنويل الاستئنافية 15 يوليه سنة 1915 داللوز 1920 – 2- 9 – بلانيول وريبير 10 فقرة 501 ص 649 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 197 – الإيجار للمؤلف فقرة 176 – ص 229 هامش 2 .
( [45] ) جيوار 1 فقرة 88 – بودري وفال 1 فقرة 291 – سليمان مرقس فقرة 133 ص 238 هامش 2 – منصور مصطفى منصور فقرة 175 ص 431 – ص 432 – وقربه عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 103 ص 162 هامش 3 – وقد قضي بأن للمستأجر الحق في مطالبة المؤجر بتوريد ما يلزم للموقد المخصص للتدفئة من الأدوات اللازمة لجعله صالحاً للغرض المقصود منه ( باريس 10 أبريل سنة 1875 داللوز 76 – 2- – 307 ) . كل هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بغيره ، كأن يقر المستأجر بأنه يعرف العين ويقبلها بحالتها كما هي _ بودري وفال 1 فقرة 291 ) – انظر في يكل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 176 – وانظر في ملحقات المبيع الوسيط 4 فقرة 303 .
( [46] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 762 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 593 من المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 592 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 564 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 485 – ص 486 ) .
( [47] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م ( 563 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 742 : على المؤجر ، بعد قبضة الأجر المسمى المشروط تعجيله ، أن يسلم المأجور للمستأجر بالحالة التي عليها وقت العقد ، فإذا كانت قد تغيرت بفعله أو بفعل غيره تغيراص يخل بالمنفعة المقصودة ، فالمستأجر مخير إن شاء قبله وإن شاء فسخ الإجارة . ( والحكم في التقنين العراقي يقارب الحكم في التقنين المصري القديم ، ويخالف الحكم في التقنين المصري الجديد : انظر عباس حسن الصراف فقرة 828 – فقرة 834 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 547 : إن المؤجر يلزمه ألا يقتصر على تسليم المأجور بحالة يتسنى معها للمستأجر أن يستعمله للغرض المقصود منه بحسب ماهيته أو بحسب التخصيص الذي اتفق عليه المتعاقدان ، بل يلزمه أيضاً . . ( وحكم التقنين اللبناني يتفق مع حكم التقنين المصري الجديد ) .
( [48] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 486 – والتقنين المدني القديم قد أخذ عن الشريعة الإسلامية المبدأ الذي لا يلزم المؤجر إلا بترك المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة ، إذ تنص المادة 642 من كتاب مرشد الحيران على ما يأتي : “على المؤجر بعد قبضه الأجر المسمى المشروط تعجيله أن يسلم للمستأجر العين المؤجرة بالهيئة التي رآها وقت العقد ، فإن كانت قد تغيرت بفعله أو فعل غيره تغيراً يخل السكنى ، فالمستأجر مخير إن شاء قبلها وإن شاء فسخ الأجرة ” . وعن الشريعة الإسلامية أيضاً أخذ التقنين المدني العراقي ( م 742 ) فيما قدمناهن ولذلك اتفق هذا التقنين مع التقنين المدني القديم . أما التقنين المدني الجديد فقد اخذ عن التقنين الفرنسي ( م 1720 ) المبدأ الذي يلزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة الانتفاع المقصود .
ويلاحظ أن المادة 564 مدني جديد التي توجب تسليم العين المؤجرة في حالة صالحة تعتبر استثناء من أحكام المادة 566 مدني جديد وهي التي تقضي بأن يسري على الالتزام بتسليم العين المؤجرة ما يسري على الالتزام بتسليم العين المبيعة . فالبائع يلتزم بتسليم العين المؤجرة في حالة صالحة كما تقدم القول ( انظر آنفاً فقرة 165 في الهامش ) .
( [49] ) محكمة بني سويف 23 أكتوبر سنة 1906 المجموعة الرسمية 8 رقم 80 ص 174 – 19 ماس سنة 1907 الحقوق 23 ص 230 .
( [50] ) الإيجار للمؤلف فقرة 185 – وقد أشير إلى حكم صادر من محكمة الاستئناف المختلطة ( يؤيد حكماً صادراً من محكمة مصر المختلطة في ي9 يناير سنة1923 ) ، ويقضي هذا الحكم بأنه إذا تسلم المستأجر الطابق الذي استأجره في حالة لا تصلح للسكنى على قول الخبراء ، فإن المؤجر لا يكون قد قام بالتزامه الأساسي ، لأن المستأجر لا يستطيع أن ينتفع بالطابق الانتفاع الذي من أجله قد استأجره . ولكن يلاحظ أنه إذا ذكرت في العقد حالة العين السيئة ، أو إذا تسلمها المستأجر وانتفع بها دون اعتراض بما يفهم منه رضاه بحالتها ، فليس له الرجوع على المؤجر بشيء ( استئناف مختلط 15 مارس سنة 18994 م 6 ص 190 – وانظر حكماً آخر في 23 أبريل سنة 1902 م 14 ص 258 ) . وقضت محكمة استئناف مصر بأنه وإن كان القانون المصري ، على خلاف القانون الفرنسي ( م 1720 مدني ) ، خلواً من النص على التزام المؤجر بأن يسلم الشيء المؤجر في حالة جيدة ، إلا أنه يجب أن يستنج أن التزام المؤجر لا يتم إلا إذا حصل تسليم الشيء المؤجر بالحالة التي قصدها المتعاقدان عند التوقيع على العقد . فإذا قصر المؤجر في إيجاد المصعد الكهربائي أو على الأقل في وضع حاجز للسلم . حق للمستأجر أن يطالب بتعويض عن فوات هذه المنفعة ( استئناف مصر 31 مارس سنة 1931 المحاماة 12 رقم 65 ص 112 ) وانظر أيضاً استئناف مختلط 12 يناير سن 1943 من 55 ص 36 ( وجوب صلاحية السينما المؤجرة ) .
