من العيوب الخفية
وفوات الوصف
315- الاختلاف ما بين التقنينين القديم والجديد : لم يكن يوجد في التقنين المدني القديم نص يقضي بضمان المؤجر للعيوب الخفية في العين المؤجرة . أما التقنين المدني الجديد فقد اشتمل على عدم نصوص تقضي بهذا الضمان ، وتقرر الجزاء المترتب عليه .
ومن هنا وجد اختلاف بين التقنينين ، وهو اختلاف يرجع ، كما رأينا في 426 مواضع عدة ، إلى الاختلاف الأصلي ما بين التقنينين . فالتقنيني القديم لا يلزم المؤجر إلا بأن يترك المستأجر ينتفع بالعين المؤجرة ، أما التقنين الجديد فيلزم المؤجر بتمكني المستأجر من الانتفاع بالعين .
وسنجري هنا ، كما جرينا في الحالة التي تسلم بها العين وفي التزام المؤجر بتعهد العين بالصيانة ، على أن نبين أولا أحكام التقنين المدني القديم بما في ضمان العيوب الخفية إذ أن كثيراً من عقود الإيجار لا تزال خاضعة لهذه الأحكام كما سبق القول ، ثم نبين أحكام التقنين المدين الجديد في هذا الضمان .
المطلب الأول
ضمان العيوب الخفية في التقنين المدين القديم
316- حق المستأجر في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة : قدمنا أنه لم يكن يوجد نص في التقنين المدني القديم يقضي بضمان المؤجر للعيوب الخفية في العين المؤجرة . ومع ذلك جري القضاء والفقه في مصر على أنه إذا وجد عيب خفي في العين المؤجرة يكون من شأنه أن يحرم المستأجر من الانتفاع بالعين أو أن ينقص من هذا الانتفاع ، فالمستأجر يستطيع ا يطلب سخ الإيجار إذا كان للفسخ ما يبرره ، ا انقصا الأجرة( [1] ) .
واستند في ذلك إلى المبادئ العامة في عقد الإيجار ، والى أحكام الشريعة الإسلامية ، والى القياس على حالة هلاك العين . أما المبادئ العامة في عقد الإيجار فتقضي بأن الأجرة تقابل الانتفاع ، فإذا امتنع الانتفاع أو نقص لأي سبب – ويعتبر العيب سبباً – فسخ العقد أو أنقصت الأجرة . وأما أحكام الشريعة الإسلامية ، وهي التي استقى منها التقنين المدني القديم المبدأ الذي يقضي بأن المؤجر لا يلتزم إلا بترك المستأجر ينتفع بالعين المؤجر ، فتعطي للمستأجر الحق في طلب 427 فسخ الإيجار أو إنقاص الجرة على حسب الأحوال لوجود عيب مؤثر في العين( [2] ) . وأما القياس على حالة هلاك العين ، فإن المادة 370 / 454 – 455 من التقنين المدني القديم تعطي للمستأجر ، في حالة هلاك العين هلاكاً كلياً أو جزئياً ، الحق في طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ، فوجب القياس على حالة ما إذا كن الحرمان ليس راجعاً إلى هلاك العين هلاكاً مادياً بل إلى وجود عيب فيها يحول دون الانتفاع بها انتفاعاً كاملا ، لأن العلة في الحالتين واحدة( [3] ) .
317- لا حق للمستأجر في طلب التنفيذ العيني : ولكن حق المستأجر يقف عند هذا الحد ، فليس من حقه أن يطلب إلى المؤجر إزالة العيب ولو كان 428 هذا ممكناً( [4] ) . بل إن المستأجر إذا أزال العيب بمصروفات من عنده ، فليس له الرجوع بذلك على المؤجر ، لا بناء على دعوى الفضالة لأن المستأجر إنما يعمل لمصلحته هو لا لمصلحة المؤجر ، ولا بناء على دعوى الإثراء بلا سبب لأن السبب هنا هو عقد الإيجار( [5] ) .
318- لا حق للمستأجر في طلب التعويض إلا بناء على قواعد المسئولية التقصيرية : وكان القضاء يحكم للمستأجر بالتعويض أيضاً ، ولكن بشروط أربعة : ( 1 ) أن يكون هناك رهناً رسمياً أصاب المستأجر في نفسه أو في ماله ، ولا يكفي أن يكون الضرر مجرد حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة( [6] ) . ( 2 ) أن يكون العيب الخفي موجوداً وقت عقد الإيجار ، فلا تعويض إذا كان العيب حادثاً بعد ذلك( [7] ) . ( 3 ) أن يكون العيب يعلمه المؤجر ، أو يكون من الممكن أن يعلمه ، فإذا جهله ولم يكن من الممكن إلا أن يجهله كان للمستأجر فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، ولكن ليس له الرجوع بتعويض على المؤجر( [8] ) . ( 4 ) أن يثبت المستأجر أن هناك تقصيراً واضحاً في جانب المؤجر( [9] ) . ويعد القضاء المختلط أن مجرد علم المؤجر بعيوب البناء وقت الإيجار يكن تقصيراً كافياً في جانبه يبرر الحكم عليه بالتعويض( [10] ) .
429 ويلاحظ أن الحكم بتعويض مع اشتراط هذه الشروط الأربعة إنما ه تطبيق لمبادئ المسئولية التقصيرية ، ولم يذهب القضاء المصري في ذلك إلى ابعد مما تقضي به هذه المبادئ( [11] ) . ولذلك تتردد المحاكم في تحديد أساس مسئولية المؤجر عن التعويض في العيوب الخفية . فبعض يرى أن هذه المسئولية منشأها عقد الإيجار ، وبعض يرى أن منشأها المسئولية التقصيرية ، وفريق ثالث يرى أن منشأها المصدران معاً ، والصحيح ه أن منشأها المسئولية التقصيرية( [12] ) .
430 419- المؤجر يتحمل تبعة العيب ولكنه غير مسئول عن ضمانه : ويتخلص من كل ما تقدم أن المؤجر ، في التقنين المدني القديم ، يتحمل تبعة العيب الخفي في العين المؤجرة ، ولذلك يجوز للمستأجر أن يرجع عليه بفسخ الإيجار أو بإنقاص الأجرة . ولكنه غير مسئول ع ضمان العيب الخفي . ولذلك لا يجبر على التنفيذ العيني وإزالة العيب حتى لو كان هذا ممكناً ، ولا يرجع عليه المستأجر بالمصروفات التي أنفقها لهذا الغرض . ولا يحق للمستأجر ن يرجع على المؤجر بتعويض عما أصابه م ضرر بسبب العيب بناء على عقد الإيجار ، فلا يرجع بتعويض ع حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة . وإنما يرجع بتعويض بناء على قواعد المسئولية التقصيرية لا عقد الإيجار ، إذا أصابه ضرر في شخصه أو في ماله وكان هذا الضرر سببه خطأ واضح أثبته المستأجر في جانب المؤجر .
320- جواز الاتفاق على تعديل الأحكام المتقدمة : وكان للمتعاقدين في التقنين المدني القديم أن يتفقا على تعديل الأحكام المتقدمة . فكان يجوز لها أن يخففا من التزامات المؤجر أو أن يمحواها أصلا( [13] ) . ومما يخفف هذه الالتزامات أن يعترف المستأجر في عقد الإيجار بأن÷ تسلم العين في حالة حسنة ، ثم لا يخبر المؤجر بعد ذلك بما عسى أن يجده من العيوب في وقت ملائم( [14] ) . وكذلك إذا ثبت أن المستأجر قصر في عدم تلافي الضرر الذي وقع منه( [15] ) . ولكن الاتفاق على تخفيف التزامات المؤجر أو على محوها كلية لا يجوز التوسع في تفسيره ، ويكون التفسير عند الشك لصالح المستأجر . فإذا اشترط المؤجر عدم مسئوليته عن الإضرار التي تحدث من المطر أو م كسر مواسير المياه ، فإنه يظل مسئولا عن الضرر الذي يحدث انهدام حائط( [16] ) . وكذلك يظل مسئولا ع كل ضرر يحدث بخطأه( [17] ) ، وع اضرر الذي يحدث حتى لو قام بتصليحات ولكن هذه 431 التصليحات لم تكن كافية( [18] ) ، وعن الضرر الذي يحدث عند التأخر في تسليم العين( [19] ) . ولا يخلي لمؤجر من التزاماته اعتراف المستأجر في عقد الإيجار أنه قبل العين بالحالة التي هي عليها دون أية مسئولية على المؤجر( [20] ) . وعلى كل حال يكون المؤجر ضامناً للعيب الخفي إذا أخفاه غشاً( [21] ) .
وكما أن المؤجر يستطيع تخفيف التزاماته أو محوها ، كذلك للمستأجر أن يتشرط تشديد هذه الالتزامات وجعل المؤجر يضمن العيب الخفي . فله مثلا أن يحفظ لنفسه الحق في طلب التعويض حتى ع مجرد حرمانه م الانتفاع بالعين المؤجرة بسبب العيوب الموجودة فيها . وله كذلك أن يشترط مسئولية المؤجر عن التعويض ، حتى لو لم يثبت أي تقصير في جانبه ، سواء كان العيب موجوداً قبل عقد الإيجار أو حادثاً بعده ، وسواء كان المؤجر علاماً به أو غير عالم .
ويراعى في تقدير مسئولية المؤجر عن العيوب الخفية الظروف المحلية والشهرة العامة . وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن المنازل المجاور للنيل ، وتكون بذلك معرضة لرشح المياه ، يجب أن تبني بحيث تكون صالحة للسكنى وفي مأمن من الرشح ، وإلا كان المؤجر مسئولا عن تعويض للمستأجر( [22] ) ، وهذا فضلا عن إنقاص الأجرة( [23] ) . وقضت هذه المحكم نفسها ، جهة أخرى ، بأنه لا يجوز التشدد في مسئولية المؤجر عن عيوب البناء ، فهذه العيوب كثيرة الانتشار في المنازل المبنية في مصر منذ أمد طويل( [24] ) .
321- مسئولية المستأجر قبل الغير عن العيوب الخفية : هذا ولا مسئولية على المستأجر فيما يقع من الضرر على الغير بسبب العيوب الموجودة في العين المؤجرة ، إلا إذا اثبت هذا الغير خطأ في جانب المستأجر . ولمن وقع عليه الضرر أن يرجع 432 على مالك العين طبقاً للقواعد العامة( [25] ) ، وبخاصة طبقاً لأحكام المادة 177 فيما يتعلق بمسئولية حارس البناء( [26] ) .
ولكن المالك لا يكون مسئولا قبل الغير عن هلاك شيء مملوك لهذا الأخير وكان مودعاً في العين المؤجرة ، بالرغم اشتراط المؤجر في عقد الإيجار ألا يقبل المستأجر وديعة في العين المؤجر( [27] ) .
المطلب الثاني
ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف في التقنين المدني الجديد
322- المؤجر يضن للمستأجر العيب الخفي وفوات الوصف : أما التقنين المدني الجديد فبخلاف التقنين المدني القديم قد نص صراحة على ضمان المؤجر للعيب الخفي في العين المؤجرة وفوات الوصف فيها . فأصبح المجر ، بناء على النصوص الصريحة في التقنين المدني الجديد ، مسئولا عن العيب الخفي ، لا بموجب أحكم تحمل التبعة فسحب كما كان الأمر في التقنين المدني القديم ، بل أيضاً بموجب أحكام الضمان . فإذا وجد بالعين المؤجرة عيب خفي توافرت فيه الشروط الواجبة ، أو فات على المستأجر وصف العين ، كان المؤجر مسئولا عن فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ، وكلك كان مسئولا عن التنفيذ العيني أي إزالة العيب إذا كانت هذه الإزالة لا تبهظه ، ومسئولا عن التعويض . وفي هذا يختلف التقنين الجديد عن التقنين القديم ، ففي التقنين القديم لا يكون المؤجر ملتزماً لا بإزالة العيب . ولا بالتعويض كما سبق القول .
وقد عرض المشرع لضمان العيوب الخفية وفوات الوصف في صدد البيع فتعتبر الأحكام الواردة في البيع أصلا يرجع إليه فيما لم يرد في نص خاص أو يتعارض مع طبيعة عقد الإيجار . وقد سبق تقرير ذلك بالنسبة إلى ضمان التعرض والاستحقاق( [28] ) .
433 ونبحث في ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف مسألتين : ( 1 ) متى يقوم ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف . ( 2 ) ما يترتب على قيا هذا الضمان( [29] ) .
§ 1 – متى يقوم ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف
323- نصوص قانونية : تنص المادة 576 من التقنين المدني على ما يأتي :
” 1- يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً ، ولكنه لا يضمن العيوب التي جري العرف بالتسامح فيها . وهو مسئولية عن خلو العين من صفات تعهد صراحة بتوافرها أو عن خلوها من صفات يقتضيها الانتفاع بها . كل هذا ما لم يقضي الاتفاق بغير” .
” 2- ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد” ( [30] ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدين القديم . وقد بنا فيم اسبق الأحكام التي كانت سارية في عهد هذا التقنين .
434 ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م 544 – وفي التقنين المدني الليبي م 575 – وفي التقنين المدني العراقي م 756 – 757 – وفي تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 559 و 561( [31] ) .
324- ضمان العيب تكملة لالتزامات المؤجر الإيجابية التي قررها التقنين المدني الجديد : وقد أكمل التقنين المدني الجديد بضمان العيب سلسلة الالتزامات الايجابية التي قررها في ذمة المؤجر ، على خلاف التقنين المدني القديم . فقد رأينا فيما تقدم كيف أن المؤجر يلتزم بتسليم العين في حالة صالحة 435 للانتفاع بها ، وكان في التقنين المدني القديم يلتزم بتسليم العين في الحالة التي هي عليها . ورأينا كذلك كيف أن المؤجر يلتزم بتعهد العين بالصيانة وبإجراء الترميمات الضرورية ، وكان في التقنين المدني القديم لا يلتزم بإجراء أية مرمة . وها نحن نرى المؤجر يلتزم بضمان العيب ، وكان في التقنين المدني القديم يتحمل تبعة العيب دون ضمان .
وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد ما يأتي : ” يعرض هذا النص وما يليه . . لضمان العيب . وهي وإن كانت مأخوذة من نصوص بعض التقنينات الأجنبية ، إلا أنها تتفق مع أحكام الشريعة الإسلامية ولا نظير لها في التقنين الحالي ( السابق ) .وقد تقدم أن الالتزام بضمان العيب هي الحلقة الأخيرة في سلسلة من الالتزامات الإيجابية التي قررها المشروع في ذمة المؤجر . فهو ملزم بتسلمي العين في حالة صالحة ، وبتعهدها بالصيانة ، وبضمان العيب” ( [32] ) .
325- لا يشترط في العيب أن يكون قديماً : ونبادر إلى القول إن العيب الخفي في الإيجار لا يشترط فيه أن يكون قديماً ، أي أن يكون موجوداً وقت التسليم . فالمؤجر يضمن العيب الحادث بعد التسليم( [33] ) . وفي هذا يختلف 436 الإيجار عن البيع . وسبب الاختلاف واضح ، وهو يرجع إلى طبيعة عقد الإيجار . فهذا العقد زمني مستمر ، ويبقى المؤجر طوال مدة الإيجار ضامناً للمستأجر الانتفاع الهادئ الكامل بالعين المؤجر ، فإذا طرأ على العين عيب في أثناء مدة إيجار ضمنه المؤجر . وهذا بخلاف البيع فهو عقد فوري ، ومتى ت وطرأ عيب في العين المبيعة بعد التسليم فالمشتري هو الذي يتحمل تبعة هذا العيب ولا يضمنه البائع( [34] ) .
326- شروط ثلاثة يجب توافرها في العيب : يبقى من الشروط الأربعة الواجب توافرها في العيب في الشيء المبيع ، بعد أن استبعدنا عيب القدم ، شروط ثلاثة يجب توافرها في العيب في الشيء المؤجر حتى يضمنه المؤجر . وهذه الشروط هي : ( 1 ) أن يكون العيب مؤثراً . ( 2 ) وأن يكون خفياً . ( 3 ) وأن يكون غير معلوم للمستأجر( [35] ) .
437 327- الشرط الأول – يجب ا يكون العيب مؤثراً : تقول الفقرة الأولى من المادة 576 مدني ، كما رأينا ، إن المؤجر يضمن للمستأجر ” جميع ما يوجد في العين المؤجرة من عيوب تحول دون الانتفاع بها ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً” ( [36] ) . فالعيب المؤثر في الإيجار هو العيب الذي يحول دون الانتفاع بالعين لمؤجرة يستفاد من أمين : ما هو مبين في عقد الإيجار ، أو ما هو ظاهر من طبيعة العين المؤجرة .
فقد يحتاط المستأجر ويبين في عقد الإيجار الأغراض المقصودة من العين المؤجرة ، فيجب عندئذ أن تعتبر هذه الأغراض جميعاً منافع مقصودة م العين . فإذا كان بالعين عيب خفي يخل بأية منفعة منها إخلالا محسوساً ، كان للمستأجر الرجوع على المؤجر بضمان العيب الخفي . فقد يبين المستأجر في عقد الإيجار أنه استأجر الأرض الزراعية ليزرع موزاً أو عنباً أو موالح أو أية فاكهة أخرى ، أو ليزرع فيها خضروات ، أو حو ذلك ، فعندئذ يجب أن تكون الأرض المؤجرة صالحة لزراعة نوع المحصول الذي عين في العقد ، فإذا لم تكن صالحة رجع على المستأجر على المؤجر بالضمان لخلو العين من صفات يقتضيها الانتفاع بها على الوجه المبين بالعقد . وقد يتعهد المؤجر صراحة في 438 عقد الإيجار بتوافر شروط معينة في العين المؤجرة ، كأن يتعهد بأن يكون المنزل المؤجر غير شديد الرطوبة ، أو بأن تكونن الأرض الزراعية المؤجرة تجود فيها زراعة القصب ، ا بأن تكون السيارة المؤجرة لا تستهلك من الوقود أكثر من مقدار معين . فإذا لم تتوافر في العين الصفات التي تعهد المؤجر بتوافرها ، رجع المستأجر عليه لخلو العين من صفات تعهد صراحة بأنها متوافرة .
فإذا لم يذكر المتعاقدان شيئاً عن المنافع المقصودة من العين المؤجرة ، وجب لتحديد هذه المنافع الرجوع إلى طبيعة العين . فإذا كان بالعين عيب يخل بهذه المنافع ، وجب على المؤجر الضمان . والعيب الذي يرجع إلى طبيعة العين هو – كما تقول محكمة النقض في صدد العيب في المبيع( [37] ) – الآفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة للشيء . فيعد عيباً رطوبة المنزل الزائدة على المألوف ، أو أساسه الواهي( [38] ) ، أو تلوثه بمكروبات مرض معد ، أو الرائحة الخبيثة التي تنبعث من جوانبهن أو وجود ذباب أو صراصير أو بق أو فيران فيه بكثرة غير مألوفة( [39] ) ، أو عدم صلاحية المنزل للسكنى من الوجهة الصحية( [40] ) . ويعد عيباً تصاعد الدخان من مواقد المساكن المجاورة وامتدادها إلى المكان المؤجر بحيث يصبح غير صالح للسكنى ، وموقع المكان المؤجر بحيث يحس الموجود فيه كل ما يقال ويفعل في المكان المجارون أو العكس بحيث يحس المكان المجاور كل ما يقال ويفعل في المكان المؤجر . ويعد عيباً في الأرض 439 الزراعية أن تكون وسائل الري أو الصرف فيها غير متوافرة ، أو أن تكون تربة الأرض مصابة بأمراض تمنع من نمو الزراعة فيها . وقد تحتوي السيارة المؤجرة على عيوب في أجهزتها الميكانيكية أو الكهربائية تجعل استعمال السيارة متعذراً أو عسيراً . ومن الأمثلة على العيب أن يؤجر ملعب منظرة ( لوجاً ) لأربعة أشخاص ولا يتمكن إلا ثلاثة منهم من مشاهدة المسرح . ويعد عيباً أن تكون عربة السكة الحديدية ذات مذاق كريه تفسد النبيذ المشحون فيها( [41] ) . ولا يكون المتجر صالحاً بطبيعته إلا إذا كان مستقراً في مكانه ، فإذا تبين أن عقد إيجار المكان الذي أقيم فيه المتجر مشوب بعيب وطلب المالك إبطاله ، كان هذا عيباً في المتجر يوجب الضمان( [42] ) .
وتقرر الفقرة الأولى من المادة 576 مدني ، كما رأينا ، أن المؤجر لا يضمن العيوب التي جري العرف بالتسامح فيها . فقد يكون العيب مؤثراً ، ولكن العرف في التعامل جرى على عدم اعتباره عيباً ، فعند ذلك لا يكون عيباً موجباً للضمان . وقد جري العرف بالتسامح في رطوبة المنزل إذا لم تكن رطوبة غير مألوفة ، وكان من الممكن توقيها بوسائل التدفئة . وكذلك جري العرف 440 بالتسامح في الحشائش التي قد توجد في الأرض الزراعية إذا لم يكن من العسير إزالتها( [43] ) .
328- الشرط الثاني – يجب أن يكون العيب خفياً : ولا يكفي أن يكون العيب مؤثراً ، بل يجب أيضاً أن يكون خفياً . فإذا كان العيب ظاهراً وقت أن تسلم المستأجر العين المؤجرة ولم يعترض بل رضي أن يتسلمها ، فإن المؤجر لا يضمنه ، لأن المستأجر وقد رأي العيب ظاهرا دون أن يعترض يكون قد ارتضاه وأسقط حقه في التمسك بالضمان( [44] ) .
441 ويكون العيب خفياً إذا ثبت أن المستأجر كان لا يستطيع أن يتبينه بنفسه لو أنه فحص العين المؤجرة بعناية الرجل العادي ،أو كان يستطيع أن يتبينه ولكن المؤجر أكد له خلو العين من هذا العيب أو تعمد إخفاء العيب غشاً منه .
ونرى من ذلك أن العيب لا يكون خفياً ، فلا يضمنه المؤجر ، في الحالتين الآتيتين : ( 1 ) إذا كان ظاهراً وقت أن تسلم المستأجر العين فرضي به( [45] ) . ( 2 ) إذا لم يكن ظاهراً ، ولكن المؤجر أثبت أن المستأجر كان يستطيع أن يتبين العيب بنفسه لو أنه فحص العين بعناية الرجل العادي . والعناية المطلوبة في الإيجار هي دون العناية المطلوبة في البيع ، لأن المشتري يفحص المبيع عادة بعناية أكبر مما يفحص المؤجر العين المؤجرة( [46] ) .
ويكون العيب خفياً ، فيضمنه المؤجر ، في الحالتين الآتيتين : ( 1 ) إذا لم يكن العيب وقت تسليم المستأجر للعين المؤجرة ظاهراً ولا يمكن للمستأجر تبينه لو أنه فحص العين المؤجرة بعناية الرجل المعتاد . ( 2 ) إذا كان المستأجر ، بعد أن أثبت المؤجر أن العيب كان يستطاع تبينه بالفحص المعتاد ، أثبت 442 من جهته أحد أمرين : إما أن المؤجر قد أكد له خلو العين المؤجرة من العيب ، وإما أن المؤجر قد تعمد إخفاء هذا العيب غشاً منه( [47] ) .
329- الشرط الثالث – يجب أن يكون العيب غير معلوم للمستأجر : وحتى لو كان العيب خفياً على النحو الذي بيناه ، فإنه لا يكون عيباً موجباً للضمان إذا ثبت أن المستأجر كان يعلمه بالفعل وقت تسلم العين المؤجرة بالرغم من خفائه . فإن علم المستأجر بالعيب وسكوته عليه بعد رضاء منه به ، ونزولا عن حقه في الرجوع بالضمان ، وقد يكون ذلك روعي في تقدير الأجرة . فيجب إذن أن يكون العيب مجهولا من المستأجر وقت التسليم ، ولو علم به بعد ذلك .
وما دام العيب خفياً ، فالمفروض أن المتري لا يعلم به . فإذا أراد البائع التخلص من لاضمان ، فعليه هو عبء إثبات أن المستأجر كان يعلم به وقت التسليم . ويكون ذلك إما بإثبات أن المستأجر قد أخطر بالعيب فعلا قبل التسليم ، ويغلب أن يكون المؤجر هو الذي تولى بنفسه هذا الإخطار ، وإما بإثبات أن المستأجر كان يعلم بالعيب فعلا من أي طريق آخر . وتقول الفقرة الثانية من المادة 576 مدني ، 443 كما رأينا ، في هذا الصدد : ” ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به ، أو كان يعلم به وقت التعاقد” ( [48] ) . وكل من الإخطار بالعيب والعلم به فعلا واقعة مادية يستطيع المؤجر إثباتها بجميع الطرق ، ويدخل في يذلك البينة والقرائن( [49] ) .
وإذا كان علم المستأجر بالعيب يؤثر في مبدأ الضمان ، فيضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر غير عالم به ولا يضمنه إذا علمه ، فإن علم المؤجر بالعيب لا يؤثر في مبدأ الضمان وإن كان يؤثر في مداه . فالمؤجر يضمن العيب ويلتزم بإزالته سواء كان عالماً به أو غير عالم( [50] ) ، ولكنه لا يكون مسئولا عن تعويض الضرر الذي يصيب المستأجر من العيب إذا أثبت أنه كان غر عالم به ( م 577/2 مدني ) ( [51] ) . وسيأتي بحث هذه المسألة عند الكلام في التعويض الذي يلتزم به المؤجر .
444 § 2- ما يترتب على قيام ضمان العيوب الخفية وفوات الوصف
330- نصوص قانونية : تنص المادة 577 من التقنين المدني على ما يأتي :
” 1- إذا وجد بالعين المؤجرة عيب يتحقق معه الضمان ، جاز للمستأجر تبعاً للظروف أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة ، وله كذلك أن يطلب إصلاح العيب أو أن يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر” .
” 2- فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب ، التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان يجهل وجوده العيب” ( [52] ) .
445 لا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، وقد بينا فيما سبق الأحكام التي كانت سارية في عهد هذا التقنين .
ويقابل النص التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م 545 – وفي التقنين المدين الليبي م 576 – وفي التقنين المدني العراقي م 758 – وفي تقنين الموجبات العقود اللبناني 560( [53] ) .
ويتبين من النص المتقدم الذكر أنه إذا تحقق ضمان المؤجر للعيب ، كان للمستأجر ، كما له في أي ضمان آخر وكما له فيما يتعلق بالتزام المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية ، أن يطلب إما التنفيذ العيني ، وإما فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ، مع التعويض في جميع الأحوال إذا كان لذلك مقتض .
ويجب عليه أولا أن يقوم بإعذار المؤجر( [54] ) .
446 ولا تسقط دعوى الضمان بمضي سنة واحدة من وقت التسليم كما تسقط دعوى ضمان العيب في المبيع ، بل تسقط بخمس عشرة سنة وفقاً للقواعد العامة( [55] ) .
331- التنفيذ العيني : يجوز للمستأجر إذن أن يطالب المؤجر بالتنفيذ العيني ، أي أن يطلب منه إصلاح العيب . ويحكم القضاء بإلزام المؤجر بإصلاح العيب ، كما يحكم في الترميمات الضرورية بإلزام المؤجر بإجرائها( [56] ) ، ويحدد له ميعاداً للقيام بهذا العمل . ويشترط في ذلك ألا يكون إصلاح العيب يتطلب نفقات جسيمة لا تتناسب مع الأجرة ، كما إذا كان هذا الإصلاح يقتضي إعادة البناء من جديد أو القيام بأعمال تتكلف مصروفات باهظة . وقد نصت الفقرة الأولى من المادة 577 مدني صراحة على هذا الشرط ، فقد رأيناها تقول : ” إذا كان هذا الإصلاح لا يبهظ المؤجر” . فإذا كان إصلاح العيب باهظا ، لم يجبر المؤجر عليه ، ويكتفي أن يحكم بفسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض . وليس ذلك إلا تطبيقاً لمبدأ عام نصت عليه المادة 203/2 مدني 447 إذ تقول : ” على أنه إذا كان في التنفيذ العيني إرهاق للمدين جاز له أن يقتصر على دفع تعويض نقدي ، إذا كان ذلك لا يلحق بالدائن ضرراً جسيما” . وقد أجرينا هذا الحكم عينه في حالتين أخريين قياساً على حالة العيب هذه : حالة إلزام المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية ما لم تكن باهظة ، وحالة إلزامه بإعادة العين إلى أصلها إذا هلكت هلاكاً جزئياً ولم تكن نفقات الإعادة من شانها أن تبهظه( [57] ) .
