انتهاء الإيجار بالعذر الطارئ
550- المبدأ العام وتطبيقاته التشريعية : وضع التقنين المدني في المادة 608 مبدأ عامًا في انتهاء الإيجار بالعذر الطارئ ، وطبق هذا المبدأ تطبيقًا تشريعيًا في بعض حالات خاصة . على أن المبدأ العام ذاته الذي قرره المشرع في عقد الإيجار هو بدوره تطبيق تشريعي للمبدأ الأعم في نظرية الحوادث الطارئة التي قررتها المادة 147/2 مدني في النظرية العامة للعقد ، كما سنرى .
ونبحث : ( أولاً ) المبدأ العام في انتهاء الإيجار بالعذر الطارئ . ( ثانيًا ) التطبيقات التشريعية المختلفة التي أوردها المشرع لهذا المبدأ العام .
المطلب الأول
المبدأ العام في انتهاء الإيجار بالعذر الطارئ
551- نصوص قانونية : تنص المادة 608 من التقنين المدني على ما يأتي : «1- العقد قبل انقضاء مدته إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر وفي أثناء سريانه مرهقًا ، على أ ن يراعى من يطلب إنهاء العقد مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 563 ، وعلى أن يعرض الطرف الآخر تعويضًا عادلاً» .
«2- فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد ، فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوفي التعويض أو يحصل على تأمين كافٍ»( [1] ) .
ولا مقابل للنص في التقنين المدني القديم ، ولما كان النص مستحدثًا يقرر حكمًا جديدًا فإنه لا يسري إلا على عقود الإيجار المبرمة ابتداء من 15 أكتوبر سنة 1949 ، أما العقود التي أبرمت قبل ذلك فتسري عليها أحكام التقنين المدني القديم حيث لا يجيز العذر الطارئ بوجه عام إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى : في التقنين المدني السوري م575 – وفي التقنين المدني الليبي م607 – وفي التقنين المدني العراقي المادتين 790 و792 – ولا مقابل له في تقنين الموجبات والعقود اللبناني( [2] ) .
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد هذا النص : «وضعت هذه المادة مبدأ خطيرًا هو فسخ الإيجار بالعذر وهو مبدأ مأخوذ م الشريعة الإسلامية ، وهو في الوقت ذاته تطبيق هام لمبدأ الحوادث غير المتوقعة»( [3] ) . وما تقوله المذكرة الإيضاحية في هذا الشأن صحيح ، فالنص الذي نحن بصدده هو تطبيق تشريعي في عقد الإيجار لنظرية الحوادث الطارئة التي قررتها الفقرة الثانية من المادة 147 مدني في النظرية العامة للعقد في العبارات الآتية : «ومع ذلك إذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن تنفيذ الالتزام التعاقدي ، وإن لم يصبح مستحيلاً ، صار مرهقًا للمدين بحيث يهدده بخسارة فادحة ، جاز للقاضي تبعًا للظروف وبعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن يرد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول . ويقع باطلاً كل اتفاق على خلاف ذلك»( [4] ) . واختلاف هذا لنص العام عن تطبيقه التشريعي في بعض التفصيلات لا يمنع إطلاقًا من أن يكون النص الوارد في عقد الإيجار تطبيقًا تشريعيًا للنص العام . فالاختلاف محصور في مسألتين : لم يشترط النص الوارد في عقد الإيجار بخلاف النص العام أن يكون الحادث الاستثنائي عامًا ، وأجاز النص بخلاف النص العام أيضًا إنهاء الإيجار ولم يقتصر على رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول . فالنص الوارد في عقد الإيجار قد وسع من نظرية الحوادث الطارئة ، ولذلك كان تطبيقًا تشريعيًا لم يلتزم حدود المبدأ المطبق . وليس بدعًا أن يخرج التطبيق التشريعي على المبدأ العام في بعض التفصيلات ، وقد رأينا ذلك في انتقال ملكية العين المؤجرة وانصراف أثر الإيجار إلى المالك الجديد ، فقد انعقد الإجماع على أ ن هذا الحكم ليس إلا تطبيقًا تشريعيًا لانصراف أثر العقد إلى الخلف الخاص ، ولم يمنع من ذلك أن هذا التطبيق التشريعي لمبدأ سبق للمشرع أن قرره مبدأ عامًا قد يكون الغرض منه بالضبط هو إدخال بعض التعديلات على المبدأ العام ، ومن أجل ذلك يعمد المشرع بما له من سلطان إلى تطبيق المبدأ تطبيقًا تشريعيًا ولا يتركه لتطبيق الفقه والقضاء . على أن المسألتين اللتين يخالف فيهما النص الوارد في عقد الإيجار النص العام في نظرية الحوادث الطارئة ليست بذات خطر ، وليس من شأنهما أن يغيرا من طبيعة النظرية العامة حادثًا عامًا ، مسألة يختلف فيها النظر . فقد كان المشروع التمهيدي لنص المادة 147/2 مدني خاليً من هذا الشرط ، وجاء التقنينان البولوني والإيطالي – وهما التقنينان اللذان سبقا التقنين المصري في تقرير نظرية الحوادث الطارئة – خاليين أيضًا من هذا الشرط . وقد أضيف الشرط في التقنين المصري في لجنة المراجعة ، تضييقًا من نطاق النظرية . فليس الشرط إذن من مستلزمات نظرية الحوادث الطارئة ، وإذا كان المشرع المصري قد أغفله عند تطبيق النظرية على عقد الإيجار فليس ذلك إلا رجوعًا لأصل النظرية في عقد وجد المشرع فهي أن الصواب في هذا الرجوع . والمسألة الثانية ، وهي الاقتصار في النظرية العامة على رد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول دون إنهاء العقد ، هي أيضًا محل للنظر ، إذ أن كلاً من التقنين البولوني والتقنين الإيطالي يجيز فسخ العقد في النظرية العامة ، فهذه المسألة هي أيضًا ليست من مستلزمات نظرية الحوادث الطارئة( [5] ) . على أن القول بأن النص الوارد ف ي عقد الإيجار يجيز ، خلافًا للنظرية العامة ، إنهاء الإيجار ولا يقتصر على رد الالتزام المرهق إلى الحق المعقول ، ليس صحيحًا . فالمشرع في عقد الإيجار لم يجز للطرف المرهق أن يتحلل من العقد دون أن يتحمل نصيبه من الخسارة ، إذ هو أوجب على هذا الطرف أن يراعي المواعيد القانونية للتنبيه بالإخلاء وأن يعوض الطرف الآخر تعويضًا عادلاً . ففي مراعاة المواعيد القانونية للتنبيه بالإخلاء إبقاء لعقد الإيجار في جزء من مدته قد يصل هو وما انقضى من المدة قبل طروء العذر إلى أن يستغرق من المدة الأصلية نسبة كبيرة ، وفي الإلزام بالتعويض العادل استكمال لتحميل الطرف المرهق نصيبه من الخسارة . فيكون الجزاء الذي وضعه المشرع في النص الوارد في عقد الإيجار هو نفس الجزاء الذي وضعه في النص العام : رد الالتزام ا لمرهق إلى الحد المعقول ، وتحميل كل من الطرفين نصيبه العادل من لخسارة .
وليس النص الوارد في عقد الإيجار هو التطبيق التشريعي الوحيد للنظرية العامة ، بل ورد في التقنين المدني تطبيقات تشريعية أخرى ، أدخلت هي أيضًا بعض تعديلات تفصيلية على النظرية العامة( [6] ) .
ويخلص من نص المادة 608 مدني السالف الذكر أن هناك شروطًا يجب توافرها لانطباق النص ، وأن هناك جزاء يترتب إذا ما توافرت هذه الشروط . فنبحث كلاً من هذين الأمرين .
1- الشروط الواجب توافرها لقيام العذر الطارئ
552- الشروط الواجب توافرها في النظرية العامة ومدى انطباقها هنا : قدمنا( [7] ) أن لنظرية الحوادث شروطًا أربعة :
أولاً – أن يكون العقد الذي تثار النظرية في شأنه متراخيًا . وهذا الشرط يقابل في عقد الإيجار أ ن يكون الإيجار معين المدة ( 608/1 مدني ) .
ثانيًا – أن يجد بعد صدور العقد حوادث استثنائية عامة . وهذا الشرط يقابله في عقد الإيجار أن تجد بعد إبرام الإيجار ظروف خطيرة ( م608/1 مدني ) ، ولا يشترط هنا أن تكون هذه الظروف الخطيرة عامة ، بل يصح أن تكون خاصة بأحد المتعاقدين .
ثالثًا – أن تكون هذه الحوادث الاستثنائية ليس في الوسع توقعها . وهذا الشرط واجب أيضًا في عقد الإيجار ، إذ تقول المادة 1608/1 مدني : «إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة» .
رابعًا – أن تجعل هذه الحوادث تنفيذ الالتزام مرهقًا لا مستحيلاً . وهذا الشرط واجب أيضًا في عقد الإيجار ، إذ تشترط المادة 608/1 مدني في الظروف الخطيرة غير المتوقعة أن يكون «من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه مرهقًا» .
فنستعرض الآن هذه الشروط الأربعة كما وردت في المادة 608/1 مدني الخاصة بعقد الإيجار .
553- الشرط الأول – أن يكون الإيجار معين المدة : والإيجار في ذاته عقد زمني ، فهو عقد متراخ بطبيعته ، ومن ثم يكون من العقود التي تصلح صلاحية واضحة لتكون ميداناً لتطبيق نظرية الحوادث الطارئة( [8] ) . على أن المشرع قد اشترط أ يكون الإيجار معين المدة ، سواء وقع على عقار أو على منقول . فهو قد رأى أن العذر الطارئ إنما يثقل كاهل الطرف المرهق إذا كانت مدة الإيجار معينة ، إذ لا مناص في هذه الحالة من أن ينتظر انقضاء هذه المدة وقد تكون طويلة فيطول إرهاقه . فأجاز له أن ينهي العقد بعد انقضاء المواعيد القانونية للتنبيه بالإخلاء ، ولم لم تنقض مدة الإيجار ، وبهذا يتحلل من الإيجار قبل انقضاء مدته ، ويتخفف بذلك من التزاماته المرهقة . أما إذا كان الإيجار غير معين المدة ، فلم ير المشرع مقتضيًا لن يلتجئ الطرف المرهق إلى التمسك بالعذر الطارئ إذ هو يستطيع دون أن يتمسك بهذا العذر أن ينهي الإيجار بعد التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا المعنى : «كل هذا إذا كان ا لإيجار محدد المدة . أما إذا كانت مدته غير محددة ، فيكفي أن يلجأ الطرف الذي يحس إرهاقًا إلى حقه في تنبيه الطرف الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 761 ( من المشروع ويقابلها المادة 563 مدني )»( [9] ) . ولكن يلاحظ أنه إذا كان الإيجار غير معين المدة ، فإنه لا ينتهي بمجرد انقضاء الميعاد القانوني للتنبيه بالإخلاء ، بل لابد أولاً من انتهاء الفترة التي يحددها ميعاد دفع الأجرة بالإضافة إلى التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني . فيكون الطرف المرهق في الإيجار ميعن المدة في حالة أفضل منه في الإيجار غير ميعن المدة . ولتوضيح ذلك نفرض عقدين ، أحدهما معين المدة ومدته سنة ، والآخر يغر معين المدة وتدفع الأجرة فيه كل سنة . فالطرف المرهق في العقد الأول ، وهو العقد معين المدة ، لو فوجئ بالعذر الطارئ منذ بدء الإيجار ، أمكنه أن يتحلل منه إذا نبه على الطرف الآخر بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر بفرض أن الشيء المؤجر أرض . أما في العقد الثاني يغر معين المدة فلا يستطيع أن يتحلل من الإيجار إلا بعد انقضاء السنة وبشرط أن ينبه على الطرف الآخر بالإخلاء قبل انقضاء السنة بثلاثة أشهر . فكون في العقد الأول لم يتحمل الإرهاق إلى ثلاثة أشهر ، وتحمله في العقد الثاني سنة كاملة .