( [51] ) تنص هذه المادة في صدرها ، كما رأينا ، على أن “يسلم الشيء المؤجر بالحالة التي يكون علها في الوقت المعين لابتداء انتفاع المستأجر به ” . ثم تجري العبارة الأخيرة على الوجه الآتي : “ما لم يحدث به خلل بعد عقد الإيجار بفعل المؤجر أو من قام مقامه ” .
( [52] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 129 – جرانمولان في العقود فقرة 336 – قرب استئناف مختلط 17 مايو سنة 1900 م 12 ص 262 – وقد قضت محكمة النقض بأن العبرة في حكم المادة 369 مدني ( قديم ) إنما هي بما يحدث من خلل بالعين المؤجرة بفعل المؤجر ا من قام مقامه في الفترة التي تبدأ بعد العقد وقبل تسليم العين المؤجرة لا قبل ذلك ( نقض مدني 22 فبراير سنة 1951 مجموعة أحكام النقض 2 رقم 71 ص 381 ) .
( [53] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 129 .
( [54] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 131 – الإيجار للمؤلف فقرة 186 – قارن جرانمولان في العقود فقرة 336 هامش 1 ، وهو متردد يتساءل عما إذ كان من الممكن تطبيق المادة 370 / 454 – 455 في هذه الحالة . ويرى الأستاذ فتحي زغلول ( شرح القانون المدني ص 274 ) أنه يجوز للمستأجر طلب تعويض إن كان التلف قبل التسليم حاصلا بفعل أجنبي أو بقوة قاهرة .
ويذهب الأستاذ هالتون إلى عكس ما ذهب إليه الأستاذ دي هلتس ، فلا يوجب على المؤجر إصلاح الخلل الحادث بسب أجنبي ، مستنداً في ذلك إلى أن واجب المؤجر يقتصر على أن يسلم الشيء بالحالة التي يكن عليها ، دون أن يكون مسئولا إلا عن الخلل الذي يحدث بفعله أو بفعل من قوم مقامه . وقد تقدم أن رأى الأستاذ دي هلتس هو الذي يتفق مع ما تقتضيه العدالة ، ويؤيده ما ورد في المادة 642 من كتاب مرشد الحيران من أنه يجب “على المؤجر ، بعد قبضه الأجر المسمى المشروط تعجيله ، أن يسلم للمستأجر العين المؤجرة بالهيئة التي رآها وقت العقد ، فإن كانت قد تغيرت بفعله ا فعل غيره تغيراً يخل بالسكنى فالمستأجر مخير إن شاء قبلها وإن شاء فسخ الإجارة ” . انظر أيضاً في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 132 – ص 234 – ص 235 .
( [55] ) دي هلتس 2 الإيجار فقرة 133 – وقد قضت محكمة النقض بأنه يجب على المؤجر أن يسلم العين المؤجرة خالية من جميع العوائق التي تحول دون الانتفاع بها ، وأن يمنع كل تعرض من الغير ، سواء أكان هذا التعرض مادياً أم مبنياً على سبب قانوني ، ما دام قد حدث قبل التسليم ( نقض مدني 19 يناير سنة 1950 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 55 ص 198 ) . وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن تسليم مفاتيح الدكان للمستأجر يعتبر تسليما صحيحاً ، إذا كان المحل المؤجر قد استأجره قبل ذلك شخص شهر إفلاسه ووجد المستأجر الجديد الأختام موضوعة على المحل فلم يتمكن من التسلم ( استئناف مختلط 28 فبراير سنة 1912 م 25 ص 42 ) .
( [56] ) كذلك يجوز للمستأجر أن يشترط على المؤجر إجراء إصلاحات معينة في العين المؤجرة . وقد قضت محكمة النقض بأن المؤجر ، متى التزم في عقد الإيجار بالقيام بعمل إصلاحات معينة مقدرة في العين المؤجرة ، لا تجوز له مطالبة المستأجر بالأجرة إلا إذا قام الأول بما التزم به من الإصلاحات ، لأن الأجرة هي مقابل الانتفاع بالعين المؤجر ، فإذا فوت المؤجر الانتفاع على المستأجر بإهماله القيام بما التزم به يكون من حق المستأجر قانوناً – فوق طلب الفسخ وطلب إلزام المؤجر بعمل الإصلاحات أو الإذن بعملها على حسابه وطلب تنقيص الأجرة – أن يدفع بعدم استحقاق المؤجرة للأجرة كلها أو بعضها ( نقض مدني 7 ديسمبر سنة 1933 مجموعة عمر 35 رقم 40 ص 90 ) .
( [57] ) انظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 184 – فقرة 188 .
( [58] ) وهذا هو النص في لغته الأصلية : La bailleur est tenu de deliver la chose en bon eatat de reparation de toute espece .
