دفع الأجرة
337- الالتزام بدفع الأجرة وضمانات هذا الالتزام : يلتزم المستأجر بدفع الأجرة للمؤجر في مواعيدها . وإذا لم يقم بهذا الالتزام ، فللمؤجر أن يلزمه القيام به طبقاً للقواعد العامة . وله في ذلك أما أن يطلب تنفيذ الالتزام عيناً ، أو أن يفسخ الإيجار ، مع طلب التعويض في الحالتين إن كان له محل . ولكن المؤجر ، كدائن للمستأجر بالأجرة ، لا يقتصر على ما تقدم ، إذ حقه ممتاز ويجعل القانون لتنفيذه طرقاً أخرى فوق الطرق المبنية على القواعد العامة . فللمؤجر أن يطلب من المستأجر وضع منقولات في العين المؤجرة تفي بقيمة الأجرة ، وله حق امتياز على هذه المنقولات ، ويستطيع أن يحجز عليها حجزاً تحفظياً دن أن يكون لديه سند قابل للتنفيذ .
لذلك نقسم بحثنا إلى قسمين : ( 1 ) التزام المستأجر بدفع الأجرة . ( 2 ) الضمانات التي أعطاها القانون للمؤجر لتنفيذ هذا الالتزام .
المطلب الأول
التزام المستأجر بدفع الأجرة
338- مسألتان : نبحث هنا مسألتين : : ( 1 ) أركان الالتزام بدفع الأجرة . ( 2 ) ميعاد الدفع ومكانه وطريقته وإثباته .
§ 1 – أركان الالتزام بدفع الأجرة
339- أركان ثلاثة : للالتزام بدفع الأجرة ، كنا لأن التزام آخر ، 462 أركان ثلاثة : محل الالتزام وهو الأجرة ، والمدين بالأجرة ، والدائن بها( [1] ) .
340- محل الالتزام – الأجرة : تقدم أن للمتعاقدين الحرية في تحديد مقدار الأجرة ، إلا إذا قيدت هذه الحرية ببعض قوانين استثنائية كقانون إيجار الأماكن وقانون الإصلاح الزراعي . وكذلك تقدم الكلام في جنس الأجرة وكيفية تقديرها( [2] ) .
فإذا اتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة ، التزم المستأجر بدفع هذه المقدار للمؤجر دن زيادة أو نقصان( [3] ) ، لأن العقد قانون المتعاقدين( [4] ) . وإذا لم يكن 463 مقدار الأجرة موضع اتفاق بينهما ولم يتعرضا له ، حدد المقدار بالطريقة التي سبق أن بيناها( [5] ) .
كذلك يلتزم المستأجر ، أسوة بالمشتري في عقد البيع( [6] ) ، وتطبيقاً للقواعد العامة( [7] ) ، بمصروفات دفع الأجرة إذا كان دفعها يقتضي مصروفات خاصة بكما إذا كان مشترطا أن يكون الدفع بطرق البريد و بواسطة تحويل على مصروفات أو غير ذلك( [8] ) .
وهناك أحوال لا يلتزم فيها المستأجر بدفع الأجرة أصلا كما إذا فسخ عقد الإيجار ، أو يلتزم بدفع جزء من الأجرة فقط كما إذا أنقصت لهلاك العين هلاكاً جزئياً ا للتعرض الحاصل للمستأجر( [9] ) . وقد سبق ذكره بعض هذه 464 الأحوال وسيأتي ذكر الباقي في مواضعه .
341- المدين بالأجرة : المدين بالأجرة هو المستأجر ، وهو الذي يقوم بدفع الأجرة( [10] ) . فإذا مات التزمت ورثته بها في حدود التركة ، لأن الإيجار لا ينقضي بموت المستأجر إلا في حالات خاصة سيأتي بيانها . والورثة يلتزمون بدفع الأجرة بموجب عقد الإيجار ، فلا تضامن بينهم لأن الالتزام عقدي ، وتنقسم الأجرة عليهم كل بقدر نصيبه في الميراث( [11] ) . لكن يلاحظ أن دفع الأجرة المتأخرة التي حلت قبل موت المستأجر تلتزم به التركة نفسها ، ولا ينقسم على الورثة( [12] ) .
وإذا تعدد المستأجرون لعين واحدة ، فالتزامهم بدفع الأجرة لا يكون بطريق التضامن ، إلا إذ نص على ذلك صراحة في عقد الإيجار ، أو فهم ذلك دلالة – لا افتراضا – من الظروف التي تحيط بالتعاقد . والالتزام بطريق التضامن لا يشترط فيه لفظ خاص ، بل كل ما يؤدي إلى هذا المعنى يكفي ، كما إذا اشترط المؤجر لنفسه حق الرجوع على الني من المستأجرين والحجز على محصوله لاستيفاء كل الأجرة( [13] ) .
465 وإذا كان المستأجرون أفراد اسرة واحدة ولا يوجد عقد إيجار مكتوب ، فهناك قرينة على أن المستأجر هو الزوج ، وهو المسئول وحده عن الأجرة .
والمستأجر نفسه هو المسئول عن دفع الأجرة ولو كان الذي ينتفع بالعين غيره ، كما إذا استأجر موظف باسمه خاص مكانا ليجعل به مكتب العمل الرسمي فلا يجوز أن ينتحي عن مسئولية دفع الأجرة بدعوى أن الحكومة هي التي يجب عليها الدفع . ولكن إذا استأجر الموظف المكان عن الحكومة بصفته موظفاً ، وكان هذا في حدود اختصاصه ، كانت الحكومة هي المسئولة عن دفع الأجرة .
ويجوز لغير المستأجر أن يدفع الأجرة عن المستأجر ، كما يدفع الغير الدين عن المدين . مثل ذلك أن تدفع الزوجة عن زوجها أجرة المنزل الذي تسكنه معه . ويكون الدفع صحياً ينقص به التزام المستأجر ، ولن دفع الأجرة الرجوع على المستأجر طبقاً للقواعد العامة ( 323 – 324 )( [14] ) .
342- الدائن بالأجرة : والدائن بالأجرة ، ويحق له قبضها ، هو المؤجر( [15] ) . أو ورثته إن كان قد مات لأن الإيجار لا ينتهي بموته . والورثة 466 لا يكونون دائنين بالتضامن ، كورثة المستأجر فقد رأينا أنهم لا يكونون مدينين بالتضامن .
وللمؤجر أن ينزل عن الأجرة لغيره كما ينزل عن أي حق له ، وتراعى في ذلك قواعد حوالة الحق( [16] ) . وفي هذه الحالة لا يجوز للمستأجر ، إذا كان قد رضي بالحوالة أو أعلن بها( [17] ) ، أن يدفع الأجرة لغير المحال له ، وإلا كان الدفع غير صحيح( [18] ) . والنزول عن الأجرة لمدة تزيد على ثلاث سنوات يجب تسجيله حتى يسري في حق الغير ، فإذا لم يسجل لا يسري إلا لثلاث سنوات فقط . وما زاد على ذلك يضطر المستأجر إلى دفعه مرتين ، إلى الغير ممن تثبت له حقوق على العين كمشتر لها والى المحال له بالأجرة ، وللمستأجر أن يرجع بعد ذلك على المؤجر( [19] ) . ومن هذا نرى أن المستأجر له مصلحة في تسجيل 467 الحوالة بالأجرة( [20] ) ، حتى لا يدفع الأجرة مرتين ويعرض نفسه في الرجوع على المؤجر إلى خطر إعساره .
وقد يحجز دائم المؤجر على الأجرة تحت يد المستأجر ، ففي هذه الحالة لا يجوز للمستأجر أن يدفع الأجرة للمؤجر وإلا كان معرضا لدفعها مرة أخرى للدائن الحاجز . وللمستأجر إيداع الأجرة في خزانة المحكمة طبقا للقواعد المقررة في حجز ما للمدين لدى الغير .
وإذا شرع أحد دائني المؤجر في نزع ملكية العقار المؤجر وسجل ورقة التنبيه ، ترتب على هذا التسجيل إلحاق إيراد العقار وثمراته بالعقار نسفه ، ويوزع منها ما يخص المدة التي لتي التسجيل كما يوزع ثمن العقار (( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن )، م 617 مرافعات ) . ومجرد التكليف من الدائن الحاجز أو أي دائن بيده سند تنفيذي للمستأجر بعدم دفع ما يستحق من الأجرة بعد تسجيل التنبيه يقوم مقام الحجز تحت يده دون حاجة إلى أي إجراء آخر ( م 622 مرافعات ) . وإذا وفى المستأجر الأجرة قبل هذا التكليف صح وفاؤه وسئل عنها المدين بوصفه حارساً ( م 623 مرافعات ) .
وإذا شهر إفلاس المؤجر ، لم يجز للمستأجر دفع الأجرة لهز والذي يحق له قبض الأجرة في هذه الحالة هو وكيل التفليسة ( السنديك ) ، تحت إشراف مأمور التفليسة وهو القاضي المنتدب للإشراف عليها ( م 277 تجاري ) .
وإذا باع المؤجر العين المؤجرة ، لم يجز للمستأجر دفع الأجرة للمؤجر وهو يجهل البيع ، فالدفع صحيح . أما إذا كان يعلم بالبيع ، بأن أعلنه له المشتري مثلا ، وكان من شأن هذا البيع ألا ينتهي به عقد الإيجار ، لم يجز دفع الأجرة إلا للمشتري( [21] ) .
468 وكذلك إذا كان المؤجر ه المالك الظاهر ، كما إذا وضع يده على العين كوارث ولم يكن في الحقيقة وارثاً ، فدفع المستأجر الأجرة له صحيح في الحدود التي تعد فها إجارة المالك الظاهر صحيحة ، وقد تقدم بيان ذلك( [22] ) .
§ 2- ميعاد دفع الأجرة ومكانه طريقته وإثابته
343- ميعاد دفع الأجرة – نص قانوني : تنص الفقرة الأولى من المادة 586 من التقنين المدني على ما يأتي :
” يجب على المستأجر أن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد المتفق عليها ، فإذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة” ( [23] ) .
469ويخلص من هذا النص أن المستأجر يلتزم بدفع الأجرة في المواعيد المشترطة . ويغلب أن ينص عقد الإيجار على مواعيد دفع الأجرة ، فتلتزم هذه المواعيد( [24] ) . ويصح أن ينص العقد على تعجيل الأجرة بأكملها ، أو على تأجيلها ، أو على تقسيطها إلى أقساط تؤدي في أوقات معينة( [25] ) وهذا هو الغالب . فإذا اشترط تعجيل الأجرة ، لزم المستأجر دفعها وقت العقد ، وللمؤجر أن يحبس العين 470 المؤجرة حتى يستوفي الأجرة . وإذا اشترط تأجيل الأجرة أو تقسيطها ، لم تلتزم الأجرة أو الأقساط المتفق عليها إلا عند حلول الأجل . والغالب في إيجار المكان أن ينص العقد على تقسيط الأجرة وتعجيل دفع الأقساط( [26] ) .
وإذا لم ينص عقد الإيجار على مواعيد دفع الأجرة ، اتبع العرف في تعيين المواعيد( [27] ) . وقد جري العرف على أن الأجرة في كثير من الأراضي الزراعية تدفع على قسطين ، قسط عن الزراعة الشتوية وآخر عن الزراعة الصيفية ، ويعجل دفع كل من القسطين . ويغلب في المدن الكبرى ، كالقاهرة والإسكندرية ، أن يجري العرف بدفع أجرة الأمكنة مقدماً كل شهر( [28] ) .
فإذا لم يكن هناك اتفقا على مواعيد دفع الأجرة ، ولم يوجد عرف لتعيينها ، تدفع الأجرة مؤخراً لا مقدماً ، وتدفع عن كل مدة من مدد الانتفاع عند انقضائها( [29] ) . وإذا سميت مبلغاً إجمالياً لا أقساطاً ، فإنها أيضاً تدفع مؤخراً عند انتهاء الإيجار . وهذا الحكم متفرع عن المبدأ الذي سبق تقريره من أن الأجرة 471 تقابل المنفعة ، فلا تستحق إلا إذا استوفى المستأجر الانتفاع بالعين( [30] ) .
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد ما قدمناه : ” المستأجر يلتزم بدفع الأجرة المتفق عليها أو التي حددت بأي طريق آخر ، في المواعيد المتفق عليها ، وإذا لم يتفق على ميعاد ففي المواعيد التي يحددها العرف كما هو الأمر في الأراضي الزراعية . وإن لم يوجد عرف فتطبق المبادئ العامة ، وهي تقضي بأن الأجرة لا تدفع إلا عند استيفاء المنفعة : انظر م 380 / 465 مصري ( قديم )” ( [31] ) .
وإذا حل يوم دفع الأجرة ، فللمستأجر أن يدفعها في أية ساعة من هذا اليوم . واليوم يبدأ من أول الساعة الواحدة صباحاً وينتهي في آخر الساعة الثانية عشرة مساء( [32] ) . ولا يجوز للمؤجر اتخاذ إجراءات ضد المستأجر لتأخره عن الدفع إلا في اليوم التالي ليوم الحلول( [33] ) . وللمؤجر اتخاذ الإجراءات متى كانت الأجرة مشترطاً دفعها مقدماً ، ولو لم يستوف المستأجر منفعة تقابل الأجرة التي يطالبه بها المؤجر ، لأن اشتراط دفع الأجرة مقدماً يجعلها تحل في ألأجل المشترط ولو لم يستوف المستأجر المنفعة( [34] ) .
472 هذا وتسقط الأجرة بالتقادم إذا مضت خمس سنوات ميلادية من وقت حلولها( [35] ) حتى لو كان قد اشترط دفعها مقدماً ، أو من وقت حلول كل قسط من إقساط الأجرة( [36] ) . فقد نصت المادة 375/ 1 مدني على أن ” يتقادم بخمس سنوات كل حق دوري متجدد ولو أقر به المدين ، كأجرة المباني والأراضي الزراعية ومقابل الحكر ، وكالفوائد والإيرادات المرتبة والمهايا والأجور 473 والمعاشات” . وتتبع في ذلك القواعد المقررة لسقوط الحقوق الدورية المتجددة بالتقادم( [37] ) .
344- مكان دفع الأجرة – نص قانوني : تنص الفقرة الثانية من المادة 586 من التقنين المدني على ما يأتي :
474 ويكون الوفاء في موطن المستأجر ، ما لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك( [38] ) .
ويخلص من هذا النص أن مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر( [39] ) ، لأنه هو المدين بها ، ويس هذا إلا تطبيقاً للقواعد العامة . والمفروض في ذلك أن تكون الأجرة نقوداً أو أشياء غير معينة إلا بنوعها كما إذا كانت الأجرة جزءاً من المحصول . أما إذا كانت الأجرة شيئاً معيناً بالذات – ويتحقق هذا نادراً كما إذا كانت الأجرة الانتفاع بعقار معين( [40] ) – فمكان الدفع هو المكان 475 الذي يوجد فيه هذا العقار المعين وقت الإيجار طبقاً للقواعد العامة أيضاً . وتقول المادة 47 مدني في هذا الصدد : ” 1- إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجوداً فيه وقت نشوء الالتزام ، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك . 2- أما في الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء ، أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كمان الالتزام متعلقاً بهذه الأعمال” ( [41] ) .
وإذا كان مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر ، وغير هذا موطنه بعد إبرام عقد الإيجار ، فمكان الدفع هو موطنة وقت دفع الأجرة لا الموطن السابق الذي كان له وقت انعقاد الإيجار( [42] ) .
كل هذا إذا لم يشترط في عقد الإيجار أن مكان الدفع يكون في غير موطن المستأجر كموطن المؤجر مثلا ، ففي هذه الحالة يعمل بالشرط ويكون الدفع في موطن المؤجر . وإذا غير المؤجر موطنه ، لم يلتزم المستأجر بدفع الأجرة في الموطن الجديد خلافاً للمسألة السابقة ، وذلك لأن اشتراط الدفع في موطن المؤجر استثناء من القواعد العامة والاستثناء لا يتوسع فيه . وإذا أراد المتعاقدان أن يكون الدفع في موطن المؤجر ولو تغير ، فعليهما أن ينصا على ذلك( [43] ) .
وإذا كان دفع الأجرة مشترطا في موطن المؤجر ، جاز تعديل هذا الشرط صراحة أو ضمناً ، كما إذا اعتاد المؤجر بالرغم من الشرط الموجود في عقد الإيجار أن يذهب إلى موطن المستأجر ليتقاضى منه الأجرة ، أو كان للمؤجر بواب اعتاد أن يتقاضى الأجرة من المستأجرين في الأمكنة المؤجرة التي يسكنون فيها . ففي هذه الحالة إذا ثبت أن هذه العادة لم تنشأ من مجرد تسامح المؤجر ، 476 بل أريد بها تعديل الشرط الموجود في عقد الإيجار وجعل مكان دفع الأجرة في موطن المستأجر لا في موطن المؤجر ، جاز ذلك( [44] ) .
فإذا لم يوجد شرط في عقد الإيجار يعين مكان دفع الأجرة ، وجب قبل تطبيق القواعد العامة النظر فيما إذا كان هناك عرف فيتبع( [45] ) . فإن لم يوجد عرف ، وجب عند ذلك تطبيق القواعد العامة ، وجعل مكان دفع الأجرة هو موطن المستأجر كما تقدم القول .
وإذا تعين مكان دفع الأجرة ، لم يجز للمستأجر الدفع في مكان آخر ، إلا إذا اقتضى الأمر ذلك كأن حجز مثلا دائن للمؤجر على الأجرة تحت يد المستأجر فيجوز للمستأجر في هذه الحالة أن يودع الأجرة خزانة المحكمة . ولكن إذا لم يكن هناك سبب يدعو لإيداع الأجرة خزانة المحكمة ، وجب على المستأجر أن يدفعها في المكان الذي يجب الدفع فيه ، وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأن إيداع الأجرة المستحقة لا يكون مبرئاً للذمة ، إلا إذا أثبت المودع أن هناك سبباً ألجأه إلى ذلك( [46] ) .
345- طريقة دفع الأجرة : وتدفع الأجرة بالطريقة المتفق عليها في العقد . ويجب دفع نوع الأجرة المشترط إذا اشترط إذا اشترط نوع معين ، كما إذا اتفق المتعاقدان على أن تكون الأجرة كلها أو بعضها من غير النقود فلا يجوز للمستأجر في هذه الحالة أن يدفع للمؤجر نقداً ما يجب دفعه عيناً إلا إذا رضي المؤجر . ويترتب على ذلك أنه إذا اشترط المؤجر أن يدفع المستأجر جزءاً من الأجرة من محصولات معينة تنتجها العين المؤجرة ، لم تنتج العين هذه المحصولات ، أعفى المستأجر من التزامه( [47] ) .
477 وقد يدفع المستأجر الأجرة بحوالة بريدية( [48] ) ، وهذا الدفع يكون صحيحاً ما لم يوجد في العقد شرط بخلاف ذلك . وإذا وقع نزاع في صحة الدفع بهذه الطريقة ، لم يكن هذا النزاع من اختصاص قاضي الأمور المستعجلة لأنه يمس الموضوع( [49] ) . أما دفع الأجرة بشيك أو بسند إذني أو بكمبيالة فلا يصح إلا إذا رضي المؤجر( [50] ) . فإذا ما رضي المؤجر وحرر الشيك أو السند الإذني أو الكمبيالة ، لم يعتبر هذا في الأصل تجديداً للأجرة ، بل يكون ضرباً من التوثيق لها . ويبقى امتياز المؤجر وسائر الضمانات قائمة حتى بعد كتابة الشيك أو السند الإذني أو الكمبيالة ، وهذا ما لم يتفق على غيره( [51] ) .
346- إثبات دفع الأجرة – نص قانوني : المستأجر هو المكلف بإثبات أنه دفع الأجرة . والإثبات يكون طبقاً للقواعد العامة ، حتى في عهد 478 التقنين المدني القديم حيث كانت هناك قواعد خاصة لإثبات عقد الإيجار فكانت هذه القواعد الخاصة لا تسري في إثبات دفع الأجرة بل تسري القواعد العامة( [52] ) .
فإذا كان قسط الأجرة الذي يدعي المستأجر أنه دفع عشرة جنيهات فأقل ، جاز الإثبات بالبينة وبالقرائن حتى لو كان مجموع الأجرة عن كل مدة الإيجار يزيد على عشرة جنيهات( [53] ) . أما إذا ادعي المستأجر أنه دفع جزءاً من هذا القسط لا يزيد على عشرة جنيهات ، لم يجز إثبات ذلك بالبينة أو بالقرائن إلا إذا كان القسط نفسه لا يزيد أيضاً على عشرة جنيها( [54] ) .
وإذا أقر المستأجر بوجود عقد الإيجار وبأنه دفع الأجرة ، لم تجز تجزئة هذا الإقرار عليه( [55] ) .
وتنص المادة 587 من التقنين المدني على ما يأتي : ” الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط ، حتى يقوم الدليل على عكس ذلك” ( [56] ) . فإذا أبرز المستأجر مخالصة بالأجرة عن شهر فبراير مثلا ، كانت 479 هذه المخالصة قرينة قانونية على أن أجرة الشهور السابقة على شهر فبراير قد دفعت ، لأن المعتاد أن المؤجر لا يقبل أن يقبض أجرة عن شهر إلا إذا قبض أجرة الشهر الذي قبله . وبفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر أن يحتفظ بمخالصات دفع الأجرة مدة خمس سنوات وهي المدة التي تسقط بها الأجرة بالتقادم ، وبحسبه أن يحتفظ بالمخالصة الأخيرة . والقرينة قابلة لإثبات العكس( [57] ) . وعبء إثبات العكس على المؤجر ، فيجوز لهذا أن يثبت مثلا أنه بالرغم من وجود مخالصة بأجرة شهر فبراير إلا أن أجرة شهر يناير لم تدفع ، إذا كان المستأجر قد أجري في شهر يناير ترميمات أراد خصمها من الأجرة فوقع نزاع بين الطرفين على قيمتها ، فأرجئ دفع أجرة شهر يناير حتى يحسم هذا النزاع ، ودفع المستأجر أجرة شهر فبراير وأخذ مخالصة بها بالرغم من أن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد حتى يكون قد سدد الأجرة عن آخر شهر مستحق . ويستطيع المؤجر أن يثبت ذلك بالبينة أو بالقرائن إذا كانت أجرة شهر يناير لا تزيد على عشرة جنيهات ، أما إذا زادت على هذا المبلغ لم يجز إثبات عدم دفعها بالبينة أو بالقرائن( [58] ) ، وكان الواجب على المؤجر أن يحتاط فلا يعطي المستأجر مخالصة 480 بأجر شهر فبراير قبل أن يحصل على كتابة منه بأن أجرة شهر يناير لم تدفع بعد .