ويجوز للمستأجر ، دون أن يرفع دعوى إلى القضاء ، أن يحبس في يده الأجرة حتى يقوم المؤجر بإصلاح العيب . وليس هذا إلا تطبيقاً للدفع بعدم تنفيذ العقد( [58] ) .
وتقول الفقرة الأولى من المادة 577 مدني كما رأينا : ” أو أن يقوم هو ( المستأجر ) بإصلاحه على نفقة المؤجر” . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : ” إذا تحقق ضمان العيب طبقت القواعد العامة ، كما هو الأمر في ضمان الاستحقاق ، وكان للمستأجر أن يطلب إصلاح العيب ، أو يقوم هو بإصلاحه على نفقة المؤجر ، بترخيص من القضاء أو دون ترخيص وفقاً لما تقدم بيانه من الأحكام ، ما لم يكن إصلاح العيب من شأنه أن يبهظ المؤجر 448 كما إذا اضطر إلى إعادة العين المؤجرة” ( [59] ) . وقد رأينا ، في صدد إجراء الترميمات الضرورية ، المادة 568 مدني تنص على أنه : ” 1- إذا تأخر المؤجر بعد إعذاره عن القيام بتنفيذ الالتزامات المبينة في المادة السابقة ، جاز للمستأجر أن يحصل على ترخيص من القضاء في إجراء ذلك بنفسه وفي استيفاء ما أنفقه خصما من الأجرة ، وهذا دون إخلال بحقه في طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة . 2- ويجوز للمستأجر دون حاجة إلى ترخيص من القضاء أن يقوم بإجراء الترميمات المستعجلة أو الترميمات البسيطة مما يلتزم به المؤجر ، سواء كان العيب موجوداً وقت بدء الانتفاع أو طرا بعد ذلك ، إذا لم يقم المؤجر بعد إعذاره بتنفيذ هذا الالتزام في ميعاد مناسب ، على أن يستوي المستأجر ما أنفقه خصما من الأجرة” .
فجيب هنا أيضاً إجراء هذه الأحكام . فيجوز للمستأجر ، بعد إعذار المؤجر ، أن يحصل على ترخيص من القضاء في إصلاح العيب على نفقة المؤجر ، ويجوز أن يلجأ إلى قاضي الأمور المستعجلة إذا كانت الحالة تستدعي ذلك . كما يجوز للمستأجر ، عند الضرورة ، أن يقوم . بإصلاح العيب على نفقة المؤجر ، دون حاجة إلى ترخيص من القضاء ، إذا كان هذا الإصلاح لا يحتمل الإبطاء . وتتبع في كل ذلك الأحكام التي قدمناها في التزام المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية( [60] ) .
332- فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة : وقد لا يختار المستأجر المطالبة بإزالة العيب ، أو تكون نفقات هذه الإزالة باهظة ، فعندئذ يجوز للمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار . وللمحكمة حق التقدير ، فهلا أن تجيب المستأجر إلى الفسخ ، ولها أن تكتفي بإنقاص الأجرة ، ولها أن تمهل المؤجر حتى يقوم بإزالة العيب إذا طلب ذلك( [61] ) .
وقد لا يكون حرمان المستأجر من الانتفاع بالعين بسبب العيب على درجة 449 من الجسامة تبرر الفسخ ، فيجوز عندئذ للمستأجر أن يطلب ابتداء إنقاص الأجرة بما يقابل النقص في الانتفاع . وإذا قضي للمستأجر بإنقاص الأجرة أنقصت ، لا من وقت المطالبة القضائية فحسب ، بل ولا من وقت الإعذار فحسب ، بل من وقت حصول النقص في الانتفاع بالعين أنقصت الأجرة م هذا الوقت ، أما إذا طرأ العيب أثناء مدة الإيجار فإن إنقاص الأجرة يكون منذ طروء العيب( [62] ) .
ولا يوجد ما يمنع ، يف حالة الحكم بإنقاص الأجرة ، من أن يقوم المؤجر بإصلاح العيب ، فتعود الأجرة إلى أصلها من وقت إصلاحه .
333- التعويض : وسواء طلب المستأجر التنفيذ العيني أو الفسخ أو إنقاص الأجرة ، فإن له الحق أيضاً في أن يطلب تعويضاً عن الضرر الذي أصابه بسبب الحرمان من الانتفاع بالعين المؤجرة ، وتعويضاً آخر عما عسى أن يكون قد أصيب به من ضرر في شخصه أو في ماله بسبب العيب . فإذا اضطر مثلا إلى فسخ العقد والانتقال إلى منزل آخر ، فخسر بذلك ما صرفه في الإصلاحات التي أجراها بالمنزل القديم ، وما صرفه للانتقال إلى المنزل الجديد ، وما عسى أن يكون قد دفعه زيادة في الأجرة لغلاء المساكن وقت انتقاله ، فإنه يعوض عن كل ذلك ، وهذا هو التعويض عن حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة . وإذا تلفت بعض منقولاته بسبب العيب ( كرطوبة المنزل ) ، أو أصيب هو أو أحد من أتباعه من جراء سقوط شرفة أساسها واهٍ أو من جراء عيب في المصعد ، فإنه يستحق تعويضاً آخر عن ذلك ، وهذا هو التعويض عن الضرر الذي يصيبه في الشخص أو في المال .
وكان ينبغي أن يكون المؤجر مسئولا عن التعويض على الوجه المتقدم سواء كان يعلم وجود العيب أو لا يعلمه . ولا وجه لاشتراط علمه بالعيب ، إذ الالتزام بضمان العيب كالالتزام بضمان التعرض إلزام بتحقيق غاية ، فمجرد وجود العيب يكون إخلالا بالالتزام يوجب التعويض ولو كان المؤجر حسن النية لا علم له 450 بالعيب( [63] ) . وهذا هو الرأي السائد في القانون الفرنسي( [64] ) ، كما أن هذا هو الحكم يف ضمان العيب في المبيع( [65] ) . ولكن الفقرة الثانية من المادة 577 مدني نصت ، كما رأينا ، على ما يأتي : ” فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب ، التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان يجهل وجود العيب” ( [66] ) . ويخلص من هذا 451 النص أن المفروض هو أن يكون المؤجر عالماً بالعيب ، لأن العين كانت تحت يده قبل تسليمها للمستأجر فهو أدى بما فيها من عيوب . فيكون إذن في الأصل مسئولا عن التعويض . ولكنه يستطيع أن ينفي هذه المسئولية إذا هو أثبت أن العيب لم يكن موجوداً بالعين المؤجرة وقت تسليمها للمستأجر وأنه إنما طرأ بعد ذلك ولم يخطره به المستأجر في الوقت المناسب( [67] ) ، أو إذا أثبت أنه بالرغم من أن العيب كان موجوداً وقت تسليم العين للمستأجر إلا أنه كان يجهل وجوده بأن بلغ من الخفاء حداً لم يستطع معه أن يبينه . فإذا اثبت شيئاً من ذلك ، لم يكن مسئولا عن التعويض ، ولكنه يبقى مسئولا عن إصلاح العيب وعن فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة بحسب الأحوال( [68] ) .
ومما يخفف مسئولية المؤجر عن التعويض تقصير المستأجر في درء الضرر عن نسه إذا كان يمكنه ذلك ولم يفعل( [69] ) ، أو كان قد قصر في إخطار المؤجر 452 بضرورة إصلاح العيب حتى يتلافى ما عسى أن ينجم عنه من ضرر( [70] ) .
334- جواز الاتفاق على تعديل أحكام التزام المؤجر بضمان العيب – نصوص قانونية : رأينا العبارة الأخيرة من المادة 576 مدني – وهو النص الذي يعرض لبيان متى يضمن المؤجر العيب – تقول : ” كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره” . ورأينا كذلك المادة 578 من التقنين المدني تنص على ما يأتي : ” يقع باطلا كل اتفاق يتضمن الإعفاء أو الحد من ضمان التعرض أو العيب ، إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان” ( [71] ) .
ويخلص من ذلك أن أحكام ضمان العيب التي أسلفناها ليست من النظام العام ، بل يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على ما يخالفها ، إما بالتشديد أو بالتخفيف أو بالإعفاء( [72] ) .
فيجوز الاتفاق على تشديد أحكام ضمان العيب . فيشترط المستأجر مثلا على المؤجر أن يضمن هذا كل عيب خفي في العين المؤجر ، ويكون مسئولا عن تعويض جميع الأضرار التي تنجم عن هذا العيب حتى لو كان المؤجر يجهل وجوده . ففي هذا الشرط تشديد للمسئولية ، إذ أن المؤجر بغير هذا الشرط 453 لا يكون مسئولا عن تعويض الضرر الذي ينجم عن عيب يجهل وجوده كما قدمنا . كذل يجوز أن يتشرط المستأجر على المؤجر أن يضمن له كل عيب في العين المؤجرة ، ولو كان يمكن تبينه بالفحص المعتاد . وفي هذا أيضاً تشديد للمسئولية ، فقد قدمنا أن المؤجر لا يضمن إلا العيب الخفي وهو مالا يمكن تبينه بالفحص المعتاد .
ويجوز الاتفاق على تخفيف أحكام الضمان . فيجز للمجؤر مثلا أن يترط على المستأجر عدم ضمان العيوب التي تطرأ على العين المؤجرة أثناء مدة الإيجار ، فلا يضمن المؤجر في هذه الحالة إلا العيب القديم ، وهو العيب الذي كان موجودا في العين المؤجرة وقت تسليمها للمستأجر . كذلك يجوز أن تشترط المؤجر أنه إذا تحقق الضمان فلا يكون ملتزما بإصلاح العيب ، فيبقى للمستأجر في هذه الحالة أن يطلب فيسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض . كما يجوز للمؤجر أن يشترط أنه إذا تحقق الضمان فلا يكون ملتزماًً إلا بإنقاص الأجرة ، فلا يكون ملتزما في هذه الحالة لا بإصلاح العيب ولا بالفسخ ولا بالتعويض . وللمؤجر كذلك أن يشترط عدم ضمانه لعيب خفي في بعض ملحقات العين المؤجرة . ( [73] ) .
ويجوز الاتفاق أخيراً على إعفاء المؤجر أصلا من الضمان . فإذا اشترط المؤجر إعفاءه من الضمان في عبارة عامة ، وجب عدم التوسع في تفسيرها( [74] ) . فلا يعني ذلك أنه إذا وجد بالعين عيب خفي ، أعفى المؤجر من كل التزام في صدده ، بل يعفي من الالتزام بإصلاح العيب دون الالتزام بالتعويض ، ويبقى مسئولا عن فسخ الإيجار أو انقصا الأجرة( [75] ) .
على أن شرط الإعفاء من ضمان العيب ، أو شرط التخفيف من هذا الضمان ، يقع باطلا ، يقع باطلا ، إذا كان المؤجر قد أخفى عن غش سبب هذا الضمان( [76] ) . 454 فإذا كان المؤجر يعلم أن بالعين المؤجرة عيباً خفياً ، وأخفى عن المستأجر هذا العيب متعمداً الإخفاء على سبيل الغش ، واشترط إعفاءه من الضمان أو تخفيف مسئوليته عنه ، فإن شرط الإعفاء أو التخفيف يقع باطلا . وليس هذا إلا تطبيقاً للقواعد العامة ، فإنه لا يجوز أن يشترط الشخص إعفاءه من المسئولية عن غشه أو التخفف من هذه المسئولية( [77] ) .
أما إذا كان المؤجر يعلم بوجود العيب ولكنه لم يعتمد إخفاءه عن المستأجر ، واشترط عليه عدم الضمان أو تخفيف مسئوليته عنه ، فإن الشرط يكون صحيحاً . لأن مجرد علم المؤجر بوجود العيب لا يعني أنه أراد غش المستأجر ما دام لم يتعمد إخفاء العيب عنه ، فقد يعتقد أن المستأجر يعلم مثله بالعيب وقبل من أجل ذلك شرط الإعفاء منه أو التخفيف منن المسئولية عنه . وفي فرنسا يذهب الفقه إلى أن شرط الإعفاء من الضمان لا يعفي المؤجر من ضمان العيب إذا كان يعلم بوجوده وقت الإيجار( [78] ) . ولكن التقنين المدني المصري صرح في المادة 578 ، في أن شروط الإعفاء من الضمان يعفي المؤجر من ضمان عيب يعلمه ما لم يكن قد أخفاه غشاً عن المستأجر ، فهو إذن يعفي المؤجر من ضمان العيب حتى لو كان يعلمه ما دام لم يخفه غشا( [79] ) .
455 ولا يجوز التوسع في تفسير الشر الذي يعدل من أحكام ضمان المؤجر للعيب . فشرط التشديد في المسئولية لا يتوسع في تفسيره ضد المؤجر ، وشرط التخفيف من المسئولية أو الإعفاء منها لا يتوسع في تفسيره ضد المستأجر( [80] ) .
وإذا تحقق الآن عن العيب ، يجوز للمستأجر بعد تحققه أن ينزل عن حقه في الرجوع على المؤجر . وهذا النزول قد يكون صريحاً أو ضمنياً( [81] ) . ويتخلص هذا النزول المني من أن المستأجر بعد أن كشف عن العيب لم يطالب المؤجر بشيء في حدوده بل استمر يدفع الأجرة كالمعتاد مدة طويلة( [82] ) . ولكن لا يجوز التوسع في تفسير ما يفهم منه النزول الضمني من جانب المستأجر ، وعند الشك يفسر ذلك لمصلحة المستأجر لا لمصلحة المؤجر . فلا يفهم أن المستأجر قد نزل عن حقه في الضمان لمجرد أنه تحمل العيب وقتاً ما دون شكوى( [83] ) .
456 الفرع الثاني
التزامات المستأجر
335- التزامات المستأجر الأربعة : عض المشرع في المواد 579 إلى 592 مدني لالتزامات المستأجر الأربعة الرئيسية . فالمستأجر يلتزم بأن يستعمل العين المؤجرة بحسب ما أعدت له ، وبأن يبذل من العناية في استعمالها وفي المحافظة عليها ما يبذله الشخص المعتاد ، وبأن يقوم بوفاء الأجرة ، وبأن يرد العين إلى المؤجر عند انتهاء الإيجار .