( [59] ) ولكن المؤجر غير ملزم أن يقوم بأعمال كمالية لزخرفة العين وتجميلها ( بودري وفال 1 فقرة 276 – ترولون 1 فقرة 177 – لوران 25 فقرة 107 – دي باج 4 فقرة 588 ) ، ولا بتوصيل الدار بالمجاري العامة ما دام يمكن الاستغناء عن ذلك بنزح المراحيض ( سليمان مرقس فقرة 133 ص 238 – ص 239 ) .
( [60] ) بل ولو كانت هذه التصليحات ليست على عاتق المؤجر ، كما لو كان المنتفع قد آجر حق انتفاعه فإنه يلتزم بإجراء الترميمات ولو كانت ترميمات جسيمة مما يقع على عاتق صاحب الرقبة ( م 989 مدني ) ، فالمستأجر يرجع على المؤجر ، ويرجع المؤجر على صاحب الرقبة ( محمد علي إمام فقرة 67 ص 163 – ص 164 )
( [61] ) ديفرجيه 1 فقرة 278 – لوران 25 فقرة 107 – جيوار 1 فقرة 93 – بودري وفال 1 فقرة 272 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 209 – بلانيول وريبير 10 فقرة 505 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 103 – سليمان مرقس فقرة 133 ص 237 – محمد كامل مرسي فقرة 88 ص 96 – عبد المنعم البدراوي ص 45 – منصور مصطفى منصور فقرة 175 ص 432 – 433 .
( [62] ) بودري وفال 1 فقرة 279 – وإذا وجدت بالعين حشرات أو نحوها مما يجعل الانتفاع بالعين مشوباً بعيب جسيم ، وجب على المؤجر إبادة هذه الحشرات ( بودري وفال 1 فقرة 431 – سمم 133 ص 237 ) .
( [63] ) انظر ما يلي فقرة 202 – فقرة 133 ص 237 ) .
( [64] ) نقض مدني 19 يناير سنة 1950 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 55 ص 198 – استئناف وطني أول ديسمبر سنة 1908 المجموعة الرسمية 10 رقم 61 ص 145 – دشنا 29 يونيه سنة 1920 المجموعة الرسمية 23 رقم 33 ص 55 – قنا 13 أكتوبر سنة1931 المحاماة 12 رقم 506 ص 1008 – قويسنا 28 نوفمبر سنة 1939 المحاماة 20 رقم 190 ص 513 .
( [65] ) الإيجار للمؤلف فقرة 180 – سليمان مرقس فقرة 128 – وقد قضت محكمة باريس بأنه لا تجب الأجرة على المستأجر إلا من وقت وضع يده على العين بعد إخلائها من الحيازة السابقة ( باريس 6 يوليه سنة 1893 داللوز 94 – 2 – 53 – هيك 10 فقرة 288 ) . ويرى الأستاذان بودري وفال 01 فقرة 274 ) أن الأمر يتوقف على إرادة المتعاقدين .ويكفي النزول للمستأجر عن دعوى الإخلاء حتى يتم التسليم ، إذا ثبت أن هذه هي إرادة المتعاقدين ( سليمان مرقس فقرة 128 ص 230 ) .
هذا ويجوز للمستأجر أن يرفع باسم المؤجر دعوى الإخلاء على المستأجر السابق بطريق الدعوى غير المباشرة .
( [66] ) وقد قضت محكمة جرينوبل الاستئنافية بأن المستأجر لحق جمع عوايد الدخولية له أن يطالب بتعويض إذا تبين أن المستأجر السابق قد أضر به بأن خفض العوايد إلى 50% ( جرينوبل 26 مارس سنة 1894 داللوز 95 – 1 – 149 ) . وقد قضي هذا الحكم بأن للمستأجر اللاحق أن يرفع بذلك دعوى مباشرة على المستأجر السابق دون وساطة المؤجر ، وقد يعلل هذا بأن المؤجر قد نزل للمستأجر اللاحق عن دعواه قبل المستأجر السابق ، وإن كان الحكم قد بني هذه الدعوى على أساس المادة 1382 مدني فرنسي .
( [67] ) نقض مدني 19 يناير سنة 1950 مجموعة أحكام النقض 1 رق 55 ص 198 وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم – جيوار 1 فقرة 89 – بودري وفال 1 فقرة 522 – بلانيول وريبير 10 فقرة 502 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 109 .
( [68] ) ولا يستنتج هذا الاتفاق الضمني من مجرد أن المستأجر يعلم بحالة العين المؤجرة ، فقد= يكون متوقعاً أن يقوم المؤجر بالتزامه من جعل العين في حالة صالحة ( ديفرجييه 1 فقرة 278 – لوران 25 فقرة 108 – جيوار 1 فقرة 94 – بودري وفال 1 فقرة 281 ) . . ولكن يستنتج الاتفاق الضمني من أن المستأجر يقرر بأنه يعرف حالة العين المؤجرة وأنه فحصها .
( [69] ) جيوار 1 فقرة 94 – بودري وفال 1 فقرة 281 .
( [70] ) ديفرجيه 1 فقرة 278 – لوران 25 فقرة 108 – جيوار 1 فقرة 94 – بودري وفال 1 فقرة 281 .