وإذا حصل المستأجر على مخالصة بالأجرة ، ثم ضاعت منه هذه المخالصة بقوة قاهرة وأثبت ذلك ، جاز له إثبات دفع الأجرة بالبينة أو بالقرائن طبقاً للقواعد العامة ( م 403 ب مدني ) . وقد قضي بأنه إذا وجدت قرائن قوية على أن المستأجر قد دفع الأجرة ، وأن البواب المعين من قبل المؤجر هو الذي سرق المخالصة ، جاز توجيه اليمين المتممة إلى المستأجر( [59] ) .
والمخالصة بالأجرة التي دفعت مقدما لمدة تزيد على ثلاث سنوات لابد من تسجيلها حتى تسري في حق الغير ، وإلا فإنها لا تسري إلا لمدة ثلاث سنوات . وحكمها في هذا احكم الحوالة بالأجرة ، وقد تقدم ذكر ذلك( [60] ) .
481 المطلب الثاني
الضمانات المعطاة للمؤجر
347- نوعان من الضمانات : تقدمت الإشارة إلى أن ضمانات المؤجر لاستياء الأجرة على نوعين : ( 1 ) الضمانات التي يخوله إياها القانون العام . ( 2 ) الضمانات التي له على المنقولات بالعين المؤجرة .
فنبحث كلا م هذين النوعين .
§ 1 – الضمانات التي يعطيها القانون العام للمؤجر
348- تطبيق القواعد العامة : إذا م يقم المستأجر بالتزامه بدفع الأجرة على الوجه الذي بيناه فيما تقدم ، فإن تطبيق القواعد العامة يقتضي أن يكون للمؤجر ، بعد إعذار المستأجر ، الحق في المطالبة بالتنفيذ العيني أو بفسخ الإيجار ، وسواء طلب هذا أو ذاك فإن له المطالبة أيضاً بتعويض عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه( [61] ) .
349- التنفيذ العيني : فإذا اختار المؤجر التنفيذ العيني ، فله أن يطالب المستأجر بدفع الأجرة ، فإذا لم يدفع كان للمؤجر التنفيذ بالأجرة المستحقة على أموال المستأجر جميعها( [62] ) . إذا كان لديه سند 482 رسمي( [63] ) أو بعد أن يحصل على حكم قابل للتنفيذ( [64] ) . مع ملاحظة أن حق المؤجر في التنفيذ العيني يتقوى بما يثبت له من توقيع الحجز التحفظي على 483 منقولات المستأجر ولو قبل الحصول على سند قابل للتنفيذ ، وبما له من حبس هذه المنقولات ومن حق الامتياز عليها مما يبعد عنه مزاحمة المستأجرين الآخرين( [65] ) . وسيأتي الكلام في ذلك .
وإذا اختار المؤجر هذا الطريق ، وحصل على حكم بالأجرة المستحقة ، فليس له أن يرجع بعد ذلك وطلب فسخ الإيجار للأجرة نفسها التي حصل على حكم بها . أما قبل صدور الحكم بالأجرة فيجوز للمؤجر أن يعدل طلباه ، ويضيف إليها طلب فسخ الإيجار( [66] ) .
350- فسخ الإيجار : كذلك يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار( [67] ) . إذا لم يقم المستأجر التزامه من دفع الأجرة( [68] ) . وهذا الطلب لا يمنعه من أن يطلب في الوقت ذاته التنفيذ العيني ، فهو يطلب المستحق من الأجرة وفسخ الإيجار في وقت واحد( [69] ) . والمحكمة تجيبه إلى طلبه الأول حتما ، أما الطلب الثاني وهو فسخ الإيجار فللمحكمة بعد تقدير كل الظروف التي تحيط بالقضية أن تجيب هذا الطلب( [70] ) أو أن ترفضه ، وإذا قام المستأجر بدفع الأجرة قبل النطق 484 بالحكم فالمحكمة لا تقضي بالفسخ ، وهذا كله طبقا للقواعد العامة( [71] ) .
ولكن قد يشترط المؤجر أن يكون العقد مفسوخاً إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة . وحكم هذا الشرط يتوقف على نية المتعاقدين ، فقد يكونان أرادا به تحتيم الفسخ إذا اخل المدين بالتزامه ، فيتحتم على القاضي في هذه الحالة أن يحكم بالفسخ ، ولكن هذا لا يغني عن رفع الدعوى بالفسخ ولا عن الإعذار . إلا أنه من الصعب استخلاص نية كهذه من مجرد ورود شرط على هذا النحو ، الغالب أن المتعاقدين لا يريدان بهذا الشرط عن الإعذار ، ولا عن الالتجاء للقضاء للحصول على حكم بالفسخ ، ولا يسلب القاضي سلطته التقديرية فلا يتحتم عليه الحكم بالفسخ وله أن يعطي المدين مهلة لتنفيذ التزامه ، بل هو لا يسلب المدين حقه من توقي الفسخ بتنفيذ الالتزام إلى أن يصدر الحكم النهائي بالفسخ( [72] ) .
485 ويتدرج المؤجر فيشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة . ويفسر الشرط في هذه الحالة بأنه يسلب القاضي سلطته التقديرية ، فلا يستطيع إعطاء المدين مهلة لتنفيذ الالتزام ، ويتعين عليه الحكم بالفسخ ، ولكن يشترط إعذار المستأجر ورفع الدعوى بالفسخ ، وإنما يكون الحكم بالفسخ كاشفاً عن وقوع الفسخ لا منشئاً له( [73] ) .
ويصل المؤجر إلى الذروة إذا اشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم أو إنذار . وفي هذه الحالة يكون العقد مفسوخاً بمجرد حلول ميعاد دفع الأجرة وتخلف المستأجر عن دفعها ، ولا حاجة لإعذاره ( م 158 486 مدني ) ( [74] ) . وإنما قد يكون رفع الدعوى ضرورياً للكشف عن فسخ العقد إذا نازع المستأجر في ذلك( [75] ) . ولكن هذا الشرط لا يمنع المؤجر من طلب تنفيذ الإيجار دون فسخه ، وإلا كان تحت رحمة المستأجر إذا شاء هذا جعل العقد مفسوخاً بامتناعه عن دفع الأجرة .
وإذا اشترط المؤجر فسخ الإيجار دون حاجة إلى حكم ، أن له أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة لإخراج المستأجر من العين المؤجرة إذا تأخر هذا الأخير عن دفع الأجرة( [76] ) . وإذا اصدر قاضي الأمور المستعجلة حكماً بإخلاء العين ، أخليت فوراً . ولكن هذا لا يمس الموضوع ، فيجوز للمستأجر أن يلجأ 487 إلى محكمة الموضوع بعد ذلك ، وهذه المحكمة قد تقضي بفسخ الإيجار فلا يستطيع المستأجر الرجوع إلى العين ، وقد تقضي بعدم الفسخ فيرجع المستأجر إلى العين بعد أن أخلاها بموجب حم قاضي الأمور المستعجلة( [77] ) .
488 وبالرغم من اتفاق المتعاقدين على فسخ الإيجار بلا حاجة إلى حكم أو إنذار ، فإن تساهل المؤجر في تنفيذ هذا الشرط ، وسماحة للمستأجر أن يتأخر قليلا عن دفع الأجرة ، قد يفسر بأن هناك اتفاقاً ضمنياً يلغي الاتفاق الأول ، فلا يجوز للمؤجر بعد ذلك أن ينفذ الاتفاق الأول بدقة إذا سكن المستأجر إلى ما تعوده من التأخر في يدفع الأجرة( [78] ) .
351- المطالبة بتعويض : وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ ، فله في الحالتين أن يطلب تعويضاً عما أصابه من الضرر بسبب عدم قيام المستأجر بالتزامه من دفع الأجرة . وقد تقدم أنه لا بد م إعذار المستأجر ، سواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض ( م 203 و 218 مدني ) ( [79] ) . فإذا لم يعذر المؤجر المستأجر ، ورفع دعوى بالفسخ وبالتعويض ، وجاء المستأجر في المحكمة وأدى ما عليه من الأجرة المتأخرة ، فالقاضي لا يحكم لا بالفسخ ولا بالتعويض ، ومصروفات القضية يتحملها المؤجرة .
أما إذا أعذر المؤجر المستأجر ، فإن له أن يطالبه بالتعويض . ويدخل في ذلك مصروفات الإنذار الرسمي ومصروفات القضية التي يرفعها وفوائد الأجرة المتأخرة 489 طبقاً للقواعد المقررة في الفوائد( [80] ) وما أصابه من الضرر بسبب انتهاء الإيجار قبل الميعاد في حالة الحكم بالفسخ( [81] ) .
ولكن إذا أثبت المستأجر أن عدم الوفاء بالأجرة يرجع إلى قوة قاهرة ، لم يكن مسئولا عن التعويض( [82] ) ، بل قد لا يكون مسئولا عن الأجرة ذاتها( [83] ) .
وقد يشترط المتعاقدان تعويضاً معيناً يحددانه في عقد الإيجار في حالة عدم قيام المستأجر بإلزامه . فإن كان هذا شرطاً جزائياً اتبعت فيه القواعد العامة ، ومنها وجوب إثبات الضرر وجواز تخفيض مصدر ربح غير مشروع للمؤجر( [84] ) .
490 § 2- ضمانات مؤجر العقار فيما يتعلق بالمنقولات الموجودة
في العين المؤجرة
352- وضع منقولات في العين المؤجرة وحقوق المؤجر على هذه المنقولات : ولمؤجر العقار( [85] ) ضمانا خاصة انفرد بها عن سائر الدائنين ، ولعلها تخلفت عن تقاليد قديمة قامت على نفوذ ملاك العقارات في الماضي .
وهذه الضمانات أربعة : ( أ ) وضع منقولات في المكان المؤجر أو الأرض الزراعية المؤجرة تضمن الأجرة . ( ب ) حق امتياز على هذه المنقولات . ( ج ) حق حبس هذه المنقولات . ( د ) حق توقيع الحجز التحفظي على هذه المنقولات .
ونتناول هذه الضمانات الأربعة بهذا الترتيب .
( أ ) وضع منقولات تضمن الأجرة
353- نصوص قانونية : تنص المادة 588 من التقنين المدني على ما يأتي :
” ويجب على كل من استأجر منزلا أو مخزناً أو حانوتاً أو مكاناً مماثلا لذلك أو أرضا زراعية أن يضع في العين المؤجرة أثاثاً أو بضائع أو محصولات أو مواشي أو أدوات تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن سنتين ، أو عن كل مدة الإيجار إذا قلت عن سنتين ، هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت .ويعفى المستأجر من هذا الالتزام إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء أو إذا قدم المستأجر تأميناً آخر” ( [86] ) .
491 ويقابل النص في التقنين المدني القديم المادة 381 / 466( [87] ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م لا مقابل – وفي التقنين المدني الليبي م 587 – وفي التقنين المدني العراقي لا مقابل – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل( [88] ) .
354- مقدار الأجرة التي يجب ضمانها المنقولات التي يجب وضعها : ويخلص من النص المتقدم الذكر أن مستأجر المباني ( المنازل والمخازن والحوانيت والأمكنة المماثلة كالمكاتب والمصانع ) أو الأراضي الزراعية يلزم بأن يضع منقولات في العين المؤجرة تفي قيمتها بمقدار الأجرة عن مدة الإيجار إلى حد سنتين . وإذا أن قد دفع أجرة سنتين مقدماً ، لم يلتزم بوضع المنقولات حتى ٍ492 تنقضي السنتان اللتان دفع الأجرة عنهما مقدماً( [89] ) . وعند انقضائهما يلتزم بوضع منقولات تفي بأجرة سنتين آخرين أو المدة الباقية إذا كانت أقل من سنتين إلا إذا اختار أن يدفع الأجرة مقدماً كما فعل في المدة الأولى . كل هذا إذا كانت مدة الإيجار سنتين أو أكثر ، فإذا كانت المدة أقل من سنتين التزم بتأمين الأجرة أو دفعها مقدماً عن مدة الإيجار فقط( [90] ) . أما مستأجر غير المباني والأماكن المماثلة( [91] ) . والأراضي الزراعية ، فإنه لا يلتزم بشيء مما تقدم .
والمنقولات التي يضعها المستأجر في العين المؤجرة تختلف باختلاف هذه العين . فإذا كانت منزلا كانت المنقولات في العادة مفروشات وأمتعة منزلية ، وإن كانت العين حانوتاً أو مخزناً كانت المنقولات بضائع ، وإن كانت مكتباً كانت المنقولات أثاث هذا المكتب ، وإن كانت مصنعاً كانت المنقولات هي الآلات والمصنوعات وإن كانت أرضاً زراعية كانت المنقولات المواشي والآلات الزراعية وكذلك المحصولات التي تنتجها الأرض( [92] ) ، وهكذا( [93] ) . وبالجملة كل ما يضعه المستأجر من المنقولات في العين المؤجرة وكل ما تنتجه العين من هذه المنقولات يكون ضامناً للأجرة ، على شرط أن تكون هذه المنقولات ملكاً للمستأجر . وهناك قرينة على أن ما يضعه المستأجر في العين المؤجرة هو ملك ه حتى يثبت العكس ، أو حتى تقدم قرينة أخرى على عكس ذلك كما سنرى وحتى لو ثبت أن المنقولات ليست ملكاً للمستأجر ، فإنها تبقى ضامنة للأجرة إذا اعتقد المؤجر بحسن نية أنها ملك له ، وسيأتي بيان ذلك .
وإذا وقع خلاف بين المؤجر والمستأجر يما إذا كانت المنقولات الموضوعة بالعين المؤجرة كافية لضمان الأجرة في الحدود التي بيناها أو غير كافية فإنه يمكن تقدير قيمة هذه المنقولات بواسطة أهل الخبرة ، وللمحكمة أن تقوم بالمعاينة( [94] ) .
494 355- متى يعفى المستأجر من هذا الالتزام : على أنه يجوز إعفاء المستأجر من التزامه بوضع منقولات في العين المؤجرة إذا اتفق المتعاقدان على ذلك . وقد يستفاد هذا الاتفاق ضمناً ، كما إذا أجر شخص لآخر محلا على أن يكون مكتب سمسار بسيط( [95] ) ، ففي هذه الحالة لا ينتظر أن يضع المستأجر في المكتب منقولات تفي بكل الأجرة الواجب تأمينها ، فقبول المؤجر أن يتعاقد معه بالرغم من ذلك يعد نزولا منياً منه عن حقه . كذلك يعد المؤجر نازلا نزولا ضمنياً عن حقه في مطالبة المستأجر بوضع منقولات تفي بقيمة الأجرة إذا كانت العين المؤجرة غرفة مفروشة ، فإن القرائن تدل على أن المؤجر لم يعتمد في ضمان الأجرة على أمتعة أو مفروشات يضعها المستأجر في العين ، وعلى ذل لا يثبت للمؤجر حق امتياز على ما قد يحضره المستأجر عرضاً في العين المؤجرة من المنقولات( [96] ) .
ويجوز إعفاء المستأجر من الالتزام إذا قدم تأمينات أخرى ، كرهن ا كفالة فيكون الالتزام بدلياً ، إذ المستأجر ملزم أصلا بوضع منقولات كافية ، وتبرا ذمته من هذا الالتزام إذا ه قدم بدلا منه تأميناً آخر عينياً أو شخصياً . وقد ورد هذا الحكم صراحة في العبارة الأخيرة م المادة 588 مدني سالف الذكر( [97] ) .
ولا يوجد ما يمنع من أن يجمع المؤجر بين الضمانين ، فيتفق مع المستأجر على أن يضع هذا منقولات كافية في العين المؤجرة وعلى أن يقدم في الوقت ذاته تأميناً أو شخصياً أو الاثنين معاً . فإذا كان للمستأجر كفيل شخصي ، فهو ملتزم عنه بدفع الأجرة في الحدود التي تقررها أحكام الكفالة ، ولكفيل إذا دفع الأجرة عن المستأجر الرجوع على هذا الأخير وعلى الكفيل العيني ، وله أن يحل محل المؤجر في الضمانات التي له( [98] ) ، وذلك كله طبقاً للقواعد العامة . ولكن لا يسوغ للكفيل أن يحتج على المؤجر بعدم إجبار المستأجر على وضع منقولات في العين المؤجرة ، لأنه لو جاز احتجاج الكفيل على المؤجر بذلك ، لما كانت للكفالة فائدة( [99] ) .
496 356- جزءا هذا الالتزام : ولما كان المستأجر ملتزماً بوضع منقولات في العين المؤجرة لضمان الأجرة على النحو الذي تقدم ، فإنه إذا اخل بالتزامه بأن لم يضع منقولات كافية من أول الأمر ، أو وضع هذه المنقولات ثم نقلها بعد ذلك كلها أو بعضها بحيث لم تصبح كافية( [100] ) ، وجب الرجوع إلى القواعد العامة . وهذا تقضي بأن يكون للمؤجر طلب الفسخ ، وله كذلك أن يطلب تعويضاً عما قد يصيب من الضرر .
ويبدوا أن له أيضاً أن يطلب التنفيذ العيني ، فيلزم المستأجر بوضع منقولات كافية في العين المؤجرة . والمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي تقول في هذا الصدد : ” وإذا أخل المستأجر بالتزامه من وضع منقولات في العين المؤجرة ، كان للمؤجر أن يلزمه بذلك أو أن يفسخ الإيجار طبقاً للقواعد 497 العامة” ( [101] ) . ولكن هنا رأيا يذهب إلى أن المؤجر لا يستطيع أن يطلب الحكم بإلزام المستأجر بوضع منقولات كافية في العين المؤجرة ، فإن هذا أمر يتعلق بشخص المستأجر فلا يجوز إجباره عليه ، وإنما يستطيع المستأجر ، إذا أراد ، أن يتوفى الحكم بالفسخ إذا هو وضع منقولات كافية في العين المؤجرة قبل النطق بالحكم( [102] ) . وقد يقال إن المؤجر يستطيع أن يلجأ إلى طريقة التهديد المالي لإجبار المستأجر على وضع المنقولات . ولكن إذا نظرنا إلى المسألة من الناحية العملية ، نرى أن المؤجر لا يلجأ إلى مطالبة المستأجر بوضع منقولات قد لا تكون عنده ولا يمكنه الحصول عليها ، والتهديد المالي ليس بالطريق العملي للوصول إلى هذا الغرض . والمؤجر ، إذا لم يختر فسخ الإيجار مع التعويض ، فإن أمامه طريقاً عملياً آخر يستطيع أن سلكه . ذلك أن الأجرة ، وهي في الغالب تدفع على أقساط فتعتبر ديناً مؤجلاً( [103] ) ، تحل بجميع أقساها ، لأن الأجل يسقط بعدم تقديم التأمينات أو بإضعافها كما تقضي بذلك المادة 273 مدني . فالمستأجر الذي لا يضع منقولات كافية في العين المؤجرة ، أو يقلل من هذه المنقولات بحيث يصبح ما يبقى منها غير كاف لضمان الأجرة ، يكون قد امتنع عن تقديم ما يلزمه القانون بتقديمه من تأمينات ( م 273 )/3 مدني ) ( [104] ) ، أو أضعف بفعله إلى حد كبير ما أعطي المؤجر من تأمين ( م 272/2 مدني ) ، لاسيما إذا لوحظ أن للمؤجر على هذه المنقولات حق امتياز ، ولا شك في أن هذا تأمين خاص ، ويترتب على ذلك أن الأجرة المقسطة تستحق الدفع بأكملها ، ويستطيع المؤجر أن يطالب المستأجر بها فوراً( [105] ) .
498 ( ب ) حق امتياز المؤجر على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة
357- الحق الممتاز ومرتبته : تنص الفقرة الأولى من المادة 1143 من التقنين المدني على أن ” أجرة المباني والأراضي الزراعية لسنتين أو لمدة الإيجار إن قلت عن ذلك ، وكل حق آخر للمؤجر بمقتضى عقد الإيجار ، يكون لها جميعاً امتياز على ما يكون موجودا بالعين المؤجرة ومملوكاً للمستأجر من منقولات قابل للحجز ومن محصول زراعي” . ويؤخذ من هذا النص أن حق المؤجر ممتاز ، سواء كان المؤجر هو المالك للعين المؤجرة ، أو كان مستأجراً أصلياً أجر من باطنه ، أو مالكاً لحق الانتفاع ، أو غير ذلك ، ولكن الامتياز لا يكون إلا لمؤجر المباني( [106] ) . أو الأراضي الزراعية كما هو صريح النص .
وحق الامتياز يضمن الأجرة المستحقة كلها( [107] ) ، حتى لو كان ت مستحقة عن مدة أكثر من سنتين مادامت لم يتسقط بالتقادم ( بخمس سنين ) ( [108] ) . وقد رأينا أن المنقولات التي يلتزم المستأجر بوضعها يكفي أن تفي قيمتها بأجرة سنتين ، فحق الامتياز إذن مستقل عن هذا الالتزام من حيث أنه لا يتقيد بمدته . وكذلك يضمن حق الامتياز فوائد الأجرة المستحقة والمصروفات . ويضمن حق الامتياز أخيراً كل منا يستحق للمؤجر بموجب عقد الإيجار ، كالتعويض المستحق على المستأجر بسبب عدم عنايته بالمحافظة على العين المؤجرة ، أو التعويض 499 المستحق بسبب عدم قيام المستأجر بالشروط التي يتضمنها عقد الإيجار أو غير ذلك( [109] ) . هنا أيضاً يستقل حق الامتياز عن التزام المستأجر بوضع المنقولات ، فالالتزام الأخير يقاس بأجرة سنتين كما رأينا ، أما حق الامتياز فيضمن الأجرة عن سنتين أو أكثر على ما قدمنا كما يضمن كل التزام آخر يترتب في ذمة المستأجر بموجب عقد الإيجار( [110] ) .
وهذا الحق لا يتجزأ ، فكل المنقولات التي هي محل الامتياز تضمن الحق الممتاز بجميع أجزائه . فأي منقول منها يضمن كل الحق ، وأي جزء من الحق مضمون بجميع المنقولات .