554- الشرط الثاني – أن يجد بعد إبرام الإيجار ظروف خطيرة : ولا يشترط ، كما قدمنا ، أن تكون هذه الظروف عادة تشمل كل الناس كما هو الأمر في النظرية العامة للظروف الطارئة ، بل يعتد بالعذر الطارئ حتى لو كان عذرًا شخصيًا مقصورًا على طرف العقد دون غيره منالناس . وليس من الضروري أن يجد العذر الطارئ بعد مضي فترة من تنفيذ عقد الإيجار وإن كان هذا هو الغالب ، بل يصح أن يقع العذر منذ مبدأ تنفيذ العقد ، والمهم أن يكون هذا العذر قد جد ، أي حدث بعد إبرام عقد الإيجار . وفي هذا يقول النص : «إذا جدت ظروف خطيرة غير متوقعة من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أوفي أثناء سريانه مرهقًا» ( م608/1 مدني ) .
وقد يقوم العذر بالمستأجر . مثل ذلك – كما تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي – أن يكون «محاميًا استأجر مكتبًا ثم اضطر إلى ترك مهنته لسبب لابد له فيه ، وما إعسار المستأجر وموته ونقله إلى بلد آخر إذا كان موظفًا إلا أمثلة للأعذار الطارئة التي تبرر إنهاء الإيجار»( [10] ) .
وقد يقوم العذر بالمؤجر ، كأن تحتاج العين إلى ترميمات ضرورية ، وقد جدت الحاجة إلى ذلك بعد إبرام عقد الإيجار ، وتكون نفقات هذه الترميمات فادحة مرهقة للمؤجر . وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «كذلك قد يكون تنفيذ الإيجار أو الاستمرار في تنفيذه مرهقًا للمؤجر نفسه ، كما إذا كان قد تعهد بإقامة بناء يكمل العين المؤجرة ، ثم جدت ظروف غير متوقعة تجعل القيام بالبناء مرهقًا للمؤجر»( [11] ) .
555- الشرط الثالث – أن تكون هذه الظروف الخطيرة غير متوقعة : فإن كانت متوقعة ، أو كان يمكن توقعها ، فلا يعتد بها كعذر طارئ . وعلى ذلك لا يكون هناك عذر طارئ إذا توقع المستأجر منذ إبرام الإيجار أنه قد يضطر إلى ترك مهنة المحاماة أو مهنة الطب فلا يعود في حاجة إلى المكتب أو العيادة التي استأجرها . كذلك إذا ترك مهنته مختارًا ، لتولي وظيفة أو أي عمل آخر أو متقاعدًا ، فليس هذا بعذر طارئ( [12] ) . ويتفرع عن أن الظرف لا يمكن توقعها أن تكون أيضًا لا يستطاع دفعها ، فإن الحادث الذي يستطاع دفعه يستوي في شأنه أن يكون متوقعًا أو غير متوقع( [13] ) .
556- الشرط الرابع – أن تجعل هذه الظروف تنفيذ الإيجار مرهقًا : وهنا يتبين الفرق بين العذر الطارئ والقوة القاهرة . فالعذر الطارئ يجعل تنفيذ الإيجار مرهقًا لا مستحيلاً ، أما القوة القاهرة فتجعل تنفيذ الإيجار مستحيلاً . فإذا احتاجت العين إلى ترميمات ضرورية ذات نفقات فادحة ، كان هذا عذرًا طارئًا يقوم بالمؤجر ويجيز له أن ينهي الإيجار بعد انقضاء مواعيد التنبيه القانونية مع إعطاء المستأجر التعويض العادل . أما إذا هلكت العين لسبب لابد للمؤجر فيه ، كان هذا الهلاك قوة قاهرة وينفسخ الإيجار فورًا دون أي تعويض .
والإرهاق الذي يقع فيه أحد الطرفين م تقع به خسارة فادحة لو أنه استمر في تنفيذ الإيجار إلى نهاية مدته . فلو أن طبيبًا استأجر مكانًا ليجعله عيادة له ، ثم أصيب بمرض جعله عاجزًا عن العمل طول مدة الإيجار ، فالخسارة هنا فادحة لأنه يلتزم بدفع أجرة المكان مدة الإيجار كلها دون أن ينتفع به ، فجاز له أن ينبه على المؤجر بالإخلاء في الميعاد القانوني ، فيدفع أجرة المكان مدة الميعاد ويدفع معه تعويضًا عادلاً ، ويتحلل بذلك من عقد الإيجار . ولو أن المكان المؤجر احتاج إلى ترميمات ضرورية» نفقاتها فادحة ولا تتناسب مع الأجرة التي يتقاضاها من المستأجر لجاز له إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ بعد التنبيه على المستأجر بالإخلاء في الميعاد القانوني وإعطائه التعويض العادل . وقد وصلنا في مكان آخر إلى نفس النتيجة من الناحية العملية عندما قررنا أنه إذا كانت نفقات الترميمات باهظة لا تتناسب مع الأجرة ، أعفى المؤجر من التنفيذ العيني واقتصر الأمر على الفسخ أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض( [14] ) .
وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان هناك إرهاق يبرر إنهاء الإيجار( [15] ) .
2- الجزاء المترتب على قيام العذر الطارئ
557- إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته – ضمانات الطرف الآخر : فإذا توافرت الشروط الأربعة التي تقدم ذكرها ، قام عذر طارئ بالطرف المرهق يجيز له أن ينهي الإيجار قبل انقضاء مدته المعينة في العقد ، وقد قدمنا أن الإيجار لابد أن يكون معين المدة( [16] ) .
على أن الإيجار لا ينتهي من تلقاء نفسه بمجرد قيام العذر الطارئ ، بل إن القانون أعطى للطرف الآخر ضمانين أساسيين : ( 1 ) التنبيه عليه بالإخلاء في المواعيد القانونية . ( 2 ) تقاضى تعويض عادل .
ومن هنا نرى أن الطرف الآخر لا يتحمل وحده كل الخسارة التي نجمت عن إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته ، بلى يتقاسمها مع الطرف الآخر ويتحمل كل منهما نصيبه فيها . لذلك يكون الجزاء المترتب على قيام العذر ا لطارئ متفقًا ، كما قدمنا ، مع القواعد المقررة في النظرية العامة للحوادث الطارئة( [17] ) .
558- التنبيه على الطرف الآخر بالإخلاء في المواعيد القانونية : تقضي الفقرة الأولى من المادة 608 مدني بأن يراعي الطرف المرهق الذي «يطلب إنهاء العقد مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 563» . فيجب إذن على من يطلب إنهاء ا لإيجار للعذر الطارئ أن ينبه على الطرف الآخر بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر بالنسبة إلى الأراضي ، وشهرن في الأماكن غير المؤثثة ، وشهر واحد في غير ما تقدم ، بحيث لا يجاوز هذا الميعاد نصف مدة الإيجار المعينة في العقد .
فإذا أوجرت أرض زراعية لمدة ثلاث سنوات ، وبعد انقضاء سنة قام بالمستأجر عذر طارئ يسوغ له إنهاء الإيجار ، فإن عليه أن ينبه على المؤجر بالإخلاء في ميعاد ثلاثة أشهر ، فينتهي الإيجار بعد انقضاء سنة وثلاثة أشهر من مدته الأصلية . وإذا قام العذر الطارئ منذ بداية الإيجار ، فالتنبيه بالإخلاء يكون أيضًا في ميعاد ثلاثة أشهر ، فينتهي الإيجار بعد انقضاء ثلاثة أشهر فقط من مدته الأصلية .
وإذا أوجر منزل لمدة سنة ، وقام عذر طارئ بالمؤجر بعد انقضاء شهرين ، فعليه أن ينبه على المستأجر بالإخلاء في ميعاد شهرين ، ومن ثم ينتهي الإيجار بعد انقضاء أربعة أشهر من مدته الأصلية .
وإذا أوجر منزل مؤثث للتصييف لمدة ثلاثة أشهر ، وقام عذر طارئ بالمستأجر بعد انقضاء شهر واحد ، فعليه أن ينبه على المؤجر بالإخلاء في ميعاد شهر ، فينتهي بعد انقضاء شهرين من مدته الأصلية . وإذا قام العذر الطارئ منذ بداية الإيجار – كأن كان المستأجر موظفًا واعتمد على إجازة للتصييف فألغيت هذه الإجازة – فالتنبيه بالإخلاء يكون أيضًا في ميعاد شهر ، وينتهي الإيجار بعد انقضاء شهر واحد من مدته الأصلية . فإذا كان منزل التصييف غير مؤثث ، وقام العذر الطارئ بالمستأجر منذ بداية الإيجار ، فميعاد التنبيه بالإخلاء في هذه الحالة يكون شهرًا ونصفًا ، وينتهي الإيجار بعد انقضاء شهر ونصف من مدته الأصلية .
وغني عن البيان أن مدة ميعاد التنبيه بالإخلاء ، التي يبقاها المستأجر في العين المؤجرة حتى ينتهي بانقضائها الإيجار ، يسري عليها عقد الإيجار بشروطه وبأجرته المضمونة بالامتياز والحبس والحجز التحفظي ، ويعتبر الإيجار قائمًا طول هذه المدة إلى أن ينتهي بانقضائها .
559- تقاضي تعويض عدل – الحبس : وتقضي الفقرة الأولى من المادة 608 مدني كذلك بأن الطرف الذي ينهي الإيجار للعذر الطارئ عليه أيضًا أن يعوض الطرف الآخر تعويضًا عادلاً عند انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته . وفي هذا يختلف النص المصري عن الأصل الذي اقتبس منه وهو المادة 269 من تقنين الالتزامات السويسري( [18] ) . فإن النص السويسري يقضي بأن يكون التعويض تعويضًا كاملاً ، وبألاَّ يقل عن أجرة ستة أشهر إذا كانت مدة الإيجار سنة أو أكثر . أما التعويض في التقنين المصري فهو تعويض عادل ، لا تعويض كامل ، وليس له حد أدنى . والتعويض العادل لا يكون بالضرورة تعويضًا كاملاً ، وإنما هو تعويض يقدره القاضي ، ويراعي في تقديره أن يقسم الخسارة الناجمة عن انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته قسمة عادلة بين الطرفين ، ويختلف ذلك باختلاف ظروف كل حالة . ففي الأمثلة التي تقدم ذكرها ، إذا كان الإيجار ينتهي بالعذر الطارئ قبل انقضاء مدته الأصلية بسنة وتسعة أشهر جاز أن يقدر القاضي التعويض بأجرة ستة أشهر ، وإذ1ا كان ينتهي قبل انقضاء مدته الأصلية بشهر واحد جاز تقدير التعويض بأجرة نصف شهر .