وسنبحث هذه الالتزامات الأربعة بادئين بالتزام الوفاء بالأجرة ، لأنه هو الالتزام الرئيسي الذي يغلب أن يواجهه المستأجر منذ البداية . وهناك سبب آخر للبدء بهذا الالتزام ، إذ أن بحثه في المكان الذي وضعه فيه المشرع يجعله يفصل ما بين الالتزامات الثلاثة الأخرى : استعمال العين بحسب ما أعدت له ، والمحافظة عليها ، وردها .وهذه التزامات يحسن أن تبحث متصلة لا فاصل بينها ، إذا أن كل التزام منها يؤدي إلى الالتزام الذي يليه . فالالتزام باستعمال العين بحسب ما أعدت له يقتضي أن يبذلك المستأجر في استعمال العين وفي المحافظة عليها العناية الواجبة ، والالتزام بالمحافظة على العين تمهيد للالتزام بردها .
فتتسلسل الالتزامات الرئيسية الأربعة عند البحث ، على الوجه الآتي : ( 1 ) الالتزام بدفع الأجرة . ( 2 ) الالتزام باستعمال العين المؤجرة بحسب ما أعدت له . ( 3 ) الالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة . ( 4 ) الالتزام برد العين المؤجرة( [84] ) .
457 336- التزامات أخرى ثانوية : وقبل بحث هذه الالتزامات الرئيسة الأربعة ،نذكر التزامات أخرى ثانوية في ذمة المستأجر ، ونكتفي بالإشارة إليها فيما يأتي :
1- فالمستأجر يلتزم بدفع مصروفات عقد الإيجار إذا قضي الاتفاق أو العرف بذلك . وقد يقضي الاتفاق أو العرف بأن تكون مصروفات العقد على المؤجر . فإن لم يوجد اتفاق أو عرف ، فالرأي الراجح هو أن تكون مصروفات العقد على المستأجر قياساً على البيع حيث يلتزم المشتري بدفع مصروفات العقد ( م 462 مدني ) ( [85] ) . فيلتزم المستأجر بدفع مصروفات تحرير العقد ورسومه إذا كانت ورقة رسمية ورسوم التمغة ورسوم التسجيل إذا سجل العقد وغير ذلك من النفقات . أما مصروفات عمل محضر الجرد أو محضر التسليم ( etat des lieux ) فقد قدمنا أنها تكون على من يطلب عمل هذا المحضر لأن طلب ذلك دليل على أنه في صالحه ، فلو اتفق المتعاقدان معاً على عمل المحضر ولم يعينا في إنفاقهما من يتحمل المصروفات وجب أن يتحملاها مناصفة( [86] ) . وهناك رأي يذهب إلى أن مصروفات العقد ، إذا لم يوجد اتفاق أو عرف ، تكون على الطرفين مناصفة إذ كل منهما يفيد من العقد ، ولا محل للقياس على البيع إذ النص الذي يقضي بتحميل المشتري مصروفات العقد نص استثنائي لا يقاس عليه وهو من مخلفات تقاليد القانون الفرنسي القديم التي كانت تحابي البائع حساب المشتري( [87] ) . 458 ويبدو أن المسألة في حالة إلى شيء من التفصيل . فمصروفات عمل محضر التسليم لا شأن لنا بها هنا وقد تقدم الكلام فيها . ومصروفات تسجيل العقد انعقد الإجماع على أن يتحملها المستأجر وحده لأن التسجيل إنما يجري لمصلحته هو . والسمسرة جرى العرف على أن يتحمل كل من الطرفين نصيباً منها بحسب اتفاقه مع السمسار . بقيت مصروفات تحرير العقد ورسوم الورقة الرسمية ورسوم التمغة فهذه ، إذا لم يوجد اتفاق أو عرف ، تكون مناصفة بين الطرفين ، إذ كل منهما يتزود بنسخة من العقد يحتفظ بها مستنداً له فتكون مصروفات تحرير هذه النسخة ورسومها عليه . وهذا ما جري عليه تقنين الموجبات والعقود اللبناني ، إذ تنص المادة 546 من هذا التقنين على ” أن مصاريف التسليم على المؤجر . أما نفقات الصكوك فعلى الفريقين ، بمعنى أن كل فريق يدفع مصاريف الصك الذي يسلم إليه” ( [88] ) .
2- ويلتزم المستأجر أيضاً بتسليم العين المؤجر . وقد قدمننا أنه يجب التمييز بين التسليم والتسلم . فالتسليم التزام على المؤجر ، فيتحمل بمصروفات . أما التسليم ، وهو قبض المستأجر العين المؤجرة قبضاً فعلياً حتى تكون العين في حيازته فيحافظ عليها ، فهذا التزام في ذمة المستأجر( [89] ) ، وتكون مصروفات عليه . وقد تقدم ذكر ذلك( [90] ) .
3- والأصل أن المستأجر لا يلتزم بدفع الضرائب على العين المؤجرة ، كعوائد الأملاك وأموال الأراضي الزراعية وضريبة الخفر وضريبة الدفاع ورسوم رخصة السيارة المؤجرة ونحو ذلك من الضرائب والرسوم والتكاليف . والملتزم بهذا هو المؤجر( [91] ) . ولكن يصح أن يشترط المؤجر على المستأجر أن 459 يقوم هذا بدفعها( [92] ) ، وتكون إذن جزءاً من الأجرة( [93] ) . وعلى كل حال تطالب جهة الإدارة المستأجر بالضريبة ، وهو ملزم بدفعها إليها( [94] ) ، على أن يخصمها من الأجرة( [95] ) إذا لم يكن المؤجر قد اشترط على المستأجر دفعها . وقد قدمنا أن 460 بعض المجالس البلدية قد تفرض ضريبة خاصة على المستأجرين ، كضريبة اثنين في المائة في مدينتي الإسكندرية والقاهرة ، فهذه الضريبة لا شك للمؤجر بها وعلى المستأجر دفعها ، لأن المجلس البلدي قد وضع هذه الضريبة على المستأجرين بالذات وقدرها بنسبة مئوية من الأجرة التي يدفعونها( [96] ) . وقد يفرض القانون أن يكون تحصيل هذه الضريبية من المؤجر وإن بقيت التزاماً في ذمة المستأجر ، ففي هذه الحالة تجبي الضريبة من المؤجر ويرجع هذا بها على المستأجر( [97] ) .
4- وقدمنا أيضاً أن ما يقاس استهلاكه بالعداد ، فيختلف بحسب حاجا كل مستأجر ، ومن ثم لا يمكن تقديره مقدماً ، فهو على المستأجر . وذلك كالمياه إذا كان تقديرها بالعداد ، وكالكهرباء والغاز ويكون تقديرهما عادة بالعداد( [98] ) . وأجرة الاشتراك في التليفون على المستأجر لأنه هو المشترك 461 باسمه الشخصي ولا شأن للمؤجر بذلك ، وللمستأجر أن ينقل عدة التليفون من منزل إلى آخر إذا غير مسكنه( [99] ) .
( [1] ) جرانمولان في العقود فقرة 360 – دي هلتس 2 الإيجار فقرة 163 – احمد فتحي زغلول ص 276 – الإيجار للمؤلف فقرة 220 – استئناف مختلط 9 أبريل سنة 1890 م 2 ص 22234 – أول أبريل سنة 1891 م 3 ص 271 – 24 أبريل سنة 1902 م 14 ص 263 – 5 نوفمبر سنة 1908 م 211 ص 5 – 10 يناير سنة 1912 م 24 ص 77 – طنطا الوطنية 3 ديسمبر سنة 1903 المجموعة الرسمية 1904 رقم 70 .
( [2] ) انظر المواد 646 – 647 – من مرشد الحيران و 513 – 521 من المجلة – ابن عابدين 5 ص 64 – ص 66 – شرح العناية على الهداية تكملة فتح القدير 7 ص 220 .
( [3] ) وقد كتبنا في هذا الصدد في عهد التقنين المدني القديم ما يأتي : ” وأما مبادئ العدالة فتأبى أن يترك المستأجر وشانه في عين معيبة عيباً يفوت الانتفاع به أو يختل ، وإذا كانت المواد 370 / 454 – 455 – تعطي الحق للمستأجر – في حالة هلاك العين هلاكاً كلياً أو جزئياً – في طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ، فما ذلك إلا جزاء عادل لحرمان المستأجر من الانتفاع بالعين . فوجب القياس على هذا في حالة ما إذا كان الحرمان ليس راجعاً إلى هلاك العين هلاكاً مادياً ، بل إلى وجود عيب فيما يحول دون الانتفاع بها انتفاعاً كاملا ، لأن العلة في الحالتين واحدة . ولذلك وجب القول بأنه في القانون المصري يكون للمستأجر حق طلب فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة على حسب الأحوال إذا كانت العين المؤجرة بها عيب يؤثر في الانتفاع بها ، وذلك استناداً إلى ما تقدم من مبادئ العدالة ، ولما سبق تقريره م أحكام الشريعة الإسلامية في هذا الصدد ، وهي المصدر الذي أخذ عنه المشرع المصري أكثر القواعد التي خالف بها القانون الفرنسي ، فلا يعقل أن المشرع أراد أن يغرق في محاباة المؤجر ، ويجاوز في ذلك حداً لا تقره عليه نفس الشريعة التي اعتمد عليها عندما خالف المبادئ الفرنسية . وإذا أعوزتنا النصوص في القوانين المصرية ، فلا أقل من أن ستند إلى المواد 370 / 454 – 455 السالفة الذكر ، ولذلك على سبيل القياس ، كما سبقت الإشارة إلى هذا . وهذا هو الرأي الذي تأخذ به المحاكم المصرية وأكثر شراح القانون المصري” ( الإيجار للمؤلف فقرة 220 ) – وانظر سليمان مرقس فقرة 188 .
وقد قضت محكمة النقض بأنه وإن كان القانون المدني القديم لم يأت بنص صريح على التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية ، ا أنه لما كان التزام المستأجر بدفع الأجرة هو في مقابل انتفاعه بالعين المؤجرة ، وهو التزام مستمر ومتجدد بطبيعته ، فإنه إذا ترتب على العيب الخف عدم صلاحية العين المؤجرة للانتفاع بها أو نقص في صلاحيتها ، كان مقتضى ذلك أن يكون للمستأجر الحق في طلب فسخ عقد الإيجار أو إنقاص الأجرة ، قياساً على ما تقضي به المادة 370 مدني قديم في حالة هلاك العين كلياً أو جزئياً ، لأن العلة في الحالتين واحدة ( نقض مدني 17 مارس سنن 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 109 ص 838 ) .
( [4] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأن المؤجر ليس مسئولا في الأصل ، دون شرط خاص في عقد الإيجار ، عن نتاج انهيار أرضية شرفة المنزل ، وفي هذه الحالة لا يستطيع المستأجر ، حتى لو كان الانهيار راجعاً إلى وجود عيوب خفية في أرضية الشرفة ، أن يطلب الترميمات التي أصبحت ضرورية أو أن يطلب تعويضاً ، وكل ما يستطيع أن يطلب هو فسخ الإيجار أو إنقاص الأجرة ( استئناف مختلط 6 مارس سنة 1913 م 25 ص 217 ) .
( [5] ) الإيجار للمؤلف فقرة 222 ص 286 – استئناف مختلط 30 نوفمبر سنة 1916 م 29 ص 82 .
( [6] ) استئناف مختلط 20 فبراير سنة 1902 م 14 ص 154 .
( [7] ) استئناف مختلط 20 فبراير سنة 1902 م 14 ص 154 . 17 أبريل سنة 1902 م 14 ص 252 .
( [8] ) استئناف مختلط 24 أبريل سنة 1902 م 14 ص 263 – 30 مايو سنة 1916 م 28 ص 397 .
( [9] ) استئناف مختلط 5 نوفمبر سنة 1908 م 211 ص 5 .
( [10] ) استئناف مختلط 28 يناير سنة 1903 م 15 ص 111 .
( [11] ) استئناف مختلط 10 نوفمبر سنة 1909 م 22 ص 9 – وقضت محكمة الاستئناف المختلطة أيضاً بأن مالك العقا مسئول عن الضرر الذي يلحق بالمستأجر منه وبزوار هذا المستأجر . فإذا تداعى المنزل المؤجر للسقوط وسقط بالفعل ، وهلك أحد زوار المستأجر ، كان المالك مسئولا عن تعويض الضرر الذي لحق بهذا الزائر . ومسئولية الهلاك تكون ثابتة أيضاً حتى لو نسب المالك إلى وكيله الذي فوض إليه إدارة أملاكه التقصير أو الخطأ الجسيم ، لأن المالك مسئول على كل حال عن خطأ كيله . ومسئولية الملاك تكون واجبة أيضاً لتعويض الضرر اللاحق بالمستأجر من الباطن وبزواره ، حتى لو كان عقد الإيجار غير مرخص فيه للمستأجر الأصلي بالإيجار من الباطن ( استئناف مختلط 28 يناير سن 1926 المحاماة 6 ص 278 – ويلاحظ أننا أقرب هنا إلى حاجة العين إلى الترميم منا إلى العيب الخفي ، ولكن الحكم واحد في الحالتين .
وإذا كان العيب معلوماً للمستأجر أو كان يمكنه أن يعلمه ، فإن المؤجر لا يكون مسئولا عن التعويض ( استئناف مختلط 22 سبتمبر 1909 م 22 ص 64 ) . وكذلك إذا أهمل المستأجر ، لم يكن المؤجر مسئولا عن تعويض الضرر الذي كان يكن للمستأجر تلافيه . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بأنه إذا أجر شخص عقاراً آيلا للسقوط ، فسقط بناؤه ، كان مسئولا عن التعويضات للمستأجر . . وتشمل التعويضات في حالة تأجير دكان المصروفات التي صرفها المستأجر لاستئجار الدكان وتهيئته للغرض المقصود منه ، وكذلك الضرر الناش من إخلاء المحل والبحث عن محل آخر وما ضاع عليه من المكسب . ولكن إذا كان المستأجر يعلم بأن سقوط المنزل محتم ، ومع ذلك أهمل في نقل بضائعه ، فليس له الرجوع على المؤجر بتعويض الضرر الذي لحق تلك البضائع لأنه كان يكن تلافيه ( استئناف وطني 18 مارس سنة 1912 المجموعة الرسمية 113 رقم 78 ص 1155 – 26 ديسمبر سنة 1918 المجموعة الرسمية 2000 رقم 73 ) .