وتنص الفقرة الرابعة من المادة 1143 مدني على ما يأتي : ” وتستوفي هذه المبالغ الممتازة من ثمن الأموال المثقلة بالامتياز بعد الحقوق المتقدمة الذكر ، إلا ما كان م هذه الحقوق غير نافذ في حق المؤجر باعتباره حائزاً حسن النية” . والحقوق الممتازة التي تتقدم حق امتياز المؤجر ويشير إليها النص هي : المصروفات القضائية ، والمبالغ المستحقة للخزانة العامة ن ضرائب ورسوم وحقوق أخرى من أي نوع كان ، والمبالغ التي صرفت في حفظ المنقولات محل الامتياز إلا إذا كان المؤجر حسن النية أي لا يعلم بها ، والمبالغ المستحقة للخدم الكتبة والعمال وكل أجير آخر لستة أشهر ، والمبالغ المستحقة عما تم توريد يده للمدين ولمن يعول من مأكل وملبس لستة أشهر ، والنفقة المستحقة في ذمة المدين لأقاربه لستة أشهر ، والمبالغ المنصرفة في البذر والسماد وغيره من مواد التخصيب والمواد المقاومة للحشرات ، والمبالغ المنصرفة في أعمال الزراعة والحصاد ، والمبالغ المستحقة في مقابل آلات الزراعة إلا إذا كان المؤجر حسن النية أي لا يعلم بها . وتفصيل ذلك كله عند الكلام في حقوق الامتياز في الجزء الخاص بالتأمينات .
358- المنقولات محل الامتياز : أما المنقولات التي هي محل الامتياز فتختلف باختلاف العين المؤجرة ، وقد سبق بيان ذلك عند الكلام في التزام المستأجر 500 بوضع منقولات في العين المؤجرة تكون ضماناً للأجرة ، وفي هذا يتفق حق الامتياز مع هذا الالتزام الأخيرة . والمنقولات بوجه عام هي جميع المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة( [111] ) . ما دامت ملكاً للمستأجر كالأمتعة المنزلية والبضائع والمواشي والمحصولات وغير ذلك( [112] ) .
ومن هذا نرى أنه يمكن القول بوجه عام إن هذه المنقولات تكون في العادة موجودة في العين المؤجرة ، وإنها تكون ملك المستأجر( [113] ) . إلا أنه قد يتفق أن يكون المستأجر قد أخرج المنقولات م العين ومع ذلك يبقى حق امتياز المؤجر عليها ، كما يتفق أيضاً ألا تكون المنقولات ملكاً للمستأجر ويثبت للمؤجر حق الامتياز عليها بالرغم من ذلك . ونستعرض كلا من هذين الفرضين .
359- منقولات مثقلة بالامتياز ولكن المستأجر أخرجها من العين 501 المؤجرة : تنص الفقرة الخامسة من المادة 1143 مدني على ما يأتي : ” وإذا نقلت الأموال المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على الرغم من معارضة المؤجر ا على غير علم منه ، ولم يبق في العين أموال كافية لضمان الحقوق الممتازة ، بقي الامتياز قائماً على الأموال التي نقلت دون أن يضر ذلك بالحق الذي كسبه الغير حسن النية على هذه الأموال ، ويبقى الامتياز قائماً ولو أضر بحق الغير لمدة ثلاثة سنوات من يوم نقلها إذا أوقع المؤجر عليها حجزاً استحقاقياً في الميعاد القانوني . ومع ذلك إذا بيعت هذه الأموال إلى مشتر حسن النية في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها ، وجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى هذا المشتري” . ويفهم من هذا النص أنه إذا اخرج المستأجر المنقولات المثقلة بالامتياز من العين المؤجرة على غير علم أن المؤجر أو بالرغم من معارضته ، بحيث لا يبقى في العين ما يكفي لضمان الحقوق الممتازة ، فإن حق الامتياز يبقى قائماً على الأموال التي نقلت لضمان هذه الحقوق . فإذا ثبت للغير حسن النية حق على هذه المنقولات ، كأن اشتراها مشتر حسن النية لا لعلم بحق الامتياز التي يقلها فلا يخلو الحال من أحد فرضين : غما أن يكون المؤجر قد أوقع على هذه المنقولات حجزاً استحقاقياً في خلال ثلاثين يوماً من يوم نقلها على الوجه الذي سنبينه فيما يلي ، وفي هذا الفرض يبقى حق الامتياز قائماً لمدة ثلاث سنوات من يوم النقل ، وتنتقل مكية المنقولات إلى المشتري مثقلة بهذا لاحق( [114] ) ، إلا إذا كان المشتري قد اشترى المنقولات في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها فعندئذ يجب على المؤجر أن يرد الثمن إلى المشتري . وإما أن يكون المؤجر لم يوقع عل المنقولات حجزاً استحقاقياً أو وقعه بعد انقضاء ميعاد الثلاثين يوماً ، وفي هذا الفرض تخلص للمشتري ملكية المنقولات خالية من حق الامتياز ، وقياساً على ما تقدم ، إذا أخرج المستأجر منقولاته م العين المؤجرة خلسة ا بالغرم من معارضة المؤجر ، ووضعها في عين أخرى استأجرها كذلك ، ووقع المؤجر الأول الحجز الاستحقاقي على 502 المنقولات في خلال ثلاثين يوماً من نقلها ، فإن حق امتيازه يتقدم على حق امتياز المؤجر الثاني ولو كان هذا الأخيرة حسن النية( [115] ) .
وتفصيل كل ذلك يأتي عند الكلام في حقوق الامتياز في الجزء الخاص بالتأمينات .
360- منقولات موجودة بالين المؤجرة ولكنها غير مملوكة للمستأجر : وتنص الفقرة الثانية من المادة 1143 مدني على ما يأتي : ” ويقع الامتياز أيضاً على المنقولات والمحصولات المملوكة للمستأجر من الباطن إذا كان المؤجر قد اشترط صراحة عدم الإيجار من الباطن . فإذا لم يشترط ذلك فلا يثبت الامتياز إلا للمبالغ التي تكون مستحقة للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر” . ونرى من هذا النص أن المستأجر الأصلي إما أن يكون ممنوعاً صراح ة من الإيجار من الباطن ، ولكنه أجر مع ذلك من باطنه ، وفي هذه الحالة يكون للمؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن بمقدار ما للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي ، ولو كان هذا المقدار أكثر مما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن ، ولهذا الأخير الرجوع على المستأجر الأصلي بما دفعة زيادة 503 عما هو ثابت في ذمته( [116] ) . وإما أن يكون المستأجر الأصلي غير ممنوع صراحة من الإيجار من الباطن ، وفي هذه الحالة يكن للمؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر من الباطن ولكن بمقدار ما للمستأجر الأصلي في ذمة المستأجر من الباطن في الوقت الذي ينذره فيه المؤجر ، ولو كان هذا المقدار أقل مما للمؤجر في ذمة المستأجر الأصلي( [117] ) .
وتنص الفقرة الثانية م المادة 1143 مدني على ما يأتي : ” ويثبت الامتياز ولو كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر ، أو كنت مملوكة للغير ولم يثبت أن المؤجر كان يعلم وقت وضعها في العين المؤجرة بوجود حق للغير عليها ، وذلك دون إخلال بالأحكام المتعلقة بالمنقولات المسروقة أو الضائعة” . ويؤخذ من هذا النص أن المنقولات التي توجد في العين المؤجرة ، وتكون غير مملوكة للمستأجر ، إما أن تكون مملوكة لزوجة المستأجر ، وإما أن تكون مملوكة للغير أي غير الزوجة وغير المستأجر من الباطن الذي تقدمه حكمه .
504 فإن كانت المنقولات مملوكة لزوجة المستأجر ، فهناك قرينة على أن الزوجة عندما رضيت بوضع منقولات مملوكة لها في عين استأجرها زوجها قد قبلت ضمناً أن تكون هذه المنقولات ضامنة للأجرة ، فيكون للمؤجر حق امتياز عليها . أما إذا لم ترد الزوجة ذلك ، فعليها أن تنفي هذه القرينة بإعلانها للمؤجر أن المنقولات الموجدة بالعين المؤجرة ملكها وأنها لا تريد بوضعها في العين أن تكون ضامنة للأجرة ، حتى لا يعول المؤجر عليها وحتى يطالب المستأجر ( الزج ) بوضع منقولات أخرى ضماناً للأجرة( [118] ) . وهذا كله على فرض الأخذ بقرينة أن الجهاز ملك المرأة المسلمة ، فإذا استطاعت أن تسترد أثاث المنزل بفضل هذه القرينة تجد نفسها أمام قرينة أخرى هي رضاؤها الضمني بأن يكون الأثاث ضامناً للأجرة ، فتبقى المنقولات مثقلة بحق امتياز المؤجر . أما عند غير المسلمين فليست هناك قرينة ما على أن الجهاز ملك للزوجة ، ولذلك يستعمل المؤجر حق امتيازه على المنقولات باعتبارها ملكاً للمستأجر نفسه( [119] ) .
وإن كانت المنقولات مملوكة للغير فهنا يجب التمييز بين فرضين : إما أن 505 يعتقد المؤجر بحسن نية وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها مملوكة للمستأجر ، وفي هذه الحالة يثبت له عليها حق الامتياز( [120] ) . بشرط ألا تكون مسروقة أو ضائعة( [121] ) وإلا ثبت للمالك الحقيقي الحق في استردادها في مدى ثلاث سنوات من وقت السرقة أو الضياع . وحسن النية مفترض حتى يقوم الدليل على العكس ، ويكفي أن يتوافر حسن النية وقت دخول المنقولات في العين المؤجرة( [122] ) . وإما أن يثبت الغير أن المؤجر كان يعلم وقت وضع المنقولات في العين المؤجرة أنها غير مملوكة للمستأجر ، وفي هذه الحالة لا يكون للمؤجر حق امتياز عليها( [123] ) . وقد يستفاد علمه هذا من القرائن ، كما إذا كان المستأجر صانعاً أو مديراً لفندق أو بائعاً بالمزاد ، فظاهر أن المصنوعات الموجودة بالعين المؤجرة أو أمتعة النازلين في الفندق أو البضائع المعروضة في المزاد ليست ملكاً للمستأجر وإنما هي ملك عملائه( [124] ) . أما إذا كان المستأجر تاجراً عنده بضائع يبيعها 506لحسابه( [125] ) ، فبمجرد بيعها تتقل ملكيتها إلى المشتري ويزول عنها حق امتياز المؤجر ولو قبل التسليم ، لأن هناك نزولا ضمنياً من جانب المؤجر عن حق امتيازه يستفاد من الظروف ، ولكن يبقى المستأجر ملزماً بوضع بضائع غير التي باعها إذا كانت البضائع الباقية غير كافية لضمان الأجرة . ويحتفظ المؤجر بحق امتيازه على ثمن ما بيع من البضائع أو الأمتعة الأخرى إذا حافظ على هذا الامتياز بالإجراءات وفي المواعيد المقررة قانوناً( [126] ) ، ويستعمل حق امتيازه كذلك على ما هو في حكم الثمن من تأمين أو تعويض بدفع للمستأجر عند تلف الأمتعة أو هلاك المواشي أو نحو ذلك( [127] ) .
وتفصيل كل ذلك يأتي عند الكلام في حقوق الامتياز في الجزء الخاص بالتأمينات .
( ج ) حبس المنقولات الموجودة في العين المؤجرة
361- نصوص قانونية : تنص المادة 589 من التقنين المدني على ما يأتي :
” 1- يكون للمؤجر ، ضماناً لكل حق يثبت له بمقتضى عقد الإيجار ، أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة في العين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر ، ولو لم تكن مملوكة للمستأجر .وللمؤجر الحق في أن يمانع في نقلها ، 507 فإذا نقلت رغم معارضته أو دون علمه ، كان له الحق في استردادها من الحائز لها ولو كان حسن النية ، مع عدم الإخلال بما يكون لهذا الحائز من حقوق” .
” 2- وليس للمؤجر أن يستعمل حقه في الحبس أو في الاسترداد إذا كان نقل هذه الأشياء أمراً اقتضته حرفة المستأجر أو المألوف من شؤون الحياة ، أو كانت المنقولات التي تركت في العين المؤجرة أو التي تم استردادها تفي بضمان الأجرة وفاء تاماً” ( [128] ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدين القديم( [129] ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م 556 – وفي التقنين المدني الليبي م 588 0 ولا مقابل له في التقنين المدني العراقي – ويقابل في تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 571 – 574( [130] ) .
504 362- تمشي الحق في الحبس مع حق الامتياز : ويتمشى حق المؤجر في الحبس مع حق الامتياز المقرر له ، من حثي الحق المضمون ومن حيث المنقولات التي يستعمل عليها لحق .
فمن حيث الحق المضمون ، يلاحظ أن الحق الممتاز هو نس الحق المضمون بالحبس . فاجرة المباني والأراضي الزراعية وفوائدها والمصروفات وكل ما يستحق للمؤجر بموجب عقد الإيجار ، هذه كلها هي الحق المضمون بالامتياز وبالحبس معاً ، وقد سبق بيان ذلك عند الكلام في حق الامتياز( [131] ) . ولكن حق الامتياز لا يضمن الأجرة إلا إذا كانت مستحقة ، ولو عن مدة أكثر من سنتين ما دامت لم تسقط بالتقادم كما سبق القول( [132] ) . أما الحق في الحبس فيضمن فوق ذلك أيضاً الأجرة التي ستستحق لمدة سنتين . فإذا كان الإيجار لمدة خمس سنوات مثلا ، واستحقت أجرة سنة ، فللمؤجر أن يحبس من المنقولات ما يفي بأجرة السنة 509 المستحقة وبأجرة السنتين التاليتين اللتين لم تستحقا ، ويقف عند ذلك ؛ فيستطيع المستأجر أن ينقل ما زاد من المنقولات على هذا ، ولو كان ما بقي من المنقولات في العين المؤجرة لا يفي بأجرة السنتين الأخيرتين ما دام أنه يفي باجرة السنة المستحقة والسنتين التاليتين . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : ” من بين ضمانات الأجرة . . . حق المؤجر يف حبس هذه المنقولات في حدود ما يفي منها بأجرة السنتين ، وما زاد على ذلك فلا حبس” ( [133] ) .
ومن حيث المنقولات التي يستعمل عليها الحق ، يلاحظ أنها هي هي في الامتياز وفي الحبس . فالمنقولات المثقلة بامتياز المؤجر هي نفسها المنقولات التي يجوز للمؤجر حبسها ، والفقرة الأولى من المادة 589 مدني صريحة في هذا المعنى فقد رأيناها تقول : ” يكون للمؤجر . . . أن يحبس جميع المنقولات القابلة للحجز الموجودة في لعين المؤجرة ما دامت مثقلة بامتياز المؤجر” . ومن ثم يكون للمستأجر أن ينقل ما زاد من المنقولات ما دام الباقي منها ، أو الباقي مع ما استرده المؤجر من المنقولات التي أخرجت ، كافياً لضمان الأجرة والحقوق الأخرى التي للمؤجر بموجب عقد الإيجار ، وللمستأجر أيضاً أن ينقل ما تقتضيه حرفته كالبضائع التي يبيعها لحسابه ، أو ما يقتضيه المألوف من شؤون الحياة كالحقائب التي تشتمل على الملابس التي يحتاج إليها في السفر وكالسيارة التي يستعملها للركوب ( م 589/2 مدني ) . وفي هذا المعنى تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” . . . إلا إذا كان النقل أمرا اقتضته حرفة المستأجر كالبضائع في الحانوت ، أو استلزمته مقتضيات الحياة كالسيارة في المنزل” ( [134] ) . ويستعمل حق الحبس على المنقولات الموجودة في العين المؤجرة ولو لم تكن مملوكة للمستأجر ، بأن كانت مملوكة للمستأجر من الباطن أو للزوجة أو للغير ، وذلك في الحدود التي يتناول فيها حق الامتياز هذه المنقولات ، وقد بيناها فيما تقدم( [135] ) . فإذا أخرجت هذه المنقولات بالرغم من معارضة المؤجر أو دون علمه ، وانتقلت إلى حائز حسن النية ، فإن الحق في الحبس لا يخل بحق هذا الحائز ، إلا إذا وقع المؤجر 510 حجزاً استردادياً على المنقولات في مدة ثلاثين يوماً( [136] ) على النحو الذي سنبينه فيما يلي .
363- الإجراءات التي يتبعها المؤجر لاستعمال حقه في الحبس : وسبيل المؤجر لاستعمال حقه في الحبس أن يوقع حجزاً تحفظياً على المنقولات إذا كانت لا تزال باقية في العين المؤجرة( [137] ) ، وأن يوقع حجزاً استردادياً على هذه المنقولات إذا كانت قد أخرجت بالرغم من معارضته أو دون علمه . وسيأتي بيان كل من هذين الحجزين فيما يلي .
ويلاحظ أن المشروع التمهيدي للفقرة الأولى من المادة 589 مدني كانت تنتهي بالعبارة الآتية : ” ويكون استردادها ( المنقولات ) بتوقيع حجز تحفظي عليهاـ وفقاً لأحكام قانون المرافعات في مدة ثلاثين يوماً تبدأ من وقت علمه بنقلها” . ثم حذت هذه العبارة في لجنة المراجعة ” اكتفاء بالنص العام الوارد في حق الحبس” ( [138] ) . والنص العام الوارد في حق الحبس في التقنين المدني هو المادة248 ، وتجري على الوجه الآتي : ” 1- ينقضي الحق في الحبس بخروج الشيء من يد حائزه أو محرزه . 2- ومع ذلك يجوز لحابس الشيء ، إذا خرج الشيء 511 من يده خفية أو بالرغم من معارضته ، أن يطلب استرداده ، إذا هو قام بهذا الطلب خلال ثلاثين يوماً من الوقت الذي علم فيه بخروج الشيء من يده ، وقبل انقضاء سنة من خروجه” . وهذا النص يتعارض مع الميعاد المقرر في تقنين المرافعات لتوقيع الحجز الاستردادي ، فإن الفقرة الثانية من المادة 602 مرافعات تنص على ما يأتي : ” ويجوز له ( للمؤجر ) ذلك ( توقيع الحجز التحفظي ) أيضاً إذا كانت تلك المنقولات والثمرات والمحصولات قد نقلت بدون رضائه من العين المؤجرة ، ما لم يكن قد مضي على نقلها ثلاثون يوماً” . فميعاد الثلاثين يوماً لتوقيع الحجز الاستردادي في التقنين المدني يسري من الوقت الذي علم فيه المؤجر بخروج المنقولات من العين المؤجرة” . ويسري في تقنين المرافعات من اليوم الذي أخرجت فيه المنقولات من العين المؤجرة . ويرجع هذا الفرق ما بين التقنينين إلى عدم التنسيق ما بين النصوص في هذه المسألة . ونرى تطبيق نصوص تقنين المرافعات فيما يتعلق بالحجز الاستردادي الذي يوقعه المؤجر لأنها نصوص جاءت خاصة بحجز معين ، أما نصوص التقنين المدني فهي عامة تسري على كل حائز بطلب استرداد الشيء الذي خرج من يده ، والخاص يقيد العام( [139] ) .
( د ) توقيع الحجز التحفظي
364- فائدة الحجز التحفظي ونوعاه : لم يكتف المشروع بإعطاء المؤجر حق امتياز على منقولات المستأجر وحقاً في حبس هذه المنقولات ، بل دعم هذين الحقين بحق ثالث هو حق توقيع الحجز التحفظي على هذه المنقولات( [140] ) . وبفضل هذا الحجز يستطيع المؤجر أن يجعل حقه في الحبس منتجاً ، إذ يمنع به المستأجر من إخراج منقولاته من العين المؤجرة أو يستردها إذا أخرجت . وبفضله أيضاً يستطيع المؤجر أن يجعل حق الامتياز منتجاً ، إذ لولاه لاستطاع المستأجر أن يتصرف في المنقولات لحائز حسن النية فيتملكها ويضيع بذلك على المؤجر حق امتيازه ، أما بعد الحجز فلا يجوز للحائز حسن النية أن يحتج بحقه على المؤجر .
512 وأهمية الحجز التحفظي أن المؤجر يستطيع توقيعه دون أن يكون لديه سند تنفيذي ، ويكفيه أن يقدم عقد الإيجار لقاضي الأمور الوقتية ليحصل منه على أمر بالحجز . فإذا وقع الحجز تعين حارس قضائي على المنقولات ، وامتنع بذلك أن تنتقل إلى يد الغير ، وإلا كانت هناك مسئولية جنائية على الحارس القضائي أو المستأجر حسب الأحوال ، فضلا عن أن حق الامتياز لا يضيع متى وقع الحجز التحفظي في ميعاده حتى لو انتقلت حيازة المنقولات إلى مشتر حسن النية كما سبق القول .
وهذا الحجز يستطيع المؤجر أن يوقعه على المنقولات ، سواء أكانت موجودة في العين المؤجرة وهذا ما يسمى بحجز منقولات المستأجر أو بحجز الرهن ( saisie – gagerie ) أم كانت قد نقلت من العين المؤجرة بشرط أن يوقع الحجز في ظرف ثلاثين يوماص من نقلها وهذا ما يسمى بالحجز الاستحقاقي أو الحجز الاستردادي ( saisie – revendication ) . وتنص المادة 602 من تقنين المرافعات في هذا الصدد على ما يأتي : ” لمؤجر العقار أن يوقع في مواجهة المستأجر أو المستأجر من الباطن الحجز التحفظي على المنقولات والثمرات والمحصولات الموجودة بالعين المؤجرة ، وذلك ضماناً لحق الامتياز المقرر في القانون المدني . ويجوز له ذلك أيضاً إذا كانت تلك المنقولات والثمرات والمحصولات قد نقلت بدون رضائه من العين المؤجرة ، ما لم يكن قد مضي على نقلها ثلاثون يوما” ( [141] ) .
365- من يستطيع توقيع الحجز وعلى أي المنقولات ولأي دين يجوز توقيعه : ويتبين من نص تقين المرافعات المتقدم الذكر أن الذي يستطيع توقيع الحجز هو مؤجر العقار ، ولو كان مستأجراً أصلياً وأجر من الباطن ، أو كان مالكاً لحق الانتفاع دون الرقبة . وما قيل عن الدائن صاحب الحق الممتاز عند الكلام في حق امتياز المؤجر يقال هنا عن الدائن الذي يستطيع توقيع الحجز التحفظي( [142] ) .
والمنقولات التي يجوز توقيع الحجز عليها هي نفس المنقولات التي تعتبر محلا لامتياز المؤجر ولحقه في الحبس ، وقد سبق الكلام في ذلك . فيتبع هنا ما ورد من التفصيلات هناك ، من حيث جواز توقيع الحجز على المنقولات إذا كان 513 موجودة بالعين المؤجرة وكانت مملوكة للمستأجر ، ومن حيث جواز الحجز على المنقولات ولو خرجت هذه المنقولات من العين بشرط أن يوقع الحجز عليها في ظرف ثلاثين يوماً من نقلها وما ورد في ذلك من التفصيل فيما إذا كسب شخص حقاً عينياً على هذه المنقولات قبل توقيع الحجز ، ومن حيث جواز الحجز على المنقولات الموجودة في العين وإن كان غير مملوكة للمستأجر على التفصيل الذي سبق بيانه( [143] ) ، فإن حق توقيع الحجز التحفظي مقترن بحق الامتياز وبالحق في الحبس في كل هذه المسائل( [144] ) .