وإذا كان المستأجر هو الذي قام به العذر الطارئ فأنهى الإيجار ووجب عليه التعويض ، فإن هذا التعويض مصدره عقد الإيجار ، ومن ثم يكون التعويض ، فإن هذا التعويض مصدره عقد الإيجار ، ومن ثم يكون مضمونًا بامتياز المؤجر ويحبس المنقولات وبالحجر التحفظي .
أما إذا كان المؤجر هو الذي قام به العذر الطارئ فأنهى الإيجار ووجب عليه التعويض ، فإن الفقرة الثانية من المادة 608 مدني تقول ، كما رأينا ، في هذا الصدد : «فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب إنهاء العقد ، فلا يجبر المستأجر على رد العين المؤجرة حتى يستوفي التعويض أو يحصل على تأمين كافٍ» . ذلك أن المؤجر مدين للمستأجر بالتعويض بموجب عقد الإيجار ، ودائن له برد العين المؤجرة بموجب عقد الإيجار أيضًا ، فيكون هناك التزامان متقلابلان مرتبطان فيما بينهما إذ أن كلاً منهما قد نشأ عن عقد الإيجار ، وقد ترتب أحدهما على الآخر إذ أن التزام المؤجر بالتعويض قد ترتب على التزام المستأجر بالرد . فيجوز إذن للمستأجر أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه برد العين فيحبسها ، حتى يستوفي من المؤجر التزامه بالتعويض ، وذلك تطبيقًا للنظرية العامة في الحبس ( م246/1 ) وتطبيقًا لنظرية الدفع بعدم تنفيذ العقد ( م161 مدني )( [19] ) . ومن هنا جاء حق الجبس الذي تنص عليه الفقرة الثانية من المادة 608 مدني ، فليس هذا النص إلا تطبيقًا تشريعيًا للقاعدة العامة في الحبس التي وردت في الفقرة الأولى من المادة 246 مدني . وينقضي حق المستأجر في حبس العين المؤجرة إذا هو استوفى التعويض ، وقد تقع مقاصة بين التعويض وبين الأجرة في ميعاد الإخلاء الواجب على المستأجر دفعها للمؤجر ، فينقضي الدينان بقدر الأقل منهما . وينقضي حق المستأجر في الحبس أيضًا إذا حصل من المؤجر على تأمين كاف ، ويكون التأمين كفالة أو رهنًا أو نحو ذلك ، والقاضي هو الذي يبت فيما إذا كان التأمين المقدم كافيًا عند الخلاف في ذلك .
المطلب الثاني
تطبيقات تشريعية مختلفة لانتهاء الإيجار بالعذر الطارئ
560- عرض عام : لم يقتصر التقنين المدني على تقرير المبدأ القاضي بانتهاء الإيجار بالعذر الطارئ على النحو الذي رأيناه فيما تقدم ، بل عمد إلى إيراد تطبيقات تشريعية مختلفة لهذا المبدأ .
فعرض لجواز انتهاء الإيجار : ( 1 ) بسبب موت المستأجر ( م601 و602 مدني ) . ( 2 ) وبسبب إعساره ( م603 مدني ) . ( 3 ) وبسبب تغيير الموظف أو المستخدم لمحل إقامته ( م609 مدني ) .
ولم يعتد : ( 1 ) بأن تجد للمؤجر حاجة شخصية للعين إلا إذا وجد اتفاق على ذلك ( م607 مدني ) . ( 2 ) ولا بألاَّ يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ( م811 من المشروع التمهيدي وقد حذفت في لجنة المراجعة ) .
فهذه أحوال خمس نبحثها بالتعاقب .
561- موت المستأجر – نصوص قانونية : تنص المادة 601 من التقنين المدني على ما يأتي :
«1- لا ينتهي الإيجار بموت المؤجر ولا بموت المستأجر» .
«2- ومع ذلك إذا مات المستأجر ، جاز لورثته أن يطلبوا إنهاء العقد إذا أثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد أثقل من أن تتحملها مواردهم ، أو أصبح الإيجار مجاوزًا حدود حاجتهم . وفي هذه الحالة يجب أن تراعى مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة في المادة 563 ، وأن يكون طلب إنهاء العقد في مدة ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر» .
وتنص المادة 602 من التقنين المدني على ما يأتي :
«وإذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ، ثم مات ، جاز لورثته أو للمؤجر أن يطلبوا إنهاء العقد»( [20] ) .
ويتبين من هذه النصوص أن الأصل أن موت أحد المتعاقدين في عقد الإيجار لا ينهي العقد ، بل تنتقل الحقوق والالتزامات الناشئة عنه إلى الورثة . ذلك أن عقد الإيجار لا يبرم عادة لاعتبارات شخصية ، بخلاف عقد الشركة مثلاً أو عقد الوكالة ، فيبقى بعد موت أحد المتعاقدين أو كليهما إلى أن ينتهي( [21] ) .
فلا ينتهي الإيجار إذن بموت المؤجر( [22] ) . ويبقى المستأجر ملتزمًا نحو الورثة ، ويؤدي الأجرة لهم . وتنقسم الأجرة على الورثة كل بمقدار نصيبه في الميراث ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطًا ، وكذلك الأمر في الحقوق الأخرى القابلة للانقسام كالتعويض بسبب الحريق . ويصبح الورثة ملتزمين بجميع التزامات المؤجر ، في حدود التركة . وينقسم منها عليهم ما هو قابل للانقسام كل بمقدار نصيبه في الميراث ، كالتعويض الناشئ عن الضمان . ويبقى غير منقسم ما هو غير قابل للانقسام ، كالالتزام بالتسليم والالتزام بضمان التعرض .
كذلك لا ينتهي الإيجار ، كقاعدة عامة ، بموت المستأجر ( [23] ) . ويكون ورثته ملتزمين نحو المؤجر ويؤدون له الأجرة في حدود التركة ، وتنقسم الأجرة عليهم كل بمقدار نصيبه في الميراث ( [24] ) ، إلا إذا كان تضامنهم مشروطًا . وكذلك الأمر في الالتزامات الأخرى القابلة للانقسام ، كالتعويض عن الرحيق . وللورثة تقاضي حقوق المستأجر من المؤجر ، كل بمقدار نصيبه في الميراث ، إلا فيما هو غير قابل للانقسام( [25] ) .
وإذا كان الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ، فإنه قد ينتهي بموت المستأجر وذلك في الحالتين الآتيتين :
( الحالة الأولى ) إذا لم يعقد الإيجار إلا بسبب حرفة المستأجر أو لاعتبارات أخرى تتعلق بشخصه ( م602 مدني ) . فإذا مكان ليكون مكتبًا لمحام أو عيادة لطبيب أو مخزونًا للأدوية او مرسمًا لفنان ، فإن الإيجار هنا لم يعقد إلا بسبب حرفة المستأجر . فإذا مات هذا ، لم يجز للمؤجر أن يطالب الورثة بالبقاء في العين المؤجرة ، لأن مباشرة مهنة المورث تقتضي كفاية فنية قد لا تتوافر فيهم( [26] ) ، فيجوز لهم أن يطلبوا إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته ، ويعلنون طلبهم هذا للمؤجر( [27] ) ، دون حاجة إلى ميعاد للتنبيه بالإخلاء( [28] ) . ولكن قد يرى القاضي إعطاء المؤجر مهلة معقولة قبل إنهاء الإيجار ، ليتمكن من العثور على مستأجر جديد . وإذا كان من بين الورثة من له حرفة المورث ، ويريد الاستمرار في مزاولة الحرفة في المكان المؤجر . فإن ذلك يكون بعقد إيجار جديد بينه وبين المؤجر . على أن إنهاء الإيجار في هذه الحالة هو رخصة الورثة . فلهم ألاَّ يستعملوا هذه الرخصة ، وأن يتمسكوا بعقد الإيجار إلى نهاية موته( [29] ) .
وعلى العكس مما تقدم إذا كان المؤجر لم يؤجر العين للمستأجر إلا لاعتبار خاص به ، كما في المزارعة( [30] ) أو كما في إيجار أرض زراعية لمهندس زراعي ماهر يقوم بإصلاحها( [31] ) ، ومات المستأجر ، فالمؤجر هو الذي يجو له إنهاء الإيجار بإعلان لورثة المستأجر ، وبعد إعطائهم مهلة معقولة إذا رأى القاضي ذلك( [32] ) . ويجوز للورثة أيضًا أن يطلبوا إنهاء الإيجار إذا لم تتوافر فيهم المهارة المطلوبة( [33] ) .
وموت المستأجر في الفروض التي قدمناها يمكن اعتباره عذرًا طارئًا يسوغ إنهاء الإيجار على النحو السالف الذكر ( [34] ) .
( الحالة الثانية ) إذا لم يلحظ في الإيجار لا حرفة المستأجر ولا اعتبار شخصي فيه ، ومع ذلك أثبتت ورثة المستأجر بعد موته – كما تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي – «أن العقد مرهق لهم ، أو أنه مجاوز لحدود حاجتهم ، كما إذا كان المورث قد استأجر منزلاً لا بأجرة عالية نظرًا لمكانته الاجتماعية ثم مات ، فلم يبق للورثة حاجة للمنزل ، ولا طاقة لهم بدفع أجرته بعد أن انقطع عنهم كسب مورثهم ، لاسيما إذا كانت الأجرة تستنفد جزءً كبيرًا مما ورثوه . لذلك أجاز المشروع ، وهو مجدد في هذه المسألة ، للورثة أن يطلبوا إنهاء العقد»( [35] ) . ويلاحظ أنه يكفي أن يكون العقد مرهقًا للورثة أو أنه يجاوز حدود حاجتهم ، وليس من الضروري أن يجتمع الأمران معًا . ويقع عليهم عبء الإثبات .