( [12] ) استئناف مختلط 24 مارس سنة 1904 م 16 ص 172 – 10 نوفمبر سنة 1909 مم 22 ص 9 – 17 يونيه سنة 1914 م 26 ص 428 – 300 مايو سنة 1916 م 28 ص 397 – 8 مايو سنة 1930 م 42 ص 485 – 5 مارس سنة 19311 م 43 ص 267 – 23 يووننيه سنة 193222 م 44 ص 390 – أول ديسمبر سنة 1922 م 45 ص 46 – 28 يناير سنة 1937 م 49 ص 89 – 4 فبراير سن 1937 م 49 ص 95 – جرانمولان في العقود فقرة 263 – الإيجار للمؤلف فقرة 221 – سليمان مرقس فقرة 188 .
( [13] ) استئناف مختلط 11 يونيه سن 1890 م 2 ص 270 – 30 مايو سنة 1916 م 28 ص 397 .
( [14] ) استئناف مختلط 5 نوفمبر سنة 1908 م 21 ص 4 – 11 – مايو سنة 1921 جازيت 12 رقم 48 ص 38 – أول يونيه سنة 1921 جازيت 12 رقم 7 ص 27 .
( [15] ) استئناف مختلط 18 فبراير سن 1903 م 15 ص 154 . ( أيضا انظر في مقال محامي عقاري )
( [16] ) استئناف مختلط 17 يونيه سنة 1914 م 26 ص 428 .
( [17] ) استئناف مختلط 10 فبراير سن 1915 م 27 ص 155 .
( [18] ) استئناف مختلط 10 مايو سنة 1911 م 23 ص 311 .
( [19] ) استئناف مختلط 21 مايو سن 1908 م 20 ص 235 .
( [20] ) استئناف مختلط 24 أبريل سنة 1902 م 14 ص 263 .
( [21] ) استئناف مختلط 10 يناير سن 1912 م 24 ص 77 .
( [22] ) استئناف مختلط 21 ماس سنة 1912 م 24 ص 222 .
( [23] ) استئناف مختلط 22 ديسمبر سنة 1909 م 22 ص 64 .
( [24] ) استئناف مختلط 5 نوفمبر سنة 1908 م 21 ص 5 – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 223 .
( [25] ) استئناف مختلط 20 يناير سنة 1898 م 10 ص 104 .
( [26] ) نقص 17 يونيه سنة 1937 مجموعة عمر 2 رقم 64 ص 175 – الوسيط 1 فقرة 713 ص 1071 .
( [27] ) استئناف مختلط 18 فبراير سنة 1914 م 26 ص 241 – وانظر في كل ذلك الإيجار للمؤلف فقرة 224 .
( [28] ) انظر آنفاً فقرة 239 في الهامش .
( [29] ) وتحيل إلى ما سبق أن قررناه في التعرض الصادر م المؤجر فيما يتعلق بالمدين في ضمان العيب ، وبالدائن في هذا الضمان ، وبالإيجار الذي ينشئ الضمان ( انظر آنفاً فقرة 243 في الهامش ، وانظر نظير ذلك في البيع الوسيط 4 فقرة 369 – فقرة 371 ) – ويلاحظ أن البيع ينفرد بألا ضمان للعيب في البيوع القضائية ولا في البيوع الإدارية إذا كانت بالمزاد ( م 454 مدني – الوسيط 4 فقرة 371 ) . فالإيجار الإداري بالمزاد يجب فيه على المؤجر ضمان العيب ، ولا يوجد إيجار قضائي مماثل للبيع القضائي .
( [30] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادتين 775 و 776 من المشروع التمهيدي . وتوافق المادة الأولى منهما الفقرة الأولى . أما المادة الثانية فكانت تجري على الوجه الآتي : ” ومع ذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد أخطر به ، أو كان يعلم به وقت التعاقد ، وكذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق من وجوده إلا إذا أعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب” . وفي لجنة المراجعة أدمجت المادتان في ماد واحدة ، وأصبح رقم المادة 609 في المشروع النهائي . ووافق مجلس النواب عليها تحت رقم 604 . وفي لجنة مجلس الشيوخ حذفت العبارة الأخيرة من الفقرة الثانية : ” وكذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان يسهل على المستأجر ا يتحقق من وجوده إلا إذا أعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب” ، لأنها تتناول مسألة تفصيلية رؤى أن في القواعد العامة ما يغني عن تنظيمها بحكم خاص ، وأصبح رقم المادة 576 . ووافق مجلس الشيوخ على المادة كما عدلتها لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 519 – ص 522 ) .
( [31] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 544 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 575 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 756 : 1- يضمن المؤجر للمستأجر جميع ما يوجد في المأجور من عيوب تحول دون الانتفاع به ، أو تنقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً . ولكنه لا يضمن العيوب التي جري العرف بالتسامح فيها . 2- وهو مسئول أيضاً عن خلو المأجور م صفات تعهد صراحة بتوافرها أو خلوه من صفات يقتضيها الانتفاع به ، كل هذا ما لم يقض الاتفاق بغيره .
م 757 : لا يضمن المؤجر العيب إذا كان المستأجر قد اخطر به أو كان يعلم به وقت التعاقد . وكذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق وجوده ، إلا إذا أعلن المؤجر خلو المأجور من العيب .
( وأحكام التقنين العراقي متفقة مع أحكام التقنين المصري : انظر عباس حسن الصراف فقرة 902 وما بعدها ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 559 : يضمن المؤجر للمستأجر جميع عيوب المأجور التي تنص الانتفاع به نقصاً محسوساً أو تجعله غير صالح للاستعمال المقصود منه بحسب ماهيته أو بحسب العقد . ويكون مسئولا أيضاً عن خل المأجور من الصفات التي وعد هبا صراحة أو التي يقتضيها الغرض المقصود من المأجور . أما العيوب التي لا تحول دون الانتفاع أو لا تنقص منه إلا شيئاً طفيفاً ، فلا يحق للمستأجر أن يرجع من أجلها على المؤجر ، وهذا هو أيضاً شأن العيوب المسموح بها عرفاً .
م 561 : لا يضمن المؤجر عيوب المأجور التي كان من السهل تحققها ، إلا إذا كان قد صرح بأنها غير موجودة . ولا يلزم بضمان ما أيضاً : أولا – إذا كانت العيوب قد أعلنت للمستأجر . ثانيا – إذا كان المستأجر عالماً في وقت إنشاء العقد بعيوب المأجور أو بخلوه من الصفات المطلوبة . ثالثا : إذا كان المؤجر قد اشترط ألا يتحمل ضمانا ما .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق مع أحكام التقنين المصري ) .
( [32] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 520 .
( [33] ) سواء وجدت جرثومة لعيب قبل التسليم أو طرأ العيب أصلا بعد التسليم ، وأهمية هذا التمييز لا تظهر إلا في البيع حيث لا يضمن البائع إلا العيب القدم الموجود قبل التسليم .
ويتشكل الأستاذ منصور مصطفى منصور متسدئلا كيف يتميز العيب الحادث عن التلف المستوجب للترميم ، ويخلص من تساؤله إلى أن العيب لا يكون إلا قديماً ، أما العيب الحادث فليس إلا حاجة العين إلى الترميم . وينتهي إلى ” أن التزام المؤجر بصيانة العين يشمل القيام بكل الترميمات التي يقتضيها التلف الطارئ ، ولا محل لوصف بعض أنواع التلف هذا بأنها عيوب ، كما أنه إذا أمكن وصف نوع من التلف بأنه عيب فليست هناك فائدة للقول بأن المستأجر يرجع بضمان العيب لا على أساس الالتزام بالترميم” ( منصور مصطفى منصور فقرة 197 ص 507 – وانظر أيضاً عبد المنعم فرج الصدة فقرة 142 ص 206 ) .
وإذا كان العيب يغلب أن يكون في العين المؤجرة منذ البداية أي قبل التسليم وقل أن يحدث العيب بعد التسليم ، فليس هذا معناه أن العيب الحادث لا يوجد ، وأنه إذا وجد يختلط حتما بالتلف . فمن الممكن أن نتصور عيباً يحدث بعد التسليم ولا يكون تلفاً . وإذا كان عسيراً تصور ذلك في البناء ، فليس بعسير تصوره في الأرض الزراعية . فقد يطرأ على تربة الأرض بعد التسليم عيب لا يكون تلفاً ، فيرتفع الماء في أغوارها مثلا حتى تصبح الأرض غير صالحة للزراعة صلاحية تامة . وقد تكون الأرض قبل التسلم متصلة بترعة عامة أو بمصرف عام ، ثم يجد بعد التسليم أن ينقطع اتصالها بذلك . بل إن البناء نفسه قد يحدث فيه عيب بعد التسليم ، فتنقطع مواصلاته أو تتعسر بعد أن كانت ميسرة ، أو يقوم الجار أو مصحة التنظيم بأعمال يكون من شأنها أن تحجب عنه النور أو الهواء أو تجعله عسير المدخل ( انظر في ذا المعنى بلانيول وربيير وبلانجيه 2 فقرة 2709 ) . وانظر في فائدة التمييز بين التلف والعيب ما يلي فقرة 329 في الهامش .
( [34] ) الوسيط 4 فقرة 366 – جيوار 1 فقرة 120 – بودري وفال 1 فقرة 4229 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 217 – بلانيول وريبير 10 فقرة 537 ص 740 – وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : ” ولا يشترط في العيب أن يكون قديماً أن موجوداً وقت العقد . فالعيب الحادث مضمون كالعيب القديم ، بخلاف البيع ، وذلك لأن المؤجر ملتزم بتعهد العين بالصيانة ، فو وجد عيب وجبت إزالته” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 521 ) .
هذا ولا يضمن المؤجر العيب الذي يحدث بالعين بعد العقد إذا كان حدوثه بخطأ من المستأجر ، وعلى المؤجر أن يثبت الخطأ في جانب هذا الأخيرة ( بودري وفال 1 فقرة 444 – سليمان مرقس فقرة 190 ص 341 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 189 ص 311 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 142 ص 205 ) – فلا ضمان عن عيب نشأ بسبب أن المستأجر لم يطلب إجراء ترميمات ضرورية في الوقت المناسب ( محمد كامل مرسي فقرة 132 ) .
( [35] ) ولا فرق بين ماذا كان العيب دائمياً أو وقتياً ، فكلاهما يضمنه المؤجر ( بودري وفال 1 فقرة 435 ) . ولا يشترط في العيب أن يكون مستمراً ، فيكفي أن يظهر في بعض الأوقات ولو كان لا يظهر في أوقات أخرى ( منصور مصطفى منصور فقرة 194 ص 500 ) .
( [36] ) وتقرر ما إذا كان النقص في الانتفاع كبيراً مسألة واقع يبت فيها قاضي الموضوع . وتختلف من حالة إلى أخرى . فما يعد نقصاً كبيراً في منزل مرتفع الأجرة معد لسكنى الطبقة العالية ، لا يعد كذلك في منزل تسكنه الطبقة الفقيرة . وما يعد عيباً في الشيء المبيع قد لا يعد عيبا في الشيء المؤجر . إذا كانت العين أساسها لا يحتمل بناء طبقة جديدة فهذا لا يعد عيباً بالنسبة إلى المستأجر ويعد عيباً بالنسبة إلى المشتري ( محمد علي إمام فقرة 109 ص 255 – منصور مصطفى منصور فقرة 194 ص 496 ) .
ومعيار ما إذا كان العيب مؤثراً معيار موضوعي لا ذاتي . فكل عيب يترتب عليه الإخلال بالانتفاع بالعين بحسب طبيعتها يكون مؤثراً ، فلا يعتد إذن باعتبارات ذاتية للمستأجر ما دام لم يتفق عليها مع المؤجر . فإذا كان العيب مؤثراً في نظر المستأجر الشخصي ، فلا عبرة بذلك مادام العيب غير مؤثر بحسب طبيعة لاشيء المؤجر ( محمد علي إمام فقرة 109 ص 255 – ص 256 ) . وارتفاع الطبقة المؤجرة ليس عيباً في ذاته ، وإن كان عيباً بالنسبة إلى من كان مريضاً بالقلب . ومع ذلك إذا جد مرض القلب بعد الإيجار ، أو كان موجوداً قبل الإيجار ولكن المستأجر لا يعلمه ، فقد يكون ذلك عذراً طارئاً يبرر إنهاء الإيجار طبقاً للقواعد المقررة في هذا الشأن ( انظر ما يلي فقرة 554 في الهامش ) .
( [37] ) نقض مدني 8 أبريل سنة 1948 مجموعة عمر 5 رقم 296 ص 587 – وانظر آنفاً فقرة 234 في الهامش .
( [38] ) أو تداعى شرفة المنزل بسبب عيب في بنائها ( استئناف مختلط 21 مارس سنة 1901 م 13 ص 212 ) .
( [39] ) جيوار 1 فقرة 118 – لوران 25 فقرة 118 – هيك 10 فقرة 293 – بودري وفال 1 فقرة 431 – وانظر آنفاً فقرة 178 في الهامش .
( [40] ) انظر م 565/2 مدني وقد رأيناها تقول : ” فإذا كانت العين المؤجرة في حالة من شانها أن تعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه ا عماله لخطر جسيم ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد ، ولو كان قد سبق له أن نزل عن هذا الحق” ( انظر آنفاً فقرة 198 – ويلاحظ أن عدم صلاحية المنزل للسكنى من الوجهة الصحية يجب أن يكن معياره موضوعياً لا ذاتياً كما سبق القول في معيار العيب المؤثر : انظر آنفاً الفقرة في الهامش – ويسري هذا المعيار الموضوعي في تطبيق المادة 565/2 مدني ، مع عدم الإخلال بأحكام العذر الطارئ إذا كان هناك عذر صحي ذاتي : انظر ما يلي فقرة 554 في الهامش ) .
( [41] ) نقض فرنسي 3 يونيه سنة 1926 داللوز 1927 – 1 – 167 .
