عقد الإجارتين وعقد خلو الانتفاع
§ 1- عقد الإجارتين
819- خاصية عقد الإجارتين – نص قانوني : تنص المادة 1013 من التقنين المدني على ما يأتي :
“1- عقد الإجارتين هو أن يحكر الوقف أرضاً عليها بناء في حاجة إلى الإصلاح ، مقابل مبلغ منجز من المال مساو لقيمة هذا البناء وأجرة سنوية للأرض مساوية لأجر المثل . 2- وتسري عليه أحكام الحكر إلا فيما نصت عليه الفقرة السابقة”( [1] ) .
$1497 ويتبين من هذا النص أن خاصية عقد الإجارتين أنه حكر يقع على أرض مشغولة ببناء في حاجة إلى الإصلاح . فهو حكر من نوع خاص ، إذ أن الحكر يقع على أرض فضاء ، سواء كانت أرضا زراعية أو أرض بناء . وإذا وقع الحكر على أرض بناء ، قام المحتكر بالبناء عليها ، حتى لو كانت الأرض مشغولة من قبل ببناء متهدم ، فإن المحتكر يزيل هذه الأنقاض ويبني على الأرض من جديد . أما في عقد الإجارتين فالمحتكر يجد البناء قائماً فعلا على الأرض ولكنه بناء في حاجة إلى الإصلاح( [2] ) . فلا يهدمه ليعيده من جديد ، بل يصلحه . ويدفع المحتكر للمحكر مقابلين . المقابل الأول مبلغ منجز من المال مساو لقيمة البناء ، أي يدفع ثمن مثل البناء ، ومن ثم يكون مالكا له عن طريق الشراء . ولما كان البناء موقوفا كالأرض ، فإن هذا الشراء يعد من قبيل استبدال الوقف ، وقد أذن فيه القاضي ضمنا عند إعطائه الإذن في عقد الإجارتين ذاته . والمقابل الثاني أجرة سنوية للأرض هي أجرة المثل ، وهذه هي أجرة حق الحكر الذي كسبه على الأرض الموقوفة . فالمحتكر يعتبر مالكا للبناء عن طريق الشراء بثمن الثمل ، وصاحب حق حكر في الأرض الموقوفة يدفع في مقابله أجر المثل( [3] ) .
ويخلص من كل ذلك أن عقد الإجارتين هو عقد حكر من نوع خاص . ويتميز عن الحكر العادي في أنه لا يقع إلا على أرض بناء موقوفة ، والحكر العادي يقع على أرض بناء وعلى أرض زراعية . والبناء في عقد الإجارتين $1498 يكون قائماً على الأرض فلا يحتاج المحتكر إلا إلى إصلاحه ، أما في الحكر العادي فيحتاج إلى إقامة البناء . وفي الحالتين يكون المحتكر هو مالك البناء ، في الإجارتين عن طريق الشراء وفي الحكر العادي عن طريق الإنشاء . وتقول المذكورة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد : “خاصية عقد الإجارتين أن الأرض المحتكرة لا بد أن تكون أرضا موقوفة وعليها بناء في حاجة إلى الإصلاح . فيشتري صاحب الإجارتين البناء بمبلغ منجز مساو لقيمته ، ثم يدفع أجرة سنوية مساوية لأجرة المثل”( [4] ) .