وحتى تستطيع الوراثة إنهاء العقد يجب عليهم أن يقوموا بأمرين : ( 1 ) أن يطلبوا إلى المؤجر إنهاء العقد في ستة أشهر على الأكثر من وقت موت المستأجر . وهذه المدة أعطاها القانون للورثة ليتدبروا أمهم فيها ، فإذا جاوزوها ولم يطلبوا إنهاء العقد ، بقي العقد قائمًا إلى انتهاء مدته ، وانتقلت إليهم حقوق المستأجر والتزاماته على النحو الذي بيناه . وإذا اختار بعض الورثة إنهاء العقد دون بعض ، فالظاهر أن العقد ينتهي بالنسبة إلى من اختار إنهاءه ، ويبقى بالنسبة إلى الباقين . وللمؤجر في هذه الحالة أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم يرض بهذه التجزئة ، كما يجوز لباقي الورثة أن يبرموا عقد إيجار جديد مع المؤجر يتناول كل العين أو بعضها على الوجه الذي يتفقون عليه( [36] ) . ( 2 ) أن ينبهوا على المؤجر بالإخلاء في المواعيد المبينة في المادة 563 مدني . ويستوي في ذلك أن يون لإيجار معين المدة أو غير معين المدة . فإذا كان معين المدة ، وكانت المدة سنة مثلاً والإيجار يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واد ، كان على الورثة أن ينبهوا على المؤجر بالإخلاء في مدة شهرين ، ومن ثم يخلو المنزل قبل انقضاء المدة الأصلية بتسعة أشهر . وإذا كان الإيجار غير معين المدة ، وتدفع الأجرة كل ستة أشهر مثلاً والإيجار كما في الفرض السابق يقع على منزل ومات المستأجر بعد شهر واد ، كان على الورثة أن ينبهوا على المؤر بالإخلاء في مدة شهرين ، ومن ثم يخلو المنزل قبل انقضاء المدة الأصلية بثلاثة أشهر . ولو لم تن رخصة إنهاء الإيجار معطاة للورثة في الإيجار غير معين المدة ، واعتمد على حقهم الأصلي في إنهاء الإيجار بالتنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني ، ولجب عليهم أن يبقوا في المنزل إلى نهاية الستة الأشهر وبشرط أن ينبهوا بالإخلاء على المؤجر في ميعاد شهرين ، أما الرخصة فقد علتهم يخلون المنزل قبل انقضاء الستة أشهر بثلاثة اشهر كما قدمنا . فتكون الرخصة إذن ذات فائدة ، سواء كان الإيجار معين المدة أو كان غير معين المدة .
وظاهر أن هذه الحالة الثانية ليست إلا تطبيقا لمبدأ إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ ، فقد أصبح الإيجار بعد موت المستأجر مرهقًا للورثة ، أو زائدًا على حاجتهم وهذا ضرب من الإرهاق ، فجاز لهم إنهاؤه في ميعاد معين بعد التنبيه بالإخلاء في الميعاد القانوني . ولكن في الحالة التي نحن بصددها يعتد بالعذر الطارئ حتى لو كان الإيجار غير معين المدة ولا مل لدفع تعويض عادل ، وقد رأينا أن القاعدة العامة في العذر الطارئ ألاَّ يعتد به إلا إذا كان الإيجار معين المدة ولابد من دفع تعويض عادل .
وفي غير الحالتين المتقدمتي الذكر ، يبقى الإيجار ، ولو مات المؤجر أو مات المستأجر أو مات كلاهما ما أسلفنا . غير أن هذا الحكم ليس من النظام العام ، فيجوز الاتفاق على أن الإيجار ينتهي بموت المؤجر ، أو بموت المستأجر ، أو بموت أي منهما( [37] ) .
562- إعسار المستأجر – نص قانوني : تنص المادة 603 من التقنين المدني على ما يأتي :
«1- لا يترتب على إعسار المستأجر أن تحل أجرة لم تستق» .
«2- ومع ذل يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار إذا لم تقدم له في ميعاد مناسب تأمينات تفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل ، وكذل يجوز للمستأجر إذا لم يرخص له في التنازل على الإيجار أوفي الإيجار من الباطن أن يطلب الفسخ على أن يدفع تعويضًا عادلاً»( [38] ) .
وكان من الممكن أن يقال ، إذا شهر إعسار المستأجر ، أن أقساط الأجرة التي لم تستحق تحل جميعها تطبيقاً للقواعد العامة ، إذ هي دين مؤجل ( م 255 / 1 و م 273 مدني )( [39] ) ولكن القانون – كما تقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي – «عطل هذا الأثر رأفة بالمستأجر»( [40] ) . ويسري هذا الحكم من باب أولي إذا كان المستأجر معسراً فعلاً دون أن يشهر إعساره . ولكن نظراً لإعسار المستأجر واحتمال أن يعجز عن دفع الأجرة ، أجاز القانون لكل من المؤجر والمستأجر أن يطلب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ، دون حاجة لمواعيد التنبيه بالإخلاء( [41] ) . والإعسار هنا يعتبر عذراً طارئاً يسوغ هذا الحكم . ويستوي أن يكون الإيجار معين المدة أو غير معين المدة .
فيجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار . ويمتنع عليه الفسخ «إذا دفع المستأجر الأجرة في مواعيدها برضاء دائنيه ، إذ قد تكون لهم مصلحة في أن يبقي مدينهم في العين المؤجرة يباشر عمله ، حتى يتمكن من إيفاء ما عليه من الديون»( [42] ) . ويمتنع عليه الفسخ أيضاً إذا قدم له المستأجر أو دائنوه ، في وقت مناسب ، تأمينات ككفالة أو رهن تكفل الوفاء بالأجرة التي لم تحل( [43] ) . والقاضي هو الذي يقدر ما هو الوقت المناسب ، ويبت فيما إذا كانت التأمينات كافية .
وإذا لم يطلب المؤجر الفسخ ونزل عن طلب التأمينات ، فإن هذا لا يمنع المستأجر نفسه من أن يطلب هو فسخ الإيجار . ويشترط في ذلك ألا يكون محولاً حق التنازل عن الإيجار أو الإيجار من الباطن( [44] ) . فإذا كان مخولاً ذلك ،
بأن أذنه المؤجر وفقاً للأحكام المقررة في هذا الشأن ، لم يجز له أن يطلب فسخ الإيجار ، إذ يستطيع أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن الإيجار فيتمكن من الوفاء بالأجرة للمؤجر الأصلي . أما إذا لم يكن مخولاً ، بحكم القانون أو بسبب امتناع المؤجر عن الأذن وفقاً للأحكام المقررة ، جاز له ، كما قدمنا أن يطلب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ، ” مع دفع تعويض عادل يقدره القاضي ، مراعياً إعسار المستأجر “( [45] ) ويكون للمؤجر بهذا التعويض امتياز علي منقولات المستأجر الموجودة بالعين المؤجر وله الحق في حبسها وفي توقيع الحجز التحفظي عليها .
ولإفلاس المستأجر حكم قريب من حكم إعساره . ونكتفي هنا – إذ نحن بصدد مسألة من مسائل القانون التجاري – بإيراد نص المادة 222 من التقنين التجاري التي تتضمن هذا الحكم ، فهي تقول : ” أجرة الأماكن التي تستحق إلي انقضاء مدة الإيجار لا تعتبر مستحقة الطلب حالاً بناء علي صدور حكم بإشهار الإفلاس ، متي كان مرخصاً للمفلس أن يؤجر من باطنه أو أن يتنازل عن إيجاره لغيره . فإن لم يكن للمفلس حق الإيجار من الباطن ولا حق التنازل عن الإيجار للغير ، تحكم المحكمة بفسخ الإيجار وتعيين الوقت الذي يبتدئ فيه الفسخ المذكور ، وتقدر التعويض أيضاً . وتكون المفروشات ونحوها الموجودة بالأماكن المستأجرة ضامنة للأجرة والتعويض “( [46] )
563 – تغيير الموظف أو المستخدم لمحل إقامة – نص قانوني :
تنص المادة 609 من التقنين المدني علي ما يأتي :
« يجوز للموظف أو المستخدم ، إذا اقتضي عمله أن يغير محل إقامته ، أن يطلب إنهاء إيجار مسكنه إذا كان هذا الإيجار معين المدة ، علي أن يراعي المواعيد المبينة في المادة 563 ، ويقع باطلا كل اتفاق علي غير ذلك”( [47] ) .
وهذا نص استحدثه التقنين المدني الجديد ، واعتبر فيه أن اقتضاء عمل الموظف أو المستخدم تغيير محل إقامته عذر طارئ يسوغ إنهاء الإيجار . فلا يسري هذا النص علي عقود الإيجار المبرمة قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ، إذ أن هذه العقود تسري عليها أحكام التقنين المدني القديم( [48] ) .
ويشترط النص أن يكون الإيجار واقعاً علي مسكن لمدة معينة . ذلك أن إيجار المسكن لمدة غير معينة تدفع فيه الأجرة عادة مشاهرة فتكون مدته شهراً واحداً ، ويجوز إنهاء الإيجار وفقاً للقواعد العامة بعد انقضاء أحد الشهور التي امتد إليها الإيجار إذا نبه المستأجر علي المؤجر بالإخلاء في ميعاد نصف شهر فأقصي ما يتعرض له الموظف أو المستخدم في هذه الحالة هو أن يبقي في المسكن شهراً آخر إذا فاته أن ينبه بالإخلاء قبل انقضاء نصف الشهر الجاري ، وليس في هذا كبير ضرر علي الموظف أو المستخدم ، ومن ثم لم يحتج أن تمتد إليه حماية هذا النص الجديد . فالواجب إذن أن يكون إيجار المسكن لمدة معينة وفي هذا تطبيق دقيق لمبدأ العذر الطارئ الذي يسوغ إنهاء الإيجار .
ويجب أن يكون المستأجر موظفاً أو مستخدماً ، ويستوي أن يكون في جهة حكومية أو في جهة غير حكومية( [49] ) ما دام يعمل لمخدوم له حق نقله من جهة إلي أخري . ولذلك ذكر النص لفظ ” مستخدم” بعد لفظ “موظف “ليكون النص عاماً يشمل كل من يستخدم في عمل ويجوز نقله . ويدخل في ذلك” المستخدم “في إصطلاح الوظائف الحكومية ، حيث يوجد ” موظفون ” ومستخدمون ” . ويجب أيضاً ، حتى يستكمل العذر الطارئ مقوماته ، أن يقتضي عمل الموظف أو المستخدم نقله من البلد الذي فيه مسكنه إلي بلد آخر ، فيضطر إلي ترك مسكنه ، ومن ثم أجيز له إنهاء الإيجار . ويصبح . في مدينة كبيرة كالقاهرة ، أن يكون النقل من حي إلي حي آخر بعيد – من حلوان إلي مصر الجديدة مثلاً – مسوغاً لإنهاء الإيجار ، إذ المسافة بين الحين قد تكون أبعد من المسافة بين بلد وبلد . وقد جاء النص عاماً – ” يغير محل إقامته ” – فلا يمنع من الأخذ بهذا الرأي( [50] ) . ويجب أن يكون النقل يقتضيه العمل ، فإذا تم بناء علي طلب المستأجر لم يكن هذا عذراً( [51] ) . كذلك إذا لم يكن المستأجر موظفاً ثم تقدم إلي وظيفة عمل الوظيفة نقله – ابتداء أو بعد شغل الوظيفة – لم يكن هذا النقل عذراً( [52] ) .
ويجب أخيراً ، تطبيقاً لمبدأ العذر الطارئ في الإيجار ، أن ينبه المستأجر علي المؤجر بالإخلاء في المواعيد القانونية ، وقد تقدم بيان ذلك في مواضع كثيرة .
وكان من الواجب ، تطبيقاً أيضاً لمبدأ العذر الطارئ في الإيجار ، أن يدفع المستأجر للمؤجر تعويضاً عادلاً ، وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في خصوص هذا النص اقتراح بهذا المعني ، إذ جاء فيها ما يأتي : “الأولي أن يكون هناك محل للتعويض العادل في هذا الفرض كما في الفروض الأخرى “( [53] ) . ولكن الجهات المختلفة التي مر بها المشروع لم تدخل هذا التعديل ، ومن ثم يكتفي في هذا الفرض بميعاد التنبيه بالإخلاء( [54] ) .