ويصح أن يشترط المؤجر أنه غير مسئول عن تعرض الغير في تسليم العين ، وعند ذلك لا يضمن هذا التعرض . هذا ولا يجوز التوسع في تفسير هذه الشروط المعفية من المسئولية . وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كانت المحكمة في تفسيرها الإقرار الذي صدر من المستأجر بأنه مسئول وحده عن تسلم العين المؤجرة ووضع يده عليها بدون دخل للمؤجر ، وأنه هو وشانه أمام الواضع اليد على الأرض المؤجرة ، وأن المؤجر خال من كل مسئولية عن التسليم أو خلافه وليس له الرجوع عليه بشيء سواء تسلم الأطيان أو لم يتسلمها – إذا كانت في تفسيرها هذا الإقرار قد خصصت عمومه ، وقصرته على معنى إخلاء المؤجر من ضمان التعرض المادي دون التعرض القانوني ، بانية ذلك على اعتبارات من شأنها أن تؤدي إليه ، فلا يصح النعي عليها بأنها قد مسخت ذلك الإقرار ( نقض مدني 29 مايو سنة 1947 مجموعة عمر 5 رقم 210 ص 449 ) .
( [71] ) وقد نصت المادة 743 من التقنين المدني العراقي على أن “تسليم المأجور يكون بإجازة المؤجر ترخيصه للمستأجر في أن ينتفع به بلا مانع .ويلزم أن يبقى المأجور في يد المستأجر بقاء متصلا مستمراً إلى انقضاء الإجارة ” ( انظر عباس حسن الصراف فقرة 835 – فقرة 838 ) .
( [72] ) فإذا كان هناك حائل ، كأن يكون الدكان المؤجر وضعت عليه الأختام بسبب تفليسة المستأجر السابق ، أو يكون هناك مستأجر مزاحم متعرض ويحول دون التسليم ، فإن التسليم في هذه الحالة لا يكون ممكناً ( استئناف مختلط 28 فبراير سنة 1912 م 25 ص 42 ) .
( [73] ) انظر في التسليم الفعلي في خصوص البيع الوسيط 4 فقرة 306 .
( [74] ) الوسيط 4 فقرة 307 – الإيجار للمؤلف فقرة 189 .
محضر الجرد : وقد يتم التسليم بمحضر جرد ، فيتفق المتعاقدان على تحرير محضر الجرد أو محضر التسليم ( etat des lieux ) لحصر ما سلمه المؤجر للمستأجر مع بيان مقداره وأوصافه . ويكون ذلك في الغالب إذا تعددت العين المؤجرة أو كثرت ملحقاتها ، كما إذا أجر شخص منزلا مفروشاً لآخر يشمل محضر الجرد بياناً مفصلا للمفروشات الموجودة بالمنزل وغير ذلك من الأمتعة المنزلية ، وكما إذا أوجرت ارض زراعية وكان يتبعها كثير من الملحقات كمنزل للسكنى وزرائب للمواشي ودخلت المواشي والأدوات الزراعية في الإيجار وينتهي التزام المؤجر من حيث التسليم بتوقع المستأجر على المحضر مثبتاً التسلم ، ويصبح هذا الأخير ملزماً برد ما تسلمه قدراً ووصفاً وعلى الحالة التي أثبتت في المحضر عند انتهاء الإيجار . وإذا اتفق المتعاقدان على عمل هذا المحضر ، أصبح واجباً . ولكن منهما أن يطلب من الآخر أن يشترك معه في عمله ، ولو انقضى الميعاد الذي اتفقا على عمله فيه ( هيك 10 فقرة 312 ) ، ويجوز إجباره على ذلك بحك قضائي . فإذا لم يرد الاشتراك بنفسه في يعمل المحضر ، عينت المحكمة خبيراً لعمله ، ومصروفات القضية وتدخل فيها أتعاب الخبير تكون على العاقد الممتنع من الاشتراك ، إلا إذا كان تعيين الخبير ضرورياً لعمل المحضر أو كان المتعاقدان قد اتفقا على ضرورة تعيين الخبير ففي هاتين الحالتين تكون أتعاب الخبير داخلة في مصروفات عمل المحضر . أما إذا لم يتفق المتعاقدان على عمل المحضر ، وكانت الحالة تستدعيه ، فلكل متعاقد أن يطلب من الآخر الاشتراك معه في يعمله لأن في ذلك تحديداً لالتزام كل منهما ( جيوار 1 فقرة 239 – هيك 10 فقرة 3122 – بودري وفال 1 فقرة 259 ) . ويجوز الالتجاء للقضاء في ذلك ، والمحكمة تحدد ميعاداً للقيام بهذا العمل .
ومصروفات عمل المحضر تكون على من يطلب عمله ، لأن طلبه ذلك دليل على أنه في صالحه فيجب أن يتحمل المصروفات ، وجب أن يتحملاها مناصفة ، لأن اتفاقهما معناه أن كلا منهما يطلب القيام بهذا العمل ( بودري وفال 1 فقرة 262 – سليمان مرقس فقرة 130 ص 232 ) – وهناك رأي يذهب إلى أن مصروفات عمل المحضر يتحملها المؤجر لأن المحضر من مستلزمات التسليم ومصروفات التسليم على المؤجر ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 110 ص 148 هامش 2 – منصور مصطفى منصور فقرة 177 ص 436 – محمد لبيب شنب فقرة 111 ص 149 ) . ومهما يكن من رأي ، فلا تدخل مصروفات عمل المحضر ضمن مصروفات العقد فيتحملها المستأجر ، لأن مصروفات العقد التي يتحملها المستأجر هي المصروفات الضرورية وليست مصروفات عمل المحضر منها ( بودري وفال 1 فقرة 262 ) .
انظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 173 – سليمان مرقس فقرة 130 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 110 – محمد علي إمام فقرة 69 – منصور مصطفى منصور فقرة 177 ص 43 – ص 436 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 95 .
( [75] ) وإذا اشترى شخص منزلا من آخر ، وآجر المشتري المنزل للبائع ، ففي هذه الحالة أيضاً يكون المشتري قد تسلم المنزل تسلما حكمياً بناء على عقد البيع ، ويكون البائع قد تسلمه كمستأجر تسلما حكمياً كذلك . ويبقى المنزل في يد مالكه السابق ، ولكن لا كمالك بل كمستأجر ( الإيجار للمؤلف فقرة 190 ) .
( [76] ) انظر في التسليم الحكمي في خصوص البيع الوسيط ؛ فقرة 308 ، وفي خصوص الإيجار للمؤلف فقرة 190 .
( [77] ) ويجوز تعيين هذا الوقت بموت المؤجر ، ولا يعد هذا تعاملا في تركة مستقبلة ، وإنما يكون عقد إيجار مقروناً بأجل موقوف هو موت المؤجر ، وهذا الأجل وإن كان لا يعرف موعد حلوله إلا أنه محقق الحلول . ويتفق هذا الحكم مع القاعدة التي تقضي بأن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ( الإيجار للمؤلف فقرة 191 ) .
( [78] ) إلا إذا اقتضت الظروف تأخير التسليم إلى وقت معين ، كما إذا كان الشيء المؤجر آلة زراعية يستوردها المؤجر من الخارج ، فإن المفروض هنا أن يتأخر التسليم وقتاً معقولا يتيسر فيه للمؤجر استيراد الآلة الزراعية من الخارج .
( [79] ) بودري وفال 1 فقرة 300 – ويرى بعض الفقهاء أن التسليم لا يكون فوراً إلا إذا كانت العين خالية ( جيوار 1 فقرة92 ) – وانظر في هذا كله الإيجار للمؤلف فقرة 191 – الوسيط 4 فقرة 309 ( بالنسبة إلى البيع ) .
( [80] ) بودري وفال 1 فقرة 303 – الإيجار للمؤلف فقرة 191 – وكذلك الحكم فيما إذا كانت العين مشغولة بمستأجر سابق مثلا ، ونزل المؤجر عن دعوى الإخلاء للمستأجر الجديد ، ولم يتمكن هذا من إخلاء العين فعلا إلا بعد الميعاد المعين لتسليم العين ، فلا يفع الأجرة من مدة التأخير ( بودري وفال 1 فقرة 274 ) . قارن استئناف مختلط 5 مارس سنة 1940 م 52 ص 174 .
( [81] ) وقد ورد نص في كتاب مرشد الحيران ، إذ نصت المادة 583 منه على أنه “إذا اشترط تعجيل الأجرة لزم المستأجر دفعها وقت العقد وللمؤجر أن يمتنع عن تسليم العين المؤجرة للمستأجر حتى يستمر في الأجرة ، وله أن يفسخ عقد الإجارة عند عدم الإيفاء من المستأجر ” .
( [82] ) ويمكن القول فوق ذلك إن المشرع أحال ، فيما أحال إليه من قواعد تسليم المبيع ، إلى المادة 459 مدني ، فيسري هذا النص في الإيجار كما يسري في البيع . ويترتب على ذلك أن للمؤجر أن يحبس العين المؤجرة حتى يستوفي ما هو مستحق له من الأجرة ، ولو قدم المؤجر رهناً أو كفالة ، هذا ما لم يمنح المؤجر المستأجر أجلا بعد الإيجار . وكذلك يجوز للمؤجر أن يحبس العين المؤجرة ولو لم يحل الأجل المشترط لدفع الأجرة إذا سقط حق المستأجر في الأجل طبقاً لأحكام المادة 273 مدني بسبب شهر إفلاسه أو إعساره أو إضعافه التأمينات الموجودة أو عدم تقديمه التأمينات الواجبة ، غير أنه في هذه الأحوال يجوز للمستأجر أن يطالب بالتسليم إذا هو قدم رهناً أو كفالة ( سليمان مرقس فقرة 137 – محمد علي إمام فقرة 72 ، منصور مصطفى منصور فقرة 178 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 97 ) .
( [83] ) وقد قضت محككم الاستئناف المختلطة بأنه لا يلتزم المؤجر بتنفيذ تعهده إلا إذا قام المستأجر بتنفيذ ما تعهد به ، فإذا لم يثبت المستأجر أنه دفع الأجرة المتفق عليها في العقد فلا تجوز له مطالبة المؤجر بتعويض عن عدم تسليم الأرض المؤجرة ( استئناف مختلط 16 ديسمبر سنة 1924 م 37 ص 66 ) .
( [84] ) ويعد دفع الأجرة قرين قضائية على أن المستأجر قد تسلم العين ، لأن دفع الأجرة بعقبة التسليم عادة . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأن الدفع من المستأجر بعدم تسلمه الشيء المؤجر إلا بعد المدة الحاصل التعاقد عنها لا يمكن قبوله متى ثبت أن المستأجر دفع جزءاً من الأجرة ( استئناف وطني 17 ديسمبر سنة 18995 الحقوق 11 ص 19 ) . قارن مع ذلك بودري وفال 1 فقرة 308 .