وكذلك الحق الذي يجوز توقيع الحجز من أجله هو نس الحق الممتاز ، فيشمل الأجرة المستحقة كلها والتي تستحق إلى يوم بيع المنقولات( [145] ) ، وفوائد الأجرة ، والمصروفات ، وما قد يكون المستأجر ملزماً به من التعويضات للمؤجر لأي سبب يستند إلى عقد الإيجار ، وقد تقدم ذكر ذلك( [146] ) .
514 366- إجراءات الحجز التحفظي : يوقع الحجز التحفظي بأمر من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها موطن المستأجر ، ومع ذلك لا حاجة إلى هذا الأمر إذا كان بين الدائن حكم غير واجب النفاذ .ويطلب الأمر بعريضة مسببة ، وللقاضي قبل إصدار أمره أن يجري تحقيقاً مختصراً إذا لم تكفه المستندات المؤيدة للطلب ، ويجوز أن يكون أمره بتوقيع الحجز بعد مهلة للمستأجر لا تزيد على ثلاثة أيام من تاريخ هذا الأمر ( م 604 مرافعات ) ( [147] ) .
ويجب أن يعلن المؤجر إلى المستأجر محضر الحجز والأمر الصادر به في ظرف ثمانية أيام من تاريخ توقيعه ، ويشتمل إعلان محضر الحجز على تكيف المستأجر الحضور أمام المحكمة في المواعيد المعتادة لسماع الحكم بثبوت الحق وصحة الحجز ، ومع ذلك لا يلزم رفع دعوى صحة الحجز إذا كان قد وقع بناء على حكم لم يصبح بعد قابلا للتنفيذ ( م 605 مرافعات ) .
515 وإذا حكم بصحة الحجز ، اتبعت الإجراءات المقررة قانوناً لبيع المنقولات ( م 607 مرافعات ) ( [148] ) . وإذا وقع المؤجر الحجز على منقولات المستأجر من الباطن( [149] ) ، فإن إعلان الحجز لهذا المستأجر يعتبر أيضاً بمثابة حجز تحت يده على الأجرة ، وإذا كان المستأجر الأصلي غير ممنوع من التأجير من الباطن صح للمستأجر م الباطن أن يطلب رفع الحجز على منقولاته مع بقاء الحجز تحت يده على الأجرة بشرط إتباع الإجراءات الأخرى المقررة لحجز ما للمدين لدى الغير ( م 608 مرافعات ) . ولا نفيض هنا في بيان إجراءات الحجز ، فإن هذا موضعه قانون المرافعات
( [1] ) والالتزام بالأجرة دين معجل إذا اشترط تأجيله أو تقسيطه . فهو موجود إذن في ذمة المستأجر م نوقت انعقاد الإيجار ، وتنفيذه هو الذي يتراخى إلى أجل أو آجال بحسب الأحوال . ولا يقال إن الالتزام بالأجرة دين معلق على شرط هو استيفاء المنفعة ، لأن الدين محقق الوجود قبل استيفاء المنفعة ، فإذا لم تستوف بقي الدين قائماً ولا يتحلل منه المستأجر إلا بفسخ العقد . ويترتب على ما تقدم أنه إذا اشترط تأجيل دفع الأجرة فإن الأجل يسقط بضعف التأمينات ( م 273 مدني ) ، أما إفلاس المستأجر فحكمه مبين في القانون التجراي ، ولإعساره حكم خاص ذكرته المادة 603 مدني وسيأتي بيانه . انظر جيوار 1 فقرة 358 – بودري وفال 1 فقرة 859 – فقرة 860 – الإيجار للمؤلف فقرة 332 ص 426 هامش 2 – وانظر ما يلي فقرة 356 .
ومع ذلك قارن بيدان ويقول في هذا الصدد : ” الصحيح أن حق المؤجر ( في الأجرة ) ليس حقاً مضافاً إلى أجل أو معلقاً على شرط . ولا ينبغي إدخال هذا الحق بأي ثمن في نمط من الأنماط المعروفة في القانون العام ، وإلا كان في هذا مسخ لطبيعته التي هي طبيعة خاصة ، فالعد يحتوي على جرثومة التام ذي أمد طويل ، يتحقق على أجزاء بتحقق استيفاء المنفعة . فهو إذن ليس بحق موحد ، بل هو سلسلة من الحقوق المتتابعة تتدرج بتدرج آجالها” ( بيدان 11 فقرة 507 ) – وهذا القول يتفق مع المبدأ الأساسي القاضي بأن الأجرة في عقد الإيجار تقابل المنفعة ، فإن زالت المنفعة أو اختلت سقطت الأجرة أو انقضت .
( [2] ) انظر آنفاً فقرة 121 – فقرة 130 .
( [3] ) وذلك ما دامت العين المؤجرة قد سلمت للمستأجر ، حتى لو كان هذا لم ينتفع بها أو ببعضها . وقد قضي بأنه إذا أوجرت عدة أفلام سينمائية واتفق على أجل لعرضها وسلمت للمستأجر ، وجب على هذا دفع الأجرة كاملة حتى لو لم يتمكن ن عرضها كلها خلال الأجل المحدد ( استئناف مختلف 28 نوفمبر سنة 194 م 47 ص 40 ) . وقضي بأن المستأجر الذي يترك العين قبل نهاية الإيجار لنصيحة الأطباء له بوجوب تركها يلتزم مع ذلك بدفع الأجرة عن مدة الإيجار كلها ( استئناف مختلط 5 يناير سنة 1935 م 47 ص 92 : ويلاحظ في هذا الصدد وجوب تطبيق أحكام العذر الطارئ التي استحدثها التقنين المدني الجديد ) . كذلك إذا كان المستأجر يتمسك بأن العين التي هي تحت يده لست هي العين المؤجرة ، وجب على المحكمة تحقيق دفاعه ، إذ لو تبينت صحته لما كان المستأجر مديناً بالأجرة ( نقض مدني 15 مايو سنة 1958 مجموعة أحكام النقض 9 رق 55 ص 470 ) .
( [4] ) وذلك ما لم يقض القانون بزيادة الأجرة ما إذا وقع غبن فاحش في إيجار الوقف ( م 632 مدني ) ، أو يقض بإنقاصها كما إذا جاوزت الأجرة الحد المفروض في التشريعات الاستئنافية .
( [7] ) انظر م 348 مدني ( و م 284 / 356 مدني قديم ) وتقضي بأن تكون نفقات الوفاء على المدين .
( [8] ) جيوار 1 فقرة 228 – بودري وفال 1 فقرة 884 – بلانيول وريبير 10 فقرة 586 ( إذا كانت الأجرة أشياء مثلية تعد أو توزن أو تقاس أو تكال فمصروفات العد أو الوزن الو المقاس أو الكيل تكون على المستأجر ) – سليمان مرقس فقرة 196 ص 351 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 230 – محمد علي إمام فقرة 136 ص 322 . وقد نصت الفقر الثالثة من المادة 569 من تقنين الموجبات والعقود اللبناني صراحة على هذا الحكم إذ تقول : ” وتكون مصاريف الدفع في كل حال عل المستأجر” . وهذا كله إذا لم يوجد في العقد شرط بخلاف ذلك ( الإيجار للمؤلف فقرة 307 – جرانمولان في العقود فقرة 379 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 105 )
( [9] ) والإنقاص هنا يكون بحكم القضاء . وقد يكون الإنقاص بحكم الاتفاق أو بموج تشريع خاصز فقد يكون هناك اتفاق على إنقاص الأجرة بأن يضخم المؤجر جزءا منها إذا قام المستأجر بوفائها في ميعاد معين . فإذا تأخر المستأجر عن الوفاء بالأجرة في هذا الميعاد ، عاد المؤجر حقه في الأجرة كاملا ( مص الوطنية 15 فبراير سنة 1923 المحاماة 3 رقم 373 ص 349 ) . والقضاء على المستأجر بباقي الأجرة المستحقة في هذه الحالة قضاء ضمني بعدم استحقاق المستأجر للخصم المشترط ، فلا يجوز للمستأجر إثارة النزاع من جديد بعد سبق الفصل فيه ( نقض مدني أول أبريل سنة 1943 مجموعة عمر رقم 40 ص 96 – سليمان مرقس فقرة 196 ص 350 هامش 1 ) . وقد يصدر تشريع خاص بإنقاص الأجرة ، كما يحدث أثناء الأزمات الاقتصادية : انظر قانون أول مايو سنة 1921 ، وكذلك القانونين رقم 54 لسنة 1930 ورق 103 لسنة 1931 الخاصين بتخفيض الأجرة إلى أربعة أخماسها إذا سدد مستأجر الأرض الزراعية هذا المقدار دون مقاضاة وذلك عقب انهيار أسعار القطن – وهذا غير التشريعات الاستثنائية التي تقضي بألا تزيد الأجرة عن مقدار معين – انظر سليمان مرقس فقرة 196 ص 350 هامش 2 .
( [10] ) وإذا أوجرت عين من الباطن جاز للمؤجر أن يطالب المستأجر من الباطن مباشرة بالأجرة ( م 596 مدني ) ، بل إن ذمة المستأجر الأصلي تبرأ من الوفاء بالأجرة إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمناً الإيجار من الباطن ( م 597 مدني ) . وإذا تنازل المستأجر عن الإيجار لغيره ، طالب المؤجر المتنازل عن الإيجار بالأجرة ويبقى المستأجر ضامناً للمتنازل له ( م 595 مدني9 ، ويعفى من هذا الضمان إذا قبل المؤجر صراحة أو ضمناً التنازل عن الإيجار ( م 597 مدني ) . وسيأتي تفصيل هذا كله عند الكلام في التنازل عن الإيجار والإيجار من الباطن .
( [11] ) وقد يحتاط المؤجر لهذا الأمر ، فيشترط في العقد أن التزامات المستأجر غير قابلة للانقسام ، وأن ورثة المستأجر ملزمون بها عند موت مورثهم بطريق التضامن . ومثل هذا الشرط صحيح ، وبديهي أنه لا ينفذ في يحق كل وارث إلا في حدود نصيبه في التركة . هذا ويلاحظ أنه مما يخفف من أثر انقسام التزام المؤجر على ورثة وجود حق امتيازه للمؤجر على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة ، فللمؤجر بفضل حق امتيازه هذا الذي لا يقبل الانقسام أن ستوفي كل الأجرة من ثمن هذه المنقولات ( الإيجار للمؤلف فقرة 503 ص 608 هامش 1 ) .
( [12] ) سليمان مرقس فقرة 196 ص 351 – ص 352 .
( [13] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا تعدد المستأجرون ، وخصص لكل منهم قطعة ارض مستقلة عن القطع المخصصة للآخرين بأجرة مستقلة كذلك ، فضم الأجرة بعضها إلى بعض وتقسيطها جميعاً إلى دفعات معينة لا يفيد التضامن بين المستأجرين ، عند عدم وجود شرط صريح بذلك في العقد أو نص في القانون ( انظر آنفاً فقرة 22 مارس سنة 1900 م 212 ص 173 ) . أما إذا امضي عقد الإيجار عدة مستأجرين دون أن يخصص ذلك منهم نصيبه في الأجرة ، وقام المستأجرون جميعاً بزراعة العين المؤجرة دون أن يختص كل منهم بزراعة جزء معين منها ، فقد يستخلص من ذلك أن المستأجرين متضامنون في دفع الأجرة ( بودري وفال 1 فقرة 874 ) . وقد قضي بأنه إذا أوجر منزل للسكنى غير قابل للتجزئة لعدة أشخاص ، اعتبر كل منهم مستأجراً للمنزل كله والتزم بالأجرة كلها ( استئناف مختلط 28 مايو سنة 939 م 51 ص 219 ) . وقضي أيضاً بأنه إذا استأجرت عدة أشخاص عقاراً على الشيوع فيما بينهم ، استخلص التضامن من طبيعة المعاملة ( استئناف مختلط 16 مايو سنة 1922 م 34 ص 404 ) . ولا يكون كفيل المستأجر متضامناً معه ، حتى لو كان جميع الأطراف تجاراً وكانت العين مستغلا تجارياً ، إلا إذا وجد شرط بخلاف ذلك ( استئناف مختلط 3 نوفمبر سنة 1948 م 61 ص 14 ) .
( [14] ) انظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 308 .
( [15] ) ولو كان المؤجر غير مالك ، كما إذا كان مستأجراً أصليا آجر من الباطن أو صاحب حق انتفاع أو دائناً مرتهناً أو ناظر وقف أو حائزاً للعين أو فضوليا آجر ملك غيره ( استئناف وطني 3 أبريل سنة 1906 مجموعة عباشي الأولى رقم 59 ) . وإذا كان المؤجر غير المالك فلا ينشئ عقد الإيجار علاقة مباشرة بين المالك والمستأجر ، ولكن للمالك أن يحجز الأجرة تحت يد المستأجر ( استئناف مصر 29 ديسمبر سنة 1932 المحاماة 13 رقم 549 ص 1106 ) ويجوز أن يقبض الأجرة نائب المؤجر كولي أو وصي أو قيم أو وكيل . والوكالة قد تكون صريحة أو ضمنية . وقد تستخلص وكالة ضمنية من الصلة بالمؤجر ، كما إذا قبض الأجرة زوج المؤجر أو البواب وسكت المؤجر على ذل مدة تكفي لاستخلاص إقراره ( محمد علي إمام فقرة 137 ص 323 ) . ويعتبر ذا صفة في استيفاء الأجرة البواب أو أي شخص آخر إذا قدم للمستأجر مخالصة بالأجرة صادرة من المؤجر ( م 332 مدني ) .
( [16] ) وقد قضت محكمة استئناف مصر بأن÷ إذا قبل المستأجر تحويل الأجرة إلى من يريد المؤجر تحوليها إليه ، فحولها المؤجر لوطني أو أجنبي في دين عليه للمحال له ، كان ذلك حوالة حق لا مجرد توكيل بالقبض ، إذ المقصود منه أن يحصل المحال له لنفسه ما يسد به دينه على المؤجر ( استئناف مصر 12 يناير سنة 1939 المحاماة 20 رقم 178 ص 465 ) .
( [17] ) وإذا اشترط المؤجر دفع الأجرة له أو لمن يحولها إليه أو لأمره ، فإن هذا لا يعفيه من إعلان المستأجر باسم من حول له الأجرة ( استئناف مختلط 13 ابري سنة 1920 م 32 ص 270 ) . ويجوز للمستأجر أن يدفع رجوع المتنازل هل عن الأجرة فيدفع بالدفوع التي كان يدفع بها رجوع المؤجرة ( استئناف مختلط 11 يونيه سنة 1935 م 47 ص 364 ) . فيدفع بالتقادم ، ولا يعتبر قبوله للتنازل نزولا منه على التمسك به ( استئناف مختلط 18 يونيه سنة 1931 م 43 ص 452 ) .
( [18] ) نقض مدني 24 أكتوبر سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 80 ص 747 – وإذا كان المؤجر لم ينزل عن الأجرة للغير ، بل اقتصر على إعطائه توكيلا في قبض الأجرة ولو كان هذا التوكيل في ظهر عقد الإيجار ، لم يجز للوكيل أن يرفع قضية باسمه على المستأجر يطالبه فيها بالأجرة ، وإنما يجوز له رفع القضية باعتباره وكيلا وباسم موكله ( استئناف مختلط 23 أبريل سنة 1924 جازيت 13 رقم 281 ص 174 ) .
( [19] ) فإذا في أن المؤجر نزل عن الأجرة لمدة ربع سنوات مثلا ولم تسجل الحوالة ، وبعد سنتين يباع المؤجر العين ، فالمشتري لا تسري في حقه الحوالة بالأجرة إلا لمدة سنة واحدة وهي التي تتم الثلاث السنوات ، وله أن يستوفي الأجرة من المستأجر عن السنة الرابعة . والمحال له يستوفي الأجرة هو أيضاً عن أربع سنوات ، تدخل فيها السنة الرابعة ، فيكون المستأجر قد دفع أجرة السنة الرابعة مرتين ، مرة للمشتري وأخرى للمحال له ، فيرجع بما دفع زائداً ، أي بأجرة سنة ، على المؤجر .
( [20] ) في حالة تسجيل المخالصة بالأجرة – سنرى أنه يجب التسجيل إذا قبضت الأجرة مقدماً لمدة تزيد على ثلاث سنوات حتى تسري المخالصة في حق الغير ( انظر ما يلي فقرة 346 في آخرها ) – يسهل على المستأجر ا نيقوم بذلك لأن المخالصة تحت يده . وفي حالة الحوالة بالأجرة يستطيع المستأجر كذلك أن يقوم بتسجيل الحوالة ، وهو سيصل إليها ، إما بطريق عرضها عليه للحصول على قبوله إياها ، وإما بطريق إعلانه بها .
( [21] ) استئناف مختلط 7 نوفمبر سنة 1894 م 7 ص 4 .
( [22] ) انظر آنفاً فقرة 53 – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 309 .
( [23] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في الفقرة الأولى من المادة 786 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 615/1 في المشروع النهئاي .ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 614/1 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 586/1/ ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 540 – ص 542 .
ويقابل النص في التقنين المدني القديم :
م 379 / 464 : على المستأجر أن يدفع الأجرة في المواعيد المشترطة .
م 380 / 465 : تستحق أجرة كل مدة من مدة الانتفاع عند انقضائها ، ما لم يوجد شرط بخلاف ذلك .
( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .
ويقابل التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 554/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 585/1 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 765 : يصح اشتراط تعجيل الأجرة وتأجيلها وتقسيطها إلى أقساط تؤدي في أوقات معينة .
م 766 : إذا اشترط تعجيل الأجرة لزم المستأجر دفعها وقت العقد . وللمؤجر أن يمتنع عن تسليم المأجور حتى يستوفي الأجرة . وله أن يطلب فسخ الإيجار عند عدم الإيفاء من المستأجر .
م 767 : إذا اشترط تأجيل الأجرة أو تقسيطها فلا تلزم الأجرة أو الأقساط المتفق عليها إلا عند حلول الأجل . ويلزم المؤجر أن يسلم المأجور للمستأجر ما دام قد استوفى الحال من الأجرة .
م 768 : إذا لم يشترط التعجيل أو التأجيل ، فتلزم الأجرة باستيفاء المنفعة أو بالتمكن من استيفائها ولو لم تستوف فعلا .
م 770 : تسليم المأجور شرط في لزوم الأجرة على كل حال . فليس للمؤجر أن يطالب بالأجرة عن مدة مضت قبل التسليم . وإذا انقضت مدة الإجارة قبل التسليم فلا يستحق المؤجر شيئاً من الأجرة .
( وأحكام التقنين العراقي تتفق في مجموعها مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 928 وما بعدها ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 569 : يجب على المستأجر أن يدفع الأجرة في الأصل المعين في العقدن وإذا لم يكن فيه تعيين فبحسب العرف المحلي . وإذا لم يكن عرف فعند نهاية مدة الانتفاع . ويجوز أن يشترط دفع الأجرة مقدماً .وتكون مصاريف الدفع في كل حال على المستأجر .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .
( [24] ) هذا وقد يصدر تشريع خاص يمنح المستأجرين أجلا لدفع الأجرة عقب أزمات اقتصادية ، وقد وقع ذلك سنة 1932 حث صدر القانون رقم 55 لسنة 1932 يقضي بمنح المستأجر لأراضي زراعية مهلة لدفع الأجرة عن سنة 9131 – سنة 1932 إذا كان الإيجار قد ابرم قبل سنة 1929 ( سليمان مرقس فقرة 198 ص 353 هامش 5 ) ، – وإذا اتفق على ميعاد لدفع الأجرة ، وكان هناك شك ، فسر لمصلحة المستأجر لأنه هو المدين بالأجرة . وقد قضت محكمة قنا الجزئية بأنه إذا تبين من عقد الإجارة أن ميعاد استحقاق الأجرة هو شهر أبريل دون تحديد يوم ميعن من الشهر المذكور ، كان ميعاد الاستحقاق هو آخر يوم من الشهر لأن ذلك في مصلحة المستأجر ( قنا 25 أبريل سنة 1943 المحاماة 28 رقم 58 ص 136 ) .
وكثيراً ما يشترط المؤجر أنه إذا لم يدفع المستأجر القسط في ميعاد فإن بقية الأقساط تحل دون حاجة إلى تنبيه بمجرد تأخر المستأجر في دفع القسط ، فيعمل بهذا الشرط ( استئناف مصر 8 نوفمبر سنة 1936 المحاماة 17 رقم 201 ص 408 ) . على أنه يمكن اعتبار هذا الشرط شرطاً جزئياً ، ومن ثم يخضع لتقدير القاضي فيقضي به أولا يقضي بحسب الأحوال ( انظر في هذا لمعنى عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 228 ص 371 هامش 2 – وقرب م 430 مدني في البيع بالتقسيط ) – وقارن سليمان مرقس فقرة 201 ص 359 هامش 2 – استئناف مصر 29 مارس سنة 1932 المحاماة 13 رقم 80 ص 188 ) .
( [25] ) ويجوز تعديل الاتفاق على مواعيد دفع الأجرة باتفاق لاحق ، صريح أو ضمني ويعتبر اتفاقاً ضمنياً على تعديل المواعيد أن يقبل المؤجر الأجرة بصفة مستمرة في غير الآجال المنصوص عليها في العقد ، كأن تدفع مؤخراً وكان قد اشترط في العقد تعجيلها ، أو تدفع في أول كل شهر وكان اشترط في العقد أن تدفع في أول كل ثلاث أشر ( مصر المختلطة 30 نوفمبر سنة 1944 م 57 ص 15 ) .
( [26] ) وإذا قدم المستأجر تأميناً اتفق على خصمه من الأقساط الأخيرة ، لم يجز خصمه من أقساط سابقة إلا في حالة فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ( بلانيول وريبير 10 فقرة 590 – نقض فرنسي 8 مايو سنة 1901 داللوز 1903 – 1 – 409 – وانظر آنفاً فقرة 336 في آخرها في الهامش ) . ومع ذلك يجوز خصم التأمين من قسط سابق إذا لم يستسلم المستأجر العين المؤجرة ( استئناف مختلط 17 ديسمبر سنة 1929 م 42 ص 106 – وانظر آنفاً فقرة 336 في آخرها في الهامش ) .