وجاء في العبارة الأخير من النص : ” ويقع باطلاً كل اتفاق علي غير ذلك ” ، فالحكم إذن من النظام العام لا يجوز الاتفاق علي ما يخالفه . وقد ينقلب هذا ضد الموظف ، فيمتنع الملاك من أن يؤجروه مسكناً يؤويه ، بعد أن أصبحوا لا يستطيعون بموجب الإنفاق توقي ما يهددهم من إنهاء الإيجار قبل انقضاء مدته ، وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي اقتراح بحذف هذه العبارة الأخيرة ، إذ جاء فيها ما يأتي : ” الأولي . . ألا ينص المشروع علي بطلان كل اتفاق يخالف ذلك حتى يتسنى للموظف أن يرفع عن نفسه الحرج في إيجار منزل لسكناه إذا رضي أن يتنازل عن حقه في إنهاء الإيجار عند النقل ” . ولكن الجهات المختلفة التي مر بها المشروع لم تدخل هذا التعديل .
564 – حاجة المؤجر للعين – نص قانوني : تنص المادة 607 من التقنين المدني علي ما يأتي :
” إذا اتفق علي أنه يجوز للمؤجر أن ينهي العقد إذا جدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه في استعمال هذا الحق أن ينبه علي المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 563 ، ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك “( [55] )
ويفهم من هذا النص أنه إذا جدت للمؤجر حاجة شخصية للعين ، كأن احتاج إليها لسكناه أو لاستعماله الشخصي ، فإن هذا لا يكون عذراً طارئاً يسوغ إنهاء الإيجار . وهذا بخلاف ما إذا امتد الإيجار بحكم قانون إيجار الأماكن ، فسنري أن المادة 3 من هذا القانون تجعل للمؤجر الحق في وضع حد لهذا الامتداد ، بشروط معينة ، إذا كانت هناك ضرورة تلجئه لشغل المكان بنفسه أو بأحد أولاده . وهذا أيضاً بخلاف العارية ، إذ تقضي المادة 64 مدني بأنه ويجوز للمعير أن يطلب في أي وقت إنهاء العارية إذا عرضت له حاجة عاجلة للشيء لم تكن متوقعة . ويبرر هذه الأحكام أن العارية في الحالة الثانية بغير أجر ، فجاز في الحالتين إنهاء العقد للحاجة الشخصية .
أما في الإيجار غير الممتد بحكم القانون ، سواء كان معين المدة أو غير معين المدة ، فلا تكون الحاجة الشخصية عذراً يسوغ إنهاء الإيجار( [56] ) كما سبق القول .
ولكن هذا الحكم ليس من النظام العام ، فيجوز الاتفاق علي ما يخالفه . ومن ثم يجوز أن يشترط المؤجر علي المستأجر أن له أن ينهي الا يجار إذا جدت له حاجة شخصية للعين . فيعمل بهذا الاتفاق( [57] ) ، وهو الذي يعين الشروط التي يستطيع بها المؤجر أن ينهي الإيجار لحاجته الشخصية للعين ، كما إذا اتفق مع المستأجر علي أن يعطيه تعويضاً وعلي أن ينبه عليه بالإخلاء في ميعاد معين ، كما إذا اتفق مع المستأجر علي أن يعطيه تعويضاً وعلي أن ينبه عليه بالإخلاء في ميعاد معين ، كما يجوز الاتفاق علي عدم الحاجة إلي التنبيه بالإخلاء . فإذا سكت الاتفاق عن هذه المسألة ، قد أوجبت المادة 607 مدني ، كما رأينا ، علي المؤجر أن ينبه علي المستأجر بالإخلاء في المواعيد القانونية المبينة بالمادة 563 مدني .
565 – عم نمسكن المستأجر من الانتفاع بالعين : وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني الجديد يشتمل علي نص – م 811 من هذا المشروع – يجري علي الوجه الآتي : ” 1 – إذا لم يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، أو ان انتفاعه بها ناقصاً ، وكان ذلك راجعاً إلي خطأه أو إلي أمر يتعلق بشخصه ، فإنه يبقي ملزماً بالإيجار وبالوفاء بما يفرضه عليه العقد من الالتزامات ، ما دام المؤجر قد وضع العين تحت تصرفه في حالة صالحة للانتفاع بها . 2 – وفي هذه الحالة يجب علي المؤجر أن يخصم من الأجرة قيمة ما اقتصده من وراء عدم انتفاع المستأجر بالعين ، وقيمة ما حققه من نفع من وراء استعماله للعين في أغراض أخري” ( [58] ) . ويقرر هذا النص أمراً واضحاً ، وهو أن عدم تمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لخطأ منه أو لأمر يتعلق بشخصه لا يكون عذراً طارئاً يسوغ له إنهاء الإيجار . وقد رأينا أنه إذا ترك المحامي مكتبه ليتولى وظيفة ، أو إذا نقل الموظف إلي بلد آخر بناء علي طلبه أو جزاء علي خطأه ، فإن هذا لا يكون عذراً طارئاً يبرر للمحامي إنهاء إيجار مكتبه ، أو للموظف إنهاء إيجار مسكنه . وإذا استأجر شخص منزلاً للتصييف ، ثم عدل عن التصييف لموت عزيز لديه أو لسبب آخر غير ملجئ ، لم يكن هذا عذراً لإنهاء الإيجار . أما إذا كان عدول الموظف عن التصييف سببه المرض أو إلغاء الأجازة ، فقد رأينا أن هذا يعتبر عذرا( [59] ) .
المحامي النظامي
ونجتزئ هنا بإيراد المذكرة الإيضاحية لهذا النص ففيها الغناء : ” تعرض هذه المادة لفض عملي آخر هو عدم تمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة انتفاعاً كاملاً لسبب يرجع إليه ، كما إذا استأجر منزلاً للتصييف وطرأ عليه ما جعله يعدل عن الذهاب إليه . ففي هذه الحالة يبقي ملزماً بالإيجار ما دام المؤجر قد وضع العين تحت تصرفه في حالة صالحة للانتفاع المتفق عليه . غير أن المؤجر يخصم من الأجرة قيمة ما اقتصده من وراء عدم انتفاع المستأجر بالعين ، كما إذا كان قد تعهد بفرش المنزل فلم يفعل بعد عدول المستأجر . وكذلك يخصم قيمة ما حققه من نفع من وراء استعماله للعين في أغراض أخري ، كما لو أقام بالعين المؤجرة ولم يخلها بعد أن عدل المستأجر عن الإقامة فيها ” .
وقد حذفت هذه المادة في لجنة المراجعة ” لاستخلاص حكمها من القواعد العامة “( [60] ).
( [1] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 812 من المشروع التمهيدي على وجه يقارب ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وفي لجنة المراجعة استبدل بلفظ «الفسخ» الذي كان واردًا في المشروع التمهيدي لفظ «الإنهاء» لأن هذا هو المعنى المقصود بالفسخ ، وأضيفت عبارة «غير متوقعة» بعد عبارة «ظروف خطيرة» في الفقرة الأولى استكمالاً للشروط الواجبة ، لا زيادة في الإيضاح فحسب كما هو مذكور في مجموعة الأعمال التحضيرية ، وأدخلت بعض تعديلات لفظية ، فأصبح النص بعد ذلك مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 637 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 636 ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 608 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص597 ص600 ) .
( [2] ) التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م575 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م607 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م790 : من استأجر حانوتًا ، ثم عرض للبيع والشراء كساد ، فليس له أن يفسخ العقد أو أن يمتنع عن دفع الأجرة .
م792 : 1- إذا كان الإيجار محدد المدة ، جاز لكل من المتعاقدين أن يطلب فسخ العقد قبل انقضاء مدته إذا حدثت ظروف من شأنها أن تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه مرهقًا ، على أن يراعى من يطلب الفسخ مواعيد التنبيه بالإخلاء المبينة بالمادة 741 وعلى أن يعوض الطرف الآخر تعويضًا عادلاً . 2- فإذا كان المؤجر هو الذي يطلب الفسخ ، فلا يجبر المستأجر على رد المأجور حتى يستوفي ا لتعويض أو حتى يحصل على تأمين كاف .
( وأحكام التقنين العراقي تتفق مع أحكام التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1015 – فقرة 1027 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : لا مقابل ، فتطبق القواعد العامة ، وهذه تقضي بعدم جواز إنهاء الإيجار للعذر الطارئ ، فإن هذا سبب لانتهاء الإيجار لابد في تقريره من نص .
( [3] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص598 – وقد ورد في تقنين الالتزامات السويسري نصان يجيزان إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ قريبان من نص التقنين المصري ، ومنهما اقتبس هذا النص من ناحية الصياغة ، وإن كان النص قد استلهم الفقه الإسلامي من ناحية المبدأ . والنصان المشار إلهيما هما : م269 إذا عينت مدة إيجار العقار ، جاز لكل من المتعاقدين فسخ الإيجار قبل انقضاء هذه المدة إذا جدت ظروف خطيرة ( circonstances graves ) تجعل تنفيذ الإيجار من مبدأ الأمر أو في أثناء سريانه غير محتمل ( intolerable ) ، هذا مع مراعاة أن يعطي الطرف الذي يريد الفسخ للطرف الآخر المواعيد القانونية اللازمة للإخلاء وأن يعوضه تعويضًا كاملاً . وإذا كانت مدة الإيجار سنة أو أكثر ، فالتعويض الذي يعطيه المستأجر للمؤجر أو المؤجر للمستأجر لا يجوز أن يقل عن أجرة ستة أشهر . ولا يجبر المستأجر على إخلاء العين إلا إذا استوفى التعويض المستحق له . م296 – إذا كانت الأراضي المؤجرة مجموعة أجزاء متفرقة ( reunion parcellaire ) وعدلت طريقة استغلالها بسبب ذلك تعديلاً بينًا ( notable ) ، فلكل من المتعاقدين أن يفسخ الإيجار عند نهاية السنة الجارية ، ويتم الفسخ دون تعويض . انظر أيضًا المادة 291 من هذا التقنين فيما يتعلق بإيجار الاستغلال .
( [4] ) انظر في هذا المعنى سليمان مرقس فقرة 282 ص530 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 237 ص317 ( ولكن انظر فقرة 319 ) – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 333 – عبد المنعم البدراوي ص126 – منصور مصطفى منصور فقرة 240 .
( [5] ) انظر في كل ذلك الوسيط 1 فقرة 414 وما بعدها .
( [6] ) وقد كتبنا في الجزر الأول من الوسيط في هذا الصدد ما يأتي : «واستحدث القانون الجديد نصوصًا أخرى ، سبقت الإشارة إليها ، وهي تطبيقات صريحة لنظرية الظروف الطارئة . من ذلك ما نراه في عقد الإيجار ( م608 وم609 وم601 وم116/2 ) ، وفي عقد المقاولة ( م658/4 ) ، وفي حق الارتفاق ( م 1023/2 وم 1024 وم 1025 وم 1029 ) . وهذه الحالات الخاصة يجب أن تخضع للنصوص التشريعية التي وردت في شأنها ، حتى لو خرجت هذه النصوص على ا لقواعد المقررة في نظرية الظروف ا لطارئة . من ذلك أنه لا يشترط في أكثر هذه الحالات أن يكون الحدث الطارئ حادثًا عامًا ، بل يجوز أن يكون حادثًا شخصيًا . ومن ذلك أيضًا أن الجزاء في أكثر هذه الحالات قد يصل إلى حد فسخ العقد» ( الوسيط 1 فقرة 422 ) .