820- الأحكام التي تسري على عقد الإجارتين : وفيما عدا الخصائص التي تقدم ذكرها وهي التي تميز عقد الإجارتين عن عقد الحكر ، تسري سائر أحكام عقد الحكر على عقد الإجارتين . فلا يجوز عقد الإجارتين إلا بإذن من المحكمة ، ويجب أن يصدر به عقد على يد رئيس المحكمة ، ويجب شهره وفقا لأحكام قانون تنظيم الشهر العقار . ولا يقع عقد الإجارتين إلا على أرض موقوفة كعقد الحكر في عهد التقنين المدني الجديد ، ولا يجوز أن تزيد مدته على ستين سنة ، ولا أن تكون الأجرة اقل من أجرة المثل وتغيير زيادة أو نقصا تبعا للتصقيع ، هذا إلى أن ثمن البناء يجب أيضاً أن يكون ثمن المثل . وللمحتكر في عقد الإجارتين كما في عقد الحكر حقان ، حق ملكية تامة في البناء المقام على الأرض وحق عيني هو حق الحكر في الأرض المحتكرة . ويلتزم المحتكر في عقد الإجارتين كما في عقد الحكر بأن يدفع الأجرة في بنهاية كل سنة ولا يفسخ العقد إلا إذا تأخر عن الدفع ثلاث سنوات متواليات ، كما يلتزم بإصلاح البناء القائم على الأرض ويجعله صالحاً للاستغلال . وينتهي عقد الإجارتين بالسباب التي ينتهي بها عقد الحكر : بانقضاء الأجل ، وبموت المحتكر قبل أن يبدأ إصلاح البناء ، وبزوال صفة الوقف عن الأرض المحتكرة وبصدور قرار إداري بإنهاء الحق القائم على وقف خيري ، وباتحاد الذمة ، وينزع ملكية العين للمنفعة العامة ، وبعدم الاستعمال .
مواضيع متعلقة بالعقود ننصح بالاطلاع عليها:
كتابة العقود في المملكة العربية السعودية
كيفية أحصل على نماذج عقود
محامين سعوديين متخصصين في العقود
مراجعة العقود محامي في السعودية
محامي سعودي متخصص في كتابة العقود
الصياغة القانونية للعقود القانونية وعقود الاتفاق
محامين كتابة وصياغة العقود في المملكة العربية السعودية
$1499 § 2- عقد خلو الانتفاع
821- خاصية عقد خلو الانتفاع – نص قانوني : تنص المادة 1014 من التقنين المدني على ما يأتي :
“1- خلو الانتفاع عقد يؤجر به الوقف عينا ولو بغير إذن القاضي مقابل أجرة ثابتة لزمن معين . 2- ويلتزم المستأجر بمقتضى هذا العقد أن يجعل العين صالحة للاستغلال ، ويحق للوقف أن يفسخ العقد في أي وقت بعد التنبيه في الميعاد القانوني طبقاً للقواعد الخاصة بعد الإجارة ، على شرط أن يعوض الوقف المستأجر عن النفقات طبقا لأحكام المادة 179 . 3- وتسري عليه الأحكام الخاصة بإيجار العقارات الموقوفة ، دون إخلال بما نصت عليه الفقرتان السابقتان”( [5] ) .
ويتبين من هذا النص أن خاصية عقد خلو الانتفاع( [6] ) ، أنه عقد إيجار $1500 للوقف من نوع خاص ، وليس بعقد حكر أصلا . فهو عقد إيجار للوقف لأنه لا يقع إلا على عين موقوفة ، أرضاً مبنية كانت أو أرضاً فضاء للبناء أو أرضا زراعية ، ولا يترتب عليه إلا حق شخصي للمستأجر في ذمة المؤجر ( الوقف ) في مقابل أجرة ثابتة لا تتغير ، ومن ثم لا حاجة فيه لإذن القاضي لأنه من عقود الإدارة لا من عقود التصرف . ولكنه عقد إيجار للوقف من نوع خاص ، فالعين المؤجرة فيه تحتاج إلى الإصلاح ويلتزم المستأجر بإصلاحها( [7] ) ، والمدة فيه غير معينة ومن ثم يجوز إنهاؤه بأن ينبه أحد الطرفين على الآخر بالإخلاء في المواعيد القانونية المبينة بالمادة 363 مدني ، وإذا نبه الوقف على المستأجر بالإخلاء فانتهى الإيجار وجب على الوقف أن يعوض المستأجر عن النفقات التي صرفها في إصلاح العين بموجب قواعد الإثراء بلا سبب ( م 179 مدني ) ( [8] ) .