وتعجيل الأجرة يكفل للمؤجر الحصول على حقه ، وفي الوقت ذاته يكون من شأنه أن يزيد الأجرة بمقدار فوائد ما عجل منها ( بودري وفال 1 فقرة 851 ) . ولا يجوز للمستأجر أن يطالب المؤجر بهذه الفوائد إلا بموجب تشريع خاص ، كما فعل المشرع الفرنسي في المادة 22 من قانون أو أبريل سنة 1926 الخاص بتنظيم إيجار المساكن ، فقضي بأنه إذا عجل المستأجر أكثر من قسط كان له الحق في تقاضي فوائد بمعدل السعر الذي يتقاضاه بنك فرنا . وقضت المادة 5 من القانون الفرنسي الصادر في 28 فبراير سنة 1941 بأنه لا يجوز تعجيل أكثر من ربع الأجرة السنوية أو أجرة شهرين إذا كان الإيجار مشاهرة ، أو دفع تأمين يزيد على هذا المقدار ، وهذه الأحكام تعتبر من النظام العام ( بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2723 ) .
( [27] ) استئناف مختلط 28 فبراير سنة 1900 م 12 ص 143 – 14 نوفمبر سن 1900 م 13 ص 10 – 5 مايو سنة 1904 م 16 ص 241 – 5 مارس سنة 1908 م 20 ص 116 .
( [28] ) سليمان مرقس فقرة 198 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 228 .
( [29] ) انظر في هذا المعنى م 380 / 465 مدني قديم ، د م 768 مدني عراقي ، و م 569/1 لبنان ( آنفاً نفس الفقرة في الهامش ) .
( [30] ) ولولا هذا المبدأ الخاص بعقد الإيجار لكانت القواعد العامة هي التي تسري ، وهي تقضي بأن يتم الوفاء فوراً بمجرد ترتب الالتزام نهائياً في ذمة المدين ( م 346/1 مدني ) .ومقتضى ذلك أن تكون الأجرة واجبة الدفع بمجرد إبرام عقد الإيجار .
( [31] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 541 – سليمان مرقس فقرة 198 ص 354 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 228 ص 372 – محمد علي إمام فقرة 138 ص 326 – منصور مصطفى منصور فقرة 209 ص 537 .
( [32] ) بودري وفال 1 فقرة 855 – وهناك رأي يذهب إلى أن اليوم يبدأ من شروق الشمس وينتهي عند غروبها .
( [33] ) على أن للمستأجر حبس الأجرة إذا لم يقم المؤجر بالتزام في ذمته ، وقد سبق ذكر ذلك . وقد قضت محكمة النقض بأن المؤجر متى التزم في عقد الإيجار بعمل إصلاحات معينة لا تجوز له مطالبة المستأجر بالأجرة إلا إذا قام أولا بما التزم به من الإصلاحات ، لأن الأجرة هي مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة ( نقض مدني 7 ديسمبر سنة 1933 مجموعة عمر 1 رق 150 ص 284 ) .
( [34] ) وإذا لم يشترط تعجيل الأجرة ، فقد قدمنا أن الأجرة لا تستحق إلا عند استفاء المنفعة ، وتقول المادة 770 من التقنين المدني العراقي في هذا المعنى : ” تسليم المأجور شرط في لزوم الأجرة على كل حال ، فليس للمؤجر أن يطالب بالأجرة عن مدة مضت قبل التسليم .وإذا انقضت مدة الإجارة قبل التسليم ، فلا يستحق المؤجر شيئاً من الأجرة” ( انظر آنفاً نفس الفقرة في الهامش ) – ويكفي أن تكون العين قد وضعت تحت تصرف المستأجر للانتفاع بها حتى تستحق الأجرة ، ولو لم ينتفع المستأجر بها فعلا ( استئناف مختلط 28 نوفمبر سنة 1934 م 47 ص 40 ) ، ذلكما لم يكن عدم الانتفاع راجعاً إلى سبب غير منسوب إلى المستأجر كهلاك العين أو وجود عيب فيها أو حصول تعرض ( بلانيول وريبير 10 فقرة 593 – 594 – سليمان مرقس فقرة 196 ص 350 هامش 3 ) .
ولا يتخلص المستأجر من التزامه بدفع الأجرة حتى لورد العين إلى المؤجر قبل نهاية المدة مدعياً عدم صلاحيتها ما دام ذلك لم يثبت قضاء ولم يقر المؤجر ( استئناف مختلط 5 يناير سنة 1935 م 47 ص 92 ) . غير أنه إذا انتفع المؤجر بالعين بقية المدة بأن استعملها بنفسه أو آجرها للغير ، فإن قيمة هذا الانتفاع تستنزل من الأجرة عن المدة الباقية ( استئناف مختلط 28 يناير سنة 1947 م 59 ص 67 – وانظر سليمان مرقس فقرة 196 ص 351 ) .
( [35] ) ولا يؤثر في سريان التقادم من اليوم التالي لاستحقاق الأجرة تعلل المؤجر ( وزارة الأوقاف ) الذي وضعت الأرض المؤجرة تحت حراسته لعدم سداد الأجرة بأنه لم يكن متمكناً من المطالبة بالدين لعدم مرعفته حقيقة مقداره بسبب عدم تصفية حساب الحراسة ، فإن هذا لا يعد قوة قاهرة تمنع من المطالبة بالدين ( نقض مدني 3 فبراير سنة 1938 مجموعة عمر 2 رقم 92 ص 273 – وكانت محكمة استئناف مصر قضت بعكس هذا في 28 مايو سنة 1930 المجموعة الرسمية 31 رقم 143 ص 367 ) .
ودفع المستأجر تأميناً يمنع سقوط الأجرة بالتقادم بمقدار هذا التأمين ( استئناف مختلط 17 ديسمبر سنة 1929 م 42 ص 106 ) .
( [36] ) حتى لو تجمدت وصدر من المستأجر إقرار بها دون نية التجديد . وقد قضت محكمة النقض بأنه لما كان الطرفان قد حرصا في الإقرار موضوع الدعوى على نفي نية الاستبدال نفياً تاماً ، فنصا على ذلك صراحة في سلب الاتفاق ، كما نصا على استبقاء وصف الدين كدين إيجار وهو سبب الالتزام الأصلي ، وكان من شأن بقاء سبب الالتزام الأصلي أن يظل وص دين الأجرة قائماً لا يؤثر فيه التعهد بالوفاء الذي اقترن به الإقرار ، ولا يترتب على مجرد زوال صفتي الدورية والتجدد عن دين الأجرة أن يصبح ديناً عادياً خاضعاً للتقادم الطويل ، ذلك بأن الدورية والتجديد هما صفتان لاصقتان بدين الأجرة وهما مقترضان فيه ما بقي حافظاً لوصفه ولو تجمد بانتهاء مدة الإيجار وصبح في الواقع مبلغً ثابتاً في الذمة لا يدور ولا يتحدد – لما كان ذلك ، فإن التقادم الخمسي هو الذي يسري عليه من تاريخ استحقاقه المنصوص عليه في الإقرار ( نقض مدني 19 مارس سنة 1953 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 102 ص 673 ) .
( [37] ) الوسيط 3 فقرة 599 – فقرة 601 – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 321 – فقرة 323 .
والتقادم الخمسي ليس مبنياً على افتراض أن الأجرة قد دفعت ، وإنما الغرض منه عقاب الدائن المهمل وحماية المدين من الخراب من جراء تجميد الأجرة عليه سنة بعد أخرى ( استئناف مختلط 12 ديسمبر سنة 1889 م 2 ص 209 ) .
ولا يسري التقادم الخمسي في حالة ما إذا قبض شخص الأجرة من المستأجر والتزم بتقديم حساب عن ذلك للمؤجر ، فلهاذ الأخير مطالبته بتقديم حساب عن الأجرة في مدة خمس عشرة سنة من وقت حلول الالتزام ( استئناف مختلط 25 مايو سنة 1905 م 17 ص 298 ) . وكذلك لا يسري على ما يثبت في ذمة المستأجر للمؤجر من التعويضات التي لا شأن لها بالأجرة ( انظر مع ذلك استئناف مختلط 17 نوفمبر سنة 1892 م 5 ص 12 ) . كما أنه لا يسري على ما دفعه المستأجر للمؤجر زيادة على الأجرة المستحقة وأراد استرداده بعد ذلك ( بودري وفال 1 فقرة 1433 – سوهاج الجزئية 28 فبراير سنة 1938 المجموعة الرسمية 40 رقم 152 ) ، ولا على ما دفعه المستأجر للوفاء بالأموال الأميرية عندما يرجع به على المؤجر ( نقض مدني 28 أكتوبر سنة 1937 مجموعة عمر 2 رقم 67 ص 190 ) . ولكن إذا اتفق على أن يستبقي المستأجر جزءاً م الأجرة ليدفعه وفاء للأموال الأميرية ، فإن هذا الجزء يبقى دين أجرة يسقط بالتقادم بخمس سنوات ( نقض مدني 30 نوفمبر سنة 1939 مجموعة عمر 3 رقم 10 ص 22 ) . ويعتبر دين أجرة كذلك فيسقط بالتقادم الخمس التعويض المترتب على مخالفة المستأجر لشروط عقد الإيجار بزارعة الأرض زراعة صيفية يزيد على ما هو متفق عليه ، فهذا التعويض يكون بمثابة أجرة عن هذه الزراعة الصيفية وليست شرطاً جزائياً ( نقض مدني 27 أبريل سنة 1939 مجموعة عمر 2 رقم 180 ص 548 ) ، أو التعويض المترتب على زراعة أكثر من ثلث الأرض قطناً أو على تكرر زراعة الأرض فيما سبقت زراعته قطناً ( نقض مدني 27 فبراير سنة 1936 مجموعة عمر 1 رقم 334 ص 1072 ) .
وإذا حكم على المستأجر بالأجرة وحاز الحكم قوة الأمر المقضي ، فإن الحكم لا يسقط إلا بخمس عشرة سنة ( م 385/2 مدني ) ، أما بالنسبة إلى الكفيل أوبري ورو 6 فقرة كان متضامناً فيظل التزامه خاضعاً للتقادم الخمسي ( نقض مدني 6 يونيه سنة 1940 مجموعة عمر 3 رقم 67 ص 239 ) – ويلاحظ أنه إذا كان جزء من الأجرة متغيراً بتغير أسعار المحصول مثلا ، فالتقادم الخمسي يسري على هذا الجزء المتغير كما يسري على الجزء الثابت .
( [38] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في الفقرة الثانية من المادة 786 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 615/2 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 614/2 ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 586/2 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 540 – ص 542 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن الحكم ليس إلا تطبيقاً للقواعد العامة .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 554/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 585/2 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي لا مقابل – ولكن الحكم ليس إلا تطبيقاً للقواعد العامة فيسري في العراق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 933 – فقرة 934 .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 570 : تدفع أجرة العقارات في مكان وجودها ، وأجرة المنقولات في مكان إنشاء العقد ، ما لم يكن هناك نص مخالف . ( وتختلف أحكام التقنين اللبناني عن أحكام التقنين المصري ، ونخرج على القواعد العامة . فدفع الأجرة في التقنين اللبناني يكون في مكان وجود العقار لا في موطن المدين ، وقد يتفق أن يكون مكان وجود العقار هو نفس موطن المدين إذا كان العقار مثلا منزلا يسكنه المستأجر . أما أجرة المنقول فدفعها يكون في مكان إنشاء العقد ، وتقضي القواعد العامة بأن يكون الدفع في موطن المدين ) .
( [39] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن الأجرة تدفع في موطن المدين لا في موطن الدائن ، فإذا لم يطالب المؤجر المستأجر بالأجرة في مكان هذا الأخير فليس له أن يطلب فسخ الإيجار وإخراج المستأجر م العين المؤجرة ، مادام المستأجر قد عرض الأجرة وفوائدها والمصروفات عرضاص حقيقياً على المؤجر بمجرد ظهوره أمام المحكمة ( استئناف مختلط 2 يونيه سنة 1808 م 10 ص 300 – وانظر أيضاً استئناف مختلط 5 يناير سنة 1905 م 17 ص 60 ) .
( [40] ) انظر آنفاً فقرة 124 – وقد تكون العين المعينة بالذات سيارة مثلا ، ولما كان المنقول المتنقل كالسيارة يعتبر مكان وجوده هو موطن صاحبه ، فإن الدفع في هذه الحالة يكون في موطن المستأجر باعتباره مكاناً لوجود السيارة . فإذا اشترط أن يكون الدفع في موطن المؤجر ، فإن هلاك السيارة اثنا الطريق قبل وصولها إلى مكان المؤجر يكون على المستأجر ، فإن الدفع لا يتم ولا تنتقل ملكية العين إلى المؤجر إلا عند وصول السيارة إلى موطنه وقبضها . وقبل ذلك هي ملك المستأجر ، فإن هلكت تهلك عليه ( ديفرجييه 1 فقرة 129 – ترولون 2 فقرة 671 ) .
( [41] ) سليمان مرقس فقرة 199 – محمد كامل مرسي فقرة 154 ص 206 .
( [42] ) لجو 219 – بودري وفال 1 فقرة 861 – بلانيول وريبير 10 فقرة 589 – سليمان مرقس فقرة 199 .
( [43] ) لوران 25 فقرة 238 – جيوار 1 فقرة 220 – بودري وفال 1 فقرة 862 – ديمولومب 27 فقرة 173 – بلاني ول وريبير 10 فقرة 589 سليمان مرقس فقرة 199 .
( [44] ) نقض فرنس 8 مايو سنة 1900 سبريه 1901 – 1- 38 – بودري وفال 1 فقرة 862 – بودري وبارد 2 فقرة 1511 – بلانيول وريبير 10 فقرة 589 – سليمان مرقس فقرة 199 – هذا وقد يكون مكان الدفع في موطن المستأجر ، فإذا اعتاد هذا دفع الجرة في موطن المؤجر ، كان ذلك تعديلا للقاعدة ، إلا إذا عد عمل المستأجر من قبيل التسامح .
( [45] ) وقد جري العرف في إيجار الأماكن في القاهرة والإسكندرية على أن تدفع الأجرة في المسكن ذاته حتى لو لم يكن هذا المسكن موطن المستأجر ( سليمان مرقس فقرة 199 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 229 ص 372 هامش 2 ) .
( [46] ) استئناف وطني 23 يناير سنة 1906 الاستقلال 5 ص 205 – انظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 318 – فقرة 320 .
( [47] ) تولييه 7 فقرة 50 – ديفرجييه 1 فقرة 125 و 2 فقرة 193 – دبرانتون 17 فقرة 207 – وقد قضت محكم الاستئناف المختلطة بأنه إذا أعطي المستأجر محصوله للمالك وفاء بالأجرة ، فسر ذلك على أنه أعطي المحصول للمالك ضمانا للأجرة مع توكيله في بيعه واستيفاء الأجرة من الثمن . فلا تنتقل ملكية المحصول إذن إلى المالك ، ويكون الحجز الذي يوقعه دائن المستأجر على هذا المحصول حجزاً صحيحاً ( استئناف مختلط 6 يناير سنة 1905 م 27 ص 107 ) . ولا يكون المؤجر مسئولا عن التأخر في بيع القطن إلا إذا كان سيء النية ، أو إلا إذا تأخر في البيع بالرغم من طلب المستأجر منه أن يبيع ( استئناف مختلط 12 فبراير سن 1924 م 36 ص 224 ) .
( [48] ) وفي حكم الحوالة البريدية الشيك المعتمد من البنك المسحوب عليه ، أما الشيك العادي فلا يكون الدفع به صحيحاً إلا إذا رضي المؤجر كما سنرى . ويجوز الوفاء بأوراق نقدية ذات سعر إلزامي ولو اتفق على غير ذلك ( سليمان مرقس فقرة 196 ص 349 هامش 1 ) .
( [49] ) استئناف مختلط 9 ديسمبر سنة 1903 م 16 ص 37 .
( [50] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 590 مكررة – نقض فرنسي 3 مارس سنة 1930 داللوز الأسبوعي 1930 ص 210 – 12 مارس سنة 1930 داللوز الأسبوعي 1930 ص 241 .
( [51] ) استئناف مختلط 28 فبراير سن 1900 م 12 ص 143 – 14 يناير سنة 1931 م 43 ص 150 – الوسيط 3 فقرة 497 ص 836 والأحكام والمراجع الشمار إليها – بلانيول وريبير 10 فقرة 590 مكررة – انظر عكس ذلك وأن هذا يعد تجديداً استئناف مختلط 5 مايو سنة 1904 م ص 241 – الإيجار للمؤلف فقرة 310 – وإذا رفض المؤجر تسليم الأجرة ، وجب على المستأجر عرضها كاملة عرضاً حقيقياً طبقاً للإجراءات المقررة قانوناً ، وعرض الأجرة ناقصة لا يبرئ ذمة المستأجر ( نقض مدني 28 فبراير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 22 ص 176 ) – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 310 .
( [52] ) الإيجار للمؤلف فقرة 311 .
( [53] ) سليمان مرقس فقرة 200 .
( [54] ) الوسيط 2 فقرة 197 – الإيجار للمؤلف فقرة 311 .
( [55] ) بودري وفال 1 فقرة 870 ص 500 هامش 3 – الإيجار للمؤلف فقرة 311 .
( [56] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 787 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استق رعليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 616 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 615 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 587 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 542 – ص 544 ) .
ولا نظير لهذا النص في التقين المدني القديم ، ولكن القضاء والفقه كانا يأخذان بهذه القرينة في عهد هذا التقنين . وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن إبراز مخالصة عن أجرة مدة معينة قرينة على سداد الأجرة عن المدة السابقة ، إلا إذا أثبت المؤجر عكس ذلك ( استئناف مختلط 23 ديسمبر سنة 1924 م 37 ص 90 – وانظر أيضاً الإيجار للمؤلف فقرة 311 حيث اعتبرت المخالصة بالأجرة عن مدة تالية مبدأ ثبوت بالكتابة على دفع الأجرة عن مدد سابقة ، فيعزز بالبينة أو بالقرائن ) . فالحكم لم يتغير ، والوفاء بقسط تال قرينة على الوفاء بقسط سابق ، إلا أن هذه القرينة كانت في عهد التقنين المدني القديم قرينة قضائية ، فأصبحت في التقنين المدني الجديد قرينة قانونية . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : ” ولا نظير لهذه المادة في التقنين الحالي ( القديم ) ولكن القضاء المصري يأخذ بهذه القرينة ، وقد حولها المشروع من قرينة قضائية إلى قرينة قانونية” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 543 ) .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 555 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 586 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 769 ( مطابق – وانظر عباس حسن الصراف فقرة 935 – فقرة 937 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل – ولكن يمكن الأخذ بهذه القرينة في لبنان على اعتبار أنها قرينة قضائية كما كان الأمر في عهد التقنين المدني المصري القديم .
( [57] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” الوفاء بقسط من الأجرة قرينة على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط ، حتى يقوم الدليل على العكس . . وبفضل هذه القرينة لا يضطر المستأجر أن يحتفظ بإيصالات دفع الأجرة عن خمس سنوات ، ويكفيه أن يحتفظ بالإيصال الأخير” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 543 ) .
( [58] ) أوبري ورو 12 فقرة 750 وهامش 6 – بودري وبارد 4 فقرة 2661 – بلانيول وريبير وجايولد 7 فقرة 1550 ص 1012 . ص 1013 – وقرب بيدان 9 فقرة 1296 ص 385 – انظر عكس ذلك وأنه يجوز إثبات عدم دفع أجرة شهر يناير بالبينة أو بالقرائن سليمان مرقس فقرة 200 وأصول الإثبات فقرة 164 – احمد نشأت في الإثبات 2 فقرة 745 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 231 – محمد علي إمام فقرة 139 ص 329 منصور مصطفى منصور فقرة 209 ص 539 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 172 ولإثبات فقرة 229 – وقد كتبنا في الجزء الثاني من الوسيط في هذه المسألة ما يأتي : ” فلو أن المستأجر قدم إثباتا للوفاء بقسط سابق من الأجرة يزيد على عشرة جنيهات القرينة القانونية المستفادة من وفائه بالقسط اللاحق ، فإنه يجوز للمؤجر أن يثبت أن المستأجر ، بالرغم من أنه وفى بالقسط اللاحق ، لم يقم بوفاء القسط السابق . ولكن لما كان هذا القسط السابق يزيد على عشرة جنيهات ، ولم يكن من الممكن إثبات وفائه بالبينة أو بالقرائن ، كذلك لا يجوز إثبات عدم وفائه إلا بالطرق التي يجوز بها إثبات الوفاء ( الوسيط 2 فقرة 339 ص 628 ) .
وعندما كان الوفاء بقسط لاحق م الأجرة في عهد التقنين المدني القديم قرينة قضائية على الوفاء بقسط سابق ، لم يكن من الممكن إثبات الوفاء بالقسط السابق عن طريق هذه القرينة القضائية إلا إذا كان هذا القسط لا يزيد على عشرة جنيهات . وهذا بخلاف ما إذا اعتبرت المخالصة بالقسط اللاحق مبدأ ثبوت بالكتابة ، ففي هذه الحالة كان يكفي تعزيز مبدأ الثبوت بالكتابة بالبينة أو بالقرائن لإثبات الوفاء بالقسط السابق ولو زاد على عشرة جنيهات . وهذا الرأي الأخر كان رأياً مأخوذاً به في عهد التقنين المدني القديم ( الإيجار للمؤلف فقرة 311 – نقض مدني 25 أبريل سنة 1935 مجموعة عمر 1 رقم 245 ص 721 ) ، وهو الرأي السائد في الفقه والقضاء في فرنسا ( جيوار 1 فقرة 226 – بودري وفال 1 فقرة 868 – بلانيول وريبير 10 فقرة 591 – نقض فرنسي 27 فبراير سنة 1882 داللوز 81 – 1 – 414 – عكس ذلك لوران 25 فقرة 239 ) . وكان القانون الفرنسي القديم يقضي بأن وجود مخالصات بالأجرة عن مدة ثلاث سنوات كاملة متتالية بعد قرينة قانونية على أن الأجرة عن المدد السابقة قد دفعت ( بوتييه في الإيجار فقرة 179 ) .
( [59] ) استئناف مختلط 17 يناير سنة 1922 جازيت 12 رقم 328 ص 126 .
( [60] ) انظر آنفاً فقرة 243 – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 311 – والأصل أن المخالصة لا تسري في حق الغير ، لأية مدة كانت ، إلا إذا كانت ثابتة للتاريخ ، شأنها في ذلك شأن سائر الأوراق العرفية حتى تكون حجة على الغير ، وبهذا قضت الفقرة الأولى من المادة 395 مدني . ولكن الفقرة الثانية من نفس المادة نصت على ما يأتي : ” ومع ذلك يجوز للقاضي تبعاً للظروف ألا يطبق حكم هذه المادة على المخالصات” .
( [61] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 325 .