( [7] ) الوسيط 1 فقرة 420 وما بعدها .
( [8] ) الوسيط 1 فقرة 420 ص642 – ص643 .
( [9] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص599 .
( [10] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص599 – ويجوز أن يكون عذرًا طارئًا يقوم بمستأجر لطابق مرتفع ليس له مصعد أن يطرأ على المستأجر بعد إبرام الإيجار مرض قلبي يجعل الصعود إلى الطابق المرتفع خطرًا على صحته . وكذلك الحال لو أن المرض القلبي ك ان موجودًا قبل إبرام الإيجار ولكن المستأجر كان يجهله .
( [11] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص599 – وقد رفضت محكمة النقض نظرية العذر الطارئ في إيجار مطحن اشترط فيه أن تكون الأجرة 12 قرشًا عن طحن كل أردب ، ثم رفعت وزارة التموين أجرة طحن الأردب إلى 18 قرشًا . وألزمت المؤجرة بالتزام ما جاء في العقد وبأن يتقاضى عن طحن كل أردب 12 قرشًا فقط ( نقض مدني 24 يناير سنة 1957 مجموعة أحكام النقض 8 رقم 11 ص98 ) .
( [12] ) سليمان مرقس فقرة 287 ص539 .
( [13] ) فإذا لم يتمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، أو كان انتفاعه بها ناقصًا ، وكان ذلك راجعًا إلى خطأه أو إلى أمر يتعلق بشخصه ويستطيع أن يدفعه ، فإنه يبقى ملزمًا بالإيجار وبالوفاء بما يفرضه عليه العقد من الالتزامات ما دام المؤجر قد وضع العين تحت تصرفه في حالة صالحة للانتفاع المتفق عليه ( م811/1 من المشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص595 في الهامش ، وسنعود إلى هذه المسألة فيما يلي : انظر فقرة 565 )ز
وقاضي الموضوع هو الذي يقدر ما إذا كان الحادث يستطاع دفعه والتغلب عليه . فمن استأجر منزلاً للتصييف ، ثم مرض أو ألغيت إجازته ، جاز له أن يعتبر هذا الحادث مما لا يستطاع دفعه فيكون عذرًا طارئًا يبرر إنهاء الإيجار . أما إذا مات عزيز لديه فامتنع عن التصييف ، فليس هذا بعذر طارئ ، ويبقى المستأجر ملزمًا بالإيجار ما دام المؤجر قد وضع العين تحت تصرفه ، ويخصم المؤجر من الأجرة ما اقتصده من وراء عدم انتفاع المستأجر بالعين وقيمة م حققه من نفع من وراء استعمال العين في أغراض أخرى ( م811 من المشروع التمهيدي – وقارن عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 334 ص518 ) . وكذلك لا يعد عذرًا طارئًا ، بل عدم تمكن من الانتفاع بالعين المؤجرة ، أن يترك الطبيب عيادته ليحصل على بدل العيادة أو المحامي مكتبه لوظيفة يتولاها ( سليمان مرقس فقرة 287 ص539 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 334 ص519 – منصور مصطفى منصور فقرة 240 ص617 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 237 ص318 – ص319 ) .
( [14] ) انظر آنفًا فقرة 220 – هذا وقد جاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي ، كما رأينا ، أن مبدأ إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ مبدأ مأخوذ من الشريعة الإسلامية ( انظر آنفًا فقرة 551 ) . وفي الفقه الحنفي ينفسخ الإيجار بالعذر ، لأنه لو لزم العقد عند تحقق العذر للزم صاحب العذر ضرر لم يلتزمه بالعقد ، فكان الفسخ في الحقيقة امتناعًا عن التزام الضرر ( البدائع 4 ص197 ) – وجاء في كتب الفقه الإسلامي أمثلة على العذر الطارئ الذي يجعل تنفيذ الإيجار مرهقًا . فالعذر إما أن يرجع للعين المؤجرة كمن استأجر حمامًا في قرية مدة معلومة فنفر الناس ووقع الجلاء فلا تجب الأجرة ( الفتاوى الهندسية 4 ص463 ) ، وإما أن يرجع للمؤجر كأن يلحقه دين فادح لا يجد قضاءه إلا من ثمن العين المؤجرة فيجعل الدين عذرًا في فسخ الإجارة ( الفتاوى الهندية 4 ص459 وما بعدها ) ، وإما أن يرجع للمستأجر نحو أن يفلس فيقوم من السوق أو يريد سفرًا أو ينتقل من الحرفة إلى الزراعة أو من الزراعة إلى التجارة أو ينتقل من حرفة إلى حرفة ( البدائع 4 ص197 ) . وجاء في ابن عابدين : «والحاصل أن كل عذر لا يمكن معه استبقاء المعقود عليه إلا بضرر يلحقه في نفسه أو ماله يثبت له حق الفسخ» ( ابن عابدين 5 ص76 ) .
ويلاحظ مما قدمناه من الأمثلة في الفقه الإسلامي أن بعضها لا يمكن اعتباره مرهقًا إلى الحد الذي يسوغ إنهاء الإيجار بالعذر الطارئ . وقد احتاط التقنين المدني العراقي في حالة معينة لم يعتد فيها بالعذر ، فنص في المادة 790 على أن «من استأجرها حانوتًا ، ثم عرض للبيع ولاشراء كساد ، فليس له أن يفسخ العقد أ و أن يمتنع عن دفع ا لأجرة» ( انظر آنفًا فقرة 551 في الهامش ) .
( [15] ) عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 34 ص518 – منصور مصطفى منصور فقرة 240 ص617 .
( [16] ) انظر آنفًا فقرة 553 .
( [17] ) انظر آنفًا فقرة 551 .
( [18] ) انظر آنفًا فقرة 551 في الهامش .
( [19] ) قارن آنفًا فقرة 549 في حبس المستأجر للعين المنقول ملكيتها حتى يستوفي التعويض من المؤجر أو من المالك الجديد .
م 601 : ورد هذا النص في المادة 804 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأدخلت عليه لجنة المراجعة تعديلات لفظية فأصبح مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 630 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 629 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 601 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 580 – ص583 ) .
ويقابل النص في التقنين المدني القديم ا لمادة 391/478 وتجري على الوجه الآتي : «لا ينفسخ الإيجار بموت المؤجر ولا يموت المستأجر . . .» ( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد في الفقرة الأولى من المادة 601 مدني جديد . أما الفقرة الثانية من هذه المادة فقد استحدثها التقنين المدني الجديد ، ولا تسري على عقود الإيجار التي أبرمت قبل 15 أكتوبر سنة 1949 ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م568 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م600 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م783 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1009 – فقرة 1012 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : م600 : لا ينفسخ عقد الإيجار بموت المستأجر ولا بموت المؤجر . ( وحكم التقنين اللبناني يتفق مع حكم التقنين المصري ولكن التقنين المصري استحدث في الفقرة الثاني من المادة 601 حكمًا جديدًا لا يتقرر إلا بنص ، وهذا النص غير موجود في التقنين اللبناني فلا يسري هذا الحكم في لبنان ) .
م 602 : ورد هذا النص في المادة 805 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأدخلت عليه لجنة المراجعة تعديلاً فأصبح مطابقًا لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 631 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 630 . وفي لجنة مجلس الشيوخ سأل أحد الأعضاء هل يسري هذا الحكم على محترفي الزراعة ، فأجيب بالإيجاب على أ ، يكون مفهومًا أن هذا الحكم لا ينسحب على الأشخاص الذين يزاولون الزراعة ولو أنها ليست حرفتهم ، ووافقت اللجنة على النص تحت رقم 602 ، ثم وافق عليه مجلس الشيوخ ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص583 – ص584 ) .
ويقابل النص في التقنين المدني القديم المادة 391/478 وتجري على الوجه الآتي : «لا ينفسخ الإيجار بموت المؤجر ، ولا بموت المستأجر ما لم يكن الإيجار حاصلاً للمستأجر بسبب حرفته أو مهارته الشخصية» . ( وأحكام التقنين المدني القديم تتفق مع أحكام التقنين المدني الجديد ) .
ويقابل في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م569( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م601 ( مطابق ) .
التقنين المدني العراقي م784 ( موافق – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1013 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني : لا مقابل – ولكن النص تطبيق للقواعد العامة ، فيمكن الأخذ به في لبنان مع ملاحظة الخلاف القائم في الفقه الفرنسي في تفسير المادة 1742 مدني فرنسي ، وسيرد بيان ذلك في نفس هذه الفقرة في الهامش .
( [21] ) وهذا بخلاف الإيجار في الشريعة الإسلامية ، فإنه ينتهي بموت المؤجر أو المستأجر ( م664 – 666 و680 – 705 مرشد الحيوان ) – وتعليل ذلك أن الالتزام في الشريعة الإسلامية لا يورث بل ينقضي بموت الملتزم . وقد قضت محكمة الاستئناف الوطنية بتطبيق أحكام الشريعة الإسلامية على عقود الإيجار المبرمة قبل لعمل بالتقنين المدني القديم ، ومن ثم قضت بفسخ الإيجار بموت المستأجر ( استئناف وطني 14 فبراير سنة 1906 مجموعة عباشي الأولى رقم 79 – سليمان مرقس فقرة 284 ص531 هامش1 ) .
( [22] ) بني سويف أول يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 445 ص731 .
( [23] ) استئناف وطني 9 يناير سنة 1912 الحقوق 27 ص164 .
( [24] ) ومما يخفف من اثر انقسام التزام المستأجر على ورثته وجود حق امتياز للمؤجر على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة ، فللمؤجر بفضل هذا الامتياز الذي لا يقبل الانقسام أن يستوفي الأجرة من ثمن هذه المنقولات ( الإيجار للمؤلف فقرة 503 ص607 هامش1 ) .
( [25] ) انظر الإيجار للمؤلف فقرة 502 – فقرة 503 – وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : «الأصل أن الإيجار لا ينتهي بموت المؤجر ولا بموت المستأجر فإذا مات المؤجر ، بقي المستأجر يؤديها بالأجرة لورثته – وإذا مات المستأجر ، كان على ورثته أن يؤدوا الجرة للمؤجر في حدود التركة التي ورثوها من المستأجر» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص581 ) .
( [26] ) ولا يكفي أ ن نذكر مهنة المستأجر ف ي عقد الإيجار ، بل يجب أن يثبت أن الإيجار قد حصل بسبب هذه المهنة ( مصر المختلطة الجزئية 2 يناير سنة 1922 جازيت 12 رقم 178 ص103 ) .
( [27] ) ولم يعين القانون ميعادًا لهذا الطلب ، كما عين ميعاد ستة أشهر في حالة موت المستأجر وصيرورة الإيجار مرهقًا للورثة . ولكن يجب ع لى الورثة ألا يتأخروا في الطلب دون مبرر ، حتى لا يحمل تأخرهم على أنه نزول منهم عن حقهم في إنهاء الإيجار ( عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 338 ص525 – منصور مصطفى منصور فقرة 238 ص614 – عبد ا لمنعم فرج الصدة فقرة 234 ص314 ) .