( [85] ) الإيجار للمؤلف فقرة 193 .
( [86] ) بل يمكن القول بوجه عام إن العقار يكون تسليمه في محل وجوده ، لأنه لا يمكن للمتعاقدين الاتفاق على غير ذلك إذ أن هذا يتعارض مع طبيعة الأشياء ، إلا إذا كان التسليم مقصوراً على إعطاء مفاتيح المنزل مثلا للمستأجر فهذا يجوز حصوله في جهة أخرى ويتبع في ذلك اتفاق المتعاقدين ،وإن لم يوجد اتفاق ففي مكان وجود المنزل ( الإيجار للمؤلف فقرة 194 ص 2242 هامش 1 ) .
( [87] ) الإيجار للمؤلف فقرة 194 – وانظر في البيع الوسيط 4 فقرة 310 .
( [88] ) محمد علي إمام فقرة 61 ص 143 .
( [89] ) انظر في البيع الوسيط 4 فقرة 311 .
( [90] ) ويوجد في تقنين الموجبات والعقود اللبناني نص في خصوص الإيجار هو تطبيق للقواعد العامة المتقدمة الذكر ، إذا تنص المادة 546 من هذا التقنين على ما يأتي : “إن مصاريف التسليم على المؤجر . ماما نفقات الصكوك فعلى الفريقين بمعنى أن كل فريق يدفع مصاريف الصك الذي يسلم إليه . أما نفقات قبض المأجور واستلامه فهي على المستأجر . كل ذلك ما لم يوجد هناك عرف أو نص مخالف ” . ونفقات الصكوك المذكورة في النص ليست من نفقات التسليم ، بل هي نفقات عقد الإيجار ذاته ، وسيأتي بيان من يتحملها فيما يلي ( انظر فقرة 336 ) .
( [91] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 498 .
( [92] ) جيوار 1 فقرة 90 – لوران 25 فقرة 103 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 195 – وانظر في البيع الوسيط 4 فقرة 312 .
( [93] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 195 – وانظر في البيع الوسيط 4 فقرة 313 .
( [94] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 763 من المشروع التمهيدي على وجه يكاد يكون مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأدخلت لجنة المراجعة تحويرات لفظية طفيفة عليه فأصبح مطابقاً ، وصار رقمه 594 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 565 – مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 487 – ص 489 ) .
( [95] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 533 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 564 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 744 : إذا سلم المؤجر الدار ولم يسلم حجرة منها ، كان المستأجر مخيراً بين إجبار المؤجر على تسليمها وبين فسخ العقد أو الاستمرار عليه ، وفي هذه الحالة الأخيرة تسقط من الأجرة حصة الحجرة إلى حين تسليمها .
م 745 : المستأجر بالخيار في دار استأجرها على أن تشتمل على عدد معين من الحجر والمرافق فظهرت ناقصة ، فإن شاء فسخ الإجارة وإن شاء قبلها بالأجرة المسمى وليس له إنقاص الأجرة .
م 749 : إذا أصبح المأجور في حالة من شأنها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ولو كان قد سبق له أن نزل عن هذا الحق .
( وهذه الأحكام تقارب أحكام التقنين المصري : انظر عباس حسن الصراف فقرة 839 وفقرة846 وما بعدها وفقرة 860 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : لا مقابل . ولكن النص يتفق مع القواعد العامة ، فيمكن تطبيق أحكامه في لبنان .
( [96] ) الإيجار للمؤلف فقرة 196 .
( [97] ) ويجوز للمستأجر في حالة عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو بناء ، ا يطلب من المحكمة تحديد مدة للمؤجر يقوم فيها بما التزم به مع اقتران ذلك بتهديد مالي ( نقض فرنسي 20 مايو سنة 1873 سيريه 73 – 1 – 453 ) ، أو أن يطلب الإذن له في القيام بهذا العمل على نفقة المؤجر ( لوران 25 فقرة 109 ) ، وله أخيراً أن يطلب الفسخ ( بودري وفال 1 فقرة 317 ) .
( [98] ) الإيجار للمؤلف فقرة 197 – وقد قضت محكمة النقض بأن التسليم الصحيح للعين المؤجرة لا يكون إلا بتسليم هذه العين جميعها هي وملحقاتها تسليما يتمكن به المستأجر من الانتفاع بالعين انتفاعاً كاملا دون حائل ، ويكون ذلك في الزمان والمكان الواجبين أو المتفق عليهما . فتسليم جزء من العين ، أو العين دون ملحقاتها ، أو تسليم العين في حالة غير حسنة ، أو عدم قيام المؤجر بما تعهد به من تصليحات أو تجهيزا أو بناء يقيمه في العين المؤجرة قبل التسليم ، أو مجرد التأخر في التسليم عن وقته ، كل هذا لا يعد تسليما صحيحاً ، ولا يمكن للمؤجر أن يجبر المستأجر على أن يجتزئ به عن التسليم الصحيح . وللمستأجر في جميع هذه الأحوال أن يطلب الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويضات اللازمة وفقاً لحكم المادة 565 مدني . فإذا كان الظاهر من وقائع الدعوى ومستنداتها أن المؤجر لم يقم بما تعهد به في عقد الإيجار ، واشترط فيه على نفسه إلا يستحق شيئاً من الأجرة المتفق عليها إلا بعد التسليم الوافي الكامل للجراج المؤجر ، وكان الحكم قد قال إن الأشياء الناقصة بهذا الجراج تافهة ، دون أن يبين كيف تكون تافهة وهي تؤثر على الانتفاع ومنها عدم وجود أبواب ولا نوافذ ولا أدوات صحية ولا أدوات لإطفاء الحريق ولا رخصة الإدارة ، فإن الحكم يكون قاصر البيان قصوراً يشوبه ويبطله ( نقض مدني 21 مارس سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 33 ص 265 ) .