( [62] ) سواء كانت هذه الأموال هي المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة أو كانت أموالا أخرى مملوكة للمستأجر . ويغلب أن ينفذ المؤجر على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة أو على المحصولات الناتجة منها ، لأن له حق امتياز على هذه الأموال ويستطيع توقيع حجز تحفظي عليها كما سيأتي . وقد قضت محكة الاستئناف الوطنية بأن للمؤجر الذي توجد تحت يده محصولات للمستأجر مثل غلال وتيبن ناتجه من العين المؤجرة أن يبيعها بالمزاد العلني ويخصم ثمنها من الأجرة المستحقة له إذا كان المؤجر المذكور قد اشترط ذلك وطلب بموجب عدة مكاتبات من المستأجر الحضور لبيع هذه المحصولات بمعرفته وهو لم يرد عليه . وفي هذه الحالة ليس للمستأجر أن يطالب بفرق الثمن الذي يدعي بوجوده بين الثمن الذي بيعت به هذه المحصولات والثمن الذي كان يمكنه أن يبيعها به هو لو باشر بيع هذه المحصولات بنفسه ( استئناف وطني 12 فبراير سنة 1914 الشرائع 1 ص 279 : ويمكن تأويل ذلك بأن المؤجر باع المحصولات باعتباره وكيلا عن المستأجر ) .
هذا ويجوز للمؤجر ، إذا كان ميعاد استحقاق الأجرة سابقاً على تسليم العين المؤجرة ، أن يحبس العين حتى يستوفي الأجرة ، وذلك تطبيقاً للدفع بعدم تنفيذ العقد ( انظر آنفاً فقرة 188 – وانظر في هذا المعنى م 766 مدني عراقي آنفاً فقرة 343 في الهامش – سليمان مرقس فقرة 201 ص 358 هامش 4 ) .
( [63] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا صدر حكم بالتصديق على صلح يتعهد بموجبه المستأجر بدفع الأجرة المستحقة عن سنة معينة ، فإن عقد الإيجار العرفي يعد سنداً قابلا للتنفيذ ، حتى لو كان الحكم الذي صدق على الصلح لا يبين مقدار الأجرة المطلوب التنفيذ بها على وجه الدقة ، ما دام هذا المقدار مبيناً بوضح في عقد الإيجار العرفي الذي يحيل عليه الحكم ( استئناف مختلط 22 مارس سنة 1928 م 4 ص 245 ) . والسند رسمي يصلح للتنفيذ بالمبالغ المستحقة المعلومة المقدار كأقساط الإيجار ، أما التعويض المستحق لمخالفة العقد فيقضي التنفيذ به الحصول على حكم ( الأزبكية 14 يونيه سنة 1923 المحاماة 4 رقم 507 ص 676 – سليمان مرقس فقرة 201 ص 358 هامش 5 ) .
( [64] ) وللمحكمة أن تعطي المستأجر مهلة لدفع الأجرة إذا لم يشترط في العقد خلاف ذلك ( استئناف مختلط 12 يناير سنة 1897 م 9 ص 111 ) . وقد قدمنا أن المؤجر قد يشترط أنه في حالة تأخر المستأجر عن دفع قسط تحل بقية الأقساط ، وبينا الحكم في ذلك ، ورجحنا أن يكون هذا الشرط شرطاً جزائياً يخضع لتقدير القاضي ( انظر آنفاً فقرة 343 في الهامش ) .
وكان يجوز لملاك الأراضي الزراعية الحجز على محصولات المستأجر حجزاً إدارياً لاستيفاء الأجرة ، إذ كان دكريتو 17 ذي القعدة سنة 1301 ( 7 سبتمبر سنة 1884 ) يقضي بجواز توقيع الحجز الامتيازي الإداري من أصحاب الأطيان على محصولات المستأجرين لاستيفاء الأجرة المستحقة . وكمل أحكام هذا الدكريتو أوامر عالية أخرى : الأول في 26 أغسطس سنة 1885 يقرر بعض أحكام تتعلق بمشايخ البلدان في شأن الحجوزات ، والثاني في 24 أبريل سنة 1888 يتعلق بأخذ رسوم نسبية على الصافي من أثمان ما يباع من المحصولات والأثمار المحجوز عليها . وخاصية هذا الحجز الامتيازي أن يكون بواسطة رجال الإدارة دون تدخل القضاء . وقد كان هذا الحجز لا يسري إلا على المصريين دون الأجانب ، لأن الأوامر العالية المشار إليها لم تصبح قوانين نافذة بالنسبة إلى الأجانب . ولذلك كانت المحاكم المختلطة تقضي بأن الدارة السنية وهي مصلحة غير مصرية لا يجوز لها توقيع هذا الحجز على المستأجرين منها ( استئناف مختلط 11 يونيه 19002 م 14 ص 341 – 7 أبريل سنة 1904 م 16 ص 186 ) . ولما كان الحجز أصبح وجوده لا يتناسب مع تقدم النظم القانونية في مصر ، ولذلك صدر في 24 أبريل سنة 1928 قانون رقم 23 لسنة 1927 يقضي بإلغاء الأوامر الحالية الثلاثة المشار إليها ، وبذلك ألغي هذا الحجز ( الإيجار للمؤلف فقرة 441 هامش 3 ) .
( [65] ) وقد يشترط المؤجر أن التأخر في أداء قسط من الأجرة يوجب حلول باقي الأقساط وأن للمؤجر أن يطلب وضع الأعيان المؤجرة تحت الحراسة ، فمثل هذا الاتفاق جائز لعدم مخالفته للقانون أو النظام العام أو الآداب ، يجو إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة وضع الأعيان المؤجرة تحت الحراسة القضائية دون حاجة لبحث توافر شروط الحراسة ( استئناف مصر 8 نوفمبر سنة 1936 المحاماة 17 رقم 201 ص 428 ) .
( [66] ) وللمؤجر كذلك ، إذا صدر الحكم الابتدائي واستؤنف ، أن يطلب في الاستئناف ما استحق من الأجرة بعد صدور الحكم الابتدائي ( استئناف مختلط 16 مايو سنة 1922 جازيت 2 رقم 222 ص 123 ) . وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 326 .
( [67] ) وطلب الحكم بفسخ الإيجار يتبعه حتما وضمنا إخراج المستأجر ، فإذا تقدم طلب إخراج المستأجر وإخلاء العين وتسلم الأطيان أمام محكمة ثاني درجة لم يعد هذا الطلب طلباً جديداً ( محكمة جاند البلجيكية 12 فبراير سنة 1925 المحاماة 6 ص 678 ) .
( [68] ) استئناف مختلط 11 ديسمبر سنة 1890 م 3 ص 81 .
( [69] ) وإذا طلب أحدهما لم يمنعه ذلك من طلب الآخر ، فيستطيع أن يطلب الأجرة ثم يتقدم بطلب إضافة بفسخ الإيجار ، ما لم يتبين من الظروف أنه نزل عن طلب الفسخ بأن حكم له مثلا بالأجرة واستوفاها فعلا دون أن يطلب الفسخ ( السيدة زينت 10 أبريل سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 59 ص 99 ) .
( [70] ) وتتحتم إجابة الطلب إذا قبل المستأجر الفسخ وأعلن المؤجر بقبوله ، فينفسخ العقد بالتراضي من يوم القبول ، ويسري هذا الحكم حتى لو كان طلب الفسخ مصحوباً بطلب التعويض وكان المستأجر قد تحفظ في التعويض عند قبوله الفسخ ، لأن الفسخ والتعويض طلبان منفصلان أحدهما عن الآخر ( استئناف مصر 29 يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 98 ص 131 ) .
( [71] ) وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه يسوغ للمستأجر أن يمنع الحكم بفسخ عقد الإيجار إذا عرض عرضاً حقيقياً دفع المبلغ السمتحق قبل صدور الحكم النهائي ( استئناف وطني 23 يناير سنة 1900 الحقوق 15 ص 42 ) . وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن القضاء المستعجل غير مختص بطرد المستأجر الذي يعرض الأجرة على المؤجر قبل أن يطلب هذا الحكم بطرده ( استئناف مختلط 2 يونيه سنة 1948 م 61 رقم 9 ) . وقضت محكمة طنطا الكلية بأنه إذا حكم بفسخ إجارة لعدم دفع الأجرة واستأنف المستأجر هذا الحكم ، فله تدارك تأخره في الدفع بأن يودع قبل صدور الحكم النهائي المبالغ المستحقة عليه ، إلا أنه يجب الحكم عليه بمصروفات الدعوى في الدرجتين ( طنطا الكلية 14 مارس سنة1906 المجموعة الرسمية 7 ص 111 ) . وقضت محكمة العاطرين بأن الأصل أن الإجارة لا تفسخ إذا قام المستأجر بدفع الأجرة المتأخرة عليه قبل صدور الحكم النهائي في الدعوى ( العطارين 3 فبراير سنة1918 الشرائع 6 ص 83 ) – وقضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه إذا لم يتضمن عقد الإيجار شرطاً صريحاً بالفسخ في حالة التأخر عن دفع الأجرة ، فللقاضي سلطة التقدير فيما إذا كان يحكم بالفسخ أولا يحكم ، بل له أن يعطي مهلة للمستأجر يقوم فيها بتنفيذ التزامه . ويترتب على ذلك أنه إذا ثبت أن المستأجر قد قضي مدة طويلة هو مستأجر للعين ولم يتأخر عن دفع الأجرة في الماضي ، ودفع من القسط الذي حل ثلثيه وعرض دفع الباقي مع المصروفات والفوائد عرضاً حقيقياً في أثناء سير الدعوى ، وأخذ يدفع كل ما يحل من الأقساط بعد ذلك ، فلا محل للحكم بالفسخ ( استئناف مختلط 12 يناير سنة 1897 م 9 ص 111 – وانظر استئناف مختلط 31 ديسمبر سنة 1917 م 30 ص 114 ) .
( [72] ) وقد قضت محكمة النقض بأن الشرط الفاسخ لا يقتضي الفسخ حتما بمجرد الإخلال بالالتزام إلا إذا كانت صيغته صريحة دالة على وجوب الفسخ حتما عند تحققه . فإذا كانت عبارة الشرط هي أنه ” إذا أخلت المشترية بشروط هذا الصلح أو أحدهما فيكون البيع لاغياً . . . الخ” فإنها لا تعدو أن تكون ترديداً للشرط الفاسخ الضمني المقرر بحكم القانون في العقود الملمة للجانبين ، فلا يكن الفسخ حتمياً ( نقض مدني 12 يناير سنة 1950 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 51 ص 177 ) . وقضت أيضاً بأنه لا يعتبر عقد البيع مفسوخاً لعدم قيام المشتري انفساخ العقد حتما ، بل يجب أن يتوافر شرطان كي تقضي المحكمة بالفسخ أو تقبل الدفع به ، هما : أولا أن يظل المشتري متخلفاً عن الوفاء حتى صدور الحكم ، وثانياً أن ينبه البائع على المشتري بالوفاء ( نقض مدني أول مايو سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 146 ص 988 ) – والحكمان واردان في البيع ، ولكن ما يسري على البيع في هذه المسألة يسري على الإيجار – انظر أيضاً : نقض مدني 17 يناير سنة 1946 مجموعة عمر 5 رقم 25 ص 58 – 24 نوفمبر سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 206 ص 1510 – 13 ديسمبر سنة 1956 مجموعة أحكام النقض 7 رقم 139 ص 975 – استئناف وطني 31 مارس سنة 1904 الاستقلال 3 ص 97 – 29 مارس سنة 1932 المحاماة 13 رقم 80 ص 188 – استئناف مختلط 17 مايو سنة 1900 م 12 ص 262 – 31 ديسمبر سنة 1917 م 30 ص 114 .
( [73] ) وقد يكتفي المؤجر بأن يشترط أن يكون الإيجار مفسوخا من تلقاء نفسه ، وفي هذه الحالة يكون الحكم منشئاً للفسخ ، ولا يجوز الالتجاء إلى القضاء المستعجل لطرد المستأجر ، بخلاف ما إذا اشترط أن يكون الإيجار مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ، فإنه يجوز له في هذه الحالة الالتجاء إلى القضاء المستعجل ويكون هذا القضاء مختصاً لأنه يجد أمامه عقداً مفسوخاً لا عقداً يطلب منه أن يفسخه فيضطر إلى الخوض في مسائل موضوعية . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا اشترط في عقد الإيجار أن مخالفة المستأجر لأحد شروطه تجعل العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بدون لزوم لإجراءات قضائية ، وجب العمل بهذا الشرط ومن تاريخ حصول المخالفة يعتبر العقد مفسوخاً ( استئناف وطني 29 نوفمبر سنة 1904 الحقوق 20 ص 134 ) .
( [74] ) وقد قضت محكمة استئناف مصر بانهاذا كان منصوصا في عقد الإيجار على أنه يف حالة مخالفة المستأجر لأي شرط من شروطه يكون للمؤجر فسخ العقد بدون تنبيه أو اتخاذ إجراءات قانونية ، كان مؤدي ذلك أن يصبحالعقد مفسوخاً بمجرد تقصير المستأجر ، فاذاأنذر المستأجر بذلك زاد هذاالحق تأييداً ( استئناف مصر 16 نوفمبر سنة 1938 المحاماة 19 رقم 389 ص 954 ) .
( [75] ) نقض مدني 26 مارس سنة 1953 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 110 ص 738 – وقد قضي بأن الشرط القاضي بأن عقد الإيجار ينفسخ دون حاجة للالتجاء إلى القضاء إذا تأخر المستأجر في القيام بالتزامه لا يعفي المؤجر من إثبات أن المستأجر قد تأخر فعلا عن دفع الأجرة ( استئناف مختلط 5 يناير سنة 1905 م 17 ص 59 – 10 نوفمبر سنة 1909 م 22 ص 11 ) .
قضت محكمة النقض بأن شرط اعتبار الفسخ واقعاً بمجرد حجصول المخالفة لأي شرط من روط عقد الإيجار دون تنبيه رسمي أو تكليف بالوفاء هو شرط فاسخ صريح يسلب القاضي كل سلطة تقديرية في صدد الفسخ ، ولا يبقى له في اعتبار الفسخ حاصلا فعلا إلا التحقق من حصول المخالفة التي يترتب عليها ( نقض مدني 18 يناير سة 1945 مجموعة عمر 4 رقم 192 ص 540 ) وانظر أيضاً : استئناف مختلط 11 ديسمبر سنة 1890 م 2 ص 11 – 8 فبراير سنة 1899 م 12 ص 20 – مصر الكلية الوطنية 7 مايو سنة 1906 الحقوق 21 ص 217 – الموسكي 16 يونيه 1920 المجموعة الرسمية 22 ص 212 – مصر الوطنية مستعجل 2 نوفمبر سنة 1936 المحاماة 17 رقم 160 ص 335 .
( [76] ) استئناف مختلط 10 يناير سنة 1900 م 12 ص 71 – 23 مايو سنة 1925 م 37 ص 448 – 4 يونيه سنة 1925 م 37 ص 465 ( مهلة للإخلاء لا لدفع الأجرة ) – 7 ديسمبر سنة 1927 م 40 ص 70 – وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا كان الثابت أن المستأجر تأخر في دفع الأجرة المحكوم بها عليه نهائياً ، وهي الأجرة المذكورة في عقد الإجارة ، ثم تأخر كذلك في دفع ما استجد من الباقي بعد ذلك ، فإن هذا التأخير يكفي لتحقق شرط الفسخ واختصاص قاضي الأمور المستعجلة بطرد المستأجر ، ولا يؤثر في تحقق هذاالشرط أن يكون المؤجر قد طلب – فضلا عن الأجرة المذكورة في العقد من زيادة نازعة المستأجر في استحقاقها وحكم بوقف الدعوى بالنسبة إلى هذه الزيادة المتنازع عليها ( نقض مدني 18 يناير سنة 1945 مجموعة عمر 4 رقم 192 ص 540 وهو الحكم اشمار إليه في الهامش السابق .
( [77] ) استئناف مختلط 10 يناير سنة 1900 م 12 ص 71 – يونيه سنة 1908 م 20 ص 276 – 3 مارس سنة 1909 م 21 ص 234 – وقاضي الأمور المستعجلة ليس له بأي حال أن يتعرض للموضوع في حكمه ، كان يبت في صحة دفع الأجرة بحوالة بوستة أو في أن عقد الإيجار قد تجدد أو في أن هناك حساباً بين المؤجر والمستأجر بسبب أنهما قد اشتركا في اسغلال العين ( استئناف مختلط 9 ديسمبر سنة 1903 م 16 ص 37 ) . ولكن قاضي الأمور المستعجلة يكون مختصاً بالحكم بالإخلاء بناء على وقوع الفسخ إذا تبين له أن أوجه دفاع المستأجر ليست جدية ومقصود بها المطل والتويف ( محكمة جاند البلجديكية 3 مايو سنة 1925 المحاماة 6 ص 678 ) . وإذا عرض المستأجر دفع الأجرة على المؤجر فقبل هذا الأخير ، لم يحكم قاضي الأمور المتسعجلة بإخلاء العين ( استئناف مختلط 9 ديسمبر سنة 1903 م 16 ص 37 ) .
وقد اتفق المتعاقدان صراحة على اختصاص قاضي الأمور المستعجلة في الحكم بإخلاء العين المؤجرة عند تأخر المستأجر في دفع الأجرة ، في هذه الحالة يجب حتما على قاضي الأمور المستعجلة الحكم بالإخلاء إذا تحقق من تأخر المستأجر عن دفع الأجرة وتوافر شرط الاستعجال في القضية ، ولكن بشرط ألا يتعرض لتفسير العقد ويستنج منه وجود شرط ضمني يقضي بفسخ العقد حتما بمجرد التأخر عن دفع الأجرة إذا لم يكن هذا الشرط مذكوراً صراحة في العقد ، لأن مثل هذا التفسير يعتبر تعرضاً للموضوع ( استئناف مختلط 7 ديسمبر سنة 1907 م 20 ص 69 – 3 مارس سنة 1909 م 21 ص 234 – 4 مايو سنة 1910 م 22 ص 293 ) .
وإذا اشترط اختصاص قاضي الأمور المستعجلة في الإخلاء بشرط الإنذار ، لم يقم مقام الإنذار بروتستو يعلنه مصرف أصبح دائناً بالأجرة بطريق التحويل له من المؤجر ، بل لابد من أن يقوم المؤجر نفسه بالانذار معلناً نيته في فسخ العقد ( استئناف مختلط 10 مارس سنة 1909 م 21 ص 248 ) . وإذا حصل المؤجر على حكم من قاضي الأمور امستعجلة بالإخءلا من مدة طويلة ولم ينفذه ورضي بأن يستوفي جزءاً من الأجرة المتأخرة ، فليس له أن يعود لتنفيذ هذا الحكم ، فإن الأصل في هذه الأحكام أن تساعد على تجنب البطء في الاجرءاات إذا ما التجأ المؤجر إلى قاضي الموضوع ، وليس الغرض منها أن تكون وسيلة لتهديد المستأجر وحمله على دفع الأجرة ( استئناف مختلط 5 مارس سنة 1913 م 25 ص 210 ) .
وانظر أيضاً في اختصاصا قاضي الأمور المستعجلة بطرد المستأجر عند انتهاء الإيجار : استئناف مختلط 10 نوفمبر سنة 1909 م 21 ص 235 – أول ديسمبر سنة 1909 م 22 ص 28 – 23 فبرايرة سنة 1910 م 22 ص 157 – 13 أبريل سنة 1910 م 22 ص 265 – 25 يناير نة 1911 م 23 يونيه سنة 1915 م 27 ص 427 – 15 مارس سنة 1916 م 28 ص 201 – 25 أبريل سنة 1917 م 29 ص 384 – 31 أكتوبر سنة 1917 م 30 ص 17 – 20 فبراير سنة 1918 م 30 ص 240 .
( [78] ) دي هلتس 2 إيجار فقرة 109 – الإيجار للمؤلف فقرة 327 ص 417 ص 418 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 239 ص 385 – وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا كان في مسلك المؤجر إبهام فيما يتعلق بقثصده التمسك بالشرط الفاسخ ، وكان المستأجر قد اطمأن إلى عدم الفسخ وانفق مصروفات لتهيئة العين لاستغلالها ، جاز للمستأجر إذا طلب المؤجر الفسخ أن يطالبه برد ما أنفقه من مصروفات ( استئناف وطني 29 مارس سنة 1920 المجموعة الرسمية 22 رقم 95 ص 149 ) . ولا يجوز لكفيل المستأجر أن يحتج على المؤجر بسكوت هذا الأخير عن طلب الفسخ فإن هذا الطلب من حقه وليس واجباً عليه ( استئناف مختلط 3 نوفمبر سنة 1948 م 61 ص 14 ) .
وهذا وهناك من الشرائع ما غلبت وجهة الرأفة بالمستأجر على مبدأ حرية التعاقد ، فقررت أنه بالرغم من وجود الشرط الفاسخ في أعلى مراتبه لابد من اتخاذ إجراءات معينة وإمهال المستأجر قبل الحصول على حكم بالفسخ : انظر م 265 م تقنين الالتزامات السويسري – م 554 من التقنين المدني الألماني – م 1118 من التقنين المدني النمساوي – وانظر في التشريعات الفرنسية المختلفة فيما يتعلق بإيجار الأماكن والإيجارات التجارية والإيجارات الزراعية بلانيول وريبير 10 فقرة 505 – وانظر في التشريعات البلجيكية الصادرة في ي7 مارس سنة 1929 و 30 مايو سنة 1931 وتعتبر الشرط الفاسخ باطلا لا وجود له دي باج 4 فقرة 653 . انظر فيما تقدم الإيجار للمؤلف فقرة 327 .
( [79] ) انظر آنفاً فقرة 348 .
( [80] ) وتقضي هذه القواعد بأن الفوائد لا تستحق إلا من وقت المطالبة القضائية بها ما لم يوجد اتفاق على خلاف ذلك ( م 226 مدني ) . وهذا بخلاف البيع ، فقد ورد في شأنه نص خاص بالفوائد المستحقة عن الثمن ( انظر 458 مدني ) .
( [81] ) ويدخل في ذلك الأجرة عن المدة الباقية إذا بقيت العين دون إيجار بغير تقصير من المؤجر ، أما إذا أوجرت فإن التعويض يتحدد بالأجرة عن مدة الخلو وما نقص من الأجرة القديمة حتى تاريخ نهاية الإيجار القديم ( انظر م 388 / 473 مدني قديم – استئناف مختلط 9 يناير سنة 1902 م 14 ص 77 – 11 يونيه سنة 1902 م 14 ص 321 – 9 فبراير سنة 1905 م 17 ص 112 – 5 يناير سنة 1935 م 47 ص 92 – سليمان مرقس فقرة 201 ص 361 . عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 239 ص 386 ) .