$1501 وعقد خلو الانتفاع ليس بعقد حكر أصلا( [9] ) ، فلا حاجة فيه إلى إذن المحكمة( [10] ) كما قدمنا ، ولا يشهر ، ولا يجوز أن تكون له مدة معينة ، ولا تتغير أجرته تبعا لتغير أجرة الثمل فلا تصقيع فيه كما يصقع الحكر ، وليس للمستأجر أن حق عيني لا على الأرض ولا على ما فوقها من بناء أو غراس بل كل ذلك ملك للوقف ، وليس له إلا حق شخصي في ذمة الوقف( [11] ) ، وينتهي بالأسباب التي ينتهي بها عقد إيجار الوقف لا عقد الحكر ، وأخص هذه الأسباب التنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية .
$1502 822- الأحكام التي تسري على عقد خلو الانتفاع : ونرى من ذلك أن الأحكام التي تسري على عقد خلو الانتفاع هي أحكام إيجار الوقف لا أحكام عقد الحكر ، وأن وضع خلو الانتفاع إلى جانب عقد الإجارتين باعتبارهما نوعين خاصين من الحكر هو إقحام لقعد خلو الانتفاع في مكان غير مكانه ، فإن طبيعته تختلف عن طبيعة كل من الحكر وقعد الإجارتين . وإذا صح أن عقد الإجارتين هو عقد حكر من نوع خصا ، فإن عقد خلو الانتفاع ليس بعقد حكر أصلا بل هو عقد إيجار للوقف من نوع خاص كما سبق القول .
ولقعد خلو الانتفاع أحكام خاصة يتميز بها عن عقد إيجار الوقف كما قدمنا ، فهو يقع على عين في حاجة إلى الإصلاح ، وينفق المستأجر على إصلاحها ، ويسترد عند انتهاء العقد أقل القيمتين ، قيمة ما عاد على الوقف من منفعة بسبب الإصلاح وقيمة ما أنفقه المستأجر ، وذلك طبقاً لقواعد الإثراء بلا سبب( [12] ) . ومدته غير معينة ، فيجوز إنهاؤه بتنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية من أحد الطرفين على الآخر ، وبذلك يحتفظ الوقف بحق استرداد العين في أي وقت يشاء ، فيستردها متى رأى أن أعمال الإصلاح المرجوة قد تمت ، ومتى توافر عنده المال اللازم لتعويض المستأجر على الوجه الذي قدمناه( [13] ) .
$1503 وفيما عدا الأحكام المتقدمة الذكر ، فإن سائر أحكام إيجار الوقف هي التي تسري . وتسري بوجه خاص الأحكام المتعلقة بمن له الحق في إيجار الوقف فيؤجر العين الناظر دون المستحق ، والأحكام المتعلقة بمن له الحق في استئجار الوقف فلا يجوز لناظر الوقف أن يكون هو المستأجر ولا يجوز لأصوله ولا لفروعه أن يستأجروا بأقل من أجر المثل ، والأحكام المتعلقة باجرة الوقف فلا يجوز أن يكون في الأجرة غبن فاحش وتبقى الأجرة ثابتة لا تتغير . أما الأحكام المتعلقة بمدة الإيجار ، فقد قدمنا أن المدة في عقد خلو الانتفاع غير معينة ولا تنقضي إلا بالتنبيه بالإخلاء في المواعيد القانونية ولو بقي المستأجر في العين أكثر من ثلاث سنوات قبل صدور هذا التنبيه . وهذه أحكام يشترك فيها عقد خلو الانتفاع مع عقد إيجار الوقف إذا أوجر الوقف لمدة غير معينة . ( [14] ) .