( [99] ) استئناف مختلط 26 أبريل سنة 1900 م 12 ص 229 .
( [100] ) مصر الكلية 29 أبريل سنة 1946 المجموعة الرسمية 49 رقم 22 – وإذا رفع المستأجر دعوى التسليم أثناء مدة الإيجار ، وعند صدور الحكم كانت مدة الإيجار قد انتهت ، فإن هذا لا يجول دون الحكم له بالتسليم ولو أن التسليم مستحيل لانتهاء مدة الإيجار ، وذلك لما يترتب على قبول هذا الطلب من إمكان رجوعه بالتعويض على المؤجر ( نقض مدني 27 يناير سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 68 ص 540 ) .
( [101] ) ديفرجييه 1 فقرة 268 – ترولون 1 فقرة 169 – لوران 25 فقرة 106 – بودري وفال 1 فقرة 308 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 112 – ص 173 – منصور مصطفى منصور فقرة 179 ص 438 . .
( [102] ) وقد قضت محكمة بني سويف الجزئية بأن تمكين المستأجر الجديد من وضع اليد على العين المؤجرة من الأمور المستعجلة التي يخشى عليها من فوا الوقت ، فيختص قاضي الأمور المستعجلة بالحكم في مثل هذا ، ويلاحظ فقط في مثل هذه الأحوال أن تظهر ظروف الاستعجال في الدعوى ، كرفعها مثلا عقب انتهاء مدة الإجارة مباشرة كي لا يترك المستأجر القديم يعتقد أن الإجارة تجددت ( بن سويف الجزئية 12 نوفمبر سنة 1923 المحاماة 4 رقم 717 ص 936 ) – وقضت محكمة أسيوط الكلية بأنه يجوز للمستأجر أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة الأمر بتسليمه الأعيان المؤجرة إذا كان هناك وجه للاستعجال يخشى عليه من فوات الوقت ، والأمر الصادر منه موقت بطبيعته لا يؤثر في موضوع الدعوى المتروك الفصل فيه قطعياً لمحكمة الموضوع ( أسيوط الكلية 29 ديسمبر سنة 1927 المحاماة 8 رقم 361 ص 549 ) .
( [103] ) ويجوز للمستأجر دون إعذار أن يحبس من الأجرة المقدار المقابل لما نقصه من الانتفاع بالعين المؤجرة ( أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 209 ) . وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن دفع المستأجر الأجرة في ميعادها قرينة على أنه تسلم العين على الأقل في الحالة التي هي عليها وقت الإيجار ( استئناف مختلط 15 أبريل سنة 1909 م 21 ص 306 ) .
( [104] ) ويرى بعض الفقهاء أن مجرد تأخر المؤجر عن التسليم لا يبرر فسخ العقد ، إلا إذا كان باختيار المؤجر وترتيب عليه ضرر جيم للمستأجر ( جيوار 1 فقرة 100 – بودري وفال 1 فقرة 309 – بلانيول وريبير 10 فقرة 503 ) .
( [106] ) بودري وفال 1 فقرة 309 – ومن هنا نرى ألا أهمية للخلاف في جواز الفسخ لمجرد التأخر عن التسليم ، إذ أن الفسخ جوازي في كل الأحوال ، وللقاضي ألا يحكم به إذا كان لا يوجد ما يبرره . وهو يكون أشد ميلا لعدم القضاء به إذا كان كل ما فعله المؤجر هو مجرد تأخره عن التسليم دون أن يتعمد ذلك ، كما إذا استغرقت التصليحات أو الأبنية التي يجب أن يقوم بها وقتاً أطول مما قدره ولم يصب المستأجر من وراء ذلك ضرر جسيم . هذا ويلاحظ أن القاضي يحكم بفسخ الإيجار ولو لمجرد التأخر في التسليم ، إذا ثبت أن هذا التأخر قد ترتب عليه فوات الغرض الذي أوجرت العين من أجله ( الإيجار للمؤلف فقرة 199 ص 245 هامش 3 ) .
( [107] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 488 ص 489 – – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 199 – ويلاحظ أن المذكرة الإيضاحية جعلت المستأجر يستحق التعويض إذا ثبت خطأ في جانبه طبقاً لقواعد المسئولية التقصيرية . وبعد وضع المذكرة الإيضاحية اتجه رأينا في الوسيط ( جزء أول فقرة 515 ص 760 – ص 762 ) إلى عدم جواز الخيرة بين المسئولية العقدية والمسئولية التقصيرية ، فإذا وجدت الأولى جبت الثانية . لما كانت مسئئولية المؤجر عقدية ، فقد وجب استبعاد المسئولية التقصيرية .