( [42] ) وقد قضت محكمة النقض بمسئولية المؤجر عن العيوب الموجودة في ماكينة دارس استعمالها المستأجر فنشأ عنها حريق التهم جانباً كبيراً من محصول القمح ، ولكنها أسست حكمها على المسئولية التقصيرية ( نقض مدني 20 ديسمبر سنة 1951 مجموعة أحكام النقض 3 رقم 40 ص 220 ) .
ويجوز أن يكون العيب في بعض ملحقات العين المؤجرة ، كالحديقة أو المصعد أو الآلة الرافعة للمياه أو أجهزة الغاز والنور والماء والتكييف ونح ذلك ( بودري وفال 1 فقرة 437 – جيوار 1 فقرة 120 – بلانيول وريبير 10 فقرة 537 ص 739 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 189 ص 312 )
وكثيراً ما توجد مساكن ملاصقة لأعمدة الترام أو التلغراف ، فإذا ثبت أن مسكناً من هذه قد سرق بأن تسلق اللص العمود ونفذ إلى المنزل ، فهل تعد ملاصقة المنزل للعمود عيباً خفياً؟ وهل توجد مسئولية في جانب شركة الترام مثلا؟ نستبعد أن يكون هذا عيباً خفياً ، أو أن تكون شركة الترام مسئولة ، لأن ملاصقة المنزل للعمود ظاهرة لجميع النسا ، والمستأجر هو المقصر في عدم الاحتياط لهذا الظرف الخاص . وذلك ما لم يكن العيب الخفي هنا ليس مجرد ملاصقة المنزل للعمود ، بل إمكان سرقة المنزل من طريق هذه الملاصقة ، فقد يكون هذا قد خفي على المستأجر ( الإيجار للمؤلف فقرة 215 ص 274 هامش4 ) .
( [43] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” والعيب الذي ضمنه المؤجر هو عيب : ( أ ) مؤثر ، أي يحول دون الانتفاع بالعين ا ينقص من هذا الانتفاع إنقاصاً كبيراً ، كرطوبة المنزل رطوبة تضر بالصحة . . . أو فساد مرافقة الجوهرية . ويعتبر العيب مؤثراً إذا خلت العين من وصف تعهد المؤجر صراحة بتوافره أو اقتضى وجوده الانتفاع بالعين ، ولا يكون العيب مؤثراً إذا جري العرف بالتسامح فيه” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 520 ) .
( [44] ) هذا ويلاحظ أن المادة 1721 مدني فرنس لم تشترط أن يكون العيب في العين المؤجرة خفياً ، بخلاف المادة 1641 مدني فرنسي فقد اشترطت الخفاء في العيب الموجود بالعين المبيعة . ولكن جمهور الفقهاء في فرنسا لا يرون أن هذا الفرق في النصوص مقصود ، وأن العيب في العين المؤجرة يجب أن يكون خفياً حتى يضمنه المؤجر ( بودري وفال 1 فقرة 440 ) ، فإذا كان ظاهراً أو مشهوراً فلا ضمان ( ديفرجييه 1 فقرة 143 – ترولون 2 فقرة 198 وفقرة 245 – جيوار 1 فقرة 121 وفقرة 122 – هيك 10 فقرة 293 – بودري وفال 1 فقرة 440 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 219 – بلانيول وريبير 10 فقرة 539 – عكس ذلك : كولمبه دي سانتير 7 ص 247 – لوران 25 فقرة 116 ) . وعلى هذا جري القضاء الفرنسي ( نقض فرنسي 11 يوليه سنة 1900 داللوز 1900 – 1- 507 – 2 يونيه سنة 1930 سيريه 1930 – 1 – 253 – 10 يونيه سنة 1949 داللوز 1939 – 496 – 27 مارس سنة 1950 داللوز 1950 – 364 – 2 فبراير سنة 1955 J . C . P . 1955 – 4 – 37 ) . وقد قضت محكمة السين بألا ضمان إذا كانت منظرة الملعب لا يتمكن من رؤية المسرح فيها إلا ثلاثة أشخاص من خمسة إذا ثبت أن المستأجر كان يستطيع معاينة المنظرة قبل استئجارها ( السين 13 يونيه سنة 1900 داللوز 1901 2 – 391 ) .
ويلاحظ ، في التقنين المدني المصري ، أن المادة 447/2 يمكن أن يستخلص منها شرط خفاء العيب في المبيع ، أما في الإيجار فالمادة 576 لا تشير إلى هذا الشرط . ولكن هذا الفرق غير مقصود في التقنين المصري كما هو غير مقصود في التقنين الفرنسي على ما قدمناه ( سليمان مرقس فقرة 190 ص 340 هامش 1 ) . وقد لاح الأستاذ منصور مصطفى منصور بحق أن المشروع التمهيدي للمادة 576 مدني كان يتضمن للعبارة الآتية : ” وكذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق من وجوده إلا إذا أعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب” . فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ ” لأنها تتناول مسألة تفصيلية رؤى أن في القواعد العامة ما يغني عن تنظيمها بحكم خاص” ( انظر آنفاً فقرة 323 في الهامش ) . والواقع أن هذه العبارة هي التي كانت تتضمن شرط الخفاء في العيب ، فلما حذفت أصبح شرط الخفاء غير منصوص عليه . ولكن لما كان حذف العبارة لا يعني حذف حكمها ، بل إنه قد استغنى عنها اكتفاء بالقواعد العامة ، فإن القواعد العامة تقضي بأن العيب الظاهر لا ضمان فيه ، من ثم وجب القول بأنه يشترط في العيب أن يكون خفياً ( منصور مصطفى منصور فقرة 194 ص 497 – ص 498 – وانظر أيضاً عبد المنعم فرج الصدة فقرة 142 ص 204 ) .
( [45] ) ولكن مع ذلك يجوز أن يضمن المؤجر العيب الظاهر إذا ثبت أن المستأجر لم يرض بهذا العيب ، وأنه كان معتمداً على أن المؤجر سيزيله ( محكمة بو الفرنسية 26 فبراير سنة 1894 سيريه 94 – 2 – 59 ) ، أو أنه كان لا يقدر تقديراً صحيحاً خطورة هذا العيب ( محكمة ليون الفرنسية 2 نوفمبر سنة 1898 مجلة لو Loi أول أبريل سنة 1899 ) ، أو أن العيب قد زاد زيادة غير منتظرة ( محكمة روان الفرنسية 5 يناير سنة 1895 مجموعة أحكام روان 95 ص 27 ) ، أو أنه نجم عن العيب احتياج العين لترميمات ضرورية مما يجب على المؤجر أن يقوم به ( بودري وفال 1 فقرة 440 ) .
( [46] ) الإيجار للمؤلف فقرة 215 ص 275 – سليمان مرقس فقرة 190 ص 340 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 189 ص 309 هامش 1 – محمد علي إمام فقرة 110 ص 257 – منصور مصطفى منصور فقرة 194 ص 498 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 142 ص 205 .
( [47] ) وقد قدمنا أن الفقرة الثانية من المادة 576 مدني كانت تتضمن في آخرها العبارة الآتية : ” وكذلك لا يضمن المؤجر العيب إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق من وجوده إلا إذا أعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب” ، فحذفت هذه العبارة في لجنة مجلس الشيوخ لأنها تتناول مسألة تفصيلية رؤى أن في القواعد العامة ما يغني عن تنظيمها بحكم خاص ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 522 – وانظر آنفاً فقرة 323 في الهامش وفقرة 328 في الهامش ) . وتقول المذكر الإيضاحية للمشروع التمهيد ” والعيب الذي يضمنه المؤجر هو عيب . . ( ب ) خفي ، ولا يعتبر العيب خفياً إذا كان يسهل على المستأجر أن يتحقق من وجوده ، ما لم يعلن المؤجر خلو العين من هذا العيب” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 520 ) .
وتنص المادة 447/2 مدني ، في صدد العيب في الشيء المبيع وتسري على العيب في الشيء المؤجر ، على ما يأتي : ” ومع ذلك لا يضمن البائع العيوب التي كان المشتري يعرفها وقت البيع ، أو كان يستطيع أن يتبينها بنفسه لو أنه فحص المبيع بعناية الرجل العادي ، إلا إذا اثبت المشتري أن البائع قد أكد له خل المبيع من هذا العيب ، أو أثبتت أن البائع قد تعمد إخفاء العيب غشاً منه” .
انظر في ذلك سليمان مرقس فقرة 190 ص 340 هامش 3 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 189 ص 309 – ص 310 – محمد علي إمام فقرة 111 ص 256 – عبد المنعم البدراوي ص 76 – منصور مصطفى منصور فقرة 194 ص 498 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 142 ص 204 – ص 205 .
( [48] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشرع التمهيدي : ” والعيب الذي يضمنه المؤجر هو عيب . . ( ج ) لا يعلمه المستأجر ، فلا يضمن المؤجر عيباً أخطر به المستأجر ، أو كان هذا يعلم به وقت التعاقد” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 فقرة 520 ) . ويلاحظ أن المستأجر إذا كان لا يعلم بالعيب وقت التعاقد ولكن ، علم به وقت التسليم ولم يعترض ، فإن هذا كاف لإسقاط الضمان .
( [49] ) وإذا كان العيب من الذيوع والانتشار بحيث يكون من المعقول أن المستأجر يتوقع أنه يلحق العين المؤجرة ، كالرطوبة التي تلازم عادة المنازل المجاورة للنيل ، فالمفروض أن المستأجر يعلم بهذا العيب ، ويكون عليه هو عبء إثبات أنه كان يجهله . ويحسن إذن في هذه الحالة أن يشترط المستأجر على المؤجر ضمان هذا العيب إذا أراد أن يتخلص من عبء الإثبات . ويفرض في المنزل القديم إذا أوجر أنه لا يخلو من العيوب المألوفة في المنازل القديمة ، فإذا أدعى المستأجر أنه لم يكن يعلم بعيب من هذه العيوب المألوفة ، فعليه هو عبء إثبات ذلك ، إلا إذا اشترط على المؤجر ضماناً بالذات ( انظر مثل هذا في المبيع الوسيط 4 فقرة 368 ص 727 هامش 3 – وانظر بودري وفال 1 فقرة 440 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 369 ص 219 ) . وقد قضي بأنه لا يجب التشدد في مسئولية المؤجر عن عيوب البناء ، فهذه العيوب كثيرة الانتشار في المنازل المبنية في مصر منذ أمد طويل ( استئناف مختلط 5 نوفمبر سنة 1908 م 21 ص 5 ) .
( [50] ) وحتى لو كان جهله بالعيب لا يرجع إلى أي خطأ في جانبه ( بلانيول وريبير 10 فقرة 537 ص 740 )ز
( [51] ) ونرى مما تقدم أن العيب غير الغلط في الشيء المؤجر . فالعيب آفة تطرأ على الفطرة السليمة للشيء تجعله غير صالح للغرض الذي قصد منه ، فهو إذن أمر موضوعي يقع في الغرض الذي أعد له الشيء المؤجر . أما الغلط فأمر ذاتي يقع في صفة جوهرية في الشيء المؤجر جعلها المستأجر محل اعتبار . فإذا استأجر شخص سيارة يعتقد أنها من ” ماركة” معينة فتبين أنها ليست من هذه ” الماركة” . فقد وقع في غلط ولو كانت السيارة سليمة من كل عيب . أما إذا كانت السيارة من ” الماركة” التي قصدها المستأجر فلا غلط ، ولكن قد تكون في أجهزة السيارة عيوب خفية فيضمنها المؤجر . والغلط جزاؤه إبطال الإيجار ، أما العيب فجزاؤه دعوى الضمان على الوجه الذي سنبينه . وقد بينا بالتفصيل في البيع كيف يلتبس العيب بالغلط وبالتدليس وبالفسخ لعدم التنفيذ وبالعجز في المقدار وبضمان الاستحقاق الجزئي ، ويسرر ذلك في الإيجار ( انظر الوسيط 4 فقرة 381 – فقرة 386 ) .
وانظر في التباس العيب بإخلال الغير بانتفاع المستأجر بعد الإيجار دي باج 4 فقرة 622 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 188 ص 305 – ص 306 – محمد علي إمام فقرة 113 ص 264 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 139 ص 201 – ص 202 .
كذلك يلتبس العيب بالتلف الذي يستوجب الترميم ( انظر آنفاً فقرة 325 في الهامش ) . والتمييز بينهما بإرجاع العيب إلى فطرة العين الأصلية وإرجاع التلف إلى قدم العين ( انظر آنفاً فقرة 234 – وانظر محمد علي إمام فقرة 113 ص 2643 – ص 264 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 139 ص 201 ) . ويتساءل الأستاذ منصور مصطفى منصور : ” ألا يوجد شيء من التعارض بين النص على إعفاء المؤجر من ضمان العيوب الظاهرة أو المعلومة للمستأجر والنص على إلزامه بتسليم العين في حالة تصلح معها لن تفي بما أعدت له من منفعة وفقاً لما تم عليه الاتفاق؟” ( منصور مصطفى منصور فقرة 197 ص 509 ) . ويبدو أن التعارض غير موجود . ويكفي لتوضيح ذلك أن نفرض أن المنزل المؤجر فيه رطوبة ظاهرة وهذا عيب ، والمنزل في الوقت ذاته به حائط متهدم وهذا تلف . فإذا لم يتفق المستأجر مع المؤجر على شيء في صدد هذين الأمرين ، وجب على المؤجر إصلاح الحائط المتهدم وذلك بالرغم من أن التهدم ظاهر ، لأن المؤجر ملزم بتسليم العين في حالة صالحة من الترميم ، ولا يمنع من ذلك ظهور التهدم . ولم يجب على المؤجر ضمان الرطوبة ، لأنها عيب ظاهر ، وظهور العيب ينفي الضمان .
( [52] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 777 من المشروع التمهيدي على وجه يطابق ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة وصار رقمه 606 في المشروع النهائي ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 605 فمجلس الشيوخ تحت رقم 577 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 523 – ص 524 ) .
( [53] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 545 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م 576 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م 758 : 1- إذا وجد بالمأجور عيب يتحقق معه الضمان ، جاز للمستأجر أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة . 2- فإذا لحق المستأجر ضرر من العيب ، التزم المؤجر بتعويضه ما لم يثبت أنه كان يجعل وجود العيب .
( أحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري ، غير أن التقنين العراقي لم يصرح بجواز أن يطلب المستأجر التنفيذ العيني وإزالة العيب إذا كان ذلك لا يبهظ المؤجر ما صرح التقنين المصري . ولكن هذه هي القواعد العامة فيما يتعلق بالضمان . لذلك يبدو أن التقنين العراقي يجيز أن يطلب المستأجر إزالة العيب إذا لم تكن الإزالة تبهظ المؤجر لأن المؤجر يضمن العيب ، ولا يجيز للمستأجر أن يطلب إعادة الشيء إلى أصله إذا هلك هلاكاً جزئياً لأن المؤجر لا يضمن الهلاك وإنما يتحمل تبعته : انظر آنفاً فقرة 230 في الهامش – وانظر عباس حسن الصراف فقرة 905 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 560 : إذا وقع ما يوجب الضمان ، فللمستأجر أن يطالب بفسخ العقد أو بتخفيض البدل . وله أيضاً المطالبة ببدل العطل والضرر في الأحوال المنصوص عليها في المادة 449 ( وتتعلق بالأحوال التي يأخذ فيها المشتري تعويضاً عند وجود عيب بالبيع ) . وتطبق حينئذ أحكام المواد 451 ، و 452 و 453 المختصة بالبيع ( أحوال تعدد المبيع ) .
( وأحكام التقنين اللبناني تتفق في مجموعها مع أحكام التقنين المصري ) .
( [54] ) وقد نصت المادة 449 مدني في صدد البيع على أنه ” 1- إذا تسلم المشتري المبيع ، وجب عليه التحقق من حالته بمجرد أن يتمكن من ذلك ، وفقاً للمألوف في التعامل . فإذا كشف عيباً يضمنه البائع ، وجب عليه أن يخطره به خلال مدة معقولة ، فإن لم يفعل اعتبر قابلا للبيع . 2- أما إذا كان العيب مما لا يمن الكشف عنه بالفحص المعتاد ثم كشفه المشتري ، وجب عليه أن يخطر به البائع بمجرد ظهوره ، وإلا اعتبر قابلا للمبيع بما فيه من عيب” . ولم يرد في الإيجار طبقاً للمبدأ الذي قدمناه من أن الأحكام الواردة في البيع تعتبر أصلا يرجع إليه في الإيجار فيما لم يرد فيه نص خاص أو يتعارض مع طبيعة هذا العقد ( انظر آنفاً فقرة 322 – وانظر في إخطار المشتري البائع بالعيب الوسيط 4 فقرة 373 ) . ومهما يكن من أمر . فإن الإعذار ضروري كما قدمنا ، لا شك في أن الإعذار يغني عن الإخطار إذ هو أقوى منه ( قارن سليمان مرقس فقرة 191 ) .
( [55] ) ورد في البيع نص خاص ( م 452 مدني9 يسقط دعوى ضمان العيب بمضي سنة من وقت تسليم المبيع ، ولما كان هذا النص نصاً استثنائياً فلا يقاس عليه في الإيجار ( سليمان مرقس فقرة 192 ص 345 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 192 ص 317 – محمد علي إمام فقرة 111 ص 261 – عبد المنعم البدراوي ص 77 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 143 ص 208 ) .
وقد قضت محكمة النقض بأنه لا يجوز قياس حالة الإيجار على حالة البيع ، ذلك أن تحديد ميعاد لدعوى الضمان في حالة البيع هو إجراء خاص لا يجوز التوسع في تفسيره وتطبيقه بطريق القياس على حالة الإيجار ، كما أنه لا يتفق مع طبيعة عقد الإيجار الذي يفرض على المؤجر التزاماً بضمان العيوب الخفية التي تظهر في الشيء المؤجر مدة عقد الإيجار ( نقض في 17 مارس سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 109 ص 838 ) .
( [56] ) انظر آنفاً فقرة 220 .
( [57] ) انظر آنفاً فقرة 220 في الهامش وفقرة 236 – وقارن منصور مصطفى منصور فقرة 195 ص 501 – ص 502 .
وقد رأينا أن حق المستأجر في مطالبة المؤجر بإصلاح العيب لم يكن موجوداً في التقنين المدني القديم ( انظر آنفاً فقرة 317 ) ، وهو حق استحدثه التقنين المدني الجديد . ومن ثم فإن عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 لا يجوز للمستأجر فيها أن يطالب المؤجر بإصلاح العيب . أما عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 لا يجوز للمستأجر فيها أن يطالب المؤجر بإصلاح العيب . أما عقود الإيجار التي أبرمت منذ 15 أكتوبر سنة 1949 فهذه يجوز فيها للمستأجر ذلك . فتثور الصعوبة هنا ، كما ثارت في صدد إلزام المؤجر بالترميمات الضرورية ، إذا كانت العين المؤجرة من الأماكن التي تخضع في تحديد الأجرة للتشريعات الاستثنائية . إذ المؤجر من جهة لا يملك زيادة الأجرة على الحد الذي فرضته هذه التشريعات ، وهو من جهة أخرى يقع على عاتقه التزام جديد هو إصلاح العيب . والنص هنا صريح ، فالمؤجر لا يلتزم بإصلاح العيب إذا كان الإصلاح باهظاً ، ويجب حتى يجبر على ذل أن تكون نفقات الإصلاح متناسبة مع الأجرة التي حددتها التشريعات الاستثنائية . ويجوز كذلك زيادة الأجرة بما يتناسب مع هذا الالتزام الجديد ، ولو جاوزت الأجرة بعد الزيادة الحد الأقصى الذي فرضه القانون ( انظر آنفاً فقرة 220 في الهامش ) .
( [58] ) انظر نظير ذلك في حبس الأجرة حتى يقوم المؤجر بإجراء الترميمات الضرورية انظر آنفاً فقرة 220 في الهامش – وانظر عكس ذلك وأن المستأجر لا يجوز له حبس الأجرة قبل الالتجاء إلى القضاء بودري وفال 1 فقرة 446 .
( [59] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 524 .
( [60] ) انظر آنفاً فقرة 220 – سليمان مرقس فقرة 192 ص 343 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 190 ص 313 – محمد علي إمام فقرة 111 ص 259 – عبد المنعم البدراوي ص 76 – منصور مصطفى منصور فقرة 195 ص 501 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 143 ص 207 .
( [61] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 540 ص 741 .
( [62] ) قارن منصور مصطفى منصور فقرة 195 ص 502 .
( [63] ) انظر آنفاً فقرة 259 في الهامش وفقرة 272 في الهامش .
( [64] ) بل إن نص المادة 1721 مدن فرنسي صريح في هذا المعنى إذ يقول : ” يضمن المستأجر جميع العيوب أو الشوائب في العين المؤجرة التي تمنع الانتفاع بها ، حتى لو كان المؤجر لم يعلم بها وقت الإيجار . فإذا نجمت عن هذه العيوب أو الشوائب خسارة للمستأجر ، التزم المؤجر بتعويضه” . انظر أيضاً بودري وفال 1 فقرة 445 وفقرة 448 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 هامش 16 – بلانيول وريبير 10 فقرة 540 ص 746 – ص 747 – جوسران 2 فقرة 1191 – وذهب أكثر الفقهاء في فرنسا إلى أنه في حالة ما إذا كان العيب حادثاً بعد عقد الإيجار وكان المؤجر حسن النية أي غير عالم به ، فإنه لا يكون مسئولا عن تعويض المستأجر إلا عن الضرر الناشئ من حرمانه من الانتفاع بالعين ، لاعن الضرر الذي أصابه في شخصه أو في ماله ( ديفرجييه 1 فقرة 344 – ترولون 2 فقرة 200 – لوران 25 فقرة 121 – هيك 10 فقرة 293 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 217 – ص 2187 وهامش رقم 15 – أي باج 4 فقرة 629 ) . ولكن الرأي الذي أجمع عليه القضاء في فرنسا ، وذهب إليه بعض الفقهاء ، هو أن المؤجر يكون مسئولا عن التعويض حتى ل كان يجهل العيب ، ولا فرق بين العلم بالعيب والجهل به ، إلا أنه يف حالة العلم بالعيب يكون المؤجر مسئولا عن كل ضرر مباشر ولو لم يكن متوقع الحصول ، أما في حالة الجهل بالعيب فإنه لا يكون مسئولا إلا عن الضرر المباشر المتوقع الحصول ( نقض فرنسي 21 يوليه سنة 1880 داللوز 81 – 1- 102 – 20 أكتوبر سنة 1926 سيريه 1927 – 1- 54 – باريس 5 مايو سنة 1926 جازيت دي باليه 1926 – 2- 115 – ديون 15 مارس سنة 1944 داللوز الأسبوعي 1933 ص 340 – بودري وفال 1 فقرة 445 وفقرة 448 – بلانيول وريبير 10 فقرة 540 ص 746 – ص 747 – كولان وكابيتان ودي لامور انديير 2 فقرة 1019 ) .
( [65] ) وتقول العبارة الأخيرة من الفقرة الأولى من المادة 447 مدني في خصوص ضمان العيب في المبيع : ” ويضمن البائع هذا العيب ولو لم يكن عالماً بوجوده” . فعجل المشرع ضمان البائع أشد من ضمان المؤجر من هذه الناحية . وقد يقال في تبرير ذلك إن البائع لا يضمن إلا العيب القديم أي الموجود وقت التسليم فلا يعذر في جهله ومن ثم يضمنه حتى لو جهله ، أما المؤجر فيضمن العيب القديم والعيب الحادث فيكون معذوراً في جهله ومن ثم لا يعوض عنه إلا إذا علمه . ولكن ذلك كان يقتضي ألا يصلح الجهل عذراً في عدم التزام المؤجر بالتعويض إلا في العيب الحادث ، وكان ينبغي أن يبقى العيب القديم ملزماً بالتعويض حتى لو كان مجهولا من المؤجر .
( [66] ) فخرج المشرع بهذا النص على القواعد العامة التي كانت تقتضي أن يكون المؤجر ملتزماً بالتعويض حتى لو كان يجهل وجود العيب كما سبق القول ( انظر في هذا المعنى عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 190 ص 314 هامش 5 – محمد علي إمام فقرة 111 ص 260 – ص 261 ) .
وانظر عكس ذلك وأن القواعد العامة كانت تقتضي ألا يكون المؤجر ملتزماً بالتعويض إلا إذا اثبت المستأجر علمه بالعيب ، ولكن المشرع نقل عبء الإثبات إلى المؤجر فهو الذي يثبت جهله بالعيب حتى لا يكون ملتزماً بالتعويض سليمان مرقس فقرة 193 ص 346 – ص 347 .
ويقول الأستاذ محمد علي إمام بحق في هذا الصدد : ” وخروج المشرع على القواعد العامة في هذه الحالة ليس له ما يبرره وهو في الواقع مجرد إبقاء للمبدأ الذي كان يجري عليه القضاء في ظل التقنين الملغي والذي كان يبرره أن رجوع المستأجر على المؤجر بالتعويض بسبب العيب الخفي كان أساسه المسئولية التقصيرية ، وتطبقها يقتضي التسليم بأن المؤجر الذي يجهل وجود العيب لا تمكن نسبة التقصير أو الخطأ إليه . على أن الوضع تغير في ظل التقنين الجديد ، والمستأجر أصبح يرجع على المؤجر بالتعويض بناء على قواعد المسئولية التعاقدية ، مما كان يستوجب عدم الإبقاء على هذا المبدأ” ( محمد علي إمام فقرة 111 ص 261 ) .
( [67] ) فإذا اخطر المؤجر بالعيب ولم يبادر إلى إصلاحه في الوقت المناسب ، أصبح سيء النية وصار ملتزماً بالتعويض ( انظر قريباً من هذا المعنى محمد علي إمام فقرة 111 ص 261 – عبد المنعم البدراوي ص 77 ) .
( [68] ) وإذا اثبت المستأجر علم المؤجر بالعيب ، كان المؤجر سيء النية ، وكان مسئولا عن تعويض الضرر المباشر ولو لم يكن متوقع الحصول ( م 221/2 مدني ) . بقي أن المستأجر لم يثبت علم المؤجر بالعيب ، والمؤجر من جهته أيضاًً لم يثبت جهله بالعيب ، ففي هذه الحالة يكون المؤجر مسئولا عن تعويض الضرر المتوقع الحصول وحده .
( [69] ) استئناف مختلط 18 فبراير سنة 1903 م 15 ص 154 .
( [70] ) الإيجار للمؤلف فقرة 216 ص 279 وفقرة 223 – أو يعترف المستأجر في عقد الإيجار أنه تسلم العين في حالة حسنة ثم لا يخبر المؤجر بعد ذلك بما عسى أن يجده من العيوب في وقت ملائم ( استئناف مختلط 5 نوفمبر سنة 1908 م 21 ص 4 – 11 مايو سنة 1921 جازيت 12 رقم 48 ص 38 – أول يونيه سنة 1921 جازيت 12 رقم 47 ص 27 ) .
أما إذا حدث العيب بخطأ من المستأجر نفسه ، فإن المؤجر لا يضمنه ، بل إن المستأجر هو الذي يجب عليه إصلاحه ويكون مسئولا عن تجاه المؤجر وتجاه الغير ( بودري وفال 1 فقرة 443 وفقرة 809 – بلانيول وريبير 10 فقرة 538 ) .
( [71] ) انظر تاريخ هذا النص وما يقابله من النصوص في التقنينات المدنية العربية الأخرى آنفاً فقرة 274 في الهامش .
( [72] ) استئناف مختلط 11 يونيه سنة 1890 م 2 ص 270 – 30 مايو سنة 1916 م 28 ص 397 – ديفرجييه 1 فقرة 345 – نرولون 1 فقرة 198 – جيوار 1 فقرة 1 فقرة 131 – بودري وفال 1 فقرة 440 – بلانيول وريبير 10 فقرة 538 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 219 – ص 220 – سليمان مرقس فقرة 19444 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 191 – محمد علي إمام فقرة 112 ص 262 – منصور مصطفى منصور فقرة 196 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 144 .
( [73] ) الإيجار للمؤلف فقرة 217 .
( [74] ) نقض 3 يونيه سنة 1926 داللوز 1927 – 1- 107 – بلانيول وريبير 10 فقرة 5388 ص 741 .
( [75] ) انظر مثل ذلك في الإعفاء من ضمان الاستحقاق آنفاً فقرة 274 .