( [82] ) والقوة القاهرة هي التي تجعل قيام المستأجر بوفاء الأجرة مستحيلا ، ولا يكفي أن يصبح القيام بهذا الالتزام أكثر مؤونة ومشقة . فلا يعد قوة قاهرة أن يتعذر على المستأجر سحب ما أدعه من المال في مصرف بعد صور إعلان تأجيل الدفع في 16 أغسطس سنة 1915 ( استئناف مختلط 16 فبراير سنة 1916 م 28 ص 155 ) .
( [83] ) وقد قضت محكمة النقض بأن قرار وزير التموين بالاستيلاء على الشركة المستأجرة وجميع موجوداتها قوة قاهرة تحول دون قيام الشركة بدفع الأجرة في المواعيد المحددة للوفاء بها ، ولكن ليس من أثر هذه القوة القاهرة فسخ الإيجار ، وإنما كان من شأنها وقف تنفيذه موقتاً بالنسبة إلى الشركة المستأجرة حتى زالت تلك القوة التي في كانت تعق تنفيذه وسلمت السلطة العسكرية مصانع الشركة وأموالها إليها ( نقض مدني 26 ماس سنة 1953 مجموعة أحكام النقض 4 رقم 110 ص 738 ) .
( [84] ) فلا يجوز للمؤجر أن يطالب المستأجر بأجرة عن المدة التي كانت باقية لعقد الإيجار وقت فسخه إذا ثبت أنه استوفى أجرة من مستأجر جديد أعلى من الأجرة التي كانت مستحقة على المستأجر الذي فسخ عقده ( استئناف مختلط 9 يناير سنة 1902 م 14 ص 77 ) . وإذا اشترط المؤجر أن يكن له الحق في استرجاع الأرض المؤجرة والاستيلاء على المحصول الذي يكون موجوداً فيها في حالة تأخر المستأجر عن دفع الأجرة ، وجب عليه إذا أراد استعمال هذا الحق أن يرد للمستأجر المصروفات التي أنفقها على الزراعة ( استئناف مختلط 11 يونيه سنة 1904 م 14 ص 341 ) .
( [85] ) أما مؤجر المنقول فلا شيء له ن هذه الضمانات الخاصة ( المنشية 24 مارس سنة 1931 المجموعة الرسمية 32 رقم 175 ص 358 – سليمان مرقس فقرة 202 ص 362 هامش 1 ) .
( [86] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 788 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، فيما عدا أن المشروع التمهيدي كان يتضمن بعد عبارة ” إذا تم الاتفاق على هذا الإعفاء” عبارة ” لو كان ذلك مستفاداً من الظروف” لأنه لا ضرورة لها ، وصار رقم المادة 617 في المشروع النهائي . ووافق عليها مجلس النواب تحت رقم 616 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 588 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 544 – ص 546 ) .
( [87] ) التقنين المدني القديم م 381 /466 : يجب على من استأجر منزلا أو مخناً أو حانوتاً أو ارض زراعية ونحوها أن يضع فيها أمتعة منزلية أو بضائع أو محصولات ا آلات تفي قيمتها بتأمين الأجرة مدة سنتين إن لم تكن مدفوعة مقدماً ، أو بتأمين الأجرة لغاية انقضاء الإيجار إذا كانت مدته أقل من سنتين . وهذا إن لم يوجد شرط بخلاف ذل صريح أو دلت عليه قرائن الأحوال .
( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .
( [88] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري لا مقابل – فلا يلتزم المستأجر في هذا التقنين بوضع منقولات . ولكن المنقولات الموجودة فعلا في العين المؤجرة تكون مثقلة بحق امتياز للمؤجر ويستطيع أن يحبسها وأن يوقع عليها الحجز التحفظي : م 556 و م 1122 من هذا التقنين .
التقنين المدني الليبي م 587 ( توافق م 588 مصري ، فيما عدا أن المنقولات التي توضع في العين المؤجرة ، في التقنين الليبي ، يجب أن تكون قيمتها كافية لضمان الأجرة عن كل مدة الإيجار دون وضع حد أقصى مدة سنتين ) .
التقنين المدني العراقي لا مقابل – لا يلتزم المستأجر في هذا التقنين بوضع منقولات . ولكن المنقولات الموجودة فعلا في العين المؤجرة تكون مثقلة بحق امتياز للمؤجر : من 1374 مدني عراقي – انظر عباس حسن الصراف فقرة 938 .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل – فلا يلتزم المستأجر في هذا التقنين بوضع المنقولات . ولكن المنقولات الموجودة فعلا في المكان المؤجر يجوز للمؤجر حبسها : من 571 – 574 لبناني .
( [89] ) سليمان مرقس فقرة 203 ص 363 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 235 – محمد علي إمام فقرة 146 – عبد المنعم البدراوي 91 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 174 ص 242 – وقارن منصور مصطفى منصور فقرة 210 ص 544 ( ويذهب إلى أن المستأجر إذا دفع أجرة سنتين مقدماً وانقضت منهما سنة ، وجب أن يضع منقولا تفي بضمان أجرة سنة حتى يكون لدى المؤجر ضمان للوفاء بأجرة سنتين دائماً .
( [90] ) وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” من ضمانات الأجرة وضع منقولات في العين المؤجرة تفي بالأجرة مدة الإيجار دون أن تزيد على أجرة سنتين ، هذا ما لم تكن الأجرة قد عجلت ، فإن عجلت ومضت السنتان وجب وضع منقولات أو تعجيل مدة أخرى ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 545 ) . هذا وإذا كان المستأجر قد دفع مقدماً أجرة ستة أشهر مثلا ، فيكفي أن تكون قيمة المنقولات واية بأجرة سنة ونصف أو باجرة المدة الزائدة على ستة الأشهر إذا كانت هذه المدة أقل من سنة ونصف .
ولم يحدد التقنين المدني الفرنسي مدة معينة كما فعل التقنين المدني المصري ، بل اقتصر على إلزام المستأجر بوضع ” منقولات كافية” ، فتحدد المدة أولا بالعرف وبالنظر إلى مهنة المستأجر . فإن لم يتيسر ذلك ، فقد اختلفت الآراء ، فرأي يكتفي بضمان قسط من الأجرة ، ورأي ثاني يشترط ضمان أجرة سنة كاملة ، ورأي ثالث يستوجب ضمان الأجرة بكاملها ( بودري وفال 1 فقرة 699 وفقرة 701 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 370 ص 282 – بلانيول وريبير 10 فقرة 598 – بلانيول وريبير وبولانجيه 2 فقرة 2717 – الإيجار للمؤلف فقرة 333 ) .
( [91] ) وتعتبر العوامات والدهبيات من الأماكن المماثلة إذا أوجرت للسكنى غير مفروشة ، فيلتزم المستأجر بوضع منقولات فيها لضمان الأجرة .
( [92] ) وإذا لم يضع المستأجر عند تسلم الأرض الزراعية آلات ومواشي تفي بقيمة الضمان ، ولكن بذر فيها ما لو نتج محصولا لوفى بهذه القيمة فهل يعد هذا كافيا؟ أجابت محكمة الاستئناف الوطنية في عهد التقنين المدني القديم على هذا السؤال بما يأتي : بما أن المادة 381 ( مدني قديم ) أوجبت على المستأجر أن يضع بالأرض محصولات أو آلات تفي قيمتها بتأمين الأجرة مدة سنتين ، فلا يمكن القول بأن المزروعات التي تنتج من الأرض تغني عن التأمينات البادي ذكرها ( استئناف وطني 2 أبريل سنة 1896 القضاء 3 ص 342 ) . وما قررته المحكمة في عهد التقنين المدني القديم صحيح في عهد التقنين المدني الجديد ، لعدم اختلاف التقنينين في هذه المسألة ( ومع ذلك انظر ما يلي فقرة 355 في الهامش ، حيث أشير إلى ما جرت به العادة من إعفاء مستأجر الأرض الزراعية الصغيرة من دفع منقولات ) .
( [93] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” وتوضع المنقولات بما يتفق مع طبيعة العين المؤجرة ، فيوضع في المنزل الأثاث ، وفي الحانوت البضائع والأدوات ، وفي الأراضي الزراعية المواشي والآلات الزراعية والمحصولات” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 545 ) ، فتختلف المنقولات باختلاف الغرض الذي أعدت له العين المؤجرة وباختلاف حالة المستأجر ( بودري وفال 1 فقرة 700 – جيوار 2 فقرة 461 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 370 ص 282 – بلانيول وريبير 10 فقرة 598 ) .
( [94] ) استئناف مختلط 27 مايو سنة 1903 م 15 ص 316 – جيوار 2 فقرة 467 – بودري وفال 1 فقرة 1602 – وانظر الإيجار للمؤلف فقرة 330 – ويجب أن تجاوز قيمة المنقولات الأجرة المضمونة بما يسمح بتغطية مصروفات البيع الجبرية واحتمال نزول الثمن عند البيع بالمزاد . ولا يعتد إلا بالمنقولات المادية القابلة للحجز والتي تكون ظاهرة بحيث يمكن اعتبارها مرهونة رهناَ ضمنياً . فيعتد بالأواني ( argenterie ) والبيانات ( linge ) . ولا يعتد بالأسهم والسندات والنقود والمصروفات والمجوهرات ، كما لا يعتد بالمنقولات غير المملوكة للمستأجر إذا كان المؤجر يعلم أنها غير مملوكة له ( بودري وفال 1 فقرة 704 – فقرة 706 – جيوار 2 فقرة 463 – بلانيول وريبير 10 فقرة 598 – سليمان مرقس فقرة 203 ص 363 – التأمينات العينية سنة 1951 فقرة 360 وفقرة 362 وما بعدها – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 235 ص 376 هامش 1 و 2 ) .
( [95] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” وقد يتم الاتفاق على الإعفاء من وضع منقولات في العين المؤجرة ، ويستفاد هذا الاتفاق من الظروف كما لو كان الإيجار لشخص مهنته السمسرة” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 545 ) .
( [96] ) محكمة بروكسل البلجيكية 10 ديسمبر سنة 1866 داللوز 67 – 3 – 79 – محكمة السين الفرنسية 17 يناير سنة 1910 داللوز 1910 – 5 – 30 – بودري وفال 1 فقرة 698 – بلانيول وريبير 10 فقرة 597 ص 842 .
وجرت العادة في مصر بإعفاء مستأجر الأرض الزراعية الصغيرة من وضع منقولات فيها تفي بضمان الأجرة ( سليمان مرقس فقرة 203 ص 364 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 235 ص 377 – محمد علي إمام فقرة 146 ص 342 – منصور مصطفى منصور فقرة 210 ص 544 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 174 ص 242 .
وإيجار قاعة للمحاضرات أو للألعاب الرياضية لا يستلزم أن يوجد في القاعة إلا المنقولات اللازمة للغر الذي أعدت له ، هي منقولات محدود القيمة قد لا تفي بضمان الأجرة ، ومع ذلك يكتفي بها ( بودري وفال 1 فقرة 700 ) .
والمستأجر لأرض فضاء لا يلتزم بوضع منقولات فيها ، وقد اقتصر نص المادة 588 مدني على الأرض الزراعية .
وقضي بأنه إذا أجر المدعي محلا على أن يكون مخبزاً ولم يضع في المستأجر سوى الأدوات اللازمة لإدارته ، وأقر المدعي هذا الوضع عدة سنوات ، فيس له بعد ذلك الحق في طلب الإخلاء لعدم وجود منقولا تفي قيمتها بتأمين الأجرة مدة سنتين ، لأنه قد رضي ضمناً بالإعفاء من ذلك ( محكمة الخليفة 13 يناير سنة 1946 المجموعة الرسمية 47 رقم 179 ) .
( [97] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” ويغني من المنقولات تقديم تأمين آخر ككفالة شخصية أو عينية” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 545 ) – وفي القانون الفرنسي لا يغني تقديم الكفالة عن وضع المنقولات اللازمة لاستعمال العين فيما أعدت له ( بلانيول وريبير 10 فقرة 599 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 371 ص 331 – وانظر م 1766 مدني فرنسي بالنسبة إلى الأراضي الزراعية .
( [98] ) ويحل الكفيل محل المؤجر في حق الامتياز الذي له على منقولات المستأجر ، ويجوز له كذلك أن يحجز عليها حجزاً تحفظياً كما لو كان هو المؤجر ، وقد قضت محكمة استئناف مصر بأنه إذا أهمل المؤجر استعمال حق الامتياز الذي له على حاصلات المستأجر كنص الفقرة السادسة من المادة 601 من القانون المدني ( القديم ) ، جاز للكفيل أن يتمسك ضده بنص المادة 510 مدني ( قديم ) التي نصت على أن الكفيل تبرأ ذمته بمقدار ما أضاع الدائن بتقصيره م التأمينات التي كانت له ، وحكم المادة 510 مدني ( قديم ) حكم مطلق يتناول الكفيل المتضامن والكفيل غير المتضامن ( استئناف مصر 20 ديسمبر سنة 1925 المحاماة 6 ص 237 ) .
( [99] ) استئناف وطني 2 أبريل سنة 1896 الحقوق 11 ص 212 – وهذا بخلاف ما إذا وضع المستأجر بالفعل منقولات في العين وأهم المؤجر استعمال حق امتيازه عليها ، فإن المؤجر يكون في هذه الحالة مسئولا كما سبق القول .
هذا وإذا كان للكفيل منقولات في العين المؤجرة ، فامتياز المؤجر يشملها إذا أن هذا الأخير حني النية . أما إذا كان يعلم أن هذه المنقولات ملك الكفيل ، فلا يكون له حق امتياز عليها ولا يستطيع توقيع الحج التحفظي ، لأن الكفيل لا يلتزم بصفته مستأجراً بل بصفته كفلا شخصياً .
( [100] ) ولكن الظاهر أن للمستأجر الحق في إخراج جزء من المنقولات من العين المؤجرة بعد أن يدفع قسطاً أو أكثر من الأجر ، بشرط ن يبقى من هذه المنقولات مقدار ما يفي بقيمة الأجرة التي لم تدفع بعد ( بودري وفال 1 فقرة 707 ) . وللمستأجر كذلك أن ينقل أمتعته من العين المؤجرة على أن يأتي بأخرى تحل محلها ( هيك 10 فقرة 348 ) . وإذا كانت المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة بضائع معدة للبيع ، جب على المستأجر أن يأتي ببضائع أخرى تحل محلها عند بيعها ، وإلا جاز للمؤجر أن يطلب تعيين حارس قضائي على البضائع التي لم يتم بيعها ليتولى قبض ثمن هذه البضائع ضمانا للأجرة ( بودري وفال 1 فقرة 711 – بلانيول وريبير 10 فقرة 598 – قارن استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1889 م 1 ص 94 ) – وللمؤجر أن يراقب تنفذ هذا الالتزام دون أن يضايق المستأجر بهذه المراقبة ، ولا أن يطلب منه كفيلا لم يتعهد بإحضاره . ويعد مضايقة دو مبرر أن يفتش المؤجر حقيبة المستأجر علناً ليثبت من أنه ل م يضع فيها شيئاً للمستأجر أن يخرج بع المنقولات أو كلها على أن تحل محلها منقولات المستأجر من الباطن ، بشرط أن يتم ذلك سريعاً دون تراخ أو إبطاء ( لوران 25 فقرة 426 – هيك 10 فقرة 349 – الإيجار للمؤلف فقرة 332 ص 425 هامش 1 ) .
( [101] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 545 – وانظر سليمان مرقس فقرة 203 ص 364 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 2345 ص 377 .
( [102] ) بودري وفال 1 فقرة 710 – الإيجار للمؤلف فقرة 332 ص 425 هامش 2 .
( [103] ) انظر آنفاً فقرة 339 في الهامش .
( [104] ) والمادة 273/3 مدني تنص على ما يأتي : ” إذا لم يقدم للدائن ما وعد في العقد بتقديمه من التأمينات” . ولكن يقاس التأمين الواجب بحكم القانون على التأمين الموعود به في العقد ، ففي الحالتين إذا لم يقدم المدين التأمين سقط الأجل ، وقد جاء في الوسيط في هذا المعنى ما يأتي : ” فإذا لم يقدم المدين التأمين الخاص الذي وجبه القانون ، كان هذا سبباً في سقوط الأجل ، قياساً على حالة التأمين الموعود به الذي لم يقدم” ( الوسيط 2 فقرة 74 ص 121 ) .
( [105] ) وقد أخذ القضاء المصري بهذا المبدأ ، فقضت محكمة الإسكندرية الوطنية بأنه يجب أن يوجد في الأراضي والمحلات المؤجرة من المحصولات والأمتعة ما توازى قيمتها أجرتها مدة سنتين على الأقل تأميناً للإيجارة ، وتكون هذه المنقولات ضامنة للأجرة ، وللمؤجر حق الامتياز عليها عمن سواه . فإذا حصل في المنقولات المذكورة تبديد أو ضياع أو ما يوجب ضعف التامين على الأجرة ، استحقت قيمة الأجرة ولو لم يكن قد حل أجلها ، وجاز للمؤجر المطالبة بذلك ومنع تبديد التأمين محافظة على حقه الامتيازي ( الإسكندرية الوطنية 9 ديسمبر سنة 1895 الحقوق 11 ص 108 – الإيجار للمؤلف فقرة 332 – وانظر سليمان مرقس فقرة 203 ص 364 ) .
( [106] ) وما هو في حكم المباني من الأماكن .
( [107] ) استئناف مختلط 31 يناير سنة 1894 م 6 ص 199 – حتى لو اشتملت الأجرة على جزء متغير ، كما إذا جعلت إلى جانب الأجرة الأساسية أجرة إضافية تتغير بتغير المحصول – أما إذا كان شاغل العين لا يرطبه بالدائن عقد إيجار ، إما مباشرة معه وإما بطريق غير مباشر مع المستأجر منه ، لم يكن للدائن لا حق امتياز ولا حق توقيع الحجز التحفظي ( استئناف مختلط 17 يونيه سنة 1891 م 3 ص 391 ) .
( [108] ) ويضمن الأجرة التي تستحق إلى يوم بيع المنقولات ، حتى لو دفع المستأجر الأجرة المستحقة وقت الحجز ليوقف إجراءات التنفيذ ، بشرط أن تكون الأجرة اللاحقة قد استحقت .
( [109] ) استئناف مصر 14 فبراير سن 18926 المجموعة الرسمية 27 ص 43 .
( [110] ) وقد أصبح التوسع في حق امتياز المؤجر معرضاً للنقد . واقتصر تقنين الالتزامات السويسري على إعطاء المؤجر حق حبس لا حق امتياز ، وقصر الحق على أجرة سنة انقضت وأجرة الستة الأشهر الجارية ( م 272 سويسري ) . وهناك رأي ذهب إلى أبعد من ذلك ، ويشير بإلغاء امتياز المؤجر مرة واحدة ( بيدان في التأمينات العينية والشخصية 1 ص 375 – الإيجار للمؤلف فقرة 339 ص 441 ) .
( [111] ) أما إذا استأجر شخص أرضا فضاء على أن يقيم فيها مباني وأجر هذه المباني ، فالمنقولات الموجودة في المباني يكون عليها حق امتياز لمستأجر الأرض ( أي مؤجر المباني ) لا لمؤجر الأرض ( استئناف مختلط 17 مارس سنة 1920 م 32 ص 205 ) .
( [112] ) ولا تدخل النقود ولا الأوراق المالية ( استئناف مختلط 4 يونيه سنة 1929 م 41 ص 423 ) – والأساس القانوني لامتياز المؤجر يقوم على فكرة رهن الحيازة الضمني ، لأن المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة تعتبر كأنها في حيازة المؤجر ، ويد المستأجر كيده في ذلك . أما الأصل التاريخي للامتياز فيرجع إلى القانون الروماني ، وانتقل الامتياز إلى القانون الفرنسي القديم ، ثم إلى التشريعات الحديثة في أشكال مختلفة .ووجوده في القوانين الماضية والحاضرة شاهد على ما لطبقة المؤجرين من سلطان ( كولان وكابيتان ودي لامور انديير 2 فقرة 1514 – وفي الأصل التاريخي للامتياز بوتييه في الإيجار فقرة 227 – فقرة 229 ) .
وينبني على أن أساس الامتياز هو رهن ضمني أنه إذا باع المالك العين المؤجرة أو انتهت يده لأي سبب ، ضاعت حيازته فضاع عليه حق الامتياز . وقد قضي بأنه من المقرر قانوناً أن أساس امتياز المؤجر وجود رهن ضمني لمؤجر العين على ما بها من متاع ، إذ المفروض أن حيازته مستمرة رغم الإيجار ، فإذا باع المالك العين أو انتهت يده لأي سبب ضاعت حيازته ، ومن ثم يضع حقه في الامتياز . ولا يعطي حق الامتياز لمؤجر إلا إذا كانت الإجارة حقيقية ، أما إذا صورية أو باطلة فلا يترتب عليها أي أثر كحق الامتياز وخلافه ( كفر الشيخ 6 مارس سنة 1926 المحاماة 6 ص 742 ) .
( [113] ) وللمؤجر أن يستأنف حكماً صدر ضد المستأجر بعدم ملكية هذا الأخير للمحصولات الموجودة بالعين المؤجرة ، لأن المؤجر صالحاً في ذلك إذ له حق امتياز على هذه المحصولات ، أي أن المؤجر يتدخل خصماً ثالثاً في الاستئناف أو يسلك طريقا اعتراض الخارج عن الخصومة على الحكم الصادر ( استئناف مختلط 17 فبراير سنة 11920 جازيت 10 رقم 174 ص 136 ) .
( [114] ) ويعلل ذلك بأن المنقولات التي أخرجت من العين المؤجرة خلسة أو بالرغم من معارضة المؤجر تكون في حكم المنقولات المسروقة ، وهذا ما يسمى بسرقة الرهن vol de gage ، ومن المعروف أن قاعدة ” الحيازة في المنقول سند الملكية” لا محل للتمسك بها في حالة المنقولات المسروقة .