( [108] ) هيك 10 فقرة 291 – لوران 25 فقرة 106 – بلانيول وريبير 10 فقرة 502 ص 651 – وللمستأجر أن يطلب تعويضاً عن التأخر في التسليم حتى لو تسلم الشيء ما دام قد احتفظ بحقه في التعويض ( استئناف مختلط 15 أبريل سنة 1930 م 42 ص 421 ) .
( [109] ) ولا يعتبر مجرد التخوف من حصول اضطرابات سياسية قوة قاهرة تبرر عدم طلب تعويض إذا امتنع المؤجر من تسليم قاعة أجرها لاجتماع سياسي ( بودري وفال 1 فقرة 313 – انظر عكس ذلك السين 27 أكتوبر سنة 1899 مجلة القانون Droit في 28 أكتوبر سن 1899 – وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن ارتفاع مصروفات البناء الناشئ عن غلاء المواد الأولية لندرتها لا يعد قوة قاهرة تحل المؤجر من التزامه بتسليم العين للمستأجر في وقت معين ، وإذا وجد يعقد الإيجار شرط جزائي لتطبيقه في حالة عدم تسليم المؤجر للعين المؤجرة وعدم تسليم المستأجر لها ، ولو لم ينص صراحة في هذا الشرط على أنه يطبق في حالة التأخر عن التسليم ، فلا يجوز استبدال جزاء آخر بالجزاء المتفق عليه بدعوى تفسير العقد ، ويجب تطبيق الشرط الجزائي ، واعتبار التأخر عن التسليم مندرجاً ضمناً في عدم القيام بواجب التسليم ، وليس للمستأجر أن يطلب فسخ العقد مادام هناك شرط جزائي رضي به من أول الأمر ( استئناف مختلط 13 يونيه سنة 1922 جازيت 13 رقم 131 ص 68 ) .
( [110] ) بودري وفال 1 فقرة 313 – والالتزام بالتسليم التزام بتحقيق غاية . فعدم التسليم ولو لسبب أجنبي يكون خطأ ، ولكن السبب الأجنبي ينفي علاقة السببية فلا يكون هناك محل للتعويض .
( [111] ) ديفرجييه 1 فقرة 290 – لوران 25 فقرة 106 وفقرة 109 – ججيوار 1 فقرة 100 وفقرة 101 وفقرة 108 .
( [112] ) نقض فرنسي 11 يناير سنة 1892 داللوز 92 – 1 – 257 – بودري وفال 1 فقرة 312 وفقرة 317 وفقرة 322 – وقرب بلانيول وريبير 10 فقرة 503 .
( [114] ) استئناف مختلط 16 ديسمبر سنة 1924 م 37 ص 66 – ويلاحظ أنه إذا طلب المستأجر التعويض بسبب تأخر المؤجر في تسليم العين ، لم يعد الإعذار ضرورياً . فقد قضت المادة 220 مدني بأنه لا ضرورة لإعذار المدين إذا أصبح تنفيذ الالتزام غي رممكن فلا ضرورة للإعذار ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 112 ص 175 هامش 2 ) .
( [115] ) انظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 200 .
( [116] ) جيوار 1 فقرة 102 – بودري وفال 1 فقرة 319 – بلانيول وريبير 10 فقرة 504 – الإيجار للمؤلف فقرة 201 .
هذا ويصح أن يتفق المتعاقدان على التعديل من أحكام التسليم ، فيشترط المؤجر مثلا إعفاءه من المسئولية عن التعرض المادي الصادر من الغير قبل التسليم . وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا حصل الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على عدم ضمان المؤجر للتعرض المادي الصادر من الغير ، وأخذت محكمة الموضوع بهذا الشرط واعتبرته شاملا جميع حالات التعرض المادي ، سواء أكانت العين قد سلمت فعلا للمستأجرين أم لم تسلم إليهم ، فليس ثمة خطأ في تطبيق القانون ما دام الشرط جائزاً قانوناً ويحتمل التفسير الذي فسرته به ( نقض مدني 17 نوفمبر سنة 1933 المحاماة 13 رقم 1197 ص 395 – وانظر سليمان مرقس فقرة 186 ص 332 هامش رقم 1 ) .
( [117] ) انظر في ذلك الوسيط 4 فقرة 316 .
( [118] ) انظر آنفاً فقرة 104 .
( [119] ) ويرى الأستاذان بودري وفال أن المستأجر يتحمل التبعة في هذه الحالة فلا ينفسخ الإيجار ، ويتحلل المؤجر من التزامه لاستحالة التنفيذ بسبب أجنبي ( بودري وفال 1 فقرة 280 ) . وغني عن البيان أن استحالة تنفيذ المؤجر لالتزامه في العقد الملزم للجانبين كالإيجار يجعل العقد ينفسخ وفقاً للقواعد العامة ، ولا يجوز في أية حال أن يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة بغير خطأه ويجبر في الوقت ذاته على دفع الأجرة ، فإن الأجرة تقابل الانتفاع ( بلانيول وريبير 10 فقرة 502 ص 650 هامش 4 . وانظر أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 هامش 1 مكرر 3 ) .
( [120] ) انظر ما يلي قرة 230 وما بعدها .
منشور في مقال توكيل محامي
مكتب محاماة 