( [76] ) م 578 مدني – استئناف مختلط 10 يناير سنة 1912 م 24 ص 77 – بودري وفال 1 فقرة ص 233 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 220 – سليمان مرقس فقرة 194 عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 191 ص 316 – محمد كامل مرسي فقرة 136- محمد علي إمام فقرة 112 – ص 262 منصور مصطفى منصور فقرة 196 — ص 504 عبد المنعم فرج الصدة فقرة 144 .
كذلك يكون شرط الإعفاء من الضمان باطلا إذا كان العيب من شانه أن يعرض صحة المستأجر أو من يعيشون معه أو مستخدميه أو عماله لخطر جسيم ، وذلك قياسا على ما جاء في المادة 565/2 مدني في صدد الحالة التي يجب أن تسلم العين عليها ( انظر آنفاً فقرة 198 – سليمان مرقس فقرة 194 ص 348 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 191 ص 316 – محمد علي إمام فقرة 111 ص 260 – عبد المنعم البدراوي ص 77 – منصور مصطفى منصور فقرة 196 ص 504 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 144 .
( [77] ) انظر مثل ذلك في ضمان الاستحقاق آنفاً فقرة 274 .
( [78] ) بودري وفال 1 فقرة 440 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 220 — بلانيول وريبير 10 فقرة 538 .
( [79] ) فيجوز الاتفاق على إعفاء المؤجر من المسئولية عن مياه المطر ا رطوبة المنزل أو كسر المواسير ( استئناف مختلط 7 يونيه سنة 1899 م 11 ص 270 – 2 مايو سنة 1901 م 13 ص 278 ) .
( [80] ) سليمان مرقص فقرة 194 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 191 – والإعفاء من المسئولية عن أعمال الجيران لا يعفي من المسئولية عن العيوب الخفية في العين ذاتها ( استئناف مختلط 20 فبراير سنة 1902 م 14 ص 14 ص 14 ص 145 ) . وإذا اشترط المؤجر عدم مسئوليته عن الإضرار التي تحدث من المطر أو من كسر مواسير المياه ، فإنه يظل مسئولا عن الضرر الذي يحدث من انهدام حائط ( استئناف مختلط 17 يونيه سنة 1914 م 26 ص 428 ) ، وكذلك يظل مسئولا عن كل ضرر يحدث بخطأه ( استئناف مختلط 10 فبراير سنة 1915 م 27 ص 115 ) ، وعن الضرر الذي يحدث حتى لو قام بتصليحات ولكن هذه التصليحات لم تكن كافية ( استئناف مختلط 10 مايو سنة 1911 م 23 ص 311 ) . ولا يخلي المؤجر من ضمان العيوب الخفية اعتراف المستأجر في عقد الإيجار أنه قبل العين بالحالة التي هي عليها دون أية مسئولية على المؤجر ( استئناف مختلط 24 أبريل سنة 1902 م 14 ص 263 ) ،و لا معانية المستأجر العين المؤجرة واستصحابه مهندساً في هذه المعاينة وإقراره عقب ذل بأنه عالم بالعين ما دامت العيوب لا تظهر إلا عند الاستعمال ( محكمة دورة الفرنسية 6 يوليه سنة 1931 داللوز الأسبوعي 1932 – 14 – سليمان مرقس فقرة 194 ص 347 – هامش 2 ) .
( [81] ) أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 366 ص 219 .
( [82] ) بلانيول وريبير 10 فقرة 538 ص 7411 – سليمان مرقس فقرة 194 ص 347 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 192 – محمد كامل مرسي فقرة 136 – محمد علي إمام فقرة 112 ص 263 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 144 – وقد ورد في البيع نص صريح يف هذا المعنى فالمادة 449/1 تقضي بأن المشتري إذا كشف عيباً يضمنه البائع وجب عليه أن يخطره به خلال مدة معقولة ، فإن لم يفعل اعتبر قابلا للمبيع ( انظر آنفاً فقرة 330 في الهامش – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 192 ص 316 هامش 3 ) .
( [83] ) الإيجار للمؤلف فقرة 217 – كذلك لا يعتبر نزولا ضمنياً من المستأجر أن يكون قد حاول أولا إزالة العيب بنفسه ثم وقف عن ذلك ، أو أن يكون قد طلب إزالة بعض العيب كأن طلب تطهير بعض غرف المنزل من مكروبات مرض معد فإن ذلك لا يمنعه من طلب تطهير الغرف الأخرى بعد ذلك ( بودري وفال 1 فقرة 442 ) .
( [84] ) وقد جري تقنين الموجبات والقعود اللبناني على هذا النحو في ترتيبه لالتزامات المستأجر ، إذ نص في المادة 568 على ما يأتي : ” على المستأجر واجبان أساسيان : : 1- أداء بدل الإيجار . 2- المحافظة على المأجور واستعماله بحسب الغرض الذي أعد له أو الغض الذي عين في العقد مع اجتنابه الإفراط وسوء الاستعمال” .
هذا الالتزام بالمحافظة على العين المؤجرة مستقل عن الالتزام برد العين . وغنما يكون الالتزام مرتبطين احدهما بالآخر إذا تفرعا معاً عن الالتزام بنقل حق عيني ، وتقول المادة 206 مدني في هذا الصدد : ” الالتزام بنقل حق عيني يتضمن الالتزام بتسليم الشيء والمحافظة عليه حتى التسليم” . وهذا لا يكون إلا في العقود الناقلة للملكية كالبيع ، ولا يكون في الإيجار لأنه غير ناقل للملكية ( قار سليمان مرقس فقرة 213 ) .
( [85] ) جيوار 1 فقرة 229 – بودري وفال 1 فقرة 692 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 367 ص 237 – بلانيول وريبير 10 فقرة 588 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 423 – نقض فرنسي 116 نوفمبر سنة 1945 داللوز 1946 – 114 – الإيجار للمؤلف فقرة 268 – محمد علي إمام فقرة 114 ص 267 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 146 ص 210 .
( [86] ) انظر آنفاً فقرة 184 في الهامش – إذا فسخ عقد الإيجار بسبب خطأ المؤجر ، تحمل هذا الأخيرة مصروفات العقد بنسبة المدة التي كانت باقية من عقد الإيجار قبل فسخه ، حتى لو اشترط المؤجر في العقد أن المستأجر يتحمل المصروفات وحده ( الإيجار للمؤلف فقرة 268 ص 3322 هامش 2 ) .
( [87] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 193 ص 318 هامش 1 – منصور مصطفى منصور فقرة 198 – محمد لبيب شنب فقرة 199 .
( [88] ) انظر آنفاً فقرة 191 .
( [89] ) بحيث إذا قام المؤجر بالتزامه من التسليم ولم يقم المستأجر بالتزامه من التسليم ، وجب على المستأجر دفع الأجرة ، وجاز للمؤجر إجباره على التسليم حتى يقوم بالتزامه من المحافظة على العين . وللمؤجر طلب تعيين حارس يستغل العين لحساب المستأجر ، كما لو كانت العين أرضاً زراعية فيتولى الحارس زراعتها . وللمؤجر أن يطلب الفسخ مع التعويض ( منصور مصطفى منصور فقرة 198 .
( [90] ) انظر آنفاً فقرة 192 .
( [91] ) انظر آنفاً فقرة 217 – وإذا وقعت الإدارة حجزاً على منقولات المستأجر لاستيفاء الضرائب المستحقة ، رجع إلى المستأجر على المؤجر بما دعه من ضرائب ومصروفات ( استئناف مختلط 13 نوفمبر سنة 1934 م 47 ص 20 ) .
( [92] ) استئناف مختلط 30 يناير سنة 1890 م 2 ص 310 – وشرط التزام المستأجر بدفع الضرائب يسر على المستأجر من الباطن ، ولا يجوز للمستأجر الأصلي ولا للمستأجر م الباطن أن يتخلصا من مسئوليته من النتائج المرتبة على عدم دفع الضريبة بمجرد الاحتجاج بأن هذه الضريبة إنما يلزم بها المالك قبل الخزانة ( استئناف مختلط 18 مايو سنة 1896 م 10 ص 272 ) .
( [93] ) وإذا كان مشترطاً في عقد الإيجار ا يدفع المستأجر الضريبية ، ثم عرفت ( الغيت ) لسبب ما كما حصل في الأراضي الشراقي والأراضي التي تروي بالآلات الرافعة ( دكريتو 10 نوفمبر سنة 1888 ) فالذي يستفيد م رفعها هو المستأجر لا المؤجر ولو أنها تعتبر جزء م الأجرة ( استئناف مختلط 11 مايو سن 1897 م 9 ص 343 – انظر أيضاً نقض فرنسي 31 مارس سنة 1936 – 285 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 420 ) . بل يجوز أيضاً أن يشترط المستأجر إعفاءه م دفع الأجرة بالكلية إذا رفعت الضريبية عن العين المؤجرة ، لأن رفع الضريبة عن ارض دليل على عدم إمكان الانتفاع بها . ومثل هذا الشرط لا يتوسع في تفسيره ، فلا يتناول إلا الأرض التي كانت الضريبية تجبي عليها ثم رفعت عنها ، ولا يشمل الأرض التي كان لا يجبي عليها ضريبة وقت عقد الإيجار ( استئناف مختلط 31 مايو سنة 1899 م 11 ص 255 ) – انظر الإيجار للمؤلف فقرة 268 ص 333 هامش 2 .
( [94] ) انظر الأمر العالي الصادر في 15 سبتمبر سن 1872 والأمر العالي الصادر في 13 مارس سنة 1884 : وهذان الأمران يعطيان للحكومة حق امتياز على الأجر بالمستحق من الضرائب . وقد نصت المادة 16 من الأمر العالي الصادر في 13 مارس سنة 1884 على أن يكون المستأجر وصاحب الملك متضامنين في تأدية العوائد المطلوبة للحكومة لحد قيمة الأجرة المستحقة ، وعلى كل مستأجر أو طالب أو مديون لصاحب الملك بنقود سار عليها امتياز الحكومة أن يدفع لها حال طلبها بدون احتياج إلى إجراءات قضائية قيمة العوائد المستحقة لحد قيمة الأجرة أو المبالغ المطلوبة من لصاحب الملك ، وقسائم العوائد التي تسلم إليه تعتبر كوصل م صاحب الملك .
( [95] ) بودري وفال 1 فقرة 886 – أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 367 ص 236 – بلانيول وريبير 10 فقرة 587 ص 826 – ص 827 – قارن ما قضت به محكمة النقض من أنه متى كان الحكم ، بعد أن اثبت أن الإنذار الذي عده إيجاباً من المنذر قبله المعلن إليه الإنذار ، قد تضمن أن تحسب على هذا المعلن إليه الأطيان محل النزاع بواقع صافي أجرة الفدان كذا جنيهاً ، لم يعتد عند تحديد الأجرة بعبارة ” صافي الأجرة” الواردة في الإنذار ، بل خصم للمستأجر من الأجرة مبلغ ما سدد من الأموال الأميرية دون أن يورد وجها لذلك ، فإنه يكون معدوم الأساس القانون باطلا في خصوص حساب الأجرة ( نقض مدني 21 أبريل سنة 1949 مجموعة عمر 5 رق 410 ص 760 : ويخلص من هذا الحكم أن محكمة الموضوع قد أخطأت إذ لم تجعل عبارة ” صافي الأجرة” كافية لاستخلاص شرط يقضي بأن تكو الأموال الأميرية على المستأجر ) . وقضت محكمة النقض أيضاً بأنه إذا كان المستأجر قد التزم في عقد الإيجار بأجرة ري الأرض ، وتعهد بأن يدفع الأموال الأميرية على أن تخصم له من أجرة الأطيان ، ثم دفع للصراف على ذمة الأموال مبالغ تزيد على قيمة المستحق منها على الأطيان المؤجرة ، فصمت له الحكومة الزيادة من أجرة الري الملتزم هو بها ، ثم خصمتها المحكمة من أجرة الأطيان على أساس أن دفعها إنما كان على ذمة الأموال ، وحفظت للمؤجر أن يرجع بها على المستأجر بدعوى الإثراء على حسب الغير ، فإنها تكون قد أخطأت ( نقض مدني 16 نوفمبر سنة 1944 مجموعة عمر 4 رقم 157 ص 439 : ويفهم من هذا الحكم أنه كان الواجب على محكمة الموضوع إلا تخصم من الأجرة إلا ما دفعه المستأجر لسداد الأموال الأميرية دون الزيادة التي دفعها وحسبت له من أجرة الري ) .
( [96] ) وإذا وجد شرط في عقد الإيجار بقضي بأن يدفع المؤجر هذه الضريبة ، فللمستأجر – وإن كان لا يزال ملزماً بدفعها للمجلس البلدي – أن يخصمها من الأجرة ( الإيجار للمؤلف فقرة 268 ص 334 ) – أما تكاليف الأجزاء المشتركة في العقار ، كتكاليف المصعد وإنارة المدخل العام والسلم والتدفئة والتبريد إذا عما جميع السكان والآلات الرافعة للمياه والتلفون المشترك وتنظيف كل ذلك وصيانته ، فيكون غالبا على المؤجر لأن هذه الأشياء كلها في حفظه ويقيم عادة بواباً من قبله لتعهدها . ومع ذلك قد يقضي العرف أو الاتفاق بأن تكون هذه التكاليف على المستأجرين كل بنسبة انتفاعه ( قارن بيدان 11 فقرة 506 – وانظر ما يلي فقرة 388 في الهامش فيما يتعلق بالترميمات المستأجيرية الخاصة بهذه الأجزاء المشتركة ) .
( [97] ) انظر آنفاً فقرة 217 .
( [98] ) انظر آنفاً فقرة 217 .
( [99] ) الإيجار للمؤلف فقرة 268 ص 334 – وقد يودع المستأجر لدى المؤجر مبلغاً من النقود تأميناً ، ويخصم عادة من آخر أقساط الإيجار . ويسري على هذا التأمين الاتفاق المبرم في شأنه ، كما تسري أحكام الرهن الحيازي ( دعي باج 4 فقرة 681 – محمد لبيب شنب فقرة 200 ) . وإذا قدم المستأجر تأميناً واتفق على خصمه من الأقساط الأخيرة ، لم يجز خصمه من أقساط سابقة إلا في حالة فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ( بلانيول وريبير 10 فقرة 590 ) ومع ذلك قد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه يجوز خصم التأمين من قسط سابق إذا لم يتسلم المستأجر العين المؤجرة ( استئناف مختلط 17 ديسمبر 1929 م 42 ص 106( .
مكتب محاماة 