( [1] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 1277 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وأقرته لجنة المراجعة تحت رقم 1091 في المشروع النهائي . ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1088 ، ثم مجلس الشيوخ رقم 1013 ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 616 – ص 617 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن أحكامه كانت معمولا بها في عهد هذا التقنين ( انظر الإيجار للمؤلف فقرة 161 – فقرة 162 ) – ويلاحظ أن التوارث في عقد الإجارتين الصادر من وزارة الأوقاف كان خاضعاً لقواعد خاصة ، فقد نصت المادة 18 من التقنين المدني القديم على أن “حق المنفعة المعطي من ديوان الأوقاف ( بمقتضى عقد الإجارتين ) قابل للانتقال من يد إلى أخرى بمقتضى اللائحة المؤرخة في 7 صفر سنة 1284 ( 10 يونيه سنة 1867 ) ، ويجوز تأجيره أو إعطاؤه بالغاروقة” . انظر في هذه اللائحة محمد كامل مرسي في الحقوق العينية الأصلية 2 فقرة 337 و ص 373 هامش 2 .
( [2] ) استئناف مختلط 9 يناير سنة 1908م 20 ص 56 .
( [3] ) استئناف مختلط 24 مارس سنة 1881 المجموعة الرسمية المختلطة 6 ص 116 – 9 يناير سنة 1908م 20 ص 56 .
( [4] ) مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 617 .
( [5] ) تاريخ النص : ورد هذا النص في المادة 1278 من المشروع التمهيدي على وجه يتفق مع ما استقر عليه في التقنين المدني الجديد . وفي لجنة المراجعة استبدلت كلمة “خلو” بكلمة “حلول” في أول الفقرة الأولى ، ونقلت عبارة “على شرط أن يرد النقاط” إلى آخر الفقرة الثانية ، واستبدلت كلمتا “بإيجار الأطيان” بكلمتي “بأجرة الأعيان” في الفقرة الثالثة ، وصار رقم المادة 1092 في المشروع النهائي . ووافق عليها مجلس النواب تحت رقم 1089 . وفي لجنة مجلس الشيوخ استبدلت كلمة “العقارات” بكلمة “الأطيان” الواردة في الفقرة الثالثة ، واستعيض بعبارة “على شرط أن يعوض الوقف المستأجر عن النفقات طبقاً لأحكام المادة 179” عن عبارة “على شرط أن يرد النفقات” ، حتى يكون أساس التقدير واضحاً منضبط الحدود . وقد روعي في التعديل أن يواجه النص حالة النفقات التي يصرفها المستأجر ويكون قد استفاد منها إلى حد ما ، فإطلاق النص على قيام جهة الوقف بدفع النفقات قد يؤدي إلى تحميل الوقف وفاء كل النفقات دون نظر إلى استفادة المستأجر مما استحدثه استفادة تؤدي إلى خفض قيمة النفقات المطالب بردها ، ورؤى أن تستند القاعدة في رد النفقات إلى أحكام الإثراء المقررة في المادة 179 . وصار رقم المادة 1014 .ووافق عليها مجلس الشيوخ كما عدلتها لجنته ( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 617 – ص 620 ) .
ولا مقابل لهذا النص في التقنين المدني القديم ، ولكن أحكام عقد “حلول الانتفاع” في عهد هذا التقنين كانت مقاربة للأحكام التي أخذ بها التقنين المدني الجديد ( الإيجار للمؤلف فقرة 163 – فقرة 164 ) .
( [6] ) يبدو أن هناك عقد الخلو وهو الذي سبق أن أشرنا إليه ( انظر آنفاً فقرة 795 في الهامش ) ، والعقد الذي نحن بصدده ويسمى “حلول الانتفاع” لا “خلو الانتفاع” ( انظر ما يلي نفس الفقرة في الهامش ) . وقد سار المشروع التمهيدي على هذا التعبير ، لكن لجنة المراجعة استبدلت كلمة “خلو” بكلمة “حلول” ) انظر آنفا نفس الفقرة في الهامش وانظر مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 619 ) . واستقر تعبير “خلو الانتفاع” في التقنين المدني الجديد ، فلم يبق إلا التزامه .