( [115] ) وكانت المادة 601/727 مدني قديم تجعل حق المؤجر ممتازاً على ” ثمن محصولات السنة التي لم تزل مملوكة للمستأجر ولو كانت موضوعة بخارج الأراضي المستأجر” . وأساس هذا الامتياز ليس مبنياً على فكرة وجود الرهن الضمني ، بل على فكرة أن الأرض المؤجرة هي التي أوجدت هذه المحصولات وجعلتها في ملك المستأجر . ولا يفهم من ذكر ” محصولات السنة” أنه لم يكن للمؤجر حق امتياز على محصولات السنين السابقة ، فإن حق الامتياز موجود على هذه المحصولات على أساس افتراض الرهن الضمني ما دامت موجودة في العين المؤجرة أو خرجت من العين ووقع الحجز الاستحقاقي عليها خلال ثلاثين يوماً من نقلها ، شأنها في ذلك شأن المنقولات الآخر ( جرانمولان 2 التأمينات فقرة 668 – دي هلتس فقرة 124 ) . أما محصولات السنة فإنه لا يشترط في حفظ المؤجر لحق امتيازه عليها ولو لم يوقع هذا الحجز ما دامت لا تزال ملك المستأجر ( الإسكندرية الوطنية 22 يناير سنة 1945 المجموعة الرسمية 47 رقم 43 ) . فلو نقلت إلى أرض مؤجرة أخرى ، بقي امتياز المؤجر الأولى قائما؟ً ولو كان المؤجر الثاني حسن النية لا يعلم بامتياز المؤجر الأول . وكان الامتياز على محصول السنة لا يضمن إلا أجرة السنة التي نتج فيها المحصول ( الإيجار للمؤلف فقرة 337 ص 432 ) .
وقد استغنى التقنين المدني الجديد عن تقرير هذا الامتياز بتعميم امتياز المؤجر المبني على فكرة الرهن الضمني ( سليمان مرقص في التأمينات العينية سنة 1951 فقرة 369 وما بعدها ) .
( [116] ) استئناف مختلط 27 مارس سنة 1889 م 1 ص 164 – 23 فبراير سنة 1890 م 2 ص 231 – 3 ديسمبر سنة 1913 م 26 ص 74 – ويعد المؤجر في هذا الفرض مجيزاً للإجارة م الباطن إجازة ضمنية رغما من وجود شرط مانع من الإيجار ( كفر الشيخ 6 مارس سنة 1926 المحاماة 6 ص 742 ) . استئناف مصر 16 مارس سنة 1941 المجموعة الرسمية 42 رقم 195 – إيتاي البارود 28 نوفمبر سنة 1938 المجموعة الرسمية 41 رقم 130 .
( [117] ) ومع ذل فقد قضت محكمة استئناف أسيوط في عهد التقنين المدني القديم بأن نص المادة 670 مرافعات ( قديم ) صريح في أن فقدان المؤجر لحق الامتياز عند الوفاء لا يكون إلا في حالة النص في عقد الإيجار على الإذن للمستأجر الأصلي بالتأجير من باطنه للغير . وهذا النص واجب الاحترام . فلا يصح الرجوع إلى ما نص عليه في المادة 366 ممدني ( قديم ) التي تجهيز لمستأجر الأصلي أن يؤجر م باطنه لغيره إلا إذا في العقد على منعه باعتبار أن هذا من الباطن بنص صريح ، فلا يكون دفع المستأجر من الباطن الأجرة للمستأجر الأصلي مسقطاً لحق الامتياز الممنوح للمالك ( استئناف أسيوط 30 أكتوبر سنة 1929 المحاماة 10 رقم 82 ص 160 ) – وانظر أيضاً في هذا المعنى استئناف مصر 6 يناير سنة 1931 المحاماة 11 رقم 474 ص 944 – استئناف مختلط 10 يناير سنة 1912 م 24 ص 81 – 3 ديسمبر سنة 1913 م 26 ص 74 .
وقضت محكمة النقض أخيراً بأنه إذا كان الحجز الذي أوقعه المؤجر على ما بالعين المؤجرة هو حجز تحفظي على منقولات للمستأجر من الباطن تم في ظل قانون المرافعات القديم ، فإنه ليس من شأن هذا الحجز أن يغل يد المستأجر الأصلي عن مطالبة المستأجر من الباطن بالأجرة المستحقة في ذمته ( نقض مدني 31 يناير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رق 14 ص 118 ) .
( [118] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن المرأة المسلمة المتزوجة لا تستطيع أن تمنع المؤجر من استعمال حق امتيازه على مفروشات العين المؤجرة حتى لو أثبتت أن هذه المفروشات ملكها ، لأن للمؤجر أن يعتقد بحسن نية ، مادامت الزوجة لم تتحفظ بالنسبة إلى هذه المفروشات قبل دخولها العين ، أن الزوجين قد أرادا باحضارهاما هذه المفروشات للمنزل أن يجعلاها خاضعة لامتياز المؤجر ( استئناف مختلط 24 أكتوبر سن 1916 م 29 ص 15 – وقرب 5 يناير سن 1926 م 38 ص 161 – وانظر السنطة 24 ماس سنة 1925 المحاماة 5 ص 627 – شبين الوم الجزئية 27 مارس سنة 1937 المحاماة 17 رقم 466 ص 930 – وقضت أيضاً بأن على الزوجة أن تثبت أن مفروشات المنزل مملوك لها وقد اشترتها بمالها الخاص ( استئناف مختلط 14 مارس سنة 1939 م 51 ص 204 ) . وانظر عكس ذلك في عهد التقنين المدني القديم ، ولم يكن هذا التقنين يشتمل على نص يقابل م 1143/2 مدني ، المنصورة الكلية الوطنية وقد قضت بأن المؤجر يعتبر عالماً بأن الجهاز مملوكة للزوجة فلي له أن يدعي بأن له حق الامتياز على منقولات الزوجة الساكنة مع زوجها في البيت المؤجر للزوج ( المنصورة الكلية الوطنية 23 سبتمبر سنة 1924 المحاماة 5 ص 337 – وانظر أيضاً استئناف وطني 18 فبراير سنة 1906 المحاكم 17 ص 3676 ) – وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 338 ص 434 هامش 2 .
( [119] ) وقد قضت محكمة مصر الوطنية بأن المتعارف عادة لدى الطوائف المسحية ه أن تكون منقولات المنزل ملكاً للزوج لا لزوجته ، وعلى من يدعي شيئا خلاف ذك أن يثبته ( مصر الوطنية استئنافي 3 مايو سن 1905 الاستغلال 4 ص 473 ) .
( [120] ) استئناف مختلط 7 فبراير سنة 1945 م 57 ص 75 – وهذا مبني على أن أساس امتياز المؤجر هو رهن ضمني ، وفي الحالة التي نحن بصددها يعد المؤجر حائزاً بحسن نية المنقولات غير المملوكة للمستأجر مادامت قد أدخلت في العين المؤجرة ، فيثبت له عليها حق الرهن أي حق الامتياز المبني على هذا الرهن ( عابدين 31 مايو سنة 1911 الحقوق 28 ص 140 ) .
( [121] ) الموسكي 28 يناير سنة1903 الحقوق 18 ص 246 .
( [122] ) مصر الوطنية 13 نوفمبر سنة 1894 القضاء 2 ص 22 – 29 ديسمبر سن 1902 الحقوق 18 ص 50 – بني سويف الجزئية 11 يناير سن 1921 المجموعة الرسمية 22 رقم 207 ص 170 – ويترتب على ذلك أن المؤجر يحفظ حق امتيازه على المنقولات حتى لضمان الأجرة التي استحقت بعد علمه بأن هذه المنقولات مملوكة للغير ، مادام حسن نيته ثابتاً وقت دخول المنقولات في العين المؤجرة .
( [123] ) استئناف مختلط 27 فبراير سن 1940 م 52 ص 165 .
( [124] ) وقد قضت محكمة النقض بأنه إذا استدل الحكم على علم مالك الأرض بأن الحاصلات المحجوزة ليست مملوكة للمستأجر أو المستأجر من الباطن بأن العين المؤجرة جرن لا تنتج محصولات وإنما هيئت لينقل إليها سكان العزبة محصولاتهم لدرسها فيها ، فإن يكون قد استخلص ذلك استخلاصاً سائغاً ( نقض في 26 يناير سنة 1950 مجموعة أحكام النقض 1 رقم 59 ص 215 ) – وقضت محكمة المنصورة الكلية الوطنية بأنه متى كان المؤجر عالماً حقيقة أو حكماً بأن المنقولات الموجودة بالعين مملوكة للغير وأن حيازة المستأجر لها علة أخرى غير الملكية ، كأن كانت العلة هي الوديعة التي قضت بها الضرورة الملجئة ، أو صناعة المستأجر كوجود الملابس لدى الترزي أو الساعات لدى الساعاتي لإصلاحها ، أو سرقة الأشياء أو ضياعها ، فإن حق امتياز المؤجر لا يتناولها ( المنصورة الكلية الوطنية 23 سبتمبر سن 1924 المحاماة 5 ص 3379 . وقضت محكمة الوايلي بأنه إذا كانت صناعة المستأجر تدل من غير شك على أن المنقولات الموجودة عنده هي ملك الغير ، كأن كان مديراً لفندق أو غسالات أو مكوجياً ، فإن امتياز المؤجر لا يتناول هذه المنقولات ( الوايلي 31 مايو سنة 1925 المحاماة 5 ص 690 ) – وانظر استئناف مختلط 15 يونيه سنة 1892 م 4 ص 288 – 20 ديسمبر سنة 1893 م 6 ص 63 – 6 ديسمبر سنة 1900 من 13 ص 31 – 19 يونيه سنة 1912 م 24 ص 413 ) .
( [125] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن امتياز المؤجر يتناول البضائع الموجودة في متجر ( استئناف مختلط 20 مارس سن 1890 م 2 ص 62 – انظر عكس ذلك استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1889 م 1 ص 94 ) .
( [126] ) استئناف مختلط 31 مايو سنة1917 م 29 ص 472 – ويجوز للمؤجر أن يلجأ في ذلك إلى قاضي الأمور المستعجلة ( استئناف مختلط أول فبراير سنة 1911 م 23 ص 149 – 18 فبراير سنة 1914 م 26 ص 230 ) .
( [127] ) استئناف مختلط 3 ماس سنة 1886 المجموعة الرسمية المختلطة 11 ص 63 – عكس ذلك استئناف مختلط 8 يونيه سنة 1887 المجموعة الرسمية المختلطة 12 ص 18 ( ويقضي الحكم بأن امتياز المؤجر لا يتناول التعويض الذي يعطي للمستأجر بسبب ضياع محصولاته أو نهبها ) .
( [128] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 789 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استر عليه في التقنين المدني الجديد ، فيما عدا أن الفقرة الأولى في المشروع التمهيدي كانت تنتهي بالعبارة الآتية : ” ويكون استردادها بتوقيع حجز تحفظي عليها ، وفقاً لأحكام قانون المرافعات ، في مدة ثلاثين يوماً تبدأ من وقت علمه بنقلها” . وفي لجنة المراجعة أدخلت بعض تحويرات لفظية طفيفة ، وحذفت العبارة الأخيرة م الفقرة الأولى اكتفاء بالنص العام الوارد في حق الحبس ( م 248 مدني ) ، فأصبح النص مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 618 في المشروع النهائي .ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 617 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 589 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 548 – ص 549 ) .
( [129] ) ولكن ورد في تقنين المرافعات القديم نص في نفس المعنى ، فقد كانت المادة 672 / 762 مرافعات قديم تنص على ما يأتي : ” يجوز لكل من المالك والمستأجر الأصلي أن يضع الحجز التحفظي على المنقولات والأثمار التي صار نقلها من المحلات المؤجرة بدون رضاه بشرط أن يضع الحجز في ظرف ثلاثين يوماً من نقلها” .
( [130] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 556 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 588 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي لا مقابل – ولكن المادة 1374 من هذا التقنين وهي التي تنص على امتياز المؤجر تتضمن نفس المعنى في القرة الثالثة منها . انظر عباس حسن الصراف فقرة 938 .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 571 : يحق للمؤجر أن يحبس الأثاث وسائر المنقولات الموجودة في المحل المأجور سواء أكانت ملكاً للمستأجر أم لمن تنازل له عن الإيجار ، ويحق له حبسها أيضاً وإن كانت لشخص ثالث ، لتأمين الأجرة المستحقة وأجرة السنة الجارية . كذلك يلحق له أن يلجأ إلى السلطة ذات الصلاحية لمنع نقل تلك الأشياء ، وإذا نقلت بغير علم منه أو بالرغم من اعترضاه فله أن يطالب بها لإرجاعها إلى حيث كانت أو لوضعها في مستودع آخر . على أنه لا يستطيع أن يستعمل حق الحبس أو المطالبة إلا بقدر القيمة اللازمة لتأمينه ، لا يحق له تتبع ما نقل إذا كانت الأشياء الباقية في المكان المأجور كافة لصون حقوقه .
م 572 : لا يجوز استعمال حق المطالبة بعد انقضاء خمسة عشر يوماً تبتدئ من اليوم الذي علم فيه المؤجر بنقل الأشياء .
م 573 : لا يجوز استعمال حق الحس أو المطالبة : أولا – في الأشياء التي لا يمكن أن تكون موضوع التنفذ المختص بالمنقولات . ثانيا – في الأشياء المسروقة أو المفقودة . ثالثاً – في الأشياء التي يملكها شخص ثالث إذا كان المؤجر عالماً وقت إدخالها في المأجور أنها ملك له .
م 574 : إن حق المؤجر في الحبس يمتد إلى ما يدخله المستأجر الثاني في المأجور بقدر ما يكون للمستأجر الأول من الحقوق على المستأجر الثاني . ولا يحق له أن يحتج بما دفعه مقدماً إلى المستأجر الأصلي ، وإنما يجب أن تراعى اوجه الاستثناء المنصوص عليها في المادة 587 .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق في مجموعها مع أحكام التقنين المصري فيما عدا فروقاً ثلاثة : ( 1 ) الأجرة المضمونة في التقنين اللبناني هي الأجرة المستحقة وأجرة السنة الجارية ، أما في التقنين المصري فاجرة سنتين . ( 2 ) مدة الحجز الاستحقاقي في التقنين اللبناني خمسة عشر يوماً ، وفي التقنين المصري ثلاثون يوما . ( 3 ) منقولات المستأجر من الباطن تضمن كل الأجرة المستحقة للمؤجر في التقنين اللبناني ، أما التقنين المصري فيميز به حالتين على الوجه الذي سبق بيانه ) .
( [131] ) انظر آنفاً فقرة 357 .
( [132] ) انظر آنفاً فقرة 357 .
( [133] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 548 – وانظر عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 236 ص 379 هامش 1 .
( [134] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 548 .
( [135] ) انظر آنفاً فقرة 360 .
( [136] ) وفي هذا الصدد تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” وحق المؤجر في حبس ثابت حتى لو كانت المنقولات غير مملوكة للمستأجر مادامت مثقلة بحق الامتياز فإن نقلت دون إذن المؤجر ، ولو دخلت في حيازة شخص حسن النية ، جاز للمؤجر أن يوقع حجزاً تحفظياً عليها في مدة ثلاثين يوماً من وقت علمه بنقلها ، تمهيداً لاستردادها” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 548 ) .
هذا وإذا كان الحائز ، في حالة توقيع الحجز الاستردادي في الميعاد القانوني ، قد اشترى المنقولات في سوق عام أو في مزاد علني أو ممن يتجر في مثلها ، كان له حق استرداد الثمن الذي دفعه قبل أن يتخلى عن المنقولات للمؤجر لحبسها . فيعارض حق حبس المشتري ( حتى يسترد المن ) حق حبس المؤجر ، ويتقدم الحق الأول على الحق الثاني ( سليمان مرقس فقرة 205 ص 368 ) .
أما إذا نقل المستأجر ملكية المنقولات إلى شخص سيء النية ، أو نقلها إلى مكان آخر مع بقائها على ملكه ، فإن للمؤجر أن يستردها دون أن يتقيد في ذلك بتوقيع حجز استردادي .
( [137] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلط بأنه إذا استعمل المؤجر حقه في حبس منقولات المستأجر ، لم يجز لهذا الأخير أن يحتج بذلك وأنه قد تعذر عليه إخلاء العين فلا يكون ملزماً بدفع الأجرة ( استئناف مختلط 10 ديسمبر سنة 1935 م 48 ص 53 ) .
( [138] ) انظر آنفاً فقرة 361 في الهامش .
( [139] ) انظر آنفاً فقرة 206 ص 371 هامش 1 ( ويذهب إلى أن نص تقنين المرافعات ، وقد صدر هذا التقنين بعد صدور التقنين المدني ، ينسخ نص التقنين المدني ) .
( [140] ) وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأن توقيع الحجز التحفظي إجراء ضروري لتمسك المؤجر بحق امتيازه ( استئناف وطني 14 فبراير سنة 1921 المحاماة 7 رقم 12 ص 24 – وانظر أيضاً استئناف مختلط 4 أبريل سنة 1889 م 1 ص 94 ) .
( [141] ) انظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 341 .
( [142] ) انظر آنفاً فقرة 357 .
( [143] ) انظر آنفاً فقرة 358 – فقرة 360 وفقرة 362 .
( [144] ) ولا يجوز حجز الثمار المتصلة ولا المزروعات القائمة قبل نضجها بأكثر من خمسة وخمسي يوماً ، إلا كان الحجز باطلا ( م 499 مرافعات ) .
وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 342 .
( [145] ) ولا يجوز توقيع الحجز التحفظي لأجرة لم تستحق ولو كان هناك اتفاق بين المتعاقدين على ذلك ، لأن إجراءات الحجز والبيع تعد من النظام العام ( استئناف مختلط 22 مايو سنة 1901 م 13 ص 331 – عابدين 19 سبتمبر سنة 1924 المحاماة 5 رقم 130 ص 143 ) – هذا ولا يوجد ما يمنع من توقيع الحجز التحفظي للتأمين على أداء دين معترف بأصل وجوده ولكن متنازع في مقداره ، وفي هذه الحال يكون للمحكمة المطروح أمامها طلب الحكم بصحة الحجز أن تؤجل البت في هذا الطلب حتى يصفي الحساب أو يقدر الدين ( نقض فرنسي 31 يوليه سن 1925 المحاماة 6 ص 674 ) .
( [146] ) انظر آنفاً فقرة 357 – ويجوز توقيع الحجز التحفظي ولو كانت الأجرة يضمنها كفيل ( استئناف مختلط 29 أبريل سنة 1909 م 21 ص 326 ) . وقد قضي بأنه يجوز للمؤجر توقيع الحجز التحفظي ولو أفلس التاجر ، لأن القانون إذا كان قد منع المؤجر من اتخاذ الإجراءات التنفيذية على منقولات المستأجر المفلس المعدة لإدارة تجارته في خلال الثلاثين يوماً التالية لصدور حكم الإفلاس ( م 217 تجاري ) ، فإنه لم يمنع اتخاذ المؤجر الإجراءات التحفظية في خلال هذه المدة ، لأن دين الأجرة مضمون بامتياز على هذه المنقولات ( المنيا الجزئية 3 أبريل سنة 1938 المجموعة الرسمية 39 رقم 134 ص 339 . وانظر استئناف مختلط 15 نوفمبر سنة 1905 م 18 ص 14 ) .
وانظر في ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 342 .
( [147] ) ولا يجوز لأمر بالحجز إلا لحق حالا الأداء . وإذا لم تكن الأجرة قد حلت ونقل المستأجر المنقولات فأضعف التأمينات ، فإن الأجرة تحل بسقوط الأجل لإضعاف التأمينات ( قنا الجزئية 25 أبريل سنة 1943 المجموعة الرسمية 28 ص 136 ) .
منشور في مقال توكيل محامي
وقبل صدور أمر القاضي بالحجز لا يجوز للمؤجر منع المستأجر من نقل أمتعته من العين المؤجرة ، فإذا فعل ذلك بطريقة استبدادية وبدون استصدار أمر من القاضي ، كان مسئولا عن تعويض الضرر الأدبي والضرر المادي اللذين يلحقان بالمستأجر ( محكمة شارانتون الفرنسية 13 نوفمبر سن 1924 المحاماة 7 ص 278 – وانظر التعليق الوارد على هذا الحكم في مجلة المحاماة ، وقد جاء فيه أنه قد حدث في مصر أن بعض الملاك أراد منع المستأجرين من نقل مفروشاتهم بالقوة ، فتدخلت الشرطة ونصرت المستأجر على المؤجر بناء على عدم وجود حق للمؤجر في حبس مفروشات المستأجر بالقوة وبدون أمر قضائي : انظر الإيجار للمؤلف فقرة 343 ص 445 هامش 3 ) – ومع ذلك يصلح الشرط الوارد في يعقد الإيجار الخاص بحق المؤجر في حبس المحصول ونقله في يشونة عند تأخر المستأجر في سداد الأجرة أو المبالغ الناشئة عن عقد الإيجار ، ويجب على قاضي الأمور المستعجلة تنفيذ هذا الشرط لعدم مخالفته للقانون أو النظام العام أو الآداب ( مصر الكلية 12 ديسمبر سنة 1934 المحاماة 16 رقم 137 ص 328 ) . وقد رأينا أنه يجوز إعطاء المحصول للمالك ضماناً للأجرة مع توكيله في يبيعه واستيفاء الأجرة من الثمن ( استئناف مختلط 6 يناير سنة 1905 م 27 ص 107 وانظر آنفاً فقرة 345 في الهامش – استئناف وطني 12 فبراير سنة 194 الشرائع 1 ص 279 وانظر آنفاً فقرة 349 في الهامش ) . ومع ذلك قد قضي بأن الشرط الوارد في عقد الإيجار والقاضي بإنابة المستأجر للمؤجر في بيع المنقولات دون إتباع إجراءات الحجز شرط باطل ( الإسكندرية الوطنية 22 يناير سنة 1945 المجموعة الرسمية 47 رقم 43 ) – ولعل الفرق بين الإنابة في بيع المحصولات والإنابة في بيع المنقولات أن المحصولات معدة بطبيعتها للبيع فالإنابة في بيعها تتفق مع طبيعتها ، أما المنقولات فليست معدة للبيع في الأصل فالإنابة في بيعها تنطوي على مظنة أن المؤجر قد أراد تفادي إجراءات الحجز . ويبدو أن الأمر مرده تبين نية المتعاقدين ، فإن ظهر أنهما قصدا تفادي إجراءات الحجز فالشرط باطل .
انظر في طلب المؤجر لتثمين المنقولات المحجوز عليها بواسطة خبير استئناف مختلط 14 أبريل سنة 1909 م 21 ص 210 .
( [148] ) وإذا حكم ببطلان احجز التحفظي أو بإلغائه لانعدام أساسه ، جاز الحكم على المؤجر بغرامة لا تزيد على عشرين جنيهاً فضلا عن التضمينات للمستأجر ( م 609 مرافعات ) .
( [149] ) ويجوز كذلك حجز منقولات المستأجر من الباطن حجزاً تنفيذياً إذا كان عقد الإيجار الأصلي عقداً رسمياً ومشترطاً فيه عدم التأجير م الباطن ( استئناف وطني 6 مارس سنة 1913 المجموعة الرسمية 14 رقم 83 ص 157 .
مكتب محاماة 