( [28] ) سليمان مرقس فقرة 284 ص534 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 338 ص525 – منصور مصطفى منصور فقرة 238 ص614 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 234 ص314 – وقد ورد في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في صدد المادة 602 مدني العبارة الآتية : «والأولى أن يكون ذلك بعد التنبيه بالإخلاء في المواعيد المبنية بالمادة 761 ( م563 مدني )» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص581 – ص582 ) . ولكن الهيئات المختلفة ا لتي مر بها المشروع لم تدخل تعديلاً على النص بهذا المعنى .
( [29] ) الإيجار للمؤلف فقرة 504 ص609 – سليمان مرقس فقرة 284 ص532 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 338 ص524 – عبد المنعم البدراوي ص124 – منصور مصطفى منصور فقرة 238 ص613 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 234 ص314 – عابدين 14 فبراير سنة 1950 المحاماة 31 رقم 253 ص729 .
( [30] ) وقد نصت المادة 626 مدني في خصوص المزارعة على أنه «لا تنقضي المزارعة بموت المؤجر ، ولكنها تنقضي بموت المستأجر» . ويلاحظ أن هذا النص يجعل الزراعة بموت المستأجر تنتهي بحكم القانون ، وهذا بخلاف الأمر في الأحوال الأخرى فالإيجار فيها لا ينتهي بحكم القانون وإنما يجوز لأحد المتعاقدين إنهاؤه ( منصور مصطفى منصور فقرة 238 ص611 هامش 1 وص612 وفقرة 260 .
( [31] ) أو شخص يحترف الزراعة ويتقن حرفته ، أما من يزاولون الزراعة وليست حرفتهم فلا يكون الإيجار معقودًا لاعتبار شخصي فيها . وقد سأل أحد أعضاء لجنة مجلس الشيوخ في صدد المادة 602 مدني عما إذا كان حكمها يسري على محترفي الزراعة ، «فأجيب بالإيجاب ، على أـن يكون مفهومًا أن هذا الحكم لا ينسحب على الأشخاص الذين يزاولون الزراعة ولو أ ،ها ليست حرفتهم» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص584 – وانظر آنفًا نفس الفقرة في الهامش ) .
( [32] ) العياط 14 ديسمبر سنة 1921 المحاماة 3 رقم 118 ص285 – مصر الوطنية 19 يناير سنة 1924 المحاماة 4 رقم 636 ص850 – بني سويف الكلية أول يونيه سنة 1925 المحاماة 6 رقم 445 ص731 – استئناف مختلط 21 يناير سنة 1936 م48 ص82 .
وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : «إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبار شخصي في المستأجر ، كما إذا أجرت العين لتكون مكتبًا لمحام أو عيادة لطبيب وكما في عقد المزارعة ، فيجوز لورثة المستأجر ( كما في مكتب المحامي وعيادة الطبيب ) ، ويجوز للمؤجر نفسه ( كما في عقد المزارعة ) ، أن يطلبوا إنهاء العقد» ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص581 ) . وقد قضى بأنه إذا كان الإيجار قد عقد لاعتبار شخصي في المستأجر ، كما إذا أجرت العين لتكون مكتبًا لمحام أو عيادة لطبيب أو كما في عقد الزراعة ، ثم مات المستأجر ، فيجوز لورثته كما يجوز للمؤجر نفسه أن يطلبوا إنهاء العقد ، فلم يرتب الشارع في مثل هذه الحالة فسخ العقد من تلقاء نفسه . ومتى تبين أن المؤجر قد سكت عن طلب إنهاء العقد منذ وفاة المستأجر ، ولم يطلبه كذلك ورثة المستأجر بل خولوا محاميًا آخر يتولى مباشرة القضايا ويتولى تصفيتها بإذن من النقابة ، فقد زالت عن ورثة المستأجر صفة الغصب التي استند إليها الحكم المستأنف في قضائه بالطرد ( محكمة مصر 15 أكتوبر سنة 1956 المحاماة 37 رقم 556 ص139 ) .
( [33] ) الإيجار للمؤلف فقرة 504 ص609 – سليمان مرقس فقرة 284 ص532 هامش 3 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 338 – عبد المنعم البدراوي ص124 – منصور مصطفى منصور فقرة 238 ص613 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 234 ص314 .
هذا ويلاحظ أن المادة 1742 مدني فرنسي ، وهي التي تنص على عدم انتهاء الإيجار بموت المؤجر أو المستأجر ، لم تذكر الاستثناء الذي أورده التقني المصري وهو انتهاء الإيجار بموت المستأجر إذا كان الإيجار بسبب حرفة هذا الأخير أو مهارته . ولذلك اختلف الفقهاء في فرنسا ، ففريق يرى أن الإيجار ينتهي في هذه الحالة ( لوران 25 فقرة 319 ) . ولكن أكثر الفقهاء يذهبون إلى أن الإيجار لا ينتهي ( جيوار 1 فقرة 351 – هيك 10 فقرة 340 – بودري وفال 1 فقرة 1263 – أوبري ورووإسمان 5 فقرة 369 هامش 28 مكرر 5 – أنسيكلوبيدي داللوز 3 لفظ Louage فقرة 752 ) . وقد صدرت بعد ذلك تشريعات في فرنسا تعطي الحق في إنهاء الإيجار عند موت المستأجر لورثته أو للمؤجر ، سواء في إيجار الراضي الزراعية أو ف ي إيجار محال السكنى ، في حالات معينة ( بلانيول وريبير 10 فقرة 629 ) .
( [34] ) ويلاحظ أنه لا يشترط هنا في العذر الطارئ لا تنبيه بالإخلاء ولا تعويض عادل ويعتد بالعذر حتى لو كان الإيجار يغر معين المدة .
ويرد المؤجر لورثة المستأجر ما أنفقه المستأجر على المحصول الذي لم يتم نضجه مع تعويض عادل عما قام به المستأجر من العمل قياسًا على ما تقضي به المادة 627/1 مدني في خصوص الزراعة ( انظر في هذا المعنى استئناف مختلط 21 يناير سنة 1936 م48 ص82 ) .
( [35] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص582 .
( [36] ) أما إذا اختار كل الورثة البقاء في العين إلى نهاية مدة الإيجار ، فبديهي أنهم يستطيعون ذلك ، ولا يستطيع المؤجر أن يبرهم على الإخلاء ، لأن الإخلاء رخصة لهم هم دون المؤجر ، ولهم ألا يستعملوها ( سليمان مرقس فقرة 284 ص534 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 339 ص527 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 234 ص313 ) .
( [37] ) بودري وفال 1 فقرة 1266 – الإيجار للمؤلف فقرة 505 – وقد قضي بأنه إذا اشترط انتهاء الإيجار ند انتقال المستأجر إلى بلد آخر ، فإن هذا لا يستفاد منه أن الإيجار ينتهي أيضًا بموت المستأجر ( إكس 21 يوليه سنة 1900 مجلة فرنسا القضائية France Jdiciaire 1901 – 2 – 39 ) .
( [38] ) تاريخ النص : ورد هذا لنص في المادة 806 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 632 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 631 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 603 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص585 – ص587 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن الأحكام التي يقررها لا تخرج على القواعد العامة .
ويقابل النص في التقنينات المدني العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م570 ( مطابق ) .
التقنين المدني الليبي م602 : في حالة إفلاس المستأجر ، يجوز لمأمور التفليسة أن يطلب ل عقد الإيجار مع دفع تعويض ملائم . ( النص يعرض لإفلاس المستأجر لا لإعساره ) .
التقنين المدني العراقي م785 ( مطبق – انظر عباس سن الصراف فقرة 1014 ) .
تقنين الموجبات والمقود اللبناني لا مقابل – ولكن الأحكام التي يقررها النص لا تخرج علي القواعد العامة .
( [39] ) انظر آنفاً فقرة 339 – وهذا هو الحكم في القانون الفرنسي حيث لا يوجد نص ينظم حالة الإعسار من حيث أثره في عقد الإيجار ( بودري وقال 1 فقرة 6269 ) .
( [40] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 586 .
( [41] ) ولكن للقاضي أن يعطي مهلة معقولة للإخلاء ( منصور مصطفي منصور فقرة 235 ص 615 – عبد المنعم فرج الصدة 235 ص 315 ) .
( [42] ) المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 586 .
( [43] ) إذ قد تكون المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة أصبحت لا تفي بكفالة الأجرة نظراً لإعسار المستأجر ، وهذه المنقولات علي كل حال لا تكفل الأجرة إلا لمدة سنتين فقد تقصر عن كفالة الأجرة طول مدة الإيجار .
( [44] ) وسنري أن قانون إيجار الأماكن لا يجيز للمستأجر من أن يؤجر الباطن أو أن يتنازل عن الإيجار إلا إذا كان عقد الإيجار يتضمن ترخيصاً عاماً في ذلك ، وفي العقود التي تمت قبل أول يناير سنة 1944 يجب إذن كتابي صريح من المالك وقت التأجير من الباطن أو التنازل ، وسنري كذلك أن قانون الإصلاح الزراعي لا يجيز الإيجار من الباطن أو التنازل عن الإيجار في إيجار الأراضي الزراعية .
( [45] ) المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 586 .
( [46] ) وقد صدرت في فرنسا تشريعات تكمل أحكام القانون التجاري ، وتعين أثر إفلاس المستأجر من حيث إنهاء عقد الإيجار ( بودري وقال 1 فقرة 1268 وما بعدها – أو بري ورووإسمان 5 فقرة 369 ص 268 – بلانيول وريبير 10 فقرة 636 ) .
( [47] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 813 من المشروع التمهيدي علي وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأدخلت عليه لجنة المراجعة تعديلات جعلته مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 638 في المشروع النهائي . ووافق عله مجلس النواب تحت رقم 637 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 609 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 600 – ص 601 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، وهو نص مستحدث ، فلا يسري علي عقود الإيجار المبرمة قبل 15 أكتوبر سنة 1949 كما سيأتي .
ويقابل النص في التقنينات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 576 ( مطابق )
التقنين المدني الليبي م 608 ( مطابق )
التقنين المدني العراقي م 793 : يجوز للمستأجر إذا كان موظفاً أو مستخدماً أو اقتضي عمله أن يغير موكله أن يطلب فسخ إيجار مسكنه إذا كان هذا الإيجار محدد المدة ، علي أن يراعي المواعيد المبينة في المادة 741 .
( وقد وقع خطأ مادي في النص ، وصحته أن المستأجر إذا كان موظفاً أو مستخدماً واقتضي عمله – الواو بدلاً من أو – وفيما عدا ذلك يتفق حكم التقنين العراقي مع حكم التقنين المصري . إلا أن التقنين المصري بصرح بعدم جواز الاتفاق علي مخالفة الحكم الوارد بالنص ، ولم يصرح التقنين العراقي بذلك فالظاهر أنه يجوز فيه الاتفاق علي مخالفته الحكم – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1028 – فقرة 1035 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني لا مقابل – فلا يسري الحكم في لبنان ، لأن النص يستحدث حكماً لا يستخلص من القواعد العامة .