( [7] ) استئناف مختلط 28 ديسمبر سنة 1899م 12 ص 53 .
( [8] ) وهذا كله قريب مما جرى عليه العمل في يعهد التقنين المدني القديم . وقد قضت محكمة استئناف مصر في ذلك العهد بأن الخلو عقد يخول فيه الواقف أو الناظر لشخص وضع يده على عين موقوفة والانتفاع بها مقابل قدر من المال يدفع للواقف أو للناظر لعمارة عين الوقف . ويكون لصاحب الخلو حق القرار في خلوه ، وله التصرف مادام يدفع أجرة المثل ، فلا يؤجر العقار لغيره ، ( انظر مقال محامي عقاري منشور على موقع محامي الأردن حماة الحق تاريخ النشر 2019 ) وإن أخرج فله طلب الخلو . وكما يصح أن يدفع صاحب الخلو مبلغاً من المال ، يصح أن يقوم بتعمير عين الوقف وتحسينها على ألا يخرجه الواقف أو الناظر إلا بعد أن تدفع له قيمة ما أنفقه على عمارة عين الوقف وتحسينها ( استئناف مصر 22 فبراير سنة 1932 المحاماة 13 رقم 39 ص 101 – وانظر أيضاً استئناف مختلط 23 فبراير سنة 1932 المحاماة 13 رقم 39 ص 101 – وانظر أيضاً استئناف مختلط 23 ديسمبر سنة1915م 28 ص 78 – 6 أبريل سنة 1916م 28 ص 241 – 10 أبريل سنة 1923م 35 ص 350 ) . والظاهر أن هناك خلطاً بين عقد الحكر وهذا العقد وصحة تسميته “حلول الانتفاع” لا “خلو الانتفاع” ، وقد ذكره الأستاذ عزيز خانكي في كتابه مسائل الأوقاف باسم “خلو الانتفاع” ، ودرج الفضاء الوطني على هذه التسمية الأخيرة ، أما القضاء المختلط فيسميه بعقد “حلول الانتفاع” .
وقد جاء في حكم قديم لمحكمة الاستئناف المختلطة ما يأتي : “حيث إن حلول الانتفاع مشابه لعقدي التحيكر والإجارتين في أنه يقبل التوارث فيه والفراغ عنه للغير ، ويختلف عنهما في أن به صاحب حلول الانتفاع ليست مؤبدة ، إذ يجوز لجهة الوقف الرجوع عنه ، ويختلف أيضاً في أي محل حلول الانتفاع ليس إنشاء عمارة جديدة أو عمارة موجودة بالفعل ، بل محله عمارة متخربة محتاجة للمرمة الضرورية . وقد بحث العلامة ابن عابدين في هذا العقد وفي ماهيته ، كما بحثت فهيا أيضاً فتوى العلامة نصر الدين وكتاب الأشباه والنظائر وكتاب العلامة نور الدين . وقد صرح العلامة ابن عابدين أن يد صاحب حلول الانتفاع ليست يداً مؤبدة ، وأن جهة الوقف يجوز لها أن تخرج صاحب الحلول من العين . فمن العبث إذن البحث في مشروعية هذا العقد أو عدم مشروعيته مادام نظار الأوقاف في مصر قد عقدوه مراراً وتكراراً ، وقد جرى عرف البلد على احترامه وتأييده . والظاهر أن الغرض من هذه العقود الثلاثة المحافظة على أعيان الوقف التي ليس لها مال ولا ريع ، أو لها ولكنه يضيق عن الصرف على الإنشاء والعمارة والتجديد والترميم . وبناء عليه لا يمكن القول بأن الواقف وحده له دون الناظر حق إمضاء وقبول مثل هذه العقود . وإذا تقرر أن حلول الانتفاع لا يعطي لصاحبه حق وضع اليد مؤبداً على أرض الوقف ، وأن جهة الوقف تملك الرجوع فيه ، تعين القول بأن جهة الوقف باستردادها أعيان الوقف من صاحب حلول الانتفاع ملزمة بأن تدفع له مبلغاً مساوياً لما زاد في ثمن العقارات بسبب العمارة التي أجراها صاحب حلول الانتفاع . وهذا مستفاد صراحة من الباب الخامس والثلاثين من كتاب خليل بن اسحق الذي ترجمه العلاقة بيرون ، حيث نص على أن “من شيد بناء على أرض موقوفة كانت له ملكية ما بناه ، ويبقى للباني الخيار بين هدم ما بناه أو قبض قيمة الأنقاض مستحقة القلع إذا استطاع الوقف دفع قيمتها وكان البناء غير لازم أو نافع للوقف . أما إذا كانت العمارة ضرورية أو نافعة ، فيخصص من ريع الوقف مبلغ لسداد قيمتها” ( استئناف مختلط 24 ماس سنة 1881 المجموعة الرسمية المختلطة 6 ص 115 – مسائل الأوقاف لعزيز خانكي ص 152 – ص 153 ) .
( [9] ) وهو لا شبه الحكر إلا في أن العين الموقوفة في حاجة إلى الإصلاح فيقوم المستأجر بإصلاحها ، ولكن بأجرة ومدة وشروط وأحكام تختلف عن تلك التي تقررت للحكر .
( [10] ) وكان القضاء المختلط في عهد التقنين المدني القديم يتطلب ورقة رسمية لانعقاد “حلول الانتفاع” ( استئناف مختلط 28 يناير سنة 1884 المجموعة الرسمية المختلطة 9 ص 75 ) .
( [11] ) استئناف مختلط 28 يناير سنة 1884 المجموعة الرسمية المختلطة 9 ص 75 – وقد سبقت الإشارة إلى هذا الحكم .
( [12] ) انظر في عهد التقنين المدني القديم : استئناف مختلط 24 مارس سنة 1881 المجموعة الرسمية المختلطة 6 ص 115 – 116 فبراير سنة 1882 المجموعة الرسمية المختلطة 10 ص 106 – 24 ديسمبر سنة 1885 المجموعة الرسمية المختلطة 9 ص 21 – 23 مارس سنة 1887 المجموعة الرسمية المختلطة 12 ص 109 – 2 يونيه سنة 1887 المجموعة الرسمية المختلطة 12 ص 173 – 28 ديسمبر سنة 1899م 12 ص 53 – 9 يناير سنة 1908م 20 ص 56 – 27 ماس سنة 1913م 25 ص 266 – 23 ديسمبر سنة 1915م 28 ص 78 – 29 نوفمبر سنة 1932م 45 ص 43 .\
( [13] ) وقد قضت محكمة الاستئناف المختلطة في عهد التقنين المدني القديم بأنه يجوز فسخ العقد إذا تأخر المستأجر عن فع الإيجار ، أو إذا لم يقم بالإصلاحات اللازمة ( استئناف مختلط 4 ابريل سنة 1889م 1 ص 147 ) – وجاء في كتاب الإيجار للمؤلف : “ويلاحظ انه مادام الوقف فسخ العقد بلا قيد ، فمن غير المفيد النص على جواز الفسخ للتأخر عن دفع الأجرة أو للامتناع عن إجراء الإصلاحات اللازمة ، إلا إذا أريد من جواز الفسخ في هذه الحالة أنه يمكن أيضاً أن يكون المستأجر مسئولا عن تعويضات” ( الإيجار للمؤلف فقرة 164 ص 212 ) .
( [14] ) انظر آنفاً فقرة 790 في آخرها .
مكتب محاماة 