( [48] ) وهذه الأحكام تقضي بعدم جواز إنهاء الموظف الإيجار ، إلا إذا اشترط ذلك في العقد . ومع ذلك فقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة بأنه حتى إذا لم يوجد شرط في عقد الإيجار يقضي بحق المستأجر في إنهاء العقد في حالة نقله ، فإن موظفي السلك السياسي والعسكري لا يتقيدون في فسخ إيجار مساكنهم بضرورة التنبيه علي المؤجر في المواعيد القانونية متي صدرت لهم أوامر بنقل مجال إقامتهم ( استئناف مختلط 18 يونيه سنة 1946 م 58 ص 199 ) .
( [49] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” إذا اقتضي عمل الموظف أو المستخدم ، سواء كان يعمل في المصالح الحكومية أو في غيرها ، أن يغير محل إقامته . . ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 600 ) – قارن م 570 مدني ألماني ، وتقتصر الحق علي الموظفين العسكريين والملكيين ورجال الدين والقائمين بالتدريس في معاهد التعليم العامة .
( [50] ) أنظر في هذا المعني منصور مصطفي منصور فقرة 241 ص 619 – وقارن سليمان مرقس فقرة 286 ص 536 هامش 2 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 343 ص 530 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 236 ص 316
( [51] ) وتقول المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي : ” بشرط ألا يكون النقل بناء علي طلب المستخدم أو نتيجة لخطأه ” ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 601 ) . ويفهم من عبارة ” أو نتيجة لخطاه ” إذا نقل بموجب حكم تأديبي لم يكن نقله عذراً يسوغ إنهاء الإيجار ( قارن منصور مصطفي منصور فقرة 241 ص 619 – ص 620 ) .
هذا ويكفي أن يكون النقل قد اقتضاه عمل الموظف حتى يكون عذراً طارئاً ، وليس من الضروري أن يكون غير متوقع كما هو شرط العذر الطارئ في مبدأه العام . وذلك أن يجعله عذراً طارئاً بهذا النص الخاص . وهذا بخلاف ما إذا كان النقل أمراً مقرراً وعرفه الموظف وقت الإيجار ، فلا يكون في هذه الحالة عذراً طارئاً ( سليمان مرقس فقرة 286 ص 536 هامش 3 – عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 343 ص 529 وص 531 – منصور مصطفي منصور فقرة 241 ص 619 – عبد المنعم فرج الصدة فقرة 236 ص 316 – ص 317 ) .
وانظر في إمكان قياس المستأجر إذا جند علي الموظف إذا نقل آنفاً فقرة 279 .
( [52] ) وأنظر آنفاً فقرة 555 .
( [53] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 601 في الهامش .
( [54] ) ولما كان إنهاء الإيجار رخصة أعطاها القانون للموظف ، فإن للموظف ألا يستعملها وأن يبقي بالعين المؤجرة بالرغم من نقله إلي بلد آخر ( عبد المنعم البدراوي ص 125 – منصور مصطفي منصور فقرة 241 ص 620 – ص 621 ) . ولا يجوز إجباره علي الإخلاء إلا في الحالة التي نصت عليها الفقرة الثانية من المادة 9 من قانون إيجار الأماكن ، وتجري علي الوجه الآتي
” وعلي كل حال يجب علي الموظف المنقول إلي بلد آخر أن يخلي السكن الذي كان يشغله بمجرد حصوله علي سكن آخر في البلد المنقول إليه ، إلا إذا قامت ضرورة ملجئة تمنع من إخلاء سكنه ” ( قارن منصور مصطفي منصور فقرة 241 ص 621 – ص 622 – وسنعود إلي هذه المسائلة عند الكلام في قانون إيجار الأماكن : انظر ما يلي فقرة 689 ) .
( [55] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 801 من المشروع التمهيدي علي الوجه الآتي : ” 1 – لا يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار قبل انقضاء مدته ، حتى لو أعلن أنه يريد سكني العين المؤجرة بنفسه ، أو يريدها لاستعماله الشخصي . حتى لو أعلن أنه يريد سكني العين المؤجرة بنفسه ، أو يريدها لاستعماله الشخصي . هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك . 2 – فإذا اتفق علي أنه يجوز للمؤجر أن يفسخ العقد إذا جدت له حاجة شخصية للعين ، وجب عليه في استعمال هذا الحق أن ينبه علي المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 761 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك ” . وفي لجنة المراجعة حذفت الفقرة الأولي ، علي أن يكون مفهوماً ضمناً أنه ليس للمؤجر إنهاء العقد بسبب رغبته في استعمال العين لسكنه الخاص ما لم يكن متفقاً علي ذلك ، وأصبح النص مطابقاً لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد ، وصار رقمه 636 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 635 ، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 607 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 594 – ص 597 ) .
ولا مقابل للنص في التقنين المدني القديم ، ولكن الحكم يتفق مع القواعد العامة .
ويقابل النص في التقنيات المدنية العربية الأخرى :
التقنين المدني السوري م 574 ( مطابق )
التقنين المدني الليبي م 606 ( مطابق )
التقنين المدني العراقي م 789 : 1 – لا يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الإيجار قبل انقضاه مدته ، حتى لو أعلن أنه يريد سكني المأجور بنفسه أو يريده لاستعماله الشخصي ، مالم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك 2 – فإذا اتفق علي أنه يجوز للمؤجر أن يفسخ العقد إذا جدت حاجة شخصية للمأجور ، وجب عليه في استعمال هذا الحق أن ينبه المستأجر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالمادة 7441 ما لم يقض الاتفاق بغير ذلك . ( والنص يتفق مع المشروع التمهيدي لنص التقنين المصري ، ويتفق في الحكم مع التقنين المصري – انظر عباس حسن الصراف فقرة 1016 ) .
تقنين الموجبات والعقود اللبناني م 596 : لا يجوز للمؤجر فسخ الإجارة بحجة أنه يريد احتلال البيت المأجور بنفسه . ( والحكم يتفق مع حكم التقنين المصري ) .
( [56] ) وقد ورد هذا الكم صراحة في الفقرة الأولي من المشروع التمهيدي لنص المادة 607 مدني ، وكانت تجري علي الوجه الآتي = ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب فسخ الغيار قبل انقضاء مدته ، حتى لو أعلن أنه يريد سكني العين المؤجرة بنفسه ، أو يريدها لاستعماله الشخصي ، هذا ما لم يوجد اتفاق يقضي بغير ذلك ” . وقد حذف هذا النص في لجنة المراجعة ، علي أن يكون حكمة مفهوماً ضمناً ( مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 595 – ص 596 – وانظر آنفاً نفس الفقرة في الهامش ) .
انظر في القانون الفرنسي في هذا المعني بودري وقال 1 فقرة 1221 – وقد كان القانون الروماني ( LOI AEDE ) يجيز للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء المنزل المؤجر إذا أراد المؤجر أن يسكنه بنفسه أو أن يعيد بناءه . وسار علي ذلك القانون الفرنسي القديم . ولكن هذا كان من شأنه أن يجعل المستأجر مهدداً في كل ذلك بإخلاء العين قبل انقضاء مدة الإيجار . فنص التقنين المدني الفرنسي علي إبقاء هذا الحكم صراحة ، قضي في المادة 1761 بأنه لا يجوز للمؤجر أن يفسخ الإيجار ولو أراد سكني المنزل المؤجر بنفسه ما لم يوجد اتفاق علي عكس ذلك . وقضت المادة 1762 بأنه إذا وجد اتفاق علي أن للمؤجر فسخ الإيجار ليسكن بنفسه في المنزل المؤجر فعليه أن ينبه علي المستأجر بالإخلاء في الميعاد الذي يحدده عرف الجهة .
( [57] ) ويجب علي المؤجر إذا أراد استعمال هذا الحق أن يثبت أن به حاجة ماسة إلي العين وقت طلب الإخلاء ، ولا يكفي أن يحتج بحاجته إلي العين في المستقبل أو علي سبيل الاحتمال . وقاضي الموضوع هو الذي يبت عند الخلاف فيما إذا كان للمؤجر حاجة شخصية للعين ( منصور مصطفي منصور فقرة 242 ص 623 ) . وقد قضي بأنه لا يجوز للحكومة أن تنهي عقد الإيجار بدعوى أنها ستحتاج للعين المؤجرة بسبب مشروع طريق عام لا يزال في حين التصميم ، قد ينفذ وقد لا ينفذ ، وإذا نفذ قد يتأخر تنفيذه إلي وقت طويل ( استئناف مختلط 8 يناير سنة 1896 م 8 ص 67 ) – والحق شخصي للمؤجر ، فلا يجوز لدائنيه استعماله باسمه ، ولكنه يورث عنه ( هيك 10 فقرة 354 – بودري وقال 1 فقرة 1214 – الإيجار للمؤلف فقرة 482 ص 590 هامش 1 ) .
( [58] ) وفي التقنين المدني نص يتفق مع هذا النص ، هو المادة 791 من هذا التقنين وتجري علي الوجه الآتي : ” 1 – إذا لم يباشر المستأجر الانتفاع بالمأجور أو لم ينتفع به إلا انتفاعاً ناقصاً ، وكان ذلك راجعاً إلي خطأه أو إلي أمر يتعلق بشخصه ، فإنه يبقي ملزماً بالإيجار وبالوفاء بما يفرضه عليه العقد من الالتزامات مادام المؤجر قد وضع المأجور تحت تصرفه في حالة صالحة للانتفاع المتفق عليه 2 – وفي هذه الحالة يجب علي المؤجر أن يخصم من الأجرة قيمة ما اقتصده من وراء عدم انتفاع المستأجر بالمأجور وقيمة ما حققه من نفع من وراء استعماله للمأجور في أغراض أخري ” انظر عباس حسن الصراف فقرة 1016 – وهذا هو الحكم أيضاً في القانون الفرنسي ( أوبري ورو وإسمان 5 فقرة 369 ص 277 ) .
( [59] ) انظر آنفا فقرة 555 في الهامش .
( [60] ) انظر في كل ذلك مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 595 – ص 596 في الهامش . وقد قضت محكمة النقض . تطبيقاً للقواعد العامة ، بأن الأجرة تستحق متي كان المؤجر قد قام من جانبه بتنفيذ عقد الإيجار ، ويعتبر أن العقد قد تم تنفيذه بالنخلية بين المستأجر والعين المؤجرة بحيث يتمكن من وضع يده عليها والانتفاع بها في المدة المتفق عليها . وإذن فمتي كان الثابت في الحكم أن المؤجرة ( شركة أستوديو الأهرام ) قد قامت بوفاء ما التزمت به بأن وضعت العقار المؤجر ( الاستديو ) تحت تصرف المستأجر ( مقال محامي عقاري منشور على موقع حماة الحق – محامي الأردن ) ، وأنها أخطرته بذلك ، ولم يكن ثمة ما يمنعه من الانتفاع به وفقاً لعقد الإيجار ، فإنه يكون ملزماً بدفع الأجرة المتفق عليها ولو لم يتسلم العقار المؤجر بالفعل بسبب عجز عن إستغلاله لظروف خاصة به ولا شأن للمؤجرة بها ( نقض مدني سنة 1952 مجموعة أحكام النقض 3 ص 653 ) .
مكتب محاماة 